おりこうな繰り上げ返済とは？その３

期間短縮の繰り上げ返済の方が、余計な利息を払わなくて済みます！

元金均等返済＋期間短縮繰上げ返済
やっぱ、↑これでしょう。

今は低金利なので、返済しないで運用するのがおりこうでしょ。
金利と同等れべるなら元本保証で、元本保証無しならそれ以上のリターンあるでしょ。

みなさんも気づいて触れていないのだと思いますが、念のため。
仮に1%の金利でローンを借りているとして、投資で2%のリターンが得られるとしても、
投資の方が良いという場合は、ローンが完済するまで投資で2%の利益を出し続ける必要があります。
完済前にリターンが止まると、ローンの利息だけが掛かるためです。

厳密には上記の金利、リターンのままの場合は損益分岐点はローン完済前になりますが、
35年ローンで投資の利益は最初の5年だけということであれば、繰上げ返済の方が効果が高い場合もあります。
もちろん、ローンに対してどれだけの投資額による2%のリターンかにも依存して損益分岐点は前後します。

なので、繰上げと投資のどちらが良いか？という議論はローン期間、ローン額、投資金額にも依存するため、
それらを無視して一概にどちらが良いと決められることではないと思いますがどうでしょうか？

おりこうな繰り上げ返済とは、自分の家計と許容リスクを分析しないといけないので、
千差万別だと思いますよ。

繰り上げすべきか迷っています。
相談させて下さい。

夫：27歳 年収400万（上がる見込みなし）
妻：27歳 年収100万（パート）
子供：8歳と5歳の娘二人

一年半前に2100万円の中古一戸建てを購入しました。（新築価格3000万、築６年）
現在残債：1800万円
残り期間:29年
貯蓄：600万円（うち学資のつもりの積み立て200万円）

現在、変動0.975％で借り入れしているので、金利上昇が不安な事もあり、繰り上げ返済を検討していますが、何せ年齢が年齢で収入も少ないので、子供の学費も心配です…。
今までは、ものすごく切り詰めた生活で、年150万円ペースで貯蓄して来ましたが、今年から娘が習い事を始めたい為に貯蓄ペースも少し落とそうかと思っています。

300万ほど繰り上げ、これからゆっくり学費を貯めようかと思ったんですが、学費が心配でしょうか？
繰り上げるべきか、手元に残すべきか迷っています。

子供が成人後は、あわよくば一戸建てを1000万円くらいで売却して、小さなマンションにでも住み替えられたらな…というのが、希望です。
心配性なので、繰り上げしないとしたら、貯蓄は定期に入れたままになってしまいそうです…
アドバイス頂けましたら幸いです。
よろしくお願いします！

無理せずに子育て頑張ってください。

金利はず～っとあがりませんよ。

たとえ数年後に上がってもしれてます。

お給料もあがっているのでは？

それか若いんだし数年後の転職もじっくり検討すれば・・・

>>633さん
その状況でしたら、いまは繰上返済しないで、貯蓄した方が良いと思います。
まずは学資を十分に確保するのが先でしょう。

もちろん、無理に投資する必要は無いです。定期預金で十分です。
ただ、普通の銀行の定期預金ではもったいないので、ネット系銀行の定期預金を利用してはいかがでしょうか？
これからボーナスシーズンですので、もう1ヶ月ぐらい様子を見ると、キャンペーン金利がいろいろ出てくる気がします。

久しく静かだなと思ったら、また過去レスもロクに読まない初心者（>>629-630）が現れたなｗ
釣られちゃったかな？

＞それよりも、>>633　にコメントしてあげればいいのに
そうだな。６００万は金利が低いうちは残しておいて、それを超える分は繰り上げても良いんじゃないか？　もちろんここの軽減派推奨の方法でね。
しかし世帯年収５００万子供２人で年１５０万ペースで貯蓄ってすごいな。どうすればそんなことができるんだろう？　ノウハウを教えもらいたいな。

>>633

減税もあるし、変動金利が1パーセント超えない限りは
繰上返済する必要は全くないでしょう。
今はこの点で悩むことはありません。
できるだけ利率の高い預貯金をしておいて、減税期間終わったら
・または変動金利が1パーセント＋預貯金の利率を上回ったら
ドカンと繰上するがよろし。

お子さんの習い事も実は「投資」。
お子さんの教養や経験、人脈などの経験値は、
お金では得られない「お子さんの人生の豊かさ」となって戻ってきます。

繰り上げ返済より、お子さんへの投資を充実させてあげる時期かと思います。

金利は上げるに上げられない状態と聞きますね。
上げすぎると不良債権化する住宅ローンが多いとか･･･

まぁ将来は分かりませんね。

633です。
沢山のコメント頂きましてありがとうございました！

悩みに悩んで、納得して変動金利を選択したハズが…、学費のかさむ時期に金利上昇が重なり、住宅ローンが負担にならないか心配でした。

収入が低い事に重ね、私が心配性なので、将来への不安から結婚してから貯蓄優先で節約する日々で、今まで子供達にも主人にも我慢して貰って来た事も多いです。

皆さんからアドバイス頂いて、今は繰り上げ返済より、まずは学費を貯める事や子育てへの「投資」を優先すべきかなと改めて感じています。

ただ、今預けている定期は、平均0.3%程度なので、住宅ローン金利には程遠いです。

学費の為に運用するとなると、定期か一時払の学資保険くらいしか思い付かないんですが、皆さんどうされてるんでしょう？！

提案頂いたネット系銀行も調べてみます！
引き続き、参考にさせて頂ければと思いますので、宜しければ何か助言頂けましたら幸いです。

皆様はじめまして。いつも勉強しながら楽しく読ませていただいております。
最近住宅の購入を決めました。

夫：28歳年収550万（総支給額）
妻：30歳年収450万（総支給額）
子：1歳（保育所月5万円）

預貯金は約2200万円。
新築の5000万（諸経費込み）の物件を購入です。引っ越しと返済開始は年明けです。
頭金として1200万を入れて、貯金1000万、ローン3800万にする予定です。
半々くらいでペアローンを組んで、ローン控除を多く活用しようと思っています。

35年変動0.975（見込み）で支払いが月々二人合計約10万円です。
現在の家賃が11万円でやや余裕がありますので、支払金額を月々15万円として、5万円ずつ繰り上げにするつもりです。（もちろん軽減型ローン＋繰り上げ返済）です。もちろん金利がかなり上がりそうなら貯金を使って繰り上げます。

こちらで色々と勉強しまして上記の計画にしようと思ったのですが、もう少し頭金を増やすかどうか悩んでおります。（第2子を3年以内に考えているため、1000万と多めに残そうと考えました。）
第1子の時は、夫の550万の給与と妻の育児休業給付金50万位で、生活費を少し切りつめてなんとか100万円のプラスでした。
今のところ子供の生活費は児童手当のみでほとんどお金のかからない状況です。

上記の環境でしたら、こちらの皆さまは頭金はどの程度にされますか？
少し長くなり見にくいと思いますが、ご意見お願いします。

とりあえず手元に1000万はいいんじゃないかな
様子を見て繰り上げの原資にしてもいいし

金利0.9パーセント未満で借りて、毎月3パーセント相当で借りたと思って、差額を
返済額軽減型で繰り上げ返済をしたら、1年で元金が200万円減りました。
残り34年でマイナス200万円
来年は
残り32年でマイナス400万円

残り25年の頃には、マイナス2000万円になっています。
※実際は元金が減れば減るほど、減り方が増えるので
10年後の残り25年だと、マイナス2600万円になっている予定です。

金利が上がらなければだけどね～

>>643
なんで繰上げするの？
ここのスレ本当に読んだ？

>>645さん
＞金利0.9パーセント未満で借りて、
だったら、1％を上回るまで繰り上げしない方で貯めておいた方がいいのに。
1％を上回った時点で、その貯めていた分＋その利息＋ローン減税分を含めて一気に繰り上げた方が、効果は大きいですよ。

646さん

二人目の子供が生まれたときに、一人目ではかからなかった保育料がかかるためです。
そのため、それまでは少し繰り上げをしておこうと考えました。
妻が復帰すれば、金利が急上昇するまで繰り上げはしないつもりです。
繰り上げをしすぎると、住宅ローン控除の金額も変わるので多くはしないつもりです。
リスクカットのつもりだったのですが、間違った考えだったでしょうか。

643さんは、お金の流れだけを見ると今の考え方でよいと思う・・・。
ペアローンというのをすると、それぞれが住宅ローン減税を受けれるということでしょうか？

が、しかし、
子供の将来を考えた場合、親が子供を面倒を見たほうが、結果的に良い子に育つ可能性が高くなります。
子供が良い子かどうかは子供が思春期に入ったときに分かります。
幼いときに親と接する時間が少ない子は、そこから差がついてきます。

なので、いつまでも二人で働こうと考えたり、妻の収入を当てにして考えるのは
いかがなものかと思います。

住宅ローン減税＋住民税の控除の合計金額が30万円だとしたら
3000万円まで元金が減るまでは、繰上げ返済をするのは得です。

逆に言うと、
住宅ローン減税＊住民税の控除が20万円ならば、
2000万円まで元金が減るまでは、どんどん返済額軽減型で繰り上げ返済をしても良いです。

＞子供の将来を考えた場合、親が子供を面倒を見たほうが、結果的に良い子に育つ可能性が高くなります。
同感です。うちでは結局、妻に退職してもらいました。当然に経済的には余裕がなくなりましたが、子供にとってはこれで良かったと思っています。

お金がなくて、子供の将来の可能性を限定させてしまうほうが、
子供の将来の為にならないですよ。
子供がお金のかかる私立医大・音大に行きたいなんて言ったらどうすんの？

奨学金もぎ取ってもらう
奨学金取れない程度の能力ならそもそも目が出ないとあきらめさせる

あきらめは後ろ向きな選択だが、どんな人間も何かをあきらめて生きている。
いい機会なのでそれを学ばせる

＞お金がなくて、子供の将来の可能性を限定させてしまうほうが、子供の将来の為にならないですよ。
金のかかる私立医大や音大は却下かな。僕も親の経済事情ゆえ（自宅から通える）首都圏の国公立大学に行かざるを得なかった。それでも十分選択肢はあったし、行かせてもらえたことに感謝しなければならない。僕だけでも１１００万くらい稼いではいるので（さらに上がる見込みもある）、うちの子も国公立大学なら行かせてやれるとは思う。

私は看護師で夜勤もあります。母親が仕事をしてるといい子が育たないと言われてるようで嫌です。いろんな考えがあるし、スレ違いだし、子育ての話題はやめましょうよ。

皆さま返信ありがとうございます。

643さん
ペアローンにするのはそれぞれが住宅ローンの控除を受けるためです。最初の手数料は二人分かかりますが、控除額の方が大きいのでペアローンにします。
共働きよりも子供の面倒を見た方が良いというのも、考え方次第ですが私もそう思います。
ただ、妻が公務員なのでやめさせるのももったいない気がしましたし、本人も働きたがっています。
今回の購入はそういった背景があり、妻の実家から近い（近すぎない）場所にしました。
現在は祖父母と会うのは2カ月に1回程度ですが、祖父母も今年で定年退職するため、保育所に預けっぱなしという状況はなくなると考えています。

650さん
そうですね。私も繰り上げ返済は所得税の少ない妻の方のみで、子供ができるまで行おうと考えています。200万位したら控除額が少なくなるので、予定通り3年以内に子供ができれば問題ない…はずです。

>656さん

体験から言うと、繰上げは子供ができてからでも遅くない、と思います。

親戚の夫婦ですが、
一人だけと思って授かった子供が３つ子（男１女２）だったため、
子供が生まれる前には新築マンションに住んでいたはずが、
小学校に入るころには、いつのまにか戸建てに住み替えていましたよ。

３人は珍しいですが、２人とかならざらにありますし、そうなったらお金も結構かかりますし・・・。

共有にすれば、手数料1人分でも2人ともローン控除は受けれますよ。
ペアローンはローン手数料などが2人分かかるのでばかばかしいです。
銀行にとっておししいが借り手にとって悲しい商品です。

>>658
共有にしただけでは、住宅ローン控除を２人分受けることは出来ないのでは？
今は違うのでしょうか？

夫婦合算でローンを組む場合、「連帯債務」と「連帯保証」の２種類があります。
「連帯債務」であれば、１本のローンで、債務割合に応じて２人とも控除が受けられます。
しかし、「連帯保証」では、控除を受けられるのは契約者のみで、連帯保証人は控除を受けられません。

「連帯債務」を扱っているかどうかは、金融機関によって異なります。

共有でローンを組めば受けられますよ。
ペアローンを組むと言うことは2人とも債務者になるということですよね？
詳細は確定申告のHPで確認して下さい。

ただ、将来的に離婚の可能性が少しでもあるなら、
ややこしくなるので勧めませんが。

>>660
659です。
ペアローンにすれば、もちろん２人とも控除は受けられます。
それぞれのローンが、それぞれを債務者とする独立したローンなのですから。

そうじゃなくて、659で言いたかったのは、
658が『共有にすれば（ペアローンじゃなくても）２人ともローン控除が受けられる』と言っているので、共有だけでは不十分では？
「連帯債務」と「連帯保証」では違いますよね？
ということです。

いま、国税庁のＨＰ見てきましたけど、（ペアローンではなく）１本のローンで２人とも控除を受けるには、やはり「連帯債務」である必要があると思うのですが。

ペアローン？

夫の単独所有でも通常なら離婚協議を経て、奥さんに財産として分与されるのではないでしょうか？

しかし、奥さんの力を借りなければ資産も保有できないこの国を憂えているのは私だけではないでしょう・・・

そうお？
今時、女性シングルでもマンション買うって言う時代になんという・・。

それにしても
「夫の単独所有でも通常なら離婚協議を経て、奥さんに財産として分与されるのではないでしょうか？」
ってどういう意味でしょうか？
そんな都合のいいことがあるわけない。

まぁ一般的には離婚を前提として結婚する人は居ない（極小）わけで。
今の時代、想定しておかなくてはならないことかもしれませんが、
そうならないようにローンを組む、繰上げ返済に悩む以前によく考えて結婚しましょうね。

ホント、本末転倒
それを狙ってるなら話は別だが

20年ローン(2%の10年固定)で2800万円を借りて７年目です。
短縮で繰上返済をすすめて、今は返済期間は残り約7年半で残債が約1200万円です。

何かがあった時のために、今は最低手元に500万は貯金を残していますが、
今後数年は貯金額は減らさないで、毎年100万強は繰り上げ返済できそうです。
このままのペースでいくと、５年後くらいで完済になりそうです。

一方で、ローン控除や10年固定が終わる3年後には、
残債が約400万程度になるので、一括返済してローンを終わらせたいという気持ちもあります。
ただ、そうすると、完済直後は、貯金が100万まで減ってしまうので、少し心配な面も残っています。

皆さんは、どのくらいの貯金額を残して繰り上げ返済をしてますか？
また、瞬間最小で、どの程度までだったら、貯金を減らして返済に充てますか？

そして、私の立場なら、金利がどの程度までなら借り続けて、
どの程度を超えたら、一括返済しますか？

年収、年齢、家族構成は？

>>667さん

666です。年収は税込で800万円くらいです。
数年は細かい増減はあっても大幅な増減は無いと思います。
家族構成は、私(43歳)、妻(38歳)、子供１人(小学校２年生)です。

外壁の塗り替えを含むリフォーム費用や、車の買い替え（私と妻の車２台）、
子供が私立中学に上がる可能性なども考えて、10年程度で完済を一つの目安にして、
当初から返済計画を立てています。

＞666さん

うちは、
繰上げ返済時には、これには手をつけないようにして繰上げしてきました。

・年収１年分を目安に定期に300万×2＝600万
・普段使いの普通預金（給与受け取り口座）に約20～50万（20万＝給与日直前、50万給与振込日）
・車などの買い替え積み立て（現在200万以上）
・家電の買い替え積み立て（最近テレビを買ったので）約30万
・家族（親兄弟含む）に何か（事故とか事件とか）あったとき用、約80万

参考になればよいのですが・・・。

>>669さん

やっぱり、貯金には手を付けずに完済まで進んだ方が良いのでしょうかね。

ただ、数年後には、日本の財政赤字が膨らんで、金利の上昇を招く恐れがあるなどの報道を聞くと、
最近少し考えてしまうところもあります。

結果的には、もう少し金利の様子を見ながら決断することになると思いますが、
皆さんが、どう考えているのかを知りたくて、質問してみました。

どうもありがとうございました。

＞＞返済期間は残り約7年半で

住宅ローン控除は残存期間が１０年切ったら使えないんじゃなかったけ？

違います。
返済期間が１０年未満になった場合ですので、この方の場合は当てはまりません。
返済７年目で残り７年超だから。
やはり１０年の節目時に４００万円だったら返したいですねー。
ローンないとホッとします。
その分を天引き貯金に回せば、現在でも繰り上げができているのですから、
ローン分＋繰り上げ分が貯金になっていけば大丈夫ではないでしょうか？
ただ、瞬間的になくなるのが、ちょうど中学入学なので、中学受験を考えて
いるなら無理でしょう。
塾に通うだけで小学校のうちから出費がかなりかかります。
でも、遅くても小学校４年から塾に通わなければ間に合わないとおもうので、
１０年目に公立中学なら繰り上げ、受験＆下の子の誕生などの予期せぬ事態
ならそのままかなー。

>>672さん

ありがとうございます。
私立中学は厳しそうに感じますか？

まだ、私立中学にするかは決めかねていますが、
10年を機に完済すれば、そのときは貯金は100万程度まで減りそうですが、
子供が小学校５年の途中で完済できるので、
中学入学時には貯金も400万くらいには回復している予定です。

私立中学のことを考えると、ローン返済分(年間約170万円)は、
子供の学費を含めた教育費に充てても、これまでの繰上返済分は余裕があるので、
私立中学に行かせても平気かと思っていました。

それに対して、今まで通り500万円を残して返済を続けると、
完済は中学１年か２年の途中になりそうです。
入学当初は、まだローンが残っているので、
完済までは貯金を切り崩してやり過ごすことになりそうですが、
こちらでも不可能ではないのかと思っていました。

計画的に、厳しいですかね？

塾に通いだすと、貯金がどんどん減るならともかく、一瞬でも尽きてしまう可能性が
あり、それはやはり避けた方がいいかと思うからです。
まあ、いい学校は中高一貫のことが多く、高校から入るという選択肢は残っていません。
そのことを考えて、中学受験をするのなら、やはりリスクは避けた方がいいと思います。
繰り上げ返済も期間短縮でなく、返済額軽減の方を選んで目処がつくまでは貯金を
増やすなどもいいかと思います。
中学受験が終了して、手元に残ったらガンと返したらどうでしょう？
２％は今時高いと思われるでしょうが、住宅以外で借りた場合はもっと高い金利だと
思いますから、どうせ借りるのなら住宅ローンの方がいいと思います。

繰上返済のデメリットは期限の利益を放棄することと付帯されている団信を放棄することでしょう。

メリットは金利負担からの解放ですね。

今は低金利ですし元金も減っているので無理に返さなくてもいいのではないかな？

年収８００万円ぽっちで、
私立中学なんかにやると、苦労しますよ？
別に公立中学でも良いと思いますが？

ペアローンだと共有にしておかないといけない(贈与税との関係から)けど、
単に共有にしているだけだと減税は二人分受けられないのでは?

またローンを一人だけが負っているだけで共有にしているのは、
頭金を二人で負担しているのでなければ贈与税の対象になると思うが?

ペアローンなら二人とも減税が受けられますよ

まあ、その人の考え方なので、私立でもいいと思いますが、私は公立中に進める環境
＝地元中学校が荒れていない地域を選んで、公立高校（神奈川なので県立）の希望
する範囲の学校が数校は通える範囲にあるところを選びました。
何といってもこども３人ですから。
ちなみに子どもが小さい時は保育園、学童の状況を見て地域を選びました。

８００万円でもこども１人ですし、大丈夫だと思いますよ。
でも、私立に行くと思わぬ出費があります。
修学旅行が海外は仕方ないとして、語学研修旅行（ホームステイとか）などがあったり
親同士の付き合いや、生活レベルなどが違っていて大変なことがありますね。

繰り上げで期間短縮でなく返済額軽減の方を選べばよいと思います。

住宅ローンは、適度に残すのも智恵です。

例えば
①住宅ローンが1000万円残っていて、貯金が1000万円ある状態
②住宅ローンが0円で、貯金も0円

どちらが良いと思いますか？

もし、住宅ローンの名義人が死んだ場合、
①ならば、住宅ローンの返済がチャラになり、家族に1000万円が残る
②ならば、家族にお金が残らない

となるので、①の方が得です。

なので、住宅ローンをなるべく完遂しないのも手です。

皆さま

>>666です。
コメントありがとうございます。
子供を私立中学にあげるのは大変だとのご意見肝に免じておきます。

正直、私立が良いのか、公立が良いのか、まだ決めかねているので、どちらにするかは考え中です。
しっかり考えて決断したいと思います。

ただ、皆さんのご意見の中で、いまいち分からないところがあったので教えてください。


>>674さん、>>679さん

返済額軽減を勧められていますが、メリット良くわかりません。

今でも普通に年間100万程度の繰り上げ返済をしても、
中学入学までの塾代などとして年間に子供の教育費として50万程度は普通に拠出できるように計算しています。
年間50万で足りなければ、繰り上げ返済額を落したり、その他を削れば幾らでも対応できると思っています。

子供を私立中学に進ませた後も、その後、繰り上げ返済しなければ、
年間の支出を150万程度ならば、貯金を崩さなくても学費や経費を払い続けられる可能性はあると思っています。
トータルでギリギリ支出が収入を上回る可能性もありますが、その時のために500万は貯金が残っています。

そして、残債よりも残貯金が多くなるので、必要であれば何時でも完済可能な状態にあります。

ローンの金利の方が、貯金の金利よりも確実に高い中で、
悪戯にローン期間を長く残す可能性を残すメリットを教えてください。


>>680さん

10年過ぎて住宅ローン控除の期間が過ぎても、
金利を払いながらも、ローンを残しておく方が得な気がしません。

普通に返済を続ければ、残債も400万程度です。
ならば、掛け捨ての生命保険に入った方が、支払いも少ないし、受け取る額も多いので、
有効なお金の使い方のような気がします。

>>666

金利は２．０と高いですが、１１年目から固定が終わってどんな金利になったとしても、
ローン残高が少ないので、そんなに利息は恐れるほどではないと思います。

最初の固定１０年は元金均等ですか？元利均等ですか？
元金均等なら支払いをして、繰り上げをしていると、かなり利息は減って来ていると思いますがどうでしょう？

子どもを私立中学受験を考えるなら、やはり４年生～６年までで３００万は予算を見ておく必要があります。
学年が進むにつれて上がります。
また送迎や家族の時間、夕食などもかなり影響されてしまいます。

中学高校と私立に通うと、授業料などで支払う学費も多いですし、私立に行きながらも塾も行くと言う事になると、大学受験までどの位貯金が増えるでしょうか？

これは住宅ローンとは関係なく、そちらの方をもっとよく考えた方が良いと思います。

繰り上げか貯金かと言う事なら、あと４００万になった時点で一気に繰り上げしてもよいと思います。
その分ローンの支払いも繰り上げも必要なくなり、今後は貯金が増える一方ですから。
でも、私立中学を考えているなら５年の途中で貯金が１００万になるというのは
私ならちょっと怖いかもしれないです。

４００万一気に完済させるためには、もっと手持ちの貯金が１０００万位あれば怖くないと思います。
６６６さんは、希望のローン返済を続ける為には貯金を５００万キープと言う事で
そこから増やせないのですよね。

まあ今から頭で考えてもどうにもなりません。
このまま今まで通りに殖やしながら、私立受験の大変さや、入ってからの事も情報収集して
その時が来ればその時の気分で一気に完済させても、繰り上げ無しでも、４００万の半分だけ繰り上げてあとはそのまま続けて支払っていっても良いと思います。

残債が４００万なら１１年目から金利が上がっても利息は大したことはありません。
貯金より高い金利…と言うけれど、貯金が５００万しかないのでしたら仕方ありません。

>>682さん

早速ありがとうございます。

金利は元利均等で借りています。
10年固定が終われば、残りの期間が短いのでほぼ変動になると思っています。
優遇金利は1.2%なので、今の金利が続くなら1.0-1.5%程度の金利になると思います。
日本の財政が悪くなって、金利が上がる可能性も示唆されていますが、
払いきれなくなること心配するような返済計画は立てていないつもりです。

ただ、返済額軽減などで不必要に返済期間を長くする可能性を残したり、
わざとローンを残して、必要ないところにお金をかけるべきだとの意見が多く、
それに関しては理由が理解できなかっただけです。


> 子どもを私立中学受験を考えるなら、やはり４年生～６年までで３００万は予算を見ておく必要があります。

そうですか？　ありがとうございます。
それでも繰上返済の額を減らせば対応可能な範囲ですね。
ただ、何度も言いますが、無理やり何が何でも私立中学へと考えている訳ではなく、
子供の気持ちも尊重しようと思っています。結論は小4くらいまでに出せばいいのですね。
もう少し様子を見ながら、どちらにするか考えていきます。


> 中学高校と私立に通うと、授業料などで支払う学費も多いですし、
> 私立に行きながらも塾も行くと言う事になると、大学受験までどの位貯金が増えるでしょうか？

一括返済しないでも、そんなことは無いと思いますが、
たとえ今後一切繰り上げ返済しないでも、ローンは子供が中２の途中で終わります。
完済すれば、毎年300万以上は浮くので、その中で学費や貯金に充てられます。

一括返済しても、すぐは貯金は100万位まで下がりますが、
その後、２年くらいでは、元の500万までは戻り、その後は増えていくと思っています。
年間200万程度子供にかけても、普通に生活すれば、高校卒業時には1000万程度は貯金は溜まると思っています。


>貯金より高い金利…と言うけれど、貯金が５００万しかないのでしたら仕方ありません。

貯金の分をローン返済に充てるだけの話なので、
貯金の額の多少に関わらず金利は一緒じゃないですか？


繰り返しますが、結局は固定期間が終わった後、
金利がどの程度までなら一括返済した方が良いと思うか？
残貯金として、瞬間最小で、どの程度まで減るのを許容するのか？
どういう条件なら、一括返済せずに確実に金利がかかる方を選んだほうが賢いか？
それとも、一括返済することで基本的な金利はかからないけど、不意の出費が出た時に、
マイカーローンなどの別なローンを借りるリスクを甘受する方が賢いかといった意見が聞きたかったのです。

>>682さん的には金利がどうなるかに関わらず、
貯金を一時的に100万まで減らすのはリスクが大きいので、
無理に一括返済しない方が良いという理解で良いでしょうか？

>>680
＞①住宅ローンが1000万円残っていて、貯金が1000万円ある状態
＞②住宅ローンが0円で、貯金も0円
＞もし、住宅ローンの名義人が死んだ場合、
＞①ならば、住宅ローンの返済がチャラになり、家族に1000万円が残る
＞②ならば、家族にお金が残らない
＞となるので、①の方が得です。

そういう考え方もあると言う点では理解できますが、名義人が死ななかった場合（その方が圧倒的に多いね）は、
①の場合の返済分を貯金したら1絶対に金利分がブラスされて1000万円以上は貯まるよね。

まあ、貯金ゼロってのもリスク管理としては賢くないので、程々のバランスだね。
このバランスは、収入や家族構成、環境など各世帯で違うから、これといった正解のパターンは無いってことかな。

返済額軽減を勧めているものです。
結局、ある程度落ち着くまではなるべく貯金額を多くしておくに越したことはありません。
やはり、私立は覚悟が必要です。
世帯主として、保護者として、一時的にでも危ない局面を迎えるよりはここまで減ったの
ですから、利息はそれほど怖くないと思います。
なにしろ、いくら貯金より利率が高いからと言って、ほかの教育ローンや自動車ローン
などに比べれば利率は低いはずです。
ローン控除が終わったからすっきりしたいのはわかりますが、ここはガマンしましょう。
順調に行けば期間が減らなくてもいくらでも一括で返せるようになります。
ある種の保険？と思って内部留保に勤める方をお勧めします。

>>682ですが

666さんももっと貯金が多ければ、400万位返した方が良いよとアドバイスします。
しかしたかが400万ですから、あとローンにしても数年ですからそのままで良いんじゃないかとも思います。

繰り上げというのは、大きなお金が動く時期は避けて、それ以外の余力のある時にするものだと思っています。
もしも666さんが私立中学受験を今後考えていくなら、
5年の途中で100万に落ちてしまうのはやはりやめておいた方が…と思います。
その場合は一気に繰り上げしないで、半分位繰り上げして、合格後に完済させてもよいと思います。
受験をしないで公立に進む場合もならどちらでもよいと思います。

繰り上げよりは貯金を優先する時期というのは誰でもあると思うのですが、
その場合、ローン金利と預金金利の差をくよくよ考えても仕方がないと思います。
まして666さんはたったの400万ですから。400万を一気に払うか、数年で払うか、
あまりたいした事の無い金額ですし、現時点で受験する事も未定、11年目の金利も未定なら、
今の時点で悩んで正しい結論をと考える必要は無いと思います。

＞それとも、一括返済することで基本的な金利はかからないけど、不意の出費が出た時に、
マイカーローンなどの別なローンを借りるリスクを甘受する方が賢いかといった意見が聞きたかったのです。

マイカーローンの可能性や他に大きな買い物があるなら、そういう時期は繰り上げしない方が良いと思います。

自分の場合ですが、年収1200万貯金も同額、ローン3400万、公庫と財形の2本立てで、公庫は11年目になると金利が高くなるけれど、ちょうど10年目の終わりで繰り上げ完済できます。あと1年半です。残高が280万程。
財形の方は公庫が完済した時点で残高700万です。
金利は5年ごと見直しなので、現時点では11年目からがわかりませんが、この5年は１，４位です。

この700万を、一気に貯金から繰り上げは絶対にしません。
リスク（主人が亡くなった場合、急に何か突発的な事でお金が必要になった場合）に対応できないのと、
貯金を崩して繰り上げするという方法は今までとっていないから。

返済方法として考えているのが、月3万、ボーナス時18万加算位でゆったり15年かけて完済するか、
あるいは、現在のローン返済と繰り上げを合わせた年間350万位を、スピードを緩めず2年ちょっとで完済させるか。
どちらか今考えています。
ここで「どうしたらよいですか？」とは尋ねません。
その時点で金利を見て家族の状況を見てゆっくり払うか、今のペースを落とさず2年半位で返すかですね。

私はあくまでもローンを支払いながら貯金を増やすことが前提で、その余力で繰り上げをしています。
今は支払金額と繰り上げ合わせて320～350位です。
何かあっても、貯金を削って繰り上げというのは、我が家は絶対にしません。
もしもうちに500万しか貯金がないのなら400万返したりはしないですね。
でも、666さんの場合は、やってもよいし、やらなくてもよいし、半額程度を繰り上げしてもよいと思ってます。
まだ数年先の事なのでそんなに考える必要は無いというのが答えです。

どれが正しいというのではなくて、400万ですし、その時の状況に応じて好きなようにやればよいというのが答えだと思っています。

>>685さん

返済をせずに、貯蓄をもう少し増やした方が安全という考え方は、
考え方のうちの一つだということは充分理解できます。

でも、貯蓄がない場合は、軽減で安全幅を広げる意味は分かりますが、
月々の決算がマイナスになっても、貯金(定期ではなく、いつも自由になる金は100万程度は残しています)
で充分補てんが可能な状態で、軽減にする理由が、やはり判りません。

>>686さん

アドバイスありがとうございます。
500万が不十分か…というのは人それぞれだと思いますが、
確かに、子供が私立中学に行くようになった場合、
一括返済するというのは、今のところそれ程確率は高くは無いと思っています。

ただ、子供が公立に行くことになったり、
金利がある程度高くなったら（これをどの程度と考えるかが問題ですが）、
一括返済のことも考えても良いと思っているという程度です。

仰る通り、まだ数年先の話なので、今はそれほど切羽詰まっていませんので、
日々の生活を楽しみながら、のんびり構えています。

669です。

私も同感です。
ローン減税が終わったら、一括で返すつもりです。
（繰り上げ返済のおかげで、減税終了時には残債200万切る予定です。）

それから、この調子でいけば、
手元の貯金に手をつけなくても、一括返済できそうだからです。
私も、返済を延ばすメリットが思い浮かびません。

家族が暮らせる１年分は、現金で確保したほうがいいと思います。
死亡した場合は、ローンがチャラになったり、保険なりで補填できますが、
死亡が確認できない場合（拉致か失踪か不明なとき）などは、
ローンもチャラにならないし、保険も降りません。

１年分の生活費があれば、とりあえずは、残された家族が
マンションを売るなり、生活レベルを立て直すなり、親族を頼るなり考える時間が与えられますから。

万一の場合（保険がでない状況になった場合）、奥さんがどのくらい残しておいてほしいかを話し合って決めておいてもいいかもしれません。

軽減のものです。
まあ、好みですから、どちらが正解と言う事はないと思いますし、いろいろ考えても
その通りにいかないこともありますよね。
頭金を貯めた方がいいのか、先にローンを組んだ方がいいのか、とかも同じです。

期間短縮繰り上げをしていって、中学時に１０年目で残りが４００万円でしたね。
なるべく内部留保というのは、中学受験が始まると貯蓄ペースがぐっと落ちるのでは
ないかと想像するのと、今までは順調に繰り上げされているので、実際に現金が
なくて苦しい・・と思われたことがないので、現実感があまりないのかな、と。

貯蓄ができる時に早めに返すと言うのは鉄則ですが、子どもが大きくなると必要な
手元資金が多くなるのと、両方とも正しいので、どちらをより優先されるかという
ことで、考え方の一つとしては、今はどのようにでも選択ができるように貯金を
多くにして言って、さらに余剰と思われる部分を返済に回していけばよいという
事もあるということです。
返済しつつ軽減にすればさらに貯金ができやすくなるので、選択の幅が広がるのでは
と思います。

最終的には好みですから、どれが正しいというのではないと思います。
私はローンで残債３３００万円、貯蓄が１２００万円ほどあります。
子どもは私立大文系自宅通学、公立高校、公立中学校なので、これからは現金が
必要かもと思って繰り上げできないでいます。
こうなってしまったのには離婚などで現金が出て行ってしまったことがあります。
共働きでどんどん繰り上げできた、以前のマンションの時は子どもも小さく、
お金の心配をしたことがなかったですが、大きくなった今は本当にくるしーーという
実感です。
特に上の子がいろいろで浪人したうえに私立にしか進めなかったこと、二番目が理系を
目指していること（まあ医学系を目指すほどの頭はないのでそこは安心）、三番目は
中学の今から法学がいいと言っているので、４年では済まないかも・・とか。
まあ、教育問題が一段落するまでは、現状を維持するので精一杯でしょう。
ため息出ます・・。

長文失礼しました。

>死亡が確認できない場合（拉致か失踪か不明なとき）などは、

働き手が行方不明になったとき、警察に届けても
残された現金が十分だと事件の可能性をみて捜査してくれますが、
借金だらけの人だと、自主的な失踪の可能性が高くて、事件扱いされなかったりするみたいだしね。

心配しすぎと思うけど。

ちなみに拉致か失踪か不明なときとありますが、
この状態ではマンション売ることは出来ないのでは？
ローンを抱えている人 = 持分が多少でもある
ということになると思うので、法的なことは調べてませんが、
1年ではその所有者を無視しての売却は難しいかと。

まぁ考える時間があるというのは良いことかと思います。

>>688
>それから、この調子でいけば、
>手元の貯金に手をつけなくても、一括返済できそうだからです。
>私も、返済を延ばすメリットが思い浮かびません。
返済額と別に手をつけない貯金があるのなら別でしょう。
必要以上に手元に現金を残して、借金の金利を払うのはバカげています。
けれど、手元資金が少なくなるような状態だと、目の前の借金だけしか見えず
近い将来起こりうる出費やリスクが見えてなくて、返済額が減ったと喜んでいるだけの状態です。
誰かも言ってたけど、住宅ローンは無くなったけど、車の買い換えに現金なくて金利の高いローンを
くんだり、教育費を払えず、消費者ローンに手をつけたり。
そんなことにならないよう手元資金と返済額はバランス良く計画しましょう！

（軽減のものです）
そうですよ。
一時的にせよ、貯金額が１００万円とかは、ちょっと無謀ではないかと。
やはりローンは住宅ローンだけで済ますようにした方が安全かと思います。

２番目の子は理系志望なのですが、今時院を出ていないと就職先がないと
周囲に言われてしまいました･･･。
こいつも、一番下も６年！？　ため息しか出ません。

遅くなってすいません。

>>688さん

ご意見ありがとうございました。
家族が暮らせる１年分は、現金で確保したほうがいいと思われますか？
生命保険を含めた各種保険に入ってますが、そういったものとは別に考えた方が良いでしょうか？


>>689さん

お子さんが３人いるのですね。それは大変ですね。
うちは１人なので、その辺りはかなり楽です。

10年固定が終わるのは、子供が小学校5年の途中です。
年間100万づつ繰り上げ返済を進めると、子供が中学に入学して数カ月で完済で、
今から全く繰り上げ返済しなくても、子供が中３の途中には完済予定です。
10年固定が終わって、すぐ完済しても、子供が中学に入学する時には、貯金は400万以上は溜まっている予定です。


>>689さん

ローンが終われば、貯金分も含めて、年間300万は余剰金が出る予定なので、
子供の教育費までローンを借りることはないと思います。

基本的には、車の買い替えは、貯金が安定期に入るまで考えていませんが、
車の重故障等で買い替えを余儀なくされることもあります。
10年ローンが終わった段階で完済しすると100万程度の残貯金になるので、
この時に車が故障した時は、マイカーローンなどを使うことになると思います。

固定金利が終わった段階で、400万を２年５カ月かけて返す時、
金利が1%で5万円、2%で利息返済分は10万円強です。
一方、車に故障が起きて、マイカーローンを借りた時、金利4%で200万を２年返済で借りると、
月々の返済額は、住宅ローンよりも遥かに少なく、子供の教育費を捻出するのにも負担にならない程度で、
利息返済分も8万4千円程度です。

マイカーローンは金利が高いといいますが、確実に5万、10万払わなければならないのと、
基本は利息を払う必要が無くなって、何かが起こった時は8万4千円損する場合、
どちらを選択するのが賢いかという話だと思っています。
また、繰り上げ返済すれば、保証料もある程度返ってきます。

こういう選択は、金利がどの程度かということが大きく影響すると思います。
そこで、皆さんはどう考えるか質問している次第です。

好みでしょう。（軽減のものです）

ただ、一般的には４年から塾に行かないといいところを狙えないだろうし、
３年間で塾等の費用だけで２００万円くらいは見積もったほうがいいでしょう。
とりあえず、受験が始まったら繰上げなしでいったらどうですか？
というか、繰上げは実際難しくなると思う。

中学校も始まったら、目に見えるところ以上のお金がいろいろ出て行きます。
部活にお金がかかるところなら・・
吹奏楽部だと最低でも２０万円くらいの楽器がないと、とか（泣）
制服などなども成長に合わせ２回は購入することになります。
公立ならＰＴＡあっせんの中古でもいいけれど・・。

また生命保険を含めた各種・・というのは逆にちょっと入りすぎ？という気も。

それから、現金の入った貯金は奥様がすぐにおろせるようにしておいて、
万が一のときはすぐに結構おろす。
まあ一般の方なら大丈夫でしょうが、死亡がわかると貯金が封鎖されてしまい、
その日の暮らしに困ったりします
父親の時は母親名義のほうがあったからよかったけれど、でもゴルフ会員権など
年会費はかかるし、名義が父親だからなかなか売れないし・・で大変でした。
現金って結構、はしからなくなるんだーと実感しました。

やっぱり返済額軽減の方がお利口だよね。

だってお利口って第三者評価であって銀行にとっては長く借りて貰う方が得だし、
浮いたお金でかしこく返済とか、もしものリスクヘッジとか「実は」とかも
なんか信憑性が有るっぽくて第三者にはうけがイイよね。

そういう意味ではお利口だよね。

死ぬことを考慮して家を建てる人なんかいますか？
金銭的に言えば、最大限に繰り上げ返済する事が
最もお得です。
期限の利益 とか、まあ なんというか、
どこかで覚えたんでしょうが、使い方が間違っているというか・・
私も含めて、庶民に期限の利益を享受するような資産は
ございませんので安心下さい。
（みなさん、１００億くらいお持ち？）

>死ぬことを考慮して家を建てる人なんかいますか？

その可能性を考慮しないの？

死ぬ事しか考えないより健全だよね

★すみません、よくわからないので終えてください。★
下記２ケースの総支払い額は同じであるとの説明がありましたが、いまいち理解できずにいます。
（A）返済期間短縮型
（B)返済額軽減型　＋　返済額が削減分をさらに繰り上げ返済にまわす（毎月実施）
※繰り上げ返済手数料が無料

同じ金利でも期間が長ければ、利息は増えますよね。（B)のほうが支払期間が長いので、その分多く利息を支払うので、（B)のほうが総支払い額は増えるのではないでしょうか？

実際にできれば期間短縮の方がいいに決まってます。
私が低減を勧めるのには、頭金を貯めた方がいいか、先にローンを組んだ方がいいのか、
そういう問題と同じで、手元資金にどのくらい余裕があるか、これからどのくらい余裕を
見込んだ方がいいか、が実際にはあるからです。
あと団信なども生命保険の代わりとして使っている方がいるので、いろいろ事情により
選択が変わってくるわけです。

私の場合、手元に１２００万あっても繰り上げできないのには、共働きだったのに最近
離婚した＆子どもが次々に教育資金がいる＆つい半年前追突で１０年超の車が廃車で
車を買い替えることになったことなどがあります。
ちょっと慎重になりすぎかなあと思いつつ、こんな私に低利でお金を貸してくれるのは
住宅ローンしかないので、大事にとってあります・・。

たとえ1%の金利でも1200万円を10年ローンで返した時、
ローンにかかってくる金利は総額で61万です。

一方、貯金を減らしたあとに、有事が起こって、
金利が4%程度のローンで300万借りたとしても、
3年返済なら、金利は総額は19万です。

金利が安くても、額を大きく、かつ、長く借りれば、金利負担は増えます。
住宅ローン控除の期間内で、利息が殆ど付かないときなら理解できますが、
いつまでも沢山長く借りても、得することは無いですよ。

誰かも言ってましたが、
団信なども生命保険の代わりとして使っていると言われても、
ローン額を減らして、掛け捨ての生命保険に入った方が、
少ない金利による損出や賭け金で、有事には多くのお金が返ってきます。

ローンと言っても借金です。
借金で損を最小限に抑える鉄則は、額を少なく、出来るだけ早く返すことです。
見た目の金利や、保証に踊らされず、
内容をしっかり吟味して、決断された方が、損は少なくなりますよ。

軽減が得になるのは、月々の返済がキツキツで、
月々の返済が立ち行かなくなる可能性がある場合に限られると思います。

始めに断っておきますが、「何が何でも軽減派」ではありません。

>>701さん、>>702さん
「短縮の方が良い」と信じ込まない方が良いと思いますよ。
繰上返済を「１回だけ」するなら、たしかにそうですが。
一度、過去スレを読んでみては？
その上で、どちらを選ぶかは自由ですが。

>>700さん
ある月に繰上返済をしたとします。
するとその時点(繰上後)での残債は、期間短縮型でも返済額軽減型でも同じです。
これは理解できますね？

繰上の翌月の支払いを利息と元本に分けて考えると、次のようになります。
◆期間短縮型で繰り上げた場合
　・利息＝繰上後の残債×金利（年利）÷12
　・元本＝短縮された期間で計算した元利均等返済の元本分
◆返済額軽減型で繰り上げた場合
　・利息＝繰上後の残債×金利（年利）÷12
　・元本＝短縮されないもとの期間で計算した元利均等返済の元本分

上記で、残債は同じなので、両者の利息は、少なくともこの月については同じになります。

違うのは、元本分。
元本返済額は 期間短縮型＞返済額軽減型 となります。

ですから、ここで何もしなければ、以降の残債は 期間短縮型＜返済額軽減型 となり、利息も 期間短縮型＜返済額軽減型 となります。

しかし、ここで、差額を繰上返済するとします。
この差額とは、上記でわかるように、元本分の差額です。
また、繰上返済は元本分に充当されますから、両者の残債は、また同じになります。

すると、翌月の利息は、また同じ額になります。
違うのは元本分。
これを繰り上げれば、残債はまた一緒。
これをくりかえすのが、>>700さんの(B)です。

＞死ぬことを考慮して家を建てる人なんかいますか？

地震を起こることを考慮しなければ、構造計算なんて必要ないのです。
交通事故が全く起こらないのなら、シートベルトなんて必要ないのです。

事故が起こると思ってシートベルトをする人はいないと思いますが・・・。

自動車を買うとき、その車で事故を起こすかどうかで、エアバックの要不要の判断をしますか？

701･･･です。
私は軽減の方が先行きに対応できるのでよいと思っている（特に相談主さんには）
ものです。

ローンが軽くなるのは簡単ですが、新たにローンを起こすのは結構大変です。
社内で無担保、保証人無しで貸してくれるのならば結構ですが、新たな借金だと
結構いろいろ書類やら判子やらがいて、連帯保証人なんかいるとなった時には
借りるのを断念しそうです。
それに、住宅ローンが完済しているのならともかく、完済していなくて返す額が
一緒で更に何がしかのローンを組むとその返済も翌月から増えるわけです。

例えば、月々１５万円ずつ返済していて、繰上げによって５年間短縮したとします。
そこへ急な出費で教育ローンでも何でも３００万円借りたとしたら、１０年返済
（どれもボーナスなし）としてだいたい３万円くらいは返済が必要でしょうから、
月々の返済は１８万円になるわけです。
そうすると、月々３万円ＵＰが１０年間続くわけです。

そうしたら、ある程度の出費が必要と思える期間が過ぎるまでは住宅ローンを地道に
返しつつ、また余裕がでたと思ったときは軽減で返しておいて、返済差額は現金として
別口にプールしておく･･･が小市民としては妥当な線だと思っています。

そもそも、私に住宅ローン以外に貸してくれるところがそうそうあるとは思えないし、
車も事故って遭うときはあうんだーとか、共働きでないと今はキツキツ以下なので
繰上げや教育資金どころか、月々も赤になりそうなので、仕方がないです･･･

>>死ぬことを考慮して家を建てる人なんかいますか？

すぐに死ぬつもりで家を買う人はいないでしょうが、死んでしまった時の事も当然考慮すべきです。
死んだ後の事はどうなってもいいっていうんじゃ、残された家族が可哀想ですね。

不幸があった場合に繰り上げしてしまえばお金は手元に残りませんが、繰り上げしなければ残せます。
しかし繰り上げしなければ利息を余分に払う訳ですから、バランスが大事です。

うまくバランスをとるためには不幸にも死んだ時の事も考慮すべきでしょう。

生命保険がわりにという人がいましたが、それも一つの方法論です。

住宅ローンは借金とはいってもカードローンなんかとはだいぶん違います。
基本的に＊＊ばなくなるものでありますし、家を買わなくても家賃は払い続けなければなりません。
家賃の支払いをしてると思えば、無理してまで減らす必要はありません。

単純に金銭的にお得なのは期間短縮で繰り上げする事でしょうが、視野を広くとれば、必ずしも賢いとは言えません。状況に応じて行うべきです。

>>702
金利だけみればそうかもしれませんが、確実に月々の支払い金額は増えますね。
そうなった時に、今まで通りの生活していけますか？
場合によっては支払いが滞って破綻しますね。

>軽減が得になるのは、月々の返済がキツキツで、
>月々の返済が立ち行かなくなる可能性がある場合に限られると思います。

バブル時期の金利上昇を見ていた人間には、ぎりぎりでなくても軽減型を選ぶと思います。
バブル時期の感覚を持っている人間はどうかは知りませんが。

毎月の返済がぎりぎりの場合、軽減にメリットが生じるこまめな繰上げは難しいのではないでしょうか。
というか繰り上げ返済自体が難しい。

>>702の説明で分からないのですが、

よく繰り上げをする事によって、払わなくてもよい利息、利息カット効果って言われますよね。
短縮の場合は、利息カット効果が大きいと。

それって７０２の説明ではどこに含まれるのですか？

703さん
700です。説明ありがとうございます。非常によくわかりました。
先日、変動金利でローン組んだのですが、金利上昇時でも総支払い額はAとBは同じということですね。であれば、ローン減税の恩恵を受けるべくBで初の繰上返済しようと思います。

702です。

>>707さん

1200万円の残貯金は多すぎると感じたので>>701さんにアドバイスしたつもりです。
住宅ローンをいつまでも残しておくことが得になるのか？
早めに完済して、必要になったら、それに応じたローンを組んだ方が得であると…。

それに、別に０か１かのどちらかに決めるべきだということは思っていません。
1200万の内、将来を考えて、500万は確実に使いそうだと思うのなら、
繰り上げは700万でも良いし、余裕を見て500万でも良いと思います。

そこは、その人その人の将来設計に合わせれば構わない訳で、
ただ、何が何でも住宅ローンを長く残すのが、期限の利益ではなく、
損を生むことも多いということを言いたいだけです。

早く完済してしまえば損失は少ないし、
何かが起こっても、住宅ローンを長く残すよりも賢い対処方法は幾らでも出てきます。


>>709さん

必要以上に残貯金を残しておいても、利息払いで損するだけのリスクには対応できないので、
>>701さんに、完済の青写真がしっかり描けるようになったり、ローンの最後で貯金が残債務を上回ったら、
繰り上げ返済を進めることも考えるべきで、いつまでも借金を残すのは得策ではないと言いたかっただけで、
軽減が得とか、短縮が得とかいう話とは別のことです。

最後の２行は、軽減の人は、何が何でも返済期間は残しておけ！
という論調になることが多かったので、つい書いてしまいましたが蛇足でしたね。


>>710さん

軽減で、毎月短縮との差額分を返済続ければ、ローン減税の恩恵は、軽減だろうと短縮だろうと同じですよ。
一回だけ軽減で返済するのなら、ローン減税の返還分は、短縮よりも多くなりますが、
それ以上に利息としての支払額は多くなります。

今後の支払いに今以上に余裕を持たせて、かつ、トータルで損をしたくないなら、
手間を惜しまず、今度ずっと毎月繰り上げ返済を続けるのが良いと思いますが、
ある程度余裕があると判断されているなら、短縮で構わないと思います。

相談に乗ってください。

現在５０００万の家を買いローンがスタートして４ヶ月が経ちました。
ローンは４０００万です。

それで現在元住んでいたマンションが売却ができて、手元に２５００万が入ることになりました。

ただし、家を買うにあたり家中の貯金を使ってしまい口座には２００万ほど残るのみです。


皆さんならどれくらい繰り上げ返済しますか？
最初の１０年は利息ばかり払っているというのを考えると満額の２５００万繰り上げ、さっさと返してしまって
残債を１５００万にしてしまい貯金はそれからした方がいいのか。
それとも２０００万ほどにしておいて５００万はいろんなことへの貯金にしておいたほうがいいのか。
こんな相談ですが乗っていただけるとありがたいです。
どうぞよろしくお願いします。



夫　４０歳　年収８００万
妻　３６歳　年収　７０万
子供　７歳と６歳です。

現在のローンが変動100％だとしたら、
優遇後の金利は、住宅ローン減税の1％を下回っているはずなので、繰り上げ返済しないほうがお得です。
10年後まとめて返しましょう。

固定部分があるのでしたら、
これから教育費もかかるので、500万残すプランがいいと思います。

>>712さん

条件が載っていないので35年ローンと考えて回答します。

変動でローンを組んでいて、実質金利が1%程度の場合、
短縮で2500万を繰り上げ返済した場合、10年後の残債務は233万程度です。
一方、繰り上げ返済しない場合の10年後の残債務は2996万程度で、
この段階で繰り上げ返済すると、残債務が496万円です。
この繰り上げ返済した差額分の約263万は、丁度住宅ローン控除を受ける金額の差になります。

ただ、ローン控除が終わった後は、利息がかかってくるので、繰り上げ返済した時に得する分は、
10年後の残債の差263万円に、10年経過以後にかかってくる利息の差として現れます。
以後1%の金利で7万円、2%の金利で15万円程度の違いがでるだけで、大した差にはなりません。


一方、実質金利が1.5%の場合、10年後の残債の差は約404万、住宅ローン控除の差が270万で134万の差が出ます。
実質金利が2.0%の場合、10年後の残債の差は約553万、住宅ローン控除の差が278万で、275万の差が出ます。

なので、変動でローンで組んでいるなら、今の低金利が進んでいる間は、手元に貯金を残しておいて、
金利が上がり、私の主観では、実質金利が1.5%を超える辺りで繰り上げ返済するのが良いと思います。

繰り上げ返済の額は、個人の判断ですが2500万円の余剰金がでるのなら、
35年ローンでも、その余剰金を使うだけで、返済期間は12,3年程度でなので、
そこまで多くの貯蓄を残す必要もないと思います。
500万程度残して、繰り上げ返済に回して良いと思います。


個人的には、今回の資金だけでなく、もう少し繰り上げ返済を進めて、
お子さんが大学に入る10年程度を目安に完済されると、
お子さんに一番お金がかかる大学時代に、自由度は膨らむと思います。

702さんへ
自分がビビリなせいもあるでしょうが、まだ離婚してやっと貯金がいくら残ったかが
わかったような時点で、さらに月々がどうなるのか、また浪人して私大に入ったので
どうなっていくのか、先行きあまりに不透明でなんともできないでいます。
もう１年ぐらい見てそっくり１２００万円残るか増える（ありえるかー？）かしたら
その時点で真剣に検討します。

712さんへ
軽減をしておいて学資保険などに積み増ししするという手もあります。
教育資金は714さんのおっしゃるとおり、小学校ではなく、私立中高及び大学進学で
必要です。近所の方々の動向もみて、大まかなプランを立てて、お金の必要そうな
時期を特定してみてはどうでしょうか？
現在の家計が余裕のよっちゃんならば、ガンガン返済して大学進学までに終わらすのは
身も心も軽くていいです。老後の資金も貯められるし。

さて、よく１年分を手元に残す・・というのは実質的にはどの部分を言うのでしょう？
所得税、住民税、健康保険、年金保険などは引いて、さらに団信ならばローン部分を
引いてもいいのでしょうか？
まあ××ならいいのでしょうが、リストラの場合はローン部分も必要ですよね。

＞712さん

＞ただし、家を買うにあたり家中の貯金を使ってしまい口座には２００万ほど残るのみです。
ちょっと無謀な計画だなぁというのが、正直な感想です。

お子さんが小さいので、１年分の生活費は手元に残しましょう。
年収800万とのことですが、（ローン返済含む）１年分の出費は、500万くらいでしょうか。
下の子が小学校卒業するくらいまでは、手元に残しておいていいと思います。
何も無ければ利息がつくのですから、定期にいれておきましょう。

低金利のこのご時勢、お子さん２人抱えているなら、あわてて繰上げ返済する必要はないと思います。

>>712
ローンが何年で金利がいくらで変動なのか固定なのかわからないとアドバイスしづらいですが。

変動1%以下だとすれば、住宅ローン減税があるうちは殆ど手元に残しておいた方がいいんじゃないでしょうか。
2500万は定期にいれるなりすれば微妙にでも増えるでしょうし、いざという時によそからお金を借りる必要がありませんしね。ペイオフもあるので2500万を3つくらいにわけて、金利の高い銀行に預けるのがいいのでは？　あおぞら銀行とか0.7%くらいの定期やってる銀行もありますしね。

変動金利があがってくるか、住宅ローン減税が終わってから繰り上げ返済でもいい気がします。

変動金利で借りています
現在、繰り上げ返済をして元本を減らすのと、金利が上昇するまで貯金をして繰り上げ返済をするのではどちらがよいのでしょうか？
元本を減らしておけば、金利上昇時に増加利息は少なくなると思うのですが、どちらがよいかいまいちわかりません

>>712でアドバイスを求めた者です

アドバイスありがとうございました。減税がある間や金利が低い今はさささっと返すよりは、残高があるほうがお得なんですね。本当に勉強になります。
お察しの通り、変動の０．９７１％でローンを組んでいますのでこれが該当します。

手元に残して利率のいい預金に入れておくことにします。

>>718
一部をのぞいて通常の変動金利は政策金利があがったからといって即翌月から金利があがるわけじゃありません。金利の見直しは年二回です。通常は4月、10月時点の金利が適用になります。

ですので、もしも　3月 1% 4月 1% 5月 1.5%　と金利になったとしても、10月まては4月時点の1%のままです。

ですから、最低でも半年間は金利があがりませんから、変動金利が上昇傾向にあったとしても対処の猶予があります。それに仮に4月に金利があがったとしても、それですぐに繰り上げすれば増える利息なんて殆ど誤差の範囲です。

従って金利が上がってから繰り上げしても十分間に合います。

繰り上げした場合は住宅ローン減税適用中なら住宅ローン減税分も同時に減りますから、利息減少分よりも、減税分の減少＋貯金の利息の減少の方が大きくなるでしょう。変動金利があがるという事は、貯金の方の金利も上がる可能性が高いって事ですしね。

こちらで「金利1％以内なら1％控除もあるので期間中は繰上げしない方が良い」とよく見るので質問させてください。


今年初めに借換えをして変動0.975％・20年で2300万借り入れをしており、毎月（まだ数回ですが）軽減で繰上げをしております。
控除は10年控除で残り8年残っております。（残り10年で返済する予定です）


夫婦合算なのですが、収入の少ない私1本で借りている為、控除1％の満額は戻りません。
ですので、控除1％が自分の所得税分ぐらいになるまでは繰上げした方がいいのでは・・と判断して繰上げをしているのですが・・。


「繰上げしない方がお得」というのは満額戻ってくる方でしょうか。
それとも満額戻らない場合でも、控除期間が終了するまで、または金利が上昇するまでは繰上げをせず
貯金しておいた方がお得なのでしょうか。


いろいろ自分なりに調べたつもりなのですが、なんだかこんがらがってしまって。
済みません。宜しくお願い致します。

>721さん
ギリ変さんですね。いらっしゃいませ。

税金が満額戻ってこないとなると、年収350万程度でしょうか。

何故借り換え前に、勉強しなかったのでしょうか？
もともとのローン（or物件）が、身の丈にあってなかったと思って、頑張って繰り上げ返済してください。

よく勉強もせずに借り換えしたとなると、
今後、お金が入用になったときに、もっと金利の高いローンに手を出しそうです。

もっとも、文面を見る限りの印象ですので、
721の文面に乗っていない、賢い条件、安心の属性があるなら別です。

>>721

控除１％とローン１％をそのまま比べているわけではなくて、繰り上げしない分を定期などにあずけて
利息を生み出す分も含んでいます。

例えば個人向け国債だと5年固定金利で、年率０．４２％（税引後0.336％）となっています。

>>721
今の住宅ローン減税は住民税からもひかれるので、それなりの金額戻ってくるとは思いますが、満額戻ってこなくても、実際には繰り上げ資金の金利もつきますよね。

例えばイオン銀行でいま一年0.45%、3年0.7%の定期やってますね。
一年ものにしたとして税引き0.36%ですから、減税分+0.36%で1%を超えればいいわけです。

いま満額減税するところまで繰り上げた場合に初年度は20万減税だったとしても、翌年からローン残高が減るので、その当然減税分も減っていきますね。

手元に貯金があればお得なだけでなく、いざという時に貯金を切り崩して対処出来る訳ですし。万が一事故などで亡くなったりした場合に家族にお金を残せますね。
なので仮に金利1%を超したとしても、多少損することになっても、手元に残しておいた方がいいと思いますね。1.5%を超しそうな状況になってから、そのうちどれくらい繰り上げするか考えてもいいと思います。

実感として、そんなにローン減税のもどりと、１％の金利が＝になるものかな？

入ってくるものはローン減税のもどりだけど、
出ていくものは、ローンの利息、固定資産税、団信…

実際には１２月の給料で－○万円と引かれるものと相殺してプラスになってくるから
ローン減税なんて意識した事がない。
給料として口座に入って、１２月のボーナスやその他もろもろと一緒になってしまう。

ローン減税と利息が相殺されるとしても、余裕があるから早く繰り上げで減らしたいと思うし。
もちろん貯金は貯金で増やしたい。

>>725
必ずなります。

それな固定資産税はローンの残高や収入と全く関係ないですし、普通銀行ローンは団信込みです。
給与所得者なら年末調整で一緒に戻ってきますが、意識しないのは貴方のお金の管理が甘いだけの話で、実感したいのなら年末調整でせずに毎年確定申告すればいいだけでは？

そもそも意識していないとローン減税が終わったと同時にお金のやりくりに困りませんか？　大丈夫ですか？

まぁローン減税は別に意識しないでもいいですし、別に早く繰り上げたいから繰り上げてもいいですが。ちょっと意識すればお得になっているのに、考えるのが面倒だからしない、というのは決して「おりこうな繰り上げ返済」にはなりませんね。減税分でもどってきた分も貯金しておけばすむだけの話です。

>>726>>727
確かに意識しないというのは、自分から意識しようと思わないので、結果的に意識できないのであって
意識しようとすれば意識出来る事ですね。
ボーナスから引かれる法定控除がすごいのでそちらは意識しますが、本当にローン減税はちょっと１２月の給料がいつもより増えたという程度の認識しかありません。
それも普通口座に入って、定期や１月の繰り上げに振り分けて、実感が数日しかありません。

＞そもそも意識していないとローン減税が終わったと同時にお金のやりくりに困りませんか？　大丈夫ですか？

こういう発想をする人もいる訳ですね。
ローン減税が終わったと同時に完済です。
だからおかねのやりくりに困るというのは全く考えてもいません。
年収が多いので、月々引かれる税金社会保険は、自分の懐にいったん入ってくるものでもないのに、その大きさを意識してしまいますが、
ローン減税は最初の年から去年の１２月まで全く意識してません。

年収が違うのでその辺は人それぞれですね。どうもありがとうございました。