マンション管理の諸問題に評論家が答える！

建て替えの書き込みは少ないね。
みんな興味はないだろうからね。

>>501 匿名さん

建て替え話は突然発生する　　たとえば地震　他。　　

能登半島地震で建物が倒れた状況を現地で調べた地震工学の専門家が、「最新の耐震基準を取り入れた作りでない建物が多く倒れていた」とする見方を明らかにしました。

愛媛大学　森伸一郎特定教授

「私が見た範囲では少なくとも接合金物が付いていて、倒れたものはなかった。『2000年基準』以降ではないし、1981年の新耐震基準を積極的に取り入れた設計施工でないと理解できる。接合金物がないと震度6強や7の揺れに耐えられないとはっきり分かった」
　愛媛大学の森伸一郎特定教授は17日、強い揺れに備えるには、柱や梁（はり）といった部材を金属の部品も使ってつなぎ合わせるなど、「2000年以降の耐震基準」を満たすべきだと訴えました。

　今回、倒壊した建物の多くは部材に痛みが確認され、建物のメンテナンスを続ける重要性も指摘しています。

　一方で被災地で文化財クラスの木造建物が倒壊したことについては、「作った当時のやり方を残すのも大事とされるため、耐震化はとても難しい」と理解を示し、今後、同様の被害を防ぐには国として、何らかの対策を打ち出すべきだとも話しました。

研究者の名前が思い出せないが、日本家屋はかつては屋根瓦はただ載っているだけで、しっくいなどでつながっていたり、固定されておらず、地震の際には揺れで落ちる構造になっていたそうだ。地震の際に、屋根瓦を地面に落とすことで、家がつぶれることや、人が家の下敷きになることを避けたそうだ。そういう先人たちが遺した知恵が失われてしまったんだね。マンションとは全然関係ないけど。。。

マンションの建て替えは険しい茨の道なのにねえ。
「二つの老い」という表現がよく使われるけど、実際には、日本経済の老いも含めた三つの老いが存在するからね。中古マンションで、建て替えに十分な潤沢な修繕積立金があって、住人も十分な資産があるところなんて、そう多くはないはずだ。
建て替え中に住むマンションの賃貸料や引っ越し代が払えないとか、払いたくない年金生活の区分所有者たちが猛反対するだろう。
建て替えの際に階数を増やして戸数を増やすとか、敷地内に空き地があって、戸数を増やして、それらを分譲して確実に売れれば、区分所有者の負担を軽減できるが、
マンションは大都市に限られる。不足分は銀行に借りればよいと言われても、
返済できない場合には、いったいどうなるのか。銀行に借金を負いながら建て替えられたマンションが地震で大きな被害を受けたらなど、想像するだけでも恐ろしい。

建て替えをするときには、建て替え参加者は建て替え資金を
出さなければならないということが一番のネックとなります。
少なくとも１，０００万円以上はださなければならないでしょう。
容積率が少し緩和されましたけど、ほとんどのマンションは
容積率イッパイを使って建物が建てられています。

だから建て替えはむずかしいのです。

建て替えは土建業界救済の国策です。国民こぞって協力しましょう。

うちのマンションはずいぶん前に建て替えの話が出ていた。
駐車場を地下にすれば、現在の二倍の戸数で増築できる。
自分は賛成派だが、年金生活者と定年退職間近の人たちが
多数を占めるようになって、建て替えではなく、
大規模修繕で何とか凌ごうとしている。
立地条件がいいから、建て替えたほうが資産価値が上がるのに残念。
建て替え中に４人家族で賃貸に住む場合、引っ越し代、礼金敷金も
すべてひっくるめて、一年300万くらいかかるという計算でOK？

こら、いくら自分たちの土地でも敷地を勝手に掘ったりするな
お主のマンションが傾くのはいいが、隣近所の連中に迷惑かかるだろ

マンションが傾いたら土建屋さんに補修を依頼してください。発注待ってます。

>>508 匿名さん
駐車場は容積率に入っているよ。
地下にしても、建物の容積率は変わらない。
戸数を増やすことはできない。

>>511 匿名さん
出来る　スパっ！

>>511 匿名さん
いまの駐車場が平置きなんでしょう

建て替えではなくて定期借地権のマンションと同じように建物を除却して土地売却して清算したらいいでしょう。なぜかその法律がないから全員同意が要件になるけど。

>>514 評論家さん
何かウラがありそうで怖い提案...

>>509 匿名さん
高級住宅地だから、マンションでも敷地面積にかなりゆとりがあるんですよ。

マンションの隣の土地を掘ると建物が傾くよ。

高級住宅地だから敷地面積に余裕がある？

>>508 匿名さん
夢見てるんじゃないの。

容積率の出しかたがわからないのだね。

容積率と建蔽率は違いますよ。
混同していませんか。

容積率と建蔽率から勘案しても、駐車場に地下を掘る
ことはやっても意味ないでしょう。

土地を売却するのは全員の承認が必要です。

地下を掘ってマンションが倒壊したら自業自得です

それは業者の責任です。

タワマンの不満なところ「修繕積立金がとにかく高い」「立体駐車場は車の出し入れが地獄」
c キャリコネニュース

多くの人の憧れの対象であるタワーマンション。だが、実際に住んでいる人にとっては、一長一短の面もあるようだ。タワマン住みの東京都の40代男性（企画・マーケティング・経営・管理職／年収1500万円）は、利便性の高さをこう明かす。（文：長田コウ）

「いつでもゴミ出しは可能なことや、必要最低限の設備しかないとは言えジムがあるところ」
「修繕積立金がとにかく高い」
また、毎日清掃されるおかげで「マンション自体が非常に綺麗なところは満足してるところです」と綴った。一方で、「修繕積立金がとにかく高い」といった不満もあるそう。

「特に最近は年々値上げをされていて、ランニングコストという意味では不満はあります」、と本音を明かした。

「地上に降りるまでに思いのほか時間がかかる。千葉のタワマンで立体駐車場だった時は車の出し入れが地獄だった」

こうデメリットを話すのは、東京都のタワマンに住む50代女性（事務・管理／年収2000万円以上）。しかし、駐車場に関して「今は平置き」のため、問題はないようだ。

現在住んでいるタワマンは便利なことづくしだそうで、メリットをこう語る。

「最寄り駅まで直結」

「24時間ゴミ出し（可能）。粗大ごみ置き場も確かに便利。2週間先の回収予定でも出しておける」

「集積センターから各戸での宅配サービス。これが一番便利かも」

さらに、生ゴミを粉砕処理するディスポーザーも備え付けられているという。また、安全面に関しても「4重のセキュリティ（エントランス、フロント、居住フロア、玄関）」があると胸を張る。

今までに「千葉・御茶ノ水は実際に居住」経験があるそうで、様々な地域のタワマン事情を知っている女性。だからこその本音を、こう語る。

「六本木・横浜・海浜幕張・札幌などは仕事の関わりで事情がある程度わかっていますが、ほんとにそれぞれ違くて一括りにしないでほしい、というのが実感です」

>>525 匿名さん
購入の際に災害時のデメリットは考えないのでしょうか。
一番怖いのは火事。放水車の水が届くのはせいぜい12階くらいまでです。
特に怖いのは、地震の火事発生。地面に亀裂が走り、倒壊した建物のせいで
消防自動車は急行できません。他にもいくつも消火しなければならない建物がある場合、政府系や公共の建物が優先されるでしょう。
タワマン密集地帯が大都市にはありますが、たとえ自分の建物が
違法建築でなくても、隣の建物が違法建築であった場合、倒れかかってくる可能性もあります。ウォーターフロントのタワマンがどれだけ地震の揺れや津波に強いのか、
現実に直面しなければ実証されません。これだけ未知数が大きいというのに
本当に資産価値があるのでしょうか。

火災の場合、マンションの場合は非常階段で
逃げられますよ。
鉄筋だから一気に全体が燃えることはないでしょうから。

世界貿易センタービルのジェット機突入の時も、あのビルから階段使って逃げた人はたくさんいた。
ベイエリアのタワマンちゃんも安心していいだろう。

資産が燃えても命のほうが大事ということですね。

マンションは安全性は高い。
火災や地震にも強い。
防犯性も高い。

地方の災害等の山崩れや洪水や火災や地震等の被害状況を見ているとマンションのような共同住宅を建設して住民を安全な場所等で生活を促進させる手立てはないものかといつも気になる。

このスレは不動産屋と土建屋ばっかり

日本の人口は減少しているのに、マンションはどんどん
建てられている。
飽和状態になり、マンションやアパートで古いものは、
買いても借りてもいなくなる。

それより、日本は災害国だからね。
耐震基準を満たしていない老朽化マンションが地震で崩壊したとき、
建て替えのために、高齢のオーナーに多額の借金を負わせて、
国（と土建屋）はマンションを再建させようとするのか。
それが上手く行けば、震災後の経済復興は簡単に実現できるとでも
思っているのか。

不動産屋も土建屋もバブル崩壊以前の高度成長期の夢からずっと冷めないままでいるのにはあきれてものが言えない。

そうですよ。
建て替えは非常に難しいです。

国交省は簡単に建て替えとか提案しますが、
住民はいろんな方がおられますからね。
資金に余裕がある者やない者が。

老人は建て替えには参加しないよ。

建て替え決議の準備にも時間がかかる。
建て替え費用も出さなければならない。
それを基に総会の準備をしていく。

建て替え委員会の設立からマンションの建て替えまでは
約３年がかかる。
管理会社がいなくなり、集会室もなくなった状況で建て替え委員会を
持続していくのは大変だ。

建て替えより住み替えが吉

>>540 匿名さん
いま住んでいる老朽化マンションが売却できることが前提ならば、
もちろん住み替えが吉でしょうけど、売却できなかったら、
凶ですよね。売ろうにも売れず、貸そうとしても借り手が見つからず、
なんてなったら、最凶ですね。
居住者もほとんどなく、近所では心霊スポットあつかいされる...
あと20年、30年したら、日本はそんなマンションだらけになるんだろうな。

心霊スポットとして入場料取れれば大吉

>>541 匿名さん
>いま住んでいる老朽化マンションが売却できることが前提ならば、もちろん住み替えが吉でしょうけど、売却できなかったら、凶ですよね。

売れる時に売る。築３０年～３５年で周辺マンションがいくらで売りに出しているか、売れているか見ておればいいのでは。

マンションの高騰は凄いよ。
築30年超でも分譲価格で売れている。
アクセスは最寄りの地下鉄駅もで徒歩２０分くらいです。売りに出たらすぐ売れる。ビックリ恋テマス。

ただし、建物の維持保全ができていることが
前提条件となります。

築２０年物件だが購入価格の５割増しを提示されている
廊下の防水シートを張り替えて小奇麗になったからかな
売るかどうか考え中

築２０年の物件は高くうれたとしても、今度買う
物件はさらに高くなってるよ。

そうなんだよね。
中古は中古だからね。
追加のお金がかなり必要になる。

大地震で崩壊する「81年耐震基準」神話（4）補強工事が自己負担ゼロで
c アサ芸biz

だが自然災害である地震の発生は止められなくとも、震災の規模を縮小することはできる、と高橋氏が言う。

「例えば95年の阪神・淡路大震災を振り返ってみても、能登半島地震は、家の壊れ方が同じなんです。悪い言い方をすれば、過去の大地震から学んでいない。政府は津波の影響を受けない高さの場所に第二東名高速や第二名神高速を作ったり、海岸線を走る新幹線の代わりのリニアモーターカーの設営を目指していますが、これもはっきり言って後手後手です。

また、被害想定も甘い。南海トラフ地震の死者数を、最初期の2万人から32万人へこっそり引き上げていますが、それでもまだ生ぬるいですよ。国や自治体による国民への周知が十分でないことが一番の問題です。もっと連動型地震の脅威を訴えなければなりません」

これに、隈本氏も続く。
「自宅が旧耐震基準で建てられた物件であれば、自治体から新耐震への補強工事の補助がほぼ確実にもらえます。石川県では150万円まで自己負担ゼロで工事ができたんです。もちろん2000年基準がベストですが、新耐震にするだけでも、大幅に生存率が高まる。まだ何の対策も施していない方は、まず自宅がいつの基準で建てられたのか、把握することから始めましょう」

とはいえ、政府が何もしていないわけではない。前述の対策に加え、東日本大震災以降、源泉徴収される所得税の2.1％が復興特別所得税として徴収されており、令和19年まで続くが、それでも復興費が不足している現状がある。今回の地震を受けて、災害対応に充てられる一般予備費も、昨年から倍増した1兆円に決定された。だが、増税増税で金だけ集めても、連動地震に直面するまでに市民の意識を変えられなければ、意味はない。

最後に、高橋氏が警鐘を鳴らす。

「連動する大地震は、いつ来るかわかりません。今の日本は、そこら中でプレートがパリパリ割れている状態です。近年の硫黄島の火山噴火なども、首都圏地震の前段階とも言えますからね」

富士山の噴火という最悪の想定すらも現実のものとなりつつある。能登半島以上の大震災が、明日にでも我が身に降りかかりかねないことを自覚すべきである。

>>548 匿名さん
郊外に庭付き豪邸が建つよ。
しかもお釣りで贅沢三昧。