「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

漏水に関しては、保険会社もシビアだからね。

給排水管の耐用年数はどれぐらいですか。
塩ビ管であれば錆びることはないので交換は必要
ないといわれていますが、継手部分は、築年数の
経過や地震等でゆるみがでて、そこから漏水が
発生するといわれています。

>>4797 匿名さん
うちの理事長は不合格の連続でさらに禿んでいます。

その意欲は買いましょう。

なんでもそうですが、ヘッドになるのは大変です。
いいスタッフに恵まれるといいんですがね。

給排水管の更新工事は管理組合が専有部分まで
やってくれるんですか。

自分のことは自分ですべき。
しかし、規約に規定すれば、それは可能。
但し資金の確保は必要です。

やはり専有部分のことは自分で
すべきかもね。

大規模修繕工事を設計監理方式で計画していますが、
この方法はベストではないにしてもベターでしょうか。

責任施工方式もみなおされてきました。
特に小規模マンションであればそれがいいと
思います。

管理会社に全面的に任せる方法もある。

>>4811 匿名さん
管理会社任せのマンションが一番多いでしょう。
理事会では管理会社の責任施工方式の予定も進めていましたが、
組合員のマンション管理士有資格者が、事前に懇意にしている理事から相談を受けて仕様書付きの管理会社の見積書を基に知り合いの大手ゼネコン数社に相見積を依頼した、
その結果、管理会社の見積金額よりも同じ仕様で２億円も安いものでした。これを組合員からの提案として理事会に提出され九分九厘決定していた管理会社責任施工方式がご破算になった。

やはり責任施工方式であれば、工事費が高いとか安いとかの
判断ができません。
管理会社からの仕様書（金抜き計算書等）を参考にして同じ
条件（同じ工事個所、同じ材料、同じ平米数）で相見積もりを
取られた結果管理会社からの工事費が大幅に削減されたものと
思われます。
ただ、その修繕個所については、それでいいのかの判断は
建物診断をおこなってからの方がいいのではと思います。
その場合は、設計コンサルタントへの依頼も必要でしょう。
丸まる管理会社から２億円が削減できたとは思われませんが、
かなり削減できたのは事実だと思います。

責任施工は小規模マンションが良くやってますね。
修繕積立金の額が少ないのでそれは仕方ないことでしょうが。

>>4814 匿名さん
最近は大型マンションもマンション管理士等が組合員として
居住するようになった。
ので協力体制ができて知恵を出し合って責任施工方式を採用
するようになりました。
ほとんど大手ゼネコンに相見積もりを依頼します。

責任施工方式は、相見積もりを取らないやり方なんですよね。
相見積もりを取らなければ、その業者の工事費が高いとか安い
とかは分かりません。
それから、その業者は誰がどのようにして決めるのですか。
他の業者との比較はしないんですか。

マンション管理士の有資格者が組合員の中にいたとしても、
その有資格者が１社を選んで、それを専門委員会で決める
というのも無理があります。
やはり比較対象企業がなければそこがいいのか、工事費は
どうなのかが分からないでしょう。

>>4816 匿名さん
相見積もりを取らないとはどこのも書いていない。
相見積もりを取らないで組合の大切な費用を費やす工事をすることは考えられないので、相見積もりを取っての記載を省略した。

>>4817 匿名さん
一社とは書いていないでしょう
数社よりと書いているでしょう。
理事会で検討してとも書いていますが、よく読んでください。

>>4818さん
相見積もりを取る方法はどうやってやるんですか。
元々責任施工方式は、１社に絞って工事を依頼する
やり方なんですよ。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

>>4820 匿名さん
一社に絞ると言っているのは貴方でしょう。
私は相見積もり数社に提出依頼と言っています。
勿論総会案の可決は理事会にあります。
工事内容に共用部分の重大変更等がなければ普通決議で決する。
勿論数社の中から一社に絞り発注します。

責任施工方式というのを理解していますか。
理解されていないようでしたので、４８２１に書き込んだのですが。
責任施工方式は、１つの業者に丸投げの方法ですよ。
相見積もりをとるのとは違います。
最初から１社に絞って交渉をしていくやり方です。

一番いい方法は設計監理方式なんですが、
コンサルタント料が必要になります。

複数の業者から見積もりを提出させるが、本命は初めから決まっている。
仮に他社の見積価格が低くても、「総合的に判断して」理事長または修繕委員長の意中の業者に落とす。
理事長と修繕委員長との間でリベート分配がこじれるといつまでたっても決まらない。

概して修繕委員長は欲の皮が突っ張った老人が多く、理事長は1年交代で嫌々やってる若手だ。
しかし、年度によっては両ポストがそろって欲ボケジジイになることがあり、抜けた前歯の間から臭い唾液を噴射しての応酬となる。

>>4825さん
複数の業者から相見積もりを提出させるといっていますが、
同じ条件での見積もりは取れませんよね。
設計監理方式を採用すれば、同じ条件での相見積もりが取れます。
その方法は、総合評価方式を採用するからです。
それで決めれば個人の思惑は反映されず、専門委員のメンバー
がつけた評価点の合計で決定されることになります。
勿論設計コンサルタントも同じ条件で見積もりを取り、説明会を
聞き、専門委員の評価点で決めます。

>>4826さん
あなたの考えは性悪説なんですね。
悪いことをするものは、全国の理事にはほとんどいませんよ。

うちは臭い唾液を噴射する欲ボケ婆さん理事でした。
赤い戦闘服を着て愛人の爺さんとマンションの裏ボスに君臨する。
カマキリもカエルも土下座してハイハイしています。
スラム界の女王が誕生するが、その後継者には不足はしない。

特殊事例はここでは必要ありません。
一般的なマンションのことを書き込みましょう。

役員でも委員でも立候補してくる奴は怪しいよなｗ

立候補するという事は何か目的がありますからね。
マンションにとって良い目的ならokですが、行動を注視する必要があります。

私は会社をリタイアしたので、何かボランティアがやりかったのですが、
マンションの住民だったので関係のあるものということで、マンション
管理士の資格を取り、マンション管理のボランティアをしました。

>>4833 匿名さん
マンション管理士の試験問題は易しそうで引っかかる。
なめてかかると猿滑りのようにスルーする。優しくないです。
知識を詰め込むよりも判断力を試す試験です。
プラスアルファーに宅建士も取ってください。
うちの管理会社担当はようやくマンカン士に合格しましたが、
不動産関係の話になると取引についての知識不足と見たので確認した。
宅建士は持っていないそうです。宅建士の知識も必要です。

四択ゆえに難しいともいえます。

>>4835 匿名さん
>>4833 匿名さん
４８３５さんは４８３３さんをよく読みなさい。
管理会社勤務とは言っていない。
会社をリタイアしたといっている。

宅建の資格試験はマン管と共通するものがあり、
マン管と比べるとそんなに難しいものではないでしょう。
私の知り合いにも宅建の有資格者はいますが、マン管を
受験しても合格できないといっています。

>>4838 匿名さん
マンカンは覚えただけでは合格しません。
分譲マンションの管理の判断力を要求しています。
宅建とはあまり共通項は見当たりません。

マンション運営は難しく考える必要はない
廊下やエレベータはタダで使えるのに、なぜ駐車場は有料なのか、答えられたらそれでいい

>>4840 匿名さん
駐車場は無料、管理費等は１００円以下/㎡のマンションもある。
大規模修繕もきちんと実行して隅々まで管理が行き届いている
なぜ、駐車場代を組合は徴収するのでしょう。余計だと思います。

>>なぜ、駐車場代を組合は徴収するのでしょう。

理事長がお金と女が好きだから

組合役員は女性問題を起こさないホモに限る。

よく言われるのは、駐車場と使う人と使わない人の不公平を是正するという理由です。
しかし、それは使う人と使わない人の間の問題で管理組合が出しゃばる必要はありません。
仮に管理組合が仲介して解決するとしても、使用料は使わない人が直接もらえるはずです。
結局、私人間のトラブルに首を突っ込んで解決手数料をかすめ取る＊＊＊と同じですね。

駐車場は専用で使うから使用料が必要なのです。
エレベーターや通路は専用ではなく、だれでも使えます。
その差ですよ。

ですから、各人の使用区画を指定していない駐車場の場合は
誰がどこに駐車してもいいわけですから使用料は不要です。

その場合は使用料は必要ないでしょう。

一家で4台も駐車となると揉めそう。

だったら今からでも使用細則を規定すればいいんでは
ないですか。

共有の敷地を駐車場として使うものと使わない者が
いるのは不公平ですよね。
やはり、専用使用権のある駐車場として使用料を
徴収して、修繕積立金等への充当を検討すべきです。