すまいよみ スムログ出張所スレ

「総合レクリエーション公園」（徒歩1分！）「葛西臨海公園」などの豊かな自然や、「アリオ葛西」（徒歩9分）など生活利便施設が点在する環境で人気が高い「南葛西」エリアのポジションの良さと、100戸以下で、ディスポーザ標準装備、キッチンがフィオレストーン天板など、エリアの板状マンションで随一といえる高品質な造り込みが特徴のマンションです。

間取りは、60㎡台後半の3LDKが83戸中60戸を占めますが、バルコニー側だけでなく、共用廊下側の居室もアウトフレーム設計による効率的な空間になっているため、面積以上にゆとりが感じられます。

60㎡住戸、全てのタイプで、全ての居室を5畳以上にしています。アウトフレームの成形された空間で5畳以上を確保できると空間に少し余裕ができ、ベッドだけでなく、子供の勉強机や本棚なども配置できるようになります。子供が大きくなるとジワジワ実感する部分。中途半端に1部屋を4.5畳にすることなく、5畳でもがっつり柱が侵食することなく、限られた専有面積でも妥協していません。

角住戸やテラス付き住戸など居住性豊かな間取りもあり、選び甲斐があります。

以下は、主な間取りと価格です。

Aタイプ（78.41㎡）、4LDK
5階、5,748万円（坪単価241万円）

B2タイプ（67.80㎡）、3LDK
4階、4,898万円（坪単価238万円）

C1タイプ（68.34㎡）、3LDK
5階、4,998万円（坪単価241万円）

平均坪単価は、245万円前後でした。葛西駅徒歩16分の「イニシア東葛西テラス」と同程度なので、少し重ためだと思いますが、上質なマンションであることから、納得感は十分あります。

月々のランニングコストは以下。

上記B2タイプ、67.80㎡住戸
管理費、13,340円
初年度修繕積立金、5,420円

この規模でディスポーザを付けながら、かなり抑えられています。

デメリットは、駅距離とハザードリスクですね。

バス便のマンションは、検討の入り目で好みがはっきり分かれると思います。

ハザードリスクについては、周辺が5m程度（2階相当）の浸水が想定される場所が多い中、マンションが建つ敷地は、3m程度（1階相当）とされています。ただし、多少の冠水に対応できるように、マンション敷地は隣接した道路より500mm程度セットアップしてあると説明を受けました。

事業者都合の手抜きやコストカットが見られず、丹念に造り込まれた住まいに感動しました！

この駅距離で5,000万円を超えてくると少し重いかもしれませんが、「南葛西エリア」は、大型商業施設に大規模公園、豊かな自然があふれ、子育てするには最高で暮らしやすい人気のエリア。まずは、地元の人から相当の反響だったようです。

高いレベルで生活の満足度を得られる物件だと考えています。

駅徒歩20分以上あるバス便のマンションになりますが、気持ちよくオススメしたいマンションになります！！

北千住駅西口徒歩7分の立地は、交通利便性と、数々の商業施設を利用できる生活利便性が高いポジションです。
近年、分譲マンションは少なくなっており希少性もあります。
デメリットは、日光街道沿いの騒音。ただし、西向き住戸は逆側なので、比較的静かな環境になるでしょう。

予定価格は以下となっています。

3LDK
65㎡台の東向き住戸が、上層階で、7,000万円台中盤～
70㎡の西向き住戸が、低層階で、7,000万円台中盤～

実際にこの価格になると、3LDKの平均坪単価は、370万円前後になりそうです。近隣の新築、中古の相場を受けてのことですが、個人的には高いと思いました。
アンケートを受けて、どのくらいの価格になるか注目したいと思っています。8月上旬に正式価格が発表される予定です。

全戸抽選にはならなかったようですね。残り11戸、7月17日(日)まで再登録を受け付けています。以下、再登録住戸の主な価格です。

Htタイプ、64.66㎡
1階、7,398万円

BODタイプ、70.06㎡
2階、7,898万円

CODタイプ、65.72㎡
9階、8,148万円

D1ODタイプ、62.54㎡
9階、7,688万円

D2ODタイプ、62.54㎡
11階、7,948万円

Etタイプ、65.72㎡
1階、7,398万円

EODタイプ、65.72㎡
9階、8,148万円

FODタイプ、70.06㎡
7階、8,498万円

コーナーサッシの角住戸や最上階の100㎡超メゾネットタイプなどは、ほとんど抽選だった模様です。残った住戸は、安いけど1階住戸と特徴が薄い重ための住戸。この間取りは70㎡のうま味がないので、私なら、9階の62㎡か65㎡を選びます。それと、1階住戸が好みの方でしたら、Htタイプ、角住戸の64.66㎡、7,398万円も面白いですね。

マンションが建つポイントは、平和橋通りから少し入った閑静な住宅地。「第一種住居地域」に指定され、穏やかな住環境になっています。

エントランスに入るアプローチに奥行きがあり、途中にベンチが設けられますが、主立った共用施設はありません。エントランスホールに座れるベンチがあるだけで、他は、「メールコーナー」「フルタイムロッカー」「ゴミ置場」などが用意されるくらいです。

設備・仕様については、トイレが手洗い器一体のタンク付きなど物足りないと感じました。

間取りは、1LDK（45.54㎡）から4LDK（91.13㎡）までバリエーションがあります。

予定価格です（22年7月13日現在）。

1LDK 3,900万円台～
2LDK 4,800万円台～
3LDK 5,500万円台～
4LDK 7,300万円台～

予定販売価格　3,900万円台～8,000万円台　
最多価格帯　5,800万円台

平均坪単価は、予想していた300万円より若干安い感じがします。例えば、3LDKの5,500万円台は、おそらく69.53㎡住戸の1階なので、4階は6,000万円程度（坪290万円）と予想します。

当マンションの大きな2つのメリット。

穏やかで住みやすい住環境。加えて駅南口と江戸川区役所周辺の集積地帯のちょうど中央に位置し、両方の利便施設を利用できる便利な生活環境。駅徒歩10分以内で、利便性と住環境を両立した、新小岩周辺でも「ちょうど住みやすい」ポイントになります。

バルコニー前面に高い建物が少なく、3～4階より上は抜けてくる南側開放の優れた眺望、日当たりが、このマンションの大きなストロングポイント！リビングやバルコニーから住宅地を見下ろすパノラマビューが圧巻！で、日中の多くの時間で室内に陽光が注ぎ、明るく開放感ある生活を送ることができます。

デメリットは、特徴が薄い共用部、間取り、設備仕様です。小規模マンションでも、住人の入居後の楽しい生活を考え、各社、工夫された共用部やサービスにしのぎを削っている時代です。立地や環境に頼ったシンプルすぎるマンションの企画が惜しいところです。見るべき共用部分がほとんど無く、バルコニー側まで柱が一部浸食している冴えない間取りと、設備仕様も普通でした。

最後に、当マンションの特徴の一つが、竣工後販売であることです。実際の共用部分、部屋を自分の目で確かめられる、早く入居できる、などのメリットがあります。

いよいよ残りが少なくなってきました。

22年7/20現在、ブライトタワーの低層階、２～４階の住戸が売出されています。

中でも４階のSOHO住戸に特徴があります。住人用のエントランスではなく、商業施設の別出入り口から直結で入れる4階部分だからこそ、他居住者に影響を最低限押さえながら外部の人の出入りができる設計になっています。共用施設ではなく外部利用できる「まちのリビング」も4階に置かれています。

物件特性を支える管理規約でも、事務所、もしくは住宅兼事務所として使用することを管理規約として認めています。例えば、事務所にした場合、外部から会社（住戸）への訪問者を管理規約上で明確に許可しています。グレーなことが多い法人利用ですが、できるだけ「白黒」つけた管理規約が盛り込まれています。

居住者にとってのSOHO住戸のメリット、デメリットは、商業施設施設に直結できることと「まちのりびんぐ」に直結できることです。デメリットは、この4階部分だけ外部の来訪者がマンション内に入りこむことが正式に認められていることで、プライバシーや防犯上、他の階の部屋より不安になる部分だと思います。

主な価格帯です。

ブライトタワー西向き

BB1タイプ、79.00㎡、3LDK
2階、7,740万円
3階、7,840万円

BN1タイプ、79.11㎡、3LDK
4階、8,650万円

ブライトタワー東向き

BI1タイプ、66.88㎡、2LDK
2階、6,790万円
3階、6,990万円

BU1タイプ、59.43㎡、2LDK
4階、6,890万円

間取りは異なりますが、3階と4階で階数以上の価格差になっています。

格好良い外観デザインがお目見えしていました！
間もなく竣工ですね。

22年7月下旬現在、残りの住戸は以下です。


◆東向き
残り23戸
1階と2階住戸が主に残っており、多くは次期以降の分譲になっています。

抜け感がある中層階以上がお勧めです。

ＥＣタイプ、69.32㎡
5階、7,208万円

ＥＢタイプ、69.26㎡
4階、7,188万円

ＥＡタイプ、69.26㎡
4階、7,188万円

ＥＩタイプ、71.70㎡
4階、7,398万円
5階、7,448万円
6階、7,498万円
7階、7,548万円
8階、7,598万円

ＥＦタイプ、70.73㎡
4階、7,358万円


◆南向き
コンパクト住戸、1DK住戸を除く、南向きは、残り9戸です。

ＳＪタイプ、80.35㎡
2階、8,048万円
3階、8,158万円
4階、8,278万円
8階、8,748万円

ＳＨタイプ、71.10㎡
2階、6,868万円

ＳＧタイプ、71.10㎡
2階、6,868万円
8階、7,408万円

ＳＥタイプ、69.55㎡
1階、6,378万円
2階、6,748万円

南東角住戸のＳＬタイプはすでに完売ですね！

主な間取りと予定価格です。

◆南東向き
Ｉタイプ（69.84㎡、3LDK）
6階、7,400万円～7,699万円の範囲

Ｇタイプ（55.24㎡、1LDK）
6階、5,700万円～5,999万円の範囲

Ｊタイプ（70.00㎡、3LDK）
6階、7,400万円～7,699万円の範囲

◆北西向き
Ａタイプ（44.91㎡、1LDK）
6階、4,700万円～4,999万円の範囲

◆北東向き
Ｂタイプ（52.47㎡、1LDK）
6階、4,700万円～4,999万円の範囲

予定価格帯での平均坪単価はざっと350万円前後。まだ大枠での発表なので、今後反響によって若干の前後はあるでしょう。

80%が2LDK以下の住戸設定なので、ターゲット層は紹介動画「曳舟じゃなくてもいいんじゃない？」に出演している20代～30代前半と見られるDINKS世帯から若年のファミリー中心になりそうです。

魅力がたくさん詰まったマンションです！

特に、エリアで分譲マンションに住む大きなメリット（都心部へのアクセス、利便性、「東京スカイツリータウン」や再開発された曳舟アリアなど毎日ワクワク生活できる生活環境、内廊下設計、秀逸なデザインなどパークハウスブランドの造り）を見てほしいです。

一方で、騒音に晒される住環境が大きなデメリットになります。騒音や喧噪は、住み始めてから思っていた以上に悩まされる人がいることも事実。住まいの優先順位をよく考え、しっかり検討したいですね。

22年8月初旬現在の売出し住戸です。

コロナ禍以降、郊外で、ある程度の専有面積を求める動向が特徴的になってきていますので、駅徒歩20分以上で、西向き、60㎡台のファミリータイプ、3LDK住戸は、動きが遅いようにも思えます。

Aタイプ　4LDK　81.12㎡
3階、4,898万円
11階、5,378万円
14階、5,498万円

B1タイプ　3LDK　65.95㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
14階、4,598万円

B2タイプ　3LDK　66.05㎡
4階、4,198万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
8階、4,378万円

B3タイプ　3LDK　66.55㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
8階、4,378万円


B4タイプ　3LDK　66.32㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
12階、4,498万円

C1タイプ　3LDK　70.76㎡
10階、4,538万円
14階、4,698万円

C2タイプ　3LDK　70.76㎡
11階、4,568万円

C3タイプ　3LDK　70.76㎡
11階、4,568万円
12階、4,598万円

Dタイプ　2LDK+S　75.58㎡
2階、4,598万円
8階、5,178万円
11階、5,268万円

「オーベルアーバンツ両国」のメリットは、大きく3点。

◆都心部隣接、都営大江戸線、ＪＲ総武線「両国」駅、都営大江戸線、都営新宿線「森下」駅、ＪＲ総武線「錦糸町」駅、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅を利用し、首都圏各所へ多彩なアクセスが可能であること。加えて、最寄り駅徒歩3分の駅近立地。

◆周辺には商業施設が充実し生活に便利な環境と、「両国」「錦糸町」のスポット、商業施設や、深川エリアでの生活を便利に楽しめるポジション。

◆シングル向けながら、居住性、利便性にこだわったマンション。


徒歩10分圏内は、24時間営業の「マルエツプチ 両国緑一丁目店」（徒歩1分）「生鮮マルシェ」（徒歩3分）、「まいばすけっと」（徒歩4分）「ライフ 菊川店」（徒歩9分）などのスーパーが点在し生活しやすい環境です。「両国」駅周辺は、江戸情緒ある街並みに、自然豊かな環境、文化娯楽施設が多く、お洒落なカフェや雑貨店が多い「北斎通り」周辺、楽しく散策できる人気のエリアになっています。ビッグターミナル「錦糸町」駅周辺にある、5箇所もの大型商業施設も日常使いできる位置。

マンションは、コンパクト、小規模ながら、共用部も機能性も充実しています。エントランスは、ハンズフリー共用エントランスシステム「Raccess（ラクセス）」により、自動オートロック。「ラウンジ」が用意され、テレワークスペースとしても利用できるのが嬉しいポイント。

・他の共用部（サービス）
宅配ロッカー
24時間ゴミ出し可能
ペット飼育可能
各住戸まで朝刊を届けてくれるサービス

・主な設備・仕様
Raccess（ラクセス）キー
2.5ｍの天井高
アウトフレーム設計
ガス温水式床暖房（ＬＤ）
室内物干金物
専有部LED照明
T-4等級サッシ（二重サッシ）
連窓サッシ
全戸シューズインクローゼット
ウォークインクローゼット（A、Ｂ、Ｃタイプ）
３口ガラストップコンロ
吊戸棚
カウンター 一体型洗面ボウル
リネン庫
ランドリーキャビネット
コスメポケット
ドライヤー収納
ヘルスメーター収納
ミストサウナ
魔法びん浴槽
トイレキャビネット収納

高速インターネット「NURO 光　connect」（共用部・専有部）


主な住戸の価格帯は以下です。

Ａタイプ、34.69㎡、1LDK
11階、4,498万円

Ｂタイプ　33.83㎡、1LDK
8階、4,128万円
11階、4,268万円

Ｃタイプ　33.77㎡、1LDK
3階、3,998万円
13階、4,348万円

Ｄタイプ　40.74㎡、2LDK
4階、4,928万円
13階、5,388万円

「シティタワー千住大橋」のメリット・特徴について。

一帯の新しい街並みと公園や「隅田川テラス」などの豊かな自然が千住大橋エリアに住む魅力。最開発エリアで住宅も新しく、若いファミリーが元気に暮らし、子育てのしやすさを実感できるエリアになっています。「北千住」駅、「南千住」駅周辺の大型商業施設も生活圏で、大きな買い物も徒歩、自転車で済ませることが可能です。更に、当マンションが立つポイントも大きな強みに。大通り、電車の騒音から入った環境で、再開発街区の中でも閑静で明るいリバーフロントに位置します。隣の「アクアヴィスタ」「Ｆ街区」と並んで、南向きが開放された最高の一等地です。水辺の潤いや空を身近に感じられる開放感に満ちあふれた中での明るい生活が約束されています。

マンションは、駅直結のように利便施設には隣接していませんが、「テレワークラウンジ」「フィットネスルーム」などの便利な施設や、下層階の住人も楽しめる「スカイラウンジ」など共用部が充実し、大規模タワーならではの満足できる住まいとなっています。42階建てのタワーで実現した、眺望、南向きに開けた開放感が、周辺の板状マンションでは中々体感できない､当タワーならではの大きな魅力。自然豊かな場所に建つ城東エリアのマンションの中で、マンションの利便性と住環境の良さを両立できる強みが、「シティタワー千住大橋」の最大のメリットだと考えます。

デメリットは、都心部へ直結している路線と比較すると機動力で見劣りすることですね。「北千住」駅や「南千住」駅を利用することで交通利便性は比較的高いのですが、最寄り駅は京成本線「千住大橋」駅の1路線。要所への直通移動が限られる「千住大橋」駅は、日中10分間隔の時間帯もあり、移動する際に重たい印象のポジションです。

また、住空間についても、一部ウィークポイント。敷地東側に「アクアヴィスタ」、北側に「オーベルグランディオ千住大橋」、「オーベルグランディオ千住大橋エアーズ」があるため、その階数前後の住戸までは、眺望が各マンションに被ってしまう住戸がでてきます。また、北西向き、北東向きの低層階は、日当たりも制限されます。

気になる価格について。

すでに建っている駅周辺の主なマンションです。

アクアヴィスタ（308戸）
オーベルグランディオ千住大橋（251戸）
オーベルグランディオ千住大橋エアーズ（280戸）
シティハウス千住大橋ステーションコート（101戸）

過去半年間での成約価格に大きなばらつきは無く、平均坪単価240万円（70㎡換算5,100万円前後）前後での成約が目立ちます。

「北千住」駅では、徒歩7分の「イニシア北千住レジデンス」が坪単価370万円前後で新築分譲されています（22年8月25日現在）。

同駅の中古では、駅徒歩5分の「パークホームズ北千住アドーア」が同じく坪単価370万円程度。

「綾瀬」駅では、「シティハウス綾瀬」が坪単価350万円前後で分譲されています。「シティタワー綾瀬」は坪単価400万円以上を狙っているはず。

千住大橋の中古マンションと大きく乖離が出るため、この価格で検討が進むか疑問ですが、住環境が良いリバーフロント、都心部と比べて相対的に相場が低い城東エリアのタワー物件は、広域からも注目、人気を集めそうなことも踏まえ、「シティタワー千住大橋」の第1期の平均坪単価を360～370万円程度と予想しました。周辺マンションの上を抜ける20階程度、70㎡住戸で7,600万円～7,800万円。

新しい街並み、自然豊かなリバーサイドでの生活。楽しく明るくファミリーで生活する想像力が大きく湧いてくる場所で、魅力あふれるタワーレジデンス。個人的には、強くお薦めしたいマンションです！（9月に発表予定の予定価格を待ちましょう・・・）

だいぶ、価格が上がっていて、びっくりしました。

金町の新築70㎡前後が、徒歩7分のプレミストと9分のバウスが5千万円台の中で、徒歩10分シティテラス金町は、棟や階数によってメリハリも付けていますが、70㎡7,000万円近い売出しも！

立地面や規模感で他の物件に勝る、金額に替えられない満足度が高い企画なのは確かで、イトーヨーカドー跡地再開発の輪郭が出てきている中で、強気なのだと思います。

22年8月現在の主な売出し住戸です。

◆Ａ棟
A-B3タイプ、70.35㎡
6階、6,300万円

A-B7tタイプ、70.35㎡
1階、5,200万円

A-B7タイプ、70.35㎡
11階、6,700万円


◆Ｂ棟
B-C1タイプ、80.50㎡
6階、6,800万円

B-B3タイプ、70.35㎡
8階、6,000万円


◆Ｃ棟

C-F5タイプ、75.37㎡
2階、5,800万円
3階、5,900万円
9階、6,200万円
17階、7,400万円

C-B3タイプ、70.35㎡
2階、5,400万円
19階、7,100万円

C-F2tタイプ、75.37㎡
1階、5,500万円


◆Ｄ棟

D-F1タイプ、75.37㎡
12階、6,200万円

D-F1タイプ、75.37㎡
7階、6,300万円


◆Ｅ棟

E-Hタイプ、86.95㎡
9階、7,200万円

E-B2タイプ、70.35㎡
12階、5,900万円
14階、6,100万円

9月1日から改正された、不動産の表示に関する公正競争規約によって、「住吉」駅徒歩が10分から11分へ、「西大島」駅も7分から8分へ変更になりました。中には「資産価値が落ちるのでは」と思われている方もいますが、あまりこだわらず、永住前提で住まい選びをしっかりされている人にとっては、評価以外、物理的な物が変わるわけではありませんから、「良い住まいが選べた」と自負をもって良いと思います。そもそも当マンションのメリットは、駅近の立地ではなく、東向きの抜けた開放感ある住空間や「猿江恩賜公園」の自然、「錦糸町」「亀戸」直方商業施設が利用できるなどの生活環境が主だからです。

残りの売出し住戸ですが、東向き棟「ザ・スカイ」ものこりわずか。低層階がほとんどになりました。
周辺は、ハザードリスクが高いエリアですが、当マンションが立つポイントは、比較的浸水リスクが緩和されているポイントになっていて、ハザード上は、最大1階部分の浸水リスクが指摘されています。更に、敷地は若干底上げされていますから、2階だったら比較的安心と言えるでしょう。

ＥＦタイプ（69.32㎡）
2階、6,948万円
3階、6,998万円

ＥＤタイプ（69.32㎡）
2階、7,028万円
3階、7,078万円

ＥＣタイプ（69.32㎡）
2階、7,058万円
3階、7,108万円

ＥＧタイプ（71.10㎡）
2階、7,298万円

ＥＢタイプ（69.26㎡）
2階、7,088万円
3階、7,138万円

ＥＩタイプ（71.70㎡）
3階、7,328万円
4階、7,398万円
5階、7,448万円

ＥＦタイプ（70.73㎡）
2階、7,258万円
3階、7,308万円

当マンションは、生活環境が良く、南向き中心の住戸中心、居住性が考えられた専有部分など、生活し始めれば満足度は高いはず。お花茶屋エリアが好きで、永住前提で考えるのであれば、良い選択肢の一つになると思います。

「お花茶屋」駅の北側エリアは、空が開けた自然あふれる住環境で、「曳舟川親水公園」を中心に、若いファミリーから高齢者まで元気な姿が見られる明るい街並みを形成しています。周辺は、自然スポットだけでなく、多くの生活利便施設にも恵まれ、子育てにも適した環境。「ライフ葛飾白鳥店」や複合商業施設「コープみらい葛飾白鳥店」をはじめ、マンションから10分以内には、他にも15以上の商業施設があります。水戸街道が近いため、車があれば更に生活を便利にできるエリアです。

当マンションの魅力は、日当たりが良く明るい南向き中心の住戸プラン。南側を向いて東西に長い恵まれた敷地形状のため、49戸中47戸を南向きに設定、更に前面は比較的低層の住宅地のため、良好な開放的な住環境を実現しています。

設備・仕様面について。ディスポーザーはありませんが、「食器洗い乾燥機」、「ミストサウナ機能付き浴室暖房乾燥機」、トイレは「ローシルエットトイレ」に「手洗いカウンター」付き、「二重床二重天井」を採用しています。共用廊下側の居室には「可動式ルーバー面格子」が装備、バルコニー戸境壁はしっかりコンクリートで、外部とのプライバシー性を確保、全体的に充実していて、生活レベルを高めてくれそうな好印象。

22年8月現在の主な売出し住戸です。

Ａタイプ（75.21㎡）
2階、5,698㎡

Ｂ１タイプ（65.40㎡）
2階、4,898万円
3階、4,998万円
4階、5,198万円

Ｄ１タイプ（65.40㎡）
1階、4,798万円
2階、4,898万円
3階、4,998万円

Ｄ3タイプ（65.40㎡）
2階、4,898万円

Ｅタイプ（65.62㎡）
1階、4,798万円
3階、4,998万円

Ｇタイプ（58.99㎡）
1階、4,298万円
3階、4,398万円
4階、4,598万円

Ｈタイプ（71.88㎡）
2階、5,398万円

Ｊ２タイプ（70.70㎡）
6階、5,698万円

平均坪単価は、250万円前後でした。

デメリットは、「亀有」や「青砥」最寄りのマンションに比べると、交通利便性が見劣りするポジションであること。ゆったりした専有面積の住戸が少ない事ですね。また、周辺は、ハザードリスクが高いエリアです。

以上を踏まえて、検討したいですね。

22年9月現在、現在、先着順受付で売出されています。

◆アクアレジデンス

A-Cタイプ（70.46㎡）
4階、6,700万円

A-Eタイプ（70.46㎡）
6階、6,800万円

A-Kaタイプ（70.46㎡）
5階、6,700万円

A-Lタイプ（70.46㎡）
5階、6,700万円

A-Nタイプ（70.46㎡）
4階、7,000万円
5階、7,000万円


◆ブリーズレジデンス

B-B1-1タイプ（70.42㎡）
4階、5,900万円

B-B2-1タイプ（70.42㎡）
4階、5,900万円

B-B3タイプ（70.42㎡）
9階、6,400万円

B-B4タイプ（70.42㎡）
5階、6,000万円
7階、6,100万円
9階、6,400万円
10階、6,500万円

B-B5タイプ（70.42㎡）
6階、6,000万円
7階、6,100万円

B-B6aタイプ（70.42㎡）
6階、6,000万円
9階、6,400万円

B-B8タイプ（70.42㎡）
10階、6,500万円

B-Aタイプ（70.42㎡）
6階、6,400万円

当初の売出しから値上げは無さそうです。前述の通り、駅徒歩8分の中古「シティテラス平井」の条件が良い住戸は、安定して250万円以上で成約されてきましたので、前面の商業施設を抜けるか抜けないかあたりの6階、日当たりが良い70㎡中層階が6,000万円（坪単価280万円）、抜け感がある高層階の住戸が6,400万円（坪単価300万円）は、検討しやすい価格帯だと思います。こちらには旧中川を挟んで江東区隣接、都心部までの物理的な距離の近さもあります。

今検討している人は、条件が良い住戸を早めに決断した方が良いと思います。住友不動産だから徐々に値上げすると決めつけているわけではありませんが、現状の売出しも高いとは思いませんので、北口の「プラウドタワー」のリリースや販売状況によっては、ブリーズレジデンスの低層階や、住環境が良いとは思えませんが駅近の「コンフォートレジデンス」の価格を上げてくる可能性はあるでしょう。

2回目のオンライン事前案内会に参加しました。

1回目では提示されなかった第1期の予定価格と､ランドスケープデザインの追加詳細、主な間取りが説明されました。

今回紹介された67㎡前後の中住戸は、8m以上のワイドスパンを採用し、ＬＤ12畳以上のリビングを確保した効率的な間取り。居住性の高さが魅力です。

第1期は、南東向き、南西向きの高層階からの売出しになります。つまり、当タワーで一番条件が良い住戸位置からという、住友不動産の常套的な売出し方法。

主な予定価格です。

◆西角
Ａタイプ（75.80㎡）
24階、9,900万円（坪単価431万円）
30階、10,100万円（坪単価439万円）
39階、10,400万円（坪単価452万円）

◆南西向き
Ｃタイプ（67.44㎡）
24階、7,800万円（坪単価381万円）
30階、8,000万円（坪単価391万円）
39階、8,200万円（坪単価401万円）

◆南角
Ｄタイプ（75.55㎡）西角住戸
24階、11,400万円（坪単価498万円）
30階、11,600万円（坪単価506万円）
39階、11,800万円（坪単価515万円）

◆南東向き
Ｆタイプ（67.48㎡）
24階、8,400万円（坪単価410万円）
30階、8,600万円（坪単価420万円）
39階、8,800万円（坪単価430万円）

Ｇタイプ（54.99㎡）
24階、6,900万円（坪単価414万円）
30階、7,000万円（坪単価420万円）
39階、7,200万円（坪単価432万円）

◆東角
Ｈタイプ（75.68㎡）西角住戸
24階、10,600万円（坪単価462万円）
30階、10,800万円（坪単価470万円）
39階、11,000万円（坪単価479万円）

当初予想していた坪単価360～370万円程度をはるかに上回る価格でびっくりしましたが、比較的予算に余裕がある方なら、第1期は住まいの満足度が高い条件になります。南角、東角、西角、南東向き中住戸、南西向き中住戸の順に単価を高くしています。想像を超える価格でしたが、このエリアの中で、タワー大規模、42階建ての高層タワーの住空間など、単価なりの企画であることも確かで、エリアでは珍しく、高いけど付加価値が高いレジデンスになります。

南西向きの中住戸であれば予想に近く、しっかり眺望と日当たりが取れ、比較的検討しやすいと感じました。

今までは相対的に東側エリアが低かったわけですから、単に価格を引き上げるだけではなく、上質な住まいがエリアの相場や人気を引き上げてくれることは望ましいことだと思います。

この後のスケジュールは、実際のモデルルーム訪問、希望住戸の申し込みへと入っていきます。

事前案内会に続いて、モデルルームを訪問しました。

これから販売予定の住戸と予定価格です（坪単価は価格帯の中間で試算。5,000万円台は5,050万円）。

◆北東向き
Bタイプ　1LDK（52.47㎡）
3階、4,800万円台（坪単価305万円）
6階、4,900万円台（坪単価311万円）
9階、5,100万円台（坪単価324万円）


◆北西向き
Cタイプ　2LDK（55.00㎡）
4階、5,100万円台（坪単価309万円）
6階、5,200万円台（坪単価315万円）
9階、5,300万円台（坪単価321万円）

Aタイプ　1LDK（44.91㎡）
3階、4,100万円台（坪単価305万円）
6階、4,300万円台（坪単価320万円）

Hタイプ　2LDK（55.33㎡）
3階、5,100万円台（坪単価307万円）
6階、5,200万円台（坪単価313万円）
9階、5,300万円台（坪単価319万円）


◆南東向き

Jタイプ　3LDK（70.00㎡）
3階、6,500万円台（坪単価309万円）
6階、7,600万円台（坪単価361万円）
9階、8,100万円台（坪単価384万円）

Eタイプ　2LDK（55.09㎡）
6階、5,800万円台（坪単価351万円）
9階、6,100万円台（坪単価368万円）

Gタイプ　2LDK（55.24㎡）
6階、5,800万円台（坪単価350万円）
9階、6,100万円台（坪単価367万円）

Iタイプ　3LDK（69.84㎡）
3階、6,800万円台（坪単価324万円）
6階、7,600万円台（坪単価362万円）
9階、7,900万円台（坪単価376万円）

マンション全体の平均坪単価は335万円でした。
（南東向きは355万円、北東向きは315万円、北西向きは315万円）

日当たりを優先順位から外せば、北西向き、北東向きのこの格での新築分譲は魅力！

マンションギャラリーでは、外観模型で実際の建物の質感や、モデルルームでは最新の設備を体感できるので、オンラインだけでなく、実際に訪問することをお勧めします。

主な住戸の間取りと価格（22年10月7日現在）

22年10月7日現在、3号棟と4号棟が売出されています。
以下は、販売中（予定）住戸の一部です。

◆3号棟

3-61Aタイプ（2LDK、61.49㎡）
2階、5,100万円（※予定価格）
6階、5,300万円（※予定価格）
7階、5,400万円（※予定価格）
8階、5,400万円（※予定価格）

3-65Bタイプ（3LDK、65.40㎡）
2階、5,400万円（※予定価格）
3階、5,400万円（※予定価格）
6階、5,600万円（※予定価格）
7階、5,600万円（※予定価格）
8階、5,600万円（※予定価格）

3-70Bタイプ（3LDK、70.15㎡）
2階、5,778万円（※先着順価格）
6階、6,128万円（※先着順価格）

3-86Bタイプ（4LDK、86.39㎡）
3階、7,168万円（※先着順価格）
5階、7,200万円（※予定価格）
7階、7,300万円（※予定価格）


◆4号棟

4-57A2タイプ（2LDK、61.49㎡）
5階、5,000万円（※予定価格）
6階、5,000万円（※予定価格）

4-65Ａ2タイプ（3LDK、65.40㎡）
2階、5,408万円（※先着順価格）
4階、5,528万円（※先着順価格）

4-70Ａ1タイプ（3LDK、70.15㎡）
4階、5,928万円（※先着順価格）

4-74Ａgタイプ（3LDK、74.17㎡）
1階、6,100万円（※予定価格）

4-86Cタイプ（4LDK、86.45㎡）
2階、7,200万円（※予定価格）


平均坪単価は280万円前後でした。　

個人的な所感としては、生活スペースを最大効率化した秀逸な2LDKの素晴らしさに感嘆したのと、駅距離があるこの立地で3LDKなら、最低70㎡の住戸を選びたいと思いました。

月々のランニングコストは以下です。
70.15㎡住戸で初年度25,985円。
管理費、17,620円
修繕積立金、7,020円
自治会費300円
インターネット使用料、1,045円

ランニングコストはこんな物かと思いましたが、駐車場は12,500円～14,500円、駐輪場は100円～300円、サイクルポートは600円と、いずれも抑えられていますね。

私が当初思っていた以上に販売は好調でした。リリースを見ていると抽選住戸も多く、当初の見通しよりもかなり早く販売が進んでいるようでした。

「リセール」については、立地はもちろんなのですが、「購入時の価格」が大事で、駅から距離があっても大型商業施設や大型公園に近いこと、利便性が高い企画である事なども影響してきますので、駅から距離があるから一概にリセール（％）が悪いことにはなりません。現在の相場からではありますが、新築時に抽選になったりするのは、企画が良く価格が検討しやすいと判断されているからです。永住型のレジデンスではありますが、何か不慮で売却する際も、「石神井公園界隈なら、大規模のあのブリリアシティ」と指名買いも入りやすくなりますから、心配は少ないでしょう。

現在、販売中の主な住戸と価格です。

Ｇタイプ、57.58㎡（2LDK）
3階、4,238万円
9階、4,558万円

C2タイプ、71.06㎡（3LDK）
3階、5,198万円
9階、5,488万円
10階、5,508万円
11階、5,528万円

Dタイプ、68.73㎡（3LDK）
3階、4,998万円
6階、5,168万円
10階、5,308万円
11階、5,328万円
12階、5,428万円

Fタイプ、81.49㎡（4LDK）
3階、5,658万円
4階、5,798万円
6階、5,918万円

平均坪単価は、245万円前後でした。

月々のランニングコストについて。

71.06㎡住戸
管理費：18,300円
修繕積立金：9,950円
インターネット利用料：990円
給湯器リース料：2,200円

初年度で31,440円は、エリアの板状タイプのマンションでは重ため。修繕積立金を多めに設定してあることは悪くありませんが、管理費が少し重たいのと、給湯リース料が余計でした。シティテラス金町は、大規模のメリットを活かして、70.35㎡住戸がインターネット使用料など込みで12,305円ですから、その差は歴然。エリアで検討している人にとって、月々1万円近い差は、検討材料の一つになるでしょう。

子育て世帯が検討するなら、新宿地区の環境に、お隣、東金町地区の再開発などが控えているエリア特性に加え、大規模マンションの利便性を享受できる「シティテラス金町」がお薦めなのですが、シティテラスは売り急いでいないため、直近では、特にエリアの将来性を先取りした価格まで吊り上がってきています。

例えば、南向きを開放したA棟の6階、70.35㎡住戸が6,300万円（坪単価295万円）。悩ましいですよね。前面の環境が塞がれたC棟、D棟はもう少し安いですが。

当マンションの南向きの9階、71.06㎡住戸の5,488万円（坪単価255万円）と比べると大きな価格差があります。シティテラスは、南側に常磐線の騒音を抱えますが、こちらの南側は、穏やかな低層の住宅地というアドバンテージもあります。

月々1万円（およそです）のランニングコストの差額分を、住宅ローンの月々支払い額に充てると（0.5％、35年借り入れ）、単純計算ですが約400万円多く借りられることを踏まえ、価格だけで大きな判断基準にするのは避けたいです。価格は住まいの満足度に直接的につながるメリットでありません。

それでも、検討材料の大きな一因になることは実際ですから、借入の与信に余裕が無く、永住前提で当マンションの特徴を気に入った方なら、お勧めできるマンションだと思います。

22年10月現在の主な販売住戸の価格です。1年たたずに2度目の値上げ。低層階で坪単価330万円。分譲開始直後は上層階で坪単価300万円ほどでしたから、実質40～50万円程度の値上げ。

Aタイプ、3LDK（70.56㎡）
3階、7,500万円

B4タイプ、3LDK（70.27㎡）
4階、7,100万円

C1タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
3階、6,800万円

C2タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
4階、6,700万円

江東区内では、「ヴェレーナグラン門前仲町」「MJR深川住吉」「猿江恩賜公園レジデンス　」「バウス西大島」が、いずれも検討しやすい割安感があったため、ファミリータイプはあっというまに供給がなくなり、近隣で残すのは、当マンションと「ジオ南砂町」、60年定期借地権の「リビオシティ南砂町ステーションサイト」くらいになってしまいました。売り急いでいない事業主が値上げしても、私達は他に選ぶ選択肢が少ないわけですから、仕方無いですよね。

他のエリアでも、住友不動産の分譲と、地域の中古、他のデベロッパーの分譲と乖離がある場合がありますが、良い条件の物件が出たら、早めに検討していきたいですね。

全戸西向きの設定、1LDKが14戸、2LDKが23戸、3LDKが20戸。

主な販売住戸と価格です。

Ａタイプ（65.06㎡、3LDK）
3階、4,740万円

Ｂタイプ（61.80㎡、3LDK）
3階、4,540万円

Ｃタイプ（52.34㎡、2LDK）
2階、3,990万円

Ｄタイプ（43.00㎡、1LDK）
7階、3,600万円

Ｅタイプ（43.00㎡、1LDK）
2階、3,380万円

Ftgタイプ（56.65㎡、2LDK）
1階、4,260万円

Gタイプ（56.65㎡、2LDK）
6階、4,410万円

Hタイプ（65.07㎡、3LDK）
4階、4,880万円

1LDKの単価が若干乗っていますが、平均坪単価はおよそ250万円でした。

月々のランニングコストは以下です。

Hタイプ（65.07㎡）
管理費：15,620円
初年度修繕積立金：5,850円
合計21,480円（インターネット使用料含む）

管理費が、インターネット代込みで㎡240円は抑えられていると思いました。


◆メリット

まず、この価格で、都心部に近接した23区アドレス、駅近の新築マンションに住めることが大きいと思います。都心部までのアクセスは、西側エリアと遜色ありません。上昇し続けてきたマンション価格は足下で陰りが見えていますが、マンションを構成する原価を下げる要素は見当たりません。都心部から近く、便利な場所にもかかわらず今まで相場が低かった東エリアは、価格訴求面で広域検討者も増えており、今後、人気の乖離は縮まっていくと思っています。

次に、穏やかで明るい住環境と駅距離を両立した立地で暮らせること。日暮里・舎人ライナー沿線では、駅近でも、「尾久橋通り」の騒音や、日暮里・舎人ライナーの高架が気になる住環境のマンションも多いのですが、駅徒歩5分の利便性と、一歩奥まった住環境の良さを両立した、快適に暮らせる「ちょうど良い立地」のマンションだと思います。

最後に、デザイン性豊かな住まい、災害に強い安心設計であること。エリアの中では目立つ優れたデザイン性で、暮らし始めれば、住まいの意匠が誇らしく愛着がわくようなマンションになるはずです。災害時に対応できる設備までしっかり考え抜かれた設計は、東エリアに住む人の不安を和らげ、穏やかな生活を支援してくれるでしょう。「カラーモニター付きインターフォン」や「ルーバー面格子」付きの窓、隣住戸との隔て板が天井部までのトールサイズなど、プライバシー性や防犯面など細かな点まで設計されている点も住まいの満足度を高めてくれる要素。

総じて、若年層やDINKS、少しでも経済的な負担を抑えて住まいを探しているファミリー層にとって満足度が高いマンションになるはずです。


◆気になった点

都心部に近いとは言え、主要JR各線に比べれば、日暮里・舎人ライナーの利便性、通勤環境はハンデがあります。コロナ禍になり、JR総武線や、東京メトロ東西線を抜き、通勤時の混雑率が全国1位を記録しました。輸送率を高めるベンチシートの導入なども計画されていますが、今後も沿線の人口が増えれば、輸送率の向には限界がある気もしていて、沿線が将来的に明るい要素ばかりとは言い切れないところです。

それと、専有部について。2～3人での生活が適した広さです。家族4人想定だと子供が大きくなれば荷物が増え、60㎡台の3LDK住戸では手狭になるので、事前に専有面積を割り切って検討しましょう。ゆったり子育てをしたいのであれば、築浅の中古であれば70㎡超の3LDKが坪単価180万円前後、3千万円後半で手に入る相場観ですし、戸建ても視野に入るでしょう。

南棟と東棟の2棟構成で全52戸。

東向き42戸（2階～15階）
Aタイプ（68.06㎡、3LDK）
Bタイプ（71.80㎡、3LDK）
Cタイプ（72.00㎡、3LDK）

南向き　10戸（2階～6階）
Dタイプ（62.54㎡、3LDK）
Eタイプ（62.54㎡、3LDK）

南側は、前面の道路を挟んで2棟の7階建てマンションが建っているため詰まった住環境ですが、季節によっては、低層階から多くの時間帯において日当たりを臨めるでしょう（モデルルームにて要確認）。

東向きは、現状、船堀街道を挟んで低層の建物が並んでいるため、抜けた環境で開放感があります。ただし、「船堀街道」を挟んで駐車場と運送会社、古いアパートが建っています。当マンションの敷地と同じ建築条件（用途地域、容積率、高さ制限とう）のため、将来的に高い建物が建つリスクを踏まえておく必要があります。実際に、前面開放の眺望を掲げていた「ガーラ・レジデンス船堀プロムナード」のバルコニー前面には、完売後まもなくマンションが建つ計画が挙がってしまいました。

周辺のハザードマップについては、2階相当分までの浸水リスクがあります。


以下、それぞれのタイプと予定価格です。

◆東向き

Aタイプ（68.06㎡、3LDK)
5階、4,900万円台
13階、5,300万円台

Bタイプ（71.98㎡、3LDK)
6階、5,100万円台
13階、5,500万円台

Cタイプ（72.00㎡、3LDK）
5階、5,100万円台
10階、5,400万円台
15階、5,700万円台


◆南向き

Dタイプ（62.54㎡、3LDK）
4階、4,300万円台
6階、4,500万円台

Eタイプ（62.54㎡、3LDK）
2階、4,100万円台
4階、4,400万円台

平均坪単価は、240万円前後でした。


以下は、月々のランニングコスト。

（例）Cタイプ（72.00㎡）
管理費、11,700円
修繕積立金、5,850円
インターネット使用料。990円

◆メリット

始発駅から座って通勤できる快適さ、自然環境と生活利便性を両立する駅近の立地、そして、2024年に控えた駅北口の再開発による将来性の恩恵を受けられるのが、大きなメリット！

今後は、シングル、DINKS層からも注目されるエリアになるはずです。少し前、「綾瀬」駅、「亀有」駅、「金町」駅で分譲されていたマンションでは、「最近になって女性の単身者の検討も目立つようになった」とよく聞いていました。座って都心部まで30分程度で通える始発駅というおおきな強みを持ち、北綾瀬も、様々な若年層が移り住んでくる事ことが予想されます。

「オープンレジデンシア」ブランドの「オーダーシステム」は、他のデベロッパーと比較して無償のプランが多かったり、大幅に間取りをする有償プランも安価だったり、自分好みにカスタマイズできるのがメリットです。とくに、このオーダーシステムが無ければ、後段で指摘する居住性のデメリットを補完できません。

単身、DINKS向けの分譲企画であることもメリットの一つ。つまり、生活スタイルが似ている住人が安心して選べる新築分譲といえます。北綾瀬エリアの分譲はファミリータイプが多かったため、DINKSや単身層が、近隣の中古ファミリータイプに住むと、子供の足音など生活の騒音やマンション内のコミュニティなど生活リズムが相容れないかもしれません。


◆デメリット

デメリットは、居住性ですね。住戸スパン（幅）の狭さとバルコニー側まで浸食した柱。

狭いスパンは室内の開放感が薄れるばかりか、大画面テレビをおけばソファとの間隔が狭くなるので、テレビのサイズを一回り小さくしたくなるかもしれません。住戸が細長くなるので、ワイドなスパンと比べて、廊下部分のスペースを取られてしまいます。専有面積に対して効率的に居住スペースが取れているとは言えません。

それと柱の浸食ですね。共用廊下側は許容できますが、バルコニー側までの柱の浸食は、現代の首都圏分譲では中々見られない構造。家具を配置するスペース、空間の使い勝手が一部制限されてしまいます。

1番大きいＤタイプの3LDKでも4人ファミリーは難しいです。せめて3人。他の間取りは、基本、単身かDINKS向けでしょう。ファミリーだったら、近隣に有力な築浅の中古マンションが選べるほど沢山あります。


◆主な間取りと価格帯

Agタイプ、53.41㎡
1階、4,588万円（坪単価283万円）

Aタイプ、53.41㎡
7階、5,088万円（坪単価315万円）

B2タイプ、46.20㎡
6階、4,588万円（坪単価327万円）
8階、4,788万円（坪単価342万円）

C1（4階、8階はC2）タイプ、58.27㎡
2階、4,788万円（坪単価271万円）
4階、4,938万円（坪単価279万円）
8階、5,188万円（坪単価294万円）

Dgタイプ、63.06㎡
1階、4,888万円（坪単価255万円）

D1（5階、8階はD2）タイプ、63.06㎡
2階、4,988万円（坪単価261万円）
5階、5,418万円（坪単価283万円）
8階、5,588万円（坪単価292万円）

平均坪単価は約290万円でした。

月々のランニングコストは以下です。
63.06㎡
管理費：17,300円
修繕積立金：5,700円
町内会費：770円
インターネット使用料：748円

22年12月現在の先着順、主な販売価格です。

◆ブリーズレジデンス

B-B1-1タイプ（70.42㎡）
3階、6,000万円

B-B3タイプ（70.42㎡）
4階、6,000万円

B-B4タイプ（70.42㎡）
5階、6,100万円
7階、6,400万円
9階、6,600万円

B-B5タイプ（70.42㎡）
6階、6,200万円
7階、6,400万円

B-B6aタイプ（70.42㎡）
8階、6,500万円

B-B7aタイプ（70.42㎡）
5階、6,100万円
8階、6,500万円

B-B8タイプ（70.42㎡）
5階、6,100万円

B-B10タイプ（70.42㎡）
3階、5,900万円

B-Aタイプ（70.42㎡）南西角住戸
2階、6,400万円

B-A’タイプ（70.42㎡）南東角住戸
4階、6,500万円


少し値上げしたようですね。3％程度。100～300万円程度。

例えば、B-B4タイプ（70.42㎡）の9階住戸、9月時点での価格が6,400万円→6,600万円に上がっています。また、直近でモデルルームを訪問したフォロワーさんより、アクアレジデンスは現在売出しを停止していると聞きました。

「プラウドタワー平井」は、エリアに明るい方も広域の方も、以下の条件を踏まえて検討を進めていきましょう。

・平井エリアの特性
・駅前、商業一体開発タワーの利便性
・駅前にして開放的な住空間


◆立地・ロケーション

徒歩2分のフラットアプローチと駅前に住む利便性が、大きなメリットになります。

駅徒歩2分の凄さは、交通や移動の利便性に加えて、駅周辺に集まる商業施設を庭のように利用できる生活利便性の高さにもあります。スーパー、コンビニ、ドラッグストアが徒歩１分！南口の商店街や主要な生活利便施設も、ほとんど徒歩10分以内で利用できる環境です。駅南側に広がる商店街に、当マンションの足下にできる商業施設も何ができる楽しみですね。都心までの近さ、交通利便性の良さを享受しながら、両隣の錦糸町、亀戸、小岩のような繁華街の喧騒が無く、自然環境にも恵まれています。

ただし「平井」駅は、東エリアでも、ローカル色が濃い各駅停車の駅の一つです。大動脈、JR総武線沿線の他の駅と比べると、広域からの知名度も格段に低いと思います。賑やかさを好む人、常に話題性に触れていたい人であれば、平井の地に留まることは退屈だと思います。


◆ランドスケープデザイン

住宅と商業施設一体となった複合再開発「平井五丁目駅前地区第一種市街地再開発事業」により誕生する野村不動産の鉄板商品は、エリア特性や直近のマンション相場で語れない高い付加価値があります。エリア最高峰の約110m29階建ては、平井No.1のマンションとしてランドマーク的な存在となるでしょう。

低層階に商業施設、地域貢献施設、保育施設、共用施設等を集約。共用部は、3階に「スタディルーム」「ライブラリーラウンジ」「プレイエリアとキッズルーム」、25階には「スカイラウンジ」「ゲストルーム」などが設けられます（※商業施設など外部施設は25年春開業予定）。

住戸フロアは5階～29階。内廊下仕様で、各階ゴミ置場が設置されます。エントランスやサブエントランスに加え、エレベーターでも認証が必要なダブルオートロック。住戸玄関を含め三重のセキュリティとなります。玄関にはカメラ付きインターフォン。1Rを除き、天井高2,600mm、サッシ高2,100mmなど、それなりに高い仕様となっています。28階、29階にはプレミアムフロアを設定し、特別な仕様が提供されます。

タワーは「免震構造」を採用し、「長期優良住宅」にも認定されています。

総じて、周辺の分譲マンションとは一線を画すタワーの利便性、快適性を際立って実感できる造りになっています。

駅前にして周辺に高い建物が少なく、高層タワーによる開放的な住空間の強みも大きな特徴です。マンション周辺は抜け感があり、東西南北、ほとんどの住戸で抜けた明るい住空間の生活を楽しめるでしょう。更に、開口部に向けたワイドスパン住戸設定が住まいのハイライトです。内廊下設計でプライバシー性を確保し、全ての居室に窓を設けた開放感、明るさで、採光の住環境の中での生活を満喫できます。

デメリットは、総武線と蔵前橋通りの騒音。南側は常に電車、北側ではバスやトラックなど大型車が往来するので、窓を開けた生活は少し憚られるでしょう。


◆まとめ・価格は？

マンションマニアさんが、平均坪単価400万円を超えると呟かれていたとおりとすれば、3LDKが9,000万円、2LDKが7,000万円前後。

江東区の「プラウドタワー亀戸クロス」に比べて安いどころか、高くなってしまったので、亀戸を買っておけばと後悔される方がいるかもしれませんが、亀戸にない強みもあります。

・穏やかな駅前の住環境
・大通りを渡らないフラットな道のり
・充実した共用部
・ほとんどが抜け感ある開放的な住空間
・全居室開口部を構えたワイドスパン住戸

分譲戸数がそれほどないため、エリア内と広域含め、販売は早めに進みそうな気がしますが、広域からのファミリー層が、どこまで平井へのフィット感を高めて、快適な新築タワーを前のめりに検討できるか気になるところです。

◆主な間取りと価格

Ｄタイプ　85.5㎡　4階　8,590万円　
Ｇタイプ　75.7㎡　2階　6,690万円　
Ｉタイプ　78.78㎡　2階　7,390万円　
Ｏタイプ　85.22㎡　3階　7,990万円　
Meタイプ　114.51㎡　5階　12,290万円　

平均坪単価は、およそ310万円前後でした。メゾネットタイプは300万円中盤以上と嵩みますが、平均的な中住戸の3階では300万円ほど。


◆クリオ葛西シーズンテラスに住むメリット　

大型商業「アリオ葛西」徒歩2分が、日々の生活の中で、たくさんの楽しい体験と快適さをもたらしくれます。子供が産まれれば、自分の庭として無くてはならない存在に。至近の「総合レクリエーション公園」だけでなく、思い立ったら自転車で「夢の国」や「葛西臨海公園」などのレジャースポットに身軽に行けてしまう羨ましいポジション。この地にいるからこそ、数え切れない想い出を作れるはずです。気の南葛西エリアの中でもロケーションの良さが光ります。

そのエリアの中で、南向き住戸を80％以上確保した恵まれた敷地形状。しかもワイドスパン住戸設定にした贅沢さ！前面の左近川、道路を挟んで前面の住宅地まで20m以上の離隔を確保しているため、低層階から日当たりを臨め、中層階からは抜け感も期待できそう。良好な日当たりに、明るい室内空間での生活を満喫できるでしょう。

居住性が高い明和地所ならではの企画も魅力です。2021年、首都圏分譲マンションの平均面積は67.62㎡でしたが（出典：クリオ葛西シーズンテラス公式ＨＰ）、当マンションの平均専有面積は84.70㎡で、数字が表わすとおり希少なマンションになります。ワイドスパンを活かした多彩な間取りは、メゾネットタイプが11戸、ルーフバルコニー付き住戸が2戸、左近川に面した南向き、奥行き最大2,700mmのテラス付き1階住戸が10戸（他、テラス付き西向き1戸、東向き1戸）。南向きのテラス付き住戸は、軒先が植栽と左近川のため、日光を受けながら自然を感じる住まいに。メゾネットはＬＤ吹抜開放！と、2階部分の両面バルコニー（北側は、2,500mm）が見どころ。一般的な分譲マンションでは味わえない高い居住性により、年数を経るごとに住まいの満足度は向上していくはずです。


◆デメリット・気になる点

一番考えるべき視点は、いわずもがな駅距離ですね。それとハザードリスク。江戸川区洪水･高潮ハザードマップでは、最大深度1階部分相当の浸水リスクがあります。それでも江戸川区の内陸部と比較すると、比較的安心な方です。最後に、西向き住戸と南向き住戸の大通りに近い住戸は、車通りの騒音が気になるかもしれません。


◆最後に

駅距離がある新築でも3LDK、60㎡台が主流で、グロス価格を削った企画がほとんどの中、大きな差別化がされた新築分譲です。

平均坪単価が300万円を超えており、周辺の分譲の相場観、坪単価250万円前後と比較してグロスどころか坪単価まで一見高そうに思えますが、「イニシア東葛西テラス」や「葛西グリーンフィールドプロジェクト」は西向き。当マンションの東向きや西向きは200万円台後半のため、この造り、設備、ワイドスパン住戸の企画などを考えれば、特段高いとは思いませんでした。周辺環境、南向き中心の敷地と合わさった付加価値が高い企画。「80㎡超のワイドスパン住戸に南向き」は、むしろ買いたくても買えない、造りたくても他の売主では造らない唯一無二の企画です！

主な間取りと価格について。

Aタイプ、70.78㎡
5階、6,200万円（坪単価289万円）
6階、6,200万円（坪単価289万円）
8階、6,500万円（坪単価303万円）
9階、6,500万円（坪単価303万円）

Ｂ1タイプ、70.05㎡
5階、5,900万円（坪単価278万円）
6階、5,900万円（坪単価278万円）
8階、6,200万円（坪単価292万円）
9階、6,200万円（坪単価292万円）

Ｄ2タイプ、54.55㎡
6階、5,100万円（坪単価308万円）

Ｄ1タイプ、54.55㎡
8階、5,300万円（坪単価320万円）
9階、5,300万円（坪単価320万円）

平均坪単価はおよそ300万円前後でした。


月々のランニングコスト
Ｂタイプ　70.05㎡
管理費、28,130円
修繕積立金、8,290円
（インターネット使用料含む）


上質感、プライベート感溢れるレジデンスに向け企画が練られています。角住戸率74%は、南西向きの日当たり良好な住まいに更に明るい生活が送れるスパイス。南西向きなので、開口部が多い住戸は更に明るい生活がおくれます。2LDKも角住戸で2面バルコニーなど、間取りの良さが見られます。1タイプある中住戸（Ｂタイプ）も、連窓サッシの採用によりリビングダイニングを最大限開放的な空間に仕上げています。小規模マンションながら、車寄せを配したエントランス周り、テレワークルームの設置など、充実したランドプランに住戸内設備の充実ぶりも魅力で、高い居住性を実現してくれるマンションです！


気になる点は、ランニングコスト（管理費）が高めであることですね。

シティハウス平井サウス　70.05㎡、28,130円
シティハウス平井　70.42㎡、17,955円
シティテラス平井　70.74㎡、7,030円

平井エリアのマンション相場観ですが、分譲中の「シティハウス平井」が坪単価300万円（22年12月現在、3％ほど値上げ傾向・・・）、築6年の「シティテラス平井」が中層階など平均で坪単価250～260万円の相場観です。2つの物件より駅に近い徒歩7分、生活環境豊かな立地で、3LDKが坪単価300万円を切る価格は、積極的に検討したいと思えます！

いつ価格が上がるかわかりませんが・・・。

◆ザ・パークハウス谷中道灌山テラスに住むメリット

・都心部間近に住む高い交通利便性！
都心部主要各所へ短時間の直通アクセスを確保する、JR山手線と東京メトロ千代田線の2路線の駅近（徒歩4分）立地が大きなメリット！充実した生活や日々の忙しい日々の中で、行動範囲や移動回数が高まる利便性に大きな価値があります。

・谷根千エリア、文京、上野エリアを中心としたロケーションの良さ！
日本の歴史、文化に触れ、ライフスタイルや生きる価値観を更に豊かなものにしてくれる地域。上野まで歩けば、それぞれの博物館、美術館で世界と日本の文化や歴史に触れることができます。子どもが産まれれば散歩がてら何度も「国立子ども図書館」に足を運んで本のシャワーを浴び、子供が成長すれば「国立科学博物館」に足繁く通って生物や化学の神秘に触れ、「開成学園」の文化祭を訪れたり、東大の赤門を散策できる、贅沢な子育て環境、教育環境が身近に。「西日暮里」駅周辺の再開発も控えており、数年後には更に利便性が高まりそうな期待感もあります。

・山手線駅近で南東側を半永久的に開放した希少立地！
バルコニー前面から、前建てまでは4m程の離隔ですが、低層の住宅地のため、2階からしっかり陽が入ってきます（モデルルームで要確認）。5階くらいから上層階の抜け感、眺望は圧巻です！道灌山通りからはセットバックされ、バルコニー側も静かな住宅地を向いているため、喧噪も感じないでしょう。

・工夫された共用空間、専有部
1階のエントランス横には、窓付きの明るい「パーソナルブース」（2箇所）があり、自宅とは気分を変えて1人の時間に没頭することができます。2LDK、3LDK住戸専有部には、折りたたみ式の「バルコニーカウンター」が標準装備されるので、たまには日差しを浴び、遠くを見渡し目を休ませながらワークをするのも良しです。バルコニーには「防水型コンセント」も用意されています。「住戸専用宅配ボックス」も時代性を反映していますね。これは本当に嬉しい！


◆当マンションの注意点
エリアの雰囲気が人によっては合う合わないがありそうな事と、居住空間が手狭だと感じたことです。

個人的には「谷中銀座商店街」は好きな場所ですが、休日は観光地化しており、人混みを嫌う方は気軽に散歩するのが少し憚られるかもしれません。また、下町感が感じられるエリアで、生活環境が肌に合わない人もいるでしょう。

マンションの周辺は、駅周辺で何でも揃う隣の「町屋」駅周辺と比べると少し寂しい環境です。「西日暮里」駅前の再開発によって駅の周辺が洗練され、生活利便施設が増えることに期待したいですね。子育てが活発なポジションという印象を受けず、指定の小学校と中学校も遠い通学環境も気になりました。2LDKと3LDKの間取りでは、3人家族かDINKS、単身向けだと思います。3LDKだからと4人家族で検討すれば、手狭な間取りがデメリットになるでしょう。Gタイプの3LDKは窓が無い居室もあります。


◆主な間取りと予定価格（22年12月現在）

Eタイプ（59.66㎡、2LDK）
4階、8,800万円台
6階、8,900万円台
11階、9,200万円台
14階、9,500万円台


Gタイプ（66.03㎡、3LDK）
4階、9,500万円台
6階、9,700万円台
11階、10,000万円台
14階、10,300万円台


Cタイプ（53.47㎡、2LDK）
4階、7,800万円台
6階、7,900万円台
11階、8,100万円台
14階、8,400万円台


H1タイプ（68.59㎡、3LDK）
4階、9,900万円台
6階、10,300万円台
14階、12,000万円台


平均坪単価は、500万円前後の予定です。

◆23年3月15日現在の主な間取りと価格

Ａタイプ、53.14㎡、2LDK
5階、4,568万円
7階、4,668万円

Ｂタイプ、42.92㎡、2LDK
5階、3,988万円
7階、4,118万円

Ｃタイプ、33.15㎡、1LDK
5階、3,148万円
6階、3,198万円
9階、3,348万円

Ｅタイプ、61.61㎡、3LDK
6階、5,218万円
9階、5,378万円

平均坪単価は300万円前後。

現状、駅近、築浅の中古物件の相場が坪単価200万円台前半で動いていることを考えた時に、この数年間で上昇中の相場観と将来性、また、以下のような周辺の新築分譲を踏まえれば、検討しやすい価格だと思いました。1番高い3LDKの部屋でも6,000万円に届かない（予定）グロスの価格も程良いところ。


◆当マンションのメリット

主なメリットは、駅徒歩5分の立地と、居住性の高さ、企画面の良さです。

有力な築浅物件が多い中、未使用の新築で徒歩5分の立地を選べるのが大きなメリット。多くのマンションが分譲されてきた中で、駅近の用地は少なくなってきています。さらにファミリータイプが多い中、65㎡以下で「北綾瀬」駅徒歩5分は、直近の売出しも成約も確認できませんでした。駅まで信号を渡らないフラットな道のりを5分で歩け、活発的な若年層の時短生活を支えてくれます。


私が「リビオ」ブランドを好きな理由は商品特性、すなわち、居住者視点を追求した楽しく便利に暮らせるマンションデザインと居住性の高さにあります。

ランドスケープ・共用部について。

北綾瀬の街並みの景観と連続性を持たせた洗練の外観デザインと敷地デザイン、工夫された共用施設です。

建物は、歩道から大きくセットバック。建物前面には小径を通し、ベンチを2箇所設置。小径に沿って「石積み」を並べることで、緑景あふれる綾瀬エリアの散策路につながるような景観を醸成しています。

外観は、一部レンガ調のタイル貼りに。共用部の玄関部分などを珍しいネイビーブルーにすることで、赤茶と青の配色を中心にセンスが際だった意匠！

共用部分も居住者を楽しませてくれるよう工夫がされています。3方向を開口させた「パークラウンジ」は、外からのプライバシー性に考慮しながら足元に窓を設け、ラウンジ内からは外を流れる水路と緑を楽しめるように設計。デザイン性のあるチェア＆デスクを数台置き、フリーWi-Fiを入れる事で、ちょっとしたワークや作業を行えるユーティリティ空間にしています。

駐輪場や駐車場からの動線の裏庭には、荷物を置いて手を開けたり、少しだけくつろいだり、家族と待ち合わせができるようなベンチを設置。生活のワンシーンで役立つ細やかな配慮がされています。

セキュリティ面も手を抜かず、エントランス、エレベーター、玄関のトリプルセキュリティを採用しています。単身の女性なども安心できるでしょう（H・Bgタイプはダブルセキュリティ）。


専有部について。

全タイプ、全ての居室に柱を侵食させないアウトフレームにしている間取りの良さが大きなポイント。家具を置きやすい形にして、畳数以上に効率的な生活空間に仕上げています。また、LD隣との洋室を天井部までのウォールドアで仕切り、家族が少ない時は開放的な室内空間に。

設備・仕様面では「リビオライフデザイン総研」と「オレンジページ」との共同開発キッチンが、実際の生活を考えられていると思いました。

ゴミがシンク内に溜まりにくい形状にした「流レールシンク」。レンジの中に少しの水を入れてすぐ洗えてしまう「洗エールレンジフード」は、年末に気合いを入れて、まとまった掃除の時間を作らなくて済みそうです。「レシピホルダー付吊り戸棚」、手入れがしやすい「フレームレスのガラストップコンロ」、キッチンとダイニングの両方から利用できるキッチンの「2wayカウンタ－」（オプション）は、食卓が一段と楽しく効率的になる仕様で、初めて見た試みでした。


◆リビオレゾン北綾瀬　デメリット
当マンションのデメリットは、バルコニー側の部屋の眺望や日当たりが一部制限されること。隣接している川の手通りの対面に、当マンションと同じ15階建て「ヴェレーナ綾瀬」が建っているためです。ただし、ヴェレーナは共用廊下側のため、お見合いになる事はなく、プライバシー性は確保できます。気になる方は、モデルルームで質問しながら現地も確認してみると良いでしょう。

ブリリア三河島ステーションフロント

主な間取りと予定価格です（23年3月20日現在）。

◆Aタイプ、70.54㎡、3LDK
2階、7,000万円台
4階、7,200万円台
7階、7,400万円台
11階、7,600万円台
13階、7,800万円台

◆Bタイプ、56.58㎡、2LDK
2階、5,900万円台
4階、6,000万円台
7階、6,100万円台
11階、6,300万円台
13階、6,400万円台

◆Cタイプ、55.56㎡、2LDK
2階、5,800万円台
4階、5,900万円台
7階、6,000万円台
11階、6,200万円台
13階、6,300万円台

◆Dタイプ、68.75㎡、3LDK
2階、6,900万円台
4階、7,000万円台
7階、7,200万円台
11階、7,400万円台
13階、7,600万円台

平均坪単価は360万円前後。

月々のランニングコストは未定でした。


◆ブリリア三河島ステーションフロントを選ぶメリット

・駅徒歩1分の利便性・快適性！
駅徒歩1分が生活に与える影響は「超快適！」の一言に尽きます。とにかく時間を有効に使える、生活の質が一段上がる、こんな快適なことはありません。特に、ターミナル駅だとホームまで時間がかかる事も多いですが、「三河島」駅は小さくホームまですぐ上がれるメリットも。

・再開発エリア至近！周辺エリアの将来性
「三河島」駅北口の再開発が控えているため、駅前の生活環境が更に向上します。2028年3月完成予定の商住一体の施設は、760戸のタワーマンション（三井、三菱、野村の共同、43階）に、商業施設、体育館やフットサル場などが入る多目的アリーナホールで構成。周辺の区画が綺麗に整備され洗練された街並みになるでしょう。多目的ホールでイベントが開催されるようになれば、「三河島」駅に人が集まって来ることが期待されます。商業施設が少なかった「西日暮里」駅前の再開発では、更に規模感がある商業施設や、劇場や公共施設も入居予定のため、徒歩圏に楽しめるスポットが増えます！

・駅徒歩1分の不動産価値
今後、リセールバリューが期待できる3点の要素があると私は考えています。
1、三河島の周辺相場が今まで相対的に低かった
2、分譲価格が周辺と比べて割高ではない
3、周辺で再開発が控えている
現在まで相場が低かったエリアで、分譲価格も割高ではない、さらに将来、街が変わることが、資産価値を高いものとする決定的な要素だと考えました。

・生活を快適にする専有部と共用空間。
1階に用意される「プライベートラウンジ」は、サードプレイス的な空間になり、マンション内での利便性を高めてくれます。居住者専用のWi-Fiを完備し、ブックシェルフやカウンターテーブル、ソファでゆっくり過ごすことができ、個人で利用できるカウンターブースも設けられるので、集中して作業ができる環境になっています。専有部については、前述の通りZEH-M Orientedマンションの快適な設備が標準。LDだけでなく隣の洋室2つにも床暖房が設置され、二重サッシ（バルコニー面と南側はT-5等級、それ以外はT-4等級サッシ）、Low-Eガラス（二重サッシの外側）、エコジョーズ、ルーバー面格子の採用など、断熱効果、省エネ効果を高めた設備が充実しています。


◆当マンションのデメリット

当マンションのデメリットについては主に2点。電車の騒音と将来的な住環境悪化の懸念です。

音に神経質な方は、常磐線の騒音が気になると思います。二重サッシの採用や換気口の構造など対策が講じられているので、日中はそれほど気にならないと思いますが、貨物列車も通過する路線なので、過ごしやすい季節の夜間、窓を開けての生活や就寝が気になりそうです。「尾竹橋通り」の交通量はそれほど多くないため、車の騒音はそれほど気になりませんでした。基本的には程良い賑やかさ。近い将来、「三河島」駅北口の再開発によって、マンションの西側に商業施設とタワーマンションが建つ予定なので、バルコニー側の眺望や日当たり、プライバシー性が一部制限されそうです。それと個人的に気になることはプライバシー性の部分です。レースのカーテンをしなくても気にならない距離は最低でも50～70m以上欲しいのですが、お見合いになるタワーマンションとの離隔は40m程度でしょうか。


◆最後に

23区駅徒歩1分のマンションが、この価格帯で分譲されることは非常に希少だと思います。都内で少しでも経済的に利便性が高いマンションを探している人は、1度、新宿の新しいギャラリーを見学してみる事をオススメします！

「リビオ森下リバーテラス」1番の特徴は、160m開放のリバーフロントでの眺望、開放感を楽しみながらの生活です。

マンションが建つ場所は江東区最西端に近く、隅田川を挟んで中央区に隣接。「森下」駅と「清澄白河」駅の2駅3路線を徒歩10分圏で利用できる交通利便性が高い立地。ライフスタイルによって路線を使い分けることができ、休日は、娯楽スポットや、ショッピングをするにも都心主要駅へ出やすいポジションで、特に「森下」駅は徒歩5分で、時短生活を進められる駅近の立地も大きな価値になります。

マンションは、大通りから一歩入った明るい住宅地で、敷地東側は幅員が広い道路、西側は「隅田川テラス」に面しています。

「隅田川テラス」では、散策やジョギングをしている人を見かけます。「小名木川」「清澄公園」「清澄庭園」「浜町公園」など自然環境に恵まれ、落ち着いて暮らしたい人にはぴったりの環境です。

マンションの周辺、森下には商店街が複数あり、飲食店やスーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの店舗を利用できます。

話題性で言えば清澄白河。カフェやベーカリー、雑貨店、アートスポットなど散策が楽しく、広域からも人が集まる人気エリアです。

隅田川を渡った浜町、水天宮、人形町、日本橋界隈は、外食や買い物を身近に楽しめる距離。スーパーは、新大橋を渡りますが「成城石井 日本橋浜町店」（徒歩10分）「ピーコックストア トルナーレ日本橋浜町店」（徒歩11分）が徒歩圏内にあり、「日本橋」駅周辺には、大手百貨店「日本橋高島屋S.C.」「日本橋三越本店」や、複合施設「COREDO 日本橋」「COREDO 室町」など大型商業施設が集積しています。

この地に住めば、清澄白河や門前仲町、対岸の中央区での生活が主になるでしょう。

マンション周辺のハザードリスクについて。万が一（洪水や高潮時）の際、1階住戸部分（3ｍ程度）のリスクが指摘されていますが、東エリアの中では比較的リスクが低いポイントだと思います。

平面図は出ていませんが、住戸設定は西向き、南向きだと思います。公式HPで出ているマスターピース（※画像）や現状の敷地形状、南側にある「松尾芭蕉記念館」から予想すると、南向きで4階より上が抜け、隅田川に向いた西向きは、2階の天井部分くらいから抜けてきてリバービューが楽しめそうです。特に西向きは「隅田川テラス」に面しているため、正面にパノラマビューが楽しめる圧巻の住環境！

共用施設は、1階と屋上部分に用意され、生活利便性を高めてくれます。プライベートラウンジ、ワークスペースでは坪庭の緑を眺めながらリモートワークができ、共用のルーフテラスでは、住人全員が隅田川の開放感を楽しむことができます！

ロケーションを活かした住空間設計にも力が入っています。

1階住戸では専用庭と「ヌック」が特徴。「ヌック」は、バルコニーサイドの洋室に出窓のあるカウンタースペースで、プライベート空間として日々の生活をより明るいものにしてくれそうです。

バルコニーガラス手摺り、約2,100mmのハイサッシを採用することで、室内からの開放的なリバービューを更に引き立て、奥行きがある2.6mのテラス（※E、Er、F、Fr、G、H、Jrタイプに採用）により、リバーサイドでの生活をより豊かなものにしてくれます。


デメリットは、近隣の生活環境について。駅前は大通りが交差し、商業施設も商店街もあって明るい環境ですが、生活を楽しむには、周辺の魅力あるエリアと比べると少しさみしいと感じます。

「のらくろ」の原作者で知られる森下ですが、若いファミリーは、おそらく「のらくろ」を知らないと思います。「松尾芭蕉」や深川の歴史を紐解く記念館が近くにあるのも勉強になりますが、アクティブな若年層には物足りないでしょう。近隣に大型のスーパーもなく、日々の買い物には少し不便な環境です。

気になる価格については、平均坪単価を450万円前後～後半と予想しました。

例えば、70.20㎡、西向きリバービューの5階住戸が坪単価470万円として約1億円。

参考までに近隣の中古マンションの相場を見ると、森下駅徒歩5分以内の築浅マンションが坪単価380万円前後。「清澄白河」駅寄りだと、2017年築、駅徒歩8分「プラウド清澄白河リバーサイド」が坪単価440万円程度で取引されています。

森下と清澄白河では人気に差が出ますが、リビオは「新大橋通り」より南側、「清澄白河」駅も10分以内で歩ける強みがあります。

販売住戸は実質27戸だけになりますが、23年5月15日までにエントリーした上で幾つかの条件をクリアすれば、第1期1次販売登録抽選時に倍率優遇（2倍）が適用されます。

楽しみな新築です！

◆ガーラ・レジデンス南砂町　特徴、メリット

当マンションの良さ、特徴は、駅距離があっても都心部に近い江東区アドレス、ガーラブランドの品質の良さ、ファミリータイプの3LDKが1馬力の予算で手が届きそうな価格帯です。

マンション周辺には、コンビニやドラッグストア、複数の飲食店、商業施設があり、生活環境は悪くありません。「砂町小学校」（徒歩2分）が「清洲橋通り」を渡って目の前で、「仙台堀川公園」など自然も豊か。子育てするには恵まれた環境です。

室内空間に影響するマンションの立地について。南東向きバルコニー側は、道路を挟んで「日本経済新聞社」の敷地のため開けた環境。日当たりは良好で採光も十分とれるでしょう（モデルルームで要確認）。近隣のマンション「アクアガーデン南砂」まで30m以上離隔も取れています。敷地の北側は片側2車線道路「清洲橋通り」に面していてこちらも開放的。車通りはそれほど多くないため、駅から距離がある場所としては、寂しい住宅地より良いと思います。

小規模マンションなので共用施設は少なめですが、構造面や設備仕様もしっかりしていて、居住性の高さを実現するガーラブランドのこだわりが随所に見られます。建物は、逆梁アウトフレームによって外観に重厚感があり、更にプライバシー性を高めています。隣住戸との境目をコンクリートに、柱がバルコニーに面してせり出ているため、隣のバルコニーの気配を感じたり、覗かれたりする心配は少ないでしょう。セキュリティも、非接触キーで風除室ロック解除、エレベーター呼び出し、住戸玄関の3箇所で手厚く。サッシはLow-E複層ガラス、LDと隣住戸を連窓サッシでつなげ、ウォールドアを開ければバルコニー面の開放的な眺望を楽しめます。二重床二重天井を採用。バルコニーの奥行きはゆったり使える1,950mmを確保し、スロップシンクも装備されています。他にも、キッチン、洗面室の収納が両方ともソフトクローズ仕様で、トイレには独立した手洗い器を設置されるなど、細かい所までコストカットせずに行き届いた企画、設計がされています。


◆予定価格

主な間取りと予定価格です。

Aタイプ、63.71㎡
2階、5,210万円
6階、5,480万円
10階、5,720万円
13階、5,890万円

Bタイプ、62.83㎡
6階、5,380万円
10階、5,610万円
13階、5,780万円

Cタイプ、62.83㎡
2階、4,900万円
6階、5,360万円
10階、5,790万円
13階、5,960万円

Dタイプ、64.77㎡
2階、5,290万円
6階、5,620万円

平均坪単価は290万円前後でした。


◆ガーラ・レジデンス南砂町のデメリット、検討する際の注意点

私が思ったデメリット、注意点は2つ。駅からマンションまで最短14分の道のりの夜間環境が寂しいこととハザードマップ上の問題です。

周辺は、城東地区の中でも比較的浸水リスクが高めのエリアです。東京の東エリアに住むのであれば、濃淡はあれど避けては通れないので、数百年に1度来るか来ないかわからない災害リスクよりも大きなメリットを捉えて割り切り最低限の対策を打って備える、どうしても抵抗感があるのであれば、東京の西側エリア、武蔵野台地の方で居を構えるしかありません。

それと、デメリットではありませんが、南砂町エリアで検討する際に把握しておきたいマンション事情について。

南砂町エリアの立地を語る上で特徴的なことは、大型商業施設「スナモ」や「トピレックプラザ」「アリオ北砂」に近ければ、駅から距離がある場所でも快適に暮らせることです。その大型商業施設の近くには、中古の大規模マンションがたくさんあり人気があります。大規模マンションは共用施設やサービスが充実している、人が集まるからこそコミュニティやイベントができやすい、スケールメリットを活かして月々のランニングが安いなどのメリットがあります。駅近が良ければ、築年数が経ちますが、数件の大規模マンションから選ぶ事ができます。


以上、上記のような、注意点や周辺のマンション事情も加味した上で、検討すると良いと思います。

◆イニシア東京五反野の特徴・良さ

当マンションの良さは、23区主要路線駅徒歩6分 × 北千住生活圏 × ワイドスパン住戸中心の高い居住性 × 3LDKが4千万円台～検討できる価格帯（予定）です。

駅徒歩6分と、日比谷線直通、もしくは「北千住」駅乗り換えで都内各所へ移動しやすい時短生活を叶える立地が強み。最寄駅、東武伊勢崎線の「小菅」駅から5路線が乗り入れるビッグターミナル「北千住」駅へ1駅（直通2分）、「上野」駅へ直通13分、半蔵門線に乗り換えれば「大手町」駅へ30分以内で移動できます。生活も、大型商業施設や7つの商店街で賑わう北千住が主体になるでしょう。日々の買い物には、「小菅」駅前の「東武ストア小菅店」（徒歩6分）、マンションから徒歩10分以内にある、ドラッグストアとコンビニを利用できます。徒歩10分の「五反野」駅周辺には、商店街に飲食店や利便施設が揃っています。

マンション周辺は、「荒川河川敷」「五反野親水緑道」「小菅万葉公園」など自然や住宅地が広がる落ち着いた住環境。

マンションは、西側に並ぶ低層の住宅地を向いているため、中層階から抜け感がある住空間を実現しそうです。更に、室内に柱の出っ張りを少なくしたアウトフレーム、開口部を広げ開放感を高めたワイドスパン住戸、窓面を広げた連窓サッシ仕様など、イニシアが得意とする住空間設計が、住環境の良さを一層引き立ててくれます。


◆間取り　予定価格

主な間取りと予定価格です。

Ｃタイプ、3階、50.64㎡、3,900万円台
Ｄ３タイプ、7階、63.54㎡　5,200万円台
Ｅタイプ、6階、65.34㎡ 5,400万円台
Ｇタイプ、8階、75.38㎡ 6,200万円台

平均坪単価は260万円～270万円前後だと思われます。

2023年に入っても新築マンションは高騰しています。「北千住」駅徒歩7分の「イニシア北千住レジデンス」は、坪単価370万円前後で分譲している中、東京23区、都心部まで短時間で移動可能な主要路線、駅徒歩6分の新築マンションとしては検討しやすい価格帯。


◆イニシア東京五反野　デメリット

人によって検討を左右するポイント。大きくはマンション周辺の住環境、「小菅」駅周辺の生活利便施設が少なく寂しい環境。「小菅」駅の西側は道路と荒川の河川敷のため、将来的な発展見込みも薄く、駅近のメリットが半減される駅前の環境。もう一つ気になった点は、北千住に集まる各路線が交差するポイントになっていて騒音が少しあること。気になる方は、日中や夜間、現地で電車が何度も通り過ぎるまで確認してみるとよいでしょう。当マンションのデメリットではありませんが、地域のハザードリスクについて。マンションの周辺では、荒川、利根川、芝川、新芝川が氾濫した際や、高潮時に浸水リスクがあり、特に荒川が氾濫した際は高めのリスクとなっています。

◆第1期1次の主な間取り、価格です。

A1タイプ、67.37㎡
10階、8,200万円（坪単価401万円）

A5タイプ、67.33㎡
10階、7,700万円（坪単価377万円）


南西角のA1タイプと南東角のA11タイプが67.37㎡、他の中住戸A2～A10タイプが全て67.33㎡。間取りは、以上の2タイプを見ておけば充分ですが、住戸位置は、喧騒がある交差点から離れた西側や、共用階段やエレベーターホールの前から外れた位置から選びたいです。専有部は、居住性を高めた空間設計に充実した設備が光ります！

バルコニー側だけでなく、共用廊下側もアウトフレームにした形の良い室内空間は、寝室にベッド＋家具を置ける効率的な空間を実現、広々と感じることができます。リビングダイニングと隣洋室を隔てる「ウォールドア」は、家族の人数に応じて空間を柔軟に変えられます。ウォールドアを開ければ、開口部をつなげた「連窓サッシ」が採光性を高め、明るいリビングダイニングに！

設備は、キッチン天然石天板、ディスポーザー、可動ルーバー面格子、ミストサウナ、バルコニーにスロップシンクなど充実！快適な住空間になります。断熱性が高い 「Low-Eガラス」は、抜けた南西向き住戸が多い当マンションに特に発揮するでしょう。　

月々のランニングコストは以下。
67.33㎡住戸
管理費、22,365円
修繕積立金、8,000円


◆シティテラス南砂に住むメリット

都心部への近さ、交通利便性の高さと住環境の良さの両立が、江東区アドレスを選ぶ大きなメリット。特に「シティテラス南砂」は、駅徒歩7分と南西向き開放の好立地で、生活利便と子育て環境の良さを高いレベルで実現できるマンションです。マンション南側が住居地域で低層の建物が多いため、多くの時間で陽があたる明るいリビング、眺望、開放感が低層階から恩恵を受けられる住まいの強み！

大型商業施設「トピレックプラザ」（徒歩3分）至近の利便性。敷地に連接した江東図書館（徒歩4分）は、約 47 万冊の所蔵数に、様々なサービスを受けることができ、親子で楽しめる場所。通学区の「第三砂町小学校」へ徒歩3分、「第三砂町中学校」へ徒歩6分の近さです。木漏れ日があふれる「仙台堀川公園」には、所々に水辺、ボート乗り場など子供達が伸び伸び遊べる自然環境が点在し、公園内をサイクリングしながら「都立木場公園」や「都立大島小松川公園」（付近）まで移動することもできます。子供ができれば、都心に近いこの一体の広大な緑地が、かけがえのない場所になるはずです。

大型商業施設は、徒歩3分の「トピレックプラザ」、「スナモ」（徒歩14分）の他に「アリオ北砂」（徒歩18分）もあり、テレビでよく流れる有名な「砂町銀座商店街」（徒歩11分）など、マンション周辺には話題のスポットが点在しています。「葛西臨海公園」や舞浜のテーマパーク、また、有明、豊洲など湾岸エリアの話題スポットにも気軽に行ける距離で、江東区南砂エリアに住むメリットを実感するでしょう。共用部は、ワーク環境、子育て環境が用意され快適な生活をサポート。大規模マンションは、ハード面だけでなく、家族同士の交流やマンション内で困った時のコミュニティを育めることが無形の財産に。総じて、ファミリーでの楽しく快適な生活が想像できる住まいです！


◆シティテラス南砂　デメリット　

大きくは、片側2車線道路「葛西橋通り」沿い、「南砂六丁目交差点」付近の喧騒がデメリット。

惜しかった点は専有面積です。全住戸67㎡台で、3LDKとして使用した時に、リビングダイニング部分に家具を置ける有効スペースが10畳以下になり、手狭なスペースになります。子育て環境の良いエリアで8,000万円もする住まいなのに、人気の家具ブランドで室内を飾るのが難しい辛い時代です。駅周辺の「グランエスタ」「クレストフォルム東京アヴァンセ」など、古き良き時代のマンションのように、ゆったりした空間で生活したいですよね。

城東エリアでは見過ごせないハザードリスクについて。南砂エリアは、万が一の高潮、洪水による浸水リスクが高いエリアです。事前によく認識し、備えた上で住まいの検討を進めましょう。

第1期1次の予定価格です。

◆東向き

Aタイプ、1LDK、32.94㎡
2階、4,300万円台（坪単価435万円）

Bタイプ、2LDK、43.53㎡
3階、5,700万円台（坪単価437万円）
5階、6,000万円台（坪単価459万円）

Dタイプ、2LDK、56.32㎡
3階、6,900万円台（坪単価408万円）
5階、7,300万円台（坪単価431万円）

Ktタイプ、2LDK、57.52㎡
7階、7,600万円台（坪単価440万円）


◆西向き

Etタイプ、3LDK、71.84㎡
1階、9,400万円台（坪単価435万円）

Eタイプ、3LDK、70.20㎡
4階、12,500万円台（坪単価591万円）

Erタイプ、3LDK、70.30㎡
6階、13,900万台（坪単価657万円台）

Ftタイプ、3LDK、70.30㎡
1階、9,000万円台（坪単価425万円）

Fタイプ、3LDK、70.20㎡
3階、11,000万円台（坪単価520万円）

Ｇtタイプ、2LDK、55.19㎡
1階、6,900万円台（坪単価416万円）

Ｈtタイプ、3LDK、63.37㎡
1階、8,200万円台（坪単価430万円）

Jrタイプ、4LDK、86.28㎡
5階、15,900万円台（坪単価611万円台）

第1期1次売出しの平均坪単価は488万円。ですが、リバービューの3階より上の住戸とそれ以外の住戸で価格差に大きな差があり、リバービュー住戸をのぞくと430万円ほどでした。

現在の近隣の状況や、相場が上昇中である事を踏まえると、リバーテラスビュー以外の住戸は気持ち安いと思いました。西向きの1階、2階は好みが分かれるかもしれませんが、東向きであれば、バルコニー前の住環境も悪くありませんし、もともとリバービュー以外の立地やロケーションで気に入っていれば、検討しやすい価格です。リバービュー住戸は、この価格帯でも大きな価値があり住戸数がかなり限られます。わたしの元への相談も複数きておりますので、抽選必死でしょう。

第一期1次の販売住戸は29戸。
登録受付期間は7月28日～8月4日。

今回分譲された3LDK住戸の価格帯です（3LDKは全戸南向き）。

◆78Ｑタイプ（78.55㎡）
9階、11,680万円（坪単価491万円）
10階、11,780万円（坪単価495万円）
11階、12,080万円（坪単価507万円）

◆71Ｉタイプ（71.88㎡）
3階、8,880万円（坪単価408万円）
4階、9,080万円（坪単価417万円）
5階、9,280万円（坪単価426万円）
6階、9,480万円（坪単価435万円）
7階、9,580万円（坪単価440万円）
8階、9,680万円（坪単価444万円）

◆74Ｊタイプ（74.95㎡）
6階、10,280万円（坪単価453万円）
7階、10,380万円（坪単価457万円）
8階、10,480万円（坪単価461万円）

◆70Pタイプ（70.24㎡）
11階、10,480万円（坪単価492万円）

予定価格時から下げてきました。例えば、71Ｉタイプの6階が、10,200万円台→9,480万円。さすがに、東陽町で駅前でもない70㎡の中住戸が「億」は、負のインパクトが大きかったようです。

第一期1次販売住戸29戸の平均坪単価は約440万円でした。1LDKも3LDKも単価が変わりません。今回は、29戸中24戸が南向きでしたが、北向きは1LDKだけみると単価が10％程度低いです。全体では410～420万円程度になるでしょうか。

近隣中古マンションの、およその成約価格相場です。

プラウド東陽町サウス
東陽町駅徒歩4分（2018年築）
坪単価370万円

シティテラス東陽町
東陽町駅徒歩5分（2016年築）
坪単価360万円

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣
東陽町駅徒歩8分（2019年築）
坪単価380万円

メイツ深川住吉
住吉駅徒歩7分（2020年築）
坪単価380万円

イーストゲートスクエア
住吉駅徒歩10分（2013年築）
坪単価360万円

東陽町エリアは、駅周辺に築古から築浅まで有力の中古マンションが多く、需給バランスで言えば、人気の住吉や門前仲町、清澄白河より供給が若干勝るエリアです。相場程度で出せばすぐ売れるエリアではありませんが、直近では上記3件の東陽町中古物件「パークハウス」「シティテラス」「プラウド」で、グロスでも8,500～9,000万円前後で成約されています。

以上を踏まえて、現状のエリア動向を踏まえれば、71Ｉタイプの6階を9,480万円は、5～10年後でも8,500万円程度では動きそうです。

管理費は㎡377円、初年度以降の修繕積立金は㎡147円でした。

71Iタイプ（71.88㎡）住戸で以下。
管理費、27,100円
修繕積立金、10,570円

管理にまつわるコストも高騰している時代なので言いたくありませんが、ディスポーザー、共用施設ほぼ無しでこの管理費は重たいです。

当マンションの良さは、主に、生活利便性の高さとマンション周辺の将来性、駅近と住環境の良さを両立した立地です。

始発駅から座って通勤できる快適さ！駅徒歩4分は時短生活を支えてくれます。徒歩5分圏内に駅周辺の利便施設が整っていることに加え、なにより2025年にオープンする駅前の大型商業施設「ららテラス北綾瀬」と、自宅の近くが再開発によって洗練された街並みに生まれ変わる将来性もあります。大通り、駅前から少し入った閑静な住宅地で周囲の抜け感もあり、駅近に住みながら静かで明るい部屋が多いのも大きな強みです。マンションへの経路が大通りを渡ったり信号待ちをすること無く歩きやすいポジションの良さもあります。

デメリットは、一部、居住性が制限されること。

LD空間への柱食い込み、バルコニーが狭い（奥行きがない）、住戸スパン（6ｍを切る住戸もある）が主なところで、一般的な長谷工施工の分譲マンションと比べると、住まいの快適さが若干劣ります。


主な間取りと予定価格です。

◆南向き
Oタイプ、75.83㎡、3LDK
4階、6,980万円（坪単価304万円）

Brタイプ、65.54㎡、3LDK
8階、6,780万円（坪単価342万円）

Bタイプ、65.54㎡、3LDK
2階、5,480万円（坪単価276万円）
7階、6,480万円（坪単価327万円）

C1タイプ、57.90㎡、1LDK+Ｓ
4階、5,480万円（坪単価313万円）

Dタイプ、65.08㎡、2LDK+Ｓ
4階、5,980万円（坪単価304万円）

Eタイプ、78.60㎡、4LDK
2階、6,980万円（坪単価293万円）


◆東向き
Gタイプ、37.45㎡、1LDK
2階、3,380万円（坪単価298万円）

Ｇrタイプ、37.45㎡、1LDK
7階、4,180万円（坪単価369万円）

Ｍタイプ、55.62㎡、2LDK
4階、5,280万円（坪単価314万円）


◆西向き
Jタイプ、75.00㎡、3LDK
2階、6,580万円（坪単価290万円）


売出しの平均坪単価は310万円前後でした。

駅地歩6分のオープンレジデンシアが平均坪単価280～290万円、駅徒歩5分のリビオレゾン北綾瀬が300万円前後でしたので、昔の相場を懐かしまなければ23区の新築分譲としては妥当で、駅近ですから、一次取得者層にも検討しやすい価格帯だと思います。

抜け感が出てくる高層階は単価が乗っていますが、低層階でも住環境は悪くないので、価格帯的にも検討されそうです。ただし、ハザードマップ上、万が一の時は、最大で2階相当分の浸水リスクが指摘されていることを踏まえておきましょう。3、4階あたりが坪単価300～310万円前後なので狙い目だと思いました。


月々のランニングコストは以下。

65.08㎡住戸
管理費：10,000円
修繕積立金：5,900円
町内会費：125円
インターネット使用料：1,540円

新築分譲のランニングコストが軒並み上昇している中、管理費が㎡あたり154円と抑えられています。特に先行オープンレジデンシアの管理費が㎡274円でしたから歴然とした差。今後の金利上昇の不安感や、物価上昇にともなう生活の不安定感を鑑みると嬉しいですね。


足立区、北綾瀬エリアで探している人、他エリアで探している人でもマンションが高騰しなかなか予算的にも厳しくなっている人は、ぜひ1度検討してみる価値がある新築マンションだと思います！

「アトラス北千住」は、「北千住」駅西口徒歩5分の希少性が高く、優れた利便性と住環境を両立した立地に、高級感、居住性を追求した上質なレジデンスです。

大きなデメリットは見当たりませんが、環境が合う合わない、または予算の問題はあるでしょう。マンション周辺は賑やかな環境なので、自然あふれる環境で伸び伸び子育てしたいファミリーなら「シティタワー千住大橋」、予算的に難しい方なら、隣の「小菅」駅で分譲されている「イニシア東京五反野」を5千万円前後で購入し、自転車で10分ほどの北千住まで通って生活を満喫する選択肢もあります。北千住でも立地にこだわらなければ、まだ検討しやすい中古物件もあります。

第1期販売住戸の主な住戸の予定価格帯です。

◆南向き
Ｅタイプ（59.77㎡）
2階、8,000万円台中盤
4階、8,000万円台前半
6階、8,000万円台中盤
9階、8,000万円台後半

Ｆタイプ（68.92㎡）
2階、9,000万円台後半
4階、9,000万円台中盤
6階、9,000万円台後半
8階、10,000万円台前半
12階、10,000万円台中盤

◆北向き
Ｋタイプ（59.16㎡）
5階、7,000万円台中盤
10階、7,000万円台後半

Ａタイプ（72.63㎡）
3階、9,000万円台中盤
6階、9,000万円台後半
8階、10,000万円台前半
12階、10,000万円台中盤

前半：9,000万円～9,299万円
中盤：9,300万円～9,699万円
後半：9,700万円～9,999万円

およその予想平均坪単価は、南向きがおよそ坪単価480万円、北向きがおよそ坪単価450万円（最上階、14階のプレミアム住戸を除く）。

南向きは、2階からの住戸設定。日当たりは冬至付近でも低層階から良さそうで、4階くらいから抜けてきます。

北向きは、3階からの住戸設定で、3～4階から抜けた明るい住環境になります。隅田川まで低層の住宅地が並ぶため、抜け感は南向きより優れていて、より開放感がある眺望が楽しめます。日当たり重視でない方であれば、価格面だけでなく積極的に選ぶ価値があると思います。

モデルルーム訪問時、月々のランニングコストは未定でした。

今後は、9月30日～購入要望書を受付、11月中旬に第1期の正式販売価格発表。その後、申込登録を経て、抽選会が11月下旬に予定されています。

低層の住宅地に向いた全戸南向き開放感に、こだわりの住空間、洗練された外観、オーナーズラウンジなど、エリアの中では品質が高く、選ぶ価値があるマンションだと思います。

マンションの立地は、南側と北側の2方を接道している開放的な場所ですが、環七からバスやトラックが抜けてくるため、それなりの喧騒があります。上質な外観デザイン、エントランス左右に配置された門柱と「ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ」が輝く感銘板が帰宅時に気持ちを盛り上げてくれ、こだわりの居住空間が生活満足度を高めてくれます。主な共用施設は、ペット足洗い場、メールコーナー、宅配ボックス、ゴミ置き場屋、オーナーズラウンジなど。自転車置き場、駐車場入り口は敷地北側に用意されます。


主な間取りと価格について。

Bタイプ、72.32㎡
3階、4,698万円（坪単価214万円）

Cタイプ、70.06㎡
2階、4,598万円（坪単価216万円）

GOLタイプ、73.67㎡
1階、5,688万円（坪単価255万円）

Iタイプ、80.2㎡
10階、6,148万円（坪単価253万円）

Lrタイプ、77.51㎡
9階、6,298万円（坪単価268万円）

4階から上階はガラス手摺りでデザイン性に優れ、リビングからの開放感、眺望を臨めます。中層階までの中住戸は3LDKが4千万円台から検討できますが、付加価値がついた特徴豊かな住戸は坪単価が上がります。

例えば1階住戸。、ウッド調デッキのオープンエアリビングにプライベートガーデン、植栽豊かで、スロップシンクもあり、専用のプライベートパーキングもついています。他には、ルーフバルコニー付きプランやコーナーサッシ採用の角住戸、天井高3,000mmにハイサッシの最上階住戸など、住み心地を高める特徴的な住空間が設定されます。9階以上の住戸は、キッチン天板が天然御影石になっています。

全体的な設備・仕様としては、生活の質を高める充実したものに。リビングの開放感を引き立てる連窓サッシに、バルコニー奥行きが2,000mm、二重床二重天井、玄関前カメラ付きドアホン。ディスポーザーはありませんが、ＬＤ床に暖房、キッチンのサイドパネルをクロスではなく面材と同様の仕様、食器洗い乾燥機、浴室にミストサウナなどが標準です。

1ヶ月のランニングコストについて。
Cタイプ、70.06㎡住戸
管理費：14,360円
修繕積立金：7,010円
インターネット利用料：1,650円

デメリットは、竹ノ塚駅からの距離と徒歩経路です。所々狭い歩道を通ったり直線ではない最短ルートが快適で歩きやすいとは言えません。暑い日や、荷物が多い日、夜間などに駅から歩くのは中々辛そうです。エリアの特性上、生活をより便利に楽しむために車は必須ですが、敷地内駐車場が75戸中40台と微妙なところ。あと、1階のゴミ置き場までの動線に屋根が無いのがちょっと残念でした。

「Brillia 大島 Green Avenue」は、東京都心部近接の利便性と自然豊かな住環境を両立したポジションに建つ、明るい住空間が魅力のマンションです。マンション周辺は穏やかな住宅地で、ファミリーのためのプレイスポットが点在するエリア。徒歩圏内に大型商業施設「アリオ北砂」や「砂町銀座商店街」、水辺、緑道や大型公園など豊かな自然の中で子育てできるグッドポジションです。

マンションが建つ場所は、西側、南側の2方を接道した角地。敷地南側が2車線道路、西側が道路を挟んで「亀高小学校」に面しているため、開放感がある立地です。南側は対面の駐車場まで約16ｍで日当たり良好。もし駐車場にマンションと同じくらいの高さの建物が建っても、日当たりへの影響は少なそうです。西側は、道路を挟んで「亀高小学校」の校庭なので、100ｍ以上の抜け感があり採光豊かな住空間を実現してくれます。ここも当マンションの大きな強み！

主な間取りと予定価格。

◆西向き
Atタイプ、81.34㎡　4LDK
1階、6,600万円台

Aタイプ　81.34㎡　4LDK
2階、6,500万円台
5階、6,900万円台

Bタイプ　72.36㎡　3LDK
2階、5,900万円台
4階、6,100万円台

Cタイプ　71.65㎡台　3LDK
2階、5,800万円台
4階、6,000万円台

Dtタイプ　70.29㎡　3LDK
1階、5,700万円台

Dタイプ　70.29㎡　3LDK
2階、5,600万円台
4階、5,800万円台

Krタイプ　54.07㎡　2LDK
8階、5,500万円台

Lrタイプ　52.77㎡　2LDK
8階、5,300万円台

Nrタイプ　89.61㎡　4LDK
9階、8,200万円台


◆南向き
Eタイプ　82.00㎡　4LDK
2階、6,700万円台
5階、7,100万円台

Ftタイプ　56.52㎡　42LDK
1階、5,000万円台

Fタイプ　56.52㎡　42LDK
2階、4,900万円台
5階、5,100万円台

Gタイプ　70.53㎡　2LDK+S
2階、5,900万円台
5階、6,200万円台
8階、6,300万円台
Hタイプ　72.02㎡　3LDK
3階、6,200万円台
7階、6,400万円台

予定価格が出ている住戸の平均坪単価は、約285万円でした。

月々のランニングコストは以下。

Dタイプ、70.29㎡
管理費20,670円
修繕積立金11,247円
インターネット利用料1,540円
TV配信設備使用料385円
月払い地代7,741円
解体準備金4,684円
合計46,267円

定期借地権付きマンションなので、一般的なランニングコストに加えて「月払地代」「解体準備金」がかかりますが、土地に対する「不動産取得税」「登録免許税」、「固定資産税・都市計画税」の負担が無いメリットもあります。

管理員は、週5で8:00～17:00勤務を想定しています。

当マンションの生活において気になる点は、駅からマンションへの最短経路。「丸八橋」を渡るためアップダウンがあり、炎天下や天候が悪い日、荷物がたくさんある日は少し辛いポイント。それと、メリットのひとつである西向き住戸について。小学校の校庭に近接しているため、風が強い日は砂埃で窓を開けられなかったりベランダや洗濯物が汚れる懸念があり、体育の授業時や休み時間に校庭で生徒が遊んでいるときの喧噪もあります。最後に、周辺はハザードリスクが高いエリアです。数百年に一度来るか来ないかのリスクですが、城東エリアで住まいを選ぶ際に不安に思う人も一定数いるでしょう。

現在、江東区の駅徒歩10分以内、ファミリータイプの新築をこの価格で検討するのは難しく、今後も周辺相場の騰落率は高いレベルで維持していくはず。定期借地権の特徴を理解した上で、都心近くで豊かな生活を考えているファミリー層にお勧めできるマンションです！

立地だけでほぼ検討が進んでしまうマンションです

交通の要所「青砥」駅から徒歩6分の住居地域。都心部各所へのアクセスの良さ、機動力と、穏やかな住環境を両立させて生活できる立地。「ユアエルム青砥」や駅周辺の商業施設を、仕事帰りだけでなく、いつでも利用しやすいのも駅近に住むメリットです。

デメリットは、3LDKにしては手狭な空間と寂しい共用部です。

49戸中40戸が63㎡だの3LDK。DINKSや家族3人での生活がジャストフィットです。家族4人だと将来的にタイトな生活になることを覚悟しておきましょう。収納が足りなくなり、デッドスペースを除いたLD9畳前後のスペースでは、生活にゆったり感は生まれません。4畳以下の洋室を子供部屋にすれば、家具を2個以上（ベッドと勉強机）置くのは難しいです。

共用部は、来訪者を応対するスペースや共用トイレなども無く、住人がマンションのメリットを感じる楽しさや便利さを感じる工夫が欲しかったですね。


主な間取りと予定価格です。

◆西向き

Aタイプ、68.58㎡、3LDK
2階、6,888万円（坪単価332万円）
3階、7,188万円（坪単価346万円）
4階、7,288万円（坪単価351万円）
5階、7,588万円（坪単価366万円）
6階、7,688万円（坪単価370万円）
7階、7,888万円（坪単価380万円）


Cタイプ、63.53㎡、3LDK
(1階はCgタイプ)
1階、5,798万円（坪単価302万円）
2階、5,988万円（坪単価312万円）
3階、6,088万円（坪単価317万円）
4階、6,298万円（坪単価328万円）
5階、6,458万円（坪単価336万円）
6階、6,588万円（坪単価343万円）
7階、6,788万円（坪単価353万円）


Dタイプ、63.53㎡、3LDK
(1階はDgタイプ)
1階、5,778万円（坪単価301万円）
2階、5,968万円（坪単価310万円）
3階、6,068万円（坪単価315万円）
4階、6,298万円（坪単価328万円）
5階、6,458万円（坪単価336万円）
6階、6,588万円（坪単価343万円）
7階、6,788万円（坪単価353万円）

Ｅタイプ、63.42㎡、3LDK
3階、6,068万円（坪単価315万円）

Erタイプ、70.26㎡、4LDK※
7階、8,188万円（坪単価385万円）

Frタイプ、70.10㎡、4LDK※
6階、7,988万円（坪単価377万円）

Grタイプ、70.10㎡、4LDK※
5階、7,888万円（坪単価372万円）

※Er、Fr、Grタイプは、ほぼ同じ間取り。

Hタイプ、63.80㎡、4LDK
2階、6,258万円（坪単価326万円）
3階、6,288万円（坪単価326万円）
4階、6,588万円（坪単価341万円）

平均坪単価は約340万円でした。

クレアホームズ新小岩親水公園は、「立地のハンデを覆す住まいの快適性」を追求したお手本のようなマンション！

第1期の主な価格と間取りは以下です。　

Aタイプ、72.12㎡
7階、5,990万円

Bタイプ、70.42㎡
3階、5,190万円
4階、5,440万円
5階、5,490万円
6階、5,540万円
7階、5,590万円

Cタイプ、73.81㎡
4階、5,890万円
5階、5,990万円
7階、6,190万円

Eタイプ、76.92㎡
10階、7,290万円

第1期の売出し平均坪単価は約260万円でした（最上階住戸を除くと255万円）。


◆当マンションのメリットは3点。
1、区役所を中心に生活利便施設が揃っていて便利な生活環境。小松川境川親水公園など緑、水辺豊かな住環境
2、前面が幅員広めの道路に低層の建物が並ぶ開放的な全戸南向き。
3、住戸4隅アウトフレームによるすっきりした空間や平均70㎡以上のゆったり感など居住性の高さ

◆気になった点は3点。
1、駅からの距離
2，江戸川区役所移転したあとの影響（マンションの南側に高い建物が建つリスク、区役所関連の利便施設や商業施設など移転して利便性が低下するリスク）
3、高めのハザードリスク

「ブリリア東上野」は、東京の中心でオンオフを充実させたい単身者やDINKS層を中心に、快適に暮らせるレジデンス。

主な間取りと予定価格です。

◆北向き
Aタイプ、35.40㎡、1LDK
3階、4,800万円台（坪単価450万円前後）
8階、5,300万円台（坪単価500万円前後）

北向きの住戸（Aタイプ）は、6.4ｍ先に「上野スカイハイツ」があり、お見合い感が出てしまいますが、8階くらいから抜けてきます。価格が抑えられているので、外で活発に活動する単身者向け。


◆南向き
Bタイプ、55.61㎡、2LDK
4階、8,500万円台（坪単価510万円前後）

Eタイプ、64.40㎡、3LDK
9階、11,500万円台（坪単価600万円前後）

Cタイプ、45.08㎡、2LDK
4階、6,900万円台（坪単価510万円前後）

G1タイプ、53.34㎡、2LDK
10階、8,800万円台（坪単価550万円前後）

南向きは、前建てまでの離隔が13ｍほどで、8～9階より上階が抜けてきます。全角住戸なので低層階から日中室内の明るさはしっかり確保できそう。西側は道路を挟んで13ｍほど離隔が取れています。

予定価格帯での平均坪単価は、約520万円でした。

上野駅徒歩5分圏内と、商業地帯から一歩入った穏やかな住環境を両立させた希少立地、小規模マンションながら「無人コンビニ」、戸別「専用宅配ボックス、」敷地内に設置される「電動マイクロモビリティ」（有料）など工夫された共用部、サービスが魅力のマンションです。

気になったところは、全体的に下り天井が多いことと、柱が室内に浸食するなど間取りが少しトリッキーなことです。柱型の出っ張りがあると、家具の選び方や置き方に影響が出ます。2LDKでも、子供ができればタイトな空間になってくると思います。

「ブリリア東上野」は、生活利便性やエリアの将来性を考えると、立地の良さだけで検討したくなるマンション。不測の事態や家族が増えて買い替えを検討する際も出口が見えやすく、東京をアクティブに使いこなしたい単身者やDINKS世帯にオススメできます！

予定価格が更新されました。前回訪問した際の平均坪単価、約285万円から約270万円に下がりました！

これなら更に人気が出そう。オススメです！

◆西向き
Atタイプ、81.34㎡　4LDK
1階、6,100万円台

Aタイプ　81.34㎡　4LDK
2階、6,200万円台
5階、6,500万円台

Bタイプ　72.36㎡　3LDK
1階、5,600万円台
2階、5,700万円台
4階、5,900万円台
6階、6,000万円台

Cタイプ　71.65㎡台　3LDK
1階、5,500万円台
2階、5,600万円台
4階、5,800万円台
6階、5,900万円台

Dtタイプ　70.29㎡　3LDK
1階、5,300万円台

Dタイプ　70.29㎡　3LDK
2階、5,400万円台
4階、5,600万円台
6階、5,700万円台

Krタイプ　54.07㎡　2LDK
8階、5,200万円台

Lrタイプ　52.77㎡　2LDK
8階、5,000万円台

Nrタイプ　89.61㎡　4LDK
9階、7,500万円台

南向き
Etタイプ　82.00㎡　4LDK
1階、6,300万円台

Eタイプ　82.00㎡　4LDK
2階、6,400万円台
4階、6,600万円台
6階、6,800万円台

Ftタイプ　56.52㎡　2LDK
1階、4,400万円台

Fタイプ　56.52㎡　2LDK
2階、4,500万円台
4階、4,700万円台
6階、4,800万円台

Gタイプ　70.53㎡　2LDK+S
2階、5,700万円台
4階、5,900万円台
6階、6,000万円台

Hタイプ　72.02㎡　3LDK
2階、5,800万円台
7階、6,200万円台

23年11月初旬時点の予定価格です。

◆Aタイプ、66.93㎡
3階、8,500万円台
6階、8,900万円台
12階、9,400万円台
14階、9,600万円台

◆Bタイプ、53.76㎡
2階、6,900万円台
6階、7,300万円台
13階、7,800万円台

◆Cタイプ、57.12㎡
2階、7,400万円台
5階、7,800万円台
6階、7,900万円台
13階、8,300万円台

◆Dタイプ、50.11㎡
13階、7,300万円台

◆Eタイプ、62.04㎡
5階、8,200万円台
7階、8,400万円台
12階、8,700万円台
14階、8,900万円台

予定価格時の平均坪単価は約445万円でした。

4階住戸が、対面に建つ商業ビルの屋上くらいで、5階くらいから抜け感が出てきます。ただし、周辺に建つビルが古いため、立て替えなどで住環境が悪化するリスクが0ではありません。

月々のランニングコストは以下。
Aタイプ（66.93㎡）
管理費：20,100円
修繕積立金：11,000円
インターネット使用料：1,650円
月額合計：32,750円

管理は、第三者管理方式が取られます。若干コストはのりますが、管理費に割高感は感じません。また、長期修繕計画は、これまでの修繕周期12年、30年間の計画から、18年ごとに変更。総コストを10％程度削減でき、計画も60年の長期にして安心感を高めています。

築15年近くになる駅前の2つの分譲タワーはが坪単価400万円後半～500万円以上、駅徒歩5分前後の板状タイプのマンションが築5年前後で坪単価400万円以上の成約も見られ、中古相場との差は少なく感じます。昨年分譲されていた「西日暮里」駅徒歩4分の「ザ・パークハウス谷中道灌山テラス」は坪単価500万円前後でしたが、竣工前早期完売。住環境の差はありますが、イニシアには「日暮里」駅に近い大きな強みがある中で、坪単価450万円前後は検討しやすいと思いました。

第1期販売概要。46戸が売出されました。

◆南向き

Ｂタイプ（75.42㎡）
3階、10,298万円（坪単価450万円）
4階、10,598万円（坪単価464万円）
6階、11,198万円（坪単価491万円）
7階、11,398万円（坪単価499万円）
8階、11,498万円（坪単価504万円）
9階、11,898万円（坪単価521万円）
10階、11,998万円（坪単価526万円）


Ｅタイプ（59.77㎡）
5階、8,498万円（坪単価470万円）
6階、8,698万円（坪単価481万円）
7階、8,798万円（坪単価486万円）
8階、8,998万円（坪単価498万円）
10階、9,098万円（坪単価503万円）
11階、9,198万円（坪単価509万円）

Ｆタイプ（68.92㎡）
2階、9,498万円（坪単価455万円）
3階、9,498万円（坪単価455万円）
4階、9,698万円（坪単価465万円）
5階、9,798万円（坪単価470万円）
6階、9,998万円（坪単価479万円）
7階、10,098万円（坪単価484万円）
8階、10,398万円（坪単価499万円）
10階、10,598万円（坪単価508万円）
11階、10,698万円（坪単価513万円）
13階、10,898万円（坪単価523万円）

Ｐタイプ（106.96㎡）
14階、21,990万円（坪単価678万円）

Ｑタイプ（89.13㎡）
14階、15,990万円（坪単価593万円）

Ｒタイプ（88.42㎡）
14階、15,990万円（坪単価597万円）

Ｓタイプ（118.33㎡）
14階、23,990万円（坪単価669万円）


◆北向き

Ａタイプ（72.63㎡）
4階、9,798万円（坪単価445万円）
5階、9,898万円（坪単価450万円）
6階、9,998万円（坪単価455万円）
7階、10,098万円（坪単価460万円）
8階、10,398万円（坪単価473万円）
9階、10,498万円（坪単価478万円）
10階、10,598万円（坪単価482万円）
11階、10,698万円（坪単価487万円）

Ｋタイプ（59.16㎡）
5階、7,798万円（坪単価435万円）
7階、7,898万円（坪単価441万円）
8階、7,948万円（坪単価444万円）
9階、7,998万円（坪単価447万円）
10階、8,048万円（坪単価450万円）
11階、8,098万円（坪単価452万円）
13階、8,198万円（坪単価458万円）

Ｏタイプ（80.16㎡）
14階、13,990万円（坪単価575万円）

Ｖタイプ（64.54㎡）
14階、9,990万円（坪単価511万円）

プレミアム住戸を含む平均坪単価は約500万円でした。

南向きは約520万円
北向きは約470万円

ローレルコート船堀は、エアリーステージ（船堀駅徒歩7分）、ブリーズステージ（船堀駅徒歩8分）のツインプロジェクトです。

ただし、相互に共用施設を利用することはできず、管理も別々のマンションになります。

エリアでは中々見られない設備・仕様の充実度に、江戸川区役所が移転してくる場所の再開発エリアに近い立地が強み！

気になった所は、マンション周辺にリサイクルセンターなど工場や会社がある住環境です。喧噪や車通りなど気になる人がいるでしょう。


主な間取りと予定価格。

◆ローレルコート船堀　エアリーステージ（船堀駅徒歩7分）　　

Cタイプ、75.50㎡
3階、7,800万円台（坪単価約345万円）
6階、8,500万円台（坪単価約375万円）

Dタイプ、65.63㎡
6階、7,000万円台（坪単価約355万円）

Eタイプ、75.53㎡
1階、6,900万円台（坪単価約305万円）
3階、7,500万円台（坪単価約330万円）
6階、8,000万円台（坪単価約350万円）

Fタイプ、66.72㎡
1階、6,200万円台（坪単価約310万円）

Hタイプ、77.86㎡
6階、8,500万円台（坪単価約365万円）
8階、8,700万円台（坪単価約370万円）

Gタイプ、95.56㎡
2階、9,100万円台（坪単価約315万円）

10階は、下記2邸で、両住戸ともルーフバルコニー付き。
Jrタイプ、79.38㎡
10階、9,500万円台（坪単価約400万円）

Krタイプ、97.13㎡
10階、11,000万円台（坪単価約375万円）


◆ローレルコート船堀　ブリーズステージ（船堀駅徒歩8分）

南向き
Fタイプ、67.30㎡
4階、7,600万円台（坪単価約375万円）

Hタイプ、69.25㎡
2階、7,100万円台（坪単価約340万円）
5階、7,600万円台（坪単価約365万円）

Iタイプ、77.24㎡
1階、7,600万円台（坪単価約325万円）
2階、7,900万円台（坪単価約340万円）
5階、8,400万円台（坪単価約360万円）

Jタイプ、71.98㎡
2階、7,500万円台（坪単価約345万円）
5階、8,200万円台（坪単価約380万円）
7階、8,400万円台（坪単価約390万円）

Krタイプ、77.25㎡
6階、9,100万円台（坪単価約390万円）


西向き
Bタイプ、68.20㎡
3階、6,700万円台（坪単価約325万円）
5階、7,000万円台（坪単価約340万円）

Cタイプ、77.29㎡
3階、7,700万円台（坪単価約330万円）
5階、8,000万円台（坪単価約345万円）

Dタイプ、68.20㎡
2階、6,500万円台（坪単価約315万円）
5階、7,000万円台（坪単価約340万円）


エアリーステージの坪単価は約350万円、ブリーズステージの坪単価は約350万円（南向き約360万円、西向き335万円）でした。

今までの船堀を知る人からすれば、かなり相場が高騰してしまいましたが、船堀駅徒歩17分で坪単価250万円、新小岩駅徒歩18分で坪単価260万円する時代です。これから江戸川区役所が移転してきて街の利便性が向上すれば、人気、不動産相場の上昇も期待できます。更に造り、設備・仕様面で、満足度は高いマンションであることは間違いなく、買い替え組にもオススメできるマンションです！

「アルファスマート高野」の魅力は、東京23区、都心部まで10km圏、抜け感溢れる住空間、ファミリータイプの3LDKが4千万円前半から検討できることにつきます。
デメリットは、駅からマンションへの動線やマンション周辺の生活環境が少し寂しいこと。

主な間取りと先着順の価格です。

南向き
Fタイプ、74.66㎡
4階、5,698万円（坪単価約252万円）
6階、5,898万円（坪単価約261万円）
9階、6,198万円（坪単価約274万円）

Gaタイプ、66.90㎡
2階、4,668万円（坪単価約231万円）
4階、4,748万円（坪単価約235万円）
6階、4,848万円（坪単価約240万円）
8階、5,058万円（坪単価約250万円）

Hタイプ、66.90㎡
1階、4,598万円（坪単価約227万円）

Hrタイプ、81.57㎡
9階、6,898万円（坪単価約279万円）

Iタイプ、68.40㎡
1階、4,698万円（坪単価約227万円）
2階、4,768万円（坪単価約230万円）
4階、4,848万円（坪単価約234万円）
6階、4,998万円（坪単価約241万円）

Jタイプ、69.00㎡

Kタイプ、71.30㎡
1階、4,998万円（坪単価約232万円）


◆西向き
Aタイプ、68.35㎡
4階、4,938万円（坪単価約239万円）
6階、5,098万円（坪単価約247万円）
8階、5,398万円（坪単価約261万円）

Bタイプ、68.10㎡

Cタイプ、68.10㎡
1階、4,398万円（坪単価約213万円）
3階、4,458万円（坪単価約216万円）
4階、4,598万円（坪単価約223万円）
6階、4,708万円（坪単価約228万円）
8階、4,998万円（坪単価約243万円）

Dタイプ、68.10㎡
2階、4,398万円（坪単価約213万円）

Eタイプ、56.54㎡
1階、3,498万円（坪単価約204万円）
3階、3,958万円（坪単価約231万円）
6階、4,238万円（坪単価約248万円）
8階、4,478万円（坪単価約262万円）

平均坪単価は約240万円でした。

予算4千万円～5千万円で新築を検討している人は、首都圏郊外に行く前に一度検討してみる価値があるマンションだと思います。