プレサンス ロジェ 広島駅南ザ・タワーってどうですか？

プレサンス ロジェ 広島駅南ザ・タワー
物件共通概要
所在地 広島県広島市南区的場町2丁目1番8（地番）
交通
(1)広島電鉄本線「的場町」駅 徒歩2分
(2)広島電鉄本線「広島」駅 徒歩8分
(3)ＪＲ山陽本線「広島」駅 徒歩8分
(4)可部線「広島」駅 徒歩8分
(5)芸備線「広島」駅 徒歩8分
(6)山陽新幹線「広島」駅 徒歩8分
総戸数 55戸
敷地面積 789.81㎡（登記簿面積・実測面積・売買対象面積・建築確認対象面積）
構造/階建て 鉄筋コンクリート造 地下1階 地上20階建
施設
駐車場／26台［屋外機械式25台（内2台は電気自動車専用充電コンセント付）・屋外平面式1台（電気自動車専用充電コンセント付）］／月額使用料：未定
駐輪場／110台（屋内上段ラック式 24台・屋内下段スライドラック式 52台・屋内スライドラック式 16台・屋内3人乗対応スライドラック式 10台・屋内平面式 8台）／月額使用料：未定
バイク置き場／3台（屋外平面式 屋根付）／月額使用料：未定
ミニバイク置き場／6台（屋内平面式）／月額使用料：未定
管理形態／管理方式 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者へ委託。
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
完成時期 2022年2月下旬予定
入居時期（引き渡し時期） 2022年3月下旬予定
用途地域 商業地域/東部復興土地区画整理事業/津波災害警戒区域
建築確認番号 第2019確認建築CIAS01121号（2019年9月2日）
備考
私道負担／なし
会社概要
事業主 株式会社プレサンスコーポレーション
売主 株式会社プレサンスコーポレーション この会社の物件一覧
大阪府大阪市中央区城見1丁目2番27号クリスタルタワー27階/国土交通大臣 (3) 第7042号/(公社)全日本不動産協会会員/(公社)近畿地区不動産公正取引協議会加盟
販売代理 株式会社プレサンス住販
管理会社 株式会社合人社計画研究所　株式会社プレサンスコミュニティ
施工会社 多田建設株式会社 第四事業本部
設計会社 株式会社日企設計（設計・監理）　株式会社K・s. T.T（構造設計）

プレサンス ロジェ 広島駅南ザ・タワー【予告広告】
販売スケジュール 予告広告　販売予定時期：2020年1月上旬
※この広告は予告広告です。販売開始までは、契約または予約の申込み、申込み順位の確保はできません。
価格 (予定) 　価格未定
専有面積 61.94㎡～106.11㎡
その他面積
バルコニー面積：9.42㎡～16.88㎡
サービスバルコニー面積：3.25㎡?5.61㎡
アルコーブ面積：1.55㎡?5.66㎡
間取り 2LDK+F、3LDK、3LDK+F、4LDK
販売戸数 55戸
管理費 (予定) 未定
管理準備金 (予定) 未定
修繕積立金 (予定) 未定
修繕積立基金 (予定) 未定
販売に関する備考
※掲載の住居専有面積・バルコニー面積等の内容は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。予めご了承ください。

価格帯気になりますねー。74m2のとか人気ありそう。

>>4 マンション掲示板さん

販売予定2020年1月上旬→3月中旬へ2ヶ月半延期されてるね。
社長逮捕と関係あるんかな？
社内混乱して決裁に時間かかってるとか？

プレサンス ロジェ 広島駅南ザ・タワー / 予告広告
販売スケジュール 販売開始予定　3月中旬
※価格・販売戸数は未定です。
※全体で販売するか数期で分けて販売するか確定しておらず、販売住戸が未確定のため物件データは全販売対象住戸のものを表記しています。
※確定情報は新規分譲広告において明示いたします。
※販売開始まで契約または予約の申込み及び申込み順位の確保につながる行為は一切できません。
完成時期 2022年2月下旬予定
入居時期 2022年3月下旬予定
今回販売戸数 未定
予定価格 未定
予定最多価格帯 未定
管理費 金額未定
管理準備金 金額未定
修繕積立金 金額未定
修繕積立基金 金額未定
その他諸経費 -
間取り 2LDK～4LDK（2LDK+F・3LDK・3LDK+F・4LDK）
専有面積 61.94m2～106.11m2
その他面積 バルコニー面積：9.42m2～16.88m2、サービスバルコニー面積：3.25m2～5.61m2、アルコーブ面積：1.55m2～5.66m2
制限事項 防火地域、広島駐車場整備地区、東部復興土地区画整理事業、都心コア住居地区 地区計画（C地区）、駐輪場附置義務対象区域、汚水共用開始区域、雨水共用開始区域、景観計画重点地区〔リバーフロント・シーフロント地区（リバーフロント地区）〕、津波災害警戒区域
その他 -
情報提供日 2020/02/12

駅・タワーというキーワードに惹かれてやってきました。

んー。。

>>6 マンション掲示板さん
タワーになるのかなー？20階って。。。
あのあたり行く機会が少ないんですけど、どんな感じ？？
駅にも八丁堀にも近いけど。

清水劇場のとこですね。
南西向き？
HPみたら、JR鉄道病院1300m グラノードも書いてあるけど、遠すぎるアピールな気もするけど、、、

>>5
えっ？社長逮捕されたの？！

マンション細そうですね。

スーパーないから　不便そう

また延期か。
1月はコロナ無かったけど今回はコロナで客がモデルルームに来ないのが原因かもね。
コロナ原因だとしたらまだまだ延期が続くかも。

販売スケジュール
販売開始予定
2020年1月上旬→3月中旬→2020年4月中旬

>>9 マンション検討中さん

前の社長が2019年12月に逮捕されてる。
今は別の社長だね。
逮捕された前の社長は創業者でもあり今も株の40%を保有してるから経営に影響力も持ってるかも。

『プレサンス　山岸忍　逮捕』で検索すると色んな情報でてくるね。

>>12 匿名さん
問い合わせ件数が少なければ計画中止もあるかもしれませんね。
同社の昭和町に建設予定だったマンションは、既に公式ホームページすら消されてしまいました。本来なら今月中に完成予定だったんですけどね。

人気なさそうな立地に気づいたんじゃないですか！？
不便だし。

>>15 マンション検討中さん

2019年10月竣工　プレサンスロジェ広島駅南
は完売したけどあちらは売り出し時期が良かったからかな？

立地はプレサンス ロジェ 広島駅南ザ・タワーと似たようなもんだけどね。
ここも価格次第で売れると思いますけどね。

>>14 匿名さん

計画中止って簡単にできますか？

本当の取引の価格は知りませんけど
的場町の地価って坪単価129万円くらいなのでここの敷地面積だと合計で3億1,000万円くらいします。

さらに基礎工事か躯体かどこまで工事進捗してるか知らないけど
途中で止めたら莫大な損失になりそうじゃないですか？

プレサンス ロジェ 昭和町リバーレジデンスは2020年4月完成予定→2021年6月完成予定へ延期→計画中止っぽいですね。

価格知りたいー。70m, 4000万-5000万？？

＞管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（株式会社合人社計画研究所・株式会社プレサンスコミュニティ）へ委託。

要約すると、
株式会社プレサンスコミュニティが株式会社合人社計画研究所に丸投げします。
その際に一部の設備点検作業費等と称して株式会社プレサンスコミュニティが上前をはねます。

もっと要約すると、
管理費にはプレサンス上納金が含まれています。

管理会社を変更しない限りこれは変わりません。しかも、全戸一括加入型のインターネットサービスを管理会社側が提供しているなど、管理会社を変更しようにもしにくいカラクリがあるかもしれません。

プレサンスマンションにありがたく住まわせていただいている方は『プレサンス住人税』を毎月ず―――っと死ぬまで払い続けることになります。管理会社が変わらない限り。

>>18 マンション検討中さん低層階の中部屋は意外と買いやすい価格ですね。

>>19 匿名さん

作業を下請けとか孫請けに出して利益を確保するってどこの大手不動産でもやってる。
ここで特殊なのは下請けじゃなくて最初から表だって2社の管理会社になってるのが不思議。
他のプレサンスのマンション見ても同じように2社。

管理会社が2社あるって財閥系とかメジャーセブンとかで見ても無いんだけど
デメリット・メリットはどういうとこがあるの？

広島駅周辺の土地勘はありませんが、駅に近そうで2階中部屋の最低価格3480万円は買いですか。

プレサンス ロジェ 広島駅南ザ・タワー

販売概要
第1期 価格が変更になったら通知を受け取る
価格 3,480万円～8,000万円 最多価格帯 4,100万円台（3戸）
間取り 2LDK＋S・3LDK・3LDK＋S・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。 専有面積 61.94m2～106.11m2
販売戸数 21戸 管理費（月額） 11,090円～18,990円（インターネットWi-Fi利用料金等を含む）
修繕積立金（月額） 4,340円～7,430円 修繕積立基金（一括） 402,600円～689,700円
そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円、自治会費 : 200円（月額）

モデルルーム
2020年4月25日（土）第1期モデルルームグランドオープン

販売スケジュール
第1期
先着順申込受付中

>>22 マンション検討中さん

ついに1期の販売始まったのね。
広島県のコロナ感染者数って5月6日で165人だから販売にはあんまり影響無いのかもね。

不動産はこれから暴落しそうな気もするけど影響が無い気もするし10年後から見たら安い時期かも知れないし今が一番高い時期かも知れない。

つまり余剰資金で買うならいいんじゃないかな。
資産価値が2倍になったら儲けものだし半額になっても特に困らない投資家には広島の将来に賭けてみるのも悪くない。

>>21 匿名さん
＞作業を下請けとか孫請けに出して利益を確保するってどこの大手不動産でもやってる。
う～ん。一概にはそうとも言えません。
それに私が言うのは下請けとかじゃなくて〈丸投げ〉です。

管理には大きく分けて
〈基幹事務〉と〈それ以外の事務〉とに分かれます。
そのうち前者の〈基幹事務〉は管理を管理組合から直接受託された管理会社が行わなければならず、所謂下請けに丸投げは禁止されています。（マンション管理適正化法74条）

従って、合人社に全てを丸投げできないプレサンスコミュニティは合人社と連名にすることにより合人社に実質丸投げしつつも、上前を確保できるというわけです。

あと、
＞作業を下請けとか孫請けに出して利益を確保するってどこの大手不動産でもやってる。
やはりこれはかなり誤解を招く言い回しですね。
こういうことをしない管理会社もありますしそれが適切だと思います。

あくまで作業の発注者は管理組合ですから、基幹業務以外は管理会社を通す必要がありませんので、直接その下請け孫請けとやらに管理組合が発注すればいいだけです。
面倒だと思われるかもしれませんがそれらの調整をするのが管理会社の業務ですからそうでもありません。
従業員のほとんどがネクタイとスーツばかりの管理会社は管理組合に業者紹介をして利益からキックバックをとるところもあると聞きます。

>>20 eマンションさん
的場には、スーパーがないから困るよ。比治山、松川、的場はコンビニ２つしかないから。
ましてや、プレサンスの、物件。これくらいにしないと売れないから。
一度つぶれた多田建設につくらしてるけど心配ないかな？あまり、評判はよくないな。私は関西の人間なのでプレサンスでは、自分の住むマンションは、買わないな。評判は検索してみたら。、関西では、投資用ワンルームマンションの会社という認識だね。
又、いずれ市電も通らなくなるし。広島駅までいくには信号が最低三回、地味に結構ある。長谷工マンションのほうか、パークホームズの中古のほうがいいかな。私は駅南に住んでるけど結局スーパーが集まってるエキキタに行くことが多いよ。
最近はコロナでとても便利悪いなと思い、エキキタに移ろうと考えている。家の周りも皆同じこと言うな。

>>26 匿名さん

了解しました。二葉の里買っておけば良かっです。後悔

>>26 匿名さん
＞比治山、松川、的場はコンビニ２つしかないから。

そうでもないようですよ。

>>28
コンビニ遠いな。。。わざわざ、ありがとう！！！
セブンイレブンかな、まあ　このくらいなら、、、
スーパーは確かにないですね。これはかなり不便ですね。。。

>>29 評判気になるさん
まあ、僻むな僻むな。
最寄りは新しくできたローソンですな。

>>29 評判気になるさん
そもそもスーパーへは歩いて行かんやろ。
スーパーが近所じゃないと不便と感じるなんて・・・
不自由な方ですね。

>>30 マンション比較中さん
ホントだ！ローソンですね。
最近できたんですね！
ちょうど電停との途中ですね。

>>31 匿名さん
スーパーが200m以内にあるんで、わざわざ車使ったことないからわからなかったです。。。
まあ、近いと便利なのは、間違い無いと思いますけどね。

ローソンできたんですね。

>>22 マンション検討中さん
61m2の部屋ですよね？？
まあ、一定数の需要はある部屋ですよね。
家族で住むには小さいですが、単身者にちょうどいい！

>>26 匿名さん

エキキタに物件あります？？
たしかに、中古も悪くはないかもです。

出るよ今後ユアーズ跡地に。

>>31 匿名さん

>>32 マンション検討中さん
ローソンできたら、何処かのコンビニは潰れるよね。
売上減るからね。
コンビニなくても大丈夫だけど。
スーパーないと困るな。
200mってどこにあるの？

便利やん。
駅前を不便呼ばわりする奴って、具体的にどこのマンションなら便利かってきけばどうせモゴモゴ言わないチュン太郎だろうからこりゃ無視でおけ？
悔しかったら具体例挙げれば？
無理だろうけど。

それよりコンビニ2つってデタラメこいた奴は息してんの？
そーとーハズいけどｗｗｗ

>>35 マンション検討中さん

ヴェルディ光町って立地も土地形状も良いですね。土地はかなりの高額取得だから、ヴェルディ史上最高値の予想。

>>38 匿名さん

ヴェルディ 光町！なんか高そうですね。
ヴェルディ が安いイメージは崩れますね。気にはなります。

>>38 匿名さん
ヴェルディは、訳ありの安い土地しか仕入れをしないイメージがありますが、今回も何か訳ありがあるのかな？エキキタは再開が進むが、あまりに夜が寂し過ぎて怖い感じがします。

前社長が逮捕された会社の物件はどうなのかね?
その時購入者に対しても不誠実な対応が多かったようだし。

ヴェルディが建つあたりは少し寂しい感じはしますね。まあ、広島だとどこもあんなもんですよ。目の前がでかい駐車場なので、とりあえず、景色は当面大丈夫ですね。隣にあるマンションからしたら、ムカつくかもですね。せっかくの角部屋だったとこは。

この物件も別に明るい場所にはないですよ。交通量がありそうな通りは近いですけど。。。
夜は暗い。

プレサンスタワー、かなりお買い得な気がします！
最安の二階の中部屋が3480万円なんですね！？タワーじゃない方の的場プレサンスの低-中層階の西向きの部屋（50平米台）が同程度のお値段だったと思います。
駅南は今後数年以内に東郵便局やアッセの再開発により、ガラッと華やかに変わると思います。また新しくマンション用地が取得されたというエリアと比較するとスーパーは遠いかもしれませんが、的場や段原は治安がよい印象があります。市電の的場町電停は循環線で残るようですし…広島駅まで歩いていけるほか、八丁堀や紙屋町も十分に徒歩圏内です。
徒歩15分圏内に、商業施設やオフィス街があるという点は、今回のようにコロナや災害によりプチ交通遮断のような状態になった際、とても強いと感じています。
また、マンション価格が今後下がるとおっしゃる方もおられますが、国民に給付金を配る政策が行われると必然的に紙幣が大量に印刷され、現金の価値が下がり物価が上昇する可能性もあるかなと思います。
レジデンス二葉の里のような華やかさには欠けるけどよいマンションだと思います。

>>43 通りがかりさん

どこも売れなくて困ってるから、もう少し安くなるだろうと思ってたな。
プレサンス広島駅南購入者にとったらどうなのか。
昭和町の、プロジェクト止まったままだけど、会社大丈夫？２割も利益がないといわれているマンション事業だけど。
創業者兼社長が逮捕された会社だが。日本アイコムですら銀行に融資受けられずに倒産したからね。
これからは、簡単には融資を受けられずに倒産する住宅会社は、日に日に増えるだろうね。
ここは、大丈夫？
安いと思って飛びついたら後で、しっぺ返しがあるかもよ。
リーマンの時、すぐ下がらず1、2年後物件価格下がったね。
今回は、中古マンションはもう下がってるね。売れ残りマンションもさげていってるよ。株の投げ売りみたいになってるね。一割は、すぐいけるね。早く処分しないとまずいからね。
マンションは、一生住まない可能性が高いので、中古で売れるのか？考えて購入をお薦めします。一般人が中古のプレサンスを買いたいのか？少し高くてもパークホームズを買いたいのか？
マンションは、立地と管理会社で買えというけど。管理会社大丈夫？
管理会社評価サイト見たら？

>>44 匿名さん

あなた、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/618759/res/18122/
↑この人だね。

変な日本語だからすぐ分かる。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/618759/res/11461-11473/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/618759/res/11466/
＞購入者との公平性の為に、完成するまでは、値下げは法的に不可能です。
“法的”って何の法ですか？
それとも嘘がバレたんでまた逃げますか？

的場町の市電乗り場が残ろうがなくなろうが、ここなら、乗らないかな。駅も八丁堀も歩いた方が早い。

>>46 検討板ユーザーさん
広電環状線的場町駅は無くなりませんよ。

的場町の電車使う人いないだろう。
猿猴橋も。
立町も。。
歩け。電車が時間かかる

明らかに広島駅前より優れた立地

>>45 匿名さん

残念ですが。違いますよ。完成在庫以外も値下げしてますよ。
完成していない物件も、前から安くしていますよ。
財閥系以外は。