シーンズ京都西大路五条パークホームズ［旧称：（仮称）京都下京区　全邸南向きプロジェクト］

ローンは全期間固定型、期間固定型、変動型のどれにするかを決めた上で、一番安い金利の銀行を探したら良いんですよね？皆さん、3種類のうち、どれにしますか？

わしは変動。

わしも変動。

うちも変動。

わいは10年固定

金利的に一番安いのは三井住友信託銀行でしょうか。
金利的に魅力なので変動で考えています。
まだ決定しなくても大丈夫みたいです。

皆さん、金利条件で銀行選ぶのですか。
私は給料振込先の銀行にします。お付き合いもあるので。

給与振込の銀行にも聞いてみて
それでも他の銀行が良い条件なら
給与振込自体を変えると思います。
何十年も払うローンなので少しでも
得になるとこであればと思います。

>>351 匿名さん
私もそう思います。
各種保証込みで一番利息が少ない所を選ぶべきです。お付き合いのある銀行であれば他行の金利を提示して、そことトントンまで優遇してもらえるかもしれませんね。

先日の大阪北部地震、大阪ガスは復旧に時間がかかっているようで入居が少し心配になりました。
この辺りの地盤は強いのでしょうか？
日本はどこでも地震のリスクがありますが、安心して過ごしたいものです。

M7.5の花折断層地震が発生するとマンションのある辺りは最大震度6強が予測されています。マンションの構造は耐震設計のため倒壊はありませんが、免震、制震と比較すると、外壁や内装のひび割れの発生、高層階ほど揺れが大きく家具の転倒でケガ等(大阪の地震では亡くなられています)の被害が予測されます。高層階の人は、壁補強下地をオプションで入れて家具を固定した方が良いと思います。また、ガスが使えなくなった場合に、持ち運びできるIHクッキングヒーターを置いておくのも良いかもしれませんね。

こちらの物件に興味あります。
まだモデルルームを見にいっていないので、ご存知の方教えていただきたいです。
1駐車場がたくさんあり利用料金も安そうでありがたいですが、その分将来に毎月払う修繕費用の金額が大きくならないのでしょうか。過去に見学したモデルルームで共有部分が多いと将来の負担がかさむと言われました。
2過去、別のマンションの見学時にシアーズの営業さんで嫌な思いをしたことがあります。事前に担当の指名などできますか。

修繕費は、ほかのマンションとさほど変わらないかと思います。
ここのマンションは、三井とシアーズのどちらかが担当者となるので、見学予約するときに、担当者は三井でお願いしますと言えば、やってもらえるのではないでしょうか？
明らかに三井の担当者の方が良いイメージですね。
シアーズは上から強気な対応、三井は物腰低いイメージがあります。

シアーズに限らずプレザンスなども同様。

大手の三井や三菱や野村はさすが洗練されてる。

修繕費は、初めは安く設定されている場合が殆んどです。契約されたら長期修繕計画の一覧が渡される場合が多いです。30年位の計画が有りますが、順次値上げされていく場合が殆んど。
共用部が多機能の場合も、それだけ分上乗せされると思います。
駐車場は、出来るだけ稼働率が100％に近付く様にするのが理想だと言われています。
空きが出ると管理組合の収入が減り計画どおりにいかなくなるのを避ける為、最近は少な目に成っていると聞いた事があります。
最初に駐車場が多くあると契約はスムーズに行きやすいですが多い分、駐車場の離脱が増えると会計的にキック成ると、追加徴収と言う場合も有ると聞きます。
車保有が多いマンションだと、車の持たない人は不利になるかもしれないです。
管理規約によると思います。

355で質問をしたものです。皆様教えていただきありがとうございました。
我が家は子どもが大きくなったら車を手放さそうと考えているのでもし同じ考えの方がのマンションに多いと、この駐車場の割合は少し不安かもしれないなと感じました。担当に関してはやはりシアーズは皆様よく思われてないのですね。予約時に希望を伝えてみることにします。

もう一点、仕事や介護の都合でしばらくモデルルームに行けそうにないのですが、今の売れ行きはどうなんでしょうか。1期の55戸は全部売れたとホームページに出ていますが、現状でどのぐらい間取り等の選択肢があるのか知りたいです。

4LDKはもうないです。

修繕積立金が圧倒的に足りない
エレベーターなし平面駐車場でもギリギリくらいの設定金額
1回目の大規模修繕で間違いなく底をつきます

>>361 匿名さん
長期修繕計画はされてますか？
大手さんの物件ですが、修繕計画が無いとは考えられません。

宜しければ、その根拠となる計画の甘い点を教えて下さい。

1回目の大規模修繕で底をつく可能性はゼロではありません。それはどこマンションも想定していた条件から外れたら同じです。どこまでも安全を見て見積もると非常に高くなってしまいますしね。
でも適当に言ったのではなく、本当に致命的な部分があるなら、
このマンションの住人のために、ぜひ計画の甘い点を教えてください。
そこを見直させます。

https://diamond.jp/articles/-/173363?page=2
マンション管理費を不当に安く見せる「駐車場使用料」のカラクリ
↑
本マンションもここに記載されている通り、駐車場使用料を積立金会計ではなく、管理費会計に組み込まれています。
積立金会計に回すよう変えていくべきですね。
管理会社も早い段階で再検討してみるべきです。

https://diamond.jp/articles/-/168562
マンション大規模修繕工事は「12年周期」が決まりという誤解
↑
大規模修繕工事12年周期説は、工事をできるだけ多く受注したい側が広めている「都市伝説」のようです。ここに書かれているように、外壁タイルの検査は全面打診ではなく、赤外線サーモグラフィ等の安く早く終わる方法もあるようです。

今、第1期5次なんですね。第2期にせず、1期で5次まであるのって、何故なんでしょう。

やっぱり売行き、鈍りましたね。一期以降ほとんど進んでないですね。あとは苦戦でしょうね。

かなり売れてるみたいですよ！モデルルームに表が貼ってあってほとんどバラが付いてました。まあ本物かは分からないですが（笑）
知り合いの不動産に聞くと7割ほどは売れて京都では一番売れてるマンションらしいです。

確かに7割りほど売れていますが、良いところが先に売れてしまっているので、完売までは長引きそうです。

バラが付いている箇所は一期目の分でそこからほとんど進んでいない状態です。

待ってたら値引き期待できそうですかー？

三井さんは値引きをなかなかしないイメージがあります。

>>372 名無しさん
三井だけに限った話ではない。
売れ行きが好調ならば値下げしないのは当たり前のこと。
竣工後1年以上経てば値引き交渉も有効な購入手段。
ただ、竣工後1年経ったのに残ってる物件は通常リセールが期待できない物件だと割り切って買わないといけない。
だからおもいっきり安く交渉して買うのが肝要。

ここは桂大橋みたいな竣工後在庫って無いんじゃない？

逆に値段を上げる話しもあるそうですよ。
想定してたより売れ過ぎたみたいですね。
契約した身としては好調みたいで良かったですが。

>>369 評判気になるさん
50戸程度の第一期が完売してないのに、なぜ7割も販売済みになるのでしょうか？

数は正確に聞いていませんが、契約し手付金の支払いを済ませた後、モデルルーム来場時に、購入者が表にバラを貼っていくのですが、週末確認したところ、バラの数が63を超えていたと思います。まだバラを貼りに来ていない方や契約途中の方もおられるので、7割は超えていると思いますよ。

第１期の最後の１戸を売ったあと、第２期の３０戸は少々値上げするとか。
ともかく売れ行き好調で何よりです。デベも強力だから間違いない物件ですね。

不動産業界で働いている知人に、公表されている契約の数には業者の操作が入っていると聞きました。
この物件に限った話ではないですがバラの数などどうとでもなりますし、あてにならないでしょう。
営業マンも売れれば良いと都合よく話すことが多いですし不動産業者など信用できないですね。

>>379 通りがかりさん
バラは実際契約者が張っていますよ。私たちもそうでした。

>>379
ライバル物件のネガキャンですか？

バラを数十個レベルで水増ししているなら売れている感はだせますがバレますよね。
逆に数個増やした程度じゃ大した効果も見込めないでしょ。

中小零細デベならともかく三井×大ガスで万一バレれた場合は企業レベルで
深刻なブランドイメージの低下に繋がるのにそんなしょうもないリスク犯さないでしょ。

381さんがかかれているように他社のネガキャンかもしれないですね。
周辺物件で売れ行きの良くなさそうな桂大橋やパラドールあたりの社員、営業マンが僻んでいるのかもしれません。
たとえ数が水増しされていてもある程度売れているのは事実でしょうし、入居前にはしっかり完売してそうです。

>>382
桂大橋は見に行った事あるけど、あそこは立地が酷過ぎる。マンションの徒歩圏内には何にも無いから超不便すぎて住む気に全くなれなかったよ。
あと目の前に流れる桂川の大洪水もめっちゃ怖いし…

売行きは鈍りましたが、竣工までには売れそうですよね。

値上げされるって本当ですか？
第2期はいつから販売されるんでしょうか？

>>385 マンション検討中さん
無い無い。

資料請求したら、しつこく着信履歴が。
資料見たかっただけで、買うつもりないんだけど。そんなに営業かけなきゃ売れないの？

>387
本当ですかー？
私は資料請求しましたけど電話なんて1度もないですよ。
ここではなく他のマンションの話ですけどモデルルームに行ったら電話もしつこく、家のポストに二回程切手の貼ってない手紙、挙げ句の果てにはピンポン鳴らして営業マンが訪問して来ました。
こんな事は初めてビックリしたんですけどよくある話になんですか？
今売り出してる右京区のマンションです。

>>387 匿名さん
人それぞれ感じ方が違いますが、私は
なかなか自分から電話かけにくいですし、かかってきた方が、嬉しいです。
迷惑なら一回電話受けて、はっきり断ってあげて下さい。

>>388 マンション検討中さん
普通はかかってきますよ。かけない方が営業として無能です。電話かけて、話さないと、ただの冷やかしかわからないですし。
それか、全く相手にされていないかですね。

私も389さんや390さんに同感です。
そもそも電話番号まで記載して資料請求してるなら
電話かかってきて当然じゃないですか？
それを着信がしつこいとか、営業かけなきゃ売れないとか
ここに書き込む暇がおありなら電話出て断れば？と思います。

しつこさの違いは三井とシアーズの差かもね

電話かかってこない人は、アンケートの年収欄が残念な人だと思う。

まあ、でも、抽選になるほど人気のマンションだとわざわざ電話かかってこないよ。

このあたりで即完売したパデシオンは電話すらなかったよー。

そもそも電話がかかってきたって事自体本当かどうかわかりませんけどね。
ここ数日も他物件のネガキャンみたいな書き込みが続いていますし。

川沿いのマンションにいろいろ書き込みありましたが、こちらも前が西高瀬川？でしたよね。今回の雨ではどんな感じだったんでしょう。川沿いはリスクがありますね。

>>395 通りがかりさん
水かさは増えましたが問題ありませんでしたよ。ハザードマップによると、ここの想定される最大浸水深さは0.5m以下です。一方で桂川のマンションは5mです。

ホームページで第1期6次で1戸のみ抽選販売されると更新されています。抽選のための登録の期間が今週金曜日の半日だけのようですがなぜこの短時間の設定なのでしょうか？まだマンションを検討し始めて間もないのですが他のマンションでもこのような形を取られているのでしょうか？

私も最初は不思議でしたが不動産の広告の規約を守るとそんな表示になることがあるそうです。このマンションは大手なのでそこらへんは規約通りにされているということでしょうね。

>>398 匿名さん

397です。ありがとうございます。短い期間で締め切りをつくるとはわからない規約があるものですね。こちらの会社さんのやり方を疑っているわけではなくて純粋に疑問でした。

不思議な規約というわけではないですよ。
これは、買い手が買いたい要望を出したから、このように半日だけ募集という形になっています。
物件を売るには、きちんとこの部屋を売りますという情報は公式的に必ず載せないといけないので
実際は、事前に買い手が要望を出し、売り手がわざど短期間だけ募集し(他の買い手が付かないように)、要望を出した買い手に売るというのが王道です。
ただそれでも人気マンションは、新たな買い手があらわれて、要望を出した買い手に売れないことがあるようです。

>>400 匿名さん

397、399です。とてもわかりやすくありがとうございました。知りたかったことがわかり納得できました。ということは欲しいと会社さんに言えばたくさんの種類の中から部屋を選ばせてくれそうですね。勉強になりました。

近くに新築マンション分譲計画があるみたいですね
立地だけを比較するとどうでしょうか
https://kyoto1192.com/pressance-kyoto-simogyoku-nishinanajo/

＞402さん

地図を見てきました。
ここは新駅までもやはり1キロちょっとはありますよね。
商店街にはほんの少し近くなりますが、プレサンスですよね、微妙かな～。
どっちにしても、この暑さじゃ歩けない。

プレサンスですか。コストパフォーマンスのマンションですので、価格気になりますね。

すごく近くてビックリしました。もう少し離れてた場所と思つていました。
マンションのスペック、値段が気になりますね。

プレサンスが買い取った工場地買い取り価格は
結構な金額ですね。
シーンズより安くなることは百パーないですね。
収支が合いません。

プレサンスの建築予定地見に行きましたが、本当に近いですね。用地からして南向きのお部屋になるのでしょうか？斜線規制考えると違うような気もしました。

プレサンスの土地買取価格や斜線規制など皆さまよくご存知なんですね。私は不動産の専門的なことに詳しくないのでとても参考になります。
お盆休み明けからシーンズも2期がはじまるみたいですね。

現時点で70戸成約というのは、ペースとしては早いんでしょうか？

今後、１ヶ月に３件成約すれば、竣工前に完売。
竣工後も在庫を抱えるベデが少なくない中で、
これはかなり良好な売れ行きだと思いますよ。

このご時世、ハイペースですね！

シーンズの販売はとても好調。同じエリアのシエリアも竣工前にして完売？との書き込みもあります。これからのさらなる発展に期待できるエリアですね！

シエリアも好調でしたがここもすごく売れ行きがいいですね。
ブランド、目の前の学校をはじめとした周辺環境、目の前が公園で南向き、その他
全戸エネファーム、安い駐車場などこれだけ好条件が揃うと駅徒歩13分という
デメリットも関係なく人気がでるのですね。

>>413 匿名さん
大苦戦してる桂大橋とは何が違うんだ！？^^;

近くに川？がありますが虫は湧きそうですかね
虫が苦手なので心配です。

>415
まだ入居前だから何とも言えんな。

>>416 口コミ知りたいさん
水がある限り虫はわきませんか？

分かっているなら聞くなよ。
それとも何かの結論に誘導したいのかな～

あと10戸程で完売。
価格が公表されていない部屋は値上がりするかもしれないそうです。

>>419 評判気になるさん
好調のようだな。

第2期は順調なのでしょうか。

こんな不便な立地が持て囃されるんだから、マンションバブルもいよいよ末期かな？

マンションは立地が全てだが、立地とは駅距離だけを指すものではないということが分かりました。

永住覚悟ならいいと思います

新駅のこと宣伝してるけど、徒歩13分の丹波口より
もっと遠いじゃないかな。まあ、駅近ではないが、
それ以上の魅力あるマンションなのだろう。

桂大橋も駅から遠いが自然が身近にあって魅力のある立地だと購入者が言ってたけど、私にはまったく理解できないです。
誰かここの良さを説明してくれませんか？

南向き
スーパーや病院が近く生活利便が良い
公園、学校が近く子育てしやすい
駐車場が安い
などでしょうか。

第3期になるんでしょうか、今未販売の住戸も抽選になります。
中だるみしていましたが、残り数戸になっても抽選とは外れた時悲しいですね。

>>427 マンコミュファンさん
それって駅近マンションなら当たり前の条件じゃないか。

>>426 駅近マンション検討中さん
過去スレ読んだら、このマンションの資産価値が高さ（田の字地区を除くと周りのマンションと比較して）買いであることはわかります。
加えて、427さんのファミリー世帯に人気の要件が揃ってることでしょうか。

そりゃあ駅近に越したことはないです
電車をあまり使わない生活スタイルの家庭
駅までの自転車移動が苦にならない人なら
京都市内マンションをこの値段で買えるのはありなのだと思います

>>431 評判気になるさん
桂大橋とそっくりな言い分だな。（笑）

間取りをみるとパウダールーム＆バスがリビングインに
なっている部屋がいくつかあるんだが、あれはやだなあ。
洗濯機が回っている音がリビングに響きそう。
風呂の出入りでリビング通らなきゃいけないのも落ち着かない。

>>433
それで安けりゃいいんだけど、安くないからね。

>>429 評判気になるさん

駐車場の安い京都市内の駅近マンションってどこですか？

リビングインは絶対無理
お客を呼べんよ

>>436 マンコミュファンさん
主婦には人気ですよ。
でも、キッチンが狭いと、食器棚置くスペースが極狭になってしまうので、その間取りは諦めました。

リビングインの部屋を見たところ、完全にリビングからしか出入りできない部屋は15タイプ中2タイプしかないですけど…

・・・ってことは７分の１。全９３戸だから１３戸くらいは完全リビングインじゃん。

なるほど！じゃあリビングインが嫌な方は残りの80戸から選んだらいいんですね！

もうあと数戸しかありませんのでお早い目に…

>>441 匿名さん
駅遠マンションなのに売れ行きが好調とは凄いなあ！
桂大橋なんてまだまだ在庫一杯残してるのに。
同じ駅遠マンションなのに一体何が違うから売れ行きに大きな差が生じてるのだろう？

>>442 通りがかりさん
駅近は資産価値あるけど、私は電車は1ヶ月に一回か二回しか使わないので、遠くてもマイナスではない。普段自転車通勤ですし、電車に乗らたくなったら自転車で5分ほどで駅に行けるし困らない。桂川と違って、徒歩数分圏内に生活に必要なものが全て揃っている。桂川と比較対象にもならない。