おりこうな繰り上げ返済とは？その３

実際にできれば期間短縮の方がいいに決まってます。
私が低減を勧めるのには、頭金を貯めた方がいいか、先にローンを組んだ方がいいのか、
そういう問題と同じで、手元資金にどのくらい余裕があるか、これからどのくらい余裕を
見込んだ方がいいか、が実際にはあるからです。
あと団信なども生命保険の代わりとして使っている方がいるので、いろいろ事情により
選択が変わってくるわけです。

私の場合、手元に１２００万あっても繰り上げできないのには、共働きだったのに最近
離婚した＆子どもが次々に教育資金がいる＆つい半年前追突で１０年超の車が廃車で
車を買い替えることになったことなどがあります。
ちょっと慎重になりすぎかなあと思いつつ、こんな私に低利でお金を貸してくれるのは
住宅ローンしかないので、大事にとってあります・・。

たとえ1%の金利でも1200万円を10年ローンで返した時、
ローンにかかってくる金利は総額で61万です。

一方、貯金を減らしたあとに、有事が起こって、
金利が4%程度のローンで300万借りたとしても、
3年返済なら、金利は総額は19万です。

金利が安くても、額を大きく、かつ、長く借りれば、金利負担は増えます。
住宅ローン控除の期間内で、利息が殆ど付かないときなら理解できますが、
いつまでも沢山長く借りても、得することは無いですよ。

誰かも言ってましたが、
団信なども生命保険の代わりとして使っていると言われても、
ローン額を減らして、掛け捨ての生命保険に入った方が、
少ない金利による損出や賭け金で、有事には多くのお金が返ってきます。

ローンと言っても借金です。
借金で損を最小限に抑える鉄則は、額を少なく、出来るだけ早く返すことです。
見た目の金利や、保証に踊らされず、
内容をしっかり吟味して、決断された方が、損は少なくなりますよ。

軽減が得になるのは、月々の返済がキツキツで、
月々の返済が立ち行かなくなる可能性がある場合に限られると思います。

始めに断っておきますが、「何が何でも軽減派」ではありません。

>>701さん、>>702さん
「短縮の方が良い」と信じ込まない方が良いと思いますよ。
繰上返済を「１回だけ」するなら、たしかにそうですが。
一度、過去スレを読んでみては？
その上で、どちらを選ぶかは自由ですが。

>>700さん
ある月に繰上返済をしたとします。
するとその時点(繰上後)での残債は、期間短縮型でも返済額軽減型でも同じです。
これは理解できますね？

繰上の翌月の支払いを利息と元本に分けて考えると、次のようになります。
◆期間短縮型で繰り上げた場合
　・利息＝繰上後の残債×金利（年利）÷12
　・元本＝短縮された期間で計算した元利均等返済の元本分
◆返済額軽減型で繰り上げた場合
　・利息＝繰上後の残債×金利（年利）÷12
　・元本＝短縮されないもとの期間で計算した元利均等返済の元本分

上記で、残債は同じなので、両者の利息は、少なくともこの月については同じになります。

違うのは、元本分。
元本返済額は 期間短縮型＞返済額軽減型 となります。

ですから、ここで何もしなければ、以降の残債は 期間短縮型＜返済額軽減型 となり、利息も 期間短縮型＜返済額軽減型 となります。

しかし、ここで、差額を繰上返済するとします。
この差額とは、上記でわかるように、元本分の差額です。
また、繰上返済は元本分に充当されますから、両者の残債は、また同じになります。

すると、翌月の利息は、また同じ額になります。
違うのは元本分。
これを繰り上げれば、残債はまた一緒。
これをくりかえすのが、>>700さんの(B)です。

＞死ぬことを考慮して家を建てる人なんかいますか？

地震を起こることを考慮しなければ、構造計算なんて必要ないのです。
交通事故が全く起こらないのなら、シートベルトなんて必要ないのです。

事故が起こると思ってシートベルトをする人はいないと思いますが・・・。

自動車を買うとき、その車で事故を起こすかどうかで、エアバックの要不要の判断をしますか？

701･･･です。
私は軽減の方が先行きに対応できるのでよいと思っている（特に相談主さんには）
ものです。

ローンが軽くなるのは簡単ですが、新たにローンを起こすのは結構大変です。
社内で無担保、保証人無しで貸してくれるのならば結構ですが、新たな借金だと
結構いろいろ書類やら判子やらがいて、連帯保証人なんかいるとなった時には
借りるのを断念しそうです。
それに、住宅ローンが完済しているのならともかく、完済していなくて返す額が
一緒で更に何がしかのローンを組むとその返済も翌月から増えるわけです。

例えば、月々１５万円ずつ返済していて、繰上げによって５年間短縮したとします。
そこへ急な出費で教育ローンでも何でも３００万円借りたとしたら、１０年返済
（どれもボーナスなし）としてだいたい３万円くらいは返済が必要でしょうから、
月々の返済は１８万円になるわけです。
そうすると、月々３万円ＵＰが１０年間続くわけです。

そうしたら、ある程度の出費が必要と思える期間が過ぎるまでは住宅ローンを地道に
返しつつ、また余裕がでたと思ったときは軽減で返しておいて、返済差額は現金として
別口にプールしておく･･･が小市民としては妥当な線だと思っています。

そもそも、私に住宅ローン以外に貸してくれるところがそうそうあるとは思えないし、
車も事故って遭うときはあうんだーとか、共働きでないと今はキツキツ以下なので
繰上げや教育資金どころか、月々も赤になりそうなので、仕方がないです･･･

>>死ぬことを考慮して家を建てる人なんかいますか？

すぐに死ぬつもりで家を買う人はいないでしょうが、死んでしまった時の事も当然考慮すべきです。
死んだ後の事はどうなってもいいっていうんじゃ、残された家族が可哀想ですね。

不幸があった場合に繰り上げしてしまえばお金は手元に残りませんが、繰り上げしなければ残せます。
しかし繰り上げしなければ利息を余分に払う訳ですから、バランスが大事です。

うまくバランスをとるためには不幸にも死んだ時の事も考慮すべきでしょう。

生命保険がわりにという人がいましたが、それも一つの方法論です。

住宅ローンは借金とはいってもカードローンなんかとはだいぶん違います。
基本的に＊＊ばなくなるものでありますし、家を買わなくても家賃は払い続けなければなりません。
家賃の支払いをしてると思えば、無理してまで減らす必要はありません。

単純に金銭的にお得なのは期間短縮で繰り上げする事でしょうが、視野を広くとれば、必ずしも賢いとは言えません。状況に応じて行うべきです。

>>702
金利だけみればそうかもしれませんが、確実に月々の支払い金額は増えますね。
そうなった時に、今まで通りの生活していけますか？
場合によっては支払いが滞って破綻しますね。

>軽減が得になるのは、月々の返済がキツキツで、
>月々の返済が立ち行かなくなる可能性がある場合に限られると思います。

バブル時期の金利上昇を見ていた人間には、ぎりぎりでなくても軽減型を選ぶと思います。
バブル時期の感覚を持っている人間はどうかは知りませんが。

毎月の返済がぎりぎりの場合、軽減にメリットが生じるこまめな繰上げは難しいのではないでしょうか。
というか繰り上げ返済自体が難しい。

>>702の説明で分からないのですが、

よく繰り上げをする事によって、払わなくてもよい利息、利息カット効果って言われますよね。
短縮の場合は、利息カット効果が大きいと。

それって７０２の説明ではどこに含まれるのですか？

703さん
700です。説明ありがとうございます。非常によくわかりました。
先日、変動金利でローン組んだのですが、金利上昇時でも総支払い額はAとBは同じということですね。であれば、ローン減税の恩恵を受けるべくBで初の繰上返済しようと思います。

702です。

>>707さん

1200万円の残貯金は多すぎると感じたので>>701さんにアドバイスしたつもりです。
住宅ローンをいつまでも残しておくことが得になるのか？
早めに完済して、必要になったら、それに応じたローンを組んだ方が得であると…。

それに、別に０か１かのどちらかに決めるべきだということは思っていません。
1200万の内、将来を考えて、500万は確実に使いそうだと思うのなら、
繰り上げは700万でも良いし、余裕を見て500万でも良いと思います。

そこは、その人その人の将来設計に合わせれば構わない訳で、
ただ、何が何でも住宅ローンを長く残すのが、期限の利益ではなく、
損を生むことも多いということを言いたいだけです。

早く完済してしまえば損失は少ないし、
何かが起こっても、住宅ローンを長く残すよりも賢い対処方法は幾らでも出てきます。


>>709さん

必要以上に残貯金を残しておいても、利息払いで損するだけのリスクには対応できないので、
>>701さんに、完済の青写真がしっかり描けるようになったり、ローンの最後で貯金が残債務を上回ったら、
繰り上げ返済を進めることも考えるべきで、いつまでも借金を残すのは得策ではないと言いたかっただけで、
軽減が得とか、短縮が得とかいう話とは別のことです。

最後の２行は、軽減の人は、何が何でも返済期間は残しておけ！
という論調になることが多かったので、つい書いてしまいましたが蛇足でしたね。


>>710さん

軽減で、毎月短縮との差額分を返済続ければ、ローン減税の恩恵は、軽減だろうと短縮だろうと同じですよ。
一回だけ軽減で返済するのなら、ローン減税の返還分は、短縮よりも多くなりますが、
それ以上に利息としての支払額は多くなります。

今後の支払いに今以上に余裕を持たせて、かつ、トータルで損をしたくないなら、
手間を惜しまず、今度ずっと毎月繰り上げ返済を続けるのが良いと思いますが、
ある程度余裕があると判断されているなら、短縮で構わないと思います。

相談に乗ってください。

現在５０００万の家を買いローンがスタートして４ヶ月が経ちました。
ローンは４０００万です。

それで現在元住んでいたマンションが売却ができて、手元に２５００万が入ることになりました。

ただし、家を買うにあたり家中の貯金を使ってしまい口座には２００万ほど残るのみです。


皆さんならどれくらい繰り上げ返済しますか？
最初の１０年は利息ばかり払っているというのを考えると満額の２５００万繰り上げ、さっさと返してしまって
残債を１５００万にしてしまい貯金はそれからした方がいいのか。
それとも２０００万ほどにしておいて５００万はいろんなことへの貯金にしておいたほうがいいのか。
こんな相談ですが乗っていただけるとありがたいです。
どうぞよろしくお願いします。



夫　４０歳　年収８００万
妻　３６歳　年収　７０万
子供　７歳と６歳です。

現在のローンが変動100％だとしたら、
優遇後の金利は、住宅ローン減税の1％を下回っているはずなので、繰り上げ返済しないほうがお得です。
10年後まとめて返しましょう。

固定部分があるのでしたら、
これから教育費もかかるので、500万残すプランがいいと思います。

>>712さん

条件が載っていないので35年ローンと考えて回答します。

変動でローンを組んでいて、実質金利が1%程度の場合、
短縮で2500万を繰り上げ返済した場合、10年後の残債務は233万程度です。
一方、繰り上げ返済しない場合の10年後の残債務は2996万程度で、
この段階で繰り上げ返済すると、残債務が496万円です。
この繰り上げ返済した差額分の約263万は、丁度住宅ローン控除を受ける金額の差になります。

ただ、ローン控除が終わった後は、利息がかかってくるので、繰り上げ返済した時に得する分は、
10年後の残債の差263万円に、10年経過以後にかかってくる利息の差として現れます。
以後1%の金利で7万円、2%の金利で15万円程度の違いがでるだけで、大した差にはなりません。


一方、実質金利が1.5%の場合、10年後の残債の差は約404万、住宅ローン控除の差が270万で134万の差が出ます。
実質金利が2.0%の場合、10年後の残債の差は約553万、住宅ローン控除の差が278万で、275万の差が出ます。

なので、変動でローンで組んでいるなら、今の低金利が進んでいる間は、手元に貯金を残しておいて、
金利が上がり、私の主観では、実質金利が1.5%を超える辺りで繰り上げ返済するのが良いと思います。

繰り上げ返済の額は、個人の判断ですが2500万円の余剰金がでるのなら、
35年ローンでも、その余剰金を使うだけで、返済期間は12,3年程度でなので、
そこまで多くの貯蓄を残す必要もないと思います。
500万程度残して、繰り上げ返済に回して良いと思います。


個人的には、今回の資金だけでなく、もう少し繰り上げ返済を進めて、
お子さんが大学に入る10年程度を目安に完済されると、
お子さんに一番お金がかかる大学時代に、自由度は膨らむと思います。

702さんへ
自分がビビリなせいもあるでしょうが、まだ離婚してやっと貯金がいくら残ったかが
わかったような時点で、さらに月々がどうなるのか、また浪人して私大に入ったので
どうなっていくのか、先行きあまりに不透明でなんともできないでいます。
もう１年ぐらい見てそっくり１２００万円残るか増える（ありえるかー？）かしたら
その時点で真剣に検討します。

712さんへ
軽減をしておいて学資保険などに積み増ししするという手もあります。
教育資金は714さんのおっしゃるとおり、小学校ではなく、私立中高及び大学進学で
必要です。近所の方々の動向もみて、大まかなプランを立てて、お金の必要そうな
時期を特定してみてはどうでしょうか？
現在の家計が余裕のよっちゃんならば、ガンガン返済して大学進学までに終わらすのは
身も心も軽くていいです。老後の資金も貯められるし。

さて、よく１年分を手元に残す・・というのは実質的にはどの部分を言うのでしょう？
所得税、住民税、健康保険、年金保険などは引いて、さらに団信ならばローン部分を
引いてもいいのでしょうか？
まあ××ならいいのでしょうが、リストラの場合はローン部分も必要ですよね。

＞712さん

＞ただし、家を買うにあたり家中の貯金を使ってしまい口座には２００万ほど残るのみです。
ちょっと無謀な計画だなぁというのが、正直な感想です。

お子さんが小さいので、１年分の生活費は手元に残しましょう。
年収800万とのことですが、（ローン返済含む）１年分の出費は、500万くらいでしょうか。
下の子が小学校卒業するくらいまでは、手元に残しておいていいと思います。
何も無ければ利息がつくのですから、定期にいれておきましょう。

低金利のこのご時勢、お子さん２人抱えているなら、あわてて繰上げ返済する必要はないと思います。

>>712
ローンが何年で金利がいくらで変動なのか固定なのかわからないとアドバイスしづらいですが。

変動1%以下だとすれば、住宅ローン減税があるうちは殆ど手元に残しておいた方がいいんじゃないでしょうか。
2500万は定期にいれるなりすれば微妙にでも増えるでしょうし、いざという時によそからお金を借りる必要がありませんしね。ペイオフもあるので2500万を3つくらいにわけて、金利の高い銀行に預けるのがいいのでは？　あおぞら銀行とか0.7%くらいの定期やってる銀行もありますしね。

変動金利があがってくるか、住宅ローン減税が終わってから繰り上げ返済でもいい気がします。

変動金利で借りています
現在、繰り上げ返済をして元本を減らすのと、金利が上昇するまで貯金をして繰り上げ返済をするのではどちらがよいのでしょうか？
元本を減らしておけば、金利上昇時に増加利息は少なくなると思うのですが、どちらがよいかいまいちわかりません

>>712でアドバイスを求めた者です

アドバイスありがとうございました。減税がある間や金利が低い今はさささっと返すよりは、残高があるほうがお得なんですね。本当に勉強になります。
お察しの通り、変動の０．９７１％でローンを組んでいますのでこれが該当します。

手元に残して利率のいい預金に入れておくことにします。

>>718
一部をのぞいて通常の変動金利は政策金利があがったからといって即翌月から金利があがるわけじゃありません。金利の見直しは年二回です。通常は4月、10月時点の金利が適用になります。

ですので、もしも　3月 1% 4月 1% 5月 1.5%　と金利になったとしても、10月まては4月時点の1%のままです。

ですから、最低でも半年間は金利があがりませんから、変動金利が上昇傾向にあったとしても対処の猶予があります。それに仮に4月に金利があがったとしても、それですぐに繰り上げすれば増える利息なんて殆ど誤差の範囲です。

従って金利が上がってから繰り上げしても十分間に合います。

繰り上げした場合は住宅ローン減税適用中なら住宅ローン減税分も同時に減りますから、利息減少分よりも、減税分の減少＋貯金の利息の減少の方が大きくなるでしょう。変動金利があがるという事は、貯金の方の金利も上がる可能性が高いって事ですしね。

こちらで「金利1％以内なら1％控除もあるので期間中は繰上げしない方が良い」とよく見るので質問させてください。


今年初めに借換えをして変動0.975％・20年で2300万借り入れをしており、毎月（まだ数回ですが）軽減で繰上げをしております。
控除は10年控除で残り8年残っております。（残り10年で返済する予定です）


夫婦合算なのですが、収入の少ない私1本で借りている為、控除1％の満額は戻りません。
ですので、控除1％が自分の所得税分ぐらいになるまでは繰上げした方がいいのでは・・と判断して繰上げをしているのですが・・。


「繰上げしない方がお得」というのは満額戻ってくる方でしょうか。
それとも満額戻らない場合でも、控除期間が終了するまで、または金利が上昇するまでは繰上げをせず
貯金しておいた方がお得なのでしょうか。


いろいろ自分なりに調べたつもりなのですが、なんだかこんがらがってしまって。
済みません。宜しくお願い致します。

>721さん
ギリ変さんですね。いらっしゃいませ。

税金が満額戻ってこないとなると、年収350万程度でしょうか。

何故借り換え前に、勉強しなかったのでしょうか？
もともとのローン（or物件）が、身の丈にあってなかったと思って、頑張って繰り上げ返済してください。

よく勉強もせずに借り換えしたとなると、
今後、お金が入用になったときに、もっと金利の高いローンに手を出しそうです。

もっとも、文面を見る限りの印象ですので、
721の文面に乗っていない、賢い条件、安心の属性があるなら別です。

>>721

控除１％とローン１％をそのまま比べているわけではなくて、繰り上げしない分を定期などにあずけて
利息を生み出す分も含んでいます。

例えば個人向け国債だと5年固定金利で、年率０．４２％（税引後0.336％）となっています。

>>721
今の住宅ローン減税は住民税からもひかれるので、それなりの金額戻ってくるとは思いますが、満額戻ってこなくても、実際には繰り上げ資金の金利もつきますよね。

例えばイオン銀行でいま一年0.45%、3年0.7%の定期やってますね。
一年ものにしたとして税引き0.36%ですから、減税分+0.36%で1%を超えればいいわけです。

いま満額減税するところまで繰り上げた場合に初年度は20万減税だったとしても、翌年からローン残高が減るので、その当然減税分も減っていきますね。

手元に貯金があればお得なだけでなく、いざという時に貯金を切り崩して対処出来る訳ですし。万が一事故などで亡くなったりした場合に家族にお金を残せますね。
なので仮に金利1%を超したとしても、多少損することになっても、手元に残しておいた方がいいと思いますね。1.5%を超しそうな状況になってから、そのうちどれくらい繰り上げするか考えてもいいと思います。

実感として、そんなにローン減税のもどりと、１％の金利が＝になるものかな？

入ってくるものはローン減税のもどりだけど、
出ていくものは、ローンの利息、固定資産税、団信…

実際には１２月の給料で－○万円と引かれるものと相殺してプラスになってくるから
ローン減税なんて意識した事がない。
給料として口座に入って、１２月のボーナスやその他もろもろと一緒になってしまう。

ローン減税と利息が相殺されるとしても、余裕があるから早く繰り上げで減らしたいと思うし。
もちろん貯金は貯金で増やしたい。

>>725
必ずなります。

それな固定資産税はローンの残高や収入と全く関係ないですし、普通銀行ローンは団信込みです。
給与所得者なら年末調整で一緒に戻ってきますが、意識しないのは貴方のお金の管理が甘いだけの話で、実感したいのなら年末調整でせずに毎年確定申告すればいいだけでは？

そもそも意識していないとローン減税が終わったと同時にお金のやりくりに困りませんか？　大丈夫ですか？

まぁローン減税は別に意識しないでもいいですし、別に早く繰り上げたいから繰り上げてもいいですが。ちょっと意識すればお得になっているのに、考えるのが面倒だからしない、というのは決して「おりこうな繰り上げ返済」にはなりませんね。減税分でもどってきた分も貯金しておけばすむだけの話です。

>>726>>727
確かに意識しないというのは、自分から意識しようと思わないので、結果的に意識できないのであって
意識しようとすれば意識出来る事ですね。
ボーナスから引かれる法定控除がすごいのでそちらは意識しますが、本当にローン減税はちょっと１２月の給料がいつもより増えたという程度の認識しかありません。
それも普通口座に入って、定期や１月の繰り上げに振り分けて、実感が数日しかありません。

＞そもそも意識していないとローン減税が終わったと同時にお金のやりくりに困りませんか？　大丈夫ですか？

こういう発想をする人もいる訳ですね。
ローン減税が終わったと同時に完済です。
だからおかねのやりくりに困るというのは全く考えてもいません。
年収が多いので、月々引かれる税金社会保険は、自分の懐にいったん入ってくるものでもないのに、その大きさを意識してしまいますが、
ローン減税は最初の年から去年の１２月まで全く意識してません。

年収が違うのでその辺は人それぞれですね。どうもありがとうございました。

７２１です。
みなさんいろいろありがとうございました。

７２２さん。
ありがとうございます。
すみません、年収低いので…４５０万です。
配偶者はもちろん私より多い年収ですが、わけあってペアローンではなく私１本で借りています。

頭金に１５００万と車を一括で支払ったので貯蓄は８００万程度しか残っていません。
ギリではないと思っていましたが、こちらを読む限りでは少ないですね・・。
勉強したつもりですが、もっと勉強しようと思います。


７２３さん。７２４さん。
ありがとうございます。
定期などを検討してもう一度、貯金か繰上げかよく考えてみようと思います。
やはり何かあった時のために手元には置いておかないといけないですね。


無駄のないように・・と思って質問させていただきました。
もう一度見直してみようと思います。

ありがとうございました。

あと10年、変動金利が1％越えませんように！
多分大丈夫だと思ってます。

ローン減税を意識しないくらいっていうのはすごいですね。
つまり元のサラリーが高いからって言う事ですね。
それなら、繰り上げはローン減税超過部分だけにして、あとはローン控除終了後
に一括返済がよいのではないかと…
すみません、貧乏人のたわごとで。

私なんか、ローン分の別銀行への入金と天引きの貯金、税社会保険互助会等々後の
いわゆる自分の口座に入る分が２０万円ないので、ローン減税どころか年末調整
だけでもすごいインパクト！なのに。
さらに確定申告の医療費だけでもお得な気分。

さて、ローン控除とは違いますが、売買差損などを申告すると所得から引かれるので
所得が低くなり、ちょっと昔だと児童手当をもらえたり、保育料（公立）が安く
なったりで思わぬ特典がついてきたりします。
医療控除なども面倒がらずに確定申告しましょう。

>>728
貴方の給料が多いのはうらやましいですね。
そんなに年収があるならおりこうな繰り上げ返済なんて考える必要もないでしょうが、でも普通の人にとっては全く参考意見にはなりませんよ。

・３５年
・元金均等
・ミックス（①１５００万　②５００万）
・変動金利
というパターンで来月から返済開始予定です。（※年収４００万）


当初、②を期間短縮で、片方無くしていくことで金利上昇に対応するつもりでした。

このスレでいろいろ勉強していくにつれ、
①を軽減し、元金均等の当初支払分を少しでも楽にし、
月々の余裕が大きくなったところで②の期間短縮もあわせていく形にしようかと思っております。

他のおりこうな繰上げパターンありましたら教えていただければ幸いです。

＞733
家族構成、年齢、勤務先属性（公務員or民間など？）情報無しでは、答えようもないのですが・・・。
意見を求めるなら年収の5倍のローンを組むに値する属性を書かないと。
（駅近で物件価格が下がらないor安定企業で収入が減る可能性が少ないor相方が公務員etc/）

文面を見る限りでは、
年収の5倍のローンを組んでいる時点で、とても「おりこう」とはいえないので、
せいぜい頑張ってください。

意見を求めるにも、返済開始の前に相談すべきでしたね。

>733
ミックスって両方とも金利も変わらない変動なんですか？
そうだとしたら分ける意味はぜんぜんないような。手続きが面倒になって余計な手数料が増えるだけな気がします。

まぁ、ひとまず軽減型で繰り上げていけばいいんじゃないでしょうか？

ちなみに年収５倍未満にこだわる人がいますが、年収４００万で２０００万円は別に問題ないですよ。
まぁこれ以上下がる可能性があるなら厳しいでしょうが。

733さん

もっとも良い借り方は、
・変動金利で、優遇金利後、０．９８５、０．８７５、０．７７５で借りれる銀行を探すこと。
・次に、固定3パーセントで借りたと思って、差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済をすること
・35年で借りること

この3点です。

元金返済は、元利返済で借りて、差額を返済額軽減で繰り上げ返済をすれば同じだし
固定で借りるぐらいなら、変動金利との差額の利息分を、元金の返済に回すのがとくです。

おそらく、三井住友で借りるのかもしれませんが、ミックスなんて借りるのは辞めた方が良い。
僕の友人もミックスが賢いと思って、借りて自慢してたけど、失敗してる。

失敗の理由は、
　・繰上げ返済をどれからすれば良いか分からなくなる
　・固定で借りた分の利息が無駄でこの分を繰上げにまわせば良かった。


一番賢い借り方は、
・利率が少ない銀行を選ぶこと
・返済額軽減型の繰上げ返済が手数料無料できるか、約定で多めに返済をすることが可能なこと

この2点です。

特に、自分が賢くないなら、なおさら、この方法で借りれる銀行を探してください。

１％未満の変動で借りたなら、繰り上げしたら損しますよね。

私は1500万の預金を手元に残し、2000万のローンを変動で借りました。（0.675）
手数料や税金などローンに関する諸費用が35万程度だったので、この35万を取り返すために、1500万を定期で運用しています。3、4年で取り戻せるかなぁと考え、その間、金利が上がらないことを祈っています。

固定で借りたと思って、差額を繰り上げすると損するのではないでしょうか。

教えてください

>１％未満の変動で借りたなら、繰り上げしたら損しますよね。
>私は1500万の預金を手元に残し、2000万のローンを変動で借りました。（0.675）
>手数料や税金などローンに関する諸費用が35万程度だったので、この35万を取り返すために、1500万を定期で運用しています。3

定期預金はせいぜい年利0.3％ですよね？
35万円を取り返す頃には、それ以上の金利がついていませんか？
1500万入れて500万の金利のほうが差し引き少ないように思うのですが・・・
リスクヘッジはまた別の事ですが、定期で取り戻せるという意味が分かりません。

ローン減税分などを考慮に入れているのでは？

733です。

ご意見ありがとうございます。
決定したことについてはもう仕方ないですが、参考にさせていただきます。

ミックスについてはどちらも変動で始めるため、最初の固定手数料は発生しません。
ネットでの繰上げ返済やプラン切り替えは無料ですし、
今後片方固定に切り替えたりもするかもしれないと思っての選択です。

>失敗の理由は、
>　・繰上げ返済をどれからすれば良いか分からなくなる

確かに、１本でも悩む問題なのに選択肢増やすのは大変ですね・・・
実際は臨機応変（というか行き当たりばったり？）になるかもしれませんが、
ひとまず方針を決めておくだけでも楽かと思いましたので、ご意見助かります。

変動１％以下で借りている場合で、ローン減税を受けれる場合は、

（支払っている所得税+１０万）ｘ１００よりローン残高が多ければ、その分までは軽減型で
繰上げ返済する。

（支払っている所得税+１０万）ｘ１００よりローン残高が少なければ、今は貯蓄しておいて、
金利が上がってきた時に動向を見つつ軽減型で繰上げ返済する。

概ねこれで良いと思う。

難しいのは、金利が１％を超えた時。
また近い間に金利が下がると見るなら繰り上げ返済しない。
今後金利が下がらない（上がる）と見るなら繰上げ返済。

なるほど、ローン減税

そうですよね。

変動で１％より低く借りているなら、返さず運用しますよね。
ローンを組んだ時の手数料分稼ぐまでは、金利1％越えてほしくないです。
現金で買ったよりも得になりませんから。

>>743
運用するかの基準は変動で１％より低く借りているかではなく、借りている金利の利息と比べて
（住宅ローン減税の戻り額＋運用利益）が大きいかで決まります。

今だと定期で運用だとしても、変動が１．５％くらいまで上がってきてもＯＫではないでしょうか。

ローン減税の対象となる所得税＆住民税ですが、払った以上の税金が戻ってこないので、
年収が少なかったり、扶養家族が多くて元々そんなに払っていない人には余り関係ない恩恵ですよ～。

年収400万だと、単身じゃない限り元々そんなに税金払っていると思えないので、繰上げ頑張ってもいいと思います～。

繰上げ返済しないメリット
・定期の金利
・ローン減税の戻り
・死亡時ローンがチャラになる（現金が家族に残る）

繰上げするメリット
・支払利息の軽減（支払い済み保障料などの戻り含む）

昔は、住宅ローンが３％～だったので、後者のほうが圧倒的に有利だった。
今は、ネット銀行などもたくさん出てきて、有利な定期預金が探しやすく、利用しやすくなった。
金利が下がってくると、家族構成や他の資金計画（車買い替え・教育資金などなど）によっては、前者のほうが有利なことが多い。

結局、手持ちの余裕資金、家族構成や勤務先属性、資金計画などなどに合わせて選択すればよいと思います。

>>738
定期自体はさがすと0.7%(税引き後0.56%)とかもありますよ。
あとはローン減税分も含むのでしょう。

仮に1500万繰り上げ返済しないなら、ローン減税分が1%で年15万。
定期で8.4万。年利0.675%なら利息10万強。差し引きで13万強プラスと考えられますね。

繰り上げした場合、ローン減税が15万減。利息が10万強。
何もしなくても繰り上げしない方が年5万お得ですね。

0.675って本当ならすごくうらやましい金利ですが。。。

みんな、せこいよ。3000万円のローンで当初の1年で払う金利って
１％なら30万円でしょ。
１．４％としても40万円とちょっとだ。
27年くらいの返済期間にしておいても
元利金等で月11万くらいの返済額だ。
とすると年132万円。
このうち元金払いは90万。
さて、10年目で1000万円繰り上げたとしよう。
ローン残高は約１000万円
返済額を減らした場合は5万6千円だ。
毎月の支払いが5万5千円ほど浮くわけだから
年間66万浮く。
これは、1000万の投資で年６．６％の利益を
得たかのように見えるがそうではない。
仮に1000万円のキャッシュを年66万支払いに
あてていても15年は持つわけだから
一度に投入するご利益は二年分の132万分しかない。
実は、1000万の投資で得たのは132万円
それも15年以上にわたっての話だ。
要するに、１．４％で借りた金を返済するのは
１．４％の金利がなくなるというだけの話だ。

仮に、その1000万円を頭金にローンを組んで家賃の税引き後
収益が5万5千円になる物件を買っておけばどうだろう。
この場合もその収入を自宅のローンに回せば繰り上げ返済
と同じくローン支払いは実質5万6千円になる。
そのうえ、最後にその物件を売れば、頭金1000万が回収でき
る。繰上げ返済では1000万円は返ってこない。

>仮に、その1000万円を頭金にローンを組んで家賃の税引き後
>収益が5万5千円になる物件を買っておけばどうだろう。

借り手がみつからず、管理費、修繕維持費がかさんでいく。
やっと見つかった借り手が、滞納を繰り返した後事故。
「収益が5万5千円になる物件」が、不良債権となり
最後にその物件を売るときには、債務整理の手続きが必要となるでしょう。

749
あなた暗い性格ですね。物事をやってみないで悪いほうに悪いほうに考える。
というか、一生何もチャンレンジできずに終わるタイプ。
心配なら、どうすればうまくいくのか研究したらいいのですよ。
何も田舎でファミリーの一戸建てを買えとか、高い新築買えとは
言ってないですよ。

749です。

不動産投資は、少なくとも素人を含む不特定多数に勧められる方法ではないでしょう。

自分自身は株式と投資信託でここ７年ほどずっと３％以上は叩きだしてますが、他人にはとても勧められません。
（細かく利確させているので、足は遅いと思いますが）
現金化すれば住宅ローンは即返せますが、もちろん、繰上げ返済するつもりはありません。

素人には、FX、不動産投資、先物取引はリスクが大きすぎるという話です。

そうですか、目先の支払額が減るとか将来の利払いが
減るとか言ってただ自宅のローンの繰上げ返済にカネを
つぎ込む考え方が「おりこうで」ないと言いたいだけです。
それと、不動産投資とＦＸ，先物を一緒に述べる人に
はじめて会いました。
自宅へ稼いだ給料つぎ込むのもある意味不動産投資。
将来の価値を信じてつぎ込んでいるわけですから。

世の中のそこそこ豊かな老人は大抵貸家を持って
そのあがりで老後を送っているんですけどね。不動産
投資と聞くと過剰反応するのはバブルの後遺症なんで
しょうかね。
私は株もやりますけど、株の方が怖いですよ。

実際、タイミングが悪く新築購入したマンションを人に貸しているけれど、
ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
（ファミリータイプです）
それでも、不動産仲介（大手です）にも、この金額では無理かも、と言われ
たけれど、さすがに新築だったので、何とかなりました。
高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
自分だって、こんなことになるなら、購入しなかったけれど、購入したら
転勤とか、身内の不幸とか、結構あるらしいと自分を慰めています。

ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、株式にしろ何にしろ、
何のために住宅を購入したかを考える人にはどちらがより手堅いか、が
「おりこう」なわけで、儲けたい訳ではないと言う事が分かる？

＞ローン＋管理費等＋不動産仲介手数料を引くと２万円にもならない。
だから、それってその物件買ったのが間違っているって証拠でしょう？
それと頭金が少なすぎ。
うちは貸せば安くても30万の家賃は取れて、経費は15万くらいだね。
今賃貸にだしているのは１Ｌだけど家賃22万で経費引いても6万は残る。


＞高々、１０００万円位の原資で不動産業を始めようと言うのは、絶対無理。
そんなことないよ。とにかく赤字にならない程度に自己資金入れて残債が減る
のを待つ。私は1割～2割の自己資金で買っているけど、今収入目当てでないから
ｊ空室なしで回ればそれでいいんだよ。
老後、年金生活するときに手持ちの資金をいれたらキャッシュフローが大きく
なればそれでいい。


＞ワンルームならもう少しいいかもしれないけれど、
だめだよ。借入金の金利が高すぎて話にならない。１Ｌで50平米くらいが
一番借り手があるね。

＞儲けたい訳ではないと言う事が分かる？
儲ける前に、損してるのがわかってないよね。不動産買ってもし価値が目減り
する事実に気が付いたらそれをヘッジする手を考えることのどこが
「儲ける」といえるのだろうか。
資産を減らさないようにすることと「儲ける」ことは違うよ。
みんな無意識に稼いだ金をどぶにすてているんだと思う。みんなそうして
いるからとか、自分が満足だからとか、安定しているとか・・・自己欺瞞だなぁ

＞何のために住宅を購入したかを考える
ここが感傷的すぎるんだよ。家族のシンボルだとか言ってることが昭和的で悲しくなる。
何のためか・・・借家じゃ損だし落ち着かない。別に状況変われば住み替えるわけだし
団塊世代は、その論理で千葉や茨城の宅地を高い金でかって、高い固定金利でローン
払って、給与をどぶに捨てた。いま売っても土地は２５００万。払った金は５０００万円は
下らない。
家族のしあわせのためなら、損得を考えない・・・その思考停止の一方で、たかだか
１％ちょっとの金利の繰り上げがどっちが賢いとか無知な話にうつつを抜かす。
誰かが仕組んでいるのじゃないかとすら思えるのですけど。

７４７さんへ

この話のもとになっている0.675で借りているものです。

やっぱり繰り上げしなくていいんですよね。
頭ではわかっていても、借りてる方が得なんてあるんだろうかと時々不安になります。
定期の預金も1年前は１％程度ですが、今は０．５％に下がってきてますし。

それでも今返してしまうと、ローンのために払った手数料が無駄だなぁと思いとどまっています。

繰り上げ返済しないもう一つのメリットは無駄遣いできないことですね。
月々の支払いが結構あるので。

ありがとうございました。

別に貸すつもりで購入したわけでないから別に購入自体は損とは思いません。
運が悪かったとは思ってます。
でもたった１年住んで・・よりも、最初からならまだマシかなーと思います。

損得を考えないでなく、リスクを取るような行動をしたくないだけ。
住宅ローンを浮かして投資や起業をしたくないし、地道に返済かもしくは教育費
などに現金にできるようにしておきたいだけです。

また実家が不動産業もやっているから、別に不動産の開業の仕方を教えていた
だかなくても結構です。
ここではなく賃貸のスレでがんばってください。

でも非常にリスクは高いんじゃないですかね。
すでに住宅ローンという借金を抱えている人間が、さらに別の物件を手にするのはギャンブルですね。

思考実験として考えてほしくて書いた訳だが、そもそもデフレが長引く中ローン組むこと自体理屈に合わない。だからといって繰り上げ返済するのはもっと理屈に合わない。
ここまでは判るよね？

デフレが続く中、資産としての不動産を買うこと自体理屈に合わない。
不動産は、値下がり局面なのに。
値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。

自分や家族が住む分については、資産というより、
時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？

豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
余裕があって、身の丈にあった買い物であれば、米でも新築でも中古でも何でも、理にかなうと思いますが。

＞値上がりが見込める物件は、プロに押さえられていて、素人は手が出せない。
偏見です。
値下がりの心配の少ない物件は、価格が高くて庶民には手が出ない。が
正しい。かくして庶民は、自覚しないうちに値下がり不動産を買って生涯稼ぐで
あろう3億弱の金のうちの4分の１くらいを目減りさせる。

＞時間や空間を「消費する」とすれば、理屈に合うのでは？
だったら、賃貸にしたほうが純粋に「消費」と割り切れます。
住み替え買い替えを考えると、売っていくらになるかは重要な問題。
配偶者が＊＊ば売って老人ホームに入ることだってある。
家は自分で使うから資産価値関係ないとかいう人に限って区画整理
とかで立ち退きとなると膨大な補償金を求めるものです。自分の住まいに
情緒的になっているだけ。冷静に経済価値を計算したくないだけでしょう。


＞豊作で数ヵ月後の米が安くなるからといって、今日食べるための高い米を買うのを否定するようなもの。
変ですね。誰も高い米買って悪いとはいってない。ただ借金して高い米食うのが正しい
あり方かと問うているだけです。

というか高い時期に借金して田んぼごと買ってる。

それも35年分買う約束してる

自宅であれローンの塊であれ資産は資産だよ。固定資産税かかるし。

すいません。
不動産業、株式等投資をお勧めの方、また賃貸物件に住むことをお勧めする方は
それぞれの持ち場にお帰りください。

住宅ローンはないがどのくらい頭金等を入れられるか後で考えたかったので、
全額ローンでとりあえず組んだが、状況が変わり新居に転居しないこととなった。
とりあえず落ち着くまでそのまま賃貸に出しているのであって、ダブルローンを
組むほどリスク好きではありません。
逆にいえば全額ローンだったので手元に現金をフルに残しておいたおかげで、
選択することができた。

住宅ローンとキャッシュとはどちらも現実の生活のためにあるのであって、
理論値だけでは生活できません。

ここは繰り上げ返済が無意味だと主張したらいかんのか？

ローン減税があり金利が低い限りにおいて無意味だと思います。

ちなみに私はローン残高＜預金残高なのでいつでも全額返済でき
ますが、会社からの金利補助があり自己負担は１％固定。
ローン減税で１％還付なので繰り上げ返済なんて当然しません。
ただローン減税期間が過ぎたもしくは会社からの補助が打ち切ら
れたらばするかもしれない。

当然だろ。で、インフレになったら繰り上げ返済するの？それとも何か策があるの？

766
住宅ローンのまま人にかしたらいかんよ。ましてやローン減税や利子補給まで受けたらまずいだろ。

とりあえず落ち着くまで・・ですか。転勤でも介護てもなさそうだ。

仮に5000万資金があったら5000万のマンション買うんじゃなくて7000万くらいの物件買うだろ？
3000万のローン組んで1000万運用するか、4000万ローンにして2000万残すかっていうならわかるけど。

>>771

リコンじゃねーの

リコンなら人に貸したらダメだろ。先妻に貸していたらアパマンローンに借り換えさせられる。

転勤以外で人に貸してローン控除効くの？
新築で貸していたら原価償却費と建物分の借り入れ金利を所得控除したほうが税務上メリットありそうだが、どうだ？

買って住まないうちに転勤になった時どうやってローン控除税務署に申請するんだっけ？

>>774
そんなのばれないことぐらい知っておきましょう。

転勤でも人に貸したらローン減税効かないよ。戻って来てまだ適用期間ならその期間分還付はできる。

銀行騙すのは好きにすればいいけど会社から利子補給もらって年末調整でローン控除もとるってか？通勤費も不正取得じゃねーかよ？

俺なんかセカンドハウスローン借りて人に貸して文句言われたぞ。バレるときはバレる。文句言われただけだが。

会社も税務署も騙したら犯罪だぞ。

766です。
銀行にもセカンドハウスローンで借りたし、会社から手当は貰っていないし、
税務署にはもちろん賃貸で申告で住民票も動かしていませんし、登記も
現住所のままです。
賃貸は大手の仲介業者に頼んで、法人契約になりました。

でも、そこに住んで登記を移せば（6か月以内）住宅ローンとして有効だと
聞いたのと、利率もフラットよりも低かったので、そこに決定しました。

当然現住居の手当は貰ってます。

というこは、ローン控除は受けてなくて、確定申告で不動産所得を申告したんだな。
どのくらい税金還付されたの？

借家人がいるうちは、あれこれ考えて見てもいみないだろ。

セカンドハウスローンで住宅ローン並みの優遇金利があったということ
ですかね。どこの金融機関か聞きたいなぁ。
普通は、住宅ローン金利＜セカンド＜アパマン
なんだけどねぇ

今手持ちの金が3％で運用できているとしても、繰り上げ返済(返済額軽減)にまわせば5％以上は固いのに、何やってんだろうねこの人。

>>786
？？　繰り上げ返済軽減型でどうやって5%以上に？？

どう考えても金持ちならともかく、一般人が自分の住む場所以外にもう一つ物件を持つのはリスクが高すぎるよ。賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。リターンが大きいとしても、リスクが高すぎるものは普通は選べないよ。

本人が納得してそれを選ぶのは自由だけどさ、人に勧められる方法じゃないよ。

説明する前に、前提を整理しておこう。
この人はとにかく、ファミリー用のマンションを全額「セカンドハウスローン」で購入した。
かりに金額を4000万円とする。
諸費用は180万円くらいかな。
さて、話によれば賃貸に出して、ローン支払い、固定資産税、管理費、修繕積立金など
差し引いて月々2万円が手元に残る。
これは、すでに180万円（諸費用）の投資で年額24万円のリターン・・・利回り13％という
ことだよね。普通は諸費用は損金だから投資にカウントしないからこれはないものとして
さて、買って1年目に手元の金を1000万繰上げて仮に11万のローン支払いが8万に軽減
されたとしよう。毎月の収入は4万円、年額48万円。
利回り４．８％ということになる。

>人に勧められる方法じゃないよ。
いつ勧めた？勝手に自分でやっている人がいるだけだろ。

仮に500万円繰り上げて、月々3.6万収入があれば空室率１５％でも利回り7.3％だな。

＞どう考えても金持ちならともかく、
だから、この人は4000万円のキャッシュを持ちながら４０００万円のファミリーマンションを
フルローンで借りて、人に貸してるわけだから、立派な金持ちだろうよ。
＞一般人が自分の住む場所以外にもう一つ物件を持つのはリスクが高すぎるよ。
それは、否定しない。不動産賃貸とは基本的に資金に余裕のある人しかやってはいけない。
損益通産でメリットのある高額所得者か、金融資産の豊富にある金持ち。
＞賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。
発送が地方人か、低所得者ですね。確率理論的に考えましょう。ゼロか一かでなく
空室率何パーセントが損益分岐点か。どこまで下げたら損になるか。
＞リターンが大きいとしても、リスクが高すぎるものは普通は選べないよ。
不動産賃貸はリターンが大きくないですよ。株やＦＸのほうが高リスク高リターン
不動産は利回り７％って言っても１０００万円投資して年７０万円の小使い稼ぎですから。
どこがリターンが大きいって言えるのですか。

>>789
おいおい。
もともと1000万円繰り上げるくらいなら、それを元手にして家を買って貸し出せよって言い出した奴がいたから出てきた話だろ。それを人に勧めてないっていうのか？

>>791
リターンが大きいと「しても」だから、決してリターンが大きいとは書いてないぞ。
リターンが少ないのであれば、なおさらリスクが高すぎるだろ。

>＞賃貸人がみつからなかった間は丸損になる。
>発送が地方人か、低所得者ですね。確率理論的に考えましょう。ゼロか一かでなく
>空室率何パーセントが損益分岐点か。どこまで下げたら損になるか

「見つからない間は」なんだから何も間違ってないだろ？
別に確率理論的に求めてもいいけど、何もかも理屈通りにいくなら不動産投資で損する奴はいないよ。

そのほうが賢いといわれると
勧められたという話になるのか？
賢いか賢くないかを語ればいいのであって、お前もやれとは
一度も言ってない。
たとえば俺はやってるけど羨ましいだろって自慢している
だけとは思えないのか？

>>791
793だけど、追伸。
そもそも4000万のローンをセカンドカードローンで組んでる人の話はどこからでてきたんだよ。
それはそういう奴がいたってだけの話で、本筋の話じゃないだろ。

もともとは3000万円のローンを組んでいていま1000万円現金をもってて、変動0.675%で借りているって人がいて、それで繰り上げるべきかって話をしていたんだろ。

そしたら748がそんなのせこい。1000万円繰り上げるくらいなら、さらに別に家を買って家賃で稼げばもっと利回りが高いよ、って言い出した話だろ。

3000万円のローンくんでて、繰り上げ用に1000万円現金でもってる。これが金持ちなのか？

>>794
こういう掲示板に、その方が賢いっていってるんであれば、十分そうした方がいいって話にはなると思うが。

「こういう方法もある」ならともかく「この方が賢い」なら、勧めていると考えて当然だと思う。

この国がデフレになっているのは、バブル恐怖症、さらに言えば
不動産過敏症、嫌悪症がはびこっているからだな。
10年使えない国債1000万円と１０年売れない田舎の土地1000万円とでは
全く同じなのに土地はあせって９００万円で売りさばき地価を下げ
国債は元本保証だということだけで10年間じっとがまん。その分
1000万の消費が滞り国の借金の返済にまわる。

わかった、わかった。賢いからお前らもそうしろ。・・・これでいいか？

インフレヘッジって概念がまるでないから、言いたかっただけだよ。
まさか理解できないとは思っても見なかったけど。

ところでセカンドくんはどこに行った？
関係ないやつが返事するから話がややこしくなる。