スムログ出張所・ブロガー寸評 掲示板「部長 スムログ出張所スレ 」についてご紹介しています。
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部長 [更新日時] 2021-05-26 16:22:21
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東京の都心6区(千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区、文京区)特化のマンションブログ「都心マンション倶楽部」の部長として活動しています。

都心マンション倶楽部では、今後販売予定のマンションに関する現地レポ(写真や動画で紹介)、及び周辺エリアの過去の販売状況、中古相場推移などを中心に書いてきました。

こちらではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/toshin/

<個人ブログ「都心マンション倶楽部」>
https://toshin.club/

<Twitter>
https://twitter.com/toshin_club



[スレ作成日時]2021-01-22 21:51:00

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部長 スムログ出張所スレ

コメント  

  1. 11 部長

    先日、近くに行ったので現地を見てきました。

    資料請求はこちら
    https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152...

    高台の高輪エリアということもあり、品川駅からは坂を上る必要はありますが、品川駅徒歩9分は良いですね(最寄りの高輪台駅は徒歩4分)。品川駅西口地区の再開発もあり話題に事欠かないエリアです。

    道路を挟んだ先にはグランドプリンスホテル新高輪があるため、部屋によってはホテルの緑を愉しめそうです(1枚目の写真参照)。101㎡のEタイプは足元からFIX窓なので緑も感じやすいでしょう。

    2021年3月下旬時点での第2期予告概要は以下です。

    【間取り】1LDK~3LDK+SR
    【専有面積】31.53㎡~101.81㎡
    【価格】4,980~18,290万円

    坪単価は522~594万円。単価自体は、今の市況を考えると違和感はありませんが、間取りをみると100平米超タイプも含めリビングイン中心なので、好みは分かれそうです。

    設備仕様は現時点ではWEBにまだ出ていませんが、上位ブランドの「ザ・ハウス」を冠してしているので一定レベル以上ではあるとは思いますが、はてして・・・

    お隣がJCHO東京高輪病院なので救急車の頻度や音などは確認しておいたほうよさそうな気がしました。

    高輪エリアは東京建物のブリリアや、双日新都市開発のジ・インプレスト高輪などが過去にありましたが、広めの部屋中心でグロスが張ることもあり、販売に時間がかかっていた印象です。当マンションに関しては30㎡台や40㎡台も複数用意されている点が前述の先行物件とは異なります。グロスを抑えつつ品川駅徒歩10分圏内にコンパクト住戸を持っておきたい人は候補になりそうです。

    それにしても、以前のオプレジは(半地下などクセはあるけど)とにかく安いという魅力がありましたが、今はそれが無いので、価格以外で刺さるポイントがあるかどうかですよね。立地はいいんですよねー。

    1. 先日、近くに行ったので現地を見てきました...
  2. 12 部長

    2021年3月下旬時点での先着販売概要は25.27m2、4,590万円~4,770万円。

    坪単価は600~624万円です。

    虎ノ門エリアは三井不動産のパークコート虎ノ門や、これから販売される野村のプラウド新虎通りなどもあり、規模感で劣る当コンパクトマンションの影が薄くなってしまうのは致し方ないと思いますが、(小規模でありながら)マンション外観デザインやアクセス面に関しては評価できるのではないでしょうか。

    目の前の新虎通りも今後さらに魅力的なものになるでしょうし、徒歩10分圏内で新橋駅、御成門駅、内幸町駅、汐留駅、虎ノ門ヒルズ駅が使えるのは利便性高いと思います。

    20平米台という面積帯からすると、HPにもあるようにやはり「資産形成」での検討が多くなると思います。ただ、その一方で、坪単価600超えで利回りはあまり期待できない、ということでなかなか悩ましいところではありますね。

    個人的には、それなりの資産を持つ近隣在住ファミリーのセカンドとして使えそうな気はしますがどうなんでしょうね?もちろん30~50㎡ぐらいあると尚よいと思いますが、25㎡でも問題はないでしょう。

    たとえば旦那や奥様のサードプレス的な感じですが、自宅を離れて一人でゆっくり仕事や趣味をするスぺースとしての活用です。車移動が必要な距離だと億劫になり、利用頻度が減ったりもしますが、徒歩圏内でふらっと寄れる場所に自宅や会社でもないサードプレイスがあるとQOLも上がる気がします。狭い分、グロスは抑えられますね。

    資料請求はこちら
    https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151...

  3. 13 部長

    クリオのマンションは間取りに工夫を感じることが多く、個人的には好感が持てます。

    当マンションも廊下が最小限、且つ柱の食い込みも少ないため、有効スペースがきちんと確保されています。またライフスタイルに合わせて洋室の引き戸を開閉すれば使い勝手も向上します。

    外苑東通りは車でたまに通るため、現地も確認済みですが、この通りはずっと工事やってますよね。笑
    はやく拡張整備して欲しいなーといつも思ってますw

    工事完成後は無電柱化や歩道インターロッキング舗装、自転車道整備・車道低騒音舗装、道路LED照明・街路樹整備などで暮らしやすくなりますね。

    徒歩10分圏内で使える「都営大江戸線」と「都営新宿線」は路線としては弱いかもしれませんが、それでも都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩1分の「駅近」は価値はあると思いますし、大江戸線沿いに会社がある人は通勤もかなり便利ですね。

    また最近導入するマンションも増えてきましたが、スマホでの給湯器遠隔操作や自宅玄関扉の施錠確認/施錠などができるIoTの採用が素晴らしい!

    お風呂の自動洗浄機能を導入するマンションはまだ少ないようですが、こちらも是非増えて欲しい!

    1日10分、2日に1回は掃除するとして1ヵ月で150分。1年で1800分=30時間。10年になると300時間にもなりますが、この時間を少しでも減らせるなら、価格に多少上乗せされたとしても大きな差別化になると思うんですよねー。

    ちなみに2021年3月下旬における第三期一次の販売予定住戸は以下。

    【戸数】4戸
    【間取り】1LDK~3LDK
    【専有面積】30.89m2~55.16m2

    気になる方は資料請求等で詳細確認してみてください。

  4. 14 部長

    残り僅かになってきましたね!各方角に対しての専有面積/間取り/価格の設定が絶妙過ぎて、上手く分散され、幅広いニーズに対してどのタイプもまんべんなく受け入れられた印象です。

    南西方向の駐車場や、オークラ別館の建て替え、東京タワーの眺望維持、すき家の将来建て替えなど不確定要素も多いですが、再開発が進む当エリアにおいてはある意味、許容せずして前には進めない部分ですし、少なくともパークコートトップクラスの仕様なので住んでからの満足度は高いと思います。外観も重厚感とスタイリッシュさが合わさった感じでとても素敵ですね。

    個人的には専有部のスッキリとした天井と高さ、ザコート神宮外苑などごく一部のマンションでしか採用されないJAXSON浴槽(100㎡以上タイプ)、共用部のエントランスホール/パーティサロンなどがそそられました。(ただ価格帯を考えると電子錠、ミーレ食洗器、ビルトイン電子レンジなどは標準で全タイプに付いていると、さらに満足度も上がった気が)

    周辺を見渡しても虎ノ門ヒルズステーションタワー、虎ノ門麻布台PJ、六本木五丁目PJ、赤坂二丁目PJ、六本木三丁目中央地区などが控えており、各プロジェクトの全貌が明らかになるにつれて、ワクワク感も増していきますね!

    いわゆる大街区は超都心でありながら緑に溢れ、大使館、ホテルがあり、散歩もしやすく、住環境に優れるプレミアムエリアという印象です!

  5. 15 部長

    白金高輪は白金ザ・スカイをはじめとして駅近で複数のマンション供給が予定されているため、どうしてもそちらに注目が集まりがちですが、当物件はコンセプトも異なりますし、こちらはこちらで魅力があるように思います。

    交通アクセスは以下です。

    【利用可能駅】
    白金高輪駅まで徒歩8分
    麻布十番駅まで徒歩9分
    三田駅まで徒歩12分
    田町駅まで徒歩13分

    【利用可能路線】
    南北線
    三田線
    大江戸線
    浅草線
    JR

    各駅からは微妙に距離はありますが、複数路線を使えますし、なによりJR/東京メトロ/都営地下鉄を抑えているのはかなり便利だと思います。乗り換えも少なくて済むのではないでしょうか。

    また、5260㎡の広大な敷地に50%の空地率、豊かなガーデンというランドプランが素晴らしいですね。

    ガーデンサロンに魅力を感じた方も多いと思いますが、担当しているparkERsは最近は高級シェアオフィスの実績も増やしており、緑の癒し効果たっぷりの素敵なサードプレイスに仕上げてくると思います。

    今後のワークスタイルとして在宅勤務/テレワークはさらに増えると思いますし、マンション内に用意されたガーデンサロンの存在は大きいでしょう。ここまで緑たっぷりの空間を採用するマンションも少なく、ザコート神宮外苑のヒーリングフォレストルームを思い出しました。

    そして、個人的に一番刺さったのが駐車場です。駐車場の充実度はトップクラスの物件ではないでしょうか。

    地下駐車場(89台 ※平置17台、機械式72台)、住戸フロアまでのエレベーター直結(レジデンス棟)、高速シャッター、ETCカードによる自動開閉のゲート。

    地下駐車場はやはり希少ですし、スロープを移動する際の優越感もあるでしょう。シャッター前でのリモコン作業は地味に面倒なので、ETC連動は快適すぎますね。他物件でも是非採用して欲しいと思います。また、駐車場代が4万円台なのも好感が持てます。港区では5~6万円超えもありますので。

    ただ間取りは柱の食い込みが目立つタイプが多いので、眺望、方角、価格などを考慮しつつ折り合いをつける必要がありそうです。

    【2021年3月下旬時点での物件概要は以下】

    【間取り】2LDK・3LDK
    【専有面積】54.02m2~121.44m2
    【価格】9,460万円~26,700万円

    坪単価は579万円~727万円です。

  6. 16 部長

    販売会社のイメージが強い東急リバブルですが、売主の顔も持ち合わせており、自社ブランド「ルジェンテ」シリーズで新築マンションをコンスタントに展開しています。

    ルジェンテは基本、コンパクトタイプ中心なので、今回も30平米台の間取りが複数タイプ出ています。

    HPのシミュレーションを見ると、38.11㎡/4,699万円のタイプがボーナス払いなしで、月々118,542円の返済、別途、管理費等20,000円ということなので約14万円ということですね。※別途、毎年の固定資産税や、初期の登記費用/火災保険等は見る必要はありますが。

    suumoで以下条件で賃貸相場を調べてみると、月額17-21万円ぐらいででいました。(意外と高いですね。。)

    ---------------------
    新宿御苑前駅、新宿三丁目駅から徒歩10分以内
    築5年以内
    マンション(アパートではなく)
    35-40㎡
    ----------------------

    当マンションの仕様は以下となっており、
    30平米台のコンパクトタイプとしては充実しているので賃貸に出したときも差別化になりそうです。

    ・食洗器
    ・フィオレストーンキッチンカウンター
    ・洗面所のモザイクタイル
    ・ミストサウナ機能付
    ・浴室暖房乾燥機
    ・トイレ手洗いカウンター
    ・床暖房
    ・電気自動車用充電器
    ・ノンタッチキー対応のメールボックス一体型宅配ロッカー
    ・非接触キー「Tebra」
    ・カラーTVモニターインターホン

    全体の印象としては新宿や新宿御苑周辺で小さめの部屋を探していて、住みながら残債を減らしていき、いずれ賃貸や売却をする人には良さそうな気がしました。

    電気自動車用充電器は大きな差別化になりそうですし、電気自動車を所有している単身&DINKSには刺さるマンションですね。

    靖国通りから中に入った通りなので落ち着いた環境で、富久クロスのイトーヨーカドーも日常使いできるのも便利そうです。


    【2021年3月下旬時点での第1期販売概要は以下】
    販売戸数:26戸
    間取り:1LDK
    専有面積:33.54m2~39.05m2
    価格:4,190万円~5,990万円

    坪単価は413~507万円。今の市況と、単価が高くなりがちなコンパクトタイプということを踏まえると、わりとこなれた単価という印象です。
    いずれ賃貸に出すことを考えている人も多いと思いますので、検討中の部屋の想定利回りや周辺の賃料相場などはチェックしておくとよいと思います。

  7. 17 部長

    マンションすぐそばの環境を許容するかどうかがだと思いますが、物件の基本スペックは高めなので、それを受け入れる人にとっては良いマンションではないでしょうか。

    100点満点の物件はないので、何を捨てて、何に価値を見出すかですね!

    最近のブランズ物件全体に言えそうですが、(市況もあり)価格は高いが仕様も高め、という感じなので住むと快適さを感じる部分も多いと思います。グロスが張る分、竣工後も販売しているケースもよく見かけますが。

    総戸数53戸の規模を考えると共用部は充実していると思います。デザイン性も高くていいですね。自然石の壁材を使ったコーチエントランスや各階ゴミ置き場、エレベーター3基(うち1基は二輪車用だが、2基としてもプライバシーに配慮した贅沢な設計)、中庭の緑や坪庭を見ながらくつろげるラウンジなどなど

    新宿にも自転車/電車で行きやすいですし、新宿御苑、代々木公園といった緑のスポットも近く、中長期的には西新宿三丁目西地区の再開発も利便性向上に寄与しそうです。

  8. 18 部長

    高騰した今の不動産市況ではリセールで分譲価格を維持、もしくは上回る物件を探すのは難しいですが、ここは手堅いですよね。

    もちろんマンション選びにおいてはリセールは1つの要素でしかありませんが、大規模複合再開発ならではの利便性を享受しながら快適に住めて、さらに中長期で資産価値も維持できるならばいいお買い物な気がします。

    現地周辺はたまに通りますが現時点で既に結構な存在感なので、完成したときのインパクトは凄そうですね。さすが地上45階建て/山手線内最大戸数1,247戸。見ると欲しくなるマンションです。

    先日スムログでも記事にしましたが森ビルの虎ノ門麻布台( https://www.sumu-log.com/archives/30974/ )までのアクセスも良く、さらに南北線の白金高輪駅から品川駅までの延伸計画、周辺でのマンション供給ラッシュによる白金高輪エリア全体の注目度UPなど、ワクワクが詰まっている印象です。

    ここの入居開始時期と虎ノ門麻布台プロジェクトの竣工予定時期が同じ(2023年3月)というのも、また楽しみですね。自転車で10~15分ぐらいかな?

  9. 19 部長

    注目を集まる白金高輪エリアの中でも本格的な低層レジデンスがきましたね!

    三菱地所らしい邸宅感のある落ち着いた外観がいいですね。特に重厚感ある擁壁のエントランス、そして壁面石張りのカーアプローチが素敵です。

    完成すれば目を引く外観になりそうなので、現地を通る人は思わず見てしまうのではないでしょうか。非タワマン派にとっては検討したい物件です。

    価格も当然高いとは思いますが、70~80㎡中心、LD/洋室1が天カセという内容からも、グロス的にはまだ検討しやすい設計にしている気がします(たとえば平均専有面積90㎡超、全居室天カセなどの仕様ではないという意味で)。40㎡~60平米台も結構ありますし。

    東向き住戸は、部屋によっては高松くすのき公園の緑が見えるはずなので人気が集まりそうですね。80Eは近い距離で緑が見えそうですが、一方で北側がジオ高輪とお見合いになりそうです(そのため北側は窓の開口部が狭くなっていますが)。また南側の上層階住戸は遠方に高輪皇族邸の緑が見えてきそうな気がしますがどうなんでしょう?タイプとしては100Aの5~7階とか、80Aあたり?

    ゲストルームや全戸トランクルーム、そして給湯リモート対応機能付き、スマートホン共用エントランス開錠システム採用などのIoTシステムも快適性向上に繋がり良い思います。

    スマホでの給湯操作やエントランス施錠については私も利用したことがありますがあると便利です。
    スムログで記事化していますので興味があれば合わせてチェックしてみて下さい。
    https://www.sumu-log.com/archives/28391/
    https://www.sumu-log.com/archives/28582/

    ということで、全体的には非常に良い印象ですが、一応、気になる点を挙げると、現地正面通りの結構な傾斜、ザ・パークハウス 高輪タワーとのお見合い具合、ナロースパンの部屋中心などでしょうか。あと駐車場は全て機械式で平置きは無し??

    2021年7月上旬販売開始予定なので詳細はこれからになりますが、はまる人はGOしたくなるマンションだと思います。
    外観デザインや共用部/仕様等を見て、おぉー!となったので、今回はとりあえずファーストインプレッションということで書いてみました。

    参考までに現地写真もいくつか添付しておきます。

    1. 注目を集まる白金高輪エリアの中でも本格的...
  10. 20 部長

    白金高輪エリアで非タワマン、ファミリー向けを探している人は候補になってくるマンションですね。
    駅近、且つ生活利便施設(ピーコック、マツキヨ、高松くすのき公園など)も近くにあり、暮らしやすそうです。

    エントリー者限定の未公開間取りも含めて、現状公開されている間取りは綺麗なタイプが多い印象です。
    柱の食い込みが少なく、廊下も程よい長さなので効率良く使えるでしょう。間取り図を見ると廊下はタイルor大理石で食器棚もありますね。全邸トランクルーム付きも◎

    グランドメゾンは建物周囲の植栽が素敵なので、綺麗な長方形敷地である当マンションの植栽も期待したいところです。道路に沿って植栽が続くと目を引く気がしますが、どのようなランドスケープでくるのか楽しみです。

    公園隣接はメリット/デメリットありますが、これはもう何を重視するかだと思います。公園からの声や視線よりもすぐそばに遊べるスポットがあることに価値を感じる人には魅力的に映るはずです。小さな子供がいる家庭にとってはすぐそばに公園があるだけでも相当助かりますもんね。笑

    西向きの低層階は崖なので価格も抑えられると思いますが、割り切る人にとっては狙いかもしれません。※どのようなプラン設計になるか次第ですが再開発が進む白金高輪エリアで坪単価を抑えて購入できるチャンス!?

    ザ・パークハウス高輪松ヶ丘とは入居時期も3~4ヵ月程しか変わらないようなので(グランドメゾンが2023年7月、ザ・パークハウスが2023年3月中旬)、非タワマン派は両マンションの今後の情報を待ちながら検討していきたいですね。

    未公開間取りなどは資料請求後に届くログインPASSを通して、限定サイトで見れます。

    参考までに現地写真も載せておきます。
    ※高松くすのき公園から撮影

    1. 白金高輪エリアで非タワマン、ファミリー向...
  11. 21 部長

    現地周辺は大山町のような風格のあるエリアとはまた異なりますが「代々木上原」駅徒歩4分は便利ですね。また間取りも柱の食い込みが少なく効率が良さそうです。

    代々木上原には一時期住んでいたことがありましたので、参考までに私が感じる代々木上原の魅力を以下に書いておきます。

    ・代々木公園が気分転換に使えて良い
    ・住宅街なので空が近く感じられ落ち着く(高層ビルやタワマンが建ち並ぶエリアとは異なる落ち着いた環境)
    ・飲食店が充実しており外食が便利(ちなみに買い物はオーケー初台店を使ってました)。
     ※お洒落な感じで食事をしたいときは代々木上原、予算低めでB級グルメを食べたい時は幡ヶ谷の駅周辺(六号通り商店街など)という感じで使い分けていた気がします。
    ・千代田線の始発駅なので都心主要エリアに楽に出れる
    ・代々木上原に住んでいる=まわりのウケがよい

    住んでいて不便に感じたことはあまりなかった気がしますが、強いていえば、場所によっては移動する際に、坂がキツかったような・・(ただ電動自転車であれば問題なしだと思います)

    冒頭で触れたように現地周辺は風格のあるエリアではなく、また敷地面積も752㎡しかないためコンパクト系の「ピアース」ブランドになっていますが、グルメやファッションへの感度が高い人が好みそうなエリアなのでデザインに定評のあるモリモト物件との相性はいい気がします。(代々木上原×モリモトデザイナーズ物件)

    パースを見る限り、目を引くデザインになりそうですし、賃貸に出した時の客付けは良さそうな気が。代々木上原が好きで、とりあえずシングル/DINKSの間住んで、その後、賃貸や売却に…、という人はよいかもしれませんね。ちなみにディアナコートではなくピアースなので仕様はそれほど期待できないでしょう。仕様についての感じ方は人それぞれなのでこれはモデルルームで確認ですね。

    近隣のプラウド元代々木は富裕層向けでしたが、こちらは面積も絞られているのでグロス的にも手は出しやすくなるとは思いますが想定利回りで4%ぐらいいくといいんですが。

    最近の新築マンションを見ていると4%を超える物件がかなり少なくなってきており、都心一等地になると2%後半~3%半ばというのも見かけますが、こうなってくると仮に資産価値は維持できても、投資観点ではなかなか厳しいものがありますね。

    ちなみに、以下条件でsuumoで検索すると18~22.5万ぐらいの賃料相場でした。※2021年4月下旬で調査

    ----------------------------
    代々木上原駅徒歩10分以内
    1LDK,2LDK
    40~45㎡
    マンション(アパートではなく)
    築5年以内
    ----------------------------

    また、上記条件で最も高い価格として、
    築2年のオープンレジデンシア代々木上原ヒルズ/1LDK 43.65㎡が22.5万円で出ていました。

    これはDtype42.95m2とほぼ同じ面積なので、(もしこの賃料帯が適正であれば)一つの目安になりそうですね。

  12. 22 部長

    モデルルームは想像以上に素敵なので、「とりあえず行ってみるか」のノリで行くと、いつの間にか検討してしまうかもしれません笑
    価格はやはり高いという印象ですが、価格うんぬんよりも気に入ったら買う的なマンションですね。

    コンパクトのみのマンションでここまで魅力的に仕上げているのも珍しいと思います。

    モデルルームは「男性のホビールーム」的な仕上がりですが、もし間に合えばスタイルメイドで自分好みに仕上げたほうがいいですね。
    100~数百万円が目安だと思いますが、満足度は相当上がると思います。

    仕様面で特に魅力を感じたのはこのあたりです。

    ・2.7mの天井高(コンパクトタイプで2.7mは希少。三次元的な広がりを感じる)
    ・奥行がありテーブルとしても使えるキッチンカウンター
    ・玄関扉を室内からボタンひとつで施錠開錠(玄関扉の上下ロックをひとつひとつ手動で施錠開錠しなくてよいので楽)
    ・ホース部分が見えずスッキリとした壁掛けエアコン
    ・洗面所の送風機(浴室で洗濯物を乾かさずにすむので、自分の好きなタイミングでお風呂に入れる)
    ・調光式のライト
    ・玄関前に宅配ボックス(全住戸)

    銀座や東京駅周辺を愉しむセカンドとしてはかなり良さそうな印象を持ちました。

  13. 23 部長

    白金高輪エリア周辺では選択肢が複数ありますが、当マンションは、低層マンションではなくて「タワマン派」、且つ「駅からのアクセス」と「仕様」を重視する方に相性が良さそうですね。

    特に仕様については全体的に高仕様なので、見た目の美しさはもちろん、利便性や満足度も高そうです。

    キッチンカウンターのサイド石貼り、ミーレ食洗器、電子コンベック、DELICIAガラストップコンロ、洗濯機のフリッパードア、バスルームのガラスドア、ハンスグローエ社製シャワーヘッド、浴室テレビ、浴室水栓ハンスグローエ、磁器質タイルフロア、全居室カセットエアコン、フラットフロアetc
    ※仕様は部屋タイプにもより異なる

    デザイン監修に光井純が起用されていますしデザイン面は期待したいところですね。
    駐車場代が4万円台なのもよいと思います(港区では5~6万円超えも多い)

    またアクセス面については白金高輪駅は表記上は徒歩1分ですが、実際は数十秒のレベルなので雨の日の移動は楽だと思います。

    またわずか2駅の六本木一丁目駅では駅直結の虎ノ門麻布台プロジェクト(六本ヒルズに匹敵する超巨大プロジェクト)が2023年3月に完成するので、そちらへのアクセスも抜群に良いでしょう。(雨で自宅にいても退屈だな、子供をお出かけさせたいけど、という日も)電車でサクッと行けて駅直結フードコートで雨を気にせずお買い物をしたり、レストランで食事、友達や家族が遊びに来たときはホテル宿泊など。

    虎ノ門麻布台プロジェクトに関する参考記事
    https://www.sumu-log.com/archives/30974/

  14. 24 部長

    【専有面積】83.7m2~90.1m2
    【販売戸数】3戸
    【間取り】2LDK+S、3LDK
    【販売価格】11,990万円~13,490万円

    2021年4月末時点での先着順販売が上記。坪単価は474~479万です。
    今の市況を踏まえると、こんなものかなという気はしますが、80-90㎡台ということもありグロスはそれなりにしますね。

    このあたりのエリアは教育熱心なご家庭が多い印象ですが、都心でありながら隣接するおとめ山公園で思いっきり自然と触れ合えるというのはとても魅力的なことだと思います(コロナ渦においては特に)。また近隣の下落合図書館は綺麗ですし、普段の買い物はオーケーが使えて便利ですよね。

    現地も確認済みですが、気になる点としては、マンション正面の結構な傾斜と高田馬場駅に向かうまでの導線(タイミングによっては踏切で結構時間を取られたり)などでしょうか。

    また間取りについては、リビングイン中心の間取りなので好みは分かれそうですね。顔を見合わせる機会を増やすという意味では、リビングに面する洋室を子供部屋に使うのは良さそうですし、部屋数は多いので子供が何人かいても対応はできそうですが。

  15. 25 部長

    販売開始前なので取り急ぎ周辺環境含めてレビューです。

    丸ノ内線沿い、新宿御苑前駅~四谷三丁目駅~四ツ谷駅界隈周辺でコンパクト系を探している人はチェックしておきたい物件になるかと思います。

    間取りは1LDK・2LDK、専有面積37.24m2~57.96m2なのでシングル、DINKS向けです。

    新宿御苑前駅~四谷三丁目駅~四ツ谷駅界隈は定期的に新築マンションの供給がありますが、シングル、DINKS向けという観点では、ルジェンテ新宿御苑前と比較検討される人もいそうですね。

    ルジェンテについては掲示板内のレビューを見ていただければと思いますが、コンパクトタイプにしては仕様も結構良く今の市況ではアリなのでは、という印象でした。

    ブリリアについては仕様等は現時点では不明ですが、やはり四谷三丁目駅徒歩2分という「駅近」は大きな特長になるかと思います。丸ノ内線は新宿駅、新宿三丁目駅、四ツ谷駅、赤坂見附駅、銀座駅、東京駅、大手町駅、池袋駅など都内主要駅を経由するので個人的にはメトロの中でも利便性の高い路線という印象です。

    また四ツ谷駅が徒歩11分であり、JR中央線/総武線、南北線を日常使いできる点もいいですね。気になる点としては、敷地形状がいびつなのと、飲食店が多いエリアなので夜の雰囲気、また消防署がすぐなので騒音面などでしょうか。

    このあたりはよく知っているエリアですが、山手線のちょうど真ん中ほどに位置するため交通アクセスは非常に良いです。電車、自転車、車いずれも快適です(当マンション駐車場は平置きが4台。うち地権者用2台)。

    また神宮外苑、新宿御苑などの緑が多く、飲食店も充実しているので生活利便性は高いです。買い物については徒歩数分の丸正が使えると思いますし、消防博物館、おもちゃ博物館などの子供向け施設もあるので、57㎡台2DLKタイプで子供が小さいうちまで住んでみるという選択肢もあるかもしれません。医療施設も四谷メディカルモール、慶応病院などが徒歩圏内にあります。

    四谷三丁目駅は改修工事で綺麗になり、四ツ谷駅にはコモレもでき、ここ数年で物件周辺の利便性はアップしています。

    四ツ谷/新宿御苑周辺のマンションについては過去にスムログにまとめていますのでそちらも参考までに。
    https://www.sumu-log.com/archives/2180/
    https://www.sumu-log.com/archives/10201/

  16. 26 部長

    ランドマーク的なスカイと、高仕様のプレミストがある中で特長面が少し弱い印象はありますが、方角/階数によっては眺望面での魅力は少なくないと思いますし、三菱地所パークハウスブランドという点も価値があると思います。タワマン希望、かつ地権者を気にする人は消去法的に候補になりますね。

    そのほか、入居タイミングが周辺マンションより早いので(2022年1月下旬)、今が賃貸住まいの人は賃料出費を抑えらるメリットはありますね。また子供がいる家庭は入学タイミング的に候補になるという人もいるのでは!?(就学タイミングとマンションの入居時期は本当にタイミングが難しいですよね。。)

    プレミアムの100平米超はこの界隈では希少性があり、仕様もミーレ食洗器、タイル張り廊下、天カセ、全熱交換器とそれなりのものにはなってますが、駐車場幅1950が惜しいですね。このクラスの住戸になると2050サイズが必要な人も多いと思いますので。都心の駐車場問題はあるあるですが、ハイルーフ比率UPと車幅2050が増えてくるといいですね!

    白金高輪周辺はタワマン、低層含め供給がかなり増えており短期的に見れば販売スピードが鈍ることもあると思いますが、中長期的に見れば南北線の白金高輪駅から品川駅までの延伸計画や2駅先の六本木一丁目駅直結の虎ノ門麻布台プロジェクトなど話題性もあり、気に入ったマンションを購入しておけば満足度は高い気はします。

    最近は良い部屋が埋まるのは本当に早いので、関心がある人は早めの資料請求、モデルルーム訪問などで、各物件の比較検討をしておくことをおすすめします!

  17. 27 部長

    現地周辺は定期的に訪れますが、パークコート浜離宮ザタワーや東京ポートシティ竹芝、ウォーターズ竹芝も竣工し、ここ数年で浜松町/竹芝エリアの評価もかなり変わってきた気がします。

    「港区海岸」アドレスのマンションという見方をすれば、以前の感覚では割安に放置されていたエリアの物件という印象ですが、今の見方としては再開発が進む浜松町/竹芝エリアのタワマンという見方のほうが正しいでしょう。もう、これだけで高くなる感じがプンプンしてきますね。。笑

    もともとはイトーピア浜離宮というマンションが建っており(1979年竣工、SRC造14階建、総住戸数328戸、店舗2区画)、そちらの建て替え案件です。

    当マンションは総戸数420戸ですが、うち307戸が募集対象外住戸であることからも地権者住戸の割合が高いことがうかがえます(3/4程は地権者住戸)。

    販売対象面積は専有面積55.27m2~105.77㎡であり最低面積で50㎡台~とはなっていますが、従前建物はワンルーム中心だったようですので、マンション全体としては(地権者住戸として)もっとコンパクトな住戸が多数存在するのでないかと思います。だとすれば賃貸での一人暮らしからファミリーまで幅広い層が住むマンションになりそうです。

    そのほか、気になる点はやはり高速道路沿いである点ではありますが、逆いえば、これらを受け入れられれば(あと高くなるであろう価格もですが笑)、抜群の交通アクセスを有し、開放感のある海や旧芝離宮恩賜庭園、浜離宮恩賜庭園、芝公園などの緑も身近であり快適なライフスタイルをおくれそうです。

    特に交通アクセスはかなり便利では?メトロが使えないのは残念ですが、JRを含めてこれだけの路線を使えれば十分でしょう。

    JR山手線「浜松町」駅徒歩5分(南口より)
    JR京浜東北線「浜松町」駅徒歩5分(南口より)
    東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩5分
    都営大江戸線「大門」駅徒歩6分(B2出口より)
    都営浅草線「大門」駅徒歩6分(B2出口より)
    ゆりかもめ「竹芝」駅徒歩2分

    現時点で公開されている間取りも、柱の影響が少なく、廊下も短く効率的、ワイドスパンでなかなか良さそうです。

    個人ブログでも触れていますが、敷地内には緑豊かな公開空地の確保、屋上にはウォーターフロントの眺望を楽しめる約120㎡のテラス、保育施設も導入などを予定しているようなので、そのあたりも情報も気になるところですね。
    https://toshin.club/area/minato/ms3/brillia-tower-hamarikyu/6485

    学区は人気の御成門小学校/中学校なので関心を持つファミリーもいるのではないでしょうか(徒歩20分程で交通量が多い通りを経由するのが気になりますが)。

    販売は2021年10月下旬予定ですが「倍率優遇」を適用するようなので、気になる方は早めの資料請求をおすすめします!

  18. 28 部長

    どのようなプランでくるのか気になっていましたが、専有面積60.06㎡~75.13㎡という非常に狭い範囲に収めてきたのは意外でした。

    先行する近隣物件と比較しても専有面積の違いがはっきりしていますね。(ブランズ:40㎡台~110㎡台、パークコート:40㎡台~130㎡台)。

    桜田通りの西側(大街区)と東側(当マンション)では雰囲気・相場も異なりますが、大街区では新築/中古ともに坪800超えを見かけるケースも多く、80㎡を超えてくるとグロスも張る=買い手も限られてくることから、広さ=グロス上限を抑える方向にしたようですね。

    先行2物件のように住友不動産による110㎡~130㎡ぐらいの王様部屋を見たかった気もしますが、普通借地権(55年)ということを踏まえても広すぎる部屋はなかなか難しいのでしょうね。

    当マンションは18階建で接道部分は狭く、奥に広い敷地形状をしています。囲まれ感のある敷地ですが中層階以上の北東側は視界も抜けてきそうです。また高層階はお部屋によっては南西方向に東京タワーが見えてきます。(ちなみに道路を挟んで真向いのウェリスタワー愛宕虎ノ門は22階建て)

    虎ノ門麻布台プロジェクト竣工後は、日本最高層の建物もお部屋から見えるでしょうし、都心に住んでいることを実感できそうですね。
    (参考記事)
    https://www.sumu-log.com/archives/30974/
    https://www.sumu-log.com/archives/31320/

    日常の買い物は成城石井やマルエツプチ城山ヒルズ店、福島屋などが使えると思います。

    また、専有面積60.06㎡~75.13㎡なのでファミリーも多いと思いますが、港区立みなと科学館や芝公園、日比谷公園などは重宝すると思います。ちなみに港区立みなと科学館には制振、免震、耐震の揺れの違いが分かる模型があるため、マンション好きの方は面白いかもしれません。

    近隣物件としてはお隣のブランズが普通借地権50年で坪単価500後半程、野村の新虎通りが700ちょっと、パークコートが800後半です。

    当マンションに関しては、たとえば坪単価700万円とすると、1億3,000万弱程~1億6,000万程となります。総戸数144戸と結構多いので個人的にも売れ行きが非常に気になります。近隣の虎麻の情報も徐々に出てきて、神谷町周辺に関心を持つ人も増えてくると思いますがはたして!?気になる方は資料請求で詳細を確認してみてください。

    1. どのようなプランでくるのか気になっていま...
  19. 29 部長

    わずか19邸のマンションなのでひっそりと完売、ということなりそうですが、なんともラグジュアリーで贅沢な物件ですよね。

    専有部の設備仕様は特に特筆すべきものはありませんが、ガラスとタイルの外観は竣工後は目を引くものになりそうですし、都心では希少な自走式地下駐車場が素晴らしいですね!

    ハイクラス外国車を保有している方にとっては駐車場の確保は死活問題なので、そのニーズの受け皿になりますよね。小規模マンションなので管理費は平米単価約600円で都心でもトップクラスの水準ですが、静かに暮らしたい方にとっては快適なマンションになるのではないでしょうか。

    現在販売中のお部屋は以下。

    【専有面積】114.75㎡
    【間取り】2LDK
    【予定販売価格】24,800万円

    坪単価は714万円です。

    間取りは好みが分かれそうですが、、52.45㎡のルーフトップバルコニーはいいですね!

  20. 30 部長

    近隣のクリオと比較される方も多いと思いますが、立地の違いや、マンション実績が乏しいタマホームということもあってか価格は当物件のほうが安いようですね。また、外苑東通りから中に入った場所なので落ち着きもあるでしょう。

    クリオの掲示板でも書きましたが外苑東通りは今はごちゃごちゃ感が強いですが、工事終了後は無電柱化や歩道インターロッキング舗装、自転車道整備・車道低騒音舗装、道路LED照明・街路樹整備などで暮らしやすくなりそうです。

    敷地面積は2000㎡程であり、都心エリアにおいてはゆとりがあります(駐車場が2台だけだったのは意外でしたが)。出来上がってみないと分かりませんが、エントランスアプローチは植栽により素敵な雰囲気になるかもしれませんね。

    設備仕様面に関して良いなと思ったのは、カバンやポケットに入れたままエントランス等のオートドアをハンズフリーで解錠できる「Tebraキー」、バルコニーでの洗い物やお掃除などに便利な「スロップシンク」、「トランクルーム」などです。特にスロップシンクは都心マンションにおいてはかなりレアであり、戸建てのタマホームならでは仕様かもしれませんね。

    一方、インターホンが玄関前は音声確認のみ、という点は少し残念なポイントでしょうか。(エントランスは映像確認できます)

    そのほか、管理費/修繕積立金は控えめなのでランニングコストを気にされる方には良いかもしれません。(62.57㎡のタイプで管理費16,880円、修繕積立金6,270円)。

    第2期予告物件概要はこちら

    【販売戸数】未定
    【専有面積】31.52㎡~72.77㎡
    【間取り】1LDK~3LDK
    【予定販売価格】3,900万円台~9,900万円台(100万円単位)


    先着順物件概要はこちら

    【販売戸数】4戸
    【専有面積】31.52㎡~62.57㎡
    【間取り】1LDK~3LDK
    【予定販売価格】3,990万円~8,390万円

    ⇒ 坪単価は413~443万円です。




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