おりこうな繰り上げ返済とは？その３

済みません。
質問ですが、毎月繰り上げ返済が出来るローンのタイプでなく、100万円〜無料という条件付きのローンの場合では軽減型の良いところを活用出来なかったりしますか？
100万円〜だと毎月というわけにはいかないので１年ペースの繰り上げになると思うので…。
こういう場合でも短縮より軽減型の方がお得になるんでしょうか？
598さんがちょろちょろ毎月返済って仰ってたので、やっぱりそういう方（毎月支払い）じゃないと意味ないのかな？…と不安になったもので。

>>601　さんがどういう条件で借りているかわからないので、例を書いておくと

5000万円を金利1%で35年借りたとして、１年ごとに100万ちょっとを繰り上げ返済した場合。

短縮型も軽減型20年の最後の繰り上げで返済が終わります。
で、支払額の差は5万5千円くらい軽減型の方が増えます。

２０年で５万５千円の違い（月当たり２２０円くらい）を高いとみるかどうかだと思います。

602さん。
ご丁寧に教えていただき有難うございました！
すごく分かり易かったというか…納得しました。因みに…高いと思われるかも知れませんが、
2900万円固定2.9%35年ローンです。
毎年100万円ずつ繰り上げ返済にあてて、軽減型にしようかと思います。子供はまだいませんが、今後2〜3年後ぐらいには居たらいいなと思っていますので、子供用貯金＋繰り上げ返済用貯金に励みたいと思います。
有難うございました。

604さん。
当然そう思われると思います。というのも…私の契約している銀行さんは10年固定、20年固定の金利が結構高めに設定をされており、35年固定と大差ないもしくは高いぐらいだったのです。
その為に、長期ではありますがそちらを選択しました。
変動で行く勇気（？）も持ち合わせていないもので…。

>5000万円を金利1%で35年借りたとして、１年ごとに100万ちょっとを繰り上げ返済した場合。

軽減分を上乗せしなくても同じ結果なのでしょうか？
以前は「軽減分（を毎月繰り上げ）」＋「余剰分の繰上げ」で短縮型と同じという
書き込みがあったと思ったのですが。
この書き込みだと
「余剰分の繰上げ」だけでも５万円程度の違いということでしょうか？

>>601さん

>>602さんは「1年に1回、100万円＋軽減分を繰り上げ返済する」という条件で計算されていると思いますが、
軽減が進むと余裕幅も増えていきます。
繰り上げ返済の回数が増えることは断じて許せんと主張するこのスレの短縮さん以外の方であれば、
繰り上げ返済の頻度を3年に4回、2年に3回、1年に2回というように増やしていき、
利息を節約することが可能です。

omomさんのページに計算結果が書いてありますが、
http://om2.at.infoseek.co.jp/
「余裕資金が100万円に達するごとに繰り上げ返済する」というやり方の場合、
総返済額は軽減型も短縮型もほぼ同じになります。

例えば、ローン返済1年目は、6月と12月のボーナス月に50万円ずつ余裕ができて、
年1回12月に100万円の繰り上げ返済が可能だとします。
月々の返済額が5万6千円軽減された頃には3年に4回（9月、翌年6月、翌々年3月、翌々年12月）
月々の返済額が6万3千円軽減された頃には2年に3回（8月、翌年4月、翌年12月）
月々の返済額が8万4千円軽減された頃には1年に2回、
100万円単位での繰り上げ返済が可能となります。

無論、現実にはここまで厳密にやる必要もなく、
ふつう月に1回くらいはATMで残高を見るでしょうから、
そのときに余裕資金が100万円貯まっていたら軽減型で繰り上げ返済するという考え方で十分と思います。

>>606
>>601さんの質問はここで話題になっている軽減（支払が減った分を組み込んで支払額を変えない方法）
ですので、それで計算しています。

また、>>607さんの書かれているように、約定支払額減少することで、先になれば年に１回のペースよりも
早いペースで繰り上げを行うことも可能であり、その場合には>>602の計算よりも違いは少なくなります。

＞＞600

自宅ほど期待リターンの低い投資はないですよね。
一方、住宅ローン金利以上のリターンを生み出す資産は身の回りにいくらでもあります。その上、期間のリスクも取れる。
お金に色はついていないのだから、ALM上も全く問題ありません。

繰り上げ返済も一つの手段ですが、手元の資金を再投資するのも当然ありのはず。
ファイナンスリテラシーを身につけられることをお勧めします。

472です。自宅購入は投資か否かという話題についてですが、私は一種の投資だと考えます。
自己居住用であっても不動産は資産であり（建物の減価償却はありますが）消耗品ではありません。家電品のように買っておしまいではなく、将来売って換金する可能性が高いものです。
誰しも、住むところさえあればどこでもどんな住居でも良いというわけではなく、少しでも立地が良く広くて快適な住居が欲しいわけで、そのような欲求を満たすために買い換えることは十分にあり得ます。
買い換えを容易にするためには、将来の資金繰りの自由度を高めておくだけでは不十分で、売却時のキャピタルロスをなるべく抑える＝資産価値がなるべく維持されるような物件を買うことがポイントになります。立地でだいたい決まってきますが、良い立地は、そこに住んでいる間も高い満足度が得られるものです。

606です。
なるほど、「１００万円＋その時までの軽減分の積み立て」なのですね。
わかりました、ありがとうございます。

0.8％以上の運用か繰り上げの二者択一。
杏の実が良いって、銀行は言うけれど、どないでしょ？

>>613
杏の実現在の配当を考えれば悪くないが
値上がりのピークに近いような気がする

>>613
私はまとまった資金を繰り上げせずに、
グローバルリート型とエマージング債券型の投資信託を購入しました。
リーマンショックと円高で、値を下げたので、逆にチャンスと考えました。

両方とも毎月分配型で、分配金の利回りは10％以上。
分配金は再投資せずに受け取って、それを住宅ローン返済にまわしています。

返済額を減らすのではなく、不労収入を増やすことで、リスクを少なくするという考え方です。
軽減型で繰上返済するよりも、ずっと大きなリスク軽減効果が期待できます。

しかも、繰上返済は、繰り上げたお金はそれで終わりですが、
配当金は、ローン完済後も受け取れるので、将来は年金代わりになると思っています。

もちろん配当金は将来にわたって保障されるものではないですが、
３分の１に減っても、まだ簿価ベースでの利回りは３％以上あります。

配当金目当てなので、基準価額（原資）の増減は、ほとんど気にしていません。
（実際には含み益が出ていますが、売るつもりはありません。）

リスクが高いと感じる人も多いと思いますが、リスクを取りながらのリスク回避というのも、１つの方法だと思います。
「おりこう」じゃなくて笑われるかな（笑）

>>615
＞可能性を否定する気はありませんが、可能性が高い、と言い切られると違和感を感じます。
では「将来売って換金する可能性も十分あります。」に訂正します。

＞私は、少なくとも現時点では、将来も売るつもりはありません。
無事にローンを完済できれば良いのですが、勤務先の倒産、病気その他の不可抗力により、軽減型で繰上返済していてもローンが支払えなくなってしまうという最悪の事態には、抵当権を行使されてしまいます。ま、実際にはその前に任売でしょうね。
そのとき、資産価値が下がりにくい物件であれば、売却代金で残債を返しても、なお手元にお金が残る可能性が高くなります。
逆に郊外の一戸建てなどは、家を売ってもローン残債が返しきれず債務が残る可能性が高くなります。
自宅購入は投資ではないとお考えの方、売るつもりはないという方も、万一の時には自宅の資産価値が生計の助けになることがあるかも知れないということは知っておいて損はないですよ。

＞614
杏の実に関してありがとうございます。

＞616
豪胆ですね。
参考にさせていただきます。

>>616
貴方がリスク好きで運が良いことはわかりましたが、決して「おりこう」ではないですね。

お金に色はついてませんから、要するに、現金で自宅を買って、足りない分を借金して、そのうえさらに借金をして投信を買ってるってことですよね。
投信ですから、何がしかの信託報酬まで払ってるわけですよね。

借金を返すということは、ノーリスクでリターンを得る（負のリターンを減らす）と言うことですから、一般的には、即ち、できるだけ低いリスクでできるだけ高いリターンを得るためには、これ以上の投資はないですよね。

結局のところ、どれだけリスクを好むかは人それぞれですから、良いも悪いも無いってことですね。

>>621

私は、>>616ではありませんが、そんな、数日前に当事者間で終わった話題に、煽るようなコメントを
つけなくてもいいんじゃないんですか。

しかも、結論が「良いも悪いも無いってことですね」ですし．．．

それと、「要するに」以降が、ちょっと違うと思います。
>>616さんのやってるいるのは、住宅ローンの返済を繰り上げることは、住宅ローンという借金を
減らすことですが、現状では住宅ローンは（減税などもあり）大変金利が低くなっていますので、
繰り上げを行うよりは、その資金を投資に回した方がリターンが増えるということです。

投資というとわかりづらいのであれば、ここのスレでも出ていますが、現在はローン減税でほぼ
ゼロ金利、もしくは繰り上げをしないで金融機関に預けておいた方が、金利の支払いがプラスに
なります。
この場合、繰り上げ返済をするよりは、銀行に預けておいて、住宅ローン減税の期間が切れる10年後
もしくは、金利が上昇したときにまとめて返すのが、繰り上げの方法としては効果的です。

>>616さんのやっているのは、この繰り上げないで銀行に預けておくという部分を、投資に回すこと
で、リターンを増やしていると考えることができます。

それと、ノーリスクでリターンを得るのがお好きなようですが、だからといって、借金を返すことが
「一般的には、即ち、できるだけ低いリスクでできるだけ高いリターンを得る」ことにはつながりません。リスクとリターンをどのように評価するかによって変わってくるからです。

そういう意味では、>>621さんの「良いも悪いも無いってことですね」は正しいのですが、それなら
わざわざ>>616さんに「おりこうではない」なんて突っ込みを入れることもないでしょう。

>>622
この書き込み自体が616の自演かもしれないけど、
元々616の最後の1行は明確に煽りの意図があるコメントだから
第3者がそんなに擁護してあげる必要は全く無いと思うが。

616です。

622さん、フォローありがとうございます。
それから、巻き込んでしまって申し訳ありません。

というわけで、622は自演ではありません。
それから、616の最後の一行は、煽った意図はなくて自嘲しただけです。
気を悪くされたならスミマセン。

一応、私の考えをもう少し書いておきます。

はじめに断っておきますが、私の考えを万人に勧めるわけではないです。
ただ、こういう考えもありますよ。という程度ですので。

まず、35年ローンで借り入れて、すぐに仮に100万円を繰上返済（軽減型）するとします。
そうすると、毎月の返済額を圧縮でき、かつ、将来支払う利息を削ることが出来ます。
この払わなくてすむ利息が、すなわち100万円で得られるリターンです。
借入利率１％とすると、毎月の軽減額は 2,823円、カットできる利息は 185,600円です。
言い方を変えれば、100万円を返済することで 185,600円の確定リターンを得るということです。（実際には金利は動くので、厳密には得られたリターンは35年たたないとわからないですが。）

（同様に借入利率３％とすると、毎月の軽減額は 3,849円、カットできる利息は 616,371円です。）

つぎに、私の方法の場合、100万円の投資で毎月1万円以上の分配金を得ることが出来ています。
この分配金は再投資せずにローンの返済に充てますので、実質的に毎月の返済額を1万円軽減できていることになります。
再投資をしないのがミソで、そうすることで得た分配金は確定したリターンになります。
このリターンは、毎月積み上がっていきますので、時間とともに得られるリターンはどんどん増えていきます。
今の分配金が２年間出れば、累積確定リターンは24万円で、100万円を繰上返済をした場合のリターンを上回ります。
仮に10年間、分配金が変わらなければ、得られるリターンは120万円。つまり、100万円を繰上返済したときの原資とカットできた利息を上回ります。
しかも、元本は（基準価額の増減はしますが）手つかずなので、分配金が出続ける限り、確定リターンは増え続けます。
このリターンは、ローンが完済しても続きます。

もちろん、分配金は減額される可能性もありますし、途中で強制的に償還される可能性もあります。
その可能性は承知の上ですが、分配金を再投資しないことで、得たリターンを確定していくことができます。
複利効果はなくなりますが、その分リスクを減らすことが出来るわけです。

以上、「取らぬ狸の皮算用」でした。


p.s.
投資なんて怖いと思っている方も多いでしょう。
また、無関係と思っている方も多いかもしれません。
ですが、みなさんが払っている「年金」は、国民年金も厚生年金も、巨大な投資信託であるということは知っておくべきだと思います。

>>623
文体を見れば自演じゃないとわかると思いますと書こうとしたら、どちらも理屈っぽいな～！

ちなみに私は、たまに現れますが、以前に書き込みをした大学教員です。
最近だと、573、581、593、602とかです。

議論をしているのをみて、やり取りに齟齬があると感じられると、「そう意味じゃないと思うよ」って
ついつい割り込む癖があります。ｗ

＞624に同意ですね。
私も繰り上げ返済せずに投資にまわしています。

月利3.5％あるので圧倒的リターンですよ。
要は良い情報を持っているか持っていないかで結果が全く変わるということです。

私も繰上返済せずに投資しました。リーマンショックの時に300万を株式三銘柄に投資し今680万です。

何がおりこうなのか価値観かな～

期間短縮の繰り上げ返済の方が、余計な利息を払わなくて済みます！

元金均等返済＋期間短縮繰上げ返済
やっぱ、↑これでしょう。

今は低金利なので、返済しないで運用するのがおりこうでしょ。
金利と同等れべるなら元本保証で、元本保証無しならそれ以上のリターンあるでしょ。

みなさんも気づいて触れていないのだと思いますが、念のため。
仮に1%の金利でローンを借りているとして、投資で2%のリターンが得られるとしても、
投資の方が良いという場合は、ローンが完済するまで投資で2%の利益を出し続ける必要があります。
完済前にリターンが止まると、ローンの利息だけが掛かるためです。

厳密には上記の金利、リターンのままの場合は損益分岐点はローン完済前になりますが、
35年ローンで投資の利益は最初の5年だけということであれば、繰上げ返済の方が効果が高い場合もあります。
もちろん、ローンに対してどれだけの投資額による2%のリターンかにも依存して損益分岐点は前後します。

なので、繰上げと投資のどちらが良いか？という議論はローン期間、ローン額、投資金額にも依存するため、
それらを無視して一概にどちらが良いと決められることではないと思いますがどうでしょうか？

おりこうな繰り上げ返済とは、自分の家計と許容リスクを分析しないといけないので、
千差万別だと思いますよ。

繰り上げすべきか迷っています。
相談させて下さい。

夫：27歳 年収400万（上がる見込みなし）
妻：27歳 年収100万（パート）
子供：8歳と5歳の娘二人

一年半前に2100万円の中古一戸建てを購入しました。（新築価格3000万、築６年）
現在残債：1800万円
残り期間:29年
貯蓄：600万円（うち学資のつもりの積み立て200万円）

現在、変動0.975％で借り入れしているので、金利上昇が不安な事もあり、繰り上げ返済を検討していますが、何せ年齢が年齢で収入も少ないので、子供の学費も心配です…。
今までは、ものすごく切り詰めた生活で、年150万円ペースで貯蓄して来ましたが、今年から娘が習い事を始めたい為に貯蓄ペースも少し落とそうかと思っています。

300万ほど繰り上げ、これからゆっくり学費を貯めようかと思ったんですが、学費が心配でしょうか？
繰り上げるべきか、手元に残すべきか迷っています。

子供が成人後は、あわよくば一戸建てを1000万円くらいで売却して、小さなマンションにでも住み替えられたらな…というのが、希望です。
心配性なので、繰り上げしないとしたら、貯蓄は定期に入れたままになってしまいそうです…
アドバイス頂けましたら幸いです。
よろしくお願いします！

無理せずに子育て頑張ってください。

金利はず～っとあがりませんよ。

たとえ数年後に上がってもしれてます。

お給料もあがっているのでは？

それか若いんだし数年後の転職もじっくり検討すれば・・・

>>633さん
その状況でしたら、いまは繰上返済しないで、貯蓄した方が良いと思います。
まずは学資を十分に確保するのが先でしょう。

もちろん、無理に投資する必要は無いです。定期預金で十分です。
ただ、普通の銀行の定期預金ではもったいないので、ネット系銀行の定期預金を利用してはいかがでしょうか？
これからボーナスシーズンですので、もう1ヶ月ぐらい様子を見ると、キャンペーン金利がいろいろ出てくる気がします。

久しく静かだなと思ったら、また過去レスもロクに読まない初心者（>>629-630）が現れたなｗ
釣られちゃったかな？

＞それよりも、>>633　にコメントしてあげればいいのに
そうだな。６００万は金利が低いうちは残しておいて、それを超える分は繰り上げても良いんじゃないか？　もちろんここの軽減派推奨の方法でね。
しかし世帯年収５００万子供２人で年１５０万ペースで貯蓄ってすごいな。どうすればそんなことができるんだろう？　ノウハウを教えもらいたいな。

>>633

減税もあるし、変動金利が1パーセント超えない限りは
繰上返済する必要は全くないでしょう。
今はこの点で悩むことはありません。
できるだけ利率の高い預貯金をしておいて、減税期間終わったら
・または変動金利が1パーセント＋預貯金の利率を上回ったら
ドカンと繰上するがよろし。

お子さんの習い事も実は「投資」。
お子さんの教養や経験、人脈などの経験値は、
お金では得られない「お子さんの人生の豊かさ」となって戻ってきます。

繰り上げ返済より、お子さんへの投資を充実させてあげる時期かと思います。

金利は上げるに上げられない状態と聞きますね。
上げすぎると不良債権化する住宅ローンが多いとか･･･

まぁ将来は分かりませんね。

633です。
沢山のコメント頂きましてありがとうございました！

悩みに悩んで、納得して変動金利を選択したハズが…、学費のかさむ時期に金利上昇が重なり、住宅ローンが負担にならないか心配でした。

収入が低い事に重ね、私が心配性なので、将来への不安から結婚してから貯蓄優先で節約する日々で、今まで子供達にも主人にも我慢して貰って来た事も多いです。

皆さんからアドバイス頂いて、今は繰り上げ返済より、まずは学費を貯める事や子育てへの「投資」を優先すべきかなと改めて感じています。

ただ、今預けている定期は、平均0.3%程度なので、住宅ローン金利には程遠いです。

学費の為に運用するとなると、定期か一時払の学資保険くらいしか思い付かないんですが、皆さんどうされてるんでしょう？！

提案頂いたネット系銀行も調べてみます！
引き続き、参考にさせて頂ければと思いますので、宜しければ何か助言頂けましたら幸いです。

皆様はじめまして。いつも勉強しながら楽しく読ませていただいております。
最近住宅の購入を決めました。

夫：28歳年収550万（総支給額）
妻：30歳年収450万（総支給額）
子：1歳（保育所月5万円）

預貯金は約2200万円。
新築の5000万（諸経費込み）の物件を購入です。引っ越しと返済開始は年明けです。
頭金として1200万を入れて、貯金1000万、ローン3800万にする予定です。
半々くらいでペアローンを組んで、ローン控除を多く活用しようと思っています。

35年変動0.975（見込み）で支払いが月々二人合計約10万円です。
現在の家賃が11万円でやや余裕がありますので、支払金額を月々15万円として、5万円ずつ繰り上げにするつもりです。（もちろん軽減型ローン＋繰り上げ返済）です。もちろん金利がかなり上がりそうなら貯金を使って繰り上げます。

こちらで色々と勉強しまして上記の計画にしようと思ったのですが、もう少し頭金を増やすかどうか悩んでおります。（第2子を3年以内に考えているため、1000万と多めに残そうと考えました。）
第1子の時は、夫の550万の給与と妻の育児休業給付金50万位で、生活費を少し切りつめてなんとか100万円のプラスでした。
今のところ子供の生活費は児童手当のみでほとんどお金のかからない状況です。

上記の環境でしたら、こちらの皆さまは頭金はどの程度にされますか？
少し長くなり見にくいと思いますが、ご意見お願いします。

とりあえず手元に1000万はいいんじゃないかな
様子を見て繰り上げの原資にしてもいいし

金利0.9パーセント未満で借りて、毎月3パーセント相当で借りたと思って、差額を
返済額軽減型で繰り上げ返済をしたら、1年で元金が200万円減りました。
残り34年でマイナス200万円
来年は
残り32年でマイナス400万円

残り25年の頃には、マイナス2000万円になっています。
※実際は元金が減れば減るほど、減り方が増えるので
10年後の残り25年だと、マイナス2600万円になっている予定です。

金利が上がらなければだけどね～

>>643
なんで繰上げするの？
ここのスレ本当に読んだ？

>>645さん
＞金利0.9パーセント未満で借りて、
だったら、1％を上回るまで繰り上げしない方で貯めておいた方がいいのに。
1％を上回った時点で、その貯めていた分＋その利息＋ローン減税分を含めて一気に繰り上げた方が、効果は大きいですよ。

646さん

二人目の子供が生まれたときに、一人目ではかからなかった保育料がかかるためです。
そのため、それまでは少し繰り上げをしておこうと考えました。
妻が復帰すれば、金利が急上昇するまで繰り上げはしないつもりです。
繰り上げをしすぎると、住宅ローン控除の金額も変わるので多くはしないつもりです。
リスクカットのつもりだったのですが、間違った考えだったでしょうか。

643さんは、お金の流れだけを見ると今の考え方でよいと思う・・・。
ペアローンというのをすると、それぞれが住宅ローン減税を受けれるということでしょうか？

が、しかし、
子供の将来を考えた場合、親が子供を面倒を見たほうが、結果的に良い子に育つ可能性が高くなります。
子供が良い子かどうかは子供が思春期に入ったときに分かります。
幼いときに親と接する時間が少ない子は、そこから差がついてきます。

なので、いつまでも二人で働こうと考えたり、妻の収入を当てにして考えるのは
いかがなものかと思います。

住宅ローン減税＋住民税の控除の合計金額が30万円だとしたら
3000万円まで元金が減るまでは、繰上げ返済をするのは得です。

逆に言うと、
住宅ローン減税＊住民税の控除が20万円ならば、
2000万円まで元金が減るまでは、どんどん返済額軽減型で繰り上げ返済をしても良いです。