アーバンパレス新宮中央駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
売主：大豊建設株式会社
施工会社：第一交通産業株式会社
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
所在地
福岡県糟屋郡新宮町緑ケ浜4以下未定（地番）
交通
JR鹿児島本線「新宮中央」駅徒歩2分
鉄筋コンクリート造14階建て、総戸数108戸
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-10-07 07:03:39
誰かー画像アップお願いします！
ロゴのやり取りは飽きましたし、せっかく有益な情報が書き込まれても無駄な書き込みでコメントが流れていくのが悲しいです
マンション情報教えて貰えますか？
賛成です！ 結構、購入者の年齢層が高いらしいですよ。私は若いですが(笑)
結局こんなとこではマンションのいい情報なんてえられないんだな～ みつお
新築マンションの外壁にマンション名やロゴを設置する場合は、本契約時に渡される管理規約集に容認事項として設置及び維持管理
について定めてあるのが一般的です。購入者の方は渡される管理規約をしっかり確認する方は無に等しく、知らない間に容認している
事が多々あります。ちなみに私が住むマンションでは建物塔屋に設置してあったロゴは総会において容認事項の削除を住民の4分の3
以上の承認を得て決議し、大規模修繕工事時に撤去しました。
結局こんなとこではマンションのいい情報なんてえられないんだな～ みつ を
マンション管理規約は案を配布されるでしょうけど、管理規約を決めるのは管理組合。
区分所有法に基づく管理規約を作成するが、設立の総会で決める事項のはずです。
ちなみに行政区はどこになるんでしょう？
ロゴの件は担当の営業さんに確認しましょう。
・なぜ販売企業名のロゴをつけたのか？
・なぜパンフに載せていなかったのか？
・ロゴの存在を知っていたのか？
・知っていたなら何故説明がなかったのか？
・知らなかったのであれば、何故知った時点で説明しなかったのか？
・引き渡し前に取れないのか？
マンションにおける外観のデザインは重要です。デザインに重要な変更があった場合、客に変更を知らせるべきでしょう。それが為されなかった状況に於いてまずは事実を確認しましょ。
>>1377 購入者さん
他の分譲マンションでも、新築で購入するジジババ多い！
残り少ない人生っつーのにな！
若者に譲れ！
高齢だからと理事会の役員になりたくないだのワガママ多いし！挨拶もしない！
老人ホームか！
>>1385 名無しさん
人口構造や資金力やら考えたら、年配の新築購入が多いのは至極当然のこと。
老人ホームに移る前に８年毎位で優良新築に住み替えれば、今なら差益で資産増やせる。
時間もあるから役員を快く引き受ける。そんなリッチシルバーを上手に登用するのが若手役員の腕。
高齢者は経験上マンションのメリットを知ってたり2度目3度目のマンション購入で経験があるので高齢者の選ぶマンション程良い物件という可能性もある。
私の親も50代前半で2度目のマンション購入をしたが20数年住んだマンションは新築購入当時はかなりお洒落で周辺では断トツの高額物件だったが立地がイマイチだったせいで売るときは1000万にもならなかったよ。
やはりマンションは立地だよ間取りや設備は最新のものにリフォームできても立地は変えられない。そういった意味でもこの物件は正解だと思うよ。自分も２度マンション購入してるけど最初に気になってたことなんて住み始めたら全く気にならなくなる。
ただ、どんなデベでも前述であったように内覧の時は徹底的に粗捜しした方が良いよ、その為の内覧会なんだから。住み始めて１ヶ月経って気付いたとしたら傷なんかの場合は自分で付けたんじゃないの？みたいに思われるから。
引渡しの際、デベ若しくは販売営業と一緒に、いちばん最初に立会い内覧する時が肝心です。
不備は出来る限り、初 入室時に指摘したい。スマホ活用しボイスレコーダーとカメラはフル活用。
イッ時も離れずに一緒に廻り、床のキズ・キシミ、建材の緩み・ガタつき、壁のソリ等々をチェック。
不備を指摘しても大抵はテキトーに言い逃れます。そうやって、無知な客をごまかしてきたから。
だから理論武装の知識も必要で、現場画像と会話の録音と立ち会った皆さんとの記念撮影は大事。
内覧は専有部分は、ほぼ対応するけど、共用部分は受け流されることが多いと思う。
管理組合から言ってもらわないとみたいな感じで。
専有部分の内覧時間が戸数多いと短すぎたりするので、見るべきとこは一覧表にでもして、きっちり見た方が良い。
さすがに傾斜はないだろうけど、よくあるのがクロスのムラ。
光の当たり具合でも変わりますから注意。
各部屋の戸の角度やクローゼットがまっすぐでなかったりなどなど。
巾木スキマや換気機能も、手持ちのペン・CASHカード・ティッシュなどを使ってチェック可能。
大きいバッグ類は厳禁。背負ったまま壁に擦ったり床に置いたりすると、客がキズつけたと言い逃れる。
建材がしっかり固定されていなかったり、ドア緩衝不良。壁のソリは意外と多い。
クロス材表面に貼付け用のノリが拭き忘れで残っていたり。
（光のあて方で不自然にテカテカ光って見える）
ベランダ床や排水溝のフリク（傾斜不良で床や溝の途中に水溜まりが出来る）
内覧会は大事だけど、チェックも手直しも限度があるよ。
売主を信頼して買ったなら一定程度の妥協は必要。
>>1393 評判気になるさん
主に首都圏の３回の新築住替えは何も問題無かった。
が４回目でハズレのデベと施工にあたってしまった。
当たり前の事が当たり前に出来ぬデベと施工は信頼も信用も出来ない。
>>1394 匿名さん
本当に良いモノやサービスは回を重ねても支障無い。
半端モンはリピ・ヘビロテすると粗が出る。
これ確率論。
アタリを引き続けても、いつかはハズレを引きます。
うちのマンション、網戸がたるんでたんで、貼り直し。
ベランダ手摺りの塗料はがれ。
ベランダ塗料、飛び散りあり。
全て指摘でやり直しさせた
デベや販売と管理は当然、普通に不具合を隠す。
相手側が隠す・誤魔化す・言い逃れるを前提に
客側は立ち向かわねば、ワリ喰いますよネ。
>>1393
はぁ？信頼してるから妥協するって違うだろ。
信頼してるから契約したんだし指摘がないくらいしっかり仕上げてると信じているがあくまでも第一交通は企画販売で実施の施工は建築の二次三次の下請けが行うんだからいろんな不具合があるのが当たり前。これはどんな優良デベロッパーでも起こる事。
不具合を妥協なんてちゃんとしたデベロッパーならありえないよ。指摘されたところはきちんと改善するのが信頼できるデベロッパーでしょ
大規模修繕の前に住み替えるライフプランを継続的に
実践する方々の中には、敢えて修繕積立金他が低額に
設定された物件を積極的に選ぶタイプも多い様です。
機械式の駐車場ではない分、修繕費用は低くなっていますね
土地がないと自走式駐車場は作れませんからその部分は利点でしょう
機械式の駐車場はメンテナンス代も修繕費用もバカにならないですから
>>1408
その通りですね。機械式駐車場や広い共用スペース（設備）では修繕費は高くなってしまいますが、それとは無関係にアーバンパレスの修繕積立金の初期設定はかなり低額に設定されてます。
初期費用を安く見せ販売しやすくする側面もありますが>>1406さんの言われるように竣工12年前後の最初の大規模修繕の前に住み替えるのであれば初期修繕費が安い方が得なので住み替え前提の方には大変お得となります。
反対に築10年前後から中古で購入される方や永住目的の方には通常の値上げ幅以上の値上げが待っているので得とは言えませんし支払い能力を超えた為、引き落とし口座変更してまで修繕積立金を滞納するケースも多くなってます（これは中国人投資家がタワマンでよく行うケースですが）。
面白い傾向ですが初期管理費、修繕積立金の安い物件ほど賃貸率が高くなり新築時にも数件賃貸で出ていたりします。リセール、賃貸を前提とされてる方にはお勧めです。
比較的立地なども良いケースが多く、リセールの際には修繕積立金の値上がりとは関係なく売りやすいというのもメリットとなります。また、修繕積立金を滞納していたとしてもリセールの際には修繕積立金がチャラになるわけではなく購入者に支払い義務が残り滞納分は一括支払いが必要になるので安心です。
おおまかに分けると初期費用を安く抑えているデベロッパーは第一交通・あなぶき・大英産業、中間がエストラスト・九州三共・九州旅客鉄道・日鉄興和、若干高めが泰平・東宝・なかやしき
こういった感じです。メジャーなどは購入時一括修繕積立金の大きさにより左右されるようです。
アーバンパレスの話しに戻すと
14階延床16000平米だと専有面積当たり140円/平米から180円/平米が相場（福岡県）ですので75平米の3LDKの場合月額12000円前後というのが一回目の大規模修繕後の目安と考えていた方が良いです。初期修繕費が安い分もう少し上乗せがあるかもしれませんが余裕をもって考えておいて実際は安く済んだと思えるよう準備しておきましょう。
これは高いわけではありません。どこのマンションでもこの程度はかかるものです。
管理費については100戸から150戸が最もスケールメリットの恩恵を受けれますし過度な共用設備があるわけでもないのでこのまま安く抑えることができると思います。
ガイドラインでは
専有床面積当たりの修繕積立金の額×購入予定のマンションの専有床面積（m2）
＋機械式駐車場の修繕工事費×駐車場数÷住戸数
なので、機械式駐車場の修繕費用は大きく影響しますよ
どこのガイドラインか知らないけどこういう半端な知識を持ってる人が将来値上げの際にゴネるんだろうなぁ
マンションの駐車料金は全く駐車場の維持管理費にならずに何処かの利益になるの？
>>1412 匿名
駐車料金は管理組合の組合費として徴収される場合が一般的です。
一般的な機械駐車（2段3段）の場合、年間メンテナンス料が30000円程度（高く見積もって1パレット5000円の年6回）月額2500円
修理取替費は、20年から25年でピットを利用し機械駐車をそっくり入替として1パレットあたり100万から150万、高く見積もって（20年で150万円）だと月額6250円
合計1台当たりの月額8750円（年間10万円程度）
これに日常の清掃費や土地の固定資産税などの諸経費を加えた月額10000円程度が駐車料金として徴収されているはずです。
当然駐車場を所有しない人や1軒で数台所有する人もいるでしょうから修繕積立金からすべて負担というような不公平な徴収は行われません。
したがってよく言われてますが機械式駐車場でないから修繕積立金が安いというのは都市伝説であるというのがわかります。
注意）都心のターンテーブルなんかも備えたタワー型機械駐車はべらぼうなコストがかかりますのでこの類には含まれません。
福岡の天気悪いですね…内覧会までに、エントランス等の工事終わるのかな？
>>1413 匿名さん
機械式でなければ修繕費用の積み立てがあまり必要なくなるため、駐車場代を管理組合の管理費や修繕積立費に充当できやすくなるので、修繕積立費が安くなるとマンション管理会社(第一ではないです)から聞きましたが、間違いでしょうか。
当然、駐車場代のお金をどうするかは管理組合や管理会社の判断が入ると思いますが・・
1413さんの説明のピット修繕費がいらなくなる(完全にいらなくなるわけではないですが)分、費用は安くなる論理のような気がしますが、私は素人のためご教授いただければ 今後の参考になります
管理費会計と修繕積立金会計は明確に分離されます。
銀行口座もそれぞれ別々の口座です。
一般的に駐車&駐輪場利用料は、組合員から徴収する
管理費と共に《管理費会計の収入》として毎月、計上
されます。(管理費会計の口座に入金される)
そして毎月発生する諸費用《管理費会計の支出》の
精算に充てられる。
利用料がそのまま駐車&駐輪場の大規模修繕の費用に
充てられるのではないのです。
その修繕費の中にロゴマークの維持もあると思うと、何で住人で払うのか理解し難いです。
>>1418
もういいじゃないロゴは諦めよう。大規模修繕の時なんかに汚れが目立ち始めたら撤去すればいいし、汚れてなかったらそのままでいい
それよりも他の第一交通さんの物件のように外観素材が変わってたり区画境界に古いブロック塀なんかが残ってなきゃＯＫだわ
管理組合の設立総会で早速ロゴ看板を審議しよう。
こちらの物件、各オーナーさんの民度が高くて素晴らしいです！羨ましい・・・。
同感です！皆で情報を持ち寄って共有し、意見交換している姿勢が、他のスレッドでは見られ無い
ほど内容が濃くて、大変勉強になります。外野からすみません。
もうどれくらい完成したんだろう？外観含めて完成が楽しみです。どなたか、画像アップしてくれませんか？
外観は植栽も終わって、ほぼ完成。
まあまあ植物あるんだね。
エントランス付近に車をとめるのは無理だね。
横断歩道近くて、路上は駐停車禁止だし。
共用部分の植木類って、枯れたら入れ替えしてくれるとか、保証期間ってあるのでしょうか？
えっ！？エントランスには駐車スペースなし！？
それって…大問題なんじゃ…
植栽帯の中には遊歩道は！？……
買った人は残念でしたね…
きちんと調べてから買うべきですね！
反面教師にします(笑)
エントランスのお話してる中申し訳ないのですが、
ここでペット買う方って多いんでしょうかね…
先程マンションでのペットトラブルの話をきいたのて少し心配になりました
きちんと躾をされる方ばかりだといいのですが…
管理組合の設立総会では早速、以下の最重要三議案を審議致しましょう。
●Ⅰ．ロゴ看板の撤去の時期と費用（撤去費用は管理組合は負担しない）
●Ⅱ．ロゴ看板を設置継続の場合は、維持費用と外壁面使用料他の請求権を確認し組合は請求する。
●Ⅲ．エントランス前の構造（車路･歩行空間）の事前情報との整合性の検証。修復と再現の可否。
まず道路から歩道にあがるために縁石がある。
歩道の横にエントランススペース前に、まあ車一台くらいはなんとかつけれそうなスペースあるけど、そこにつけたら荷物持った歩行者は入れない
しかしこちらの物件、大人気ですね！このマンションの場合は知りませんが、
うちのマンションなんですが、パンフとは異なるファサードとなったんですね。
で、内覧会の際に数人で営業担当者に確認したのですが、そのパンフには、
「実物とは異なる場合があります」と明記されていて、それを根拠に結局は
何も対処はしてくれませんでした。。
遊歩道はありそうですね。
植物の間を歩けるような作りみたい。
一階バルコニーの人は、家の中がもろ見えですけど
車が植木の向こうから出てきているので広いエントランスを想像していました。
どう見ても植木のスペースは無く
建物の位置が５mは奥でないと実現できなかったと思います。
大型車には狭いです。
しかも傾斜が付いているので、乗降者がドアを開けた時に閉まってしまう。
コレは高齢者や幼児に優しくない。
何のためのエントランスなんだ？
あの変なロゴはしっかり付けてくるのにエントランスがコレでは酷すぎる。
歩道の方が広いのは見た目もおかしい。
公式HPに掲載のイメージ画像と俯瞰図をしっかりと見よう。
散見される見間違い・錯覚・思い込みも防げて、怒りも鎮まると思います。
玄関ドアの手前から歩道にかけての床面の傾斜は、前もってイメージ画像で明確に認識出来る。
傾斜はバリアフリー設計＆雨水の水ハケも考慮した結果で、現場写真とのギャップも無い。
緩やかなスロープは、ユニバーサルデザインなのでむしろ仕事帰りや高齢者や幼児に優しい。
一般的に同乗者が乗降する際、自らが傍らでドアの開閉や安全圏までエスコートするのが大人。
レディファーストやホスピタリティは大人としてのマナーで自然に出来るようにしたいもの。
現時点での懸念は、敷地内の車路と歩道との段差です。現場写真では、かなりあるように見える。
仕上げ段階で残るようなら、それこそ ＞「コレは高齢者や幼児に優しくない」です。
＞＞1446 匿名さん
傾斜はパーミル検証が必要でしょうか？ 庇はイメージイラストとのギャップは無い。
庇を長く設計すると、引越しや宅食サービス車輌の接触・破損事故を招きますよ。更には、
庇からの侵入や庇の屋根部分の雨水や汚れ溜まり、そして鳥の飛来に巣作りの遠因にもなる。
目視でもイメージ図より傾斜が結構あるんだなって印象持つと思います。
歩道との段差も気になりますが、近隣でも多く見られるのですが、レンガの歩道は車が通り出すとすぐにガタガタになり割れたりも多いので舗装し直しになるでしょうね。
更新:2020/01/26 文末に補足コメを追加
管理組合の設立総会では早速、以下の最重要三議案を審議致しましょう。
●Ⅰ．ロゴ看板の撤去の時期と費用（撤去費用は管理組合は負担しない）
●Ⅱ．ロゴ看板を設置継続の場合は、維持費用と外壁面使用料他の請求権を確認し組合は請求する。
●Ⅲ．エントランス前の構造（車路･歩行空間）の事前情報との整合性の検証。修復と再現の可否。
※ Ⅲに関して補足
・イメージ画像と設計図とを照合し仕上がり状態を検証。特に歩道との段差の是非を審議。
・車路タイルの不陸やガタツキについてはデベと施工の見解と他物件の事例提示を要求する。
エントランスの傾斜は車が斜めにならないのかな？
イメージ図の様に植木がある場所が掘られていますが、そのせいで車道が狭くなって軽自動車なら良いでしょうがコンパクトカーでも狭く感じます。
ロゴも何でこんなの付けたの？？
隣のパークシティさんは広々としてフラットでした。
この半分の広さは欲しかったです。
現場の職人さんは一生懸命仕事されてます。
それだけは救いです。
>>1452 匿名さん
三角コーンの寸法からして、植栽のあるとこからの車道幅2.2?2.5mくらいかな？普通車じゃ、若干狭いかも。エントランス前の植栽いらなくない？
1452さんが上げてくれている写真上右側のグレーの部分が遊歩道だと思います。植栽はまだこれからのようです。
茶色いレンガ部分は歩道です。
遊歩道も狭いですが目視で確認した感じではそんなに悪くなかったです。
ただ、一階の方はカーテンを開けると中が見えてしまうため、対策が必要かも知れません。
残念ながら遊歩道はこの写真しか撮っていません。
この奥に少し遊歩道が写ってました。
エントランスの傾斜と町道の歩道との段差は改善されるのかな？
設計ミスじゃないかしら？もっとフラットに出来たはず。
ドア直前には車イス用スロープも無く段差がある。
傾斜はベビーカーのストッパーを忘れるとゆっくりと
動き出してしまうかも。優しさが無いね。
植木が高いと死角でエントランスから出てくる人の確認が遅れて事故らないといいけど。
植木が低いと狭いから車を擦る人もいるだろうし。
幼稚園のマイクロバスも入れない狭さで雨の日は濡れなくちゃならないか傘が必要。
不便な作りに何でしてるのかな？
悠々とゆとりあるか？無いよね。
お断りどおりに、植栽の配置や規模はイメージ画像とは異なってきていますね。
遊歩道はベビーカートや車椅子は通りにくそうなので、中止も検討しても良い。蜘蛛の巣が心配。
すぐ歩道と車道なので建物を後方に下げてエントランス前を広々させて欲しかったです。
あれだけの広い土地だったので可能だった筈なのですが。。。
これからエントランス前にも一部植栽が入るのでより狭く死角となり通行人や自転車に気を付けないと危ないですね。
縁石でエントランスに車つけれないんじゃない？
道路と歩道の間に縁石あって、そもそもエントランスどころか歩道をまたぐことすらできない
さすがーー！？
縁石は外すでしょうが、エントランス横の部屋の方は植栽が全くイメージと違って可愛そう。
マンション自体を５mは奥に下げるべきだった。
エントランス位置が高く傾斜が付いてしまい斜めになった車の乗降とか最悪すぎる。
新築でこんな事あると思わなかった。
エントランスを使うなって事かな？
古賀も照葉もあのロゴ付けてる（古賀のは薄い水色）
宣伝の意味しか無い看板で照葉の方も不満出てますね。
キッチンの冷蔵庫の位置が下げられないのは設計ミスで妥協しているのに
せめてエントランスとロゴは直してよ。
>>1465 匿名さん
５mもセットバックですか！？あり得ないです。
駐車場か専有部の空間をこれ以上削れますかね？
そんな事より、交差点と歩道に接する「カドの植栽」は、死角を拡大し、歩行者の往来も阻害します。
カドの植栽は縮小か中止するのが妥当。
>>1471 匿名さん
他物件や最近の公共施設をよく観察してください。
普通はエントランスや車寄せは高い位置にあります。
その前部の床面には傾斜や段差が意図的につけられます。雨水(ウスイ)の溜まり水や河川増水時の流入防止の為です。
アプローチスペースにもっと幅(奥行き)があれば、もっと緩やかな傾斜に仕上げられた。若しくは、そこだけを広い水平面に設計出来たとは思います。
