おりこうな繰り上げ返済とは？その３

749です。

不動産投資は、少なくとも素人を含む不特定多数に勧められる方法ではないでしょう。

自分自身は株式と投資信託でここ７年ほどずっと３％以上は叩きだしてますが、他人にはとても勧められません。
（細かく利確させているので、足は遅いと思いますが）
現金化すれば住宅ローンは即返せますが、もちろん、繰上げ返済するつもりはありません。

素人には、FX、不動産投資、先物取引はリスクが大きすぎるという話です。

そうですか、目先の支払額が減るとか将来の利払いが
減るとか言ってただ自宅のローンの繰上げ返済にカネを
つぎ込む考え方が「おりこうで」ないと言いたいだけです。
それと、不動産投資とＦＸ，先物を一緒に述べる人に
はじめて会いました。
自宅へ稼いだ給料つぎ込むのもある意味不動産投資。
将来の価値を信じてつぎ込んでいるわけですから。

世の中のそこそこ豊かな老人は大抵貸家を持って
そのあがりで老後を送っているんですけどね。不動産
投資と聞くと過剰反応するのはバブルの後遺症なんで
しょうかね。
私は株もやりますけど、株の方が怖いですよ。

実際、タイミングが悪く新築購入したマンションを人に貸しているけれど、
ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
（ファミリータイプです）
それでも、不動産仲介（大手です）にも、この金額では無理かも、と言われ
たけれど、さすがに新築だったので、何とかなりました。
高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
自分だって、こんなことになるなら、購入しなかったけれど、購入したら
転勤とか、身内の不幸とか、結構あるらしいと自分を慰めています。

ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、株式にしろ何にしろ、
何のために住宅を購入したかを考える人にはどちらがより手堅いか、が
「おりこう」なわけで、儲けたい訳ではないと言う事が分かる？

＞ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
だから、それってその物件買ったのが間違っているって証拠でしょう？
それと頭金が少なすぎ。
うちは貸せば安くても30万の家賃は取れて、経費は15万くらいだね。
今賃貸にだしているのは１Ｌだけど家賃22万で経費引いても6万は残る。


＞高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
そんなことないよ。とにかく赤字にならない程度に自己資金入れて残債が減る
のを待つ。私は1割～2割の自己資金で買っているけど、今収入目当てでないから
ｊ空室なしで回ればそれでいいんだよ。
老後、年金生活するときに手持ちの資金をいれたらキャッシュフローが大きく
なればそれでいい。


＞ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、
だめだよ。借入金の金利が高すぎて話にならない。１Ｌで50平米くらいが
一番借り手があるね。

＞儲けたい訳ではないと言う事が分かる？
儲ける前に、損してるのがわかってないよね。不動産買ってもし価値が目減り
する事実に気が付いたらそれをヘッジする手を考えることのどこが
「儲ける」といえるのだろうか。
資産を減らさないようにすることと「儲ける」ことは違うよ。
みんな無意識に稼いだ金をどぶにすてているんだと思う。みんなそうして
いるからとか、自分が満足だからとか、安定しているとか・・・自己欺瞞だなぁ

＞何のために住宅を購入したかを考える
ここが感傷的すぎるんだよ。家族のシンボルだとか言ってることが昭和的で悲しくなる。
何のためか・・・借家じゃ損だし落ち着かない。別に状況変われば住み替えるわけだし
団塊世代は、その論理で千葉や茨城の宅地を高い金でかって、高い固定金利でローン
払って、給与をどぶに捨てた。いま売っても土地は２５００万。払った金は５０００万円は
下らない。
家族のしあわせのためなら、損得を考えない・・・その思考停止の一方で、たかだか
１％ちょっとの金利の繰り上げがどっちが賢いとか無知な話にうつつを抜かす。
誰かが仕組んでいるのじゃないかとすら思えるのですけど。

７４７さんへ

この話のもとになっている0.675で借りているものです。

やっぱり繰り上げしなくていいんですよね。
頭ではわかっていても、借りてる方が得なんてあるんだろうかと時々不安になります。
定期の預金も1年前は１％程度ですが、今は０．５％に下がってきてますし。

それでも今返してしまうと、ローンのために払った手数料が無駄だなぁと思いとどまっています。

繰り上げ返済しないもう一つのメリットは無駄遣いできないことですね。
月々の支払いが結構あるので。

ありがとうございました。

別に貸すつもりで購入したわけでないから別に購入自体は損とは思いません。
運が悪かったとは思ってます。
でもたった１年住んで・・よりも、最初からならまだマシかなーと思います。

損得を考えないでなく、リスクを取るような行動をしたくないだけ。
住宅ローンを浮かして投資や起業をしたくないし、地道に返済かもしくは教育費
などに現金にできるようにしておきたいだけです。

また実家が不動産業もやっているから、別に不動産の開業の仕方を教えていた
だかなくても結構です。
ここではなく賃貸のスレでがんばってください。

でも非常にリスクは高いんじゃないですかね。
すでに住宅ローンという借金を抱えている人間が、さらに別の物件を手にするのはギャンブルですね。

思考実験として考えてほしくて書いた訳だが、そもそもデフレが長引く中ローン組むこと自体理屈に合わない。だからといって繰り上げ返済するのはもっと理屈に合わない。
ここまでは判るよね？

デフレが続く中、資産としての不動産を買うこと自体理屈に合わない。
不動産は、値下がり局面なのに。
値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。

自分や家族が住む分については、資産というより、
時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？

豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
余裕があって、身の丈にあった買い物であれば、米でも新築でも中古でも何でも、理にかなうと思いますが。

＞値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。
偏見です。
値下がりの心配の少ない物件は、価格が高くて庶民には手が出ない。が
正しい。かくして庶民は、自覚しないうちに値下がり不動産を買って生涯稼ぐで
あろう3億弱の金のうちの4分の１くらいを目減りさせる。

＞時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？
だったら、賃貸にしたほうが純粋に「消費」と割り切れます。
住み替え買い替えを考えると、売っていくらになるかは重要な問題。
配偶者が＊＊ば売って老人ホームに入ることだってある。
家は自分で使うから資産価値関係ないとかいう人に限って区画整理
とかで立ち退きとなると膨大な補償金を求めるものです。自分の住まいに
情緒的になっているだけ。冷静に経済価値を計算したくないだけでしょう。


＞豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
変ですね。誰も高い米買って悪いとはいってない。ただ借金して高い米食うのが正しい
あり方かと問うているだけです。

というか高い時期に借金して田んぼごと買ってる。

それも35年分買う約束してる

自宅であれローンの塊であれ資産は資産だよ。固定資産税かかるし。

すいません。
不動産業、株式等投資をお勧めの方、また賃貸物件に住むことをお勧めする方は
それぞれの持ち場にお帰りください。

住宅ローンはないがどのくらい頭金等を入れられるか後で考えたかったので、
全額ローンでとりあえず組んだが、状況が変わり新居に転居しないこととなった。
とりあえず落ち着くまでそのまま賃貸に出しているのであって、ダブルローンを
組むほどリスク好きではありません。
逆にいえば全額ローンだったので手元に現金をフルに残しておいたおかげで、
選択することができた。

住宅ローンとキャッシュとはどちらも現実の生活のためにあるのであって、
理論値だけでは生活できません。

ここは繰り上げ返済が無意味だと主張したらいかんのか？

ローン減税があり金利が低い限りにおいて無意味だと思います。

ちなみに私はローン残高＜預金残高なのでいつでも全額返済でき
ますが、会社からの金利補助があり自己負担は１％固定。
ローン減税で１％還付なので繰り上げ返済なんて当然しません。
ただローン減税期間が過ぎたもしくは会社からの補助が打ち切ら
れたらばするかもしれない。

当然だろ。で、インフレになったら繰り上げ返済するの？それとも何か策があるの？

766
住宅ローンのまま人にかしたらいかんよ。ましてやローン減税や利子補給まで受けたらまずいだろ。

とりあえず落ち着くまで・・ですか。転勤でも介護てもなさそうだ。

仮に5000万資金があったら5000万のマンション買うんじゃなくて7000万くらいの物件買うだろ？
3000万のローン組んで1000万運用するか、4000万ローンにして2000万残すかっていうならわかるけど。

>>771

リコンじゃねーの

リコンなら人に貸したらダメだろ。先妻に貸していたらアパマンローンに借り換えさせられる。

転勤以外で人に貸してローン控除効くの？
新築で貸していたら原価償却費と建物分の借り入れ金利を所得控除したほうが税務上メリットありそうだが、どうだ？

買って住まないうちに転勤になった時どうやってローン控除税務署に申請するんだっけ？

>>774
そんなのばれないことぐらい知っておきましょう。

転勤でも人に貸したらローン減税効かないよ。戻って来てまだ適用期間ならその期間分還付はできる。

銀行騙すのは好きにすればいいけど会社から利子補給もらって年末調整でローン控除もとるってか？通勤費も不正取得じゃねーかよ？

俺なんかセカンドハウスローン借りて人に貸して文句言われたぞ。バレるときはバレる。文句言われただけだが。

会社も税務署も騙したら犯罪だぞ。

766です。
銀行にもセカンドハウスローンで借りたし、会社から手当は貰っていないし、
税務署にはもちろん賃貸で申告で住民票も動かしていませんし、登記も
現住所のままです。
賃貸は大手の仲介業者に頼んで、法人契約になりました。

でも、そこに住んで登記を移せば（6か月以内）住宅ローンとして有効だと
聞いたのと、利率もフラットよりも低かったので、そこに決定しました。

当然現住居の手当は貰ってます。

というこは、ローン控除は受けてなくて、確定申告で不動産所得を申告したんだな。
どのくらい税金還付されたの？

借家人がいるうちは、あれこれ考えて見てもいみないだろ。

セカンドハウスローンで住宅ローン並みの優遇金利があったということ
ですかね。どこの金融機関か聞きたいなぁ。
普通は、住宅ローン金利＜セカンド＜アパマン
なんだけどねぇ

今手持ちの金が3％で運用できているとしても、繰り上げ返済(返済額軽減)にまわせば5％以上は固いのに、何やってんだろうねこの人。

>>786
？？　繰り上げ返済軽減型でどうやって5%以上に？？

どう考えても金持ちならともかく、一般人が自分の住む場所以外にもう一つ物件を持つのはリスクが高すぎるよ。賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。リターンが大きいとしても、リスクが高すぎるものは普通は選べないよ。

本人が納得してそれを選ぶのは自由だけどさ、人に勧められる方法じゃないよ。

説明する前に、前提を整理しておこう。
この人はとにかく、ファミリー用のマンションを全額「セカンドハウスローン」で購入した。
かりに金額を4000万円とする。
諸費用は180万円くらいかな。
さて、話によれば賃貸に出して、ローン支払い、固定資産税、管理費、修繕積立金など
差し引いて月々2万円が手元に残る。
これは、すでに180万円（諸費用）の投資で年額24万円のリターン・・・利回り13％という
ことだよね。普通は諸費用は損金だから投資にカウントしないからこれはないものとして
さて、買って1年目に手元の金を1000万繰上げて仮に11万のローン支払いが8万に軽減
されたとしよう。毎月の収入は4万円、年額48万円。
利回り４．８％ということになる。

>人に勧められる方法じゃないよ。
いつ勧めた？勝手に自分でやっている人がいるだけだろ。

仮に500万円繰り上げて、月々3.6万収入があれば空室率１５％でも利回り7.3％だな。

＞どう考えても金持ちならともかく、
だから、この人は4000万円のキャッシュを持ちながら４０００万円のファミリーマンションを
フルローンで借りて、人に貸してるわけだから、立派な金持ちだろうよ。
＞一般人が自分の住む場所以外にもう一つ物件を持つのはリスクが高すぎるよ。
それは、否定しない。不動産賃貸とは基本的に資金に余裕のある人しかやってはいけない。
損益通産でメリットのある高額所得者か、金融資産の豊富にある金持ち。
＞賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。
発送が地方人か、低所得者ですね。確率理論的に考えましょう。ゼロか一かでなく
空室率何パーセントが損益分岐点か。どこまで下げたら損になるか。
＞リターンが大きいとしても、リスクが高すぎるものは普通は選べないよ。
不動産賃貸はリターンが大きくないですよ。株やＦＸのほうが高リスク高リターン
不動産は利回り７％って言っても１０００万円投資して年７０万円の小使い稼ぎですから。
どこがリターンが大きいって言えるのですか。

>>789
おいおい。
もともと1000万円繰り上げるくらいなら、それを元手にして家を買って貸し出せよって言い出した奴がいたから出てきた話だろ。それを人に勧めてないっていうのか？

>>791
リターンが大きいと「しても」だから、決してリターンが大きいとは書いてないぞ。
リターンが少ないのであれば、なおさらリスクが高すぎるだろ。

>＞賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。
>発送が地方人か、低所得者ですね。確率理論的に考えましょう。ゼロか一かでなく
>空室率何パーセントが損益分岐点か。どこまで下げたら損になるか

「見つからない間は」なんだから何も間違ってないだろ？
別に確率理論的に求めてもいいけど、何もかも理屈通りにいくなら不動産投資で損する奴はいないよ。

そのほうが賢いといわれると
勧められたという話になるのか？
賢いか賢くないかを語ればいいのであって、お前もやれとは
一度も言ってない。
たとえば俺はやってるけど羨ましいだろって自慢している
だけとは思えないのか？

>>791
793だけど、追伸。
そもそも4000万のローンをセカンドカードローンで組んでる人の話はどこからでてきたんだよ。
それはそういう奴がいたってだけの話で、本筋の話じゃないだろ。

もともとは3000万円のローンを組んでいていま1000万円現金をもってて、変動0.675%で借りているって人がいて、それで繰り上げるべきかって話をしていたんだろ。

そしたら748がそんなのせこい。1000万円繰り上げるくらいなら、さらに別に家を買って家賃で稼げばもっと利回りが高いよ、って言い出した話だろ。

3000万円のローンくんでて、繰り上げ用に1000万円現金でもってる。これが金持ちなのか？

>>794
こういう掲示板に、その方が賢いっていってるんであれば、十分そうした方がいいって話にはなると思うが。

「こういう方法もある」ならともかく「この方が賢い」なら、勧めていると考えて当然だと思う。

この国がデフレになっているのは、バブル恐怖症、さらに言えば
不動産過敏症、嫌悪症がはびこっているからだな。
10年使えない国債1000万円と１０年売れない田舎の土地1000万円とでは
全く同じなのに土地はあせって９００万円で売りさばき地価を下げ
国債は元本保証だということだけで10年間じっとがまん。その分
1000万の消費が滞り国の借金の返済にまわる。

わかった、わかった。賢いからお前らもそうしろ。・・・これでいいか？

インフレヘッジって概念がまるでないから、言いたかっただけだよ。
まさか理解できないとは思っても見なかったけど。

ところでセカンドくんはどこに行った？
関係ないやつが返事するから話がややこしくなる。