スムログ出張所/スムラボ派出所「部長 スムログ出張所スレ 」についてご紹介しています。
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部長 [更新日時] 2022-04-30 15:43:09

東京の都心6区(千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区、文京区)特化のマンションブログ「都心マンション倶楽部」の部長として活動しています。

都心マンション倶楽部では、今後販売予定のマンションに関する現地レポ(写真や動画で紹介)、及び周辺エリアの過去の販売状況、中古相場推移などを中心に書いてきました。

こちらではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/toshin/

<個人ブログ「都心マンション倶楽部」>
https://toshin.club/

<Twitter>
https://twitter.com/toshin_club

[スレ作成日時]2021-01-22 21:51:00

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部長 スムログ出張所スレ

コメント  

  1. 40 部長

    【ザ・パークハウス 麹町レジデンスのファーストインプレッション】

    レジデンスは敷地面積1150㎡、85戸(募集対象外住戸2戸含む)、1K~3LDK+S(納戸)、31.44m2~163.12m2となっており、コンパクト住戸で固められたテラス(33.72m2~57.44㎡)と異なり、最大163.12㎡というゆとりの高額住戸も用意されている点が大きな特長かと思います。

    60㎡台や80㎡台のファミリー向け住戸もあり、全体の平均グロスも高くなることから、共用部などの作り込みもそれなりの高級感で仕上げてくるのではないかと思いますがはてして。

    コミュニティラウンジそばの個別ブースを配したコワーキングスペースは子供の学習や、在宅ワークで活用できそうで良いですね。

    84.67㎡の3LDK+WIC+SICタイプは、各居室、およびLDKが専有面積に対してバランスよく配分されているので、子供が2人いるなどで、部屋数が欲しいファミリーには良い気がしました。

    番町・麹町エリアは建て替えも含めマンション供給が続いていますが、一方で学区狙いのファミリーの方は入学タイミングという期限が決められた中でのマンション選びになるのが悩ましいところですね。

    現地写真も添付します。

    ※ザ・パークハウス 麹町テラスの掲示板でもファーストインプレッションを書いていますので参考までに
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673442/

    1. 【ザ・パークハウス 麹町レジデンスのファ...
  2. 41 部長

    【ザ・パークハウス 麹町テラスのファーストインプレッション】

    千代田区の番町・麹町エリアは港区の3A+六本木/虎ノ門などとは異なる、皇居そばのこの地ならではの歴史と落ち着いた街並みが魅力かと思います。(両エリアともにそれぞれの魅力がありますね)

    現地周辺はいわゆる高級感のある街並みというわけではありませんが、有楽町線「麹町」駅徒歩3分、半蔵門線「半蔵門」駅徒歩4分に加えて、10分ちょっとで四ツ谷駅のJR・丸ノ内線・南北線が使えるという足回りの良さは魅力です。

    テラスは敷地面積859㎡、35戸(募集対象外住戸3戸含む)、33.72m2~57.44㎡となっており、コンパクト住戸で構成されています。レジデンスも30㎡台から用意されてはいますが最大163.12㎡まで用意されていることからレジデンスのほうがより住民層が多岐に渡ります。

    人気の学校も多いことからファミリーで検討する人も多いと思いますが、60㎡前後~70㎡程の広さで検討される方はテラスとレジデンスで悩むかもしれませんね。単身中心とファミリー中心では生活スタイルも異なるため、ファミリー中心のマンションが望ましければレジデンスが候補になりそうです。

    駐車場は都心一等地ではとても希少な平置2台(内1台は身障者用)です。ただ、現地正面の通りが狭いのが気になるところでしょうか。

    港区と比較すると賃料はあまり取れないエリアではありますが、山手線のちょうど中心に位置し、どこに行くにも便利な立地なので、33.72m2~57.44㎡のテラスについては、職住近接を好むシングル・DINKS、東京での一人暮らしのための子供のために(地方の方)、などのニーズに応えてくれるマンションだと思います。

    現地写真も添付します。

    ※ザ・パークハウス 麹町レジデンスの掲示板でもファーストインプレッションを書いていますので参考までに
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673441/

    1. 【ザ・パークハウス 麹町テラスのファース...
  3. 42 部長

    いつもは東京の都心(港区、千代田区、渋谷区、中央区、新宿区etc)を実需&投資対象エリアとしてチェックしていますが、コロナにより軽井沢への注目も高まっているため、こちらの物件についてもコメントしてみたいと思います。

    軽井沢の新築マンションは最近では以下などの販売がありました。(完売&販売中含む)

    ●ロイヤルプリンシパル軽井沢(軽井沢駅徒歩10分、売主:ロイヤルコーポレーション)
    →販売中(当物件)

    ●オストレジデンス軽井沢(軽井沢駅から車で8分、売主:オスト・デベロップメント、日本エスコン)
    →完売

    ●デュオヒルズグラン旧軽井沢(軽井沢駅徒歩29分、売主:フージャースコーポレーション)
    →完売

    ●旧軽井沢 マエストロの森(軽井沢駅徒歩15分、売主:ロイヤルコーポレーション)
    →販売中


    それぞれに異なるエリア特性と魅力がありますが、ロイヤルプリンシパル軽井沢についての差別化点・希少性は(もちろん仕様の高さなどもありますが)、軽井沢の中でも、いわゆる歴史ある高級別荘地で「軽井沢駅徒歩10分」という立地の良さが最大の魅力だと思います。

    軽井沢は車で来られる方も多いと思いますが、東京駅から軽井沢駅まではJR北陸新幹線で1時間程、そして軽井沢駅からは歩いてわずか10分というアクセス抜群の立地は、シニア(あるいはシニアになったとき)やGW・夏休みなどで車が渋滞するときにも、「今回は車じゃなくて新幹線で行くか!」と気軽なノリで行けるのが魅力です。東京駅周辺の大手町や神田、日本橋あたりに自宅やセカンドがあれば、さらに楽そうですね。

    軽井沢においては、最近はコロナで風越学園への人気もさらに高まり、御代田/追分などの西エリアに子育て移住する人も増えていますが、旧軽井沢エリアを好む方とは層も異なってくるので、分かり易い軽井沢の高級別荘地、且つ新幹線利用もしたい人にとっては、当物件のロイヤルプリンシパル軽井沢は相性が良いと思います。

    9月末時点で84.85㎡~86.00㎡の残り3戸で金額は11,880万円~12,400万円。坪単価は463~477万円です。坪単価だけでみると、東京の都心周辺エリアぐらいの相場でしょうか。ちなみに近隣の旧軽井沢マエストロの森が98.10㎡~100.88㎡、13,200万円~14,800万円で445~485万円(第二期)です。

    両物件とも坪単価400後半ぐらいでそれほど差はありませんね。グロス価格だけでいえば、戸建て(相当な高級戸建てを除く)の選択肢も出てきますが、土地探しや軽井沢ならではの厳しい制約条件(建蔽率20%・容積率20%、道路から5メートルセットバックetc)の中で、設計していくのは骨の折れる作業なので、手軽さを求めるのであれば、マンションはありだと思います。

    ※「旧軽井沢マエストロの森」については現地写真があるので添付します(2021年9月撮影)。旧軽井沢のこのあたりはひとつひとつの敷地面積が広く、深い森の中に、ゆとりの設計で建てられた高級別荘が並んでいるので、歩いていて気持ちのよいエリアです。

    1. いつもは東京の都心(港区、千代田区、渋谷...
  4. 43 部長

    良い点と気になる点それぞれありますが、総合的に見て希少性の高い人気マンションになりそうな印象を持ちました。

    個人ブログでもまとめていますが(文章最後参照)、内藤町の由来は、元々この一帯が江戸時代に高遠藩主・内藤清成の中屋敷だったことに遡ります。400年の歴史があり新宿御苑とともに歩んだ「内藤町」アドレスにはやはり特別なものがあると思いますし、三菱地所による低層レジデンスということで、新宿御苑の近くで穏やかに暮らしたい人にとっては候補になるマンションだと思います。

    新宿御苑の大木戸門までは徒歩10分程だと思いますが、フォルム内藤町そばの裏道を経由すれば信号にあたることなく新宿御苑に行くことができます。緑溢れる環境は子育てファミリーやシニアだけではなくあらゆる世代において憩いの場となるのではないでしょうか。年パスは必須ですね!

    内藤町アドレスの新築マンションは近年では、ディアナコート御苑内藤町(2020年竣工)、ジオ御苑内藤町(2016年竣工)などがありますが、どちらも外苑西通りに面しているため10階建ての高さが確保できています。最上階の西向き住戸からは新宿御苑越しに新宿の高層ビル群を眺めることができ、それと比較すると5階建てのザ・パークハウス御苑内藤町は眺望面での抜け感はありませんが、至近距離に緑が見えることから森で暮らしているような感覚になりそうです。このあたりは好みですね。

    34戸の小規模マンションにしては間取りのバリエーションが豊富で選ぶ楽しさがあります。最上階西向きワイドスパンの107㎡、101㎡タイプについては間取りを見ると住みたくなりますね。40㎡近くの広々としたウッドデッキ敷のルーフバルコニーで御苑の緑を見つつ、珈琲を飲めたら最高ですよね。

    ディアナコート御苑内藤町、ジオ御苑内藤町の最上階100㎡超え御苑ビュー住戸は、分譲時でどちらも坪単価600万弱ほどでしたが、今の相場であれば、ザ・パークハウス御苑内藤町の上記100㎡超えプランについては800を超えてもおかしくない気はします。ただ条件や間取り的に万人受けしない住戸も見受けられるので、場合によっては単価を抑えた部屋も出てくるかもしれません。

    同じく三菱地所で新宿御苑前駅徒歩1分、新宿御苑パノラマビューのザ・パークハウス新宿御苑(2017年竣工)は第一期販売戸数47戸全てが即日登録申込完売で抽選倍率は最高8.1倍、平均2.1倍。【販売価格】6,400万円~26,900万円、【専有面積】55.46~100.63平米【坪単価】ざっくり380~880万ほどだったので、希少性が高いと800超えても欲しい人はいるようです。

    1フロアを3エリアに区分、3住戸に1基のエレベーターというプライバシー性の高さや、全住戸分のサイクルトランクルームなども魅力的です。ただ一方で34戸の小規模マンションなので管理費/修繕積立金のランニングコストが気になる所です。駐車場も9台しかないため(設置率26%程)、駐車場収入の上限も限られています。駐車場9台は少ない気もしますが、同じ通り沿いに、屋外ですが屋根付きの平置き駐車場があります(多武峯内藤神社の手前)。徒歩1-2分程の距離でしょうか。

    現地写真などの参考記事 https://toshin.club/area/shinjuku/ms4/tph-gyoen-naitomachi/6592

    1. 良い点と気になる点それぞれありますが、総...
  5. 44 部長

    現地を見てきました。三田通りはたまに通るので現地周辺も知っているエリアですが、結構希少というか、インパクトのある立地ですね!

    人によってありなしが明確に分かれる立地だと思いますので、交通利便性の良さや、近くに会社や子供の学校があるなど、何かしら反応するキッカケ/理由がある人にはよいのかもしれません。

    とにかく飲食店が多いエリアなのでグルメな単身やDINKSは、毎日外食しても飽きなそうです。
    また3駅5路線の交通アクセスの良さはかなりいいと思います。

    《リビオレゾン三田の交通アクセス≫
    JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩6分
    都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩4分
    都営大江戸線「赤羽橋」駅徒歩10分

    東京メトロが使えないのは残念ですが、JR山手線が日常使いできるのは便利ですよね。

    駐車場は無いと思われますが、自転車で「品川」「竹芝・浜松町」「汐留・新橋」「銀座・東京」「虎ノ門・六本木」あたりは余裕でいけるエリアなので、足回りの良さは魅力です。

    プランは20.49㎡~72.28㎡の1K~3LDKまで幅広く用意されています。
    リビオレゾン新虎通りは、20平米台がほとんどでしたが、60~70㎡台のファミリー向けも用意されている点は異なりますね。

    《リビオレゾン三田のプラン≫
    【1K】20.49㎡~41.47㎡
    【1DK】29.76㎡~29.84㎡
    【1LDK】30.28㎡~35.37㎡
    【2LDK】42.78㎡~62.52㎡
    【3LDK】69.81㎡~72.28㎡

    港区アドレスで山手線が使えて、自転車で主要エリアにもガシガシいける、そして自宅近くには飲食店もいっぱい。慶応義塾もすぐ近く。
    このあたりに魅力を感じる人にはよいかもしれませんね!


    ※現地写真も添付します。
    民家が残ったため敷地形状がコの字になっていますが、そのあたりは現地で要チェックかと思います。

    1. 現地を見てきました。三田通りはたまに通る...
  6. 45 部長

    前回投稿から時間も経ったのでアップデートです。

    共用部、専用部ともに工夫が見られ、なかなかいいマンションになりそうな気がしました。

    共用部を1~4階に集約させ、住戸は5階から。
    道路からマンション内への導線は歩行者、自転車、車の3つで完全分離し、歩行者が住戸フロアに行くためには一旦3階を経由する必要があります。それは面倒ではあるのですが、ラウンジは2層吹き抜けの高級感ある空間なので、そこを通るのも悪くないなと思わせてくれます。

    間取りは60.06m2~75.13m2(1LD・K+S~3LD・K)なので、90㎡や100㎡超えで3LDKといったような広さと部屋数を求める人は、残念ながら候補から外れます。

    ただ、廊下は短く、アウトフレームもしっかりされています。生活有効面積が多いため、㎡数以上の広さを感じられそうです。収納も充実しており、間取りは優秀な印象です。

    駐車場は2階にあり、設置率は44%(144戸に対して64台)。
    車幅2050もあるようですが、ハイルーフ割合など詳細については資料請求後のオンライン案内会で確認してみるのがよいと思います。

    そのほか、テレワークルーム(6席)設置など近隣の新築・築浅物件にはない設備もあるようですね。

    お隣のお寺は容積率が余っており、その容積率を使うことで28階建てを実現。

    近隣のブランズ愛宕虎ノ門が17階、ウェリス愛宕虎ノ門が22階なので、シティタワー虎ノ門はそれらの物件を越えてきて、高層階からのビューはなかなかのものになりそうです。

    特に南西方向の東京タワービューは価値があると思います。虎ノ門麻布台も見えてくるでしょう。

    正直、想像以上に良いものができそうなので、眺望面で優れる高層階の坪単価は驚愕価格になりそうな気もしました。。普通借地権でこれ!?みたいな。

    シティタワー虎ノ門の立地は、虎ノ門麻布台までも近く、再開発で注目を集めるエリアなので、気になる方は資料請求の上、詳細を確認してみることをおすすめします。

    虎ノ門麻布台の地権者住戸も凄い坪単価だし、周辺物件の価格は今後どうなっていくんでしょうね。

  7. 46 部長

    東京駅周辺の神田や大手町、日本橋については、オフィスが多いエリアなので、会社がこのエリアにある(あった)とか、以前住んでいたとか、何かしらの地縁がないとオフィス中心の当エリアに住宅を保有しようという思考にはなりにくいのかもしれませんが、パークリュクス神田については、交通利便性が大変良いので、その点に価値を感じる人には合ってくるかと思います。

    徒歩9分圏内に神田駅、大手町駅、淡路町駅、小川町駅、新御茶ノ水駅、岩本町駅、新日本橋駅の7駅があり、使える路線は以下の11路線です。

    JR    ・・・山手線・中央線・京浜東北線
    東京メトロ・・・銀座線、丸ノ内線、千代田線、半蔵門線、東西線、千代田線
    都営   ・・・新宿線、三田線

    これだけの路線が使えるので、主要エリアには乗り換えなし、あるいは1回乗り換えぐらいで行けるのではないでしょうか。
    (大手町駅については地下に入ってから改札までの距離がそれなりにあるため、考慮する必要はありますが)

    最寄りの神田駅もフラットアクセスで徒歩3分なのであっという間に着きます。神田駅はJR(山手線、中央線、京浜東北線)と銀座線が走っていますが、これらの路線がサクッと使えるのはかなり便利ですね。

    敷地面積300平米ちょっとで総戸数55戸という規模なので、目立つようなマンションではありませんが、近隣には飲食店やスーパーもあり、何よりこの交通利便性なので職住近接で時間効率を重視して暮らすには向いていると思います。

    都市型コンパクトマンションの「パークリュクス」シリーズなので、基本的には投資用、あるいはいずれ賃貸を出す前提でしばらく自分や親族が住む、のような感じかなと思います。ちなみに同シリーズのパークリュクス日本橋大伝馬町(2019年竣工)が販売時での想定利回りで4%ちょっとぐらいだったと記憶しています。

    ※パークリュクス神田の現地写真も参考までに添付します。(2021年11月撮影)

    1. 東京駅周辺の神田や大手町、日本橋について...
  8. 47 部長

    オープンレジデンシア高田馬場の立地や周辺物件との違いについて

    規模感はないものの利便性は良い立地ですね。まさにオープンレジデンシアらしいマンションだと思います。

    敷地面積287.80㎡、建築面積160.60㎡なので分譲マンションとしては相当コンパクトですが、65.29m2の2LDKも用意されているため、DINKS、ファミリーも候補になってきます。戸山公園やおとめ山公園などの大型公園、品揃えが良く価格も安いオーケーストアが近いのは魅力だと思います。

    周辺エリアではブリリアシティ早稲田が残り僅かという状況ですが、規模感、共用設備、借地権or所有権、高田馬場駅までの距離などが違いとしてあげられるでしょう。

    現地正面の早稲田通りはそれなりに交通量もありますが、早稲田通り向き(南向き)に住戸を配置することで、日照は得れています。

    規模が小さいため、存在感はどうしても弱くなってしまいますが、JR山手線が日常使いできる利便性や、街の雰囲気に魅力を感じ、所有権として持っておきたい、という人向きでしょうか。間取りは1R~2LDK、専有面積は25.67m2~65.29m2です。2LKDもありますが、コンパクト中心です。


    【間取り】1R~2LDK
    【専有面積】25.67m2~65.29m2
    【総戸数】28戸
    【駐輪場】28台
    【入居予定年月】2023年4月下旬
    【敷地面積】287.80m2
    【建築面積】160.60m2


    ※現地写真も添付します。もともとは駐車場があった場所です。

    1. オープンレジデンシア高田馬場の立地や周辺...
  9. 48 部長

    以前、代々木上原に住んでいたことがありますが、現地周辺は緑道が多く、また代々木公園も徒歩圏内なのでお散歩していて気持ちがいいエリアです。散歩好き、且つマンションや邸宅に関心があったので松濤あたりまでよく足を延ばしていました。代々木上原周辺は美味しいお店も多いのでお気に入りのお店を見つける愉しみもありますね。

    代々木上原駅は徒歩8分なので多少距離はあるものの、メトロが普段使いできるのは大きいですね。たまにこのあたりを訪れて思うのは地上からも感じられる空の広さです。都心では交通アクセスは良くても高層ビルやタワマンで空が覆われ、身近に感じられないことも多いですが、当エリアにおいては、住宅地ならでは空との近さみたいなものがあり、個人的には魅力を感じます。子供ができるとなおさら、そのような自然との距離感みたいものを求めるようになりますよね。

    現地南側は第一種低層住居専用地域になるため、中高層階からの眺めも気持ちの良いものだと思います。

    現地正面の通りはそれなりの交通量があり、人によって敬遠対象となるかもしれませんが、車を保有される方にとっては、車移動のしやすさという点では逆に便利かもしれません。

    代々木上原界隈は住宅地ということもあり狭い道も多く、大通りに出るまでに神経を擦り減らすケースもあります。ただ、当マンションにおいては大通りに沿いということでその懸念はなさそうです。

    (それなりのグロスになるであろう)価格帯やファミリーマンションであることを考えると、車を保有される方も多いと思います。駐車場は全63戸に対して34台。設置率54%です。設置率はザ・パークハウスグラン神山町とほぼ同じです。全幅やハイルーフ比率、重量などは気になりますよね。このクラスの物件になると駐車場の設定はとても重要な気がします。

    外観についてはパースを見る限り、なんとなくザ・パークハウス 麻布外苑西通りの雰囲気と似ている印象も持ちましたがどうなんでしょうね。ランドスケープについてはなかなかそそられる設計になってますね。敷地面積の約35%を緑化、またエントランスを奥まった場所に設置しているため邸宅感が出て、通る人からの視線も集めそうです。

    間取りについては、リビングインタイプの部屋が多いのは好みが分かれそうではありますが、狭い部屋がなく、専有面積60.10m2~135.39m2、間取り2LDK・3LDKのファミリータイプのみで構成されているため属性が統一され、暮らし易さに繋がると思います。(30㎡台などがあると賃貸経由等で生活パターンが異なる単身者なども入ってくるが、それがない)

    元代々木アドレスで分譲済みのザ・パークハウス代々木上原も素敵なマンションでしたが、ザ・パークハウス代々木大山もまた違う魅力あるマンションになりそうですね。

  10. 49 部長

    高額物件ではよくある販売手法の、水面下で一定数販売 ⇒ その後オープン販売、という流れになっていますが、敷地面積2,154㎡というゆとりある敷地に専有面積120㎡~180㎡台のわずか19邸という構成は、プライバシー性を重視しつつ、落ち着いた暮らしを望む方にはピッタリですね。

    当物件の最大の特徴としてはやはり、都心では超希少な自走式100%平置の駐車スペースを確保している点にあると思います。1都3県初の駐車場全区画EV用充電器にも対応しているようです。

    都心の高額物件では駐車場問題は避けて通れず、大型SUVやスーパーカーを保有する方にとっては機械式であればハイフール対応で幅2050、重量2500kg or 2700kgなどタイプが必要になりますが、一部車種によっては、それでもNGになるため、ブランズ上目黒諏訪山の自走式100%平置は、車保有者にとっては魅力ある設備ではないでしょうか。

    中古マンションで探し始めても(駐車場付設住戸などを除けば)結局は、ハイルーフや平置きは同マンション内で既にウェイティングが何組もいたりで、確保できないケースが多いんですよね。

    施工は淺沼組でスーパーゼネコンの起用ではありませんが、設計デザイン監修に坂倉建築研究所が入っています。ブランズ×坂倉建築研究所の組み合わせとしては過去にブランズ六本木飯倉片町、ブランズ永田町、ブランズ六番町がありますが、これらの雰囲気を好む方であれば向いているのではないでしょうか。

    間取りについては、最近のブランズ高級物件でよく見かける、エントランスとホワイエのゆとりが凄いですね。一見無駄なスペースにも思えますが、上がり框がなく、広々としたエントランスからフラットが続くユニバーサル設計はとても気持ちがよく高級感もあります。幅があることでコンソールテーブル等を置くこともでき、インテリアにこだわる方はいろいろと楽しめるのではないでしょうか。小さな子供がいるファミリーであればエントランスにバギーを置いても邪魔にならないのでいいですね。

    ※玄関の上がり框については、スムログで記事化していますので興味がある人は合わせて読んでみてください。https://www.sumu-log.com/archives/36451/

    この価格帯と広さなので、当然ですが、ホワイエと(ベッドルームに続く)廊下の間にはドアも付いており、プライバシーに配慮されています。ランニングコストについてはわずか19戸ということもあり、月額10万円程~となっており、駐車場も入れると月額15万円程度~となります。

  11. 50 部長

    敷地面積が600㎡弱と非常に狭いため、どのような物件ができるのか気になっていましたが、「20㎡~30㎡台の単身者向け中心×パークホームズブランド」ということで驚きました。

    設備/仕様を見ても、投資向け(資産形成)のパークリュクスのほうがしっくりきます。そのほか気になる点を先に述べると、総戸数102戸でエレベーター1基のみ、敷地内に設置される第三者利用可能な電動キックボード(第三者向けとは別に住民専用も用意されています)、歪な間取りなどでしょうか。

    一方、評価できる点としては、やはり将来性が期待できる再開発エリア、且つアクセス面が良好なことがまず挙げられます。

    いずれは目の前の東京ポートシティ竹芝から歩行者デッキを通じて浜松町駅までの軽快なアクセスが実現されます(2027年予定)。

    また山手線を含め以下の路線・駅が徒歩7分圏内にあるのは便利です。

    山手線「浜松町」駅 徒歩6分
    京浜東北・根岸線「浜松町」駅 徒歩6分
    都営地下鉄大江戸線「大門」駅 徒歩7分
    都営地下鉄浅草線「大門」駅 徒歩7分
    ゆりかもめ「竹芝」駅 徒歩2分

    すぐそばにある東京ポートシティ竹芝のテラスや、海と空を感じられる竹芝ふ頭公園は気分転換にもなるでしょう。

    入居者の属性にマッチするであろう、完全個室のワークラウンジや、住民専用の電動キックボード(LUUP)などを採用している点は良いですね。LUUPとしては新築分譲マンションへの「LUUP」居住者専用モデルの導入第一号物件がパークホームズ浜松町ということのようなので、話題性もあるかと思います。

    マンションの背面である南東側(海側)はビルが隣接しているため、メインの開口部は北西側になります。北西には東京ポートシティ竹芝がそびえたっていますが、植栽豊かなランドスケープなので、パークホームズ浜松町の居住者はグリーンの借景を楽しめそうです。

    Bタイプ、Aタイプの中層階以上からは、バルコニーに出て北東側に目を向けると海が見えるかもしれませんね。

    ※参考写真:以前の建物を取り壊し中の現地写真。東京ポートシティ竹芝から撮影

    1. 敷地面積が600㎡弱と非常に狭いため、ど...
  12. 51 部長

    市況を見ながら各住戸を小出しに販売していた印象がありましたが、いよいよペントハウスも本格販売していくようですね。

    ペントハウスは2邸のみです。

    267.37㎡、169,900万円(坪単価2,101万)
    274.40㎡、159,900万円(坪単価1,926万)

    価格は約17億円と約16億円ということで、広さがある分、強烈なグロスにはなっています。
    坪単価は2000万円前後です。

    以前、スムログで以下の記事をアップしたのが2021年4月です。

    「虎ノ門麻布台プロジェクト周辺のマンションと相場(坪単価800~1000万超!?)」
    https://www.sumu-log.com/archives/31320/

    そこからさらに相場は上がっており、今回の2邸については虎麻プロジェクト至近で、希少な200㎡後半、プレミアムが乗りやすいペントハウスということで、坪単価2000万円前後は違和感のある水準ではありません。

    間取りとしては両住戸ともにペントハウスなので、戸建て感覚で住めそうです。東方向には東京タワーが見えます。冷蔵庫/冷凍庫、ワインセラー、ミーレの洗濯機/乾燥機などはあらかじめ埋め込み型で実装されているため、見た目の統一感も出てよいですね。

    50畳近くのLDK+Hallとは別にfamilly-Livingも用意されています。familly-Livingについては外国人向けに作られた200㎡を超すようなごく一部の住戸でしか見ることはありませんが、当住戸においては配置的にバルコニーや各住戸に繋がる中間空間として機能しそうですね。

  13. 52 部長

    第一期販売は全34戸中16戸ということで、47%程です。
    パークコート神宮北参道ザ タワーのような注目の集まりやすいタワマンと異なり、御苑隣接の小規模・低層レジデンスなので、ひっそりと販売も進み、いつの間にか完売、というパターンになりそうですね。

    一期で104平米の28,880万円が販売されるあたりからも、高くてもこの地でいいマンションが欲しいという層がいることがうかがえますね。竣工済みなので、お部屋の雰囲気はもちろん、御苑の実際の見え方などを確認した上で、申し込みできるのはよいですね。

    参考までに新宿御苑からの写真を添付します。年パス保有者なので御苑はたまに行きますが、都心でありながら広大な自然でいいリフレッシュになりますね!

    【第1期販売】
    販売価格 9,480万円~28,880万円
    最多価格帯 16,500万円台・21,900万円台(各2戸)(100万円単位)
    間取り 1LDK~3LDK
    専有面積 61.80m2~104.84m2

    1. 第一期販売は全34戸中16戸ということで...
  14. 53 部長

    先日近くを通ったので、現地写真をアップします。
    「東京ポートシティ竹芝」と向き合う部屋タイプは緑が見えて気持ちがよさそうですね。

    パークホームズ浜松町は、浜松町駅に繋がる歩行者デッキまで徒歩1分(50メートル)という立地なので、将来的な利便性向上を考えると、「空港アクセスがよい場所に、とりあえず東京のセカンドハウスを」的な地方の人は合いそう気も。20㎡~30㎡台中心ですし。で、仕事はマンション内のワークラウンジ、近隣移動は電動キックボードとか。

    パークホームズ浜松町については、以前も投稿しているので、合わせてご確認ください!

    1. 先日近くを通ったので、現地写真をアップし...
  15. 54 部長

    この規模としては、バランスの取れたなかなか良いマンションではないでしょうか。

    敷地面積437㎡、専有面積37.18m2~47.44m2、44戸というコンパクトマンションですが、単身・共働きDINKSにマッチした各種設備が用意されていて住みやすそうです。

    最近増えてきた各階宅配BOXも採用されていますし、IoTについては、他マンションと比較してもかなり充実しています。

    私も利用経験がありますが、外出先からスマホ経由でのお風呂自動湯張り機能は便利ですし、自動洗浄機能まで付いているのは掃除の手間を極力減らしたい人にっては有難い機能だと思います。(まだ導入マンションが少ないので賃貸に出すときも差別化になりそうです)※参考記事:https://www.sumu-log.com/archives/28391/

    ちなみに、インターホンIoTはWiFi等の状況によっては遅延して使えないシーンもたまにあるので、実用性という点では今後の改善を期待したいところです。(サービス提供会社により差はあると思いますが)※参考記事:https://www.sumu-log.com/archives/28582/

    スマホで電気錠を遠隔操作できるwiremo(ワイレモ)については、別途、初期費用と月額費用が発生しますが、家事代行サービスを使う人や、出張が多い人など(鍵の閉め忘れが気になるなど)にとっては便利だと思います。

    交通アクセスについては、普段使いするのは東西線「早稲田」駅(徒歩6分)、副都心線「西早稲田」駅(徒歩10分)になると思いますが、一応、徒歩17分の山手線「高田馬場」駅も徒歩圏内であることはポイントかと思います(使える選択肢があるという意味で)。乗り換えを考えると自転車で「高田馬場」駅まで行って、そこから山手線を使ったほうが楽ということもあるでしょうし、運動も兼ねて歩くのもアリですね。

    部屋は、敷地面積が限られていることもあり、柱の食い込みは目立つものの、廊下を最小限するなど効率性への配慮を感じます。小規模ながらディスポーザーあり、食器棚標準装備もよいと思います。

    ザ・パークハウス アーバンス 早稲田の価格は予定価格で37㎡1LDK、5,300万円台、47㎡2LDK6,800万円台(いずれも中層階なので、階数により変わる)となっており、坪単価で470万ちょっと。今の市況を考慮すると悪くない印象です。コンパクトタイプということもあり、価格が抑えられている分、手は出しやすいですね。

  16. 55 部長

    1969年竣工の借地権付き区分所有マンション「メゾン一番町」の建替え事業で誕生する「ジオ一番町」ですが、2022年3月完成の竣工売りとなります。

    実物を見た上で検討できるのはいいですね。部屋の仕様やカラー、雰囲気、眺望等のズレがなくなりますので。

    外観ですが、ベージュとブラックカラーの石調タイルにガラスの組み合わせで結構目を引きますね。敷地面積443.90㎡と非常に限られた中で存在感が出ている印象です。

    専有面積は44.7m2~67.35m2(1LDK・2LDK)で全5タイプです。建替え事業のため総33戸のうち14戸が非分譲です。

    学区としては人気の麹町小学校なので、70-80㎡台があると検討しやすかった気もしますが、狭くても学区にこだわりたい、という人は2DLKの57.29㎡、67.35㎡が候補になりそうです。リビングインの間取りなので好みは分かれると思いますが、子供部屋をリビング横にすれば、かならずリビングを通るので目が行き届きやすいというメリットもあるかもしれません。

    番町エリアは建替えも含めて供給がコンスタントにあるため、子供の学校や仕事のタイミング等も考慮すると、判断も難しくなりますが、ジオ一番町については、一番町アドレス、麹町小学校学区、小規模、駅近(最寄り駅徒歩2分)などがキーワードになりそうです。

    使える駅・路線が多いのはいいですね。

    半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩2分
    有楽町線「麹町」駅 徒歩7分
    都営新宿線「市ケ谷」駅 徒歩8分
    有楽町線「市ケ谷」駅 徒歩8分
    南北線「市ケ谷」駅 徒歩8分
    JR中央・総武線「市ケ谷」駅 徒歩11分
    JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩14分

  17. 56 部長

    代々木上原周辺は定期的に新築物件の供給がありますが、同じく元代々木町アドレスで近年販売されたプラウド元代々木町に比べると駅に近く、山手通り寄りのポジションになります。

    ファミリー中心のゆとりある間取りのみの構成かと思いきや、37.08㎡~116.37㎡と、幅は広いようです(単身~ファミリーまで)。全24戸に対して16タイプが用意されており、間取りは多彩です。現状公開されている間取りを見ると、柱の食い込みは気になりますが、プラン数は多いので、ほかの間取りもみたいところです。

    小規模の低層マンションですが、各階ゴミ置場を用意しているあたりに高級路線の意思が伺えます(つまり価格も・・・!?)。また全戸にトランクルームとカップボードが標準で付いているのもよいと思います。

    トランクルームについては間取り図に反映されていないので、おそらく地下1階などに全戸分を集約させている気がします。このケースでは移動は手間になりますが、よくある住戸そばの共用廊下側の設置と比べて、(全戸分集約の専用トランクルームでは)人目を気にせず、落ち着いてトランクルーム内での出仕入れ作業ができるメリットがあります。

    コンシェルジュの有無は不明ですが、各階ゴミ置き場があり、且つ小規模なので毎月のランニングコストを要チェックですね!駐車場は9台で設置率は約38%です。

  18. 57 部長

    麻布永坂アドレスの新築マンションということで注目している人もいるのではないでしょうか。

    現地は交通量のある麻布通り沿いの坂途中(上は高速道路も)であるため、いわゆる麻布永坂らしい高級住宅街の雰囲気(ブリジストン美術館や永坂荘があるあたり)とはかけ離れますが、麻布永坂アドレスの希少性や、麻布十番商店街や六本木周辺の生活利便性、そして2023年竣工予定の虎ノ門麻布台プロジェクトを日常使いできるのは魅力だと思います。(竣工から少し遅れてにはなりますが、虎麻には公園も誕生します)

    ロイヤルシーズン麻布永坂の敷地は約300㎡程と非常に限られており、総戸数は18戸です。1階にエントランス・駐輪場・駐車場・ロビーラウンジ、2~9階がワンフロア2邸、10階・11階がワンフロア1邸。そして住民であればだれでも利用できるスカイテラスが屋上に設けられています。スカイテラスからは東京タワー、六本木ヒルズが一望できます。

    お部屋は71.02㎡~137.56㎡の2LDK~3LDKとなっており、ファミリー中心ということになります。間取りは末永組らしい無駄のない綺麗な形状で好感が持てます。

    仕様は全部屋に天カセと間接照明、玄関~廊下はセラミックタイル、リビングダイニングとメインベッドルームは床暖房でそれなりのものとなっています。足元から続くサッシと、開放感のある眺望も魅力のひとつです。また室内窓サッシュ下、外部サッシュフレームの大理石仕上げは採用しているマンションは少なく、高級感があってよいと思います。

    バルコニーは樹脂ウッドデッキ敷きで部屋からはフラットに続くようなので、空間の広がりが感じやすいと思います。このあたりも末永組らしい仕様ですね。

    駐車場必須の人が多いエリアですが、ロイヤルシーズン麻布永坂については、駐車場は全18戸に対して3台(内2台は専用使用権利付き)/ 65,000円(月額)のみ。敷地が狭いため仕方がありませんが、駐車場がマストの人にとっては確保が難しい状況かもしれません。専用使用権を得るためには130㎡台の部屋購入が必要です。平置きなのはいいですね!

    正面道路は結構な傾斜と交通量があるため、小さなお子さんがいる家庭は現地をよく確認する必要があると思いますが、学区については港区立麻布小学校、港区立六本木中学校となっています。

    坪単価は以下の通り。

    71.02㎡/14,380円/坪単価669万円
    74.58㎡/16,470円/坪単価730万円
    81.44㎡/18,110円/坪単価735万円
    137.56㎡/45,780円/坪単価1100万円

    末永組はロイヤルシーズン赤坂、ロイヤルシーズン六本木檜町公園などの都心好立地での供給を増やしており、今回も麻布永坂と同時期にロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド、ロイヤルシーズン東麻布を販売中です。

    ブランド力という点ではやはり大手とは差がありますが、間取りや設備仕様等は他社にない末永組ならではのものもあるため、それらが刺さる人はいるかと思います。

    虎麻周辺の中古マンションは坪単価800~1000超が相場になってきているので、坪単価だけで見ると、新築でこの坪単価というのは違和感はない、というか少し安く感じ人もいるかもしれません。

    個人的には三菱地所レジデンスの港区麻布永坂町計画も気になります。

  19. 58 部長

    メインタワーがいよいよ上棟しましたね。そして東棟も基礎が出来上がってからは、やはり上に伸びるのは早いですね。

    東棟は1-13階はアマンの姉妹ブランドである「ジャヌ東京」が入りますが、現地で確認すると、14階ぐらいからはお隣の六本木ファーストプラザを越えるか越えないかぐらいの高さに感じます。ですのでレジデンスの北東方向は14階、15階ぐらいから多少視界抜けも出てきそうな気がします。(といっても、北東には六本木ファーストビル、仙石山森タワー、神谷町トラストタワーなどの背が高い建物が続きますが)

    部屋によっては東京タワービューになると思いますが、虎麻誕生で東京タワービューのマンションは減るでしょうから、希少性も高くなりそうです。

    メインタワーのアマンレジデンスは戸数も少ない、且つ広くてグロスも高くなることから、東棟が気になっているかたもいると思います。

    東棟(14階~53階)※公式サイトより
    高さ約240mの東棟では、14階から53階に約330戸の住宅を計画しています。コンセプトは「リゾートホテルに暮らすような住環境」です。低層部にラグジュアリーホテルを併設し、ホテルと連携したサービスを利用できます。プール付きの住戸や、2層吹き抜けの解放感あふれるリビングなど、都心にいながら、ゆったりと時間が流れる暮らしを提供します。

    現地では、東棟の外観の素材感も一部認識できるレベルになってきています。

    ちなみに、虎ノ門麻布台プロジェクトでは公園も誕生予定です(令和5年4月予定)。場所は外務省飯倉公館のすぐ北側あたりです。それほど大きな公園ではありませんが、来訪者にとっては、六本木ヒルズのさくら坂公園 (ロボロボ公園)的な位置づけになるでしょうから、ショッピングを楽しんだ後に子供を公園で遊ばせて帰る、といったことができそうです。

    1. メインタワーがいよいよ上棟しましたね。そ...
  20. 59 部長

    参考までに現地と現地正面の通りの写真です。
    前回の記事と合わせてご確認ください。

    麻布十番駅、六本木駅、六本木一丁目駅、虎ノ門麻布台までの距離や、麻布十番商店街、お子さんがいれば通学路などを確認してみると生活イメージができてよいかと思います。

    1. 参考までに現地と現地正面の通りの写真です...
  21. by 管理担当
    こちらは閉鎖されました。

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