「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞4764　匿名さん
＞貴方が理事長になれば前進はします。
理事会が管理規約に制定されていない以上、勝手に理事会を作っても無効となります。
理事会の役割を保証した管理規約の改定が必要です。
その時は、理事長になって改善はしたいと思っています。

>>4765 周辺住民さん
これは確証を得ています。この方法の方が法的不正を隠せますから、
私の場合は内容証明が出てきましたので、
証拠がそろっているとみられています。
このような被害者を出さないために公開を試みているのです。
余談です。聞き流してください。以上。

何か違う方向にこのスレがかじ取りされているようだ。
こういった特殊な問題のある投資型マンションはほんの一部の者しか
関心がないだろうから。

>>4768 匿名さん
特殊ではない。
貴方のマンションの一室が投資家によって賃貸等に利用されているようであればそれはもうすでに投資型マンションですよ。

３００戸のマンションで１０戸程度の賃貸がされていればそれが投資型
マンションですか。
通常は、管理者は区分所有者の理事長ですし、理事会も健全に行われ、
規約や各種細則、管理会社との委託契約等もすべて整っています。
それが標準的なマンションの事例でしょう。
投資型マンションであれば、そのマンション１棟を買い取ることを前提に
動きますよ。
マンションに売りがでればすぐ買い取りますが、それを賃貸に出すことは
しません。すべて買い取った後に解体して建て替えをするのが投資家の狙いです。
空きが多くなれば、管理が行き届かなくなり売却を考える者がでてきます。
それをねらっているんですよ。
規約を改正しようにも、管理会社や不動産会社がその戸数を増やせば改定も
できなくなるんです。大規模修繕工事もできなくなります。
それを狙っているんです。そうすればどんどん売却する者が増えますので。

そういう投資家に狙われるマンションというのは、理事会が弱く
築年数の経過したマンションで、立地が良く容積率の高いマンション
ですよ。
当然修繕積立金も少ないので大規模修繕工事や大型設備の工事は
できません。

>>4770 匿名さん
投資型マンションも色々な形態があります。
質問者の相談に乗ってください。マンション管理士等さんに
お願いいたします。できればマンション管理士を希望。

単に個人の投資によるマンションであれば、管理とかには
あまり関心はなく、できるだり安定した家賃が回収できれば
いいだけのことでしょう。
個人にしてみれば、管理費や修繕積立金はできるだけ安くて
我々の手を煩わせない管理を期待しますよね。
だったら管理会社等には余計な口出しはするなといいたいですよね。
マン管士であっても投資型マンションやリゾートマンションのように
理事会や住民不在の管理には経験がないから無理ですよ。

でわそろそろ過半数と半数の違いについてはっきりさせましょう。

工事や点検をする場合は、管理会社と良く
話し合って納得した上でやるべきです。

＞4773　匿名さん
マンション管理における管理会社管理方式はこのスレでは特殊なのは百も承知です。
特殊な物件故、幅広い意見を伺いたかっただけです。
マン管士さんのスレでもありますので、豊富な基礎知識からのご意見が目当てでした。
もう飽きたというのであれば退散することも厭いません。
私個人のレスでもないですからね。
そろそろ、潮時なのでしょうね。
色々と親切なご意見ありがとうございました。

エレベーターのロープ150万を総会の独立した議案化せず事業計画の一つとして議案化するのはありですか？植栽業者と年間契約するのは総会に上程する必要ありますか？（勝手に予算化するだけで大丈夫でしょうか？）

>>4776 周辺住民さん
真実を捻じ曲げようとするマンション管理士等が存在するのも事実。
怯むことなく真実を公開することに意義があるのです。
第三者管理者管理方式と相まって知識を深めて悪徳管理会社や悪徳
マンション管理士等を見分ける知識を身につけましょう。

マンション管理士に相談している管理組合はまだまだ少ないですよね。
それはマン管士の実力不足というか実務経験不足がその要因と思われます。
又、管理会社にはマン管の有資格者が多数います。その者たちは、会社内の
研修、情報、フロントとしての実務経験等があります。
マン管士に期待されるのは、マンションに住み、理事や専門委員会の役員を
経験していることが最低条件でしょう。
それがなければ、管理会社の有資格者のフロントには太刀打ちできません。
一番いいのは、マンションの理事長とかの経験のあるマン管の資格保有者で、
会社をリタイアして時間の余裕のあるボランティア活動としてのマンション
管理の勉強を常に行っている者がいいんでしょうが、そういうものは中々
いませんね。
報酬とかで生活をするとなると、現状のマン管士では難しいと思われます。
だからといってボランティアといってもそういった人材は見つかりません。
問題点はここにあるのではないでしょうか。

>>4779 匿名さん
理事長経験者でもいろいろだから、
管理会社任せの理事長は何もできないでしょう。
内の理事長などは犬の館内散歩は抱きかかえる規定になっているのに、
ロビーで放し飼いして遊んでいる。理事長だから住民は注意しきれない。

マンション管理士の資格をもった理事長のことを
いっているんですよ。

>>4779 匿名さん
私の所はマン管資格保有者のコンサルに管理費見直しを依頼しています。
仕事を見ていて思う事は、資格より実経験の豊富さが重要という事です。
同じくマン管保有のフロント相手に、良くやってもらってます。

管理費の見直しをするのは、理事会で対応するより
第三者をいれた方がいいでしょうね。
ただ、値段だけを落とすのではなく、その内容も
検討しなければならないでしょう。
管理費のそれぞれの項目の概算価格については、全国の
相場を調べれば理事でもできますよ。
特に管理会社が新規開拓をするときは、価格については
現状より確実に安く提案してきますからね。

>>4783 匿名さん
もちろん質を保ったまま見直し中です。
知識を付けた上で手間と時間をかけて管理組合で行うか、お金で第三者を入れて行うかは事情によると思います。
現役世代が多い築浅マンションの場合、コンサル入れる方法がハードル低いです。

>>4780 匿名さん
マンション管理士資格を保有する理事長なら
こんなみっともない行動はしないでしょう。

マンション管理の知識は、ただ勉強するよりも
資格を取るために勉強した方がずっと効果的です。
それに有資格者になれば、その資格があるゆえに
自己研鑽に努めます。それが資格の力なんです。

>>4786 匿名さん
まあ、つべこべ言う前にまず合格してから御託を並べることだ。
内のマンションの理事長は毎年受験したり管理員の試験を受けているが、
いつも不合格している。
合格者を前にして理事長になるにはマンション管理士の資格など必要な
いといつも知人に漏らしている。
管理員などは誰でもなれると管理員を前でほざきながら本人はなかなか
管理員に管理会社が採用してくれない。
最近は、あきらめて警備員に応募しているようだが不採用みたいです。

理事長がマン管の有資格者であることにこしたことは
ありませんが、マン管試験を何回も受験しているという
ことはそれなりの知識はついていると思うので、それは
それで有効でしょうね。

>>4788 匿名さん
それはいいことです。頑張ってもらいたいです。

>>4788さん
私はマン管の資格はもっていますよ。
管業の方は、合格しただけで登録はしていませんだけが。
合格はしないが、何回も受験している理事長さんは立派
だと思いますよ。
合格者と不合格者の点数の差が僅か１～２点であれば、
そんなに実力の差はないと思います。

マンカンの試験問題を見るとそんなに難しいとは思わせない問題が多く。
素人には優しいと思われるので挑戦するのですが、
不合格を重ねると深読みが度を過ぎて訳が解らなくなる受験者が多いよ
うです。
受験者の添削をしていて、永久に合格しない受験生は意外と多いです。
そんな人間の最高得点は大体27点から脱落していきます。
意外と優しいようで難しい試験です。
知能指数の高い人間には簡単に一発で合格する国家資格です。

試験はどれも同じですが、効率のいい勉強法は、基本書は各１冊
で十分です。
後は問題集を徹底して繰り返し繰り返しやることです。
最初は答えをみてもいいですが、なぜ正解なのか、なぜ間違って
いるのかを理解することが一番の勉強方法です。
以外と同じ問題集でも、１～２ヶ月後に頑張って取り組んだもの
でも１００％は取れませんよ。
基本書は、１回目は分からなくてもとにかく最後まで読む。
２回目、３回目も同じように最後まで読む。
それを繰り返していけば、最初は理解していなかったものが、
どんどん分かるようになってきます。

勉強は要領の良さで大きく変わります。
この問題集の重要性を認識した者が栄冠を
勝ち取ります。　　若き血より

>?4792 匿名さん
試験はどれも同じではないよ。

勉強の効率のいいやり方は、大学受験でも資格試験でも
同じですよ。
例えば高校で大学受験勉強をする際、問題集に重点を置いた
勉強法を身につけていればいい大学に入学できていますよ。
問題集の１問ごとに、なぜそれが正しいのか、また間違って
いるのかを理解できれば全然ちがってきますよ。
講義中心や基本書、教科書中心の勉強では力はつきません。

皆さん是非こういった勉強方法で試験に
対応してください。
子供さんにも是非伝授を。

資格で合格率が１０％を下回るものは、
何回受けても合格できないそうです。
繰り返し何回も受験すれば合格できるというのは、
合格率が高い資格といわれています。

大規模修繕工事のとき、何か月前ぐらいから
専門委員会を設けていますか。

経年劣化による屋上からの漏水については
保険は適用されませんが、その屋上部分の経費は管理組合
で行いますが、専有部分の工事費、壁紙の張替えは
当然管理組合負担なんでしょうか。

屋上防水の耐用年数は、ウレタン防水の場合
１０年から１２年、塩ビシート防水の場合は
１３年前後といわれています。
耐用年数前であれば、保険の適用があると思います。

漏水に関しては、保険会社もシビアだからね。

給排水管の耐用年数はどれぐらいですか。
塩ビ管であれば錆びることはないので交換は必要
ないといわれていますが、継手部分は、築年数の
経過や地震等でゆるみがでて、そこから漏水が
発生するといわれています。

>>4797 匿名さん
うちの理事長は不合格の連続でさらに禿んでいます。

その意欲は買いましょう。

なんでもそうですが、ヘッドになるのは大変です。
いいスタッフに恵まれるといいんですがね。

給排水管の更新工事は管理組合が専有部分まで
やってくれるんですか。

自分のことは自分ですべき。
しかし、規約に規定すれば、それは可能。
但し資金の確保は必要です。

やはり専有部分のことは自分で
すべきかもね。

大規模修繕工事を設計監理方式で計画していますが、
この方法はベストではないにしてもベターでしょうか。

責任施工方式もみなおされてきました。
特に小規模マンションであればそれがいいと
思います。

管理会社に全面的に任せる方法もある。

>>4811 匿名さん
管理会社任せのマンションが一番多いでしょう。
理事会では管理会社の責任施工方式の予定も進めていましたが、
組合員のマンション管理士有資格者が、事前に懇意にしている理事から相談を受けて仕様書付きの管理会社の見積書を基に知り合いの大手ゼネコン数社に相見積を依頼した、
その結果、管理会社の見積金額よりも同じ仕様で２億円も安いものでした。これを組合員からの提案として理事会に提出され九分九厘決定していた管理会社責任施工方式がご破算になった。

やはり責任施工方式であれば、工事費が高いとか安いとかの
判断ができません。
管理会社からの仕様書（金抜き計算書等）を参考にして同じ
条件（同じ工事個所、同じ材料、同じ平米数）で相見積もりを
取られた結果管理会社からの工事費が大幅に削減されたものと
思われます。
ただ、その修繕個所については、それでいいのかの判断は
建物診断をおこなってからの方がいいのではと思います。
その場合は、設計コンサルタントへの依頼も必要でしょう。
丸まる管理会社から２億円が削減できたとは思われませんが、
かなり削減できたのは事実だと思います。

責任施工は小規模マンションが良くやってますね。
修繕積立金の額が少ないのでそれは仕方ないことでしょうが。

>>4814 匿名さん
最近は大型マンションもマンション管理士等が組合員として
居住するようになった。
ので協力体制ができて知恵を出し合って責任施工方式を採用
するようになりました。
ほとんど大手ゼネコンに相見積もりを依頼します。