すまいよみ スムログ出張所スレ

リリース直後から気になっていましたが、モデルルームを訪問して「これはいいマンションだ」と確信しました。

亀有界隈は、駅近にたくさんのマンションが建っていますが、当マンションは、環七の騒音や南口の喧噪から離れた北口の徒歩4分、周辺環境が良く開けた好立地というアドバンテージがあります。南向きで日当たりや眺望も良好。東部地域病院隣接はメリットにもデメリットにもなりますが、病院のおかげで南向きは半永久的に眺望と日当たりが維持できる住戸が多くなるのが大きなポイントです。

ランドスケープの魅力は、商業施設一体型（サミットを予定）であることです。直結しているわけではないですが、とても便利ですね。

ハザード上、住戸が3階以上の設定であることも安心ですし、ディスポーザー、トイレ手洗いカウンター、ローシルエットトイレ、キッチンの天板がフィオレストーンなど、周辺エリアの
分譲マンションと比べたときに設備も充実しています。玄関周りの仕様もタイル張りなど住まいとしての風格を感じました。

確かに昔の亀有からすると、かなり高くなってしまいましたが、現在の、金町や綾瀬の10分前後の分譲マンションの価格帯と比較すると、訴求できる価格だと思います。病院と病院敷地の木々の被りは少し気になる住戸もありますが、低層階でも日当たり十分で選ぶ価値はあるでしょう。

昨年モデルルーム訪問時の予定価格ですが、

ＤＲ１タイプ、7階、69㎡、5,900万円台
ＦＲタイプ、7階、73.83㎡、6,300万円台

気になるポイントは、併設される商業施設の駐車場動線がマンション駐車場と共有されること。エントランス前の駐車隊列による喧噪と騒音が心配です。それと共用施設の少なさですね。キッズルームかワークスペースくらい欲しかったです。

亀有なら、もうこのマンションで良いと思います！

トピレックプラザ隣接でファミリー層にとっては楽しく便利に住める環境になります。駅からマンションの動線上にあるのも尚更良いですね。おかげで徒歩12分を感じさせません。

住戸の設備、仕様は、かなり充実しています。「可動式ルーバー面格子」、「生ゴミディスポーザー」、「食洗機」、「天然石のキッチン天板」に、「トイレ手洗いカウンター」、「ローシルエットトイレ」、高い遮熱性能が期待できる「Low-E複層ガラス」を採用するなど、カットするどころか、界隈のマンションと比較するとかなりコストをかけています。駅遠でも人気だった「キラリスナ（ルネ南砂町リバーフィール）」を意識したからでしょうか。モデルルームに足を踏み入れた時に、標準設備になっている「ハンスグローエ製の複合水栓」を見てテンション上がりました。しっかりした造りの大規模マンションの良さがあります。

一方、葛西橋通り沿いの喧噪や、南向きの眺望がほとんど抜けない住環境と、やはり駅徒歩12分がデメリットです。

少し前ですが、第一期の坪単価300万円（70㎡6,350万円）前後の価格は、このマンションでは条件が良い高層階とはいえ、予想を大きく外してしまいました。

住友不動産が売主に入っているので、第一期の売れ行きが良ければ値上げしていく事も考えますが、今の単価のなりであれば、私なら待ちます。いくらマンション高騰時代とは言え、徒歩12分ですから、もう少し安くなってほしいですね。

南砂町は、築10年を超えた駅近の鉄板マンションが相当戸数あり、そちらは「スナモ」隣接。相場もまだ低いです。中古も見ておきましょう。

でも、ファミリー向けの大規模新築は良いですけどね。同世代の入居者コミュニティになり、ママ友もできやすいですから。

西新井は、駅徒歩5分以内、「アリオ西新井」にも近い築10年～15年の大規模マンションがたくさんあり、この徒歩14分の「ヴェレーナシティ西新井」と同じ位の価格で手に入ります。

ですから、このマンションの良さは、まず「新築」であることです。

当たり前ですが、綺麗な未使用の最新設備のマンションが手に入ること、どうしても新築が良い人であれば、4,000万円台は魅力です。

特に新築の良さは、その時勢に見合ったライフスタイルに沿って造られたマンションである事です。コワーキングスペースにコワーキングブース、ペアレンツサロン、キッズルーム、ラウンジと、サードプレイス的な場所がこれだけあるマンションは界隈に少なく、楽しく便利に日常の生活を送れそうです。

設備も、ディスポーザーこそありませんが、キッチン天板天然石や玄関のインターフォンが今時の板状マンションに珍しくカメラ付きなど力を入れています。

徒歩14分であれば、戸建てを選ぶ選択肢もありますが、南向き、西向きともに中層階より上は戸建てでは手に入らない眺望、室内の明るさ、開放感など住環境の良い部屋が多く、このマンションを積極的に選ぶ価値があります。

南向き
6階以降はバルコニーの奥行きが2.5ｍもあり魅力的です！
例えば
Ｉタイプ、7階、67.96㎡、4,598万円（坪単価223万円）
南向きの日当たりと眺望の良さも手に入ります。

西向き
前面が戸建ての住宅地で晴れた日には富士山が拝める抜けた眺望の良さが手に入ります！
例えば
Ｆタイプ、6階、70.24㎡、4,298万円（坪単価202万円）
西向きは、広さと眺望で4,000万円前半で選ぶ価値が十分にあります。


とにかくデメリットは駅徒歩14分の距離です。駅周辺の中古も1度は見ながら、住まいへの価値観に優先順位を付けて検討しましょう。

リセールなどはあまり気にせず、家族で楽しく半永住するには良いマンションだと思います♪

ほとんどが、64㎡台の3LDKと一部、80㎡台の4LDKとして構成されます（39戸＋店舗1戸）。

駅徒歩2分に加え、3方向接道していて開放的な立地で住環境が良い配棟計画に大きな価値があります。

低層階でも日当たりは十分で、4階以降なら眺望も抜けてきそうです。

今まで駅徒歩10分以内で大手有力マンションが少なかった中で、駅近の築浅は希少です。居住性が高く、しっかりした造りのエクセレントシティ、ライオンズマンションなど駅徒歩5分前後が、坪単価230万円～250万円前後（70㎡4,800～5,300万円前後）で成約されています。物件数も希少なので、売り出されると人気があります。

徒歩3分の「イニシア青砥」が新築時で坪単価280万円（65㎡5,500万円前後）でしたから、当マンションは64㎡住戸でも6,000万円をゆうに超えてくると考えています。

しかしながら、駅徒歩ナンバー1になるマンションなので、DINKSや現在共働き夫婦でペアローンを組めるのであれば、買っておいて間違いない分譲マンションになるでしょう。家族が増えて64㎡では手狭になったとき、不測の事態が起きても、エリアとして高くても価格以上に価値がある、買い替えには困らないマンションとしても見られるからです！

青砥は交通の要所としてこれだけアドバンテージをもっているので、区内では、新小岩や金町と同じく、駅周辺の再開発が待たれますね。

交通の要所、期待の街の最高の立地に期待のイニシアブランドのマンション！だけで十分。あまり細かいデメリットなど吟味しすぎず、他人に取られる前にスピード感を持って検討したいマンションです！
（価格にも寄りますが、、、、、把握でき次第アップします）。

大型商業施設「アリオ北砂」徒歩5分、「OKストア」「砂町銀座商店街」も近く生活に便利な場所。猿江恩賜公園や小名木川など自然や緑も豊かなエリアで子育てに良好な環境で住みやすい立地です。

間取りも67㎡～70㎡とファミリータイプに振り切っています。

ただ一番気になるのは、駅徒歩15分（西大島は駅徒歩14分）の駅距離でしょう。

住吉駅のＢ1出口から地下通路経て改札までは2.3分程の長さがあり、都営新宿線も半蔵門線もホームまでは実質18分前後かかります。ここは、生活環境や価格（が安ければ）とのトレードオフで納得できるかですね。

西大島駅までの経路のほうが、動線上に「アリオ北砂」がはいってくるため、使いやすいでしょう。

「バウス西大島」が競合物件になると思います。

南砂町駅徒歩12分の「ジオ南砂町」のように第一期の売出し坪単価300万円（70㎡6,300万円前後）まではさすがにいかないでしょう。

駅から遠くても、住友不動産らしく、豪華エントランスなど大規模ランドスケープデザインを打ち出して、近隣で目立つマンションになることを期待します。

あとは価格ですね！

全33戸中78％の26戸が南向き、72％の24戸が角住戸になるのは小規模マンションのメリットになりますね。

33戸の小規模レジデンスなので、主立った共用施設はありませんが、エントランスホールには、客人対応や待ち合わせができそうなソファにテーブルが用意されそうです。

「ライオンズ綾瀬グランフォート」に続いて、ZEHマンションとなるようです！高い断熱性や経済性に期待が持てますし、個々の仕様も高くなるはずです。また、ＬＤだけでなく、洋室（1）にも床暖房が装備されています！これは非常に珍しいです。

主な間取りと予定価格

南向き

A2タイプ、5階、72.88㎡、3LDK
6,400万円台（坪単価292万円）

Ｂ2タイプ、5階、67.11㎡、3LDK
5,400万円台（坪単価268万円）

C2タイプ、5階、71.24㎡、3LDK
6,000万円台（坪単価280万円）

西向き

D2タイプ、5階、54.97㎡、2LDK
4,900万円台（坪単価297万円）

考えられるデメリットとしては、月々のランニングコストです。まだ未定とのことでしたが、メイツ東綾瀬の管理費、70㎡住戸で込み約14,000円と比較すると、当マンションは33戸の小規模とZEHマンションであることから、月々のランニングコストは少し嵩むかもしれません。

綾瀬の新築マンション、決して駅に近いとは言えない立地でも高くなりましたね。それでも、現在のマンション相場なりですし、であれば、一貫したブランドコンセプトのもと、高い居住性の間取りやZEHなどしっかりした設備が施された、このようなマンションから購入したいですね。

瑞江では「ライオンズ瑞江レジデンス」に続いて、メジャー7では2棟目だと思います。待望の「プラウド」ブランドが、駅前徒歩1分のこれ以上無い立地に誕生します。

駅前の喧噪や人通りからプライバシー性を高める「エントランスゲート」「エントランスアプローチ」など、邸宅感溢れる「プラウド」ブランドの良さが光ります。

99戸の中規模ながら、2層吹抜の「エントランス」「ラウンジ」も素敵な空間になりそうです。「コンフォートテラス」は、天気の良い日に過ごせる心地よい空間に。

主な間取りの予定価格

Ａタイプ、72.32㎡
3階、6,300万円台
10階、7,200万円台

Ｆタイプ、69.05㎡
3階、5,900万円台
10階、6,500万円台

3LDKの平均坪単価は315万円前後です（予定価格時）

低層階は300万円を切る単価ですが、敷地の南側には4、5階建ての雑居ビルが建ち並び、離隔が10ｍも無いため、住環境は厳しめです。

25m先には8～10階程度の高さの「丸八ビル」があります。その先には更に高いマンション「サティバ瑞江」があるため、日当たりが十分に臨めそうなのは7～8階以上、眺望まで抜けるのは最上階と14階くらいでしょうか（モデルルームで要確認）。

永住するつもりが無く、気軽に買い替えを考えられるのであれば、低層階も良いでしょう。2～4階の6千万円前後の3LDKであれば、瑞江エリアでも、まだ検討しやすい価格帯だと思うので、リセールで見れば低層階の方が良さそうだからです。

既に子供が何人かいて永住を決め込むファミリーなら、明るい住戸を選びたいので、できるだけ上層階から選びたいですね。

瑞江が好きで、この価格でも負担できる人であれば、お買い得と言うよりは、駅No1マンションになり得る価値が非常に高いマンションですから、間違いはありません！

一方、西大島、亀戸周辺で新築を探していて、プラウドタワー亀戸クロスに手が届かない人であれば、グロス、単価ともに一回り検討しやすいので、大島、船堀を超えて、積極的に検討してみてはいかがでしょうか。派手さは無くても、瑞江は本当に住みやすく素敵な街ですから。

このマンションのメリットは、価格と自然溢れる周辺環境、デメリットは駅遠の立地です。

また、ディスポーザー無し、共用廊下側の部屋にルーバー格子無し、トイレも廉価板のタンク式など、設備や仕様が寂しいものとなっています。

しかしながら、駅遠でも価格が安いからと、妥協して購入するようなマンションではありません。

「大島小松川公園」を中心とした周辺環境の良さを知っている人であれば、新築、築浅が少ない小松川エリアのマンションには、積極的に触手が動くはずです。共用施設の充実度、近い世代が同じ入居時期によるコミュニティ醸成のしやすさなど、新築の良さがあることもプラスです。

7,000～8,000万円以上する「シティテラス新小岩」、「プラウドタワー亀戸クロス」、そして、平井駅北口の再開発用地にできる野村不動産のタワーマンションとも競合する物件ではないでしょう。

「ブリリア大島パークサイド」は少し求めやすくなるとは思いますが（坪単価280万円前後を予想）、それでも、決して安かろう悪かろうマンションではないことから4,000万円台は価格競争力があります。

エリア内の新築、築浅の希少性、分譲されてから地縁的な住人の契約が多かったこと、周辺環境の圧倒的な良さにありながら都心近接エリアなどのメリットを考えれば、中古になった時に、駅遠でも指名買いが入るマンションになることも考えられます。

当マンションを検討する際は、価格帯が近づく近隣の有力な中古マンション「シティテラス平井」や「ブリリア大島小松川公園」の存在も忘れないように。

このマンションの良さは、駅徒歩7分と、大型ショッピングセンター徒歩3分の生活に便利な立地、コロナ禍による生活面を支えるような共用施設に力を入れた大規模マンションであることです。深川、湾岸、城東エリアと大きく3つに分けられる江東区において（江東区HP参照）、亀戸、西大島、南砂の縦ラインは、生活がしやすく子育てファミリーには特に人気のエリアです。大型商業施設近接と大規模マンション、更に駅徒歩7分とくれば、かなり魅力があり、人気が出そうです。

デメリットは住環境。マンションの立地は、トラック、バスが往来する「明治通り」が走っていて、大通りへ抜けてくる道も含め、喧噪が大きいポイントから少し入った所。敷地は北側しか抜けず、南北に細長くハンデがあります。東、南、西側ともにマンションに囲まれているので、西向きの住戸前は、前建てまで50m近く離隔があるものの、日当たりや眺望など住環境を求めるマンションではありません。

坪単価300～310万円程度（70㎡で6,300～6,600万円前後）だと、江東区の人気エリア、駅徒歩7分としては、若い一次取得者層も検討しやすく買い手が早いだろうなと思いました。もう少し高くなるでしょうか・・・。

駅近で大規模新築マンションは希少なので、お勧め物件になりそうですね。間もなくモデルルームが開きますので、早めに検討したいマンションです。

駅徒歩6分の交通、生活利便性と比較的抑えられた価格がバランス良いマンションだと思います。

「平井小学校」が徒歩1分であるのもファミリー層にとってはメリット。周辺、旧中川や荒川など自然豊かな環境の中で子育てができるのも、平井エリアの良さになります。


主なデメリットは2点

1点目「ゆりの木橋通り」沿いに位置すること。「蔵前橋通り」との交差点「平井大橋西詰」に近く、時間帯によっては騒音や車の隊列が煩わしいポイントです。徒歩経路で蔵前橋通りを渡るのもマイナスポイント。
2点目は、バルコニー前面、少し離隔はありますが10階建てのマンションがあり、抜け切れない環境にあること（Ｃタイプが少し被るでしょうか。モデルルームで要確認）。

第1期価格です。

Ａタイプ、70.72㎡
4階、6,098万円（＠285万円）
8階、6,398万円（＠299万円）
11階、6,598万円（＠308万円）

Ｂタイプ、62.92㎡
（3階はB1タイプ）
3階、4,998万円（＠263万円）
6階、5,398万円（＠284万円）
9階、5,598万円（＠294万円）

Ｃタイプ、69.68㎡
5階、5,798万円（＠275万円）
7階、5,898万円（＠280万円）
10階、6,148万円（＠295万円）

総武線駅徒歩6分で、グロスで6,000万円、坪単価300万円以内は、沿線上昇基調な中、良心的な設定だと思いました。徒歩4分、完売まで早かった「サンクレイドル平井Ⅱ」より若干上がった程度。当マンションの方が、外観デザインもしっかりしています。

ぜひ、Ｃタイプのモデルルームを見て欲しいと思います。サンクレイドルならではのワイドスパン、69㎡にして13畳のワイドリビングと収納力は一見の価値ありです！

ファミリータイプでは、駅近に新築も良質な築浅中古も少ないですから、近隣で探している人は早めに検討した方が良いと思います。

北口再開発の野村タワマンはもちろんですが、10分前後の住友の大規模でも、当マンションより盛ってくるのではと予想しています。

このマンションの良さは、全長3.2kmにも及ぶ「一之江境川親水公園」など周辺環境に恵まれた低層の住宅地の中で、日当たりを確保できる南向き中心のプランであることです。西向き、東向きも、各フロア1戸～2戸の設定がありますが、80％以上が南向きプランに充てられます。

「エリアに明るく、新築希望で、永住前提のファミリー層向け」ですね。

沿線の中では、マンションが林立し、新築、中古ともに競合激しいエリア（駅）です。

新築では、駅徒歩9分「パークホームズ船堀」、同9分の「ソルフィエスタ船堀」、7分の「グローリオ レジデンス船堀」、11分の「センチュリー船堀」など競合が激しく、決して売れ行きが早いマンションばかりではありません。中古も10分以内に売出しが多く、駅遠5分以内でも有力な物件が常に売り出されている事も理解したうえで気にいれば、エリアで実績が多くしっかりした「エクセレントシティ」ブランドで、価格も高すぎず検討しやすく、悪くないマンションです。

私なら以下の視点から選びます。

・南向き中心のプラン
・駅徒歩10分ほど歩く立地
・ハザードマップ
・周辺築10年マンションの成約状況
（中古になったときに最低限のリセールを確保したい）

南向きの3階以上、グロス価格で5,500万円前後（以下）に抑えたいと思いました。

南向き
Ａタイプ、74.75㎡（角住戸）
2階、5,700万円台

Ｃタイプ、65.55㎡
5階、5,300万円台

Ｄ2タイプ、68.42㎡
4階、5,500万円台

Ｅタイプ、71.3㎡
2階、5,400万円台

Ｇタイプ、75.85㎡（角住戸）
3階、5,900万円台

間取りで選ぶなら中住戸ですがＤ２かＥタイプ、価格重視なら居住性は劣りますがＣタイプが良さそうです。もちろん予算が許すのであれば角住戸を選んで明るく住む選択肢もあります。

デメリットから言えば、シンプルに駅徒歩14分と環七通り沿いの騒音です。

ただし、総合レクリエーション公園、葛西臨海公園、アリオ葛西などに囲まれ明るく楽しい立地。子育てしやすく住みやすいロケーションです。ディズニーランドも自転車で行ける距離です。

このマンションの主な良さは2点。

小規模ならでは角住戸が68％と高いこと（すなわち明るく風通しが良い室内、更に玄関前にポーチ付き！）。

それと、設備・仕様が充実していることです。

「ルーバー面格子」に、「トイレ手洗い器」の設置、ＬＤと洋室の間仕切りを天井までの「ハイトールウォールドア」にして室内の開放感を持たせ、バルコニー側の窓を「二重サッシ」、共用廊下側を「Low-E複層ガラス」にすることで、断熱効果・結露軽減・防音効果が期待できます。バルコニーには今時珍しく「スロップシンク」があり！、隣住戸との敷居板もしっかりトールサイズです。

セキュリティも、風除室でのロック解除のあと、非接触によるエレベータ呼び出しの認証を行うダブルオートロックシステムが採用され安心です。

造りや設備はしっかりしているマンションなので、駅距離があっても、新築を経済的な価格で検討したい人向けだと思います。

全戸東向き

Ａタイプ（角住戸）、56.9㎡、3LDK
6階、4,250万円（＠246万円）

Ｂタイプ、68.06㎡、3LDK
3階、4,790万円（＠232万円）

＠＝坪単価

「将来大きく変わる街、小岩駅徒歩1分に建つタワーマンション」
これこそ大きな特徴であり、またとない価値ある住まいとなります。

「JR小岩駅周辺地区まちづくり基本構想」では、主に北口と南口において、期にわかれた大規模再開発が進んでいますが、東京23区の東地区でも、様相が大きく変容する大規模再開発エリア、街として注目されています。

将来に目を向けた時、街の変わり目に、この駅徒歩1分のタワーマンションを購入できるメリットは大きいはずです。

上記地区開発のうち、駅南口「南小岩六丁目地区」再開発は、9万㎡にも渡る複合施設「ＦＩＲＳＴＡ（ファスタ）小岩」として整備され、更に「Ⅰ街区～Ⅲ街区」に分かれます。

駅に最も近い「Ⅰ街区」には、10階建ての商業施設「ＦＩＲＳＴＡ　Ⅰ」

「Ⅱ街区」には、22階建て233戸の「プラウドタワー小岩ファースト」

「Ⅲ街区」には、33階建て368戸のタワーマンションが建設予定です。


タワーとしては小規模で、共用施設も「ゲストルーム」「ライブラリーラウンジ」「コミュニティラウンジ（キッズルーム）」と多くありません。

住まいとしては、秋の気持ちよい夜長に窓を開けると、総武線の騒音と駅前の喧噪が気になります。

近隣に分譲されている新築マンションの単価が以下になります（およそです）。

「プラウドタワー亀戸クロス」（駅徒歩2分）
坪単価360万円
「シティテラス新小岩」（駅路歩3分）
同320万円
「プラウド瑞江」（駅徒歩1分）
同320万円

また、先行の「アルファグランデ小岩ファースト」（徒歩3分）の中古成約状況は、坪単価270～280万円ほどで推移しています。

以上を踏まえ、「プラウドタワー小岩ファースト」の平均坪単価を330～340万円前後（70㎡換算7,000万円前後）と予想しています。

第1期の価格を共有します。

Ａタイプ（72.32㎡）
2階、5,948万円
8階、6,898万円
14階、7,598万円

Ｂタイプ（69.78㎡）
8階、6,298万円
14階、6,878万円

Ｃタイプ（69.88㎡）
8階、6,308万円
14階、6,888万円

Ｄタイプ（73.88㎡）
8階、6,868万円
14階、7,398万円

Ｅタイプ（70.60㎡）
2階、5,848万円
8階、6,558万円
14階、7,088万円

Ｆタイプ（69.05㎡）
2階、5,648万円
8階、6,298万円
14階、6,818万円

Ｇタイプ（74.70㎡）
2階、6,198万円
8階、6,998万円
14階、7,898万円

Ｋタイプ（92.70㎡）
15階、9,678万円

Ｌタイプ（107.27㎡）
15階、11,398万円


第1期の平均坪単価は、317万円でした。

月々のランニングコストは以下です。重ためですね。

（70.60㎡住戸）
管理費が、20,500円
初年度修繕積立金が、10,100円
enecoQシステム利用料金が、1,804円
合計32,404円

第一期の主な間取りと予定価格を共有します。

■西向き

Dタイプ、69.13㎡
1階、5,300万円台
3階、5,600万円台
4階、5,800万円台

Ｂタイプ、68.77㎡
1階、5,400万円台
3階、5,700万円台
4階、5,900万円台


■南向き

F1タイプ、70.63㎡
1階、6,200万円台
3階、6,600万円台


■東向き

Jタイプ、68.73㎡
3階、5,600万円台
4階、5,800万円台


Lタイプ、69.75㎡
1階、5,300万円台
3階、5,700万円台
4階、5,900万円台

Mタイプ、74.74㎡
3階、6,600万円台


平均坪単価は、約280万円でした。

月々のランニングコストは、68.77㎡住戸で29,651円と重ためですが、こんなものでしょう。

間取りについては、窓が無い部屋があるなど、決して恵まれてはいませんが、それを補うための設備や仕様、セレクトプランなど、居住者目線でしっかりと考えられている姿勢にとても好感が持てました。

都営新宿線を更に下り、江戸川区に入った「船堀」でも、駅徒歩9分の「パークホームズ船堀」や、10分の「エクセレントシティ船堀Ⅴ」が坪単価270～280万円ですから、江東区アドレス、駅徒歩7分、ファミリータイプの3LDKが、ほぼ同単価の5,000万円台で購入できるので、申し込みが殺到する気がします。区内では駅に近いファミリータイプの分譲が少ないですしね。

駅距離も近く、子育てや生活環境にも恵まれた江東区アドレス、造りもしっかりした低層のレジデンスで、価格も検討しやすい、バランスがとれた新築マンションです。

これから子育てをする若年夫婦の一次取得者層にとっては、特にお勧めですよ！

このマンションの良さは、一之江の閑静な住宅地の中で、3方を接道した明るいポジションに位置することです。南側が幅員広めの道路に接道していることも開けていて開放感があります。周辺、古川親水公園や一之江境川親水公園、新川など自然豊かで、低層の住宅地が連なる景観は、東京の東エリアでも江戸川区ならではの魅力です。小学校も徒歩4分と近く、子育て環境にも恵まれています。スーパーなど生活利便施設も徒歩10分以内に複数あり、不便ではありません。

70㎡、75㎡クラスの規模でも4LDKの間取りが用意されていますので、4,000万円台から選べる価格帯と、管理費も78㎡住戸で8,460円と家計に優しい事も踏まえ、界隈の土地勘に明るく、家族たくさんで永住目的で生活を築いていくファミリー層にとっては検討しやすいマンションだと思います。

ただし、周囲を駐車場や会社に囲まれているので、将来的に環境の変化があるかもしれないことは認識しておくべきです。モデルルームでも良く確認したい点になります。それと大きなデメリットである駅徒歩14分の立地についても、ライフスタイルを踏まえた上で家族でしっかり検討しましょう。

駅から距離があるポジションである事と、南側が幅員広めの片側1車線道路なので、私なら開放的で日当たりが良い南向き住戸を選びたいですね。


南向き住戸
2階、70.25㎡、4,698万円（＠231万円）
5階、78.51㎡、5,798万円（＠243万円）
（屋上ルーフテラス付き住戸）

西向き住戸
1階、65.1㎡、3,798万円（＠192万円）

東向き住戸
2階、75.33㎡、4,498万円（＠197万円）

＠＝坪単価

参考に、周辺で成約が確認された中古マンションです。

ウィルローズ一之江
一之江駅徒歩14分
竣工2013年
1階、72.7㎡
3,200万円（坪単価145万円前後）

駅徒歩14分ですから、築7年でこんなものかと思ってしまうかもしれませんが、他に、築15年～20年の駅徒歩15分前後の中古マンションは、坪単価135万円（70㎡価格2,850万円）付近で取引されています。これは、築20年建っても資産として3,000万円近くを維持できることを意味しています。

とはいえ、このマンションに限らず駅から遠いマンションは、しっかり永住する前提での購入をお勧めします。

業界に明るくない人からすれば無名のマンションブランドで、駅徒歩12分とハンデがある立地ですが、似たような境遇にある分譲マンションの中では、このような物件から選びたいです。

特に実際の外観を見て、更に中層階以上の部屋を見せてもらえば、印象は変わると思います。

・中川公園が近く明るい立地
・しっかり造り込まれ、洗練された存在感あるファサードデザイン
・広めのエントランスホールにキッズルーム
・開けた環境の中での日当たり、眺望が申し分ない全戸南西向き
・手に入りやすい4,000万円前後からの価格帯

エントランスデザイン、建物デザインが格好良く、共用廊下側の玄関周りがしっかりタイルで施されるなど、上質な造りです。

主立った共用部分では、広めのエントランスホールにキッズルームがあります。中小規模のマンションでありながら、少しでもサードプレイスがある事は良いですね。雨の日や、ママ友との交流など子育てに本当に役立つ共用空間になります。

設備や仕様については特筆すべき所はありませんが、最新の水回りやセキュリティなど必要最低限は揃っていますので、一次取得者層からすれば気にすることはありません。キッチンにカップボード標準装備は一般的な分譲マンションには珍しく嬉しいポイント。

決して、立地が悪く無名ブランドで「安かろう悪かろう」のマンションではありません。マンション名や駅徒歩で判断せず、実際にモデルルームを訪問してみることをお薦めします。私なら、4千万円前半でスカイツリービューが見られる中層階以上を検討します。

駅徒歩12分のハンデもあるため、売れ行きが良いマンションとはいえないので、本気で欲しければ値引きも交渉してみましょう。

施工は長谷工コーポレーションで安心です。ファミリーで明るく永住するための住まいとして選ぶ価値はあるマンションだと思っています。

全戸南西向き

Ａタイプ、72.59㎡
4階、4,448万円
7階、4,648万円

Ｃタイプ、71.4㎡
14階、4,648万円

Ｄタイプ、68.14㎡
4階、3,968万円
8階、4,148万円
11階、4,298万円

Ｆタイプ、76.56㎡、4LDK
2階、4,728万円
5階、4,818万円
9階、4,998万円
13階、5,298万円

都心（隣接）立地のＪＲや私鉄、地下鉄沿線の立地のマンションと比較して、価格重視で一次取得の若年ファミリー層が単純に検討するには熟慮したいマンションですね。

徒歩圏内としては、「お台場」駅徒歩8分であるものの、何度も信号待ちをする少し不便な徒歩経路。「ゆりかもめ」を利用して通勤するのであれば、「新橋」か「汐留」あたりにピンポイントで通う位の人でないと中々・・。

ファミリータイプの3LDKを選ぶのであれば、台場エリアでの住人のライフスタイルをよく考えた上で検討すべきだと思います。有明、台場は大型商業施設がたくさんあって、楽しいエリアですが。

車で自由に通勤できる自営業の人や、自宅で仕事をしているようなフリーランス、富裕層のセカンドハウスとしてしっくりくるでしょうか。しっかり金額を出して抜群の眺望を楽しめる高層階を選びたいですよね。

それでも、2021年のマンション相場から考えると、低層階ながら、6千万円台（坪単価300万円前半）は、江東区湾岸エリアで新築のタワーマンションとしては、かなり安いと思ってしまいます。

新築ですから、それだけで検討する価値は十分にあります。上記のような理屈抜きで気にいれば選べば良いと思います！湾岸エリア、江東区の深川エリアなど、他に適度な新築中々ありませんから。


西向き

Ａタイプ
55㎡、2LDK
5階、5,298万円（＠318万円）
16階、6,298万円（＠377万円）

南向き

Ｂタイプ（角住戸）
71.69㎡、3LDK
9階、6,998万円（＠322万円）
14階、7,298万円（＠336万円）

東向き

Ｆタイプ
69.98㎡、3LDK
8階、6,598万円（＠311万円）

Ｇタイプ（角住戸）
72.27㎡、3LDK
6階、6,798万円（＠310万円）
20階、7,698万円（＠351万円）

北向き（角住戸）

Ｊタイプ、73.53㎡
11階、7,098万円（＠318万円）
27階、8,728万円（＠391万円）

このマンションの大きな良さは、南向きの日当たり、5階以上は眺望も抜ける恵まれた住環境にある事と、ワイドスパンを採用した戸建ライクな素晴らしい間取り、居住性が高い住戸仕様にあります。

あまり知られていないマンションブランドですが、居住者視点での造り込みがされています。

例えば、ほとんどのマンションの住戸境が、低いタイプの隔て板が主流になる中、このマンションは、コンクリ－トを採用しているので、住まいの重厚感を出しプライバシー性にも優れています。

どの住戸もワイドスパン（住戸幅が広い）で効率がよく開放的な室内空間を実現し、LDだけでなく洋室もアウトポールで正方形に近く使いやすい室内空間の形状となっています。A、E、Fの角住戸プランは、コーナーバルコニーを採用するなど、非常に魅力的な間取り設定です。

ぜひ棟内モデルルームを見て、日当たり、眺望の良さと、一般的にはお目にかかれないワイドスパンの開放的な間取りを体感して欲しいです。

一方で気になる点は、ハザードマップと住環境の将来性です。

葛飾区のハザードマップを見ると一目ですが、荒川が氾濫した時には、色では赤に近い2番目に危険なエリアとなっています。すなわち氾濫した際は2階の高さまで浸水する危険性が指摘されています。以上を踏まえ、このマンションを選ぶ時は3､4階以上を選びたいです。

次に、マンション南側に存在する会社と3階建てのアパートの存在です。将来的に一斉に無くなり高い建物がたってしまう可能性は低いと思いますが、それも踏まえ、予算が許すのであれば更に高層階を選んでおきたいです。会社とアパートが高い建物に変わらなければ、その先は低層の住宅地で、高さ制限がある第2種高度地区に指定されているため、住環境が潰されることは無さそうです。

今までは相対的に住宅価格が低かった葛飾区ですが、金町、立石などの再開発も相次いでおり、エリアの魅力、相場も徐々に上昇しています。そのような中でも、現状では、都内、3LDKファミリータイプのマンションで、駅徒歩10分以内では、求めやすい価格だと思います。

南西向き

Ａタイプ（南西角）70.03㎡、3LDK
4階、4,899万円（＠230万円）

Ｂタイプ、68.12㎡、3LDK
3階、4,599万円（＠222万円）

E1タイプ（南東角）70.01㎡、3LDK
7階、4,899万円（＠230万円）
9階、4,999万円（＠235万円）

竣工して1年が経ちます。駅距離があるマンションなので販売は苦戦しているようですが、コロナ禍の時代性を踏まえる中でも、たくさんの良さを再認識できるマンションです。


・第1回都市景観大賞を受賞した豊かな自然の「清新町」アドレス

・小中学校共に徒歩3分など子育て環境の良さ

・大規模ランドスケープに充実した共用施設

・余裕ある住戸プランで求めやすい価格

・設備の良さ

・江東5区において、ハザード上安心な「清新町」


最大の良さ、特徴は、大規模マンションである事です。キッズコーナー、スタディルーム、カフェスペースなど充実した共用施設や、自走式駐車場に植栽溢れる敷地デザインなど、居住者にとって将来まで大きなメリット、住まう誇りになるでしょう。ディスポーザー、バルコニーのスロップシンク、可動式ルーバー格子など、住戸設備も充実しています。マンションの専有面積が絞られている時代において、73～76㎡規模の3LDKや4LDKも用意され、都心近接にいながら、豊かな自然環境の中、ファミリーでゆったり暮らすことができるマンションです。

東向きと南向きで坪単価に差がありますが、東向きはバルコニー前面に団地があり、眺望、採光ともに制限されてしまう住戸が多いため、駅から距離もある環境重視型のマンションですから、日当たりを確保できる南向き住戸から選びたいですね。


たくさんの良さと引き換えに、1つの大きなデメリットは西葛西駅徒歩14分の夜間は寂しい立地です。


東向き

Ｉ1タイプ、63.47㎡、2LDK
4階、4,778万円（＠248万円）

Ｉ2タイプ、63.47㎡、2LDK
6階、4,858万円（＠252万円）

H4タイプ、70.63㎡、3LDK
7階、5,198万円（＠242万円）

J1タイプ、70.63㎡、3LDK
4階、5,068万円（＠236万円）
6階、5,148万円（＠240万円）

Lタイプ、80.96㎡、4LDK
6階、5,998万円（＠244万円）


南向き

B1gタイプ、76.04㎡、3LDK
1階、5,918万円（＠256万円）

B2タイプ、76.04㎡、3LDK
4階、6,038万円（＠261万円）

B2wタイプ、76.04㎡、3LDK
11階、6,998万円（＠303万円）

D2タイプ、73.04㎡、3LDK
2階、5,768万円（＠260万円）

Fタイプ、65.93㎡、3LDK
8階、5,478万円（＠274万円）

Gタイプ、82.43㎡、4LDK
3階、6,758万円（＠270万円）

4タイプの間取りと主な予定価格です。

全戸南西向き

Ａ1タイプ、64.26㎡、3LDK
2階、5,200万円台
3階、5,400万円台
7階、5,800万円台
14階、6,100万円台

Ａ2タイプ、64.26㎡、3LDK
2階、5,000万円台
3階、5,200万円台
7階、5,500万円台
14階、5,800万円台

Ｂタイプ、81.50㎡、4LDK
4階、7,000万円台

Ｃタイプ、64.55㎡、3LDK
10階、5,900万円台

他、1戸Crタイプもあり。

平均坪単価は300万円前後でした。

23区の駅徒歩2分、ファミリータイプの新築が5,000万円前半から手に入ります。エリアの中で検討している若年層にとっては少し高めかもしれませんが、江東5区の他新築の価格を見たときには、良心的な値付けだと思います。

現在開催されている「プロジェクト発表会」では、室内の設備などを見ることができませんでしたが、今後は、4月下旬からモデルルーム案内会に入り、6月上旬より第1期1次の登録が開始されます。

駅徒歩2分にありながら、住環境も悪くなく、居住性が高いイニシアの効率的な間取りでこの価格は価値があります。東京イーストエリアで、オススメのマンションです！

第二期一次の主な間取りと価格です。

1Kと1LDKが販売されています。

25En（25.05㎡）1K

11階、4,000
13階、4,020
14階、4,030
17階、4,050
18階、4,060
19階、4,070
20階、4,080


81Ane（81.42㎡)2LDK、3LDK

9階、10,180
10階、10,560
11階、10,720
12階、10,820
13階、10,890
14階、10,930
15階、10,960
16階、11,000
17階、11,030
18階、11,060
21階、11,170


35Be（35.31㎡）1LDK

9階、4,920
13階、4,970
16階、4,990
17階、5,010
19階、5,040


57Ae（57.10㎡）2LDK

27階 7,260
28階 7,280
29階 7,310
30階 7,360
31階 7,410
32階 7,440
33階 7,470
34階 7,490
35階 7,510
36階 7,530
37階 7,550
38階 7,570
39階 7,590
41階 7,630


69Ce（69.66㎡）3LDK

27階 8,920
28階 8,960
29階 9,050
30階 9,180
31階 9,260
32階 9,350
33階 9,390
34階 9,430
35階 9,470
36階 9,510
37階 9,550
38階 9,580
39階 9,610
41階 9,660

（単位；万円）

すでに、2～3倍の申し込みになっている住戸がありました。4月下旬までの申し込みなので、調整されても相当数の住戸で数倍の抽選まで行きそうですね。

地権者住戸を含めて、この販売期を終えると「ミッド」棟は完売が近づいてきますが、残り数十戸を残して、いったん「サウス」の販売に移るとのこと。サウスは駅直結ではありませんが、価格はどうなるでしょうか。

駅徒歩6分の立地の良さが光ります。「奥戸街道」沿いは、決して静かな環境ではありませんが、駅周辺の商店街の並びから続く寂しくなく明るい場所です。マンションの南側を低層の住宅地に向けるため、基本的には、日当たり、眺望共に良好な住環境になるでしょう。バルコニー側が街道の逆側なので、騒音もひどくは無いはずです。

駅前に計画されているタワーマンションが、噂では坪単価320とも330万円とも聞きます。330万円なら70㎡住戸で7,000万円です！

まだ広域から注目を集められるか未知数の中で、そこまで出せる人は、早い段階では多くないかもしれません。ですから、将来が楽しみな「再開発エリア」駅地歩6分のこのマンションは狙い目だと思います。街の人気が出る前で、高すぎる値付けは難しそうだからです。

直近の築浅マンションでは、以下のような成約が確認できました。

アーデル立石ワンズプレイス
京成立石駅徒歩6分
2017年築
南、2階、75.05㎡、4,850万円前後（坪単価215万円）

上記を踏まえて、70㎡住戸が5,500万円くらいなら検討しやすいでしょうか。

価格次第ですが、狙い目のマンションだと思っています！楽しみです。

このマンションの良さは、自然溢れる周辺環境の中、閑静で明るい住宅地に建つことです。全住戸南向き、前面開放立地につき、眺望、日当たり共に抜群な住環境です！

マンション前面が駐車場を挟んで低層の住宅地が連なる立地は、日当たりは1階から十分、眺望も3階以上から相当先まで見渡せるような抜け感が期待できる、贅沢なロケーションになります。

バルコニーパネルは、2階からクリアガラスを採用し、住環境を更に引き立たせてくれる仕様になっています。ベンチが用意される植栽豊かな敷地も素敵な空間に仕上がっていました。奥行きがあるエントランスデザインに、「ＰＡＲＫＨＯＭＥＳ船堀」の館名板も雰囲気があります。

まもなく、棟内モデルルームへ移行するようです。B3タイプ、7階、68.16㎡住戸の売出しの案内が来ていました。5千万円中盤～くらいでしょうか。

棟内モデルルームで、室内の明るさ、日当たり、眺望を体感してみたいですね！

「プレミスト金町」の良さは、小型1LDK～2LDK中心のマンションとしては、ランドスケープデザイン、共用サービス、住戸内設備が一般的なファミリータイプのマンションと同様か、それ以上に充実している事です。

モデルルームは、Jタイプ、63.48㎡。3LDK設定ですが、2LDKに変更しています。単身者やDINKS層が見れば、この広さであれば十分ですし、設備の良さにテンションが上がるでしょう。

主な間取りと予定価格です。

Ａタイプ、35.33㎡、1LDK、
2階、2,800万円台

Bタイプ、75.47㎡、3LDK
2階、5,200万円台
7階、5,600万円台
10階、5,800万円台

Ｃタイプ、49.21㎡、2LDK
7階、3,800万円台

Ｈタイプ、75.03㎡、3LDK
6階、5,600万円台

Ｉタイプ、47.66㎡、2LDK
4階、3,700万円台

Ｌタイプ、55.64㎡、2LDK
1階、3,800万円台
4階、4,100万円台

Ｑタイプ、48.16㎡、2LDK
1階、3,200万円台
3階、3,500万円台

Wrタイプ、70.37㎡、3LDK
7階、5,600万円台

平均坪単価は260万円前後でした。

住宅ローン控除の対象面積も40㎡に変更されているので、こちらも検討材料としてはプラスになります（モデルルームで要確認）。

ファミリータイプが多いエリア内では差別化されていて、単身、DINKS層をメインターゲットとしていますが、規模感があるランドスケープに共用施設、水回り中心に充実した設備仕様などを踏まえ、女性でも積極的に選べると思いました。

都心部のマンションが高騰する中、競合は台東区や荒川区、もしくは沿線の快速停車駅、松戸や柏などのコンパクトマンションになるでしょうか。

街が大きく変わろうとしている今だからこそ、これまでの金町の支持層だけでなく、少し広域から新たなターゲット層を取り込むべく、コンセプトを絞って、しっかり造り込んだ分譲マンションだと思いました。

このマンションの良さは、主に4つあります。

西大島駅徒歩7分、大型商業施設「アリオ北砂」徒歩3分の好立地、楽しく便利に世活を送れるポジションである事。

ワークラウンジ、キッズルーム、無人コンビニなど、充実した共用施設がある大規模ランドスケープデザインである事。

ほぼ全ての間取りで、共用廊下側の洋室まで完全アウトポールにしている間取りの良さ。

江東区周辺エリアの新築、中古マンションが高騰している中、ファミリータイプ70㎡の新築を5,000万円台から購入できる価格の訴求面。

以上の4点です。

デメリットは、西向き、北向き中心の住環境です。西向き住戸も数十メートル前にマンションが立っているため、日当たりは限られそうです。

特に、モデルルームでもしっかり伝えていただきましたが、敷地西側にある民間の駐車場に、将来的にビルやマンションが建つリスクがあります。



主な間取りと予定価格です。

北向き

Ａタイプ、80.21㎡、3LDK
8階、7,200万円台

Bタイプ、70.08㎡、3LDK
8階、6,100万円台

Ｃタイプ、58.07㎡、2LDK
8階、5,000万円台


西向き

Ｆタイプ、62.37㎡、3LDK
8階、5,300万円台

Ｉタイプ、72.76㎡、3LDK
8階、5,900万円台

Ｌタイプ、60.18㎡、2LDK
8階、5,100万円台


南砂町の駅遠の新築マンションが坪単価300万円近く（70㎡6,000万円以上）、住吉の中古マンションが坪単価350万円（70㎡7,500万円前後）で動いている中で、この立地の新築が、中層階で、坪単価270万円（70㎡6,000万円前後）の価格にはびっくりしましたが、住環境のハンデを盛り込んだ価格なのでしょう。

商業施設に近い大規模マンションはファミリー向けですが、一方で、日当たりよく明るく静かな環境で子育てしたい家族には向いていない住戸設定が多いので、これから子育てする世帯は、家族内で住まいへの優先順位をしっかり踏まえて検討したいです。

いずれにしても、ファミリータイプの新築が少なく高騰しきってしまっている都心隣接エリア、江東区駅徒歩7分で、初めて検討する若年ファミリー層にとって、この価格は魅力的です。

私みたいな買い替え層にとっても、このランドスケープデザイン、立地と価格は非常に魅力に映っています。角住戸や最上階から積極的に検討したいと思いました。

まもなく竣工を迎えます。

マンション名の「青砥」駅は徒歩14分ですが、お花茶屋も徒歩9分で利用できます。

東向きと南向き住戸で外観デザインが全く異なる面白いマンションです。東向きは白亜の重厚感、南向きはブルーのクリアガラスを基調とした洗練されたデザイン。

当マンション最大の特徴、魅力は間取りです。一般的にはデベロッパーにとって非効率となるワイドスパン住戸を採用し、室内の開放感、採光の取り込み、効率的な家具の配置など良いことばかりの居住性が高い空間仕様となっています。その空間を体感するには、間もなく移行しそうな棟内モデルルームに行くか、おとなり「ソルフィエスタ堀切菖蒲園」棟内モデルルーム見学をオススメします。

デメリットは、なんといっても水戸街道「白鳥」交差点の喧噪でしょう。これはもう現地を見ればすぐわかることです。検討する人はご自身の住まいの価値観で判断しましょう。ただし、「T-3」サッシなど騒音対策は練られています。

「ソルフィエスタ堀切菖蒲園」も、南向きの日当たりに静かな環境にたつ魅力あるマンションですよ。


南向き
Ａ１タイプ、75.56㎡、角住戸
2階、4,490万円

Ｂタイプ、73.37㎡
3階、4,899万円
4階、4,949万円
5階、4,999万円

東向き
Ｄタイプ、70.51㎡
5階、4,799万円
6階、4,849万円
9階、4,999万円

4月24日より事前案内会が始まっていますね。

直近では、亀戸、堀切菖蒲園、青砥など、東京イーストエリア中心に誠実なマンション作りをしているブランドです。

船堀は、昨年、江戸川区役所の詳細がリリースし始めたことなどから中古価格も上昇傾向で、今後も楽しみな街です。

このマンションの主な特徴・良さは以下の3点です。

1，船堀駅から「船堀グリーンロード」を一直線、フラットな道のりの徒歩9分の立地。

2，全戸南東向きで、バルコニー前面が抜けた、日当たり、眺望ともに優れた住環境

3、角住戸率の高さと、全戸ワイドスパン住戸による、効率的で開放感ある住空間の良さ

特にワイドスパンの間取りは、『ソルフィエスタブランド』の特徴で、ほとんどの居室が柱の出っ張りなどが無く正方形に近い空間。家具の配置のしやすさや室内の開放感に一役買ってくれます。しっかり採光が取れた部屋も多く、明るく暮らすことができます。大規模マンションの一般的な「田の字型」間取りで、共用廊下側の部屋の暗さなどと比べると一線を画す仕様となっていて、小規模マンションを積極的に検討できる特徴です。

1つ心配な点は、バルコニー前面の「関東自動車交通」株式会社の存在です。この会社の大きな駐車場のおかげで、抜けた環境になっていて住環境が良いのですが、未来永劫この地に留まってくれるかは現状ではわかりません。昭和25年創業から営業されている伝統ある会社なので、この先も末永く営業してくれると良いですね。

それと、敏感な方は、タクシーの早朝や深夜の入出庫による人や車の気配、エンジン音などは、少し気になるかもしれません。

価格ですが、船堀駅徒歩9分の新築、近隣の趨勢では平均坪単価270万円（70㎡5,700万円前後）ほどです。前面の会社の駐車場の存在などを踏まえると、個人的にはもう少し安いと検討しやすいかなと考えます。

第2期の予定価格ですが、かなり値上がしそう。

正式にはまだ決定していませんが、以下は目安です。

FLタイプ、5階、73.83㎡、7,000万円前半

Ｅタイプ、8階、66.79㎡、6,000万円台半ば

第1期の予定価格は、FRタイプの7階、73.83㎡住戸が6,300万円台で、平均坪単価295万円前後でしたから、坪単価で30万円前後、グロスで1,000万円近くの値上げ！

あくまで予定価格なので、正式価格発表は5月下旬です。

ご意見が多かったせいか、管理費、修繕積立金ともに、全体部分と住宅部分を分けた提示がされていますね。

例えば、73.83㎡住戸では以下です。

住宅管理費、14,580円
全体管理費、5,160円
管理費合計、19,740円
インターネット接続費979円

住宅修繕積立金、8,430円
全体修繕積立金、1,570円
修繕積立金計、10,000円

建物全体は、13階ほとんど枠組みが出来上がってきました。来年の商業施設開業も楽しみですね♪

シティタワーズ東京ベイの友人宅にお邪魔してきました。

周辺の「ブリリア3兄弟」や「パークタワー東雲」「ベイズ」「スカイズ」などと比べると共用施設は少なくシンプルです。

パーティルームはかなり豪華で、私みたいな庶民にとっては落ち着きませんが、相当広く、北向きの高層階にあるので、都心、東京タワーの夜景を見ながら大勢でワイワイ会合を楽しむことができました♪

ラウンジでは、個別ワークされている人が多かったですね。



2021年5月現在の主な価格です。

◆ウエストタワー

＜北向き＞
I-45E1-1タイプ、43.38㎡
18階、5,800万円

＜南向き＞
I-70I-1タイプ、71.16㎡
21階、9,900万円
I-80M-1タイプ、80.99㎡
18階、11,100万円


◆セントラルタワー

＜北向き＞
Ⅱ-45P2-1タイプ、43.2㎡
7階、5,500万円
Ⅱ-80T1-1タイプ、79.88㎡
9階、9,100万円

＜南向き＞
Ⅱ-55R6-1タイプ、54.24㎡
6階、7,100万円


◆イーストタワー

＜北向き＞
Ⅲ-45H-1タイプ、43.18㎡
26階、5,900万円
Ⅲ-75N-1タイプ、73.14㎡
29階、10,200万円

＜南向き＞
Ⅲ-70K2-1タイプ、70.25㎡
9,500万円


2年前にモデルルーム訪問した時より、55㎡2LDK住戸で1,500万円、70㎡3LDK住戸で2,000万円ほど上がっている印象です。

このマンションの南向きは、日当たりと日中の海側の眺望がメリットですが、なんといっても首都高速の騒音が大きなデメリット。それと夜は海側なので夜景は寂しそうですね。

一方、北向きは、日当たりが無いのがデメリットですが、騒音は若干軽減されますし、都心部を臨む夜景が綺麗ですね。ただ低層階だと、有明ガーデンと壁ドンで、少し抜けた中層階でも有明ガーデンに来店している人からの視線が気になる住戸もありますので、高層階が良いですね。

どちらを選ぶか迷うところです。

■このマンションの良さは大きく4点

①東西線 × 大手町直通11分 × 駅徒歩3分立地

東西に各路線を横串して、1回の乗り換えで都心各所へ移動できる東西線のメリットを、駅徒歩3分が更に引き立てくれます。

ドアツードアでも東京駅界隈まで20分程度。

3分に住む意味は、雨が降っていても、後先に予定が立て込んでいても「ちょっといってくる」とサンダルを引っかけてコンビニ感覚で「億劫にならずに軽い気持ちで電車に乗れる」事に他なりません。それこそ機動力の源泉になるもので、3分の魅力・大きな価値です。

「東西線 × 大手町直通11分 × 駅徒歩3分」は、都心部隣接で送る生活に、大きな価値となるでしょう。


②徒歩7分以内に2つの大型商業施設が集う生活環境

南砂町の駅前は、駅前体裁らしからぬ殺風景な景観ですが、現在、駅ホームの改良工事が進められており、近い将来、地上も整備されて少しは生活利便施設などが建ち並んで楽しい駅前になることを期待しています。

少し歩くと、「トピレックプラザ」「スナモ」の2つの大型商業施設があり、徒歩でも車でも人を集う街並みが南砂町の特徴。当マンションからも両施設へ徒歩7分以内で利用でき、楽しく便利に生活できる環境です。

「スタバ」も「ユニクロ」も「無印」も「トイザらス」も「ビックカメラ＆コジマ電気」も「カインズ」も「ラウンドワン」も、レストラン街、子供の習い事まで、徒歩圏内でひと通り何でも揃ってしまいます。強いて言えば「シネコン」がない事くらいでしょうか。

「南砂三丁目公園」が駅前に広がり、荒川河川敷や「夢の島」まで自転車に乗ればすぐに行ける距離にあるので、自然や公園も多く、生活しやすく子育てに適した環境になります。


③充実した大規模ランドスケープデザイン

商業施設が近い恵まれた環境に加え、大規模マンションの高い生活利便性があれば鬼に金棒で、便利に楽しく生活できる施設、サービスが揃っています。4つのガーデンに、コミュニティスペースや、ワークスペース、ウェルネススタジオ、キッズ＆ママコーナーなど5つの共用空間が用意されるようです。常に新しい企画を打ち出す「リビオ」ブランドの共用施設、サービスに、ワクワクします！


④南向き住戸設定が多い敷地形状

南側の開口部が広い敷地形状のため、南向き住戸が多くなるのも魅力の1つです。

敷地の東西南北に囲まれ感があっても、南向きの設定住戸が多く取れるばかりか、西向き、東向きのバルコニー前面の離隔を取って配棟できるメリットもあります。

太陽（日当たり）に対して開口部が広いため圧迫感や日陰になる時間も少ないでしょう。



■このマンションのデメリット

気になる点は、敷地の囲まれ感です。つまり採光、眺望に影響が出る住環境であること。

南向き棟、西向き棟、東向き棟ともに、バルコニーの先に前建ての存在があります。

南側にあるのは、8階建ての都営住宅ですが、更にその南側には、南砂町の鉄板マンション「グランエスタ」がそびえ立っていますので、高層階でも眺望は難しいです。


西側には、9階建てのマンション「ウェルフェアグリーン南砂」の存在があります。ただし7階部分に隣接しているので、8階より上は眺望も抜けてきそうです。


東側には、こちらもマンションで言えば7.8階くらいの倉庫が建っています。

ただし、東側、西側ともに配棟を見る限り比較的離隔が取れそうですし、南向きも低層階から日当たりは確保できそうなので、圧迫感は少ないでしょう。


もう一つ。東側、西側に離隔を取る、つまり、東棟、西棟を詰めると、それぞれの棟の被りから共用廊下側の部屋が日陰で暗くなる要素を孕みます。



■一般定期借地権付きマンション

一般的な話ですが、借地権付きマンションは、所有権の新築分譲より土地代相当分を安く購入できるメリットがあります。

しかも、この立地の良さで所有権ともなれば相当な価格が予想される中、少しでも多くの層に手が届くかもしれません。定期借地権で安いだけでなく、立地の良さと大規模マンションの人気の高さから、永住せず「残り何十年」の所でも売却しやすく、出口戦略もたてやすいのではないでしょうか。

一般定期借地権のため、例外なく2085年までに更地にして返却しなければならず、月々の地代負担などランニングコストが高くなるデメリットもあります。

以上です。

都心隣接の駅徒歩3分、大規模マンションは希少なので、早めに検討したいマンションになります。

サンリヤン南砂町、大きくは2つの良さがあります。

■静かな環境・リバーサイドの眺望

南砂町周辺のマンションは、永代橋通り、葛西橋通り、バス通り、地下鉄東西線の鉄橋に近く、喧噪がある環境に建つマンションも多いのですが、当マンションは、住宅地の中で明るく静かな環境に建ちます。静かな環境の中で、東向き住戸の中層階より上からは、昼夜問わず窓を開けて風を通しながらリバービューを楽しむライフスタイル♪対岸の西葛西方面まで数百メートルも遮る物が無い開放感は大きな価値です！

■全戸2面採光の角住戸・内廊下設計

1フロア4戸のみの設定で、全住戸2面採光の角住戸、内廊下設計は、小規模マンションのメリットになります。全住戸60㎡台の3LDK（一部2LDK＋S）ながら、開口部に向けた住戸幅が広いワイドスパンの間取りも、様々な住空間のメリットをもたらせてくれます。

・2面採光の明るい室内空間
・開口部に対してワイドな室内の開放感
・各居室の開口部が共用部に隣接しない事で、室内の採光とプライバシー性を確保
・バルコニーが隣住戸に隣接しないプライバシー性
・廊下面積を極小化した効率的な生活面積の確保

■価格

東向き
Ｃタイプ、66.14㎡、3LDK
5階、5,398万円
Ｄタイプ、67.92㎡、3LDK
3階、4,698万円

■このマンションの主なデメリット
駅徒歩15分の立地です。ここは初めてマンションを検討する人でもシンプルに見定める箇所ですから、それぞれの価値観、優先順位でよく相談・確認しましょう。

近い未来、買い替え前提でリセールなどを考えるより、居住性を優先して永住する方向けのマンションだと思います。


棟内モデルルームで、西向きのスカイツリービュー、東側のリバービューを体感したいですね。

最高の立地ですね！

・フラットな駅徒歩5分
・コンビニ、ドラグストア、スーパーなどが近い生活に便利な環境。
・無電柱化が進んでいる周辺綺麗な街並み
・南側がうるさすぎない幅員広めの道路、低層の住宅地に面し、開放感ある明るく日当たり良好な住環境。

価格次第ですが、立地だけで十分オススメで、間取りが良ければ言うこと無し、本当に良いマンションになると思います。

直近の分譲では、以下のような状況です。

プラウド瑞江（駅徒歩1分）
平均坪単価315万円（70㎡、6,700万円）

プレシス瑞江パークサイドコート（駅徒歩6分）
平均坪単価240万円（70㎡、5,100万円）

バウス瑞江（駅徒歩7分）
平均坪単価270万円（70㎡、5,700万円）

プレシス瑞江は、2年前の相場が一段安かった時でしたが、当時でも明らかに安くて早期完売していました。逆に、バウス瑞江は、若干苦戦していた印象を受けていました。

あくまで個人的な予想では、平均坪単価280円（70㎡、5,900万円）アップくらいでしょうか。

東京イーストエリアの中でも、都営新宿線の快適さ、今まで相対的に低かった相場も踏まえて中古相場も上がってきていますし、企画、間取り、外観など、これからわかってくると思いますが、楽しみなマンションですね！

「リビオシティ西葛西 親水公園」は、ファミリー向け永住型レジデンスです。

周辺環境の良さと、大規模ランドスケープによる充実した共用施設、住戸内の「モアトリエ」が特徴のマンション。


2つのサードプレイスにより、充実した楽しいマンションライフになりそう。

まず1つ目のサードプレイスは、充実した共用施設です。

エントランスに入ってすぐのラウンジは、落ち着いた大人の空間。ちょっとしたワーキングスペースが良いですね。

エントランス抜けて南棟には「コモンリビング」が設けられていて、暖炉スペース、パーティスペース、キッズコーナー、ママズコーナーと、それぞれの空間で楽しく過ごすことができそうです。

ポイントは、本を読んだり静かに過ごすラウンジと、お子さんがワイワイ遊んだりママがお話しするコモンリビングが分かれていることです。ここは良いなと思いました。


2つめのサードプレイスは、住戸内に採用される2畳前後の多目的スペース「モアトリエ」。

大型ウォークインクローゼットなど収納としても良いですし、小さいときの子供の勉強スペースとしても、趣味のスペースとしても使用することができそうですね。

「モラトリエ」は、間取りによって、ＬＤ隣接とＬＤの外から選べます。用途やお好みで選部と良いと思いますが、リモートワークには、リビングの外が良いでしょう。


住戸の外の共用施設、住戸内両方にサードプレイスを持てて、充実したマンション生活を送ることができます。

マンションの外に出れば、ファミリーで楽しく、スポーツ公園、親水公園や葛西臨海公園、アリオ葛西、自転車で旧中川をサイクリングしながら葛西臨海公園、ディズニーリゾートに遊びに行ったり楽しい生活が待っています！

デメリットは、清砂大橋通りを超える駅徒歩11分の立地と、周辺環境の良さの裏返しでもありますが、生活利便性の低さと夜間環境の寂しさです。

「駅徒歩4分の利便性」×「住環境の良さ」という立地が特徴のマンションです。

イトーヨーカ堂、東急ストアはじめ、5件ものスーパーが徒歩5分以内にある生活するには贅沢な環境です。

「駅徒歩5分以内では20年ぶりの住居系エリア」をコンセプトにした、マンション周辺の住環境の良さも際立ちます。駅までの歩道が整備され、「袋橋公園」の緑が近く、明るく落ち着いた場所です。駅を挟んで広大な「東綾瀬公園」も徒歩5分、改築中の新しい校舎「綾瀬小学校」が徒歩8分と、子育てするにも良好な環境となります。

具体的な配棟、間取りなどは出ていないのですが、南北に細長い敷地で、西側は開けているものの駐輪場になっているため、東向き中心の配棟になるのではないでしょうか。間取りは、40.46㎡の1LDKから用意されるようです。

気になる価格ですが、以下、現在分譲中の周辺マンション価格です（およそ平均です）。

メイツ東綾瀬
綾瀬駅徒歩9分、平均坪単価280万円（70㎡5,900万円）

ライオンズ綾瀬セントマークス
綾瀬駅徒歩9分、平均坪単価280万円（70㎡5,900万円）

クラッシィハウス亀有
亀有駅徒歩4分、平均坪単価320万円（70㎡6,800万円）

メイツ、ライオンズともに若干苦戦している印象で、クラッシィハウスも、一期の平均300万円の坪単価から強気の値上げをしてきました。

加えて、当マンションと条件が似ている中古マンションの相場です。

アトレ綾瀬（築2013年）
綾瀬駅徒歩4分、坪単価205万円（70㎡4,300万円）

パークホームズ綾瀬ステーションプレミア（築2012年）
綾瀬駅徒歩4分、坪単価250万円（70㎡5,300万円）

以上を踏まえて、「シティハウス綾瀬」の平均坪単価を320万円～330万円と予想してみました（70㎡6,800～7,000万円）。正直、近隣エリアにおけるマンションの販売市況が良いとは思えないので、1期は様子見でこんなものかなと予想してみました。

間取りやランドスケープデザインなど、詳細のリリースが楽しみです！

121戸の規模感と充実した共用施設、イニシアブランドの居住性の高さが特徴、良さのマンションです。

私が思ったデメリットは、「西向き住戸中心」であることと、京葉道路沿いの騒音です。

新小岩駅徒歩27分、船堀駅徒歩29分の駅遠立地ですが、これは誰でもわかることで、当然価格にも反映されてきますから、デメリットと言うよりは、それぞれが住まいの価値観、優先順位として検討材料にすればよいだけのことだと考えています。

全戸70㎡以上、ファミリータイプのマンションで、駅遠野立地は、基本的に永住型ですから、121戸の規模感が活きてきます。つまり、同世代が同時期に入居することで、家族が増えれ、マンション内の「お友達」「ママ友」ができ、助け合ったりできるコミュニティ醸成につながる事が大きなメリット。

時代を反映した共用施設も住人にとって嬉しいサードプレイスになります。「スタディルーム」「ラウンジ」「ランドリー」「テラス」が用意されます。また、「屋上ルーフテラス」も設置予定。更に「シェアサイクル」は、交通に不便な場所である事から重宝する共用サービスになります。

イニシアの間取りは、共用廊下側の部屋が使いやすいように柱型が浸食していなかったり、居住者視点のよく考えられた設計になっているため、家族が楽しく効率的に暮らせるマンションとなるはずです。

比較的求めやすい価格になるのも魅力でしょう。予定価格は、70.76㎡の3LDKで3,900万円台からとなっています。

私が感じたデメリットの「西向き」。駅距離があるからこそ、日がさんさんと当たる、南向きの閑静な環境に住みたいと思ってしまいます。南向きであれば、北側が大通り沿いに面接していても、騒音は最小限に押えられるのですが、西向きなので大通りに近い住戸は騒音も気になると思います。ただ、西側は低層の住宅地のため、ほとんどの住戸が抜け感がある明るい住空間になるはず。

イニシアブランドのマンションは、常に住まいに対するコンセプトが統一されていて居住者視点なので、間違いなくお勧めできるマンションになると思っています。

私が考えている当マンションの良さは、主に4点です。

・地区計画で進行中の「街区」に立つ生活環境
・存在感がある大規模ランドスケープデザイン
・南向きが開けた環境にある住環境の良さ
・23区隣接立地で75㎡住戸余裕の空間

このマンションは、東洋一のマンモス団地、埼玉県草加市の「松原団地」があった54ヘクタールもの土地を複合開発する、「街区」の中のプロジェクトの1つ。

マンション周辺一帯は、地区計画によって、かつて栄えた団地一帯の光景が、新しい住宅、生活利便施設、大型公園として整備された綺麗な街並みの様相です。徒歩圏内には、「東武ストア」「マルエツ」「ＭＥＧＡドンキ」「カインズオーム」などの生活利便施設も充実してます。

共用空間は、「ザ・パーク」のC棟1階部分に設置されます。「ペアレンツサロン」「キッズルーム」は、子育てを助けてくれるありがたい共用スペース。子育てしながら、住人とのコミュニケーションが密になり、年を重ねてもかけ替えのないマンション内コミュニティの醸成に繋がるでしょう。「ゲストルーム」も用意されます。こちらは客用だけでなく住人も使用可能です。

管理費も安いですね。大規模マンションのスケールメリットを活かしています。70.56㎡住戸で10,550円。これはインターネット使用料込みでしょう。

一部、東向き、西向き住戸もありますが、南向き中心の配棟計画になっています。

「ザ・パーク」のＡ棟は、南側に存在する「松原団地記念公園」によって、日当たり、眺望とも良好で、優れた住環境が約束されます。

「ザ・パーク」のＣ棟は、前面にＡ棟が被りますが、離隔が43m取れているため、日当たりは確保できるでしょう（要確認）。1階住戸には専用駐車場の設定も。


「ザ・ガーデン」は、南向きＥ棟、Ｆ棟の前面の空地が気になっていたのですが、建設予定の建物は、なんと最大の高さ9.5mの1階建て！獨協大学関連施設になり、こちらの棟も良好な住環境が半永久的に約束されることになります。3階くらいからはしっかり抜け感がある住環境に落ち着きそうです。恵まれています！

間取りは、全て70㎡以上のファミリー向けですが、特に75.30㎡タイプの南向き設定が多いです。

75㎡の3LDKは空間に余裕があります。70㎡とでは同じ3LDKでも余裕が全然違う空間に。

例えばおよそですが、70㎡だとLDが11.5畳。隣の洋室と一体化しないと中々使い勝手が良いリビングになりません。一方75㎡、1畳増えてLDが12.5畳になると、この1畳の差だけで隣の洋室がなくてもリビングとして家具を置いて十分に機能する空間になります。

収納をとっても、上記75㎡の間取りでは、各居室のWICも大きめのため、家族が増えて荷物が嵩張るようになっても、しっかり収納に収まるはずです。しかも、モデルルームのタイプの75.30㎡住戸は、納戸が2カ所あります！

つまり70㎡では、3人家族、75㎡では4人家族の生活空間になると個人的には考えているので、この5㎡の差が大きいわけです。60㎡台の3LDKが増える中、23区隣接の立地、この価格帯で75㎡の3LDKは住まいとしての価値があります。

以上、大型公園や無電柱化の整備された街並みの中、大規模マンションのゆとりある間取りに住まう、子育てにぴったりのマンションになります。

名ばかりの「レジデンス」を使用している一般的な共同住宅も見かけますが、大手デベロッパー共同分譲マンション「飛鳥山レジデンス」は、コンセプトである上質さを反映して命名されています。

◆ランドマーク性を発揮できる価値ある立地

希少性が高い立地です。桜や紫陽花の名所「飛鳥山公園」に近接し、ただでさえ住まいのステータス性がある高台の地は、豊かな緑や神社に囲まれ、眼下を見渡せる眺望にも恵まれたポジション、ハザード上も安心して住む事ができる場所。周辺は、歴史観を感じさせる土地柄で、マンション名の通りランドマーク性を発揮できる立地です。

子供ができれば、飛鳥山公園内の「紙の博物館」「北区飛鳥山博物館」「渋沢資料館」や、近隣の「お札と切手の博物館」「王子神社」に、最初は興味がなくても暇つぶしで渋々赴くことになるでしょう。徒歩圏内の「旧古河庭園」「六義園」の存在もあいまって、この地での暮らしが続けば、文化や歴史への造詣が深まるかもしれません。何より、そばにあって触れられる環境にいることがとても大事。子育てにもきっと活きてきます。ユニークな教育方針などで評判が良い「滝野川小学校」学区であることも、徒歩14分と小学生の足では心もとない距離ではあるものの、子育ての素地を強めてくる要素のひとつだと思います。

飛鳥山の高台に住むことは、日々の生活に豊かな感性や癒やしをもたらしてくれる、確かな価値があります。

交通利便性の高さも、当マンションの人気の理由になっています。ＪＲ京浜東北線、都電荒川線を使えば、近隣の散策や買い物、遠出のレジャーユースに機動力を発揮します。たまに都電にゴトゴト揺られて昔ながらのアトラクションを楽しめる「あらかわ遊園」に出向く楽しみ。子どもは、抱っこしながら路面電車を見にいくだけでも喜ぶので、子育てにも活躍してくれるでしょう。美術館や博物館、動物園、図書館などが一帯に集まる「上野恩賜公園」へもＪＲ京浜東北線一本で移動できるので、休日遊びに行く頻度は高くなるはずです。徒歩4分のメトロ南北線「西ヶ原」駅を使えば、飯田橋まで直通11分、周辺の各駅からは地下鉄乗り換えで都心要所への移動もスムーズ、ビジネス利用での利便性も高いです。


◆レジデンスの名に相応しい豊かな住環境

大型公園、神社に近接した高台立地は、まさに上質邸宅を構えるにふさわしい住環境で、その恩恵を受けた配棟計画を実現しています。

七社神社と低層の住宅に向いた日当たり良好な南西向き、飛鳥山公園の緑陰を正面に感じる西向き、眼下に王子の街並みを臨む眺望豊かな北東向き、それぞれ趣が異なる住環境の部屋を選ぶ事ができます。

東西に長い敷地により、南西向き住戸を増やした恵まれた敷地形状ながら、当マンションの西向きや北東向き住戸は、住環境が見劣りするわけではなく、南西向きでは得られない住環境の良さを提供してくれます。


◆住まう誇りをもたらすランドスケープデザイン

7,400㎡もの敷地に、周辺の景観を損うことなく、環境と一体化した贅沢な低層5階建てが一際目を惹き、希少性がある建築物となります。飛鳥山の公園から木陰から微かに臨む上質な佇まいは、見る人から、この地の特別な存在に映るでしょう。バルコニー側や住戸玄関周りはしっかりタイル張りで上質さを演出、玄関周りには邸宅感を象徴するように袖壁も設けられた住戸デザインも見事だと思いました。


◆ゆとりをもって暮らせる住空間

72㎡、73㎡台中心、ゆったり目の3LDKは、3～4人家族にとって、収納や各居室の広さも十分だと思います。アンボンドスラブ工法によって、一部住戸を除き室内へ小梁の浸食を抑えることで頭上まで開放感を作りだし、専有面積以上に広さを感じられるスッキリした空間に仕上がっています。


◆上質な生活を支える住戸設備

一般的なマンションにも装備されている設備は割愛しますが、ディスポーザーはもちろん、キッチン、洗面台ともに天然石の天板、2.1mのハイサッシに連窓、Low-E複層ガラス、ＬＤと隣洋室のウォールドアは天井部までの開放できるトールタイプ、大判のシートフローリング材など、一般的な分譲マンションの一歩上をいった設備・仕様が揃っています。1.2.5階のFIX窓、面格子付きの窓には、防犯センサーも施されます。水回り周辺のリフォームに柔軟性を持たせるサイホン排水システム「ミライフル」の採用は、住まいへの関心が高い居住者の暮らしをアップデートし続ける価値となるでしょう。


◆生活の質を高めてくれる共用施設、サービス

マンションのエントランス前には、住まいの格を高めてくれる車寄せが充てられます。格調ある見た目もそうですが、雨の日の荷物や人の乗降など、あるのと無いのとでは住人の利便性が全く異なります。棟内居住者専用の荷捌きスペース、全戸玄関前に用意されるパルシステムの食配スペースも、住人の快適生活を支えてくれるはずです。

一方通行の公道を挟んで共用棟「フォレスト・ヴィラ」が設置されます。通常のマンション共用施設の在り方とは一線を画す「離れ」は、ライフスタイルを豊かにしてくれる「別邸」そのものです。造りは細田工務店の協力により、周囲の環境に馴染ませるような木造造りとなっているのも凝った意匠！

パーティダイニング、スタディ＆ワークラウンジ、テラス、ベンダー、共用トイレが住人専用の共用施設、サービスとして用意され、子育て支援施設（予定）が棟内に併設される予定です。レンタサイクル4台についても、買い物や散策など、近隣での生活を楽しむ幅を広げてくれる快適サービスになります。

また、長谷工の「プレミアムアフター管理」が適用され、通常のアフターメンテナンス、サービスよりも、充実したものとなっています。


以下は、売出中の主な価格。

◆ブライトコート（南西向き）

Ｉタイプ（1階はI’）72.56㎡
1階、7,398万円
2階、7,648万円
4階、8,268万円

Ｋ1タイプ、72.64㎡
4階、8,268万円

Ogタイプ、75.53㎡
1階、8,298万円


◆グリーンコート（西向き）

Ａタイプ、81.60㎡
1階、9,288万円
2階、9,448万円
3階、9,678万円

Ｃ２タイプ、73.59㎡
3階、8,098万円


◆エアリーコート（北東向き）

Ｑタイプ、69.30㎡
2階、6,900万円台
4階、7,300万円台

Ｔタイプ（1階はT’）67.82㎡
1階、6,300万円台
2階、6,600万円台
4階、7,000万円台


北向きは、線路沿いの騒音と日当たりが期待できないことが許容できれば、単価をかなり下げてきたので、60㎡台の住戸は価格的にかなり魅力です。


当マンションのデメリットは、ＪＲ京浜東北線、東北・上越新幹線が近いことで、生活において一部感じられる騒音でしょう。一部のサッシにはしっかり二重サッシが設けられているものの、特に北向き住戸は、窓を開けての生活が憚られるかもしれません。

生活利便性が高い場所とも言えません。一番近い徒歩5分のファミリーマートすら、マンション出て行こうと思うと、ちょっと億劫です。

それでも！徒歩7分にOKストアが！一気に所帯じみますが、OKストアは、NB製品、PB製品ともにどこよりも安さを追求し、OKストアオリジナルの惣菜やお弁当も安くて旨い！最強のスーパーだと思っています。「ザ・タワーズ台場にOKストア」『飛鳥山レジデンスにOKストア』いいじゃないですか。安かろう悪かろうではないので、日々の生活にも重宝すること間違いなしです。

一部、敷地の南東側3.5％を七社神社から借りたおかげで（普通借地権）、西ヶ原駅徒歩4分のサブエントランスが作れたばかりか、敷地内駐車場への柔軟な動線や、住環境豊かな3棟の配棟計画が実現しました。普通借地権のため、期限が来ても通常は更新されますし、売却する際、購入者の住宅ローンを選ぶ心配も、メガバンクはほぼ大丈夫との事でしたので、借地を一部充てたこと、1住戸当り月々数百円の地代負担は、逆に上質レジデンスを作り上げる上での大きなメリットであると思いました。

間取りは、全て70㎡以上のファミリー向けですが、特に75.30㎡タイプの南向き設定が多いです。

お隣の東京都23区で6千万円、7千万円台の新築に手が届かず、少しでも安い中古をさがしていた層にとって、南向きで75㎡4千万円台は、触手が動きやすいだろうと思いました。東向きや西向き、「ザ・ガーデン」の南向きＣ棟は、3千万台～用意されており、安い部屋は特に売れ行きが良いとのことでした。

坪単価とグロス価格のイメージです。

「ザ・パーク」190万円前後
「ザ・ガーデン」180万円前後

「ザ・パーク」75㎡4,500万円
「ザ・ガーデン」75㎡4,300万円

75㎡の3LDKは空間に余裕があります。70㎡とでは同じ3LDKでも余裕が全然違う空間に。

例えばおよそですが、70㎡だとLDが11.5畳。隣の洋室と一体化しないと中々使い勝手が良いリビングになりません。一方75㎡、1畳増えてLDが12.5畳になると、この1畳の差だけで隣の洋室がなくてもリビングとして家具を置いて十分に機能する空間になります。

収納をとっても、上記75㎡の間取りでは、各居室のWICも大きめのため、家族が増えて荷物が嵩張るようになっても、しっかり収納に収まるはずです。しかも、モデルルームのタイプの75.30㎡住戸は、納戸が2カ所あります！

つまり70㎡では、3人家族、75㎡では4人家族の生活空間になると個人的には考えているので、この5㎡の差が大きいわけです。60㎡台の3LDKが増える中、23区隣接の立地、この価格帯で75㎡の3LDKは住まいとしての価値があります。


以下は、「ザ・パーク」の主な価格です。

◆Ａ棟南向き

A-B2gタイプ、75.30㎡
1階、4,400万円

A-B2’タイプ、75.30㎡
2階、4,300万円
10階、4,800万円

A-B8gタイプ、75.30㎡
1階、4,300万円

A-B8タイプ、75.30㎡
4階、4,500万円


◆Ｃ棟南向き

B-C9gタイプ、70.56㎡
1階、4,300万円

C-C8タイプ、70.56㎡
2階、3,700万円
4階、3,800万円
7階、4,000万円




以下は、「ザ・ガーデン」の主な価格です。

◆Ｄ棟東向き
D-C10タイプ、70.56㎡
2階、3,600万円
4階、3,700万円
6階、3,800万円

◆Ｅ棟南向き
E-A3タイプ、81.73㎡
2階、5,200万円
4階、5,200万円

◆Ｆ棟南向き
F-F20タイプ、75.30㎡
8階、4,400万円
10階、4,500万円

このマンションの良さは、主に「立地」「南側の低層住宅地に向けたワイドスパンの間取り」の2点です。

千住大橋駅前再開発による都市拠点「ポンテグランデTOKYO」の中心に位置し、駅徒歩3分、マンションの目の前には大型商業施設「ポンテポルタ千住」があります。周辺は、緑道、公園、水辺豊かなリバーサイドと自然にも恵まれ、生活環境、子育て環境も整っています

ワイドスパン住戸について、前面に高い建物の存在がある場合など、立地や住環境のハンデを埋めるためにワイドスパンにする事はあっても、駅近でバルコニー前も低層で開けている南向きにおいて、このワイドスパン住戸は希少です。希少な住環境、住空間を誇るマンションだと言えます。南北に狭い土地なので、住戸に奥行きを持たせて細切りにできなかった事情もあるでしょう。

室内の開放感、空間の効率的な使い勝手など、通常の6mスパン住戸の縦長空間とワイドスパンの正方形に近い空間では段違いの差があります。特にモデルルームとして見せてもらった、上記Aタイプの8mスパン住戸は、70㎡強の規模でありながら、LDを隣の洋室と一体化せずに3LDKを維持しつつデッドスペース無しの約15畳の広々空間を確保します。広さ、開放感、効率的な空間利用など、正方形に近づくワイドスパン住戸には多くのメリットがあります。

一方で、このマンションの弱みは、ランニングコストの高さ、共用施設サービスが乏しいことです。

月々のランニングコストは、小規模マンションというハンデを背負っています。マンション価格と共に、新築においては、管理費を構成するコストがアップしているという現状もあります。

Aタイプで管理費が23,735円と、「オーベルグランディオ千住大橋」住戸によっては1万円以上の差があります。都心部のマンションを購入する人にとっては、月々の1万円くらい気にしないかもしれませんが、私達庶民にとっては切実な課題です。住宅ローンを組む際、月々の支払いを12万円にするか1万円上げて13万円にするかで、購入予算が300万円も変わってきます（変動0.5％、35年ローンの場合）。

最後に共用施設面ですが、「サンメゾン」には共用面の快適性は皆無です。一方、「オーベルグランディオ」は、この管理費の安さで、オーナーズラウンジ、ブックラウンジ、ゲストルーム、パーティルームという充実した共用施設を利用できます。それ以外にも、大規模マンションは、内部のコミュティやイベントなど、ソフト面においても充実しているのが特徴です。

大規模と小規模で異なる魅力、好みが分かれますね。

あと3邸です！

このマンションの良さは、環境や居住者に優しいゼッチマンションをいち早く取り入れ、大京ならではの居住者視点を貫いた上質な住戸設計にあります。

高断熱工法、高効率設備で、年間、数万円の光熱費を節約します。年間を通して、温度ムラのない快適な住空間を実現するために、屋根、天井、床に至るまで、高性能な断熱材を施し、外気の影響を受けにくい造りにしています。「アルゴンガス入りLow-E複層ガラス」を採用。優れた断熱効果で冬は暖かく、夏は冷房効率に貢献し、省エネ効果を発揮します。結露も発生しづらく紫外線を軽減する効果もあります。高コストのため、最近の一般新築マンションに採用されることは少なくなりました。LED照明に保温浴槽、LDには高効率エアコンを標準装備、更には、エネファームの設備が各住戸のバルコニーに置かれ、無駄のない高効率設備で光熱費を削減します。

ほか、隣住戸との敷居がコンクリート仕様であることも、最近の一般的な分譲マンションとは一線を画す造りです。中住戸の玄関開口部側には袖壁を設けるなど、見た目の重厚感だけでなく、隣住戸の気配、音などを防ぎ、住戸のプライバシー性を高めてくれます。

間取りは「田の字型」が中心ですが、LD側だけでなく共用廊下側の居室もアウトフレームによって家具が置きやすい効率的な整形の空間を作り上げています。南向き住戸は、すべて6.4m以上のスパン（住戸幅）を取り、ゆったりした空間を確保したプランは、さすがライオンズマンションだと思いました！

このマンションの主なデメリットは、徒歩11分の立地ですね。駅からマンションまでの道のりは、静かな住宅街を黙々と結構歩く印象で、真夏や雨の日などは、ちょっとつらい距離です。

綾瀬周辺は、新築分譲が元気です。

当マンション
メイツ東綾瀬
綾瀬駅徒歩9分

ブリシア綾瀬
綾瀬駅徒歩9分

ライオンズ綾瀬セントマークス
綾瀬駅徒歩9分

ライオンズ綾瀬グランフォート
綾瀬駅補と11分

シティハウス綾瀬
駅徒歩4分

近い将来、駅前にタワーマンションも分譲予定です。

亀有、金町でも新築分譲が途切れなく発表されています。



メイツ東綾瀬の最大の良さ、特徴は立地です。

三方接道の角地で、下河原公園に隣接した開放的な立地が、このマンション最大の良さになります。

それぞれ接道した先も低層の住宅地のため、抜け感抜群の環境になります。南向きの日当たりも文句なしで将来的に住環境が潰れるリスクも低いです。

大きめの公園に面しているので、子育て環境にも適していますし、この地で明るく生活できそうな恵まれた立地になります。

一方で気になった事は、大きく3点ありました。

1つは日々の買い物について。徒歩1分のところに、ファミリーマートとドラッグセイムスがあるので、ちょっとした買い物には利用できますが、まとまった夕飯の買い出しなどは、駅前のイトーヨーカ堂や東急ストアまで10分かけて歩いて行かなければならない事です。

もう一つは、マンションの南側を通る「ＪＲ常磐線」の騒音です。現地に建っていても、電車が通過する音は「まあまあ」しますので、窓を開けて生活をすれば、住戸内が全く静かにはならないでしょう。

もう一つ、65㎡、67㎡の3LDKが主な間取りなので、子供2人をもつ4人家族想定では、収納、空間の広さとも手狭になりますので、そこは覚悟しておいた方が良いです。


南向き
Aタイプ、70.66㎡
2階、5,920万円

東向き
Fタイプ、65.1㎡
3階、5,090万円

第4期は、駅寄りの「ゲートタワー」高層階からの売出しです。
この第4期までは来年の3月末引き渡し、次期以降については、引き渡し時期が後にずれ込むとのことでした。

以下は、第4期の主な販売予定価格です。

【ゲートタワー・西向き】

GJ5タイプ、56.29㎡、2LDK
16階、7,000万円台
21階、7,200万円台

GM1タイプ、74.56㎡、3LDK
16階、8,500万円台
21階、8,900万円台

GN1タイプ、63.53㎡、2LDK
16階、7,400万円台
21階、7,600万円台

GL3タイプ、79.82㎡、3LDK
16階、8,700万円台
24階、9,200万円台

GO1タイプ、42.69㎡、1LDK
7階、4,998万円
15階、5,108万円

第4期販売予定住戸の平均坪単価は380～390万円前後。1期に比べると、坪単価で30万円、グロスで1,000万円前後上がっている印象です。
第4期販売の次は、ゲートタワー西向きの低層階エレベーター利用住戸の販売がスタートするようです。

住戸棟はかなり出来上がってきています。商業施設も骨格が見えてきています。テナントはまだ詳細未定とのことでしたが、リリースされると更に盛り上がりそうですね！

竣工後販売になる「サングランデ立石」。駅から遠い物件で、かつ閑静な住宅地に建つ住環境重視のマンションでもありません。好みが分かれそうですが、個人的には立地が良いと思っています。

「本田広小路」（国道6号線の交差点）、「葛飾警察署」、「イトーヨーカドー四つ木店」が、周辺の主な生活環境の特徴になります。車ユーザーとしても便利な立地ですし、イトーヨーカドー推しですが、確かに大型商業施設徒歩1分は便利なのは間違いないです。デメリットは、交差点付近、警察署、大型商業施設に近接した喧噪や車の騒音ですが、好みが分かれるでしょう。個人的には、駅から遠くて寂しい住環境よりは、賑やかで楽しそうな、この立地を気にいりました。まして警察署が目の前なのは安心安全とプラスに捉えています。

周辺は、子育てに重宝しそうな公園や緑道も多く、イトーヨーカ堂だけでなく、スーパーなど生活利便施設も多いロケーションです。

間取りは、1LDK+Ｓ（43.61㎡）～4LDK（77.69㎡）で、ワイドスパンの間取りも見られました。最多価格帯は3,900万円台なので、駅前のタワーマンションが坪単価330万円（70㎡7,000万円）とも噂されている中、目に優しい価格になります。「京成立石」駅周辺は、現在大規模地区計画が進んでおり、区役所も移転してくる、将来生がある楽しみな街です。

駅から遠いデメリットはあるものの、価格優先、車ユーザー、賑やかな場所が好みの方でしたら、立地の良さを感じられるマンションではないでしょうか。

東京メトロ半蔵門線、都営新宿線の2路線が利用できる「住吉」駅徒歩10分が、この地で生活するにあたって大きなメリットになります（最寄りは「西大島」駅の徒歩7分）。

半蔵門線の利用で「大手町」駅へ直通10分、「渋谷」駅へ直通27分、都営新宿線を利用すれば、「新宿」駅に直通21分と、都心主要部へ快適なアクセスを確保。特に半蔵門線と新宿線は、周辺を走るJR総武線や東京メトロ東西線と比べて、通勤時の混雑具合が緩いのも特徴です。もうひとつのポイントが、A3出口が最寄りである点。地下通路とホームまでの動線が長く複雑な住吉駅において、2路線の改札まで比較的近い出口になります。

徒歩圏内の「錦糸町」駅は、14分歩いてでも利用してしまう「ビッグターミナル」としての大きな価値があります。「東京」「新橋」「品川」「横浜」「秋葉原」など首都圏の要所へ乗り換え無しでスムーズに移動できる便利さ。「東京」駅まで直通8分！です。どこかの路線が止まっても、代替でいずれかの路線を利用できる安心感もあります。



周辺環境の良さも当マンションの魅力のひとつ。マンション名にもなっている「猿江恩賜公園」（徒歩5分）が間近で、住人にとって大きな存在となります。『恩賜公園は、宮内省の土地を・・・』というウンチクは抜きにして、スポーツや散策、子育てに重宝する大型公園であることは間違いありません。

子どもが遊べる広場、遊具に、大人がスポーツを楽しめる野球場やテニスコートなども完備され、平日の日中からたくさんの人が元気に活動する姿が見られます。また「横十間川」沿い（徒歩2分）の環境も、電柱の地中化と歩道の整備によって綺麗な街並みに生まれ変わりました。

他にも「小名木川」沿いの水上アスレチックを楽しめる「北砂水上公園」など、周辺には大小公園や水辺、緑豊かなスポットが多く、子育てファミリーが元気に明るく暮らせる環境が整っています。


特徴ある4つのエリア「錦糸町」「亀戸」「住吉」「西大島」の中心にあるポジションが、この地での豊かな生活を支えてくれます。特に、錦糸町、亀戸は、東京7大副都心の1つで、文化、娯楽性あふれるエリア。渋谷、日本橋など、都心部の商業集積地帯まで出向かなくても、錦糸町駅前の「パルコ」「アルカキット」「テルミナ」「マルイ」に加え、少し歩くと「オリナス」、亀戸の「アトレ」など、多くの大型商業施設で、ほぼ全てが揃ってしまいまい、この地で一度生活しだすと離れられない快適さを実感するでしょう。


西大島は、駅周辺の様々な飲食店が並ぶ賑やかなエリアで、大型ショッピングモール「アリオ北砂」も楽しい施設です。


自転車があれば、「東京スカイツリータウン」の商業施設「ソラマチ」も近く、生活するには、四方八方どこへ行っても楽しく便利！贅沢なポジションになります。


マンション敷地は、西側を「ヒューレット・パッカードエンタープライズ」の社屋、南側に「リクシル」社の関連施設があるので囲まれ感が若干ありますが、東側は低層の住宅地であるため、開放感ある住環境です。


住戸棟は、東向き棟「ザ・スカイ」と南向き棟「ザ・ブライト」の2棟構成で、218戸中、ほぼ半数ずつの住戸設定となっています。

南向きは、中高層階でないと眺望が抜けてこないと思いますが、低層階からでも日当たりは良好なはずです。

東向きについては低層の住宅地が広がっているため、3～4階より上の住戸は抜け感ある開放感を楽しめるでしょう（モデルルームで要確認）。

共用施設については、21年6月24日現在、公式HP上で詳細を確認できませんでした。マンション周辺に生活利便施設が少ないので、共用施設、サービスで補完してほしいですね。


気になるのは、マンション周辺にスーパーなどの日常使いできるお店が少ない事です。上記の通り、徒歩15分圏内、自転車を利用すれば、快適で楽しい生活環境にあるのですが、日々の買い物をするには物足りません。

徒歩10分以内では「ファミリーマート」と「まいばすけっと江東亀戸一丁目店」くらいしかなく、住吉駅、西大島駅からマンションまでの動線上に大きめのスーパーがありません。

一番近いスーパーが、「コモディイイダ食彩館亀戸店」（11分、820m）なのですが、最寄りの西大島駅や住吉駅とは真逆・・・。

「ビッグ・エー江東大島団地店」（11分、850m）も西大島駅からは近いのですが、マンションへの動線とは逆側・・・。

「ライフ深川住吉店」（徒歩16分、1230m）も住吉駅の逆側B1出口方面。

「西友錦糸町店」（14分、1050m）は、日頃の交通の動線が錦糸町であれば便利ですが、何より徒歩14分ですから、徒歩で荷物を持つのは少し憚られます。ましてお米など…。

ですから、夫婦共働き世帯の平日のお買い物は、ネットスーパーも頼りになると思います。