おりこうな繰り上げ返済とは？その３

749です。

不動産投資は、少なくとも素人を含む不特定多数に勧められる方法ではないでしょう。

自分自身は株式と投資信託でここ７年ほどずっと３％以上は叩きだしてますが、他人にはとても勧められません。
（細かく利確させているので、足は遅いと思いますが）
現金化すれば住宅ローンは即返せますが、もちろん、繰上げ返済するつもりはありません。

素人には、FX、不動産投資、先物取引はリスクが大きすぎるという話です。

そうですか、目先の支払額が減るとか将来の利払いが
減るとか言ってただ自宅のローンの繰上げ返済にカネを
つぎ込む考え方が「おりこうで」ないと言いたいだけです。
それと、不動産投資とＦＸ，先物を一緒に述べる人に
はじめて会いました。
自宅へ稼いだ給料つぎ込むのもある意味不動産投資。
将来の価値を信じてつぎ込んでいるわけですから。

世の中のそこそこ豊かな老人は大抵貸家を持って
そのあがりで老後を送っているんですけどね。不動産
投資と聞くと過剰反応するのはバブルの後遺症なんで
しょうかね。
私は株もやりますけど、株の方が怖いですよ。

実際、タイミングが悪く新築購入したマンションを人に貸しているけれど、
ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
（ファミリータイプです）
それでも、不動産仲介（大手です）にも、この金額では無理かも、と言われ
たけれど、さすがに新築だったので、何とかなりました。
高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
自分だって、こんなことになるなら、購入しなかったけれど、購入したら
転勤とか、身内の不幸とか、結構あるらしいと自分を慰めています。

ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、株式にしろ何にしろ、
何のために住宅を購入したかを考える人にはどちらがより手堅いか、が
「おりこう」なわけで、儲けたい訳ではないと言う事が分かる？

＞ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
だから、それってその物件買ったのが間違っているって証拠でしょう？
それと頭金が少なすぎ。
うちは貸せば安くても30万の家賃は取れて、経費は15万くらいだね。
今賃貸にだしているのは１Ｌだけど家賃22万で経費引いても6万は残る。


＞高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
そんなことないよ。とにかく赤字にならない程度に自己資金入れて残債が減る
のを待つ。私は1割～2割の自己資金で買っているけど、今収入目当てでないから
ｊ空室なしで回ればそれでいいんだよ。
老後、年金生活するときに手持ちの資金をいれたらキャッシュフローが大きく
なればそれでいい。


＞ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、
だめだよ。借入金の金利が高すぎて話にならない。１Ｌで50平米くらいが
一番借り手があるね。

＞儲けたい訳ではないと言う事が分かる？
儲ける前に、損してるのがわかってないよね。不動産買ってもし価値が目減り
する事実に気が付いたらそれをヘッジする手を考えることのどこが
「儲ける」といえるのだろうか。
資産を減らさないようにすることと「儲ける」ことは違うよ。
みんな無意識に稼いだ金をどぶにすてているんだと思う。みんなそうして
いるからとか、自分が満足だからとか、安定しているとか・・・自己欺瞞だなぁ

＞何のために住宅を購入したかを考える
ここが感傷的すぎるんだよ。家族のシンボルだとか言ってることが昭和的で悲しくなる。
何のためか・・・借家じゃ損だし落ち着かない。別に状況変われば住み替えるわけだし
団塊世代は、その論理で千葉や茨城の宅地を高い金でかって、高い固定金利でローン
払って、給与をどぶに捨てた。いま売っても土地は２５００万。払った金は５０００万円は
下らない。
家族のしあわせのためなら、損得を考えない・・・その思考停止の一方で、たかだか
１％ちょっとの金利の繰り上げがどっちが賢いとか無知な話にうつつを抜かす。
誰かが仕組んでいるのじゃないかとすら思えるのですけど。

７４７さんへ

この話のもとになっている0.675で借りているものです。

やっぱり繰り上げしなくていいんですよね。
頭ではわかっていても、借りてる方が得なんてあるんだろうかと時々不安になります。
定期の預金も1年前は１％程度ですが、今は０．５％に下がってきてますし。

それでも今返してしまうと、ローンのために払った手数料が無駄だなぁと思いとどまっています。

繰り上げ返済しないもう一つのメリットは無駄遣いできないことですね。
月々の支払いが結構あるので。

ありがとうございました。

別に貸すつもりで購入したわけでないから別に購入自体は損とは思いません。
運が悪かったとは思ってます。
でもたった１年住んで・・よりも、最初からならまだマシかなーと思います。

損得を考えないでなく、リスクを取るような行動をしたくないだけ。
住宅ローンを浮かして投資や起業をしたくないし、地道に返済かもしくは教育費
などに現金にできるようにしておきたいだけです。

また実家が不動産業もやっているから、別に不動産の開業の仕方を教えていた
だかなくても結構です。
ここではなく賃貸のスレでがんばってください。

でも非常にリスクは高いんじゃないですかね。
すでに住宅ローンという借金を抱えている人間が、さらに別の物件を手にするのはギャンブルですね。

思考実験として考えてほしくて書いた訳だが、そもそもデフレが長引く中ローン組むこと自体理屈に合わない。だからといって繰り上げ返済するのはもっと理屈に合わない。
ここまでは判るよね？

デフレが続く中、資産としての不動産を買うこと自体理屈に合わない。
不動産は、値下がり局面なのに。
値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。

自分や家族が住む分については、資産というより、
時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？

豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
余裕があって、身の丈にあった買い物であれば、米でも新築でも中古でも何でも、理にかなうと思いますが。

＞値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。
偏見です。
値下がりの心配の少ない物件は、価格が高くて庶民には手が出ない。が
正しい。かくして庶民は、自覚しないうちに値下がり不動産を買って生涯稼ぐで
あろう3億弱の金のうちの4分の１くらいを目減りさせる。

＞時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？
だったら、賃貸にしたほうが純粋に「消費」と割り切れます。
住み替え買い替えを考えると、売っていくらになるかは重要な問題。
配偶者が＊＊ば売って老人ホームに入ることだってある。
家は自分で使うから資産価値関係ないとかいう人に限って区画整理
とかで立ち退きとなると膨大な補償金を求めるものです。自分の住まいに
情緒的になっているだけ。冷静に経済価値を計算したくないだけでしょう。


＞豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
変ですね。誰も高い米買って悪いとはいってない。ただ借金して高い米食うのが正しい
あり方かと問うているだけです。

というか高い時期に借金して田んぼごと買ってる。

それも35年分買う約束してる

自宅であれローンの塊であれ資産は資産だよ。固定資産税かかるし。

すいません。
不動産業、株式等投資をお勧めの方、また賃貸物件に住むことをお勧めする方は
それぞれの持ち場にお帰りください。

住宅ローンはないがどのくらい頭金等を入れられるか後で考えたかったので、
全額ローンでとりあえず組んだが、状況が変わり新居に転居しないこととなった。
とりあえず落ち着くまでそのまま賃貸に出しているのであって、ダブルローンを
組むほどリスク好きではありません。
逆にいえば全額ローンだったので手元に現金をフルに残しておいたおかげで、
選択することができた。

住宅ローンとキャッシュとはどちらも現実の生活のためにあるのであって、
理論値だけでは生活できません。

ここは繰り上げ返済が無意味だと主張したらいかんのか？

ローン減税があり金利が低い限りにおいて無意味だと思います。

ちなみに私はローン残高＜預金残高なのでいつでも全額返済でき
ますが、会社からの金利補助があり自己負担は１％固定。
ローン減税で１％還付なので繰り上げ返済なんて当然しません。
ただローン減税期間が過ぎたもしくは会社からの補助が打ち切ら
れたらばするかもしれない。

当然だろ。で、インフレになったら繰り上げ返済するの？それとも何か策があるの？

766
住宅ローンのまま人にかしたらいかんよ。ましてやローン減税や利子補給まで受けたらまずいだろ。

とりあえず落ち着くまで・・ですか。転勤でも介護てもなさそうだ。

仮に5000万資金があったら5000万のマンション買うんじゃなくて7000万くらいの物件買うだろ？
3000万のローン組んで1000万運用するか、4000万ローンにして2000万残すかっていうならわかるけど。

>>771

リコンじゃねーの

リコンなら人に貸したらダメだろ。先妻に貸していたらアパマンローンに借り換えさせられる。

転勤以外で人に貸してローン控除効くの？
新築で貸していたら原価償却費と建物分の借り入れ金利を所得控除したほうが税務上メリットありそうだが、どうだ？

買って住まないうちに転勤になった時どうやってローン控除税務署に申請するんだっけ？

>>774
そんなのばれないことぐらい知っておきましょう。

転勤でも人に貸したらローン減税効かないよ。戻って来てまだ適用期間ならその期間分還付はできる。

銀行騙すのは好きにすればいいけど会社から利子補給もらって年末調整でローン控除もとるってか？通勤費も不正取得じゃねーかよ？

俺なんかセカンドハウスローン借りて人に貸して文句言われたぞ。バレるときはバレる。文句言われただけだが。

会社も税務署も騙したら犯罪だぞ。

766です。
銀行にもセカンドハウスローンで借りたし、会社から手当は貰っていないし、
税務署にはもちろん賃貸で申告で住民票も動かしていませんし、登記も
現住所のままです。
賃貸は大手の仲介業者に頼んで、法人契約になりました。

でも、そこに住んで登記を移せば（6か月以内）住宅ローンとして有効だと
聞いたのと、利率もフラットよりも低かったので、そこに決定しました。

当然現住居の手当は貰ってます。

というこは、ローン控除は受けてなくて、確定申告で不動産所得を申告したんだな。
どのくらい税金還付されたの？

借家人がいるうちは、あれこれ考えて見てもいみないだろ。

セカンドハウスローンで住宅ローン並みの優遇金利があったということ
ですかね。どこの金融機関か聞きたいなぁ。
普通は、住宅ローン金利＜セカンド＜アパマン
なんだけどねぇ

今手持ちの金が3％で運用できているとしても、繰り上げ返済(返済額軽減)にまわせば5％以上は固いのに、何やってんだろうねこの人。

>>786
？？　繰り上げ返済軽減型でどうやって5%以上に？？

どう考えても金持ちならともかく、一般人が自分の住む場所以外にもう一つ物件を持つのはリスクが高すぎるよ。賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。リターンが大きいとしても、リスクが高すぎるものは普通は選べないよ。

本人が納得してそれを選ぶのは自由だけどさ、人に勧められる方法じゃないよ。

説明する前に、前提を整理しておこう。
この人はとにかく、ファミリー用のマンションを全額「セカンドハウスローン」で購入した。
かりに金額を4000万円とする。
諸費用は180万円くらいかな。
さて、話によれば賃貸に出して、ローン支払い、固定資産税、管理費、修繕積立金など
差し引いて月々2万円が手元に残る。
これは、すでに180万円（諸費用）の投資で年額24万円のリターン・・・利回り13％という
ことだよね。普通は諸費用は損金だから投資にカウントしないからこれはないものとして
さて、買って1年目に手元の金を1000万繰上げて仮に11万のローン支払いが8万に軽減
されたとしよう。毎月の収入は4万円、年額48万円。
利回り４．８％ということになる。

>人に勧められる方法じゃないよ。
いつ勧めた？勝手に自分でやっている人がいるだけだろ。

仮に500万円繰り上げて、月々3.6万収入があれば空室率１５％でも利回り7.3％だな。

＞どう考えても金持ちならともかく、
だから、この人は4000万円のキャッシュを持ちながら４０００万円のファミリーマンションを
フルローンで借りて、人に貸してるわけだから、立派な金持ちだろうよ。
＞一般人が自分の住む場所以外にもう一つ物件を持つのはリスクが高すぎるよ。
それは、否定しない。不動産賃貸とは基本的に資金に余裕のある人しかやってはいけない。
損益通産でメリットのある高額所得者か、金融資産の豊富にある金持ち。
＞賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。
発送が地方人か、低所得者ですね。確率理論的に考えましょう。ゼロか一かでなく
空室率何パーセントが損益分岐点か。どこまで下げたら損になるか。
＞リターンが大きいとしても、リスクが高すぎるものは普通は選べないよ。
不動産賃貸はリターンが大きくないですよ。株やＦＸのほうが高リスク高リターン
不動産は利回り７％って言っても１０００万円投資して年７０万円の小使い稼ぎですから。
どこがリターンが大きいって言えるのですか。

>>789
おいおい。
もともと1000万円繰り上げるくらいなら、それを元手にして家を買って貸し出せよって言い出した奴がいたから出てきた話だろ。それを人に勧めてないっていうのか？

>>791
リターンが大きいと「しても」だから、決してリターンが大きいとは書いてないぞ。
リターンが少ないのであれば、なおさらリスクが高すぎるだろ。

>＞賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。
>発送が地方人か、低所得者ですね。確率理論的に考えましょう。ゼロか一かでなく
>空室率何パーセントが損益分岐点か。どこまで下げたら損になるか

「見つからない間は」なんだから何も間違ってないだろ？
別に確率理論的に求めてもいいけど、何もかも理屈通りにいくなら不動産投資で損する奴はいないよ。

そのほうが賢いといわれると
勧められたという話になるのか？
賢いか賢くないかを語ればいいのであって、お前もやれとは
一度も言ってない。
たとえば俺はやってるけど羨ましいだろって自慢している
だけとは思えないのか？

>>791
793だけど、追伸。
そもそも4000万のローンをセカンドカードローンで組んでる人の話はどこからでてきたんだよ。
それはそういう奴がいたってだけの話で、本筋の話じゃないだろ。

もともとは3000万円のローンを組んでいていま1000万円現金をもってて、変動0.675%で借りているって人がいて、それで繰り上げるべきかって話をしていたんだろ。

そしたら748がそんなのせこい。1000万円繰り上げるくらいなら、さらに別に家を買って家賃で稼げばもっと利回りが高いよ、って言い出した話だろ。

3000万円のローンくんでて、繰り上げ用に1000万円現金でもってる。これが金持ちなのか？

>>794
こういう掲示板に、その方が賢いっていってるんであれば、十分そうした方がいいって話にはなると思うが。

「こういう方法もある」ならともかく「この方が賢い」なら、勧めていると考えて当然だと思う。

この国がデフレになっているのは、バブル恐怖症、さらに言えば
不動産過敏症、嫌悪症がはびこっているからだな。
10年使えない国債1000万円と１０年売れない田舎の土地1000万円とでは
全く同じなのに土地はあせって９００万円で売りさばき地価を下げ
国債は元本保証だということだけで10年間じっとがまん。その分
1000万の消費が滞り国の借金の返済にまわる。

わかった、わかった。賢いからお前らもそうしろ。・・・これでいいか？

インフレヘッジって概念がまるでないから、言いたかっただけだよ。
まさか理解できないとは思っても見なかったけど。

ところでセカンドくんはどこに行った？
関係ないやつが返事するから話がややこしくなる。

>>799
そんなことは理解してる。
ただ現状はデフレ進行化。
インフレになる要素は殆どないのに、インフレヘッジなんて不要。自分の家だけで十分。普通インフレヘッジはインフレが予想される場合にとる手段でデフレ化でとる手段じゃない。

＞家は自分で使うから資産価値関係ないとかいう人に限って区画整理
＞とかで立ち退きとなると膨大な補償金を求めるものです。

区画整理が入る場所に新築マンションを建てるのでしょうか・・・？

あのさ。デフレって何年続いているの？
住宅ローンって何年続くの？
少なくとも今後10年デフレが続いたらもっと世の中酷くなっていくよ。
よく考えてみなよ。15年前不況といわれたときは、単なる資産デフレ
8年前には消費者物価ベースでもデフレになって、資産インフレが
おきて若干まともになりかけて今また金融危機と円高で２００２年に
逆戻りしたわけだ。
今後中国マネーが不動産に入って資産インフレが起こったりしない限り
デフレが継続すると経済はますます壊滅的な停滞を迎えるだろうね。
元を切り上げて海外から安い製品が入ってこなくなり、円だがもいずれは
円安に反転したら間違いなくＣＰＵベースでインフレになるだろう。
今後10年インフレにならない・・・って信じるのは自由だ。
しかし、カネを凍結するような使い方（自宅のローン返済とか、定期預金
や個人国債とか）をしたらキャッシュを生まないだろう。
賃貸に住まないで、ローンを組んで買うということは立派な不動産投資
なんだよ。
自分で買って自分に貸す利回りゼロの賃貸事業。家賃は当然市場より
安い。
だから、みんな賃貸より持ち家を選ぶ。ただし持ち家の場合出口戦略がない。
株にしろ債権にしろ資産は売却すれば利益が確定し投資資金を回収できるが、
自家用不動産は売却したら代替品が必要になる。
たちまち、市場との差額という利益を失うわけだから、不動産価格が下落して
いたら出口はない。

802
戸建の住人の話だ　

>>803
別にインフレになるかもしれないが、その兆しが見えた段階で貴金属でも何でもに変えればいいだけ。
金持ちならいいけど、一般人が不動産投資なんて危険な方法に手を出す必要はない。

そもそも人口減している状態で不動産をヘッジとして持つのはリスクが高すぎると思う件。

インフレになってからインフレヘッジなんて考えたら遅いよ。
自宅というのは、実はインフレヘッジになる資産なんだよ。
ローンも長く持てばインフレに有利、デフレに不利というのは
わかるよな。
35年ローンなってのは、いつかインフレになると考えるから
なりたつ話で、デフレが35年続いたら金利ゼロでもデフレの
率だけ借金は増える計算になる。
毎年物価が２％づつ下がっていったら10年後に今の1000万は
いくらの価値になるかわかるか？
10年後の残債２０００万円は、いくらの重さになると思う？
デフレが続けば、住宅ローンなんてマイナス金利でもそれ以上の
年率２％貨幣価値が増えていくなら利益がでることになる。
ところがマイナス金利なんてないから、ゼロ金利に近い
ローン（１０年固定）を喜んで借りる。

人口減だから不動産買わないって、あ　ほか。資金さえ流れてきたら
不動産価格はあがることは、すでに2006年に経験しただろうが。

＞不動産投資なんて危険な方法
だったら自分もマンション買うな。みんな危険な不動産に手を
だして住宅ローンを無駄払いしてきたんだぞ。

金塊を買いました

金塊がキャッシュフロー生んでくれるといいね。金の卵とかな。

半分うってリカクしました

＞806
＞デフレが35年続いたら金利ゼロでもデフレの
＞率だけ借金は増える計算になる。

35年も経過したら、子供が出来て、もしかしたら孫がいるかもしれません。
この世にいないかもね。

デフレで借金が増えるかもしれないけど、返せるだけ稼げばよいと思います。
資産的には不利かもしれませんが、35年間、快適で幸せな生活を送れれば、問題ないのでは？

マンションに20年も住めば引っ越したくなる。どれだけ一等地でも建物の老朽化は否めない。

３０年前に分譲されたマンションで中古流通価格が分譲価格を上回る
ものはたくさんある。しかし２０年前（１９９０年）に分譲された
マンションで現在分譲価格を上回って取引されている物件は皆無。

どんな一等地だろうが最初に高く掴んでしまうとどうしようもない。

自動車と同じで、たくさん持っていても、どれだけ値下がりしようとも
生活に困らないならいいのじゃなくって？

車は、毎年のように乗り換える人もいれば、20年乗る人もいる。
車を持たずにタクシーやレンタルで済ます人もいる。

整備がよければ100年経っても、名車なら高騰するし、名車じゃなければスクラップ。
長野の古民家だって、数100年経てば、文化財。

軽減派と短縮派のバトル板じゃなかったっけ？

>軽減派と短縮派のバトル板
20年30年の長きにわたってデフレが続くなら一刻も早く繰り上げ返済。
消費者物価の上昇はすでに20年近く止まっており、グローバル経済の
なかで消費者物価の上昇は起こりにくくなっている。
とはいえ、資源価格の上昇や中国などの経済成長に伴う賃金上昇で
輸入消費財の価格も次第に上昇する可能性がある。
ということでいずれはインフレになると思うならローンは有利
ローンを組む時点で、インフレに肩入れしているわけで
その意味ではできる限り長期で返済すればいずれはインフレ
になり負債の負担が減る可能性が高い。
デフレが続くけどやむをえず買ったと思うなら現状のキャッシュ
温存も正解だし期間短縮早期借金脱出が正しいだろう。

インフレがはじまったときにすでにローン完済していると、
ローンの利点（支払いの繰り延べ）が無くなるわけだが
変動で残債が残っていると金利もあがるから不利。
ころあいを見て固定に借りかえるためには、残債を
少なくしておく必要があろう。なぜならデフレで物件評価が
担保割れしている可能性もあるから。

物価がたったの1年間で物価が2倍や3倍になること
がハイパーインフレ、もしくはハイパーインフレーションといわれる。

ハイパーインフレは実は住宅ローンにとって干天の慈雨
のようなもの。5000万円のマンションなどたちまち1億円や
1億5000万円のマンションになる。
月々12万のローンなど6万から4万程度の負担にすぎなく
なる。インフレになれば賃金もローン金利もあがるが
賃貸物件を持っていれば、家賃も上がるから変動で借りて
いても家賃収入で自宅のローンが返せる。
賃貸物件が2倍3倍に売れるなら売って自宅の残債を払って
おつりがくるだろう。
インフレになっても返済は確かに増えるが残債が2倍3倍に
なるわけではない。

デフレは年金生活者には大変ありがたい。サラリーマンにはつらい。
今５５歳で今後３５年ずっと毎年２％のデフレが続いたら、６５歳でもらう年金は実際の
額面の１．２倍の価値がある。年金の額は一定でデフレが続くなら７５歳なら１．４６倍
８５歳なら1.78倍。実際1990年に６０歳だった人は今は80歳だが、デフレの時代に年金を
もらって実質価値が目増えした人たちだ。
さて、いずれはインフレになるとしたら年金生活者は苦しい。無論支給額の見直しは
あるものの貯蓄を取り崩していたら生活は行き詰まる。
ということで賃貸不動産をいくつか保有しておけば、インフレがきても困らない。
今後３０年をみすえると貯蓄ではなく不動産か株式という答えになると思う。

＞どんな一等地だろうが最初に高く掴んでしまうとどうしようもない。

モノの値段の面白いところは、衣類、食料品、住宅にしろ値下がりの幅にむらがあって
むかしスーツは７万円したものが今は４万円とかエルメスのバーキンは昔６０万円だったけど
今１００万円とか、ばらばらだということです。
マンションも同じでこれだけデフレが続いても売値が下がらないマンションもあれば、すでに
物価の下落率を超えて下がっているマンションもあります。
デフレ、インフレの傾向と、個々の「モノの価値」は一体ではないわけです。安いタイミングで
自分が納得できる価格で買うことが重要なわけですが、いつが安いかは結果論。
それがわかるなら誰でも大もうけできるという話になります。

話がおかしな方向に行ってませんか？

>>817
軽減派と短縮派のバトルは、数値例がでたら、軽減派有利ってことで終わった。

いまは、別の話題になってるｗ

>軽減派と短縮派のバトルは、数値例がでたら、軽減派有利ってことで終わった。

世の中、頭の良い者が儲かり、
頭の悪い者は損をする仕組みになっております。

まだ、寝言のように軽減とか言っている方がおられたとは、
正直 衝撃をうけております。
数値例ですが、前提自体が間違っていますので、

何度言ったら分かるのでしょうか。。。
分かってる人は分かってると思いますが、実際には


期　間　短　縮　の方が有利です。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^


おそらく、数値を出している輩は 銀行関係者ではないかと思います。
細く長く借りてくれた方が良いですから。
当然です。

どうして？めくそ・はなくそ
だろ？

仲良くやれよ

>>823
あなたの示す具体例が知りたい。
素人に分かりやすくお願いします。

>>823
あなたみたいな人がまだいたことに笑撃。
面白いから続けて続けて。

>>823
とりあえず、あなたの有利だという具体例（数値例）を出してください。

軽減と短縮で、月当たりの支払いがどう変わるのか、最終的な支払期間が、支払額が
どの程度違うのかも書いてくれるとわかりやすいと思います。

>>823
銀行が長く借りてくれた方がうれしいってのは、少し嘘が入ってる。
金融機関は多くの顧客を相手にしているので、借り入れが長期にわたって飛ばれてしまうリスクが
増えるよりは、早めに返してもらって、次に貸し出したいってのもある。

そういう意味では、金融機関から見れば、変わらないんだよね。

>>823
最終的に長く借りてるってことを言ってる時点で前提を間違えてるし、頭悪いよ。前提はちゃんと揃えないと。

823はムキになって反論してくるのを面白がって、煽ってるだけだから、真に受けて食いつくなよ。

不動産投資には確実性がないからだめ。

>>830
いいんですよ。
「経済のプロ」を自認する823が、煽るつもりが方方からバカにされ、でも何も言い返せなくて腐ってるのが見えるようで楽しいので。

私もこのスレみるまでは、
期間短縮！20年を10年で完済！とか息巻いていました。
恥ずかしいです…

手元に十分なお金が残るなら別に短縮でも良いと思いますよ。

823は釣りの可能性もあるが824が短縮派残党であることは間違いないな

>>834さん

その通りですよ。
住宅ローン控除で利息を殆ど補てんしてくれる時期を過ぎれば、
どんな返済方法かよりも、早く返済を終えることが一番損しない方法です。
低めの固定金利で借りている人が、超インフレになって物価や給料が激増すれば別かな？

給料が１割、２割減？　　初めに、その程度の可能性は考えて、返済額を決めるでしょ？
リストラや会社の倒産？　返済額を軽減することよりも、どれだけ手元に資金を残っているかのほうが効果的。

結局、個人個人が自分のケースに当てはめて、余裕のある返済額、残貯金を残してローンを組んでいれば、
それ以上、軽減しても、メリットは殆どないです。

軽減派の言っているメリットのほとんどは、実際の状況に当てはめると、あまり現実的な内容では無いです。
結局、月々の返済に困っている人が、自分のやっている内容を正当化したいだけのような…。

>>836
別に繰り上げするなら軽減型でいいだろ。
同じ額だけ繰り上げていけば最終的に結果は同じなんだから、同じだけ返していけば軽減型も最終的には期限は短縮されるんだし。払う利息も変わらない。

だから別に短縮型でもダメな訳じゃないけど面倒くさくない以外のメリットはないじゃん。
それじゃあ、さっぱり軽減型を否定する理由にはならないよ。

でもどんなにいろい予想はしてたって、人生予想外の事は起きるものだよ。
月一万円の差が生死を分ける差になる事だって無いとは言えないよ。

>>837

面倒くさくないって充分なデメリットじゃね？
それに、全ての銀行で、事務手数料、保証会社手数料を含む全ての繰り上げ手数料が無料ではないしね。

836の言い分もわからなくはない。
軽減型にしておいた事によるメリットは確かに極端に大きい訳ではないね。

でも一番大きいメリットは軽減型を選んでいれば、選択肢を増やせるってことだよ。

例えば子供がかなりお金のかかる習い事をどうしてもしたいといいだすかもしれない。それは月々の支払いがかなり苦しい金額かもしれない。

その時に手元に貯金はあるにしても、あくまでいざという時の備えなんだから、出来れば使いたくはないのが普通。そんな時に軽減型にしておけば差額分の繰り上げさえやめれば、それほど無理しなくても習い事をさせてあげられるって事だってあり得る訳じゃない。

でも短縮型の場合だったら同じ生活レベルと貯金を維持するって事にしたら、ローン返済終了まで待つ事になるし、そうでなければ生活レベルを落とすか貯金を切り崩すかになるじゃん。そういうことは出来れば避けたいよね。

だから軽減型にしておけば何でもオッケーって訳ではないけど、場合によって選べる幅が広がるのが軽減型のメリットだよ。

そもそも支払う金利が少なければそれが一番いいとは限らないと思うよ。

俺も色々シミュレーションしてみたけど、軽減型って思ってるほど軽減されないんだよな。
その差額を貯金して更に繰り上げ返済するにも、手数料かかったり、ある金額以上でなければできない
などの制約があったりする場合もあるから、借入残高や契約によってメリットが変わるでしょ。
ある程度貯まるまで差額の繰り上げをできないのなら、金利負担が大きくなるだけ損ってこともある。
少々無理してローンを組んだ人ならわかるけど、普通はその金額で十分払えるからローンを組んだ訳だから、
短縮型で総支払金額を少なくするのが大きなメリットです。
それに当初は軽減型の人でも、ある程度余裕のある返済金額以降は短縮型にするわけでしょ？
最初から余裕ある金額だという人も多いと思うよ。

ラストを短縮型にする事はあっても、途中から短縮型にはする事は意味がないからしないと思うぞ。
そもそも繰り上げした後に軽減額が大した差でないのであれば、期間短縮での利息軽減度合いも小さいので繰り上げ手数料がかかるのであれば、あまり急いで繰り上げしない方がいいと思うのだが。

>>840
仮に35年 3000万 金利1%で、5年後に300万円繰り上げれば、だいたい1万弱違うぞ。1万違えばそれなりに違うと思うが。

単純にその後全く繰り上げなければ、利息の差はおよそ50万くらい違うが、実際のところは1年間に11万強余分に貯金出来るので、その分を毎年繰り上げる事が出来る。

余裕があるのは結構なことだが、さらに余裕を作って悪い事は大してない。

うちはフラット３５だから、手数料はかからないけど、１００万以上しかできません。
年に３０万～４０万程度が繰り上げに回せそうですが、１００万円以上なのでなかなか繰り上げできません。
返済が遅れれば送れるほど繰り上げのメリットがどんどん少なくなってしまいます。
我が家の場合の賢い繰り上げ返済はどんなパターンでしょうか？

＞843さん
最近のフラットなら低金利なので、しばらくは焦って繰り上げても大して損しませんよ？
慌てて繰り上げ返済するのは、あまり賢くないと思います。

というか、住宅ローンを組んだとき、他にはないメリットをフラットに見出して契約したのでしょうから、
「こまめに繰上げできない」というデメリットに悲しむことはないと思います。

↓世帯主、家族の年齢構成、収入の属性によって、判断してください。
こまめに繰上げできないフラットのような人は、下記のようになると思います。

・利息軽減効果を最大にしたいなら、「短縮」。
・毎月の返済が苦しいときがたまにある（月々の返済額を減らしたい）なら、「軽減」もしくは「繰上げしない」。

844さんありがとうございます。
フラット３５にしたのは、３５年固定にも関わらず低金利だからです。
けれど、３５年掛けて払う気は毛頭ありません。
軽減型の繰り上げと同じ発想で、実行時の契約を３５年にすることで月々の返済額を少なくしたかったのと、
余裕がある時期には繰り上げして短縮していこうとしたためです。
その考え方なら変動にすべきというのも理解していますが、これは私なりのリスクの考え方で固定にしました。
その点はどうかどなたも突っ込まないでいただきたいと思います。
そんな私の場合だと、やはり期間短縮型になりそうですね。
やはりこまめに繰り上げしたいですから、繰り上げはせめて５０万以上にしてもらいたいものですね。

>>843
具体的な話ですと、借りた金額と適用されている金利、あとフラット35Sの-1%の適用有りなしによっても少し変わってくるとは思います。

適用される金利が高めなら(例えば3%とか)短縮型がいいと思います。

しかし今年のフラット35Sの-1%適用で1%強くらいなら、軽減型でもそれほど金利の差は出ないので、軽減型がいいでしょう。

確かに一度目の繰り上げした際の金利削減効果は短縮型がいいですが、フラットの場合金額制限があります。

繰り上げする時期が早ければ早いほど金利が減るというのはおわかりだと思いますが、軽減型なら貯金出来る額も増える訳ですから、次の繰り上げするまでの期間が早くなります。

なのでその点での利点があります。

うちもフラットです（フラット35と変動のミックスです）。ミックスは色々叩かれるとは思うのですが、我が家の状況を考えた結果このような契約にしました。100万円単位で貯蓄が貯まればフラットを繰り上げしています。というのも金利が２％台前半だからです。変動（10年固定）の方は２％台前半で50万円から繰り上げができるので、フラットの利息負担分が元金の3分の1程度になるまで期間短縮したあと、変動を返す予定です。妻が再び産休に入ったりすると100万円を繰り上げ用に用意するのが今より容易ではなくなるのでは…、という判断です。
金利が割と高いので繰り上げすると気持ちよいくらいスコンと中抜けするのが嬉しいですが、なかなかそういう機会に恵まれないのも事実ですね。フラットの方、100万円貯めて繰り上げがんばりましょう

正直、繰り上げ手数料無料に騙されたが、実際に返済しだすと１００万円以上というのが厳しいです。
でも、ぼやいても仕方ないので、我が家も頑張っていきます！

>>841
＞そもそも繰り上げした後に軽減額が大した差でないのであれば、期間短縮での利息軽減度合いも小さいので

ん？
単発の繰上を考えたとき、
軽減型で、月々返済額軽減効果が大きくなるのは、返済の後半。
短縮型で、利息軽減効果が大きいのは、返済の前半。

フラットの話が出ていますが、フラットでもこれは同じことです。

手元にどのくらいのお金を残したいか、これから先の家計は現状維持で大丈夫かどうか、
になりますよね。
１００万円あればとりあえず繰り上げしたい！！という場合は、次に１００万円貯まる
までに家計に危機が来ないかどうか。
ガンガン返せる、もしくは売却などで余剰資金が出たなどだったら、期限短縮（ローン
１０年は取っておく）にしてもいいでしょうが、なけなしの貯金を繰り上げして期間短縮
したら、車が大破・・などになったら、本当に泣きます。
それでもなんでもとりあえずちょっとでも返したいなら、軽減がよいでしょうね。
何といっても、いざという時には現金が物を言います。

↑ということは軽減寄りかな

自分は購入は全額ローンにして教育用資金＆突発資金はある程度確保したので、
これからは期間短縮のつもり。
夏はまだ旅行を決めていないので、ドンと海外になったらこの夏の分はなし。
来年受験が入るので、今年行かないと来年は行けないしと思うので。

でもマンション購入の前に追突されて車が廃車に。しかも保険が２０万円しか
下りなかった時には泣きました。
まあムチ打ちも何もでなかったから、仕方ないとあきらめてます。

月々ローン以外に天引き貯金しているので、年末過ぎたら期間短縮で返済
するつもりです。

>844
>こまめに繰上げできないフラットのような人は、下記のようになると思います。
>
>・利息軽減効果を最大にしたいなら、「短縮」。
>・毎月の返済が苦しいときがたまにある（月々の返済額を減らしたい）なら、「軽減」もしくは「繰上げしない」。

おいおいそれは間違いだぞ。
一定額(例えば100万円)貯まるごとに繰上げ返済する場合、
軽減だと約定額が下がるため、より頻繁に繰上げ返済を行うことが可能になり、
利息を節約できる。

例のomomさんのページにシミュレーション結果が書いてあるが、
軽減の方がわずかながら総返済額が少なくなる。

まあ少なくなるといっても誤差みたいな額だけど、
リスク低減効果も考慮すれば短縮を選ぶ必然性は全くないよ。

初めてレスします
本年度借り換えを行いました。８年後完済を目指しています。そこで繰上げ返済の方法で夫婦の意見が分かれ悩んでおります。私はローン控除期間はできるだけ貯蓄し、控除がなくなると一気に返済したほうが、手元にお金があって安心だと思います。もちろん変動利率が大幅に上がれば繰上げすべきだとは思いますが・・・妻は控除をあてにしないでとにかぐどんどん繰上げした方が良いと言います。はっきりいって総支払額はほぼ同じだと思いますが皆様であればどうされますか？
　
案１　ローン控除期間は還付金を満額受け取るため、一切繰上げ返済をしないで貯蓄、控除がなくなると一気に繰上げ返済を行う

案２　控除は気にしないで、とにかく繰り上げ返済をどんどん行う

案３　案１と案２の折衷案で、繰上げできる金額の５０％のみ繰上げ返済を行い、残り５０％は貯蓄し、控除後に一気に返済する

（条件）
借入　２１００万円　
・期間：１５年
・変動　現状０．９５％
・ローン控除（借り換えのため残り８年）
・専業主婦　小３　小４　子供２名　夫５０　妻４２
・年収　９００
・貯蓄　１０００万円
・繰上げ可能金額　年間１５０万円見込み

どっちでもやっていけるからＯＫでしょう？
期間短縮にすると１５０万円を２回返すとローンの１０年を切りませんか？
それだけ注意すればいいのではないでしょうか。

どちらにしろ、繰り上げを年明けにして、夫はその源泉徴収票で１５０万円
返したらどうなるかを具体的に説明する。

結局夫の理論が勝つか妻の感情が勝つか、その勝負ですから、どっちが
勝った方が後が楽かを考えるのも一つの手と思いますよー（苦笑）

>854
別な理由で案１が奥様にとって有利だと思うけどなあ・・・。

それは、ローンは夫が万一亡くなったときチャラになり、貯蓄分と生命保険で現金が残せ、
住まいも確保されるのですよ。
専業主婦で（夫の年齢の割りに）子供も小さいから、案２では逆に大変だと思います。

夫婦の年齢が我が家とほぼ一緒なので、お互いがんばりましょう。

>>854

奥さんが繰り上げしたいというのは、ローン控除で戻ってくるお金の金額よりも、繰り上げで減らして身軽になりたいという性格的なものなので（早く借金を返したいという）、ローン控除を満額貰うとお得いう事を出しても説得出来ないと思います。
借金が嫌で早く返したい人にとっては、ローン控除のもどりは、借金がたくさん残っている証拠になって嬉しくない。

でもこのままの金利が続く限り、早く繰り上げする必要は無いと思うので…

キャッシュフロー表を作って、普通の貯金も今ある1千万から増やし、
繰り上げのための貯金も年間150万から増やし、
8年後に、繰り上げの貯金が1200万、普通の貯金が○○○○万円、自分の年齢が５８、子供が18歳、17歳、
大学進学も老後もこれだけあればOKというのを、ライフプランでまず見せて、

8年後はこうなるから、心配しないで繰り上げしないで貯めて行こう、貯金も増やしていこうと説得するしかないと思います。

8年後にまとめて完済したあとの、貯金額、その時のご主人の年収×あと何年仕事ができるか、年金予想額、子どもの進学予想先（下宿か自宅か）などでプランをたて話し合えば、奥さんを説得出来ると思います。

＞854
奥さんが専業ということで、保険の意味でも案１、が有力（奥さんにとっても有利）と思いますが、
夫婦の意見が分かれて、どちらも一長一短の場合は、「奥さんの意見」を立ててあげるのが家庭円満かと思います。

万一、自分の意見を通して後々そのデメリットが出てきたとき「あの時私の意見でやっていれば！」ということになります。
逆のパターン（奥さんの意見を通してデメリットがあった場合）の場合は、協力して乗り越えればまた円満となります。

858さんの意見に賛成です。

0.95%金利で支払い1％が控除で戻ってくるとしたら、所詮0.05%。2000万円で1万円の違いですよね。
であれば、奥様が節約してどんどん繰り上げしようって考えるなら
それにのって倹約＆返済して行った方が良いと思います。
逆に、控除があるからと余裕持った気分で浪費されるよりはるかに良いと思います。

855さんも仰ってますが、くれぐれも期間短縮ししない様にして下さい。
（ローンの残期間が１０年を切ると控除が一切もらえなくなってしまいます）

個人的には「案１」に１票！
ですが、
>741
で述べた様に、控除額以上の残金までは繰り上げた方が良いです。

また、859さんは１万円の違いと言われてますが、普通に貯金しているだけで、その利息ももらえますから、
普通預金か定期かにもよりますが、もっと差はあると思いますよ。

>逆に、控除があるからと余裕持った気分で浪費されるよりはるかに良いと思います。
これには激しく賛成です。浪費したらなんの意味も無いですからね。

そのあたりも考慮に入れて、奥様とご相談されては如何でしょう？

全返済期間が10年以上であれば、残期間が10年を切っても控除は満期まで受けられますよ。
ときどき、こういうことを言い出す人がいますが、なにか誤解してませんか？

繰り上げ返済分を貯蓄（もしくは運用）し、基本的にないものと思って
手をつけないのであれば団信もあるし案１でしょう。
奥さんは下手に現金が手元にあると無駄使いしてしまう可能性を危惧
しているのではないでしょうか？

通帳の残高が少ないとおのずと節約しますが、借金は目に見えませんので
残高があるとつい安心感から使ってしまうことも多いので、心理的な要素
もありますね。

変動金利で1％以下の方は無理して繰上げ返済しない方が良いのはわかったのですが
金利が1％以上の人はどうすれば良いのでしょう？

借入額　3700万
金利　10年固定1.95％（全期間1.6％優遇）
35年ローン
現在2年目

夫32
妻31
子供なし（2年以内には欲しい）
夫婦共働き：妻は出産後も働く予定
車なし

＞854さんの奥さんのように、借金を早く減らしたいと言う嫁の意見で
去年までに100万繰上げ返済しました。
今年に入ってこのまま毎年繰り上げ返済していった方が得なのか、
あまり意味が無いのか・・・悩んでおります

貯金は200万を切らないようキープしており、それぞれの預金にも200万
ほどずつ貯金はあります

10年間のローン控除が終わるまでは無理して繰上げ返済しない方が良い
のでしょうか？？
ちなみに期間短縮型です（それしか選べませんでした・・・）

863さん
DINKSで2年間で繰上げがたった100万円ですか？
子どもができて1馬力になったら破綻しませんか？
私なら夫の給料だけで生活して、奥さん分は貯金か繰り上げます。
3700万円の0.95%％は35万円ですよ。

いや、2年目です
1年目に100万だけ繰り上げ返済しました

貯金が少ないのは家を建てる際に頭金を800万ほど出したからです
その後、200万を切らないよう貯金をし続けている状態です。
現在更に200万ほど貯まったので、その分を繰り上げるべきか、貯金額を
増やしていくべきか悩んでいる次第です。

説明が少なくて申し訳ございません。
宜しくお願い致します。

>>863さん

住宅ローン控除で、ある程度は利息分が返ってくると言っても、
その条件だと、繰り上げ返済をしなかった場合、
10年固定が終わった時の残債は2900万弱で、債務は800万強しか減りません。
奥さんの言うように、繰り上げを進めて、残債を減らした方が良いと思います。

ただ、今後の昇給がどうなるか分かりませんが、
子供が居ない状態で、年間に100万程度しか繰り上げ返済が出来ないとなると、
今のローンの返済額は少し不安も残りますね。

私自身は短縮型の返済をしていますが、
私がその条件なら、将来子供が出来て、育てていく時のことも考えて、
軽減型で返済額を減らして、もう少し返済に余裕を持たせたいと感じると思います。
でも、出来ないんですよね。

我が家でもまとまった臨時収入があり繰り上げ返済する際に、
期間短縮型と返済額軽減型を検討した結果、軽減型にしたけど、
実質差額分が増えているはずなのに全く実感がなく、
結局どこへ消えたか分からない状態で残っていません。
我が家のような恥ずかしい金銭感覚の人は、短縮型をおすすめします。
せっかくのまとまったお金が、長期に分割されたことによって薄まり、
まるで無くなってしまったような感覚です。

＞866さん

ご意見有難うございます。
そうなんです。
期間短縮型しか選べなかったのが悩ましい感じです。

年間100万の繰上げ返済は少ないですよね・・・
新築に伴い家具や家電を買い換えたため、結構な出費で100万繰上げに留まりました。
（結婚した時の家具・家電はお互いの家からボロいのを持ち寄りました。。）
ただ、結婚してから家を建てるまでの2年半で800万貯めた実績があるのでもっと
繰上げ返済していった方が良いと言う事ですよね？

ローン控除の事ばかり考えず、貯金も増やしつつ、地道に繰り上げ返済していった方が
良いでしょうか？
（繰上げ返済手数料は無料です）

期間短縮型で繰り上げ返済していく上で気をつけないといけない事などありますか？
いろいろ聞いてしまいすみません。

うちも２０００万円（２５年）の借り入れで、３年目に１００万円を軽減で繰り上げ（手数料無し）したけど、
月々の返済額が４０００円ちょっとしか下がらなかった。
なんかその１００万円を何かに使うか、通帳残高に残っている方が、満足感があったかもしれない・・・

863さん
864です。

2年半で800万貯めたのなら、新築マンションで贅沢できているのだから
家具、家電など他を我慢して年間300万円は繰上げ、100万円は子どもができたときのために
貯金した方が良いですよ。せっかく素敵な部屋だからと、贅沢をすればきりがありません。

私は、基本的に、夫婦100万円の貯金があれば、貯まった分は繰り上げています。
3年間で20年ローンの4年短縮しました。

家具もカーテンもニトリですが、人に見せて自慢するわけではないので必要十分としています。
まあ、これには批判する人もいるでしょうが。海外旅行も3年間で1回だけです。
ただし、部屋そのものは、頻繁に買い替える物でないので、眺望、広さなど妥協しませんでした。

>>863
２％近い金利なら繰り上げていけばいいと思います。

共稼ぎと言っても、世帯年収も分からないので、100万しか繰り上げできないというのが一概に甘いとは思いません。

今夫婦の貯金200万、それぞれ200万あるなら、それぞれの貯金はそのままに、あとは
頑張って繰り上げしていけばいいと思います。
車を買う予定があるのなら多めに残して、まずは毎年100万ずつでも。
それでももっと頑張れるなと思えば、多めに繰り上げして。その辺は貯金残高と、ローン残高などみながら、
自由に裁量していけばいいと思います。
何度かやるうちに自然に毎年この位繰り上げが一番ベストって分かってくると思う。

８５４さんは貯金が他にどどんとありますから、①でも②でも③でも
好きなものを選んでも何もこまりませんが、８６３さんは貯金額が
いかんせん少なすぎです。
年収がいくらか書いてないのでわかりませんが、4500万円以上のものとなる
のですから、そのあたりから計画がずれてきているような・・。
特に生活設計の固まっていない方は夫一人分で返済できる額で組まないと
後が大変ですね。
まあ、借りてしまったのですから、返すしかありません。
貯金も返済もどちらも地道にやれば、結果は同じになると思います。

後、軽減で実感がわかないのは、その分の現金を別取りしないからです。
ローン用と普通のものとは同じ銀行でも通帳を変えておくなどして、
月々その口座にローン用の定額の入金は変わらずにやることです。
できれば、ローン返済額＋αに最初からしておくことです。
その通帳に溜まった分は繰り上げに必ず回す＆他の天引き貯金なども
定期的に繰り上げに回す。
どうしても家計費がピンチ！の時だけ、他の天引き貯金から回す。

ローンと言っても借金に変わりありません。
軽減を選ぶにはそれなりの心構えが必要でしょう。
期間短縮を選ぶ方は家計費が今後圧迫されることがないか、余裕が持てて
いるかをきちんと把握できないといけませんね。
ぜいぜい言いながらやっと１００万円繰り上げではちょっとしたアクシデント
で崩壊の可能性がありますよ。
カーローン、リボ払いなどに手を出したら勿体無いだけです。

みんなお金持ちなんですね
私は賃貸感覚で払い続ければいいかなー
損なのは分かるけどガンガン返す程の余裕もないし頑張って繰り上げしまくって五年後とかに死んだら阿呆らしいし

まずは、所得税をいくら払っているかでしょう？

ローン残高が3500万として、35万返ってくる事に期待しても
支払った所得税が仮に20万だったとしたら、20万しか返ってきません。
(住民税約10万を足しても30万）

この場合、何も考えずに残高3000万になるまでは返済するべきです。

返すも残すもその後の話だと思います。

繰上げなんでばかばかしい、　死んで返せば良いのさ！

　人生大切にしないとだめだよ。何のために団信保険に入ってるの？？？

必ず人間は死ぬんだから、　EASY　GO！　BEST　YOUR　LIFE！

皆さん沢山の意見を有り難うございます。

やはり2％近い金利ですと繰り上げ返済をしていった方が良いのですね。
ちなみに家は都内の一戸建てです。（小さいですが）

世帯年収は1000万弱で連帯債務なので、二人共「所得税+住民税（上限まで）」
と「借入額×1％」が同じくらいの額になります。
100万繰り上げ返済するとそのぶんローン控除額が下がる形です。
それでも早く完済したいと言う気持ちで繰り上げ返済をしていこうと思い、去年100万
だけ繰り上げ返済をしました。

団信保険もちろん入ってますが、死ぬ事よりも一生車椅子、とか半身麻痺で寝たきり、
とかそんな事を先に考えてしまいます。
（三大疾病にすれば良かったと思う日が来るかも知れません）
その場合はローンも残り、多少保険がおりたとしても日々の生活のお金も厳しく
なってきますよね。
自分が病気や怪我をする事で家族に辛い思いをさせてしまうのは。。。と。
そう考えると貯金額は皆さんの言うようにもっと増やしておかないと、と思います。

この半年でまた200万ほど貯金が出来たので、この調子で貯金も続け、繰り上げ返済
のタイミングもはかっていきたいと思います。

皆さんから様々が意見が聞けてとても参考になりました。
皆さん本当に有り難うございました。

私も悩んで間を取っててのもおかしいけど
軽減型で余力をみながら繰り上げしてます
月の負担が減るからなんかあった時対応しやすいかなと

１年で何十万とか、２年でようやく１００万くらいを繰り上げにまわせるくらいの収入なら
軽減型が有効かもしれないですが、
１年で３００万とか半年で２００万とか貯金できるくらいの収入があるのなら
軽減型などせずに短縮型で早く終わらせた方がお得ではないでしょうか？

何度も既出ですが、軽減型も短縮型も理論上は損得ほとんど一緒ですよね。

ただ、軽減にすると、軽減前との差額の数百円、数千円単位を自分で振り分け、また繰り上げするなど
細かい管理をきちんとしておかないと、いつの間にか使ってしまい繰上げした意味がなくなってしまいます。

なので、ものぐさな私は短縮で、繰上げ効果を実感したい派です。

デフレが２０年近く続いているなかで、いつインフレになるかを考えるべき。
今３０年ローンを組むとして
①あと３０年デフレが続く
　金利は上がらない代わりに貨幣価値はどんどん増えていつのまにか
　今の１万円が２万円の価値になっている。給与は増えない。
　昔５０００万だったマンションは２５００万円で新築が買える。

②あと１５年デフレが続きそののちインフレが始まる。
　貨幣価値が増えていくなかでローンの支払いが厳しくなる。
　１５年で繰り上げ返済してしまうと、一番厳しいなかで返済を
　終えることに。

③５年でインフレになる。金利も上がるが貨幣価値が減ってローンの
　負担は年々楽になる。２０年後には１０万円の支払いは５万円
　くらいに感じられ。らくらく繰り上げ返済できてしまう。

>>879
>何度も既出ですが、軽減型も短縮型も理論上は損得ほとんど一緒ですよね。
全然一緒じゃないですよ。
借金は期間が長くなればなるほど利息が発生します。
期間短縮型の方が金額面では明らかに得ですよ。
ちなみに2500万円を期間25年、金利1.5％でのローンを３年目に200万円を繰上返済する場合、
（短縮型）
総支払は29,995,224円から29,212,629円になり、782,595円の利息が軽減されます。（期間27ヶ月短縮）
（軽減型）
総支払は29,995,224円から29,629,189円になり、366,036円の利息が軽減されます。（月8,573円軽減）

となり、差額は40万円以上です。
繰上金額が大きくなれば更に差は大きくなります。
この差が小さいという人は大きな金額の借入によって金銭が麻痺してるのではないでしょうか。

上のケースでは、どうしても月に8500円程度が必要だ（必要になりそう）という人以外は短縮が正解では？
「死んだらチャラ」なんていう答えは、繰上自体が邪道ですから要りません。

>>881

住宅ローン減税分は計算しないの？

>>882
881の条件で控除期間10年として住宅ローン減税も考慮して計算してあげてよ。

881です。
住宅ローン減税は、年収や控除項目、居住地などで全然違ってくるから計算できないでしょ。
ちなみに我が家では少々繰り上げで残高を減らしても、税額が少ないので影響ありません。
減税限度額に余裕ありすぎてます（苦笑）

881さん
最初のほうからこのスレ読んだほうがいいですよ
何度も同じ会話がでていますので

軽減された分を、月々繰り上げ返済していけば、総支払額は同じになります

＞885さん

話の流れから、
「100万程度貯まってから繰り上げ返済するタイプ」（フラットなのか、単にそうしたいからなのかは不明）の繰上げ返済の損得の話をしていると思います。

どちらにせよ、881は、
＞ただ、軽減にすると、軽減前との差額の数百円、数千円単位を自分で振り分け、また繰り上げするなど
＞細かい管理をきちんとしておかないと、いつの間にか使ってしまい繰上げした意味がなくなってしまいます。

に対してのアドバイスだから、概ね正解では？（笑

885さん
最初のほうからこのスレ読んだほうがいいですよ
何度も同じ会話がでていますので

軽減された分を、月々使ってしまえば、総支払額は同じになりません。

887さん
最初のほうからこのスレ読んだほうがいいですよ
何度も同じ会話がでていますので

使い込まなくても、軽減された分を月々繰り上げ返済していけば、毎月繰上手数料分だけ損しちゃいました

888さん
軽減された分を、月々繰り上げ返済していけば、総支払額は同じになります。

「理論上」という言葉を理解していないですね。
金融機関により繰上手数料がかかる、かからないなどは、
個別事案なので理論的に損得かを考察する場合には前提条件としません。当然ですよね。

>>886
879は、「軽減型も短縮型も損得はほとんど変わらないけど、自分は軽減分を使っちゃうから短縮型にしてる」と言ってるのに対し、881は、「軽減型と短縮型は全然一緒じゃない！」と言って、軽減分をぜーんぶ使っちゃう前提で試算してる。これはアドバイスじゃなく、ただのトンチンカン。
確信犯なのか、既出のレスを全然読んでないだけなのかわからないけど、一人のおバカさんが混乱を招いたのは事実だね。

しかし、そこまでして繰り上げするか～？

881はBAKA認定

881しかも低所得

>>892
>>893
そんなこと言ってると君が一番バカそうに思われてるぞ。
小さい金に手間ばかりかけて喜んでるボンビーちゃん

876
2％ならば繰り上げたほうが良いですが、6月までに繰り上げないと損です。
年末残高の1％が返ってくるため、今なら、1月まで待ったほうが得。

6月までに繰り上げ返済するのと7月以降にするのとでは
何が変わってくるのですか？

何も変わりません。１２分の１の金利しか違いません。８９５はアホですので関わりあわないほうが良いです。
多分、金融機関がいつの時点で残高証明を送ってくるかってことを気にしてるんだと思います。

住宅ローン残高が２０００万円あり、預貯金が２５００万円あります。

変動金利で0.975％ですので、繰り上げ返済せず、ネット銀行の定期にしています。
ただ、日本が財政破綻して、日銀券が紙屑になる前に返済を終わらせたいと思っています。
日本の財政は、あと何年持つんでしょうか？

3年

>>896さん

多分住宅ローン控除の関係を言っているんだと思います。
住宅ローン控除は12月時点の残高で決まりますから。

金利2%で7月以降に繰上げると、繰上をおこなわなかった時と、
繰上をおこなった月から12月までの間にかかる金利の差額分よりも、
住宅ローン控除の減額分の方が多きくなるので、
翌年の1月まで待って繰り上げした方が得だと言うことだと思います。

我が家でも、年一回、毎年１月に纏めて繰上返済をしています。

ローン減税を考えてどうせ繰り上げするなら１月になるでしょう。
繰り上げも計画的に１年間の給料や家計動向や将来の計画の修正などを勘案しながら
やりましょうね。

ついに残債〈貯蓄となりましたが会社の利子補給があり自己負担1パーなので繰り上げ返済はしません。

住宅ローン減税のマックス以上借りているときは、残高がどうとか気にせずどんどん返して行って構わないんですよね…？
返すことによって損することとかあるのでしょうか？

>返すことによって損することとかあるのでしょうか？

・死んだとき。
・急な入り用になったとき。

以上がなければ、減税を超えた分の繰上げ返済は損しないと思います。
そもそも、減税を超えたローンを組んだ時点で、支払い利息の損を承知なのでしょうから、今更・・・ね。

運用益＞支払い金利な人は繰上げしたら損でしょう。
損というか機会損失が発生するというべきかな。
例えばこの５年間は繰り上げ返済する金があれば金を
買ったほうが得だったといえますね。

繰り上げを１月にという人がいるけど、年末にするなら年が明けからした方が得というだけのこと。
仮に３月に纏まった金が入ったのなら繰り上げした方が得なケースもあるから、
上限じゃなく実質の住宅ローン減税額と繰り上げ効果をよく計算してからにした方がいいね。

>>905
>運用益＞支払い金利な人は繰上げしたら損でしょう。

こういう発想が普通だと思うのですが、マンコミュの住人の大半は
運用＝リスクという発想ですから
変動金利がゼロ以下ににならない方が私にとってはかなり恐ろしい
ことなんですが理解できない人が多いですよね。

私はローンが５年や１０年でない以上どこかでインフレに変わるという
状況を考えてますけどね。
デフレの続いている現在。手元のキャッシュをどんどん手放すより
持っていたほうが賢いとおもうけど。
１０年以上先の状況を今と同じ条件で考えたらだめでしょう。

>>907

支払い金利以上の運用益出すにはそれなりの知識と手間が
かかるので、そういうのがめんどくさい人は繰上げ返済で
別にいいんじゃないでしょうか。

不動産購入で十分リスクとっているのでこれ以上リスクは
取りたくないというのも考え方だし、逆に不動産購入や
変動金利のリスクは許容できるのに、金融商品の元本割れ
リスクが許容できないのは非合理的判断であるという言い
方もできるでしょう。
まあ運用益とるには運用リスクもとらないといけないので
運用するか繰り上げするかはぶっちゃけ趣味の問題だと
思ってます。

すでに損して辞めた人が多いんだよ。
それにマネーゲームだとしか思ってない。

運用っても株式もあれば投信もあるし、先物取引もある訳で。
定期貯金だって実際には運用の一つだしね。

異性の好みや相性と同じで、投資や運用はそれぞれ得意ジャンルがあるってことで
いいんじゃない。

この10月に100万円の繰り上げ返済を考えています。
現在残債
35年フラット2.79
1700万
10年固定2.35
1850万

のミックスです。
借入れ当初は2000万ずつで２年経ちました。

フラットを返す予定でしたが、民主が惨敗して変動金利が上がりそうとの話を聞き、変動を先に返した方がよいか迷っています。
みなさんならどうされますか

>>905
> 例えばこの５年間は繰り上げ返済する金があれば金を
> 買ったほうが得だったといえますね。

５年前に言ってくれよ

>>913

＞10年固定2.35

これって実質的には変動で０，９とか０．８位の金利なんですか？

１０年固定なんだから、実質も何もあと７～８年は固定でしょう。

もう少し借り入れの大小があれば小さい方からやっつけた方が達成感があって
お勧めですが、ここまで一緒だと、難しいですね。
多分どっちでも同じ結果と思います。
借り換えとかどうですか？

>>913

５０万ずつ返せば？
手数料があんのかな

コメントありがとうございます。
915さん
変動金利型の10年固定です。
10年経ったあと何も言わなければ変動になってしまいます。事前に申請すれば固定選択もできるというものです。

916さん
全期間優遇1.5％で0.2％の三大疾病付にしたのでローン自体は2.15で、合算で2.35のローンになっています。
昨今の借り換えローンをみると全期間固定で2.15など2％台前半のものはなかなかないようで…。もう少し探せば出てくるのかもしれないですが。
この先景気が見えないため、変動のほうを借り換えを検討しましたがなかなか次の一手を出せず困っている次第です。

917さん
フラットが100万円からなので100万円毎にフラットを繰り上げしてきましたが、この度の政局の変化から変動があがるのではと知人に言われ、迷っております。

>>918
民主が惨敗しようが変動金利には一切関係ないよ。まぁ、それが遠因で景気が回復して上がるという事はなくもないかもしれないけど、どっちにしたって変動はそんなにすぐ上がらないし、上がったとしても現状の貴方には関係ないよ。

仮に今あがったって固定期間終了後ににどうなっているかはわからないし。その時は下がってるかもしれない。今悩んだって答えなんて出ないし。

そもそもどっちから返しても大して変わらないよ。
仮に8年後に変動が爆上げしてたとしても、そのころには残債もだいぶん減ってるから、上がった時の影響もそこまで大きくないし。


私ならこの条件なら、そもそも借り換えを考えます。

ワシも借り換えを考えるケロなー。
フラットと10年固定をミックスしてどうすんのケロ。
どうしても固定を入れたいんなら、フラットは止めて、10年固定一本だケロ。
ろうきん10年固定1.65でやってるケロ。

コメントありがとうございます。
借り換えですよね…。
なかなか難しいです

>>913

＞この10月に100万円の繰り上げ返済を考えています。

１０月より基本的には翌年の１月が良くないですか？
または、銀行からの年末残債証明書が来てからの方が良くないですか？

>>921
やはり借り換えを検討した方がいいと思いますよ。
今のままで繰り上げていくよりも、借り換えた方が断然効果が高いと思います。

例えば10年固定の1.6%とかでも十分ではないですか？

確かに10年後どうなっているかはわかりませんが、今のままで10年返した後の残債と1.6%にした後の残債を比べると残債が減っている方が、例えその時に今よりも金利が上がっていたとしても、支払総額は減る可能性が高いですし、月々の支払額も減るので貯金も沢山出来ますよ。

個人的には完全変動でもあんまり問題ないと思いますけどね。
変動金利の仕組みからすれば、今後爆上げする可能性はかなり低いですから。

でもまぁ固定が良いという事であれば、10年固定で十分で全期間固定にこだわる必要はないと思いますよ。
ちょこちょこ繰り上げていかれているのですよね？　そうすると残期間も残債も減っているでしょうから、残りの期間で仮にむちゃくちゃ金利があがっていたとしても、支払額は殆ど変わりませんよ。

その辺り、いちどシミュレーションしてみる事をおすすめします。

私も、913＝921さんと似ています。

30年固定2.89％（残り32年）
2400万
10年固定2.20％（残り32年）
1200万

のミックスです。
借入れ当初は30年固定2500万、10年固定1500万で３年経ちました。

やはり、皆さんが言われている通り、借り換えようと思っています。

全額変動は怖いので、変動（0.875％）と20年固定（2.6％）を半々でと思っていますが、10年固定（1.6％）とかですかね？

>>924
そこから20年固定2.6%に借り換えるのは無意味ですよ。それなら今の30年固定2.8%ともたいして変わらないじゃないですか。借り換え手数料がかかるだけばからしいですよ。

正直、普通の変動は半年に一度しか金利変動はしませんし、125%ルールもあるので極端に支払額が増える事もありませんから、そんなに恐れる事もないですよ。もちろん金利があがらない事はないですが、一度あがってあがりっぱなしもまず考えられないないですから。

そもそも変動0.875%と20年固定2.6%なら、もうすでに20年固定は変動が1.5%以上あがってるのと同じじゃないですか。でもローンは最初のうちに金利が低い方が、がんがん残債は減りますし、貯金も沢山出来ますよ。

私は固定を否定しませんけども、今の条件からわざわざ20年固定を混ぜて借り換えるのは全くの無意味だと思います。

どうしても固定をまぜたいなら10年固定でしょう。今の低金利のうちに貯金を沢山しておいて繰り上げた方がいいと思いますよ。

>>925 さん


ご意見ありがとうございます。

やはり、金利差のある変動（0.875％）に借り換えて、今までの毎月返済額と借り換え後との差額分を毎月返済額軽減で繰り上げ返済ですかね。→このスレで勉強させてもらいましたが「返済額軽減」で繰り上げ返済ですよね！！
それでも変動の金利上昇が不安だと思うのなら10年固定といったところでしょうか。

926さん
分かっていると思いますが、あくまで条件次第ですからね～
繰上げに手数料がかかるところではある程度まとめてじゃないとダメだし
軽減した分は繰上げしないとだめですし
こまめな軽減だと、繰り上げ手数料は無料の場合でも保証料は保証会社の手数料に消費されて帰ってこないところもあるし・・・（保証会社の手数料がかからないところはあるんだろうか？軽減か短縮かにはあまり関係ない話ですが、軽減だとこまめな繰上げという選択肢が大きくなるので）
個々のケースになっていくけれど、御自信の細かい条件も考慮にいれてくださいね。

>>927 さん

三菱UFJ信託なので、変動の場合、繰上返済手数料は無料です。また、軽減した分も繰上返済に回します。
ですが、保証料の戻りについては勉強不足でした。
こまめな繰上げだと、その都度保証会社の手数料が掛かり、金額によっては保証料の戻りと相殺されてしまったりするんですね。
繰上返済手数料無料だからといって、その辺は調べないといけないですね。

全額変動の何が怖いのか分からん。
私は、全額変動で4500万円借りた。
金利は、0.8未満。
毎月の支払いは、3.1パーセントで借りたと思って、差額を返済額軽減の繰上げ返済。
すると、どんどん元金が減っていく。

金利が何年後にUPするか分からんが、UPするころには、元金が減っていて、無風になってる。

ガンガン繰り上げ返済の予定が立てられて10年や15年位で完済の目処があれば変動がいいなあ。うらやましい
まだ新婚世代の私は出産等控えてどの位のペースで繰上が出来るのか未知数な所もあるので、最悪35年ダラダラ返してもいい全期間固定にしたよ

30年の8年目3.15%で2000万　のところに　新車250万(ローンなら2.85%)を買う場合、手元の250万は、住宅ローンの繰り上げ返済に使うか、現金で車を買うか、どちらの方が賢いと思いますか？。。
金利の高いローンから先に繰り上げ返済が良い　と聞きますが、住宅ローン減税を入れれば、住宅ローンは2.15%並になるとも思います。、期間が違いすぎるので。。。お知恵を拝借お願いします

250万住宅ローンがいいよ
３年近く短くなるでしょうー？

車を現金で買うのはもったいない。
２５０万現金で払っても一生乗れないしね。

新車をやめて、同じモデルの3～5年落ち諸経費コミ150万円を現金で購入して残り100万円は住宅ローン返済。

ところで、残高証明はいつ頃来るのですか？

年末調整の前だから１１月はじめ頃だと思うよ。

>>933
だよね。
貯金が少ないならその程度で良いと思う。

新車購入かVS繰り上げか、　ローンで購入かVS繰り上げをやめて現金で購入かって
極端すぎる。
論争のネタ提供なら面白いかもしれないが、
普通は折り合いを見て双方できる、またはできるお金もあるが今はやらないという落とし所があるでしょうに。

>>931
＞ 30年の8年目3.15%で2000万
とりあえず、借換が最優先じゃないですか？

住宅ローンは、
・借り換えもできる（固定も変動もあり見直し可能です）し、カードで買い物するときの枠に引っかからない。
・契約者が死んだら、残りのローンはチャラになる。

車のローンは、
・借り換えがほとんどできない。（ほとんどの場合全期固定）
・種類によっては、カードでの買い物限度枠に引っかかる。同様に、新しくカードを作る際に制限がでることも。
・契約者が死んでもローンが残る。

金利の差が多少なら、自動車を現金で買うほうがメリットありそう。

同じモデルでも、
10年乗るつもりなら、中古車の３年落ちを100万安く買っても、
減税と燃費と付属品の耐用年数の兼ね合いもあり、新車でもそんなに損しない。
５年以内で乗り換えるなら、中古車が得。

月のガソリン代が５万を超える位＆長く乗るつもりなら、燃費とバッテリの性能差と減税で、新車が勝つと思う。

車は長くのるつもりだったら、新車で買った方がいいと思う。
938さんがいう理由の他、ある程度たつと車検の間隔が早くなるし。

ただその条件だったら、まず借り換えした方がいいと思う。

ハイパーインフレですべての問題解決

937が正解かな？　
他は繰り上げ返済にするか新車を買うか、どちらが良いかという質問に対して、借り替えだの中古だのと外れた返答になってる。　
そんなこと位本人は承知の上だと思うけどね？
または8年前に固定を選んでるから、相当なビビりかな？　

>>941
聞くまでもない、自分で判断すればよい事を聞くから答えが色々上がるのであって
そういう意味で、あの質問に対してこれらの答えはどれも外れた回答ではないですよ。
本人がどれを選ぶかはわかりませんが。
１つが正しくて他が外れてるって子どもじゃあるまいし。

釣られないようにね！

こんばんわ。相談にのってい頂きたいのでよろしくお願いします。
借り入れ１８００万円、０．９７５％３０年変動　年収５８０万円　３０歳です。
繰り上げ返済で悩んでいます。年間１５０万円くらいは繰り上げできますが
ローン控除が１％戻ってくるので変動が上がらない限り繰り上げしなくてもいいかなと思っていました。
しかし利息は最初多く払って、後半元金の減りが早くなってくる。と説明がありました。
これは早めに繰り上げした方がローン控除があっても総支払額が少なくなるのでは思ったのですが、どうでしょうか？
あとは保証料が最初に繰り上げした方がたくさん戻ってくるとのことでしたので、これも考慮すると初年度から積極的にやってもいいのかなと思いました。
また８月に繰り上げするなら１月まで待った方がいいでしょうか？
質問ばかりですいませんがよろしくお願いします

http://loan.mikage.to/
ここでシミュレーションしてみれば？
する気がないなら答えてくれる親切な人を待つか
適当に決めるかすれば？

>>994
繰り上げした方が「総支払額は」低くなるよ。
でも繰り上げしたら控除で戻ってくる金額もその分低くなるから、最終的な収支はほぼ同じ。満額控除されるとしたら、若干控除される分が多いのと、定期貯金とかにした利息の分も含めれば、繰り上げしない方がお得。

お返事ありがとうございました。
シュミレーションサイト参考になりました。
ローン保証料がいくら返ってくるか銀行に聞いてみようと思います。

＞974さん

元不動産会社のローン担当で現在は私は毎週、住宅購入者や検討者に無料FP相談会をやっています。
最近は私のお客様でも同じような質問はよく受けます。
私のお客様で多いのは996さんの様な方法だと思います。
これは住宅ローンの事を考えながら、それ以外の者も同時に視野に入れなくてはならないので
不動産や金融関係者でなく、単独で思いついたのであれば、とても頭のいい方だと思います。
今は、買われた時期もよく、とても低い金利でローンを実行しているので、
それ以上、いい利率で運用できるものがあればそちらに回して、ローン控除を使ったりすればいいと思います。
住宅ローンには団体信用生命保険もついているので、万が一のときにはすべてきえますし・・・
実は少し前に同じようなテーマの日記を書きました。もしよかったら私のブログをのぞいてみて下さい♪

http://xxonedreamxx.at.webry.info/201007/article_5.html

変動で0.9パーセントで借りている人と
固定で3.0パーセントで借りている人

この差の2.1パーセントは大きいです。

5000万円の借金ならば、1年で100万円の利息
3000万円の借金ならば、1年で63万円の利息

これだけの利息を1年で払うのは愚かだ。

この利息分を、返済額軽減の繰上げ返済で元金を減らすことに使う方が良い。
ガンガン元金が減って、さらに利息が減る。