マンション管理の諸問題に評論家が答える！

施工会社の候補を選定するときは、管理会社や住民、
設計コンサルタント、売り込みの施工会社については
候補から外した方がいいでしょう。

公募がいちばんです。
そして同じ条件で合い見積もりを取ることです。

同じ条件で合い見積もりを取るのはその要項書を
作成するのは素人では作れない。
設計コンサルタントに依頼しなければならない。

要項書の作成は、設計図面をみて数値ははじき出される。
例えば、外壁でいえば、東面何㎡、南面何㎡、・・・
棟屋東面何㎡等・・・

同じ条件で合い見積もりを取らなければ、合い見積もりを
取る必要もないしね。

合い見積もりを取れないのなら、大規模修繕工事は
丸投げの随意契約でもいい。
同じことだからね。

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

随意契約は丸投げなんだね。
合い見積もりを取らずに１社に決めるんだからそうだよね。

相見積もりの取り方が分からない理事長が多いからね。
輪番制の弊害かな。

特に小規模マンションでは、人材不足が
問題です。

人材不足を解消するためには、同じものが長く
理事長をやるしかない。
弊害もあるけどしかたないかもね。

小規模は仕方ないけど、大規模マンションでも輪番制の
場合は、理事の当りはずれはある。

田舎にいけばいくほど、理事会と自治会役員が
兼務している。

自治会は入退会は自由だけど、管理組合の加入は
区分所有者になれば自動的に組合員になり、退会も
できない。

管理組合が自治会日を徴収するとか、経費の
負担をするとかの規制はかなり緩和されてきているね。

自治会の実力というか影響力を
無視できない状況に置かれたんだね。

戸建ての場合は、自治会に加入していないと
ごみ捨てがむずかしくなるとかがある。

管理組合が祭りとかの経費を一部負担することも
可能になったようだね。

行政としては、自治会の応援をしたいからね。

自治会は飲み方が多い。
老人には格好の場所。

確かに、自治会は何かと理由をつけて打ち上げが
行われている。
自治会費の使い道がないのでは。

ただ飲みを期待している老人にはいい自治会だね。

まだ自治会と理事会をごっちゃにしている者も多い

>>421 匿名さん

自治会費の使い道は自治会の会議と言って飲み会を行ったり、年度終わりでの役員のご苦労さん会と称して飲み会で使うためにあるのでは？

>>418 匿名さん

ガセネタ？？？

管理費を祭りに使うことはできないけどね。
ただ、コミュニティ条項も改正の兆しがある。

田舎にいけばいくほどね理事会と自治会は一緒に行動
しているし、役員も兼務が多い。

小規模マンションの場合、どうしても人材不足は否めない。
そういうマンションの場合は、理事の任期を長くしても
いいかもね。

輪番制は小規模マンションには向いていない。
理事は１０年ぐらいの任期でもいいと思う。

マンション管理で一番大切なのは、理事会と管理会社です。
この両輪がうまくいけばマンション管理は万全です。

だからいつもいっているでしよう。
管理会社と管理組合は共存・共栄が大事だと。

>>431 匿名さん
利益相反って言葉を知ってますか？

利益相反と共存・共栄は基本的には同じですよ。
相反だけど、それには信頼が必要ですから。

管理会社と理事会は仲良くしないとね。
何故不信感をもっていて管理会社と契約しているのかが
不思議でならない。

管理会社がマンションにとってマイナスになるようなら
リプレイスすればいいでしょう。
どっちが主導権を取っているの。
お金を払って依頼しているのは管理組合でしょう。

管理会社にとってはマンションはお客様です。
お客様は神様です。

現実問題として、管理会社をリプレイスするには
どうしたらいいのでしょうか。
経験のある方の書き込みを待っています。

なかなか経験者はいないからね。

管理会社をリプレイスしようとすれば管理会社も
抵抗するだろうしね。

管理会社をリプレイスしたら、引継ぎはどうするんだろう。

リプレイスされた管理会社はどうでもなれと
思っているので協力はしないでしょう。

ということは、リプレイスするときには、事前に新しい
管理会社を決めておく必要がありますね。
管理会社が不穏な動きをさっちするかもね。

管理会社と一緒に新しい管理会社候補を選ぶのは
難しい。

だから実際に管理会社をリプレイスしたマンションの
経験者に相談しているんだけどね。

誰も経験者がいないということだね。
やはり新しくなる管理会社に丸投げするしかないなんだろう。

管理会社の引継ぎはしないんじゃないかな。
首になった者が一生懸命引継ぎはしないだろう。

古い管理会社が新しい管理会社に引き継ぎなんか
するわけがない。考えがめちゃくちゃ甘すぎる。

リプレイスの際は行政やマンション管理課とか管理組合連合会の地方ネットワークみたいなところへ相談に行って、リプレイスの段取りをしっかり学ぶ。
あらかじめ候補を3つくらい選んで比較する。（相談に行けば、絶対に選んではいけないところを教えてくれるはず。）
絶対に管理委託費が安いというだけで選んでいけない。
そういうところは工事費が異常に高くバックマージンで秘かに儲けているから
要注意。
現在、どこも管理委託費が急騰しているから、リプレイスは本当に甘くない。
人手不足でフロントの質も今まで以上に落ちている。
管理規約は必ず標準管理規約と対照表をつくる。
マンション管理士とかの第三者に必ずチェックしてもらうことを忘れずに。
悪徳管理会社は、例えば、次のような条項を外そうとするから気を付けてください。
そんなことがあったら、もうその時点でそんな管理会社とは交渉ストップだね。

(専門的知識を有する者の活用)
第３４条 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

秘密裏に進めるべき理由は、現在の管理会社がリプレイスされると知って、もう何も仕事しなくなるから。

>>447 匿名さん
なかなかいい書き込みです。
相談するところを間違ってはいけないですね。

(専門的知識を有する者の活用)
何か問題があれば専門家を活用するのは当然の
ことだけどね。

>>449 匿名さん
>何か問題があれば専門家を活用するのは当然の
ことだけどね。

それを知らない理事長っていたりする、うちのみたいに。