マンションの建て替え時に得する中古物件の見分け方

＞11さん　08です
ご参考までにお知らせします。私も考えたことがないので、計算してみます。

私のマンションの場合よ10％容積率オーバーしていますが、オーバーしていない前提で考えます。

現在の60㎡の中古価格：2300万円+業者手数料約70万円+登録諸費用等約100万円＝2470万円→①

建て替え費用（仮住まい費用、新築のの登録諸費用含む）：2000万円→②

①+②＝4470万円

この辺りの分譲相場だと60㎡（約18坪）→4900万円+200万円（登録諸費用）＝5100万円

理論的には建て替えの方が600万円ほど安くなりますね。
ただこれは、現在の机上の空論ですので、将来どうなるかはわかりません。
バブルの時代なら、土地代が現在の3倍はしましたから、
建て替えの方が確実に安かったでしょうね。

結局、立地が良く、容積率もゆとりがある別件は建て替えで有利になるってこと？
中古マンションを買うときは、この条件を満たしていれば、築年数は気にせず購入できるってことだ。
みんなあんまり知らないだけで、等価交換なら保守的な方も建て替えに積極になっていただけるよ！

近年容積率が変わった場所は別ですが、
首都圏で容積率にゆとりがあるマンションはどんな物でしょうか。

・駅から遠くて、立地が悪く当時のデベが完売する自信がなかった物件。
・公団や公営の分譲物件（いわゆる団地）
・近隣住民の反対運動で、小さめに建てた物件。
・近年急激に発展して、容積率が大幅に緩和された物件

こんなところでしょう。

民間のデベなら立地が良く売る自信があれば、容積率目一杯近く、もしくは忍術を使って
違法建築をする場合が多いのでしょう。
立地が良くて容積率の半分以下の掘り出し物の物件があればお買い得だと思います。
半分以下の余裕なら、建て替えが出来てもかなり立地の良い物件でないと、
分譲で購入者があまりの地権者の多さに警戒してしまう傾向があります。

なんで等価交換なら元の所有者は費用の負担がほとんどなく購入できるわけ？
頭がわるすぎて良く理解できないんだけど、その仕組みわかりやす〜く教えてください！

等価交換なら、販売経費やデベの利益を差し引いた分譲価格の30〜40％引きで交換できると
思いますよ。
分譲価格＝土地代　+　建設費　+　販売経費　+　利益
簡単言うと容積率の余裕分ををデベに売って大きな建物が建てることが出来て、
それを分譲することですよ。

>20
土地代と建設費は自己負担ということですか？

>>20
デベに一括で委託すれば、建築費のみ自己負担。
土地は元々自分達のものです。
容積率に、大幅に余剰があれば建築費も、大きな建物にして自分達の取り分を除いた
部分を分譲すれば、建築費に充てられるので、自己負担はゼロということになります。

但し、厳密に言えば建て替えるまでの2年程度の仮住まいの家賃が発生しますよ。

>>22
立地の良く、容積率に余裕のある中古マンションを購入すれば安心みたいですね。
特に３０年くらい経過したマンションって、うわものの価格は０に等しいから将来の建て替えを
想定して土地を購入したと思い、建て替えが現実的になるまでの間は、賃貸に出して、０に等しい
建物が収益を生む可能性がある。築５０年くらい経過して、本当に建て替えせざるを得ないように
なった場合は、等価交換で自分の居住用として新築のマンションを手に入れる。
不動産投資は、長期投資で挑みたいですね。

20年計画で新築マンションを手に入れるなんて、おじいさんになってしまいます。

いや、３０歳くらいから投資すればいいんじゃないの？
若い奴は借金してでも買ったほうがいい！将来性のある物件ならね。

地方はまだ、中古価格が下落傾向だから投資にはいいでしょうね。
都内の投資用マンションは、もう物件によっては底から1.5〜2倍に跳ね上がっています。
これからは、うまみが少ないでしょうね・・・。
誰でも考えることは同じですよ、今日の新聞折り込みで33㎡築35年1580万円で出てました。
4年前は1000万円未満でもありました。

株と同じです、3年前の日経平均7800円の時勇気を出して買えば、2倍5倍銘柄は
いくらでもありました。

↑
最近、不動産チラシでも、利回り○○％なんていう、表現がすっかり陰を潜めています。
数年前は、利回り13％、15％などという物件がありました。

表面利回りですけど２２％の物件もってます。（実質１６％）

古いマンションの建て替えは、容積率に余裕があって等価交換が可能でないと、
どんなに古くなっても費用負担が問題となって４／５の合意形成は難しいのではないでしょうか？

神戸のように大規模地震の被害で倒壊は免れても躯体に損傷を受けて建て替えが本当に必要になった時に、
新築・中古の別なく、有利・不利が発生すると思います。

有利　　容積率に余裕あり
不利　　容積率いっぱい
最悪　　容積率オーバーの既存不適格

新築で容積率に余裕のある物件は無いでしょうから、
有利な物件は古い中古の中から見つけ出すことになります。
その時代の耐震強度の不足している物件が、
はたして大規模地震で建物倒壊をせずに生き残れるのでしょうか？

２３さん　の方法だったら良いと思いますが、自分で住むのならギャンブルですね。

＞その時代の耐震強度の不足している物件が、
はたして大規模地震で建物倒壊をせずに生き残れるのでしょうか？

近年の最大の地震災害で、分譲マンションがいくつ倒壊しましたか？
ほとんど倒壊していないはずですよ。
倒壊したのは賃貸マンションや、オフィスビルです。
構造よりも地盤に寄るところが大きいのです。

＞28
22％の表面金利ですか。
それは、どこのどんなタイプの物件ですか？

多分、郊外のワンルームでしょうね。

>31
１ＤＫです。東京ではありません。
東京の物件価格は、高すぎます。本来、価格とは需要と供給によって決まりますが、
東京の場合明らかにバブル。不動産投資をするなら地方がおすすめです。
たとえば、札幌、福岡なんかはおすすめ。立地抜群で価格が破格に安い物件が結構あります。
加えて新築物件は絶対にだめ。築年数は古い方がいい。

＞32
博学で、敬服しました。
東京でも、下町の安い物件ほど利回りはいいんですよ。
新築マンションの住人にも、知らせてあげたいぐらいですね(笑)
でも、ショックを受けそうなので、やめときますか？

私は、数年前に容積率にゆとりある中古マンションを購入しました。
都心に近い交通の便の良い場所です。

再建時は、
建築費は掛からず、約3倍ほどの大きさの新築マンションにできます。
ですが、転居に伴う経費（家賃2年分・引越し代2回分）が結構な金額になります。
その経費を捻出するために、年金生活者や経済力のない者は、専有面積を少し売却するのでしょう。

管理組合でアンケートをとったところ、反対者は無く
コンサルタントがついて、再建計画は進んでいます。