グランドパレス黒崎ランドマークスについての情報を希望しています。
19階の高層マンションですが、どうでしょうか。
所在地：福岡県北九州市八幡西区黒崎二丁目20番2、20番6（地番）
交通：鹿児島本線 「黒崎」駅 徒歩3分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.46平米～88.41平米
売主・事業主：第一交通産業
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：ダイイチ合人社建物管理
建物構造：鉄筋コンクリート造19階建
総戸数：158戸
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-10-10 11:41:57
>>296
揚げ足ではないんじゃないですか？批判は批判として認めたほうが先々良くなるのではないですか？
こういったやり取りの中で値上げがないと思い込む人がいなくなれば値上げの際に余計なもめごとは無くなるわけだし、第一の営業マンにぜひ見ていただきたいと思いますがいかがでしょうか？
管理会社の実態を知ってると段階的に引き上げるのが難しく(引き上げるときに反対される、価格交渉されてしまう)最初から高くても一定で集金したほうがとりっぱぐれないし工事の必要性の無い初期でもプール金があるから色々搾取しやすい、というメリットだらけなんですよね
っていう別視点があることを書くと煽ってるとか言われるだろうか
段階と一定どっちが本当にいいかは正直わかりませんが
不動産屋と管理会社は絶対にそんな購入者のためになんて動かないの知ってるから流石に気持ち悪くて
興味ないマンションですが参考意見です
>>296
もう一度だけいいますね。嘘を言ってると言ってるんではないですよ、第一交通の営業の説明だと35年上がらないと思い込んでしまう人がいると言ってるんですよ。そう思い込んだままの人がいると揉めますよ。
>>297
なかやしきの物件は修繕積立金は出来るだけ値上げしなくていいように高くしています、そして12年で最新の大規模修繕の計画でそこからは積立金残金により値上げ幅を決めますとハッキリ言われました。新築入居者から過剰に積立金を取らないように最初の大規模修繕を見越した額で設定し新築入居者には48ヶ月分の積立金を頂かないと新築入居者と中古、新古入居者が平等負担にならないのです。修繕積立金は多く取り過ぎたから返金したり値下げ出来ないのもこう言った理由があるからです。修繕積立金を35年上げない設定というのはそもそも無理なのです。だから敢えて嫌味な書き方で全国初の試みと揶揄しました。
>>298
私の場合は身体障害者優先との説明はありませんでした。すでにタワー以外は一杯という説明とタワーでの所要時間が2分程度かかるという事しか聞いておりません。すでに一杯だったから説明する必要が無かったのでしょうね。
修繕積立金が、35年間値上げしなくてもよい計画、、、
考えはよいとして、その根拠は示してもらえましたか？将来、枯渇しないような(初期)金額になってますか？
ALC、タワー駐車場、共用部、云々、、、ただでさえ、将来の修繕費が過大となるリスクがある物件なら、修繕積立金は、最初から高額にせざるを得ないはずです。
売りたい営業の勇み足な営業トークでなければいいですが。。。
短期間にして、このレスの数。近くのマンションが落ち着いているのも手伝ってか…
注目されるのは良いことだと思います。その為にも、完売してほしいです。失敗は、黒崎にとってもマイナスになるので‼
>>302 契約予定者さん
絶対に値上げしないとは聞いてませんが担当の方が絶対に値上げしないと言ったのでしょうか？私は、上げない予定で絶対とは聞いてませんが上がる可能性もあるのが当然じゃないでしょうか？それもわかった上で私は、契約します。
>>308マンション検討中さん
私は値上げしないと聞いたなんて一言も言ってないし実際聞いてもいません。誰かと勘違いしてますか？
絶対だとか０１（ゼロイチ）の話しをしてるのではなく、今の営業の方の説明だと値上げしないと思ってしまう方がいるのでは？と心配されてる方がいるんでしょ。私もその点は心配なので第一交通の営業の方に誤解を招くような説明は控えた方が良いと伝えたいのです。
「値上げしないつもり」を「値上げするかもしれない」と解釈するよりも「値上げしない」と解釈する方が普通ですよね。前に言われてた方もいますが、人は自分の都合のいいように話を聞きがちなので注意しないといけませんよね。
ぶっちゃけ>>238さんの書き込みに背中を押され契約を9月の販売開始と同時にDタイプの２LDKを契約しようかと思っていたのですが、ここまでの流れを見ると契約者・契約予定者の書き込みが感情的というか忠告意見に耳をふさぎ目を閉じているようで仕方がありません。このような住人の方と感情論ではなく理屈理論で話し合いが進められるのか心配になってきています。
契約者を装ったただの煽りであればいいのですが。
契約者の方はまともな忠告者や我々が気付かない真実を教えてくれてる方の意見は真摯に受け止め契約後に後悔の無いよう準備しておいたほうが良いし、ただの誹謗中傷のような意見は無視すればいいと思います。
私にとって構造や設備などよりも駅に近いという立地は最重要なのです。あわてて契約する必要がないと言われている方もいますが、立地は変えることが出来ません。構造も変えることは出来ませんが、設備はオプションなどで変更可能なので変更できる時期までに契約したいと思います。
>>309 契約予定者さん
わかります。ランドマークスの購入を検討しているのですが、私もこれまでの書き込みを読んでいったいどんな方々が実際に購入するのか不安を感じている一人です。
事実を伝える意見に対しても感情的になってしまうと、今後建設的な意見のやりとりができなくなってしまうと思いますし、最終的にはランドマークスの格を下げてしまうことにつながると思います。
購入を考えていたのですが掲示板をみて辞めることにしました。
タワー駐車場の更新費用は修繕費に積算されてた？
今八幡西区内で建築中、建築予定のマンションは3件しかなくサンパークはほぼ完売に近づいているので自然とランドマークスとなかやしきに注目が集まってくる。今真剣に八幡西区内で新築マンションを考えてる人は選択肢は無いに等しいですね。今後5年以内の竣工ってのも黒崎近辺ではなさそうなので購入層は違ってもどこも比較的竣工時には完売に近づくんじゃないかな？第一の物件だけでなく売れ残っているマンションは皆現在建築中の3件よりも立地的に微妙な場所ばかりだしあまり参考にならない気がする。
戸建てに対してマンションのメリットは立地であるわけだから現在売れ残ってるマンションを買うくらいなら戸建てを買うって人の方が多そう、実際今売れ残ってるマンションでも30坪くらいの土地付き戸建てを買える価格ですからね。
時間的に余裕がある人は井筒屋跡地がきになりますね。
5年後位に話がでるかもね。
修繕積立金を半分にしてくれたら購入するのに。最上階は売れたのかな？
まだ予約の段階ですが最上階は全て予約済みでしたよ
最上階が予約で埋まっているならいいスタートですね。後は営業の頑張り次第で売れていきそうですね。消費税は8%のままで購入できるのかな？
前回の消費税アップのときは増税実施の半年前までの契約であれば住宅ローンの借入支払い時期が増税後であっても消費税5%のままだったはずです。
今回も同じとはかぎらないのて担当の方に確認してみるといいですよ。
掲示板をみて、購入を諦めるとレスがありましたが、掲示板で左右されるのではなく、ご自身の購入理由が整理されてないように感じました。
どこも一長一短で、その中で何を優先ポイントとするのか、家族構成や仕事等のタイミングがあると考えます。
私は、タワーには魅力を感じないので、住んでいる知人に尋ねたところ
①永住は考えてなく、駅近利便性を優先した。
(永住目的もあります)
②大規模修繕前に、売却 賃貸に出し住み替える等でした。 参考になれば
月額の修繕積立金は値上げ無しでこの金額なら安いですよね。
外壁ALC、タワー駐車場とお金がかかる要素があるのにこの金額だと将来積立不足になりそう。
臨時の修繕費徴収や値上げ出来ないと大変だよね。
タワー駐車場の修繕は分譲駐車場の人はどうなるのか説明されてるのかな？
共用部であるタワー駐車場の管理費、修繕費は、分譲駐車場所有であっても区分所有割合で負担じゃないんですか！？
分譲駐車場の人はタワー駐車場の為の修繕費値上げや一時金に賛成するかが問題。
争いのもとになるから分譲マンションにおいて分譲駐車場 は実施すべきではないという結論はだいぶ前からでてるのにねえ
売った後の事は購入者の運営問題なのに駐車場の分譲代金は売り主が搾取
第一交通に限らずですが大手は訴訟リスクとブランドイメージの低下リスクから実施しない方法ですよね
本当に不動産屋には良心は期待してはいけませんね
>>323
そういう議論になれば車を所有しない人はどうなるのか等と切りがなくなる。自走式駐車場だけなら月々の駐車場代でメンテナンス費用も賄え、余剰金は管理費や修繕積立金のプールに回せたりするけど、タワーはメンテナンスだけでなく月々の法定点検や整備費が結構かかるから駐車料金を高額にしないと賄えない。都心では野村のプラウドタワーなんかのように月額駐車料金40000円なんてのもある。(参考にならないだろうが)
利用するしないの問題があるから共用設備の多いマンションは共用設備を積極的に利用する人には割安だけどあまり利用しない人には割高になる。
タワー駐車場に分譲駐車場、揉める要素満点の物件です。
>>326
分譲駐車場は分譲駐車場所有者も非所有者も納得のいかない問題で必ずと言っていいほど住人の間に軋轢を生み、どちらも被害者になってしまうケースがほとんどですね。最高裁まで争ったケースも数件あり、そのどれもが分譲駐車場は法的に問題はないが好ましくはないとされ、販売会社以外に勝者はいません。所有者からしてみたら非所有者だってこの仕組を理解した上でこの物件を購入したんだろうと言う極めて当たり前の気持ちはありますし、非所有者からしてみたら管理費や修繕積立金など全ての住人から税金のように集めたお金で特定の個人しか使用出来ない場所の固定資産税清掃費電気代修繕費などを支払うのはおかしいと、これまた至極当然の気持ちがあります。
結局得をするのは二重に権利を販売したデベロッパーのみで住人や管理組合が尻拭いさせられる構造です。売ってしまえばあとの管理は管理組合なので完全な売り逃げ構造が最高裁でも好ましくないと言われる所以です。
値上げが特別決議だったら、値上げしないと説明受けてる人や分譲駐車場の人が反対したら否認されるかも。
>>328
そうなると満足な修繕も出来ずに建物が劣化していく。結局、共益意識の高い住人よりも共益意識の低い住人にマンション自体の質は影響を受けやすい。そこで現れるのがマンションを買うなら管理を買えと言う言葉だが、はたしてこういう今後予測出来るトラブルに管理会社は対応してくれるのだろうか？管理は管理でも管理組合に丸投げしそうで怖い。
この掲示板を見ている契約者の方は、ここで上がってる問題点などを箇条書きにしておいて管理組合設立の時参考にするといいと思う。
色んな問題点を認識さずに入居される購入者が大半だと思うので管理組合総則などで不備な点などを捕捉しておくと後々の揉め事回避に役立つはず。
隣の韓国料理屋が気になります。
ネオンがチカチカしてKポップがうるさいです。
朝はゴミ出しが雑でカラスの溜まり場になってます。
マンションとは関係ないですがこんな店なくなればいいのに…
やはり飲み屋街に近すぎるというのはよくないな。
カラスとキムチとうるさい音楽が隣人とは…。
申し込みがどれくらい入っているか聞いてみたら、155邸のうち40部屋くらいでした。まだ2年以上あるのに順調なすべりだしかなと感じました。最上階はすべて申し込みが入ってました。あとは自然と完売へいきそうですね。やはり駅近は強い。井筒屋跡地がいいのになったら資産価値も高まりそうです。まだどの部屋にするか悩んでますがそろそろ決めないと希望する部屋がとれなさそうです。
申し込み件数なんて見せかけだけなので、実際に契約した件数が重要だよ。
申し込み件数はあんまり関係ないんですね。申し込みしたら価格の5%支払わないといけないから契約と同じかと思ってました。黒崎の発展のためと第一交通のイメージアップのために赤字覚悟で周りをあっといわせるマンションを作ってください。
第一交通さん、もう少し敷地を広くして駐車場の平地を増やしてください。横のパチンコ屋を買い取って駐車場を作って下さい。
第一さんは、マンション建設にあたって周囲の環境整備をされないのでしょうか？
どんな韓国料理屋さんかは知りませんが、ダストボックスでもされたら、評判上がると思いますよ。
将来的に、お店にとってもメリットになるでしょう。
不潔な所には行きたくないので。
>>339 通りがかりさん
カラスヤバイですよ！商店街の生ゴミを漁りに来るため、月曜と木曜の朝なんかはカラスの低空飛行で大人でも怖いです。ましてや子どもなんか近くを歩かせたくないです。
建設予定地1
となりの商店街1
となりの商店街2
建設予定地2
正)建設予定地2
もひとつとなりの商店街1
もひとつとなりの商店街2
寿通り
場末の風俗店の多いエリアですもんね。
カラスが飛び交うって何時頃でしょうか？
7〜８時頃通りますがあまりそのような光景見たことありませんが・・・。
住みやすいですよ、黒崎は意外と。
周辺を歩かれた方は分かると思いますが以前のような賑わいからはかけ離れていますし、その割には車の往来も多く、小さなお子さんのいらっしゃるファミリー層には敬遠されるかも。。。
しかし実際に住んでみるとこの辺りは意外と生活に必要なものはコンパクトな移動でまかなえます。大人が落ち着いて生活するには心地良い便利の良さではないでしょうか。
価格帯は視界に周辺の建物が入らない高層階から上がっていました。抑えられている部屋は低層階の方が多かったですが、人気のタイプはほぼ埋まっていました。(ほかの方が書かれていたように抑えられているだけで契約ではありません)
コンシェルジュサービスや無駄と言われる設備を賄う高め設定の管理費なんて気にしない、黒崎の一等地だからそんなもんでしょ？くらいの感覚で買っていく人もいるでしょうね。
羨ましい話です。寂しくなった黒崎に素敵なマンションが建ちますように…楽しみです。
>>353
今までどんなところで生活してたらそんな感覚になれるのかな？
黒崎の一等地、黒崎の一等地、黒崎に一等地？
それに価格がわかってるならMRいかれて間取りや設備ご覧になったんでしょ？外観は好みの問題で意見は分かれますが、専有部に関しては素敵には程遠いマンションだったのを確認できましたよね？専有部でサン◯ークシティより優れてるところ有りました？私には見つけられませんでした。
周辺写真酷すぎ（笑
パトカーが写ってる=4枚
警察官が写ってる=1枚
風俗看板写ってる=1枚
パチンコ屋看板写ってる=4枚
シャッター多数
しかし、偽りのない現実だな、警察官がそこらにいるから治安がいい？
周辺はパチンコ屋や飲み屋が多くて子育てには落ち着かない物件。
子育てが終わったパチンコ好き、酒飲みの人には良いんだろうね。
>>354 匿名さん
いろんな意見がありますね。
サン〇ークさんの物件はすみません、見に行っていないのです。ですからなんとも…(^-^)
参考にさせていただきますね、ありがとうございました。
>>356 マンション検討中さん
そういう人たちと一緒のマンションだと、マンションも荒れそうですね。
いっそのこと、保育施設ではなく飲み屋を、スポーツジムではなくてパチ屋を作れば良かったのに笑
購入者ではありませんが駅前の商店街どうにかならないものですかね。カムズ側は半分くらいはシャッター閉まってて開いてる店も日常的に利用できる店はほとんどない。マンション側の商店街はシャッターとパチンコ屋と飲み屋と風俗店ってほぼ底辺。
市がなんとか地権などを整理して再開発できないかな？地権者が、、、なのでなかなか難しいかな？
以前駅前の地権問題で市が手出しできなくて3号線沿いの再開発を諦めて中央町穴生線側の開発に着手したらしい。今後もこの流れが続くのかな？
道路も整備されて4車線化してるし。
それにしても八幡西区民として黒崎駅前は盛り上がって欲しいけどなあ
だからこそ、マンション成功してほしいです。
短期間でこれほど盛り上がってる物件って少ないですね。
写真も沢山アップされてて。
他社から見ると、よっぽどうらやましい物件なんだと感じます。
色んなコメントに悔しさが滲み出ています。
客観的にそう思いました。
ここのマンションのコメントすごく多いですね。読むのが大変です。いろいろな意見があって参考ににります。私は買おうと思ってます。
数年前から駅の利用者数が折尾駅に抜かれているんだよね、昔は九州全体でも3位だったのに衰退したもんだ。
どんな事でも前向きに考える凄い人なんですよ、たぶん。
買う気もないのにここに張り付いている人もどうかと思うが
私はこのレスの多さが物語るものは
ランドマークスの特異性だと思います。
立地、構造、設備どれもこれも突っ込みどころ満載で購入者以外も気になって仕方がないと思います。
私は購入対象としてモデルルームに行き説明を受け周辺を歩いてきましたが、多くの方が言われるように我が家にとっては立地があり得ないものでした。
私の印象は、子育て家族には最悪、子供が高校生以上ならまだ我慢できるかな？
駐車場も駅前の利点を活かすなら車がなくても生活出来るという事で分譲や、タワーを無くしてランニングコストに優しくして車所有の方は敷地外で探した方が平等感があったのでは？
完全に周辺のマンションと差を付けて高級な専有設備にして共用設備を控え高額高級物件にした方が売れた気がする。なぜ専有設備はここまで質素にしたのかな？
>>362
確かにわたしもモデルルームに行き悔しさが溢れてきました。
なぜここまで期待とかけ離れた物になってしまったんだと、駅前の利点を倍返しでマイナスにしてしまったのは、価格の問題だと思ってます。
いっそ価格も1ランク2ランク上にしても良かったのに
周辺環境が悪いのは仕方ないけど、期待されていたのに余りの物件の酷さに愕然としてるよね。
他所のデベが企画した方がいいもの出来たのではと思ってしまうよ。
なんかチグハグなんだよ、共用設備やエントランスは無駄にゴージャスにして価格を吊り上げてるのに各戸は今までのグランドパレスと同じじゃ高級にしたいのか一般的にしたいのか分からない。
表はゴージャス、裏は普通だと建物自体が見栄の塊に見えてくる。そういう建物に住みたい人はやはり見栄を気にするのかな？と、単純に駅への利便性の良さでここを選んだ人までそう見えてくる。
コンセプトが定まらず、名前負けって事ですか。
今からでも、どうにかなりませんか⁉
購入意欲がわくように、検討してくださいな。
今からでも計画の再検討をして欲しい。
待たせた挙げ句の内容が酷すぎる！
流石にサンパークよりも良い物が出来ると信じてサンパークを見送りグランドパレスに賭けた人の悲哀を感じる。
これで八幡西区内で新築を望むなら公共交通の利便性を犠牲にしてなかやしきにするか、お金を犠牲にしてグランドパレスにするか、時間を犠牲にして数年後に期待するかになってしまうわけだ。
言い換えればお金に余裕のある人の物件とも言える。
駅近だし高級感ありそうだから気になってたのに、あのサンパークより衰えてるなんて…
よっぽどだ。どうしよう。
最上階で4000万台は安いですね。1番広い部屋で6400万。8000万はすると思ってました。他は2000〜3500くらいだし黒崎駅前の立地を考えれば将来値上がり間違いなしです。批判的な意見もありますが今から黒崎は開拓されていくと聞いています。私は値段的には買いだと思います。
逆に安過ぎると思わないのかな？その程度の価値しかないってこと。
>>380
私も最上階は8000万くらいその下は6000万クラスが2フロアくらいで残りは5000〜3500万くらいを期待してました。
しかし実情は設定価格でも高額に感じてしまうような造りになったのが残念です。
小倉ならまだしも黒崎でそんな値段設定にしても買う人いないでしょう
散々言われているように黒崎には何も無いのに
私は黒崎でこの値段は妥当な価格設定と思いました。
今後の黒崎の発展にはランドマーク にはなんとしても頑張ってほしい。北九州は人口が減ってきているからみんなで考えていかないといけないと思う。批判するのは簡単、どうすればより良くなるのか提案する事が大切だと思う。第一交通さんには目先の利益よりお客様に誠意を持って対応していただきたい。頑張って下さい。
失敗マンションとして記憶されそうですね。
低い階は大幅値引きしても売れ残りそうですね。
大丈夫。第一交通は値引きして売れない物件は1年を過ぎて中古扱いになったら潔く賃貸に回すから、まぁ永犬丸は賃貸でも何部屋も空いてるけど、黒崎駅前は立地がいいから埋まるはず。
みなさんマイナス意見が多いですね。私は施工までに9割は売れると思ってます。理由は井筒屋跡地が魅力のあるものに変わるのと周囲が少しずつ改善されるからです。ただ今からでもいいので、部屋のバージョンアップや無駄な施設の変更が必要かと。
井筒屋跡地がどうなってもこの物件の悪い所は変わらないから魅力アップにはならないよね。
新築、中古、賃貸が同時に募集している物件なんて欲しくない。
徒歩1分でシロヤ、これだけで資産価値上がる
徒歩１分はパチンコ屋。
井筒屋跡地は取り壊しが予定されています。マンションが第一候補ですが阪急を入れてほしい。アーケード街は取り壊してIKEAなどの商業施設ができる。5年後、黒崎は大きく変わります。
それはただの希望ですよね・・・？
そりゃそうなればすごく良いですが実際には黒崎祇園があるから商店街を潰す事って難しいと思いますよ。
>>394
IKEAの様な郊外型大型店舗がそれなりの乗降客数のある駅前に出来るなんて聞いたこともない、そんなマーケティング度外視した施設なんて出来るわけ無いし、何より商店街3つ潰さないと駐車場を含めた敷地が確保出来ない。交通事情も大型店舗には不適切。脳内構想を語るのは構わないがせめて10%でも可能性のある妄想でなきゃ語るべきではない。
しかも決まってる事のように嘘を書くのは犯罪だよ。信じてしまう人がいたらどうするの？
IKEAが出来るの記述は論外として、阪急を希望とか、よく書けるなぁ。
確実な、情報をお願いしますね。
いつ何が出来るか、何年も待てませーん。
確実な事はここが期待外れだった事。
>>388の釣りにみごとに釣られてるなあ
388は周辺地区の開発が進められない事とショボい部屋や無駄な共用設備の変更が出来ない事を踏まえたディスりレスでしょ。
なんだかんだでこのスレに真の肯定派はいないような気がしてきた。
