サンメゾン西新についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：福岡県福岡市早良区曙一丁目33番（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線「西新」駅徒歩11分、福岡市地下鉄七隈線「別府」駅徒歩12分
間取： 3LDK・4LDK
面積：68.04m2?100.71m2
売主：サンヨーホームズ株式会社
施工会社：鉄建建設株式会社
管理会社：サンヨーホームズコミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2019-02-06 12:28:38
一旦完売した後や竣工引渡し後のキャンセル住戸は、チラシやタレ幕で宣伝するから判別出来る。
要注意なのは竣工後の沢山の売残りの中に、「キャンセル住戸」が数件ほど紛れている場合。
販売開始から注目していないと、その様な「隠れキャンセル住戸」は判別しづらい。
間取り変更してなければ尚更です。見かけ上は「標準間取りだから」区別がつきませんから。
販売営業はキャンセル住戸がバレると価格交渉が不利になるから、必死にゴマカし事実を隠す。
沢山の売残りを内覧する際に「隠れキャンセル住戸」を見つけられたら、交渉材料になり得する。
それを交渉材料にして色々と有利に駆け引きが出来るから、よく観察してみよう。
公式ホームページが閉じられたんだなと思ったら、ただリンクが外されたようですね。
先着順販売住戸概要によると全35戸で14戸販売中のようですね。
オール電化なのだが、１9ヶ月の空室の期間中の貯湯タンクのメンテ等はどうしているのかな？
それに換気や台風通過後のベランダ掃除はＴフィールド社員が入室して作業してるんだろうね。
>>53 匿名さん
限定２戸がプライスダウン。
Aタイプ 501号 旧：5,890 → 新：5,340 ▲550万円 ▲9.3％ 坪214.9万円
Cタイプ 603号 旧：5,090 → 新：4,590 ▲500万円 ▲9.8％ 坪213.3万円
此処があてはまるかは不明だが、一般には全戸20％引きでも売主の利益は出ると言われています。
既に21戸は売れ、ある程度の利益を確保したのだから、残戸は20％+アルファが期待出来そう。
路線価も上昇してるから、売主は控えめに▲9％台の値引きを宣伝してるのでしょう。
>>55 検討板ユーザーさん
結論として、デベの企業力、競争力って事だと思う。
好条件の土地を確保する為には、高い戦略性・他社に勝る情報収集力・政治的な巧妙な立ち回りと、何より潤沢な資金・資金調達力が必要不可欠だ。
加えて、収益性が高い100戸超規模のウワモノをコンスタントに建て続け、短期間に完売し続ける為には、人足や資材調達や優秀な販売代理との連携確保の面でも業界内の競争力も重要です。
経済の停滞期なので株価の評価や、取引先の与信調査も問題無くクリア出来る程の業界内外の信頼度も重視される。
>>58 マンション比較中さん
確かに「そんな利益」を出せるのは、極一部の大手メジャーだけですね。
大手は土地確保～完売･竣工迄の戦略が実に巧妙で、企業力を背景にスケールメリットを最大化し、
長らく金融緩和策を追い風とし不動産市況が高騰する中、コストダウンと利益拡大を実現している。
低迷デベと好業績デベの大きな差は、物件当り開発規模と竣工前の成約率です。分りますよね。
大手は圧倒的に優れたマーケティング力により、成約率は群を抜いている（ハズレは建てない）。
故に以前と変わらずに一定の利益を確保出来るのです。
約二年前、日経紙他の報道で話題となったが、三井（と記憶してる）は新築分譲価格の長期高騰による客離れを防ぐ為、粗利を18％以下に下方設定し価格抑制する経営方針を公表した。
売主も事業だから多少の利益はもちろん見込んで価格はつけてるはずですよね。
私は、価格が下がるなら静かなエリアで興味あるんですけどどなたか直近で行った方いれば情報くださいー！
サンメゾンは値引き販売多いね。
平和とか唐人町とか。
普通、企業努力でブランドイメージや価格を維持します。だから竣工前の完売を目指しMR青田売りをする。
完売を実現するには公式HPで喧伝するようにニーズやウォンツを把握するマーケティング能力と経営の舵取りが必要。(ウォンツって懐かしいが)
が、全国あちこちで長期の売残りがあるから当然だけど値引きする。(値引きせざるを得ないのではないのかな)
板の物件概要の販売代理 「 (株) ライフイズ 」ってどんな会社なんだろう？
最近、内覧いった方いらっしゃいますか？残戸数とか値引きの具合を知りたいです。
もし誰かが「16％引きの価格提示があったよ」とか「18％引きで契約したよ」と投稿したら・・・。
内容を信用出来ますか？ そして、それを見たアナタは一体 XX％引き で交渉開始しますか？
自分の予算レンジを決めて物件評価して、自分で考えた最大限の値引き額から始めてみよう。
売残り戸数と、売残り期間に、デベが立替え補償する「管理費と修繕費」はどれ位かも念頭に。
総戸数35で、先着住戸14ってヤバくない？
もうすぐ、2年経つけど、マンションってこんなに売れ残るものなんですか？
>>52 匿名さん
私見では無い、客観的なデータ分析に基づく企業評価は、とても勉強になります。
高額出費時は、とかく株投資家・企業財務に詳しい方々・各経済誌の読者層の評価を、参考にします。
大手は資金力･企画力･ブランド力が強み。（他の業種でも言える事だが）
低 コスト で広い地域で 髙人気の土地を仕入れ、大 規模で販促を行なう。
髙 効率 でウワモノを建て、髙 付加価値を付けて 短 期間で竣工前にはほぼ完売する。
仕入れる土地価格の上昇カーブよりも、ウワモノのソレが上回るという売り手市場がまだまだ続く。
大手にとっては、無敵・儲かる・王道・ループスタイルの商売。
>>71 評判気になるさん
売残りが許容を超え大量発生すれば経営は悪化する。
売残りが多い企業の経営状態は当然良くないですよ。
デベ・様々な製品のメーカー・流通上では中間ディーラーや卸売やGMS等の販売店でも、不良在庫(売残り)や販売低迷不振は企業業績に悪影響を及ぼす。
更には在庫処理のコストも企業の利益を圧迫する。
HPの総戸数が12戸になりましたね。
いよいよ売れ出しましたね。
2020年2月竣工済。来年2022年内には完売しそうな展開ですね。
公式HPを見たら【ご購入者様の声】が追加されてたので、参考にすべく見ました。
優位点・ウリ要素（オール電化・間取り）を、客目線で髙評価する声かと思いきや・・。
https://s-nishijin.jp/outline/
電話で事前に金額聞いて改めて商談設けてもらったら、事前確認時の金額から150万も高い金額提示された。
>>77 匿名さん
Ｔフィールドですか？ それってヒドイやり口、事実なら悪徳商法まがいの行為ですね。
その逆つまり、『事前通知の価格より、商談時に低い金額を提示する』のが全うなやり方ですよね。
77ですが、私に業者の悪口書くメリットはないですよ。本当の事なので書き込みました。
電話で、今広告で出ている部屋で問い合わせて、その部屋は売れたとのことで別の部屋を案内され、価格は○○万円で、要売主交渉なものの商品券××万程つくと案内を受ける。次に内覧時に申し込むつもりで金額を最終確認したら上記の○○万より150万高い金額だけが提示される。
電話の担当と内覧の時の担当が違うので、内部の連係ミスかもしれませんが。
金額を書いても良いのですが、こう言う場なので一応伏せてます。
きっと、販売側は商談が進んだ場合に150万の値引きを予定していた。
それを、社員用の価格表に記入していた。が、
うっかり、電話対応した社員が値引き額を伝えてしまった。のであろう。
残住戸：12戸（2021年11月8日時点）
次回更新予定日：2021年11月15日
いろいろとある様ですが、販売状況は明日になれば更新されるようです。
全国&福岡の分譲市況、コロナ禍の経済情勢、デベの此の西新での現状と将来の売行きを考えたら
値引き額は少なくとも150万以上と考えるのが自然でしょう。
当初の分譲価格の10～15％引き、場合によっては20％引きも充分にあり得ます。
まず、その値引きを販売側に言わせてからの、更なる値引きを絞り出すのが交渉術・ディール。
西新は売れ残るね
今は一部の例外を除き、売行き不振物件の15％前後の値引きは、全国どこでも当り前の市況だよね。
長期に値引きをしながらも、売れ残ってしまった最後の１ｰ２戸は、破格の値引きで売り切るのみ。
売った分で一定の利益は得たであろう。（当初の皮算用どおりではなかったかも知れぬが）
残戸の販管費に加え、管理費や修積金の負担を考えれば、どのデベも大幅値引きで完売を目指す。
2020年2月竣工ですので、もうすぐ2年たちますが中古になるのでしょうか？
疑いようのない正真正銘の中古です。（不動産で新築と表示可なのは販売開始から１年間だけ）
だから、中古である残戸の価格交渉も、新築分譲公開時の販売価格に拘らなくて良いのです。
特にモデルルームの残戸は、相当期間に準入居状態だったので、劣化した使用済みの真の中古。
床等は養生していても傷みますし、不特定多数が頻繁に入室しあちこち触ってますからね。
ＨＰ更新されて残り10戸になりましたね。
何でもだが、値引きでそれ相応の納得価格に決着したなら、値引き交渉は成功で、契約成立となる。
平置き駐車場には、自家用車の手洗い洗車の設備やスペースはありますか？
予約制で当然だが有料で組合自主管理で使えたらいいなぁ。
近くに住むものですが結構引っ越しのトラックもきてるし空き部屋が減りましたねー。結構値引きしてるのかな？
西新はどこも値引き合戦
西新で平置き駐車場は貴重、しかも低額。アスファルトが平坦で場内の離合が出来れば充分。
が、住居空間はそうはいかぬ。設備･仕様等を踏まえると分譲価格は高い。
引越しトラックは、搬出の場合もあります。異動などで、世帯の全員か、家族の一部が転出など。
逆に、搬入の場合も、新規契約した世帯家族の一括荷入れもあれば、分散荷入れもある。
西新人気ないのなんでやろ。春日原の方が売れ行き良いやん。
一般的に西新は場所のわりに高く、災害リスクも高い。学区もいじめ問題。駐車場も困る。
私には、オ－ル電化と平置き駐車場が魅力です。
ただし、駐車場は防犯ゲートも無く、セキュリティ対策はイマイチと言う印象です。
確かに、ここの行政地名は「西新」に非ず。正確には、西新一丁目～七丁目が真の「西新」ですね。
千葉にある東京ディズニーランドみたく自ら名乗ってしまったモン勝ちと言える。ナンデモアリ。
このデベに限らず、イメージアップの為に最寄りの地名を拝借したり、有名な施設に関連付けたネーミングにと色々やります。●●公園北とか、ネーミングの最終決定が営業所長に委ねられているデベもある。
[No.93 ～本レスまでは、個別に提示される具体的な値引き金額の話題は禁止のため、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
>>102 匿名さん
西新を名乗らず、潔く素直に名称登記してほしかった。
例えば、
サンメゾン曙
サンメゾン西新南
サンメゾン南西新 などなど。
将来、このデベが西新１ー７丁目に新規開発した場合も考えてのことです。
レクサスはトヨタ車じゃないんですか？
タイミングあえばこの辺に住みたかったなあ。
学校までの距離が大変そうだなー
完売したね。
完売してないですよね。
2022年1月10日更新の公式情報で10戸販売中なので、まだまだ売れ残り中
残住戸推移（全35戸・2020年2月竣工済）
・14戸 2021年 10月 初旬
・12戸 2021年 11月 8日
・10戸 2021年 12月 6日
・10戸 2022年 1月10日
・ n戸 同 X月 Ｘ日 予測 ※年内 どうでしょう？
でも完成して時間経つと他の売出ししてるマンションより安く見えるのはそれだけ数年単位でもマンション価格が高騰してるって事ですね。
高止まり傾向の中、立地･仕様に大差が無いなら、新築未入居や築浅中古の支持者が増加中。
一定以上のデベ･立地･仕様の物件なら、中古が総合的にコスパが良いと評価されるのだろう。
値引きもしてるんですよね？ならいいかも
来月で、完成２年経過しますね。
色々な候補物件を比較検討していると、自ずと視野が広がり知見も増える
・新築物件 → 他デベの複数のグレードをモデルルームで内覧
・新築中古 → 複数デベの多様なグレードの仕様･設備を完成物件で比較検討
・新築中古 → 同一デベの築年度が異なる完成物件を現物比較
各デベの採用メーカーの差や、仕上げの違いも気付きやすくなる
西新はなかなか売れなくなったね
何故売れないの？？
全ての現象には理由がある。
理由が単純で明確な場合は、大抵の人は、大衆は、素直に納得する。
理由が多様で複雑な場合は、それを理解する人だけが納得する。が、理解出来ない人は悩む。
西新自体売れてない
マンションに限らず値付け失敗からの販売不振は
市場調査等が苦手な企業にありがち
確かに西新エリアの物件は結構残ってますよね
此のデベはあちこちで長期に売れ残ってるね。
平和の杜とか久留米とか。
進んでるのかな？
決算前は本腰いれて値引きするのかな？
西新人気なし
売れないのは、
西新界隈なのか
此のデベ 此の物件だからなのか
その全てが重なったからなのか。
結構値引きしていってるみたいですね。
どこもデベと立地次第
夜通ったら電気ついてる部屋が増えたなー
竣工３年目の年度末を控えて夜間、照明を点けて現地モデルルームでの残務処理、
空室の掃除やメンテナンスを行なったり、空室の内覧ご案内をする事も多いです。
■■ 残住戸推移（全35戸・2020年2月竣工済）■■
・14戸 2021年 10月 初旬
・12戸 2021年 11月 8日
・10戸 2021年 12月 6日
・10戸 2022年 1月10日
・10戸 2022年 2月28日
・ ？戸 2022年 3月 7日 ・・・ 次回更新予定日
まぁこの立地・価格で7割売れていれば良い方なのでは？
■■ 残住戸推移（全35戸・2020年2月竣工済）■■
・2021/10/初旬 ：14戸
・2021/11/08 ：12戸
・2021/12/06 ：10戸
・2022/03/14 ：10戸
・2022/03/21 ： ? 戸
2021/11/09 以降、約４ヶ月間（四半期）は変化無し。
激動の今春は、異動他で転出する世帯も想定されるね。
デベや所有者達は、現状維持の 売残り10戸で良いとは言わぬ。
2年経過したから大幅値引きしてくれないかなー
駐車場結構埋まってたね。着々と進んでるのかな？
残戸は８戸。尚、駐車台数が増える状況には、数パラーンある。
ケース１.入居済みの居住者が、１台目の車を調達した場合。
ケース２. 同 が、２台目の車を 同 。
ケース３.新規契約者の車が、新たに駐車されるようになった場合。
ケース４.無断駐車や、来客の一時駐車など。
進んでますかねー？最近行った人いますか？
空室数と期間を元に試算すると、売主の管理費と修繕積立金の立替えコストは、膨大だと思う。
長期の空室は此処だけではないので、売主はそろそろ大幅値引きで売り切ろうとするだろう。
経営環境が厳しい中で、空室期間が長引けば、その分だけ、売主の儲けがどんどん減っていく。
