マンション管理の諸問題に評論家が答える！

44って何回も言ってるけど

俺は49点だったよ、

４９点とはまたすごいですね。
受験者の中には優秀なものがいるもんだよ。

>>367 匿名さん
正しいか、過ちか、の問い合わせの問題で100点を取るのが普通でしょう。

>>358 匿名さん
ハツカネズミも逃げたらダメでしょう

合人社はいい管理会社ですか？

>>370 匿名さん
いいえ、それはペンです

マンション管理士試験委員の先生も出席している検討会で、マンション管理士試験に合格しても実務の知識は不足しているという。

第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨より。

・ マンション管理士試験に合格してマンション管理士として登録しただけでは、法令の知識はあるが、実務の知識は不足しているため、やり方は難しいかもしれないが、実務に直結した研修を充実化する必要があるのではないか。

>>372 匿名さん
実務に直結した研修とはどんな研修になりますか。
建物、設備、清掃、等々でしょうか。

実務は管理会社のフロントの経験とか、理事とか専門委員の
経験が必要です。
他の資格も全て実務経験はないですから。
医師も弁護士も会計士も。

資格を取ってもそれだけではなかなか実務には役に立たない場合が
多々あります。
それは医師や弁護士、会計士も同じことでマンション管理士だけの
問題ではないでしょう。
マン管の場合は、有資格者の実務経験をする場がありません。
５年に一度の講習会は実務には何の役にも立ちません。
国交省は資格試験制度を設けたのですから、その有資格者が活動できる
ような人材に育てていくことも考えていかなければならないのでは
ないでしようか。

管理会社のフロントの実務経験のあるマンション管理士や修羅場を経験しているので役立ちます。

積立修繕金を運用することは可能でしょうか？

元本保証がない運用ですか？
それなら、運用を任された者が個人の財産で保証をすれば良いと思います。

管理組合のお金を運用に回してはだめでしょう。
修繕積立金は工事のために使うものですから。

「スラム化リスク」は旧耐震の大規模マンションの方が高い

　さて、タワマン2030年問題について「タワマンは通常のマンションと違い、大規模修繕の手法が確立されていない」という問題を指摘する声もあります。この点はどう考えたらいいのでしょうか？

　タワーマンションが今世紀に入ってから大量に建造されるようになってきたこと自体は事実ですが、高層ビル自体は昭和の時代からたくさん建設されています。オフィスビルや商業ビルには、マンションのように12年目に行う大規模修繕が法律で定められているわけではありません。しかし、当然ながらそれぞれのビルの判断で適切に修繕工事が行われています。

　具体的には10年から15年周期で外壁修理が、15年から20年周期で空調設備の更新が、そして25年から30年周期でエレベーターの取り替えが行われます。

　修繕工事の観点で言えば、タワマンの多くは大手ゼネコンが最新の設計を行っていることから、工事の手法がないことが問題になることはないでしょう。問題は、その工事にかかる費用をマンションの管理組合が捻出できるかどうかです。

　そう考えると、2030年問題が指摘するマンションのスラム化リスクは、実はタワマン以上に築年数が古い大規模マンションの問題の方が大きいと捉えられます。

　マンションに関わる法律は、時代を経るごとにアップグレードされてきたのですが、逆に言えば古い法律の時代に建てられたマンションの場合、マンション全体を維持するだけの前提が整っていないケースがあります。

　象徴的なポイントをお話しすると、1981年5月までに建築確認が行われた旧耐震基準の大規模マンションの方が本当は修繕すべき箇所が多く、その割には修繕積立金は不十分な状況になっているというケースが多いはずです。

鈴木貴博：百年コンサルティング代表
経済・政治 今週もナナメに考えた　鈴木貴博
2023.11.17 6:00

タワーマンションは戸数も多いので大規模修繕工事を行う際の
修繕積立金に困窮することは少ないのではと思います。
そこで質問ですが、タワーマンションの上階の角部屋の住民と
下層階の中部屋の住民の積立金の徴収額ですが、やはり専有部分の
床面積比で算出されているのでしょうか。
これだと不公平感も感じられるような気がします。

３億の部屋と５，０００万円の部屋の修繕積立金の額が
専有部分の床面積比では矛盾しますよね。

高層階へのエレベーター利用者には定期券みたいなのを
購入させればいいのでは。そのカードを使わなければ
乗れないシステムにすればいい。

それは名案だね。

１戸２００億円超のマンションができるみたいだね。
それを買う者がいるんかな。

そのマンションは病院もいつでも確保されているんだってね。
すごいものができたもんだ。

それにしても高すぎないかい。

マンションは立地が良ければ高くなる。
階数が上になればなるほど高くなる。
また、角部屋のほうが高い。
平米数が広いほど高くなる。

改めて、適正修繕積立金の算出の仕方を
勉強して適正な金額を積み立てるようにしなければね。

築古のマンションは高齢者が多いので、修繕積立金の
値上げは大きなハードルとなります。
積立金が確保できなければ、スラム化するだけです。

工事はしたほうがいいし、やらなければならないでしょう。
しかし、修繕積立金の値上げには反対です。

修繕積立金は普通決議で成立するからね。
組合委の最低２５％でオーケー。

１００名の組合員のマンションでは、２５名以上が
賛成すれば決議されるんだよ。
それも総会への直接出席者、議決権行使書での出席者、
委任状での出席者の合計の４分の１だからね。

管理組合の決議で普通決議は簡単に通りすぎる。
いくら総会出席者が反対しても何の意味もないから。

それがどうかしたの？

　大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」に勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあることが分かりました。被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということです。

　ビケンテクノによりますと、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていましたが、先月中旬に連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあるということです。

　対象となる管理組合は10を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。

　会社は男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。

　ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしています。

ビケンテクノには使用者責任があるので、被害金額は
支払ってくれるでしょう。

賠償はしてくれるけど、僅かな金利も
負担してもらわなければね。

大規模修繕工事を行う施工会社や設計コンサルタントによって
工事が成功したかどうか大きく影響される。

その施工会社の選定候補をどこにするかの決め方が
分からない理事会が多いようです。

施工会社の候補を選定するときは、管理会社や住民、
設計コンサルタント、売り込みの施工会社については
候補から外した方がいいでしょう。

公募がいちばんです。
そして同じ条件で合い見積もりを取ることです。

同じ条件で合い見積もりを取るのはその要項書を
作成するのは素人では作れない。
設計コンサルタントに依頼しなければならない。

要項書の作成は、設計図面をみて数値ははじき出される。
例えば、外壁でいえば、東面何㎡、南面何㎡、・・・
棟屋東面何㎡等・・・

同じ条件で合い見積もりを取らなければ、合い見積もりを
取る必要もないしね。

合い見積もりを取れないのなら、大規模修繕工事は
丸投げの随意契約でもいい。
同じことだからね。

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

随意契約は丸投げなんだね。
合い見積もりを取らずに１社に決めるんだからそうだよね。

相見積もりの取り方が分からない理事長が多いからね。
輪番制の弊害かな。

特に小規模マンションでは、人材不足が
問題です。

人材不足を解消するためには、同じものが長く
理事長をやるしかない。
弊害もあるけどしかたないかもね。

小規模は仕方ないけど、大規模マンションでも輪番制の
場合は、理事の当りはずれはある。

田舎にいけばいくほど、理事会と自治会役員が
兼務している。

自治会は入退会は自由だけど、管理組合の加入は
区分所有者になれば自動的に組合員になり、退会も
できない。