おりこうな繰り上げ返済とは？その３

期間短縮の繰り上げ返済の方が、余計な利息を払わなくて済みます！

元金均等返済＋期間短縮繰上げ返済
やっぱ、↑これでしょう。

今は低金利なので、返済しないで運用するのがおりこうでしょ。
金利と同等れべるなら元本保証で、元本保証無しならそれ以上のリターンあるでしょ。

みなさんも気づいて触れていないのだと思いますが、念のため。
仮に1%の金利でローンを借りているとして、投資で2%のリターンが得られるとしても、
投資の方が良いという場合は、ローンが完済するまで投資で2%の利益を出し続ける必要があります。
完済前にリターンが止まると、ローンの利息だけが掛かるためです。

厳密には上記の金利、リターンのままの場合は損益分岐点はローン完済前になりますが、
35年ローンで投資の利益は最初の5年だけということであれば、繰上げ返済の方が効果が高い場合もあります。
もちろん、ローンに対してどれだけの投資額による2%のリターンかにも依存して損益分岐点は前後します。

なので、繰上げと投資のどちらが良いか？という議論はローン期間、ローン額、投資金額にも依存するため、
それらを無視して一概にどちらが良いと決められることではないと思いますがどうでしょうか？

おりこうな繰り上げ返済とは、自分の家計と許容リスクを分析しないといけないので、
千差万別だと思いますよ。

繰り上げすべきか迷っています。
相談させて下さい。

夫：27歳 年収400万（上がる見込みなし）
妻：27歳 年収100万（パート）
子供：8歳と5歳の娘二人

一年半前に2100万円の中古一戸建てを購入しました。（新築価格3000万、築６年）
現在残債：1800万円
残り期間:29年
貯蓄：600万円（うち学資のつもりの積み立て200万円）

現在、変動0.975％で借り入れしているので、金利上昇が不安な事もあり、繰り上げ返済を検討していますが、何せ年齢が年齢で収入も少ないので、子供の学費も心配です…。
今までは、ものすごく切り詰めた生活で、年150万円ペースで貯蓄して来ましたが、今年から娘が習い事を始めたい為に貯蓄ペースも少し落とそうかと思っています。

300万ほど繰り上げ、これからゆっくり学費を貯めようかと思ったんですが、学費が心配でしょうか？
繰り上げるべきか、手元に残すべきか迷っています。

子供が成人後は、あわよくば一戸建てを1000万円くらいで売却して、小さなマンションにでも住み替えられたらな…というのが、希望です。
心配性なので、繰り上げしないとしたら、貯蓄は定期に入れたままになってしまいそうです…
アドバイス頂けましたら幸いです。
よろしくお願いします！

無理せずに子育て頑張ってください。

金利はず～っとあがりませんよ。

たとえ数年後に上がってもしれてます。

お給料もあがっているのでは？

それか若いんだし数年後の転職もじっくり検討すれば・・・

>>633さん
その状況でしたら、いまは繰上返済しないで、貯蓄した方が良いと思います。
まずは学資を十分に確保するのが先でしょう。

もちろん、無理に投資する必要は無いです。定期預金で十分です。
ただ、普通の銀行の定期預金ではもったいないので、ネット系銀行の定期預金を利用してはいかがでしょうか？
これからボーナスシーズンですので、もう1ヶ月ぐらい様子を見ると、キャンペーン金利がいろいろ出てくる気がします。

久しく静かだなと思ったら、また過去レスもロクに読まない初心者（>>629-630）が現れたなｗ
釣られちゃったかな？

＞それよりも、>>633　にコメントしてあげればいいのに
そうだな。６００万は金利が低いうちは残しておいて、それを超える分は繰り上げても良いんじゃないか？　もちろんここの軽減派推奨の方法でね。
しかし世帯年収５００万子供２人で年１５０万ペースで貯蓄ってすごいな。どうすればそんなことができるんだろう？　ノウハウを教えもらいたいな。

>>633

減税もあるし、変動金利が1パーセント超えない限りは
繰上返済する必要は全くないでしょう。
今はこの点で悩むことはありません。
できるだけ利率の高い預貯金をしておいて、減税期間終わったら
・または変動金利が1パーセント＋預貯金の利率を上回ったら
ドカンと繰上するがよろし。

お子さんの習い事も実は「投資」。
お子さんの教養や経験、人脈などの経験値は、
お金では得られない「お子さんの人生の豊かさ」となって戻ってきます。

繰り上げ返済より、お子さんへの投資を充実させてあげる時期かと思います。

金利は上げるに上げられない状態と聞きますね。
上げすぎると不良債権化する住宅ローンが多いとか･･･

まぁ将来は分かりませんね。

633です。
沢山のコメント頂きましてありがとうございました！

悩みに悩んで、納得して変動金利を選択したハズが…、学費のかさむ時期に金利上昇が重なり、住宅ローンが負担にならないか心配でした。

収入が低い事に重ね、私が心配性なので、将来への不安から結婚してから貯蓄優先で節約する日々で、今まで子供達にも主人にも我慢して貰って来た事も多いです。

皆さんからアドバイス頂いて、今は繰り上げ返済より、まずは学費を貯める事や子育てへの「投資」を優先すべきかなと改めて感じています。

ただ、今預けている定期は、平均0.3%程度なので、住宅ローン金利には程遠いです。

学費の為に運用するとなると、定期か一時払の学資保険くらいしか思い付かないんですが、皆さんどうされてるんでしょう？！

提案頂いたネット系銀行も調べてみます！
引き続き、参考にさせて頂ければと思いますので、宜しければ何か助言頂けましたら幸いです。

皆様はじめまして。いつも勉強しながら楽しく読ませていただいております。
最近住宅の購入を決めました。

夫：28歳年収550万（総支給額）
妻：30歳年収450万（総支給額）
子：1歳（保育所月5万円）

預貯金は約2200万円。
新築の5000万（諸経費込み）の物件を購入です。引っ越しと返済開始は年明けです。
頭金として1200万を入れて、貯金1000万、ローン3800万にする予定です。
半々くらいでペアローンを組んで、ローン控除を多く活用しようと思っています。

35年変動0.975（見込み）で支払いが月々二人合計約10万円です。
現在の家賃が11万円でやや余裕がありますので、支払金額を月々15万円として、5万円ずつ繰り上げにするつもりです。（もちろん軽減型ローン＋繰り上げ返済）です。もちろん金利がかなり上がりそうなら貯金を使って繰り上げます。

こちらで色々と勉強しまして上記の計画にしようと思ったのですが、もう少し頭金を増やすかどうか悩んでおります。（第2子を3年以内に考えているため、1000万と多めに残そうと考えました。）
第1子の時は、夫の550万の給与と妻の育児休業給付金50万位で、生活費を少し切りつめてなんとか100万円のプラスでした。
今のところ子供の生活費は児童手当のみでほとんどお金のかからない状況です。

上記の環境でしたら、こちらの皆さまは頭金はどの程度にされますか？
少し長くなり見にくいと思いますが、ご意見お願いします。

とりあえず手元に1000万はいいんじゃないかな
様子を見て繰り上げの原資にしてもいいし

金利0.9パーセント未満で借りて、毎月3パーセント相当で借りたと思って、差額を
返済額軽減型で繰り上げ返済をしたら、1年で元金が200万円減りました。
残り34年でマイナス200万円
来年は
残り32年でマイナス400万円

残り25年の頃には、マイナス2000万円になっています。
※実際は元金が減れば減るほど、減り方が増えるので
10年後の残り25年だと、マイナス2600万円になっている予定です。

金利が上がらなければだけどね～

>>643
なんで繰上げするの？
ここのスレ本当に読んだ？

>>645さん
＞金利0.9パーセント未満で借りて、
だったら、1％を上回るまで繰り上げしない方で貯めておいた方がいいのに。
1％を上回った時点で、その貯めていた分＋その利息＋ローン減税分を含めて一気に繰り上げた方が、効果は大きいですよ。

646さん

二人目の子供が生まれたときに、一人目ではかからなかった保育料がかかるためです。
そのため、それまでは少し繰り上げをしておこうと考えました。
妻が復帰すれば、金利が急上昇するまで繰り上げはしないつもりです。
繰り上げをしすぎると、住宅ローン控除の金額も変わるので多くはしないつもりです。
リスクカットのつもりだったのですが、間違った考えだったでしょうか。

643さんは、お金の流れだけを見ると今の考え方でよいと思う・・・。
ペアローンというのをすると、それぞれが住宅ローン減税を受けれるということでしょうか？

が、しかし、
子供の将来を考えた場合、親が子供を面倒を見たほうが、結果的に良い子に育つ可能性が高くなります。
子供が良い子かどうかは子供が思春期に入ったときに分かります。
幼いときに親と接する時間が少ない子は、そこから差がついてきます。

なので、いつまでも二人で働こうと考えたり、妻の収入を当てにして考えるのは
いかがなものかと思います。

住宅ローン減税＋住民税の控除の合計金額が30万円だとしたら
3000万円まで元金が減るまでは、繰上げ返済をするのは得です。

逆に言うと、
住宅ローン減税＊住民税の控除が20万円ならば、
2000万円まで元金が減るまでは、どんどん返済額軽減型で繰り上げ返済をしても良いです。

＞子供の将来を考えた場合、親が子供を面倒を見たほうが、結果的に良い子に育つ可能性が高くなります。
同感です。うちでは結局、妻に退職してもらいました。当然に経済的には余裕がなくなりましたが、子供にとってはこれで良かったと思っています。

お金がなくて、子供の将来の可能性を限定させてしまうほうが、
子供の将来の為にならないですよ。
子供がお金のかかる私立医大・音大に行きたいなんて言ったらどうすんの？

奨学金もぎ取ってもらう
奨学金取れない程度の能力ならそもそも目が出ないとあきらめさせる

あきらめは後ろ向きな選択だが、どんな人間も何かをあきらめて生きている。
いい機会なのでそれを学ばせる

＞お金がなくて、子供の将来の可能性を限定させてしまうほうが、子供の将来の為にならないですよ。
金のかかる私立医大や音大は却下かな。僕も親の経済事情ゆえ（自宅から通える）首都圏の国公立大学に行かざるを得なかった。それでも十分選択肢はあったし、行かせてもらえたことに感謝しなければならない。僕だけでも１１００万くらい稼いではいるので（さらに上がる見込みもある）、うちの子も国公立大学なら行かせてやれるとは思う。

私は看護師で夜勤もあります。母親が仕事をしてるといい子が育たないと言われてるようで嫌です。いろんな考えがあるし、スレ違いだし、子育ての話題はやめましょうよ。

皆さま返信ありがとうございます。

643さん
ペアローンにするのはそれぞれが住宅ローンの控除を受けるためです。最初の手数料は二人分かかりますが、控除額の方が大きいのでペアローンにします。
共働きよりも子供の面倒を見た方が良いというのも、考え方次第ですが私もそう思います。
ただ、妻が公務員なのでやめさせるのももったいない気がしましたし、本人も働きたがっています。
今回の購入はそういった背景があり、妻の実家から近い（近すぎない）場所にしました。
現在は祖父母と会うのは2カ月に1回程度ですが、祖父母も今年で定年退職するため、保育所に預けっぱなしという状況はなくなると考えています。

650さん
そうですね。私も繰り上げ返済は所得税の少ない妻の方のみで、子供ができるまで行おうと考えています。200万位したら控除額が少なくなるので、予定通り3年以内に子供ができれば問題ない…はずです。

>656さん

体験から言うと、繰上げは子供ができてからでも遅くない、と思います。

親戚の夫婦ですが、
一人だけと思って授かった子供が３つ子（男１女２）だったため、
子供が生まれる前には新築マンションに住んでいたはずが、
小学校に入るころには、いつのまにか戸建てに住み替えていましたよ。

３人は珍しいですが、２人とかならざらにありますし、そうなったらお金も結構かかりますし・・・。

共有にすれば、手数料1人分でも2人ともローン控除は受けれますよ。
ペアローンはローン手数料などが2人分かかるのでばかばかしいです。
銀行にとっておししいが借り手にとって悲しい商品です。

>>658
共有にしただけでは、住宅ローン控除を２人分受けることは出来ないのでは？
今は違うのでしょうか？

夫婦合算でローンを組む場合、「連帯債務」と「連帯保証」の２種類があります。
「連帯債務」であれば、１本のローンで、債務割合に応じて２人とも控除が受けられます。
しかし、「連帯保証」では、控除を受けられるのは契約者のみで、連帯保証人は控除を受けられません。

「連帯債務」を扱っているかどうかは、金融機関によって異なります。

共有でローンを組めば受けられますよ。
ペアローンを組むと言うことは2人とも債務者になるということですよね？
詳細は確定申告のHPで確認して下さい。

ただ、将来的に離婚の可能性が少しでもあるなら、
ややこしくなるので勧めませんが。

>>660
659です。
ペアローンにすれば、もちろん２人とも控除は受けられます。
それぞれのローンが、それぞれを債務者とする独立したローンなのですから。

そうじゃなくて、659で言いたかったのは、
658が『共有にすれば（ペアローンじゃなくても）２人ともローン控除が受けられる』と言っているので、共有だけでは不十分では？
「連帯債務」と「連帯保証」では違いますよね？
ということです。

いま、国税庁のＨＰ見てきましたけど、（ペアローンではなく）１本のローンで２人とも控除を受けるには、やはり「連帯債務」である必要があると思うのですが。

ペアローン？

夫の単独所有でも通常なら離婚協議を経て、奥さんに財産として分与されるのではないでしょうか？

しかし、奥さんの力を借りなければ資産も保有できないこの国を憂えているのは私だけではないでしょう・・・

そうお？
今時、女性シングルでもマンション買うって言う時代になんという・・。

それにしても
「夫の単独所有でも通常なら離婚協議を経て、奥さんに財産として分与されるのではないでしょうか？」
ってどういう意味でしょうか？
そんな都合のいいことがあるわけない。

まぁ一般的には離婚を前提として結婚する人は居ない（極小）わけで。
今の時代、想定しておかなくてはならないことかもしれませんが、
そうならないようにローンを組む、繰上げ返済に悩む以前によく考えて結婚しましょうね。

ホント、本末転倒
それを狙ってるなら話は別だが

20年ローン(2%の10年固定)で2800万円を借りて７年目です。
短縮で繰上返済をすすめて、今は返済期間は残り約7年半で残債が約1200万円です。

何かがあった時のために、今は最低手元に500万は貯金を残していますが、
今後数年は貯金額は減らさないで、毎年100万強は繰り上げ返済できそうです。
このままのペースでいくと、５年後くらいで完済になりそうです。

一方で、ローン控除や10年固定が終わる3年後には、
残債が約400万程度になるので、一括返済してローンを終わらせたいという気持ちもあります。
ただ、そうすると、完済直後は、貯金が100万まで減ってしまうので、少し心配な面も残っています。

皆さんは、どのくらいの貯金額を残して繰り上げ返済をしてますか？
また、瞬間最小で、どの程度までだったら、貯金を減らして返済に充てますか？

そして、私の立場なら、金利がどの程度までなら借り続けて、
どの程度を超えたら、一括返済しますか？

年収、年齢、家族構成は？

>>667さん

666です。年収は税込で800万円くらいです。
数年は細かい増減はあっても大幅な増減は無いと思います。
家族構成は、私(43歳)、妻(38歳)、子供１人(小学校２年生)です。

外壁の塗り替えを含むリフォーム費用や、車の買い替え（私と妻の車２台）、
子供が私立中学に上がる可能性なども考えて、10年程度で完済を一つの目安にして、
当初から返済計画を立てています。

＞666さん

うちは、
繰上げ返済時には、これには手をつけないようにして繰上げしてきました。

・年収１年分を目安に定期に300万×2＝600万
・普段使いの普通預金（給与受け取り口座）に約20～50万（20万＝給与日直前、50万給与振込日）
・車などの買い替え積み立て（現在200万以上）
・家電の買い替え積み立て（最近テレビを買ったので）約30万
・家族（親兄弟含む）に何か（事故とか事件とか）あったとき用、約80万

参考になればよいのですが・・・。

>>669さん

やっぱり、貯金には手を付けずに完済まで進んだ方が良いのでしょうかね。

ただ、数年後には、日本の財政赤字が膨らんで、金利の上昇を招く恐れがあるなどの報道を聞くと、
最近少し考えてしまうところもあります。

結果的には、もう少し金利の様子を見ながら決断することになると思いますが、
皆さんが、どう考えているのかを知りたくて、質問してみました。

どうもありがとうございました。

＞＞返済期間は残り約7年半で

住宅ローン控除は残存期間が１０年切ったら使えないんじゃなかったけ？

違います。
返済期間が１０年未満になった場合ですので、この方の場合は当てはまりません。
返済７年目で残り７年超だから。
やはり１０年の節目時に４００万円だったら返したいですねー。
ローンないとホッとします。
その分を天引き貯金に回せば、現在でも繰り上げができているのですから、
ローン分＋繰り上げ分が貯金になっていけば大丈夫ではないでしょうか？
ただ、瞬間的になくなるのが、ちょうど中学入学なので、中学受験を考えて
いるなら無理でしょう。
塾に通うだけで小学校のうちから出費がかなりかかります。
でも、遅くても小学校４年から塾に通わなければ間に合わないとおもうので、
１０年目に公立中学なら繰り上げ、受験＆下の子の誕生などの予期せぬ事態
ならそのままかなー。

>>672さん

ありがとうございます。
私立中学は厳しそうに感じますか？

まだ、私立中学にするかは決めかねていますが、
10年を機に完済すれば、そのときは貯金は100万程度まで減りそうですが、
子供が小学校５年の途中で完済できるので、
中学入学時には貯金も400万くらいには回復している予定です。

私立中学のことを考えると、ローン返済分(年間約170万円)は、
子供の学費を含めた教育費に充てても、これまでの繰上返済分は余裕があるので、
私立中学に行かせても平気かと思っていました。

それに対して、今まで通り500万円を残して返済を続けると、
完済は中学１年か２年の途中になりそうです。
入学当初は、まだローンが残っているので、
完済までは貯金を切り崩してやり過ごすことになりそうですが、
こちらでも不可能ではないのかと思っていました。

計画的に、厳しいですかね？

塾に通いだすと、貯金がどんどん減るならともかく、一瞬でも尽きてしまう可能性が
あり、それはやはり避けた方がいいかと思うからです。
まあ、いい学校は中高一貫のことが多く、高校から入るという選択肢は残っていません。
そのことを考えて、中学受験をするのなら、やはりリスクは避けた方がいいと思います。
繰り上げ返済も期間短縮でなく、返済額軽減の方を選んで目処がつくまでは貯金を
増やすなどもいいかと思います。
中学受験が終了して、手元に残ったらガンと返したらどうでしょう？
２％は今時高いと思われるでしょうが、住宅以外で借りた場合はもっと高い金利だと
思いますから、どうせ借りるのなら住宅ローンの方がいいと思います。

繰上返済のデメリットは期限の利益を放棄することと付帯されている団信を放棄することでしょう。

メリットは金利負担からの解放ですね。

今は低金利ですし元金も減っているので無理に返さなくてもいいのではないかな？

年収８００万円ぽっちで、
私立中学なんかにやると、苦労しますよ？
別に公立中学でも良いと思いますが？

ペアローンだと共有にしておかないといけない(贈与税との関係から)けど、
単に共有にしているだけだと減税は二人分受けられないのでは?

またローンを一人だけが負っているだけで共有にしているのは、
頭金を二人で負担しているのでなければ贈与税の対象になると思うが?

ペアローンなら二人とも減税が受けられますよ