「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成

毎月管理費徴収してるのに、会計締めないの？

＞１００さん
いつになったら、管理会社の100万の根拠がでるの？？？

＞修繕時期の前でもなければ、理事会なんて２か月に一回でも問題ないから、たかが知れている。

ちなみに大規模の場合、月1回の理事会では議案＆理事が多すぎて決まらないから、事前に理事長および副理事長くらいで事前会議する場合多いですよ。つまり月2回はある。

修繕の場合は、別に修繕委員会を立ち上がることが多いから、それは別途会議になる。

築15年を超えてくると、年に細々と修繕（大規模修繕以外）があるから、その業者選定や監査を依頼なんかすると結構かかるしね。

だからあんたが自分で言ってるように10数年以上の間の一時期を除いて修繕業務はほとんどないわけだろ?w

５０万はという根拠は一切ないないということでいいんですね？

100万の根拠はすでに上にある通り、

１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。つまり少なくとも逆算すれば３割以上は管理会社が粗利をとっていたと言うこと。しかも下記の例は管理会社と契約を維持したままの削減例だから自主管理ならさらに安くなる。２００戸で管理費が３００万円とすれば１００万程度は管理会社と契約していなければかかってないコストであると言える。

大規模マンションの事例
https://www.office-shigematsu.com/services/services/costsakugen.html

こちらはタワマンで年３６００万円の削減事例　月３００万の削減
https://www.office-shigematsu.com/results/interview/019.html


つまり、大規模なら100万の管理会社の代わりにマンション管理士に依頼すれば10万か少なくとも20万以内に収まる計算。どちらが得かバカでもわかる。

>１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。つまり少なくとも逆算すれば３割以上は管理会社が粗利をとっていたと言うこと

全く根拠になっていないんだど（笑）
削減コンサルにまかせたら、管理会社の粗利分を値引きさせると思っているの？

普通は、管理内容を見直して、ぎりぎりを狙って安くする
（例えば、清掃回数を減らしたり、管理人の滞在時間を減らしたり、管理人が休みの時の交代要員なしにしたり、メンテナンス回数を法定年数のぎりぎりにしたり）

あとは使っている業者を安いのに変えさせたり（ただ安いが。。。。）

＞つまり、大規模なら100万の管理会社の代わりにマンション管理士に依頼すれば10万か少なくとも20万以内に収まる計算。どちらが得かバカでもわかる。

何度も言っているが、そもそも管理会社とマンション管理士では、委託の範囲が違う。マンション管理士のほうが狭い。

＞顧問契約で１０万で自主管理だと数倍って、数倍もとってる根拠どこにあるの？

これは、自主管理を経験したことがある人ならわかると思うけど、作業量（資料を作成するか、確認するだけかで）が違いすぎるからです。

＞５０万はという根拠は一切ないないということでいいんですね？

そこまでいうなら、マンション管理士の要相談のところにメールしてみれば
一般的な管理会社がやっている内容そのままで、500戸と言ってメールすれば、50万以上の見積もりくるか、断られるかだよ（笑）

＞自主管理にしたら数倍とられる根拠のリンク貼ってくれよ。あんたのバカな空想はいいから。

というか、管理会社に委託しているマンションの場合、管理会社にもマンション管理士がいてチェックしている。その作成資料を月1でチェックするだけの業務で、マンション管理士は、月10万を請求しているという事実をしるべきです。

よほど悪徳管理会社でもないかぎり、何もすることがないのに月10万です

自主管理マンションの場合は、実際の総会資料の作成、議事録の作成、理事への説明/提案などなど実業務が発生するのに、本当に数倍取られないと思っているの？？？？

まぁ根拠がほしければ、自分で見積もりしてみてね。すぐわかるから

リンク出して相場を説明しても、自分の根拠ない空想で否定して、自分の主張の根拠も空想だから、話にならないな。50万の根拠もリンクを示せず、見積もりがくるはずだという空想だし。

修繕や規約改正や業者の契約など基本的には単発業務を毎月かかるかのようにウソを言い業務を過大に見せかけてデタラメ言うのやめたら？

削減コンサルで削減して、100万以上節約できてかつ管理会社と解約したらそれ以上の節約が可能になる理屈は分かるよな？

まあ、あんたはずっと割高な管理会社と契約して損し続ければいいよ。管理会社が優れてるならそういうスレ立ててそっちでまた空想でバカな主張してれば？

>>105　匿名さん　2021/03/11 12:07:28
>というか、管理会社に委託しているマンションの場合、管理会社にもマンション管理士がいてチェックしている。その作成資料を月1でチェックするだけの業務で、マンション管理士は、月10万を請求しているという事実をしるべきです。

↑　作り話はやめましょう。

↑管理会社の人のようだから仕方ないですね。虚しくならないのがすごい。

このスレは自主管理をしたいマンションのスレだから
好きにさせればいいんでは。

そうですね。そう言うわけで、主体的で割安な運営ができる自主管理への合意形成についての手段の知己を高めましょう。

>１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。

これ例もそうだけど、管理会社の委託費の削減ではなく、管理費の削減でしょ？
管理委託費が以外の、保険の見直しや電気代などの削減も含めているから、別に管理会社の委託費がいくら減ったかは不明ですよね

↑あなたの空想の方が不明だよ。好きにさせるのでは？w

分譲時から手付かずの管理費なら削減コンサル等で見直せば、少なくとも２００戸クラスなら月１００万程度削減でき、さらに管理会社とすればプラスαで削減可能。自主管理になっても、その分をマンション管理士や専門家である程度、補えばかなり安く、主体的な運営ができる。管理の手間自体は戸数に比例しての増え方はは穏やかなので、戸数が多いほど、合理化が可能。

質の議論なしに金額だけでいうなら、管理会社に頼まず自分でやったほうがいいのは自明の理。
質を考えずに金額の論理であれば、金額に見合うまで質が下がるだけのこと。
ただ、毎月会計業務が発生しないなんて思っている無知な状況で自主管理に向かうこと自体が間違い。未収の管理もできないレベルになる。

どっちもどっちだけど、もっとまともなレベルで仕事ができるリタイアシニアがボランティアで働いてくれれば組合員のためにはなるし、管理会社も不要な顧客は切る時代。
マンション管理なんて誰でもできるのだから、自分でやるかアウトソーシングするかを社会が理解していくためにも、まともな議論をして欲しい。

質？

自主管理は管理の実行部隊への委託費の中間マージン省くだけだから基本的に変わらないよ。自主管理なら質が悪ければ変えられるけど、管理会社と契約してたら、外注の質が悪くて業者変更して欲しくても、管理会社にムリだと言われたら、我慢するしかないからね。

管理会社委託システムは住民に不利にできてるが、それが当たり前すぎて改善しにくくなってるところが問題。ほとんど自動更新で外注先や最低賃金クラスの管理人が殆どの管理業務をやるのに管理会社はその残りカスの理事会支援など管理業務が素人はムリで難しいとウソを付き、時に法外な管理費をぼったくるのが管理会社ビジネス

マン管士という国家資格ができているのだから、ぼったくり管理会社の被害に遭わないためにも、これからのマンション管理に彼らの力を借りるのも一つの方法だと思う。
ただ、利権が一極に集中すると、人間だから邪な考えも浮かんでくる。
そうさせないための新しいシステムが必要となってくる。
組織運営をガラス張りにすればいい。
その為のアイテムとしては、クラセルといった自主管理サポートソフト等の活用も
視野に入れておいても損はない。
権限者に裏取引をさせないために、その過程を公開することで、お互いが監視できるシステムともいえる。
マン管士を内部から調達するにおいても、ボランティアなどの甘い考えは捨て、有償制にすることだと思う。
これができないと、自主管理なんて短期的な理想論に過ぎない。
長期的な現実論とするためにはマン管士への有償制しかない。

>自主管理は管理の実行部隊への委託費の中間マージン省くだけだから基本的に変わらないよ。自主管理なら質が悪ければ変えられるけど、

そもそも素人がやっているということを理解すべきだと思うよ。
114さんのいうように、自主管理にした場合の作業内容すら理解していないのだから、質以前に必要な管理業務すらできるの？

＞管理会社と契約してたら、外注の質が悪くて業者変更して欲しくても、管理会社にムリだと言われたら、我慢するしかないからね。

これもおかしい。
外注の質が悪くて、それを変えてくれないなら、管理会社を変えればよいだけ、それができないなら自主管理にした場合の業者変更もできない。

管理会社を使いこなせないなら、複数の業者を使いこなす、自主管理なんて無理だよ。

だからこのスレは終わりといってるんだよ。

＞自主管理にした場合の業者変更もできない。
あのね、自主管理の場合の業者変更は組合側で好き勝手にできるが、管理会社変更の場合は、普通決議という区分所有法をクリアしないとできない。
これは管理組合側にとって大きな足かせで、管理組合の悩みの種でもある。
法律改正で、管理会社も協力業者みたいに勝手に首にできるようになると、117さんの言ってることも頷ける。
どうだい、そういった法改正に協力しないか。

おまけに、管理会社を首にするための総会決議で、管理会社側が【議決権行使書の改竄行為】を平気でするから、なおさら難しくなっている。
だから、協力業者を首にする場合とは比較にならないほど問題が山積している。
理解できたかな。
別に理解できなくてもいいんだよ。
人それぞれ能力の差があるからね。