「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成

管理会社の通常業務って理事会に出席して議事録を雛形通りに書くだけである。それ以外の業務は基本的にはレアであり、それも大抵は電話で十分程度のやりとりだ。

けれらはマンション管理士に委託すれば月5万円前後が相場だが、管理会社と契約すると同じ業務を物件の規模により外注費マージン含めると数十万から100万円オーバーになる。本来はバカげた商習慣だが、分譲と抱き合わせ販売なので、問題が顕在化しにくいのが根底にある。

う～～ん。何だかんだと難しい議論ではありますよね。

>SKYさんが一番難しがっていることを、全国すべての自治会が悩みながらも管理会社を雇うことなくこなしている現実がある。
これね、難しいと感じるのは年齢差とかかなぁ。
「先祖代々守ってきた村や町に新しく引越ししてきた人が都市改革するぞ」って言ったら揉めますよね？自主管理から管理会社へ移行って言うのはこれに近い形だと思う。
今、20年やってきた理事長＆管理人をクビにして、新参者の私が理事会を乗っ取ろうとしてるので、揉めて当然。
まあ、私の方は改革プランはちゃんと出来ているので、問題は無い。

結局の所、どこにお金を掛けるかって話になってないですか？
管理費滞納問題ねぇ、自分達で頑張るのか、集金代行に依頼するのか、管理会社に委託するのか？
ただ請求書出すだけの集金代行とか管理会社だと意味無いのかなと思います。
(すみません。管理会社の事は表面的にしか知りません)
裁判代行までしてくれるなら・・・とかは思います。って事で、私個人の考えは弁護士サポートなのかなと。
>これは前に別のスレでご近所さんが教えてくれた「みらいネットhttps://www.mankan.or.jp/new_mirai-net/01about/about.html#about01」からの発想です。

＜自主管理での理事の仕事＞
1.総会議案書の作成
2.決算書、予算書、規約、細則、長期修繕計画の素案作成
3.リフォーム申請の承認または不承認
4.管理費等滞納者に対する法的措置の行使
5.ルール違反者への注意
こんなもんかな？「住民の面倒をみるのはそもそも間違い」って指摘ありましたが、
3～5をやる為には、結果的に個人の問題に介入する事になるんですよね。お金掛けて対応するのか、知恵を絞って対応するのか？

まあ、何にせよ、改革は一人じゃ出来ません。
規約に則って業務を行うなら人手が必要って事。


【下記は悪魔のささやきです。本気には捉えないで下さい。】
一人でやろうと思うなら、規約等々全部無視して自分の好きなように改革するのも有り。
管理人、ペッパー君で良くない？
会計、ザルで良くない？未払い者が居るって事がバレなきゃ督促などで疲弊しないよ。
設備不良？壊れるまで使い倒せば良いじゃん。嫌なら自分で業者探して直せば良いじゃん。
自主管理って他人任せじゃないよね？自分の家は自分で守りなさいよ。


ふふふ。ネットだからこそって感じで書いてみた。
本当にこれを実行したら、理事会崩壊ですねぇ。
逆にヤバいと思って皆が動いてくれるかな？

あ、自主管理のデメリットあったな。
「権利能力なき社団」とか「人格のない社団等」とか言われて、何だかんだで信用が無い。
工事用に借金するとか難しいですね。インターネット契約も団体名だと無理でした。
多くの場合、「理事長名義で契約して下さい」と言われます。
理事長名義で３億円借りれたらビックリなんですけどね。
これについては法人化するかどうかでも話変わるかな？

SKYさん


誤解があると思います。
3は理事会の仕事ですが、3はルールにのっとってやるだけでそれほど負担にはならないでしょうし、そもそも管理会社がいても結局役割は理事会が果たします。
4は司法書士か弁護士、実務なら債権回収サービスにも依頼できます。
5は管理人がいればそれも彼らの仕事になります。

>規約に則って業務を行うなら人手が必要って事。

そもそも自社管理は誤解を生みやすい言葉ですが、基本的には業務を理事会自らするのではなく、業務を行う外注業者を管理会社を通さず、直発注するだけです。

だからそもそも自主管理を一人でやろうとしている時点で誤解していると思います。
そもそもひとりで全部ボランティアでやってたら管理費を徴収する必要すらないですよね?

だいたい、3.4.5も管理会社は電話一本で仲介するだけですよ。当事者でない管理会社が4をやれば弁護士法違反ですし、5は管理人に注意と見張ってもらうように頼んで終わりです。

もちろん1.2もマンション管理士に頼めます。

要するにやらなくてもいいことを自分でしょい込んで大変だと言ってる状況です。

>工事用に借金するとか難しいですね。インターネット契約も団体名だと無理でした。

これも別に管理会社と契約していようが、管理会社が借金するわけでないので結果は変わりませんよ。

思うにskyさんの場合、おそらく住人との距離感が近すぎて、管理会社と契約してようが、状況はかわらないかもしれません。もっとドライに本来の業務で線引きすればもっと楽だと思いますよ。

>64 匿名さん
>>おそらく住人との距離感が近すぎて
ご指摘の通りだと思いますよ。築50年のマンションなので、昔ながらの和気あいあいで運営って考えが住人には根付いてる。これを業務的に対応しようとすると、嵐のような苦情が来る。しかも仲良しグループの集団から(汗)

ただ、私が言ってる事は、人間の心理的な物だと思ってます。
同じマンションに住んでる仲間、仲良しグループの意識が強くなれば距離は近づき、
「わがままを言えば許される」って言う心理が働く。
業者相手なら、(全員とは言わないが)一応よそいきな対応をすると思う。

手紙を出して終わりのハズが、ひとつひとつが時間掛かるんですよね。
リフォームの指摘が「素人が口出すな。お前に何が分かる!!」ってな反発くらい、
滞納者への手紙が「2ヶ月3か月遅れたくらいでギャーギャー騒ぐな」って当の本人ではなく、無関係なご近所仲間から言われる。
ルール違反者への注意・・・どんな管理人が居ても対応難しそうだな。本人へ指摘した所で昔ながらの方々が「この程度の事でガタガタ言うな。誰も困って無いでしょ」って感じでねぇ。

ずっと感じてる。何でこの程度の事でこんなに時間が掛かるのか？
作業自体は難しくない。
自主管理は流れに乗ってしまえば楽になると思います。
ただ変化に対応出来ない気がしてます。

最近、若い人達に言われるのが「時代遅れな管理をいつまでするのか？」
それに対して大御所達は「今までこれで問題無かったんだから、変える必要は無い」
最近、某不動産会社に言われたのは「時代遅れな管理をしてるから、自主管理は資産価値が低い」と・・・遠回しに管理会社導入を促されました。

まあ、私の所の事は、「自主管理のなれはて」なのかもですね。
理事長の独裁政権が続いて、理事も仲良しグループ何十年も変わらず、新参者を受け入れ拒否してましたから、問題が起きても気づかない。
理事の高齢化・後継者不足ともなれば、自主管理継続は難しい。
自主管理をするなら長期的に継続出来るプランを考えないといけませんね。

>築50年のマンションなので
大規模修繕よりもマンションの建物としての終活を検討する時期が来ていると思います。
自主管理する上での大切な課題だと思いますが、そのことについてSKYさんの考えをお聞かせください。

おそらくskyさんのマンションであれば、なかなか管理会社と契約すること自体難しいかもしれません。

もしくは契約するのであれば、大幅な管理費値上げがあるかもしれません。
要するに、skyさんがやってることを管理会社がやるなら、相応の管理費がないと管理会社にとっても割に合わないでしょう。

＞67 匿名さん
＞大幅な管理費値上げ
言っている意味が全く理解できません。
【相応の管理費】の具体的な内容の説明をお願いします。
修繕積立金については築年数の建物劣化による多少の増加はあっても、管理費が築年数と関わること自体が理解できません。

>>68

管理会社と契約するのであれば、自主管理の今より値上げが必要になるということです。今、管理人も雇ってないようなので、そうした経費もかかるとなると相応の値上げが必要になるとの意味です。

>>68
切れていないときは、丁寧な言葉も使えるんだね。
しかし、すぐ切れるし、切れたら書き込み内容や言葉遣いも
荒くなる。
やはり触っちゃいけない人だね。気をつけてね、みなさい。

＞終活を検討する時期
個人的には築70年辺りがRC建物の寿命だろうとは思います。
あくまで個人的な見解です。
70年とした場合、建物に関する終活は20年前から検討すべきです。
終活に入るとできるだけ大規模修繕工事は避けるべきかと思います。
理事会は、その時のための心構えと資金計画を組合員と相談すべきかと思います。
早すぎるのではないかとの意見もありますが、資金計画が半端な金額でないため、20年前ぐらいが適当ではないかと思っています。
老いゆく未来を想像することは苦痛ですが、必ずやってくる未来ですからね。
様々な意見があろうかと思いますが、スレ違いなので終活の件はこれにて終了します。

あ、今やっと［64 匿名さん］の話が理解できた。
>基本的には業務を理事会自らするのではなく、業務を行う外注業者を管理会社を通さず、直発注するだけ･･･

仲介業みたいな物ですね。
トラブル起きたら業者探して発注するだけ。
「業者選択が自由なのが自主管理」ってなると、管理会社だろうと自主管理だろうと
理事負担はそんなに無いのかな・・・とは思えてきますね。

はて？本当に自主管理って管理会社に頼むより安いのかな？
ボッタクリもあるだろうし、理事長の無駄遣いもあるだろうし・・・
うちは100世帯
通常、管理費として報告されてる物は年間720万
そのうち管理人に支払われる額は年間280万
修繕積立金は･･･非公開にさせて頂きます。

私は管理会社の相場を知らないので、これを見て皆さんがどう思うかですね。
今、経費見直し中で、来年度の管理費は年間45万の値下げ見込みです。
管理人を固定給与でなく、時給換算にしたらどうなるかとか、
１人でなく２人以上の交代制を導入したらどうなるか等を模索中。

>マンションの終活ねぇ・・・
今はまだ考えられないかなぁ。大御所が健在なんでね。
5年前に給水管の構成工事完了、昨年に耐震補強工事完了させましたし、
３年以内に排水管の構成工事実施予定。
国の補助金使いまくってるので、こんな旧ピッチで工事進めてるけど、
補助金制度消えたら修繕積立金足りなくなりますね。

>>skyさん

管理人がいて100戸なら、たいていのことは管理人に仕事としてやってもらえばいいと思いますよ。

>はて？本当に自主管理って管理会社に頼むより安いのかな？
ボッタクリもあるだろうし、理事長の無駄遣いもあるだろうし・・・

基本的に管理会社のマージンが省ける分、自主管理の方が安くなります。
理事長の無駄遣いやぼったくりはまた別の問題です。そもそも管理会社と結託して
無駄遣いする理事長も多いので、結局は理事長の人格次第です。

管理会社だと、最悪、輪番制にしているなかで、意に沿うような理事長になると、
規約改正して、同じ理事長に固定化されて、利権化されてしまうという最悪の事態になります。

100戸で年720万円は相当安いと思います。管理会社ならファミリータイプなら12000-15000円が相場でその約半額なので、コスト的にはそうとううまくやっていると思います。

あと、ただ節約していても面白味もないので、私なら、居住性向上やサービスのために共用エリアへ投資ししますね。　高齢者が多いなら、マッサージチェアとか置いたら喜ばれるのでは?

頭悪いのか？

管理人がいたとはびっくりですね。
以前、住民対応が一番難しいとの説明を聞いていたので、SKYさんが第一線で悪戦苦闘されているとの間違った先入観の下でSKYさんの悩みを聞いていました。
理事会改革を図るなら、管理人の役割も含めて再構築すべきだと思いますよ。
私のマンションには第三者である管理人はいません。
戸数も少なく30戸あまりです。
住民からの苦情は多くて年間数件です。
ない年もざらにあります。
私からすれば無きに等しい苦情で、難しいと思ったことはありません。
慣れなんでしょうね。

＞管理人がいて100戸なら、たいていのことは管理人に仕事としてやってもらえばいいと思いますよ。
全く同感です。
長年の管理人との慣習を見直すべきだと思いますよ。
ちなみに、私のマンションですが、管理費は月3000円ですが余っています。
余った予算は繰り越して貯蓄に回しています。

＞私は管理会社の相場を知らないので、これを見て皆さんがどう思うかですね。
自主管理としては、管理人以外の費用は一般的な数値だと思います。
管理会社の皆さんは苦々しく思っていますよ。

＞高齢者が多いなら、マッサージチェアとか置いたら喜ばれるのでは?
たのしい考え方ですね。
管理会社を排することで、何億、何十億も予算が浮けば、組合員のための有効な使い道がいくらでもある。
管理会社に預けると、何も戻ってこない。

>>73 匿名さん
有難うございます。
>マッサージチェアとか置いたら喜ばれるのでは?
面白い発想ですね。
マッサージチェアは分からないけど、コミュニティルームを作ろうって模索はあるので、提案のひとつに入れさせて頂きます。仮眠用にベッド欲しいって意見はあったんです。

>>75 ご近所さん
>管理人がいたとはびっくりですね。
居るんですけど、朝のゴミ出し以外は常に寝てるんで、年間720万はボッタクリです。
最近、植木を買ったので水やりの仕事が増えました。それでも起きてる時間は2時間程度かなぁ。
この管理人の給与１ヶ月分でペッパー君導入出来ちゃうんですよね。反対はされるだろうけど、
常時寝てる管理人より役に立つ。

スレ違いになりそうなので、以前相談した時のURL貼ります。
この頃よりは状況が大分変ってますけど・・・
　［理事長の独裁政権と無関心組合員］
　　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664545/
理事長の独裁政権は、銀行印を渡さないという抵抗はあるものの、活動そのものはゼロになりました。
無関心だと思われた組合員ですが、最近は私の改革賛同者が10名を越えました。
着々と改革進行中です。

>管理会社を排することで、何億、何十億も予算が浮けば、組合員のための有効な使い道がいくらでもある。管理会社に預けると、何も戻ってこない。

まさにコレですよね。

>ちなみに、私のマンションですが、管理費は月3000円ですが余っています。

まぁ世帯数と管理内容がわからなければ、何とも言えませんけどね。
自主管理の場合、管理費を安くしようと思えば、かなりできます。ほとんど何もしなければいいので（清掃業者すら使わず、ほったらかしなど）

私のマンションも一度管理会社変更時に自主管理も検討しまして、いろいろ業者にも直接見積もりを取りましたが、同じ内容（清掃、メンテナンスなどなど）で管理をしようと思えば、1戸約1万円/月の管理費が、8000円程度（管理士によるちょっとしたアドバイス料込）になるくらいでした。なのでアンケートの段階で反対多数でなしになりました。

＞マンション管理士に委託すれば月5万円前後が相場だが、管理会社と契約すると同じ業務を物件の規模により外注費マージン含めると数十万から100万円オーバーになる

ちなみにこんなことないですからね
管理士の委託費は、戸数により価格が違うのが一般的で、管理会社の委託マージンが100万オーバーになるような大規模マンション（500戸以上）なら、管理士の委託費用も少なくとも50万くらいしますからね。管理士の費用が、月5万は、50戸以下のマンションだから、管理会社のマージンでも多くても10万くらい。

>管理士の委託費は、戸数により価格が違うのが一般的で

ウソはやめましょうね。削減する作業量はほとんど変わりませんよ。そもそも管理会社と同じような費用が発生する管理士と契約するバカがいますかね?

削減コンサルは削減幅に応じて成功報酬はありますが、その一回だけであと、委託する顧問料は定額です。削減後は理事会支援が主な業務でそれは戸数はほとんど関係ありません。大規模であれ、小規模であれ、理事会負担はほとんど変わりませんから。

>>78

http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/
https://www.nagoya-mankan.jp/15360516544712

こういうとこみても、大規模で10万てとこですね。大規模で少なくとも50万というなら業者のリンク張ってくださいよ。ウソでないならね。