スムログ出張所/スムラボ派出所「部長 スムログ出張所スレ 」についてご紹介しています。
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部長 [更新日時] 2021-12-29 10:58:19

東京の都心6区(千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区、文京区)特化のマンションブログ「都心マンション倶楽部」の部長として活動しています。

都心マンション倶楽部では、今後販売予定のマンションに関する現地レポ(写真や動画で紹介)、及び周辺エリアの過去の販売状況、中古相場推移などを中心に書いてきました。

こちらではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/toshin/

<個人ブログ「都心マンション倶楽部」>
https://toshin.club/

<Twitter>
https://twitter.com/toshin_club

[スレ作成日時]2021-01-22 21:51:00

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部長 スムログ出張所スレ

コメント  

  1. 32 部長

    東北沢駅が最寄りですが代々木上原駅徒歩9分の渋谷区上原アドレスということもあり、高級マンション路線で価格帯もなかなかのものになっていますね。

    個人的に良いなと思ったのは3,900㎡、建築面積2,300㎡というゆとりの敷地計画、そしてマンションの顔ともいえるエントランスアプローチが石貼りで高級感がある点、お部屋については柱の食い込みが最小限であり、全体的に綺麗な間取りで家具配置もしやすそう点、またアルコープまわりのゆとりや2,400mmのハイサッシも開放感があって良いと思います。

    ただ、リビングインタイプも結構見受けられるので好みが分かれそうですね。子供がいるご家庭だと、リビング横を子供部屋にして接点を増やせるメリットはありますが。

    ちなみに少し離れますが、同じく敷地面積にゆとりのあるマンションとして富ヶ谷エリアに低層高級レジデンスで有名なフォレセーヌ(敷地面積5,000㎡)がありますが、あちらは平均坪単価がさらに高い、且つ平均専有面積約120㎡超でグロスもかなり張るため、60~90㎡ぐらいの広さを1億円~1億後半ぐらいの予算感で、となると当マンションが選択に入ってきそうですね。

    竣工済みマンションなので、少しでも気になる人は資料請求/モデルルーム見学をしてみてもよいと思います。

  2. 33 部長

    いつのまにか最終1邸ですね!
    125㎡南西角住戸の最上階ペントハウスが残っていますが、リビングの8枚連続サッシから見える東京タワービューは美しいんでしょうね。

    現地はたまに通りますが、上層階に連続サッシがあることで建物外観のデザイン性も上がっている気がします。

    お子さんのいるファミリーにとっては人気の御成門小学校が徒歩7分ぐらい(子供の足だと10分程?)とわりと近い点は魅力かもしれませんね。

    2021年6月中旬時点の先着順販売

    【専有面積】125.55㎡
    【販売戸数】1戸
    【間取り】3LDK+WIC+2SIC+WIP+TR
    【販売価格】29,000万円

    坪単価は764万円です。

  3. 34 部長

    【クレヴィア新宿若松町の先着順販売概要は以下】
    ※2021年6月下旬時点

    販売戸数:4戸
    間取り:1K・2LDK
    専有面積:25.50㎡~47.21㎡
    価格:3,898万円~7,198万円

    坪単は505万円程

    コンパクト住戸が多いこともあり149戸というそれなりの戸数になっています。医療従事者の賃貸需要があるエリアではありますが、不動産高騰の市況ですので(利回りでみるのではなく)、この地にゆかりがあるなどして資産として持っておきたい、しばらく住んで残債を減らした上で、賃貸や売却に出したい、という人向きな気がします。

    当マンションからも程近い新宿コズミックセンタースポーツセンターは何度か利用したことがありますが、都度払いで利用できるので結構便利でした。また緑溢れる戸山公園もお散歩等の気分転換に良いと思います。

    大江戸線は路線としては弱い印象ではありますが、沿線沿いに職場がある人にとっては理想的な路線でしょうし、徒歩10分ですが、メトロ(東西線)が使えるのは良いですね。

    共用部分については二層吹抜のエントランスホールが存在感があって良さそうです。車寄せは回遊できるようタイプではない&スペース的に複数台が停車できるのような設計ではなさそうですが、屋根付きなのでタクシーで帰宅したときなど雨に濡れず住みそうです。

    そのほか、良いなと思ったのは
    ・玄関・廊下の床タイル
    ・天井カセット型エアコン(リビング・ダイニングのみ)
    ・洗濯機上部吊戸棚
    ・Tebraキー

    などでしょうか。
    最近の新築マンションは都心エリアも仕様がかなり落ちているので、上記の仕様は良いほうだと思います。


    ちなみに広さは異なりますが、2018年竣工のジオ新宿若松町が68.27㎡/2LDKで10550万円で売り出されており坪単価511万円となっています。ジオが販売されていた当時、坪単価400万円超えの部屋などを見て、このあたりも随分高くなったなと思っていましたが、それからさらに相場は上がり、今は、新築&築浅の一定クラスの分譲マンションは坪500万前後の相場になっているようですね。

    クレヴィア新宿若松町は残戸数も少なくなっているかと思いますので、気になる方は資料請求等で詳細を確認してみてください。

  4. 35 部長

    メインタワーは既に20階を超えてきており、遠方からも十分視認できるレベルになってきましたね。

    東京タワー(333m)とほぼ同じ高さ、かつ上層階にアマンレジデンス東京を有するメインタワー(330m)に話題が行きがちですが、東棟(240m)、西棟(270m)も近隣の仙石山森タワー(207m)を超えてくるという超高層建築物です。

    3つのタワーが竣工したときは、このあたり一帯は凄い存在感になりそうです。

    竣工後は、ここまでやるかというレベルで屋上緑化された「Modern Urban Village」を上空ヘリから見たら圧巻なんでしょうね。超都心なのにこれだけの緑がある立体都市というのは少なくとも日本においては唯一無二な気がします。

    虎ノ門麻布台プロジェクトに関しては、スムログでも記事化していますので以下参考までに。

    【想像を超える暮らし!】虎ノ門麻布台とアマンレジデンス東京
    https://www.sumu-log.com/archives/30974/

    虎ノ門麻布台プロジェクト周辺のマンションと相場(坪単価800~1000万超!?)
    https://www.sumu-log.com/archives/31320/

  5. 36 部長

    都心エリアをいろいろ見た上で、改めて当マンションをみると、山手線内側でこの価格でこの専有部の広さ/全体スケール/共用設備/住環境というのは非常に魅力的に見えてきますね。定借ではありますが、70年と長いので10年、20年後での出口というのも見えやすいと思います。

    交通アクセス面や(都電荒川線「面影橋」駅は徒歩1分ですが、その他の駅へのアクセス)、踏切があるエリアなのでそこでの足止めなどの弱点はありますが、一方で、おとめ山公園や戸山公園などの緑溢れる環境、そして品揃え豊富でお財布にやさしいオーケーストアなど生活する上での魅力は少なくありません。

    また全戸70㎡超なのでファミリーや夫婦中心になると思いますが、同じような家族構成の集合体という安心感もあると思います。(30㎡台などがあると賃貸経由で生活パターンが異なる単身者なども入ってくるが、それがない)

    なんといっても山手線内側でありながら敷地面積12,348.42㎡、建築面積5,886.14㎡という希少スケールですから、共用部の充実っぷりは目を見張るものがありますね。平置き駐車場や、キッチンスタジオ、マルチスタジオ、ライブラリーラウンジ、コワーキングラウンジなどなど。もちろん同じように共用部が充実している都心タワマンもありますが、価格が1.5倍とか2倍になりますからね。。

    予算は7,000万円前後から8,000万円台だけど、山手線内側で70-80㎡台の3LDKが欲しい!というファミリーや、ゆとりの広さ/共用部を求める夫婦などは、検討してみるとよいかもしれません。今の市況では、この価格でこの広さ/共用部というのはかなりレアだと思います。

    454戸と戸数は多いですが、やはり価格面での魅力は大きく、順調に供給戸数を伸ばしている印象です。気になる方は資料請求等でブリリアシティ西早稲田の詳細確認してみることをおすすめします。販売が進むと部屋の選択肢も少なくなってきますので。

  6. 37 部長

    新宿エリアではディアナコート御苑内藤町に続くプロジェクトになるかと思いますが、当マンションにおいては単身者ニーズも多いエリアということもあり、コンパクト中心の住戸で構成されています。

    全61戸中、1LDKは36戸で全体の6割程を占めています。部屋のタイプは以下の通りです。

    1LDK(36戸)
    28.55㎡
    31.65㎡
    35.05㎡

    2LDK(25戸)
    43.75㎡
    53.68㎡
    60.07㎡

    単身者、DINKS向きですね。53.68㎡、60.07㎡などはファミリーにもいいと思いますが、単身者も多いマンションになるのでそのあたりを考慮した上でGOできれば問題ないと思います。富久さくら公園、消防博物館、おもちゃ博物館などの子供と行ける施設も近隣にあります。

    外観はガラスを多用し、モリモトらしいスタイリッシュなデザインに仕上がっています。周辺を見渡してもここまでデザインに力を入れたマンションはない気がしますので、差別化は図れているのではないでしょうか。

    生活利便性はとても高いと思います。私も過去に利用したことがありますが、近隣のヨークフーズ(旧イトーヨーカドー)はかなりの広さで品揃えも充実していますし、伊勢丹、高島屋といった百貨店も近いので、目的に応じて使い分けができて便利です。

    また、なんといっても都心のオアシス、新宿御苑が普段使いできるのは大きいです。リニューアルして園内は綺麗になり、スタバも入りました。住んだら年パスは必須だと思います。

    交通アクセスの良さも魅力です。東京メトロ丸ノ内線・副都心線・都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅徒歩6分、東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩7分、JR「新宿」駅徒歩14分ですが、丸の内線は主要駅を走っているので移動はかなり便利です。また東京駅に直接乗り入れる唯一の路線なので、新幹線利用のときなども便利です。

    このご時世、どのマンションも基本的に利回りは期待できないので、このあたりの立地が好き、ピアース新宿三丁目に住みたい!と思えて、住みながら残債を減らし、いずれ賃貸や売却を、という方にはいいのではないでしょうか。気になる方は資料請求で詳細情報を取得してみてください。

  7. 38 部長

    公式HPがオープンし、まだ詳細情報が出る前なのでファーストインプレッションです。

    「北参道」という地名は三井不動産の「パークコート北参道ザタワー」によって認知度が一気に上がりましたので、発表タイミングとしてはベストなのかもしれませんね。

    オープンレジデンシア北参道が位置するのは、外苑西通りから中に入った閑静な住宅地です。

    間取りは1LDK~3LDK、専有面積32.30m2~89.19m2で、単身~ファミリーまでと、幅広いタイプが用意されています。現時点では公式HPで3タイプの間取り(89.19㎡、59.44㎡、35.30㎡)が公開されていますが、リビングインなのは好みが分かれそうですね。また、バルコニーとルーフバルコニーにゆとりがあるのはいいですね。

    物件概要を見ると、以下のように明記されており、バルコニーとルーフバルコニーを合計するとそれなりの面積になりそうです。

    バルコニー面積:3.29m2~14.07m2
    ルーフバルコニー面積:13.15m2~18.73m2

    環境面としては緑溢れる神宮外苑、明治神宮、新宿御苑のちょうど中間程に位置し、散歩やランニング、ペットのお散歩などには理想の環境かもしれません。日常の買い物はオーケーストア千駄ヶ谷店が使えると思います。(フロアの移動がちょっと面倒なスーパーですが)

    また交通アクセス面としては、「原宿」駅徒歩11分で山手線が日常使いできるのが便利な印象を持ちました。

    一方気になる点としては、オープンハウスの物件ではよくあるのですが、駐車場が無さそうな点(物件概要に記載なし)、37戸という小規模な点、それに付随して毎月の管理費/修繕積立金、仙寿院の交差点そばのトンネルの雰囲気などでしょうか。

    設備仕様などの情報は公式HPにはまだありませんが、事前案内会は8/28より開始なので、気になる方は資料請求、案内会参加などで詳細を確認してみてください。

  8. 39 部長

    ひさびさにグランを冠するマンションが出てきましたね。

    渋谷区神山町、4,000㎡の敷地面積に、平均面積104㎡(最大面積160㎡台)、総戸数55邸。

    この基本スペックだけで検討したくなる人もいるのではないでしょうか。ゆとりのプランニングはさすがグランという印象を持ちます。

    神山町は松濤に比べると地名としての認知度は落ちますが、ロケーション的には松濤よりも代々木公園駅寄りになるので、千代田線で中心エリア(表参道、赤坂、日比谷、大手町など)にサクッと出るには便利かもしれませんね。渋谷駅はメガターミナルだけあって電車に乗るまでが結構大変だったりしますので。

    ザ・パークハウス グラン 神山町の現地道路沿いにはサンウッド松濤、フォレストテラス松濤、グランドメゾン松濤、プラウド神山町などの目を引くマンションや大使館があることから、グランにふさわしい立地とはいえるでしょう。

    そしてデザインにも力を入れているので竣工後は、立地にふさわしい風格を備えたマンションになりそうですが、個人的には全体的に間取りがちょっと・・・という印象はしました。また駐車場が55邸に対して29台で設置率53%ですが、物件の価格帯やコロナによる車移動人気などを踏まえると少ない印象もしましたがどうなんでしょうね?

    第1期は2021年10月上旬販売開始予定で9戸の販売を予定しているようです。

    【第一期販売概要】
    販売戸数 9戸
    販売価格 29,000万円台~58,000万円台(予定) ※1,000万円単位
    間取り 3LDK
    専有面積 118.74m2~160.56m2
    バルコニー面積 8.68m2~21.88m2

    坪単価は、29,000万円~58,000万円を元に計算すると「807~1194万円」ですが、
    29,000万円台~58,000万円台(予定) ※1,000万円単位
    なので、実際はもう少し高くなってくるでしょう。 ※まだ予定価格なので、どうなるか分かりませんが。

    距離は少し離れますが、カテゴリーとしてはフォレセーヌ渋谷富ヶ谷と同様に、閑静な住宅地に位置する低層高級マンションというコンセプトなので(分かり易いタワマンなどとは異なり)時間を掛けながら少しづつ販売していくような感じになるのではないかと思います。

    未公開間取りやCGギャラリーなどの限定コンテンツは「ザ・パークハウス グラン 神山町」の資料請求後に届くログインPASSを通して見れます。

  9. 40 部長

    【ザ・パークハウス 麹町レジデンスのファーストインプレッション】

    レジデンスは敷地面積1150㎡、85戸(募集対象外住戸2戸含む)、1K~3LDK+S(納戸)、31.44m2~163.12m2となっており、コンパクト住戸で固められたテラス(33.72m2~57.44㎡)と異なり、最大163.12㎡というゆとりの高額住戸も用意されている点が大きな特長かと思います。

    60㎡台や80㎡台のファミリー向け住戸もあり、全体の平均グロスも高くなることから、共用部などの作り込みもそれなりの高級感で仕上げてくるのではないかと思いますがはてして。

    コミュニティラウンジそばの個別ブースを配したコワーキングスペースは子供の学習や、在宅ワークで活用できそうで良いですね。

    84.67㎡の3LDK+WIC+SICタイプは、各居室、およびLDKが専有面積に対してバランスよく配分されているので、子供が2人いるなどで、部屋数が欲しいファミリーには良い気がしました。

    番町・麹町エリアは建て替えも含めマンション供給が続いていますが、一方で学区狙いのファミリーの方は入学タイミングという期限が決められた中でのマンション選びになるのが悩ましいところですね。

    現地写真も添付します。

    ※ザ・パークハウス 麹町テラスの掲示板でもファーストインプレッションを書いていますので参考までに
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673442/

    1. 【ザ・パークハウス 麹町レジデンスのファ...
  10. 41 部長

    【ザ・パークハウス 麹町テラスのファーストインプレッション】

    千代田区の番町・麹町エリアは港区の3A+六本木/虎ノ門などとは異なる、皇居そばのこの地ならではの歴史と落ち着いた街並みが魅力かと思います。(両エリアともにそれぞれの魅力がありますね)

    現地周辺はいわゆる高級感のある街並みというわけではありませんが、有楽町線「麹町」駅徒歩3分、半蔵門線「半蔵門」駅徒歩4分に加えて、10分ちょっとで四ツ谷駅のJR・丸ノ内線・南北線が使えるという足回りの良さは魅力です。

    テラスは敷地面積859㎡、35戸(募集対象外住戸3戸含む)、33.72m2~57.44㎡となっており、コンパクト住戸で構成されています。レジデンスも30㎡台から用意されてはいますが最大163.12㎡まで用意されていることからレジデンスのほうがより住民層が多岐に渡ります。

    人気の学校も多いことからファミリーで検討する人も多いと思いますが、60㎡前後~70㎡程の広さで検討される方はテラスとレジデンスで悩むかもしれませんね。単身中心とファミリー中心では生活スタイルも異なるため、ファミリー中心のマンションが望ましければレジデンスが候補になりそうです。

    駐車場は都心一等地ではとても希少な平置2台(内1台は身障者用)です。ただ、現地正面の通りが狭いのが気になるところでしょうか。

    港区と比較すると賃料はあまり取れないエリアではありますが、山手線のちょうど中心に位置し、どこに行くにも便利な立地なので、33.72m2~57.44㎡のテラスについては、職住近接を好むシングル・DINKS、東京での一人暮らしのための子供のために(地方の方)、などのニーズに応えてくれるマンションだと思います。

    現地写真も添付します。

    ※ザ・パークハウス 麹町レジデンスの掲示板でもファーストインプレッションを書いていますので参考までに
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673441/

    1. 【ザ・パークハウス 麹町テラスのファース...
  11. 42 部長

    いつもは東京の都心(港区、千代田区、渋谷区、中央区、新宿区etc)を実需&投資対象エリアとしてチェックしていますが、コロナにより軽井沢への注目も高まっているため、こちらの物件についてもコメントしてみたいと思います。

    軽井沢の新築マンションは最近では以下などの販売がありました。(完売&販売中含む)

    ●ロイヤルプリンシパル軽井沢(軽井沢駅徒歩10分、売主:ロイヤルコーポレーション)
    →販売中(当物件)

    ●オストレジデンス軽井沢(軽井沢駅から車で8分、売主:オスト・デベロップメント、日本エスコン)
    →完売

    ●デュオヒルズグラン旧軽井沢(軽井沢駅徒歩29分、売主:フージャースコーポレーション)
    →完売

    ●旧軽井沢 マエストロの森(軽井沢駅徒歩15分、売主:ロイヤルコーポレーション)
    →販売中


    それぞれに異なるエリア特性と魅力がありますが、ロイヤルプリンシパル軽井沢についての差別化点・希少性は(もちろん仕様の高さなどもありますが)、軽井沢の中でも、いわゆる歴史ある高級別荘地で「軽井沢駅徒歩10分」という立地の良さが最大の魅力だと思います。

    軽井沢は車で来られる方も多いと思いますが、東京駅から軽井沢駅まではJR北陸新幹線で1時間程、そして軽井沢駅からは歩いてわずか10分というアクセス抜群の立地は、シニア(あるいはシニアになったとき)やGW・夏休みなどで車が渋滞するときにも、「今回は車じゃなくて新幹線で行くか!」と気軽なノリで行けるのが魅力です。東京駅周辺の大手町や神田、日本橋あたりに自宅やセカンドがあれば、さらに楽そうですね。

    軽井沢においては、最近はコロナで風越学園への人気もさらに高まり、御代田/追分などの西エリアに子育て移住する人も増えていますが、旧軽井沢エリアを好む方とは層も異なってくるので、分かり易い軽井沢の高級別荘地、且つ新幹線利用もしたい人にとっては、当物件のロイヤルプリンシパル軽井沢は相性が良いと思います。

    9月末時点で84.85㎡~86.00㎡の残り3戸で金額は11,880万円~12,400万円。坪単価は463~477万円です。坪単価だけでみると、東京の都心周辺エリアぐらいの相場でしょうか。ちなみに近隣の旧軽井沢マエストロの森が98.10㎡~100.88㎡、13,200万円~14,800万円で445~485万円(第二期)です。

    両物件とも坪単価400後半ぐらいでそれほど差はありませんね。グロス価格だけでいえば、戸建て(相当な高級戸建てを除く)の選択肢も出てきますが、土地探しや軽井沢ならではの厳しい制約条件(建蔽率20%・容積率20%、道路から5メートルセットバックetc)の中で、設計していくのは骨の折れる作業なので、手軽さを求めるのであれば、マンションはありだと思います。

    ※「旧軽井沢マエストロの森」については現地写真があるので添付します(2021年9月撮影)。旧軽井沢のこのあたりはひとつひとつの敷地面積が広く、深い森の中に、ゆとりの設計で建てられた高級別荘が並んでいるので、歩いていて気持ちのよいエリアです。

    1. いつもは東京の都心(港区、千代田区、渋谷...
  12. 43 部長

    良い点と気になる点それぞれありますが、総合的に見て希少性の高い人気マンションになりそうな印象を持ちました。

    個人ブログでもまとめていますが(文章最後参照)、内藤町の由来は、元々この一帯が江戸時代に高遠藩主・内藤清成の中屋敷だったことに遡ります。400年の歴史があり新宿御苑とともに歩んだ「内藤町」アドレスにはやはり特別なものがあると思いますし、三菱地所による低層レジデンスということで、新宿御苑の近くで穏やかに暮らしたい人にとっては候補になるマンションだと思います。

    新宿御苑の大木戸門までは徒歩10分程だと思いますが、フォルム内藤町そばの裏道を経由すれば信号にあたることなく新宿御苑に行くことができます。緑溢れる環境は子育てファミリーやシニアだけではなくあらゆる世代において憩いの場となるのではないでしょうか。年パスは必須ですね!

    内藤町アドレスの新築マンションは近年では、ディアナコート御苑内藤町(2020年竣工)、ジオ御苑内藤町(2016年竣工)などがありますが、どちらも外苑西通りに面しているため10階建ての高さが確保できています。最上階の西向き住戸からは新宿御苑越しに新宿の高層ビル群を眺めることができ、それと比較すると5階建てのザ・パークハウス御苑内藤町は眺望面での抜け感はありませんが、至近距離に緑が見えることから森で暮らしているような感覚になりそうです。このあたりは好みですね。

    34戸の小規模マンションにしては間取りのバリエーションが豊富で選ぶ楽しさがあります。最上階西向きワイドスパンの107㎡、101㎡タイプについては間取りを見ると住みたくなりますね。40㎡近くの広々としたウッドデッキ敷のルーフバルコニーで御苑の緑を見つつ、珈琲を飲めたら最高ですよね。

    ディアナコート御苑内藤町、ジオ御苑内藤町の最上階100㎡超え御苑ビュー住戸は、分譲時でどちらも坪単価600万弱ほどでしたが、今の相場であれば、ザ・パークハウス御苑内藤町の上記100㎡超えプランについては800を超えてもおかしくない気はします。ただ条件や間取り的に万人受けしない住戸も見受けられるので、場合によっては単価を抑えた部屋も出てくるかもしれません。

    同じく三菱地所で新宿御苑前駅徒歩1分、新宿御苑パノラマビューのザ・パークハウス新宿御苑(2017年竣工)は第一期販売戸数47戸全てが即日登録申込完売で抽選倍率は最高8.1倍、平均2.1倍。【販売価格】6,400万円~26,900万円、【専有面積】55.46~100.63平米【坪単価】ざっくり380~880万ほどだったので、希少性が高いと800超えても欲しい人はいるようです。

    1フロアを3エリアに区分、3住戸に1基のエレベーターというプライバシー性の高さや、全住戸分のサイクルトランクルームなども魅力的です。ただ一方で34戸の小規模マンションなので管理費/修繕積立金のランニングコストが気になる所です。駐車場も9台しかないため(設置率26%程)、駐車場収入の上限も限られています。駐車場9台は少ない気もしますが、同じ通り沿いに、屋外ですが屋根付きの平置き駐車場があります(多武峯内藤神社の手前)。徒歩1-2分程の距離でしょうか。

    現地写真などの参考記事 https://toshin.club/area/shinjuku/ms4/tph-gyoen-naitomachi/6592

    1. 良い点と気になる点それぞれありますが、総...
  13. 44 部長

    現地を見てきました。三田通りはたまに通るので現地周辺も知っているエリアですが、結構希少というか、インパクトのある立地ですね!

    人によってありなしが明確に分かれる立地だと思いますので、交通利便性の良さや、近くに会社や子供の学校があるなど、何かしら反応するキッカケ/理由がある人にはよいのかもしれません。

    とにかく飲食店が多いエリアなのでグルメな単身やDINKSは、毎日外食しても飽きなそうです。
    また3駅5路線の交通アクセスの良さはかなりいいと思います。

    《リビオレゾン三田の交通アクセス≫
    JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩6分
    都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩4分
    都営大江戸線「赤羽橋」駅徒歩10分

    東京メトロが使えないのは残念ですが、JR山手線が日常使いできるのは便利ですよね。

    駐車場は無いと思われますが、自転車で「品川」「竹芝・浜松町」「汐留・新橋」「銀座・東京」「虎ノ門・六本木」あたりは余裕でいけるエリアなので、足回りの良さは魅力です。

    プランは20.49㎡~72.28㎡の1K~3LDKまで幅広く用意されています。
    リビオレゾン新虎通りは、20平米台がほとんどでしたが、60~70㎡台のファミリー向けも用意されている点は異なりますね。

    《リビオレゾン三田のプラン≫
    【1K】20.49㎡~41.47㎡
    【1DK】29.76㎡~29.84㎡
    【1LDK】30.28㎡~35.37㎡
    【2LDK】42.78㎡~62.52㎡
    【3LDK】69.81㎡~72.28㎡

    港区アドレスで山手線が使えて、自転車で主要エリアにもガシガシいける、そして自宅近くには飲食店もいっぱい。慶応義塾もすぐ近く。
    このあたりに魅力を感じる人にはよいかもしれませんね!


    ※現地写真も添付します。
    民家が残ったため敷地形状がコの字になっていますが、そのあたりは現地で要チェックかと思います。

    1. 現地を見てきました。三田通りはたまに通る...
  14. 45 部長

    前回投稿から時間も経ったのでアップデートです。

    共用部、専用部ともに工夫が見られ、なかなかいいマンションになりそうな気がしました。

    共用部を1~4階に集約させ、住戸は5階から。
    道路からマンション内への導線は歩行者、自転車、車の3つで完全分離し、歩行者が住戸フロアに行くためには一旦3階を経由する必要があります。それは面倒ではあるのですが、ラウンジは2層吹き抜けの高級感ある空間なので、そこを通るのも悪くないなと思わせてくれます。

    間取りは60.06m2~75.13m2(1LD・K+S~3LD・K)なので、90㎡や100㎡超えで3LDKといったような広さと部屋数を求める人は、残念ながら候補から外れます。

    ただ、廊下は短く、アウトフレームもしっかりされています。生活有効面積が多いため、㎡数以上の広さを感じられそうです。収納も充実しており、間取りは優秀な印象です。

    駐車場は2階にあり、設置率は44%(144戸に対して64台)。
    車幅2050もあるようですが、ハイルーフ割合など詳細については資料請求後のオンライン案内会で確認してみるのがよいと思います。

    そのほか、テレワークルーム(6席)設置など近隣の新築・築浅物件にはない設備もあるようですね。

    お隣のお寺は容積率が余っており、その容積率を使うことで28階建てを実現。

    近隣のブランズ愛宕虎ノ門が17階、ウェリス愛宕虎ノ門が22階なので、シティタワー虎ノ門はそれらの物件を越えてきて、高層階からのビューはなかなかのものになりそうです。

    特に南西方向の東京タワービューは価値があると思います。虎ノ門麻布台も見えてくるでしょう。

    正直、想像以上に良いものができそうなので、眺望面で優れる高層階の坪単価は驚愕価格になりそうな気もしました。。普通借地権でこれ!?みたいな。

    シティタワー虎ノ門の立地は、虎ノ門麻布台までも近く、再開発で注目を集めるエリアなので、気になる方は資料請求の上、詳細を確認してみることをおすすめします。

    虎ノ門麻布台の地権者住戸も凄い坪単価だし、周辺物件の価格は今後どうなっていくんでしょうね。

  15. 46 部長

    東京駅周辺の神田や大手町、日本橋については、オフィスが多いエリアなので、会社がこのエリアにある(あった)とか、以前住んでいたとか、何かしらの地縁がないとオフィス中心の当エリアに住宅を保有しようという思考にはなりにくいのかもしれませんが、パークリュクス神田については、交通利便性が大変良いので、その点に価値を感じる人には合ってくるかと思います。

    徒歩9分圏内に神田駅、大手町駅、淡路町駅、小川町駅、新御茶ノ水駅、岩本町駅、新日本橋駅の7駅があり、使える路線は以下の11路線です。

    JR    ・・・山手線・中央線・京浜東北線
    東京メトロ・・・銀座線、丸ノ内線、千代田線、半蔵門線、東西線、千代田線
    都営   ・・・新宿線、三田線

    これだけの路線が使えるので、主要エリアには乗り換えなし、あるいは1回乗り換えぐらいで行けるのではないでしょうか。
    (大手町駅については地下に入ってから改札までの距離がそれなりにあるため、考慮する必要はありますが)

    最寄りの神田駅もフラットアクセスで徒歩3分なのであっという間に着きます。神田駅はJR(山手線、中央線、京浜東北線)と銀座線が走っていますが、これらの路線がサクッと使えるのはかなり便利ですね。

    敷地面積300平米ちょっとで総戸数55戸という規模なので、目立つようなマンションではありませんが、近隣には飲食店やスーパーもあり、何よりこの交通利便性なので職住近接で時間効率を重視して暮らすには向いていると思います。

    都市型コンパクトマンションの「パークリュクス」シリーズなので、基本的には投資用、あるいはいずれ賃貸を出す前提でしばらく自分や親族が住む、のような感じかなと思います。ちなみに同シリーズのパークリュクス日本橋大伝馬町(2019年竣工)が販売時での想定利回りで4%ちょっとぐらいだったと記憶しています。

    ※パークリュクス神田の現地写真も参考までに添付します。(2021年11月撮影)

    1. 東京駅周辺の神田や大手町、日本橋について...
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    オープンレジデンシア高田馬場の立地や周辺物件との違いについて

    規模感はないものの利便性は良い立地ですね。まさにオープンレジデンシアらしいマンションだと思います。

    敷地面積287.80㎡、建築面積160.60㎡なので分譲マンションとしては相当コンパクトですが、65.29m2の2LDKも用意されているため、DINKS、ファミリーも候補になってきます。戸山公園やおとめ山公園などの大型公園、品揃えが良く価格も安いオーケーストアが近いのは魅力だと思います。

    周辺エリアではブリリアシティ早稲田が残り僅かという状況ですが、規模感、共用設備、借地権or所有権、高田馬場駅までの距離などが違いとしてあげられるでしょう。

    現地正面の早稲田通りはそれなりに交通量もありますが、早稲田通り向き(南向き)に住戸を配置することで、日照は得れています。

    規模が小さいため、存在感はどうしても弱くなってしまいますが、JR山手線が日常使いできる利便性や、街の雰囲気に魅力を感じ、所有権として持っておきたい、という人向きでしょうか。間取りは1R~2LDK、専有面積は25.67m2~65.29m2です。2LKDもありますが、コンパクト中心です。


    【間取り】1R~2LDK
    【専有面積】25.67m2~65.29m2
    【総戸数】28戸
    【駐輪場】28台
    【入居予定年月】2023年4月下旬
    【敷地面積】287.80m2
    【建築面積】160.60m2


    ※現地写真も添付します。もともとは駐車場があった場所です。

    1. オープンレジデンシア高田馬場の立地や周辺...
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    以前、代々木上原に住んでいたことがありますが、現地周辺は緑道が多く、また代々木公園も徒歩圏内なのでお散歩していて気持ちがいいエリアです。散歩好き、且つマンションや邸宅に関心があったので松濤あたりまでよく足を延ばしていました。代々木上原周辺は美味しいお店も多いのでお気に入りのお店を見つける愉しみもありますね。

    代々木上原駅は徒歩8分なので多少距離はあるものの、メトロが普段使いできるのは大きいですね。たまにこのあたりを訪れて思うのは地上からも感じられる空の広さです。都心では交通アクセスは良くても高層ビルやタワマンで空が覆われ、身近に感じられないことも多いですが、当エリアにおいては、住宅地ならでは空との近さみたいなものがあり、個人的には魅力を感じます。子供ができるとなおさら、そのような自然との距離感みたいものを求めるようになりますよね。

    現地南側は第一種低層住居専用地域になるため、中高層階からの眺めも気持ちの良いものだと思います。

    現地正面の通りはそれなりの交通量があり、人によって敬遠対象となるかもしれませんが、車を保有される方にとっては、車移動のしやすさという点では逆に便利かもしれません。

    代々木上原界隈は住宅地ということもあり狭い道も多く、大通りに出るまでに神経を擦り減らすケースもあります。ただ、当マンションにおいては大通りに沿いということでその懸念はなさそうです。

    (それなりのグロスになるであろう)価格帯やファミリーマンションであることを考えると、車を保有される方も多いと思います。駐車場は全63戸に対して34台。設置率54%です。設置率はザ・パークハウスグラン神山町とほぼ同じです。全幅やハイルーフ比率、重量などは気になりますよね。このクラスの物件になると駐車場の設定はとても重要な気がします。

    外観についてはパースを見る限り、なんとなくザ・パークハウス 麻布外苑西通りの雰囲気と似ている印象も持ちましたがどうなんでしょうね。ランドスケープについてはなかなかそそられる設計になってますね。敷地面積の約35%を緑化、またエントランスを奥まった場所に設置しているため邸宅感が出て、通る人からの視線も集めそうです。

    間取りについては、リビングインタイプの部屋が多いのは好みが分かれそうではありますが、狭い部屋がなく、専有面積60.10m2~135.39m2、間取り2LDK・3LDKのファミリータイプのみで構成されているため属性が統一され、暮らし易さに繋がると思います。(30㎡台などがあると賃貸経由等で生活パターンが異なる単身者なども入ってくるが、それがない)

    元代々木アドレスで分譲済みのザ・パークハウス代々木上原も素敵なマンションでしたが、ザ・パークハウス代々木大山もまた違う魅力あるマンションになりそうですね。

  18. 49 部長

    高額物件ではよくある販売手法の、水面下で一定数販売 ⇒ その後オープン販売、という流れになっていますが、敷地面積2,154㎡というゆとりある敷地に専有面積120㎡~180㎡台のわずか19邸という構成は、プライバシー性を重視しつつ、落ち着いた暮らしを望む方にはピッタリですね。

    当物件の最大の特徴としてはやはり、都心では超希少な自走式100%平置の駐車スペースを確保している点にあると思います。1都3県初の駐車場全区画EV用充電器にも対応しているようです。

    都心の高額物件では駐車場問題は避けて通れず、大型SUVやスーパーカーを保有する方にとっては機械式であればハイフール対応で幅2050、重量2500kg or 2700kgなどタイプが必要になりますが、一部車種によっては、それでもNGになるため、ブランズ上目黒諏訪山の自走式100%平置は、車保有者にとっては魅力ある設備ではないでしょうか。

    中古マンションで探し始めても(駐車場付設住戸などを除けば)結局は、ハイルーフや平置きは同マンション内で既にウェイティングが何組もいたりで、確保できないケースが多いんですよね。

    施工は淺沼組でスーパーゼネコンの起用ではありませんが、設計デザイン監修に坂倉建築研究所が入っています。ブランズ×坂倉建築研究所の組み合わせとしては過去にブランズ六本木飯倉片町、ブランズ永田町、ブランズ六番町がありますが、これらの雰囲気を好む方であれば向いているのではないでしょうか。

    間取りについては、最近のブランズ高級物件でよく見かける、エントランスとホワイエのゆとりが凄いですね。一見無駄なスペースにも思えますが、上がり框がなく、広々としたエントランスからフラットが続くユニバーサル設計はとても気持ちがよく高級感もあります。幅があることでコンソールテーブル等を置くこともでき、インテリアにこだわる方はいろいろと楽しめるのではないでしょうか。小さな子供がいるファミリーであればエントランスにバギーを置いても邪魔にならないのでいいですね。

    ※玄関の上がり框については、スムログで記事化していますので興味がある人は合わせて読んでみてください。https://www.sumu-log.com/archives/36451/

    この価格帯と広さなので、当然ですが、ホワイエと(ベッドルームに続く)廊下の間にはドアも付いており、プライバシーに配慮されています。ランニングコストについてはわずか19戸ということもあり、月額10万円程~となっており、駐車場も入れると月額15万円程度~となります。

  19. 50 部長

    敷地面積が600㎡弱と非常に狭いため、どのような物件ができるのか気になっていましたが、「20㎡~30㎡台の単身者向け中心×パークホームズブランド」ということで驚きました。

    設備/仕様を見ても、投資向け(資産形成)のパークリュクスのほうがしっくりきます。そのほか気になる点を先に述べると、総戸数102戸でエレベーター1基のみ、敷地内に設置される第三者利用可能な電動キックボード(第三者向けとは別に住民専用も用意されています)、歪な間取りなどでしょうか。

    一方、評価できる点としては、やはり将来性が期待できる再開発エリア、且つアクセス面が良好なことがまず挙げられます。

    いずれは目の前の東京ポートシティ竹芝から歩行者デッキを通じて浜松町駅までの軽快なアクセスが実現されます(2027年予定)。

    また山手線を含め以下の路線・駅が徒歩7分圏内にあるのは便利です。

    山手線「浜松町」駅 徒歩6分
    京浜東北・根岸線「浜松町」駅 徒歩6分
    都営地下鉄大江戸線「大門」駅 徒歩7分
    都営地下鉄浅草線「大門」駅 徒歩7分
    ゆりかもめ「竹芝」駅 徒歩2分

    すぐそばにある東京ポートシティ竹芝のテラスや、海と空を感じられる竹芝ふ頭公園は気分転換にもなるでしょう。

    入居者の属性にマッチするであろう、完全個室のワークラウンジや、住民専用の電動キックボード(LUUP)などを採用している点は良いですね。LUUPとしては新築分譲マンションへの「LUUP」居住者専用モデルの導入第一号物件がパークホームズ浜松町ということのようなので、話題性もあるかと思います。

    マンションの背面である南東側(海側)はビルが隣接しているため、メインの開口部は北西側になります。北西には東京ポートシティ竹芝がそびえたっていますが、植栽豊かなランドスケープなので、パークホームズ浜松町の居住者はグリーンの借景を楽しめそうです。

    Bタイプ、Aタイプの中層階以上からは、バルコニーに出て北東側に目を向けると海が見えるかもしれませんね。

    ※参考写真:以前の建物を取り壊し中の現地写真。東京ポートシティ竹芝から撮影

    1. 敷地面積が600㎡弱と非常に狭いため、ど...
  20. 51 部長

    市況を見ながら各住戸を小出しに販売していた印象がありましたが、いよいよペントハウスも本格販売していくようですね。

    ペントハウスは2邸のみです。

    267.37㎡、169,900万円(坪単価2,101万)
    274.40㎡、159,900万円(坪単価1,926万)

    価格は約17億円と約16億円ということで、広さがある分、強烈なグロスにはなっています。
    坪単価は2000万円前後です。

    以前、スムログで以下の記事をアップしたのが2021年4月です。

    「虎ノ門麻布台プロジェクト周辺のマンションと相場(坪単価800~1000万超!?)」
    https://www.sumu-log.com/archives/31320/

    そこからさらに相場は上がっており、今回の2邸については虎麻プロジェクト至近で、希少な200㎡後半、プレミアムが乗りやすいペントハウスということで、坪単価2000万円前後は違和感のある水準ではありません。

    間取りとしては両住戸ともにペントハウスなので、戸建て感覚で住めそうです。東方向には東京タワーが見えます。冷蔵庫/冷凍庫、ワインセラー、ミーレの洗濯機/乾燥機などはあらかじめ埋め込み型で実装されているため、見た目の統一感も出てよいですね。

    50畳近くのLDK+Hallとは別にfamilly-Livingも用意されています。familly-Livingについては外国人向けに作られた200㎡を超すようなごく一部の住戸でしか見ることはありませんが、当住戸においては配置的にバルコニーや各住戸に繋がる中間空間として機能しそうですね。

  21. by 管理担当
    こちらは閉鎖されました。

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