「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

可否同数の時は議長や理事長が決するという規定は、
かなり以前に標準規約から削除されてますね。

理論的には>>4721 匿名さんの言う通りなのだが、実際問題として賛否同数のように組合員の意見が真っ二つに分かれてる問題について議長や理事長が決するとなると、人によってはプレッシャーを感じて役員退任後も精神を病んでしまう恐れがあるということだ。
その点、>>4724 匿名さんのマンションのように最初から理事長も一人の組合員の立場で投票しておくと、仮に一票差で可決されても理事長の心理的重圧は和らぐだろう。

>>4727 匿名さん
標準管理規約は標準で会って私のマンションは可否同数のときは理事長が決するとあるのです。今後規約を改正するかどうかは当方の事由です。
この件は区分所有法の強行規定ではないので当マンションの規約優先です。

話を元に戻してください。管理会社が管理者になっているマンションの運営をサポートしましょう。
分譲は適正化法施行以前のマンションであることは解りました。
投稿者は分譲時（新築時）にこのマンションを購入されたのですか、それとも適正化法施行後に購入されたのでしょうか。

>4705 匿名さん
現在有効な管理委託契約書は見当たらないとの理由でいただいてはいません。
重要事項説明書に関しても同じです。
以前、印鑑の座っていない、胡散臭い書類は貰っていますが、契約期間は3年となっています。この3年契約が本物の有効な契約書ではないので信用はしていません。
本物の契約書の提出を求めていますが、見当たらないの一点張りです。
探しているの一点張りです。
誰かの真似をしているのでしょう。

＞4706　匿名さん
＞それがないというんなら、新に契約し直せばいいでしょう。
契約の相手先と契約者が同一の場合、どういった契約書の形になるんでしょうか。
当マンションの場合、契約依頼者である管理会社が管理する管理組合と、契約相手先である管理会社が契約することになります。
しかも同一組織です。
世にもおかしな契約書ですね。

＞4704　匿名さん
つまり、平成13年以前の竣工マンションであれば、直近5年間の管理組合総会議事録等の重要書類についても管理組合並びに管理会社双方に保管義務はないと言う訳でしょうか。
どうしてそういう無茶な法律ができたのですか。
平成13年以前の書類を要求しているわけではありません。
どの法律の何条に明記されているのか、ご存知でしたら教えてもらえないでしょうか。
＞適正化法施行後に【各マンション】で生じた問題等（総会議案書・議事録・重要事項説明書・）は保管義務が生じます。
ここでいう【各マンション】とは適正化以前のマンションも含まれますか。
そうであれば、直前の私の質問は単なる私の早とちりとなります。

＞4708　匿名さん
＞重要事項説明書の交付は必要であると適正化法できめられています。
ところが、現在有効な重要事項説明書を見当たらないの一点張りでいただいていません。
胡散臭い書類はいただいてはいますが、ちんぷんかんぷんです。

＞4709　匿名さん
組合員の過半数が遠隔地にいるため、総会への直接出席は難しいものがあります。
書面も交えての決議となりますが、総会開催は理事長代理である管理会社抜きでも有効となりますか。

皆さん、真剣な議論ありがとうございます。

だから、>>4722が、「理事の可否同数との取り決めで理事長が云々といった規定が『なければ』理事長が決しても構いません。」と言ってるのがデタラメということだな。規定があれば理事長が決めていいわけだ。

管理組合や管理会社には総会理事会の議事録の保管義務はない。
ただし、管理組合法人の集会の議事録については議長（管理者がなることが多い）に法令上の作成義務と保管義務があるから、管理組合の規約に同じような規定を設ければよい。
管理会社には議事録の保管義務はないが、管理組合と管理会社との契約で義務を負わせることは可能。しかし、議事録は管理組合自身がきちんと保管するのが本来の姿だと思う。
なお、保管期間については法律にも規定がない。常識で考えて消防設備の点検日誌と違い総会議事録という重要文書だから永年保管でいいだろう。

区分所有法４２条５項は同法３３条（規約の保管および閲覧）を準用していますから、
管理組合でも議事録の保管義務がありますよ。
マンション適正化法の制定前とか後とかは関係ないです。
ただし、保存期間は規定がないので管理組合で文書保存のルールを作ってそれに従って
保存や廃棄をすればＯＫです。
管理会社には管理組合の総会議事録等の文書を保存する法律上の義務はありません。

適正化法施行後は重要事項の説明と配付の規制ができたので組合員に説明会等や組合員へ配付しないと行政処分の対象にはなるでしょう。

>>4729 周辺住民さんの悩みというかモヤモヤを一発で解決する方法がある。引越しだ。

>>4734 匿名さん
引っ越すのは簡単でしょうが、マンションの事情を推測すると処分が困難なのではないでしょうか。
この事情を知ってしまえば不動産屋も仲介を躊躇するでしょう。

黙ってたらええねん

＞4734　匿名さん
別に問題マンションに住んでいるわけでもありません。
管理者管理方式という特殊な管理組合形態において、あまりに理不尽な思いが発生し、現法律の中でなんとか解決できないのだろうかと皆さんの知恵をお借りしている次第です。
売却したところで、この理不尽な思いが解決できるわけでもないですよ。

＞4735　匿名さん
管理会社と仲介業者は同じグループ会社なので躊躇することはないと思います。
それよりか、管理費等を実際より低い金額で表示し、不当表示広告を堂々と行っているほどです。
一度、苦情を言ったのですが、間違いを認めようとはしません。

>>4734　匿名さん
別に問題マンションに住んでいるわけでもありません。
管理者管理方式という特殊な管理組合形態において、あまりに理不尽な思いが発生し、現法律の中でなんとか解決できないのだろうかと皆さんの知恵をお借りしている次第です。
売却したところで、この理不尽な思いが解決できるわけでもないですよ。
※その通りです。
>>4735　匿名さん
管理会社と仲介業者は同じグループ会社なので躊躇することはないと思います。
それよりか、管理費等を実際より低い金額で表示し、不当表示広告を堂々と行っているほどです。
一度、苦情を言ったのですが、間違いを認めようとはしません。
※宅地建物取引業法に触れています。お近くに宅地建物取引業協会に相談
してみて下さい
　管理費等を実際より低い金額での表示は、若しかしたら区分所有法又は
　規約に抵触する可能性が高いです。チラシ等は証拠になります。

＞4738　匿名さん
チラシではなく、ネットによる物件紹介欄です。
修繕積立金は3月の総会で1500円から3000円に値上げされています。
現在の物件紹介欄では1500円のままです。
紹介している不動産会社と管理会社は同じグループ企業です。
不当表示して早く売りさばきたいのでしょう。
苦情先として消費者庁なんかはどうでしょうか。

修繕積立金が僅か３，０００円ですか？
そんな少ない金額で大規模修繕工事や大型設備の
工事ができますか。

法３条に規定されているとおり、管理者は「置くことができる」機関だから、
これが不都合だと思ったら、規約改正または集会決議によって管理者を廃止し
区分所有者全員参加による共同管理方式をとればよい。
あるいは複数名の理事がいる管理組合を設立して集団管理方式をとるのもよい。
一般的には理事の中の一人が理事長になって管理者としての職務を行うのだが、
ほかの理事が監視役となって適正なマンション運営をサポートする。

管理者が不正な行為を行ったとかあまりにも不誠実で管理者として失格であると
判断するのであれば、裁判所に解任を請求することもできる。
この場合は、規約改正や集会決議の手続きは不要。思い立ったが吉日でやれる。

投資用マンションでは総会出席や役員就任を面倒と感じてる区分所有者様が少なくありません。
そうゆうお客様のために販売会社とつるんだ管理会社が管理者としてマンション管理を適当、もとい適切に行うことは有意義なことです。

投資型マンションやリゾートマンションの管理は通常の
マンション管理とはちがいますからね。
これについての知識は、マン管士や弁護士でも知識はないでしょう。
一番詳しいのは、管理会社に勤務しいるマン管保有のフロントか
リゾートや投資型マンションの顧問弁護士でしょう。

つまり投資型マンションでは管理者管理方式が妥当で周辺住民氏は泣き寝入りということだな

>>4745 匿名さん
管理者管理方式は管理組合の普通決議で承認すれば合法的と言われていますが、管理会社管理方式はどうかの話じゃなかったのですか。？
いつの間に、管理者管理方式に話がそれるのですか。？
管理会社が管理者になって行う分譲マンションの管理は、違法性があり、
管理者管理方式とは性格が、かなりずれていますが。？

管理会社が管理者となる一方でマンションの管理業務を受託すればいわゆる利益相反の問題は生じるが、法令上は管理会社が管理者になることは禁止されていないから、区分所有者が集会でその管理会社にやってもらうと決議すればそれで特に問題はない。利益相反が問題だと区分所有者が考えるならば、その管理会社を管理者として選任しなければいいだけだ。
管理者であろうと管理組合理事長であろうと、区分所有者が自分自身で管理しないで他人に任せるわけだから、それなりのリスクはある。結局は区分所有者次第なのだ。

>>4747 匿名さん
管理会社が管理者になっている経緯が、分譲時の規約での承認か、
そののちの総会で決めたのかが、不明です。
議案書、議事録、委託契約書、等が管理会社が不明だと言ってい
るみたいですが、
標準管理規約の第三者管理者方式に反対するものですが、
一番危惧する事案なので注目しているのです。

>管理会社が管理者になっている経緯が、分譲時の規約での承認か、
>そののちの総会で決めたのかが、不明です。
どちらでもいいと思う。区分所有者が納得して購入または決議したことだから。

>議案書、議事録、委託契約書、等が管理会社が不明だと言っている
管理者としての管理会社は集会（総会）では議長を務めるであろうから、議事録（ふつうはこれに議案書も付いてるわな）を作成して保管する義務があるので、不明というのはおかしな話だ。
委託契約書も契約当事者として当然保管してるはずなので、これらの文書が行方不明というのは管理者としての職責を果たしているとはいいがたい。解任されても仕方ないレベルだ。
ただし、解任するかどうかは区分所有者の判断である。区分所有者がそんなことは気にしないよと言うのであれば、それでいいのだ。

＞4740　匿名さん
＞そんな少ない金額で大規模修繕工事や大型設備の工事ができますか。
3000円÷15.3㎡＝196円/㎡です。
この金額が少ないかどうかは分かりませんが、国交省の標準ガイドラインの金額です。
＞4740匿名さんのマンションは㎡当たりいくら払っているのですか。

＞4741　匿名さん
＞管理者は「置くことができる」機関だから
その前に、第三者によるという条件があります。
管理会社は当事者であって第三者ではないと確信しています。
この枕条件の解釈問題を解決しないと、それ以降の解釈を云々言われても空論にしか聞こえません。

＞4742　匿名さん
＞裁判所に解任を請求することもできる。
そんな法律があるのですか。
そこまでやらなくても、雇用主と被雇用者の関係ですから、大義があれば雇用主のほうからいつでも首にできると思っています。
その大義を探っているところです。

＞4743　匿名さん
＞もとい適切に行うことは有意義なことです。
同意見です。
適切に行われるのであればひとつの形だと思います。
残念なことに、すべての権限を手に入れると、不適切になるのが世の習わしです。
三権分立ってそういう背景があるんですよね。

＞4746　匿名さん
よくぞ本質を突いてくれました。
管理会社管理方式の相談であって、第三者による管理者管理方式とは内容が違うということを念頭に置いて議論してほしいですね。
最初からこういう表現しとけば誤解されずに済んだかもです。

＞4747　匿名さん
＞法令上は管理会社が管理者になることは禁止されていないから
逆に、許可もされていない。
あとは、常識的な話になる。
組合員の財産である特別会計の通帳と印鑑を管理会社が両方とも所有することが許されていいのかどうかという話になる。
＞その管理会社を管理者として選任しなければいいだけだ。
選任はしたくないが管理者として居座っている。
そこで具体的にどうするかの知恵をお借りしたい。

＞4748　匿名さん
平成28年までは理事長が存在し、それ以降、理事会がなくなったみたいです。
その経緯を調べていますが、管理会社のほうは書類が見当たらないの一点張りです。
つまり、管理規約もその時点で改定されたと思われるのですが、どこかに、管理会社の策略を感じます。

＞4749　匿名さん
＞区分所有者がそんなことは気にしないよと言うのであれば、それでいいのだ。
私も区分所有者当事者です。
だからそれではいけないと思い、改善の道を探っています。

＞4748　匿名さん
平成28年までは理事長が存在し、それ以降、理事会がなくなったみたいです。
その経緯を調べていますが、管理会社のほうは書類が見当たらないの一点張りです。
つまり、管理規約もその時点で改定されたと思われるのですが、どこかに、管理会社の策略を感じます。

平成28年度の理事長に話を聞けないのですか。

＞4751　匿名さん
当時の理事長は当マンションを売却し、連絡が取れない状態です。
登記簿記録から、住所は判明しました。
あとは、当時の理事長が真実の話をしてくれるかどうかです。
投資マンションを売却した裏には何かいわくがありそうです。
あくまで想像ですけどね。

>>4752 周辺住民さん
売主や管理会社関係者等が専有部分を所有している
区分所有権者がいるのではないでしょうか。

インチキ管理者を解任する方法は、上のほうに模範解答が出てただろ。
区分所有法第25条第1項は総会決議が必要で解任される管理者が総会招集するとは
考えにくいから解任を提案する組合員が賛同者を一定数集めて自力で総会開催して
管理者をクビにする。
第2項は組合員個人の立場で裁判所に管理者解任を請求するが管理者が不正な行為など
管理者としてふさわしくない行いをしていることが条件になる。それを裁判官の前で
証拠とともに説明できれば組合員の勝ち。

管理者解任に賛同する一定数の組合員を集められない、管理者不適格行為の証拠を
見つけられない・集められないのであれば、泣き寝入り。これが大人の社会。

てゆうか、いかに金が余ってて不用意に投資型マンションに手を出したといっても
こんなインチキ管理者が担当してるクソ物件をよく引き当てたな。
3年連続で年末ジャンボの一等を当てるより難しいぞ。

＞4753　匿名さん
＞売主や管理会社関係者等が専有部分を所有している区分所有権者がいるのではないでしょうか。
まさにその通りです。
当マンションの一部屋ですが管理会社のグループ会社が所有しています。
管理会社管理方式と何か関係があるのでしょうか。

＞4754、＞4755、＞4756　匿名さん
裁判所はお金もかかるし、時間もかかる。
不適格行為を見つけて組合員の賛同を得て首にする、そういう方向がいいかなと思っています。
クソ物件なら手放せば問題は解決する。
今回はそういう問題ではない。
目の前の理不尽さにどう対処すべきか迷っている次第です。

＞こんなインチキ管理者が担当してるクソ物件をよく引き当てたな。
確かにその通りです。
不動産取引の場合、取引形態の表示義務がある。
管理形態も表示義務化してくれるとクソ物件を引き当てる確率は少なくなるし、管理会社管理物件に飛びつく方は皆無だと思う。
自分たちの財産である積立預金を管理会社が好き勝手に使うシステムだからね。

＞当マンションの一部屋ですが管理会社のグループ会社が所有しています。
余談ですが、今年の４月ごろはグループ会社の所有部屋も含めて8部屋の入居募集をしていたが、現在はグループ会社所有の部屋を除く７部屋が相変わらず空き室のままです。
この辺りも、グループ会社のズル賢さが見られます。
そして、他の空き室オーナーは使ってもいない定額水道料金を支払わされています。
他のオーナーはこの事実を知らないと思います。
早く、この理不尽さに気づいてくれるといいのですが。

定額水道料金の件ですが、当然のことながら、実質水道料金と強制集金された定額水道料金とは大きくかけ離れています。
実質水道料金は強制集金された定額水道料金の約半分ぐらいです。
余った水道料金を特別会計に回せばいいのですが、一般会計に回して、一般会計の収支はむしろ赤字が発生しているぐらいです。
つまり、水道料金の剰余金を一般会計に刷り込ませ、他物件より高い表面の管理費を安く見せかけています。
水道料金剰余金も含めると、実質管理費は490円/㎡にもなります。

＞余った水道料金を特別会計に回せばいいのですが、一般会計に回して、
ここでいう特別会計とは修繕積立金のことであり、一般会計とは管理費のことです。

>>4757 周辺住民さん
このマンションの一部屋を管理会社のグループ会社が区分所有者ですね。
なぜ聞きたいかといいますと適正化法施行以前は分譲マンションの管理は誰でも出来ましたが施工後は国土交通省に登録を必要となりました。
適正化法施行前は売主でも管理会社でも建設会社でも不動産屋でも自由に人が居住とする分譲マンションや、リゾートマンションや、投資型マンション等をに管理できたのです。
貴方もお解りだと思いますがこの状態を野放しをすると問題が発生することは自明の理ですよね、
しかるに分譲マンションで人の居住に供するマンションの管理を国への登録制とした法律がマンション管理適正化法です。
色々罰則規定が設けられております。管理会社が組合員でその管理会社が国の登録を受けた管理業者であることは適正化法施行以前はありましたのでそのような業者は慌てて適正化法に従うために分譲マンションの管理を登録したのです。
施行後も施行以前の管理業者が登録をしただけの管理会社は存在している
ようです。
投資型や、リゾート型はこのような管理形態は多いように思います。

例えば一例ですが、１００戸のマンションで管理会社が２６戸を所有して
いる場合、
理事の定員が5名とすると3名が理事会に出席して3名が総会議案に賛成すれば総会に案として提出されます。
総会は議決権の過半数が出席すれば成立してその出席者の過半数で可決成立します。
貴方のマンションには管理会社の関連会社が一人所有者ですからどうにかなりますが、
法律を見るとひとりでも、いないのといるのでは雲泥の差があります。
今後はこの組合員が一人のみであるかをに気を配る必要がありそうです。
これは戦争なのです。
こういった問題の管理会社は大手だからと言って関係ありません。
勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
TCもいますからご用心です。

>>4762 匿名さん です。
訂正です＝理事の定員が5名の場合3名が出席すれば理事会は成立し、総会案はその出席理事3名の半数以上の賛成2名で可決成立されます。
追加
普通決議＝欠席者はカウントされない。
特別決議事項＝欠席者はカウントされる。

>>4759 周辺住民さん
この推測は当たりだと思います。
それを証明するために、議案書・議事録・重説。管理規約・管理委託契約書・等々（分譲当時のものも含む。）を調べる必要があります。
敵はそれらを公表されるとどんなことになりかを百も承知しているのでしょう。
貴方が理事長になれば前進はします。

＞4762　匿名さん
＞勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
投資型マンションの所有者は所有物件に入居者を募り、その家賃収入から利益を得る目的の方が多数だと思います。
管理会社が宅建業も兼ねて入居者の仲介をしている場合、ある意味、投資型マンションの所有者は管理会社に弱みを握られている面もあります。
管理会社の印象が良くないと、入居者を後回しされるか、故意に入居者を紹介しないかの圧力も考えられます。
何年も空室のままにして、挙句の果てに売却の話を持ち掛けると思います。
それも、相手の弱みにつけ込んで法外に安価な値段を提示してくると思います。

＞4764　匿名さん
＞貴方が理事長になれば前進はします。
理事会が管理規約に制定されていない以上、勝手に理事会を作っても無効となります。
理事会の役割を保証した管理規約の改定が必要です。
その時は、理事長になって改善はしたいと思っています。

>>4765 周辺住民さん
これは確証を得ています。この方法の方が法的不正を隠せますから、
私の場合は内容証明が出てきましたので、
証拠がそろっているとみられています。
このような被害者を出さないために公開を試みているのです。
余談です。聞き流してください。以上。

何か違う方向にこのスレがかじ取りされているようだ。
こういった特殊な問題のある投資型マンションはほんの一部の者しか
関心がないだろうから。

>>4768 匿名さん
特殊ではない。
貴方のマンションの一室が投資家によって賃貸等に利用されているようであればそれはもうすでに投資型マンションですよ。

３００戸のマンションで１０戸程度の賃貸がされていればそれが投資型
マンションですか。
通常は、管理者は区分所有者の理事長ですし、理事会も健全に行われ、
規約や各種細則、管理会社との委託契約等もすべて整っています。
それが標準的なマンションの事例でしょう。
投資型マンションであれば、そのマンション１棟を買い取ることを前提に
動きますよ。
マンションに売りがでればすぐ買い取りますが、それを賃貸に出すことは
しません。すべて買い取った後に解体して建て替えをするのが投資家の狙いです。
空きが多くなれば、管理が行き届かなくなり売却を考える者がでてきます。
それをねらっているんですよ。
規約を改正しようにも、管理会社や不動産会社がその戸数を増やせば改定も
できなくなるんです。大規模修繕工事もできなくなります。
それを狙っているんです。そうすればどんどん売却する者が増えますので。

そういう投資家に狙われるマンションというのは、理事会が弱く
築年数の経過したマンションで、立地が良く容積率の高いマンション
ですよ。
当然修繕積立金も少ないので大規模修繕工事や大型設備の工事は
できません。

>>4770 匿名さん
投資型マンションも色々な形態があります。
質問者の相談に乗ってください。マンション管理士等さんに
お願いいたします。できればマンション管理士を希望。

単に個人の投資によるマンションであれば、管理とかには
あまり関心はなく、できるだり安定した家賃が回収できれば
いいだけのことでしょう。
個人にしてみれば、管理費や修繕積立金はできるだけ安くて
我々の手を煩わせない管理を期待しますよね。
だったら管理会社等には余計な口出しはするなといいたいですよね。
マン管士であっても投資型マンションやリゾートマンションのように
理事会や住民不在の管理には経験がないから無理ですよ。

でわそろそろ過半数と半数の違いについてはっきりさせましょう。

工事や点検をする場合は、管理会社と良く
話し合って納得した上でやるべきです。