新浦安の中古ってどうですか？＜その２＞

例の某値引きブログだけど良く読んでみるとその当人に気づいていない事がある
と思われます。
あのブログで浦安・新町の物件をその街を知らない人に対して値引きを強調するならば、中古マンション
の相場も押し下げてしまい住み替え組の買い換えを困難にしてしまうと言う事が予想されます。
それ以上にこの地の環境を全く知らずに物件の値引きを強調しているようで、地元の仲介屋さん
にしても迷惑な話ですね。
ちなみに私は不動産関係者ではありませんが。

う～ん、自分もいくつか新浦安の中古を見てきたけど、
買えるならばプラウド新浦安の南西側高層階が欲しいなあ。
いろんなバス便使えるようだし、OKストアできてかなり便利になったようだし。

目の前のプラウドの影響を受けない階からは、新浦安随一と思われる都心眺望も含めて、
南方向には海も臨めて、一挙両得。でも、まだまだ高い！

南東の海眺望に限るなら、とにかく広いモアナが良いが、こちらは部屋が出ないね。

新浦安随一のながめはエアレジデンス高層階だよ。

>>402
プラウドが値引きしてるので、中古市場に影響でてるよ。プラウドは未入居の中古だけど、普通の中古はこれよりもっと下げないと売れないもの。
早く売り切って欲しい。

エアレジの高層階って、そもそも、ある程度の広さ希望したら億近いじゃん。
それに、海眺望もやや遠くない？　ブライトンホテルのバーから見た景色と似ていると
したら、海近マンションと比べてイマイチだと思った。２０F以上の高層マンション眺望の醍醐味は、
やはり都心じゃないと・・とも。

近いうちに売買契約を結ぶ予定のモノです。
現在が底値ではないかと思ってますが、今後も”すぐ売れる物件”と
”いつまでも売れずにダラダラ値下げする”物件のいずれかに分かれる
のではないか？と思っています。

お陰さまで新浦安住民になる事が出来感謝・感謝です♪

ちなみにどの地区の物件を契約されたのでしょうか？
日の出、明海、高洲など、差し障りのない程度で教えていただけませんか？

>>408さま　こんばんわ。
契約したのは日の出（比較的築浅？）です。

エリア自体は他にも横浜（ＭＭ・港北ＮＴ・本牧）、豊洲および有明
更に目黒などとも比較し新浦安が一番気に入ったので
高洲・明海も含めて13件程見て廻った結論です。

現在住んでいる所も40件近く見てから決めた物件なので
十分気に入ってますが、数年住んで購入価格＋αで売却出来
たので思い切って転居を決めました。

とっても楽しみにしてますので宜しくお願いします♪

おお、このご時世で利益を出して売却されたのは素晴らしいですね。
それだけ比較検討されたのならば、きっと良いお部屋と出会えて決められたことと
思います。

かくいう私も昨年、豊洲、有明、武蔵小杉、新川崎、大井町、練馬とさんざんマンションを
見て回って、結果的に最初は考えもしなかったバス便ではありますが、広さ・眺望・環境・
そして何よりもお値段の四拍子が揃った新浦安に引っ越してきました。

新浦安は本当に住みやすい街だと自分も思うので、是非とも、快適な毎日をお過ごし下さい！

Yahoo不動産によると、新浦安市内において、

条件１：１００㎡で築 5年以内・・・ 5件
条件２：１００㎡で築10年以内・・・23件

１００㎡以上の物件＠新浦安は、人気があるんですねぇ～。

皆さん、浦安市の中町から新町にかけての街並が整然としているのとその周辺環境
に満足されている方が多い様ですね。

ところが値引き某ブログ。
あの某ブログは我々新浦安駅周辺に住む住民にとっては敵だと思われます。
値引きの事だけでその周辺環境、計画的な街並、etc何も書かれておらず、
デベと物件だけしか述べていません。で、値引き！　値引き！　と書かれ
ると前述の良さよりも安く手に入る新浦安駅周辺のマンションと市外の人
から勘違いされ、しまいには中古の資産価値を下げてしまうと思います。
何も分譲価格の安さだけが新浦安駅周辺のマンションの全てではないですから。

405さんが言われているように、

>>プラウドが値引きしてるので、中古市場に影響でてるよ。プラウドは未入居の中古だけど、
>>普通の中古はこれよりもっと下げないと売れないもの。
>>早く売り切って欲しい。

こうした事に某ブログの筆者は全然わかっていないですね。

>>412
> ところが値引き某ブログ。
> あの某ブログは我々新浦安駅周辺に住む住民にとっては敵だと思われます。

榊ブログはプラウド新浦安の方にとって敵かもしれませんが、新浦安の方には特に敵ではありません。
中古物件を売っている人（売ろうとしている人）は、プラウド新浦安が敵なのです。
未入居中古で2割引くらい。いっけんお買い得そうです。消費者はそっちへいってしまいます。

どうにか完売してくれ、そして新浦安の不動産市場を荒らさないでくれ、といいたいところです。

しかし、野村不動産がしばらく新浦安の不動産市場を荒らすのは確実です。
プラウド3なんて建ててどう売るつもりなのか、榊氏のいうようにチャレンジプライスでいくのか（これはない）、
激安路線でいくのか（これもこまる）行方が気になります。

プラウド１の完売が、早急の課題ですね。あと何戸なんでしょうか？

>>413

>>どうにか完売してくれ、そして新浦安の不動産市場を荒らさないでくれ、といいたいところです。

>>しかし、野村不動産がしばらく新浦安の不動産市場を荒らすのは確実です。

私は長年浦安・新町に住んでいますが、確かに野村のやり方には歓迎できませんね。
ただあの土地の落札価格をかなり上昇させたのは、千葉県企業庁側なのか野村とのグルで
高騰したのかわかりませんですけど。
また、高洲中央公園そばのあの広大な更地には何ができるのだろうか？　どのデベが落札する
のだろうか？　と思っていましたが、そこの土地は野村が落札したのでどんなデベなのか知らずに
(三井不動産は良く知っていた)購入に到ったわけです。

件の某ブログの筆者ですが、浦安・新町の環境を無視すれば値引きの事はある意味正しいと思いますが。
ただ、値引きの事ばかりでマンション販売関係で経験しているそうなのに、建築・土木に対しての知識
だと私のような素人が呆れるくらいの無知識に驚きました。

例えばブログで挙げられていた熱海の街に対する難癖です。
熱海という土地柄は在来線の難工事であった丹那トンネル、そして戦中からの弾丸列車構想からあった
新丹那トンネルつまり東海道新幹線の事が挙げられていません。このインフラがあったからこそ発展し
たのであって、高速自動車道は第二東名を含めて御殿場経由の遠回りを相変わらずやっている理由も
書かれていません。
　東名道は重要な交通インフラでもあり危険物車両も通る事を避けられないことから、熱海と沼津の間
を自動車道の長大トンネルを掘削するにも5km以上の長大トンネルの施工が防災上の問題だったか、その
件で難しい事もあったと聞いております。この件に関しても筆者は全くの無知です。
岐阜に対する難癖もそうですね。岐阜羽島と言う駅は政治駅としても有名ですが、それすら述べられておらず
デタラメが多すぎます。

新町に来てから6年ですが、ここの環境がすこぶる良いとは思えません。
計画され整然とした道路や公園は良い面もありますが、住んでいる人間は？？が多いです。

・バス　･･･優先席に高校生や若いＯＬ、中年サラリーマンが、高齢者や小さな子供連れを無視して
　　　　　座っている。率先して優先席に座る者が多い。
・自転車･･･信号無視。スピードを出して我が物顔で歩道を走る。車道でも逆方向で走る。
・歩行者･･･信号無視／信号が赤に変わっても平然と歩いて渡る。
・買い物･･･スーパーのカートを自分勝手に持って行ってしまう。駐車場でも所定の置き場所に戻さず、
　　　　　荷物を車に乗せたらそのまま置きっ放し。
　　　　（ちなみに、新浦安駅前のバス乗り場等を見ると良くわかる）　　等々

身なりは、きちんとしていても、頭のネジが何本も抜けていると思われる人が多く目に付きます。
どこにでも？？の人はいますが、性質の悪い人が「多い」と感じています。

物件を探すのであれば、注意して観察しましょう。
後で泣かないように...。

>>新町に来てから6年ですが、ここの環境がすこぶる良いとは思えません。

今から6年前だと様々な人が来ているので長期的にはかなりの変貌振りです。
2000年以降の新浦安駅は深夜でも改札が混むようになりました。
それ以前1980年末期から1990年半ばではかなりのゆとりがありほのぼのと
していました。
環境と言うのは主に自然環境の事を言っていました。
珍しい野鳥が舞い込んできたり、秋には鈴虫が現れたり、巨大な二重の虹を見たりとです。

街の住民については、あくまでも個人レベルの問題なので、
どこに行っても似たり寄ったりでしょう？
都市整備が計画的になされ、坂のない整然とした街並み、
海や公園が近いという要素は、やはりプラスポイントだと思われます。

購入後のリフォームでおすすめの会社ありませんか？

>>418さん

そう言えば境川のリバーサイドの歩道の東側がようやく開放されましたね。
歩いてみましたが、西側よりもかなり幅が広くゆとりのある遊歩道でした。
この環境は豊洲だと得られないですね。
さらにまだまだ巨大な遊歩道の計画がありますし。

新浦安駅周辺の中古価格ですが、パークシティグランデ、そしてプラウド新浦安で頂点に達しそこから急落。
どうやら最近は底をつき、また上昇の傾向が僅かに見られると仲介業者から聞いております。
2000年辺りで地価の底の後じわじわ上昇、2007年後半で急な下り坂、現時点で底値についてまた上昇とか。
これは地元の長年の業者だからこそ熟知されており、値引きの某ブログの筆者など当地を訪れたとはとても
思えず値引き一辺倒に思えます。

↑参考になります。
気がかりなのは、プラウド１が完売しないことには、グランデ＆プラウドを頂点とする最上位中古価格基準が不安定であること。不景気環境の中、プラウド１の未完売で、新浦安の中古価格は、必要以上に下落したと思います。

>>422

何故、プラウド新浦安の地価があんなに高騰したか…原因者は日の出・明海の旧公団の土地(埋め立て
事業は千葉県企業庁。日の出・明海の大きなエリアを埋め立て完了後旧公団が一括購入した)も含めて
埋め立て事業を展開した千葉県企業庁が第一原因者では？　と推測されます。
土地の分譲の順番を追っていくと西から東へと順次売られて行くことから、ファイナル時期にもっと
土地高く売りたいが為だったのでしょうか。

以下のURLに一般住宅分譲用地の競争入札があるようです。

http://www.pref.chiba.lg.jp/kigyou/b_gyoumu/ippan090225/index.html

>> 422

先々プラウド1が完売したとしても、日の出のプラウド2があります。
何戸残っているか不明ですが、こちらを値引きし始めるでしょう。
そのあいだに高洲のプラウド3を建設して、販売開始ですかね。

もしかすると、プラウド1とプラウド2を併売していたように、プラウド2とプラウド3を併売したり、
するのかな？

当分、中古市場は野村物件（の値下げ）にひっぱられるでしょう。

↑その通りだと思います。

国交省関東整備局が'09年都市景観大賞「美しいまちなみ大賞」の受賞地区発表しましたよ。
浦安市日の出・明海・高洲地区が「美しいまちなみ優秀賞」を受賞しました。

素晴しいですね。

>>426さん。

以下ですね。

http://www.mlit.go.jp/common/000040648.pdf


大賞ではなくて優秀賞ですね。

にも関わらず値引きしか頭に無く、理論も破綻している某ブログはどんなものですかねぇ。

↑

全国レベルでの「優秀賞」は、住民として素直に嬉しいです。

ところで、高洲８丁目の「新浦安Ⅲ」の基礎工事がいよいよ始まりましたね。
どんなマンションで、どれほどの値段を付けてくるのか興味津々です。

土地の取得価格は、プラウド新浦安よりは随分と安かったようですが、
一応、現段階では新町最後の新築マンションですからね。

浦安・新町の海側のマンションへ向かう高速リムジンバスですが、客層に意外な変化が…。
駅からバスに乗るならば、いっそタクシーよりも安く快適な高速リムジンバスに乗る人が
深夜バスでも乗客が増えてきたのでビックリでした。
降りる乗客も最初のマンション前の停留所だけでなく、奥の方まで乗っている人も居るようです。
駅遠とバカにされた海側バス便の数々のマンションですが、逆手を取ってバス会社が戦略を練っ
たようですね。
対抗相手は京葉線なのか…。JR東日本もこのまま手をこまねいていられないだろうし。
こうした事は、値下げしか考えていない某プログの筆者など地元事情に関しては素人の極致だと
思います。

>>421
>2000年辺りで地価の底の後じわじわ上昇、2007年後半で急な下り坂、現時点で底値についてまた上昇とか。
>これは地元の長年の業者だからこそ熟知されており、値引きの某ブログの筆者など当地を訪れたとはとても
>思えず値引き一辺倒に思えます。

業者は買い控えをされたくないからそう言っているだけだと思います。
実際、新浦安の中古価格はピークとも思えた３月を過ぎた今もじわじわと下落傾向にあると思いませんか？

>>429
>駅遠とバカにされた海側バス便の数々のマンションですが、逆手を取ってバス会社が戦略を練っ
>たようですね。

便利と言えない場所ゆえに生じたニッチニーズが試されているだけで将来どうなるかは甚だ疑問です。
不動産価値に影響するほどの話ではないと思います。ＪＲ線と違って簡単に廃線出来ますし。

>>業者は買い控えをされたくないからそう言っているだけだと思います。
>>実際、新浦安の中古価格はピークとも思えた３月を過ぎた今もじわじわと下落傾向にあると思いませんか？

これを仰られている時点で、新浦安駅周辺の住民じゃない様ですね。

>>便利と言えない場所ゆえに生じたニッチニーズが試されているだけで将来どうなるかは甚だ疑問です。
>>不動産価値に影響するほどの話ではないと思います。ＪＲ線と違って簡単に廃線出来ますし。

これもですよ。
ならば何でこんなバス路線を思い切って開設したか、過去20年以上の歴史を肌で感じても疑問です。
京葉線の輸送サービスがあまり良くないのは有名ですけど。旧国鉄の千葉○働が居座っている限り、
労使対決で安全が先か、接客サービスが先か？　常に確執していると思います。
そちらこそ新浦安駅周辺以外の業者なのでは？と感じますけど。

>>432

>>いずれにしても、不動産価値に影響するほどの話ではないでしょう。

これを強調していて実際のリアルな議論とかみ合わないないことから、当地での住民でもなければ、
地元の業者でもないことがモロ見えですので、今後は『不動産価値』とか書かれる
方はスルーします。

>>431
>これを仰られている時点で、新浦安駅周辺の住民じゃない様ですね。
違います。新浦安駅周辺の住民です。
ちなみに昨日は朝は曇り、昼前から晴天となり、14:00頃から曇り、15:30小雨がぱらつきその後は曇りでした。
で、今朝は浅曇ってます。

それから、現時点で底値についてまた上昇？地元の長年の業者だからこそ熟知している？これ正気で思ってるんですか？
不動産屋の話を鵜呑みにしたり、新浦安駅周辺の住民じゃないとしたり、短絡的な発想で物事を決め付ける激しい思い込みは省みた方がよいと思います。

>>便利と言えない場所ゆえに生じたニッチニーズが試されているだけで将来どうなるかは甚だ疑問です。
>>不動産価値に影響するほどの話ではないと思います。ＪＲ線と違って簡単に廃線出来ますし。
これはあなたが
>こうした事は、値下げしか考えていない某プログの筆者など地元事情に関しては素人の極致だと
>思います。
と突飛な話を書いていたので、バス路線が出来たところで不動産価値（値引き）に影響するほどの話でないと指摘した次第です。
自分が覚えていないぐらい突飛な事を書いている事実をよく認識してください。

>ならば何でこんなバス路線を思い切って開設したか、過去20年以上の歴史を肌で感じても疑問です。
リアルな議論とか書いていましたが、あなたのこの文章こそ前に私が書いた指摘にまったく噛み合っていません。

レスをつけるなら、
>>便利と言えない場所ゆえに生じたニッチニーズが試されているだけで将来どうなるかは甚だ疑問です。
この文章の将来どうなるか甚だ疑問という見解に反論ください。

>>不動産価値に影響するほどの話ではないと思います。ＪＲ線と違って簡単に廃線出来ますし。
この文章の不動産価値に影響するほどの話ではないという見解に反論ください。

それから
>京葉線の輸送サービスがあまり良くないのは有名ですけど。
で、だからなんでしょうか？
京葉線の輸送サービスがあまり良くないのは有名とありますが、どんな話が有名なのか具体的には書けないのは何故ですか？

>旧国鉄の千葉○働が居座っている限り、
>労使対決で安全が先か、接客サービスが先か？　常に確執していると思います。
これも、だからなんでしょうか？
安全が先か、接客サービスが先か？　常に確執しているとありますが、具体的にどんな問題が生じているのか書けてないのは何故ですか？

あなたが言った思い切って開設されたこんなバス路線は京葉線より輸送サービス、安全、接客サービスが優れていると言えるのでしょうか？
思いつきの出まかせで書いたのではないなら有名なとか確執しているとか中身のない話でなく、まともな説明を披露ください。

主張している意味は分かるけれど、何をムキになっているのだろう？
中古価格が底を打っているかどうかなんて、１年いや半年待てば自ずと分かることで、
ここで言い争っても始まらない。

東京駅行きのリムジンバスはとっても便利で快適。
家のすぐそばから、八重洲まで３０分位寝ていけるなんて、最高。
将来なくなるかどうかは分からないが。
京葉線の定期どうしようかと考えているくらい。

>>435

いやぁ～高速バスは下手なタクシーとJRが夜間に特急車両を使って走らせるライナー便
より快適ですね。(ライナー便は海浜幕張以遠でないと殆ど止まらないが)
最近、思うことはこの手の高速バスで車内のディーゼルエンジンの騒音と振動が抑制され
エアサスのフワツキ揺れも最近のアクティブ・サスのせいなのか、昔の観光バスの様な
船みたいに揺れませんね。従って乗り物酔いとは無縁になった位快適になった様で。
下手なミニバンの後席より酔わないし超快適な位。TCBTと京成バスとも新車を使って
走らせているので新車の臭いもしますね。

ううん・・自分は新木場乗り換えなので、丸の内には用はないが、
せめて、新木場行きのバス走らせてくれれば嬉しい。

バスで丸の内や秋葉原、成田空港や羽田空港へいけるなんてかなり便利。
ついでに水上バスで東京方面にいければいいのに。
観光用でもいいから。

不動産の話とはぜんぜん関係ないですね。

>>438
新浦ナビやマンコミュの新浦安のスレを読んでいる人で、
浦安在住30年、鉄道ネタ、新町とかキーワードが出てきたら、
誰が書いているか想像できます。
文体と主張もほぼ同じだし。

>440さん

　あと、航空機ネタと漁業公園ネタね。「新町在住◎年目」というＨＮも頻出。

　判りやすいんだ、あの人は・・・

>>441

「新浦安駅周辺の住民じゃないようですね」というのもよく見ますね。
この板って新浦安の物件を検討している人の板だから、べつに新浦安に住んでなくたっていいような気がします。

yahoo不動産の物件数１４０です。明らかに、減少しています。景気低迷で売り出しを控えているだけだ・・・なんてコメントもありましたが。秘かに需要が戻ってきたのでしょうか？

どーでもいいよ

>>444どーでもいいよ
ならば、何故このスレに来るのか？

＞どーでもいいよ
って、それこそ「どうでもいい事」、無意味、無価値な書き込みだ。

このスレ、二度と来ないこと願うよ。２CHが向いていくよ。

世の中的にはボーナス後辺りに競売物件が増えるみたいですけど、この地域はどうなんでしょうか。
また給食費未納の方が多いと聞きますが、管理費未納の方も多いのでしょうか。マンションによりけりでしょうか。

>管理費未納の方も多いのでしょうか

競売・任意物件でなければ、
仲介不動産が調査・確認してくれるから問題なし。

新浦安の中古相場は近年、新築が売りに出されると、それに連動する形で推移している。

特に最近はプラウドが相場を吊り上げて、プラウドが引き下げている。

それと、原理的にも都心の相場の影響を受ける。

プラウドがまだ在庫処分している間は下げ止まりともいえそうにない。

プラウド完売～プラウドの隣地販売の間がダークホース（しかし、プラウドが完売できるのかという素朴な疑問あり。その場合は中古もズルズルいきそう）。

新浦安駅周辺の物件を検討されている方としてですが、新浦安駅の駅の混み様は少なくとも2000年
初頭頃までゆとりがあったものが、最近の19時30分から20時台の混雑様はまるで市川駅の様な様相を
呈しつつあります。アトレの駅ビルの買い物客の混雑様も、市川駅のシャポー市川と同じような現象が
出てきました。当然の事ながらマンションの物件が増加した事もあるでしょうし。
最後の大規模マンションの550戸が入居開始した頃には、若干さらに混むのでは？と思います。
そこで料金は高いものの高速バスのゆとりがあることに有り難みを感じる様になりました。
いくら駅遠物件の元第二湾岸予定線の道路より海側の駅遠物件でもその価値はある、と思います。