マンション管理の諸問題に評論家が答える！

住宅の寿命については多くの研究がある。早稲田大学の小松教授らが行った「建物の平均寿命推計」の最新調査（2011年）によれば、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を建物で採用した場合、木造住宅の平均寿命は64年としている。

マンション（RC/鉄筋コンクリート造）の寿命には諸説ある。例えば、117年（飯塚裕/1979「建築の維持管理」鹿島出版会）、68年（小松幸夫/2013「建物の平均寿命実態調査」）、120～150年（大蔵省主税局/1951｢固定資産の耐用年数の算定方式｣）など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちするイメージだ。

おそらく今後はもっと寿命が伸びることになるだろう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかったこれまでの状況で推計したのが上記の寿命であり、所有者が意識するだけで格段に寿命は伸びるはずだ。また建物の寿命をのばす技術も時間の経過とともに進歩している。

築80年RC（鉄筋コンクリート）造の建物をリノベーションした実例がある。課題のコンクリートは、強度に問題がないことをコア抜き試験で確認。もちろん劣化している箇所はあるため一部は鉄筋の張替え、フレッシュコンクリートを注入するなどして補修、表面に1.5cm程度のポリマーセメントモルタルを塗布することで、寿命は60年程度プラスされ、築140年まで伸長すると認定された。

築20年ごえの建築物の大部分が新耐震基準をクリアしていないそうだ。
メンテナンスも容易ではないと言うことでしょうね。
商業ビルのように経費処理できないと、メンテナンス費用を捻出できない。
ましてや、年金生活者の６５歳以上が３人に一人となると、マンションのメンテナンスは無理からぬこと。
30年で建て替えるような修繕計画をデベロッパは計画せよ。
新規分譲は建て替えできなければ禁止する法案を自民党は提出せよ！

普通は新しいほうに住むよ。

>>202
そうだよね。新しいのが毎年100万戸できてますからね。

限界マンションって本が売れてます。

築40年超から、それ以降の大規模修繕は行わず、一定期間後に解体することを決定する解体決議制度ができるであろう。

マンションの最終処理を考えない長期修繕計画は無責任の極みであろう。自分の存命中さえ良ければいいという快適なマンションライフ老人では問題を乗り越えることは出来ない。

高齢者にマンションを売り付けるのをやめるべきだと思います。

マンションは高齢者を引きこもらせる

マンションは階段つかわなくていいから高齢者向き

限界マンション、という本がアマゾンでベストセラーとなっている。
快適なマンションライフ老人の主張が陳腐なものだと証明するものである。

某スレのことを言っているのだと思いますが、特定の高齢者が今住んでいるマンションを勝手に終の棲家と決めて一人相撲を取っているだけです。
その証拠に、投稿者は、スレ主と句読点満載マン管士以外ほとんどいません。

ベストセラー１位
限界マンション

http://www.amazon.co.jp/%E9%99%90%E7%95%8C%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%...

>211

>大規模修繕工事を１５年とか２０年に１回というマンションは考えられません。
そんなに周期が長ければ、玄関扉や開放廊下の床、天井、外壁の汚れ、格子等の
塗り替え等もしないので古くなってるでしょう。

などとあります。
うちは築14年、未工事。そのようなことを言われると…

私は元管理費値上げ理事長ですから、快適スレも評論スレでも異端なのでしょうけど。

公団賃貸住宅は18年周期なんですよ。
ＵＲ賃貸ってやつね。
だから、18年目、３６年目に大規模修繕をやって４０年超から、かぶり厚さ3センチのコンクリート寿命の65年目までは解体の合意形成期間とすべきなわけ。
三回目の大規模は行わないから、集めるかねは解体積立金となります。

>>213

＜建前＞
みなさん、快適なマンションライフを送りましょう！　⇒修繕積立金の値上げが必要です！
＜腹中＞
俺が住んでいる間（生きている間）は快適に過ごしたいので、みんな協力せんかい⇒他の区分所有者に重い負担を強いる（将来的には、負の遺産となる）

維持管理をいくら頑張っても、地方のマンションは、人口の減少（過疎化）には勝てない。

＜参考＞
総務省
【少子高齢化・人口減少社会】
（2）少子高齢化・人口減少社会
http://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h24/html/nc112120...

（3）三大都市圏への人口集中と過疎化の進展
http://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h24/html/nc112130...

50年の定期借地権の敷地に建ったマンションは解体積立金を積み立てています。
快適なマンションライフ老人は、解体費用が高いから修繕を続けるという本末転倒な理屈を言ってますが、自分の存命中のことしか考えないあきれた老人ですね。

まもなく、限界マンション法が制定され、
管理組合の解散決議により解体が可能になるでしょう。
決議要件は４分の3が妥当だと思われる。
老朽マンションに過大な修繕積立金をつぎ込む長期修繕計画に嫌気したひとが多数派となるでしょう。しかも、快適なマンションライフ老人が生前に作った計画に黙って従うはずがあるまい。
マンションを延命させるか否かはそのときの住民が決めることで、資金調達、返済はそのときの住民が行うべきである。老朽マンションの修繕は受益者負担となる借り入れ金で行うほうが適しているのである。

築年数の経ったマンションに暮らす高齢区分所有者は、自分の死後のことを考える。
賢者は、このマンションに住むことのない相続人に負の遺産を残したくないという考えに至る。
愚者は、自分が快適に暮らすことだけを最優先にして、後のことは考えない。

↑相続放棄できるので、遺産が負なら相続は起きません。afoだね。

負の遺産＝当該マンションのこと

当然、財産は残すが、負担にしかならないマンションは残したくないの意

トータルで損なら相続しないでしょ。

そもそも築40年超のマンションなんか転売が難しい。
駅に近ければ賃貸にだせるけど。

管理組合解散、マンション解体を可能にする限界マンション法制定が待たれるところである。

深層を汲み取っていただきたい。

相続放棄とかの次元の話ではない。
高経年マンションに高額な修繕積立金を求めても無駄である。
（老人に厚化粧をしても若返るわけではない。）

【マンションの建替え等の円滑化に関する法律】には、
マンション敷地売却制度（第百二条第一項の認定を受けた場合）がある。

【被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法】には、
敷地売却制度（区分所有建物の全部が滅失した場合）および建物敷地売却制度（区分所有建物の一部が滅失した場合）がある。

＜参考＞
福管連　トピックス
【改正マンション建替え円滑化法成立】
http://www.fukukan.net/paper/1408/topic_reb.html

耐震性能不足のマンションに限定した話であり、
ミスリードとなるからきちんと説明して書くべきであろう。

間違える afo は一人しかおらん。

>>224
【マンションの建替え等の円滑化に関する法律】には、
マンション敷地売却制度（【第百二条第一項の認定を受けた場合】）がある。

第百二条（除却の必要性に係る認定）
建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成七年法律第百二十三号）第二条第一項に規定する耐震診断が行われたマンションの管理者等（区分所有法第二十五条第一項の規定により選任された管理者（管理者がないときは、区分所有法第三十四条の規定による集会（以下「区分所有者集会」という。）において指定された区分所有者）又は区分所有法第四十九条第一項の規定により置かれた理事をいう。）は、国土交通省令で定めるところにより、建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第二条第三十五号に規定する特定行政庁（以下単に「特定行政庁」という。）に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。

>>225 より抜粋
改正建替え円滑化法　参議院で可決 成立
【地震に対する安全性が確保されていないマンションとその敷地の売却】が、区分所有者等の5分の４以上の賛成で決議できる旨の改正建替え円滑化法が、平成２６年６月１８日、参議院本会議で可決成立し、６月２５日に公布、１２月までに施行されます。

耐震性能不足のマンションでも五分の一超が反対すれば取り壊せないことになり、
反対した者には地震倒壊時に損害賠償請求できる、などの
特則が必要であろう。

それにしても良くＨＮ替えるね。

草の根民主主義評論家、
限界マンション研究科
匿名さん
限界マンション研究科はＨＮを変えそこなったんだろうがね。
昔の管理侍や前期高齢管理士は最後までＨＮを貫き通したけどね。

>>228
>耐震性能不足のマンションでも五分の一超が反対すれば取り壊せないことになり、反対した者には地震倒壊時に損害賠償請求できる、などの特則が必要であろう。

取壊し決議なんてどこに書いてあるのでしょうか？
決議することができるのは、「要除却認定マンション（建物）および敷地」の売却です。

＜参考＞
第百三条（要除却認定マンションの区分所有者の除却の努力）
前条第一項の認定を受けたマンション（以下「要除却認定マンション」という。）の区分所有者は、当該要除却認定マンションについて除却を行うよう努めなければならない。

その法律に興味はない。必要なのは限界マンション法である。

>>229
快適マンション老人は匿名でも論旨の愚かさですぐわかるよねw
ハンドル名はスレタイに合わせているだけのことである。

快適マンション老人は法制度は実情に合わせて変わっていくものという発想がない。
これは現役のとき、ひとに使われる仕事をしていて、上の指示どおりに働いていただけだからだと思われる。
マンション建て替えの合意形成がむりだから、維持し続けるしかないとか、永久に維持など不可能な発想なのだが、
なぜそう考えるかというと、少なくとも自分の存命中はなんとか持つだろうという打算があるからである。

うちのマンションでは、民泊を徹底的に禁止しています。
しかし、国家戦略特区、民泊条例など、法的には
規制緩和の方向にあります。
http://minpaku.yokozeki.net/about-minpaku/#i-8

特区内のマンションでは、どう対応したらいいのか教えて下さい。

匿名が匿名で書き込むのは二、三の書き込みでも論旨の一貫性が保てないからである。
都合のいいときだけ、スレ主だとか言ってるが
それならスレ主の名前で書いたらいいだけなんだが、できないんだよね。二、三の書き込みでも論旨の一貫性が保てないからw
私はスレッドのなかでは同じ名前だけどね。他のスレッドはそもそもテーマが違うから論旨の一貫性などは問題にならないからね。

>>234

規約を変えたらいいだけです。
罰金をとるとかで実効性のあるものに変える。

管理規約で罰金を設定することってできるんですか？

弁護士推奨規約改正案

第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２　各区分所有者及び占有者は本マンションの専有部分、共有部分及び敷地を不特定の第三者に名目を問わず使用料等を徴収することを目的に宿泊や滞在場所として提供すること（以下，「民泊」という。）はしてはならない
３　各区分所有者及び占有者は民泊を行うため，宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録等をしてはならない。
４　第２項または第３項の規定に反し，各区分所有者及び占有者が民泊を行い，または宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録等を行った場合，管理組合は，当該区分所有者及び占有者に対して，民泊を行った日または宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録をした日から民泊を行わないことが確認できた日まで一日あたり１万円を違約金として請求することができる。

ご回答ありがとうございます。
具体的な規約改正案、とても参考になります。
その約改正案について、質問があります。

（１）賃貸で占有者に貸すことはどこで認められているのでしょうか。
（２）賃貸占有者が認められたとして、民泊も賃貸であると言われたらどう答えるのでしょうか。

お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いします。

一か月以上が借地借家法。
未満が旅館業法。
但し、東京都大田区と大阪市をのぞく大阪府では
特区になっていて届け出すれば、一週間以上が借地借家法適用になる。
しかし、この届け出は分譲マンションの標準管理規約のままでは受理されない模様。
大阪市西区の、ひびきの街、っていうタワーマンションの掲示板が日本で一番詳しく議論してるから検索して読んでみたらわかる。

旅館業法適用になる宿泊、滞在が規約で禁止する民泊だと言ったらいいのかな？
規約に一か月未満の賃貸借だと書いてしまえばいいのかも。
私はあんまり興味ないんですよ。もめてるのは大阪市中心部のマンションで、私は関係ないから。

堺市も政令指定都市だからたぶん大阪府の特区ではないと思う。
政令指定都市は自分できめるみたいだから。

最近退職して在宅の為気になるのですが、まずマンション管理組合役員に息子が指名され、区分所有者は私の為お断りしました、管理規約では理事５名選出となっておりますが、現在６名出ております。御隣がマンション廊下部分は供用部分になっておりますが、端の家の為、部屋の前は自分のものだとばかりに私物置き場にされてます。最上階の為、他の階では供用廊下には何も置かれてませんが、当方の御隣だけは別の御考えのようで、飼い犬が我が家の前をうろついていたり、頭の痛い毎日です。廊下は供用部分だと説明させていただいたのですが、マンションの理事の為、マンションの花壇に使用の木材をおいているとの説明で
管理組合の規約なんか見たこと尚ので知らないそうです。なんとかならないでしょうか？

草の根民主主義評論家様

ご無沙汰しております。
管理侍です。
まだまだご活躍の様で何よりです。

久々にマンコミュを覗いたところ真っ先にこのスレが目に止まりました。
ざっと目を通したところ、昔からご参加されている方がおられるようですね。
私、現在も同業界に身を置き、なんとか日々過ごしております。

もうここで議論を交わすつもりは全くございませんが、
懐かしく、思わず書き込みました。
たまには覗いてみるものですね。

意味のない内容で失礼しました。
では、また。

ありゃま！
管理侍だ！
私は新日本マンション管理士会会長狙ってますけ！
帰っておいでー！

＞私は新日本マンション管理士会会長狙ってますけ！
　マンション管理士（会）の方向性を示してください。
　前途に光明が見えれば、私も参加しますけ！

民泊すいしんなどと政府はマンション所有者と旅館業者と観光庁をバカにしている。

観光ブームは一時期だけ、その後どうするのだ？
伊勢志摩サミット、準備が無駄になった。

民泊で、住居専用マンションがオフィスビル化することになる。
管理組合は、共用部分が公用され光熱費、清掃費、修繕費用が高額になる。

旅館は空きがますます埋まらず廃業に。

国土交通省は、旅館業の規制緩和で、バスやタクシーと同じく火災や暴力などの大事故が起こり対応責任を問われる。

そして、政策を推進した大臣や議員は責任を一切取らない。

次の選挙は共産党だな、アメリカのサンダースみたいな政策語るのがいればそちらだが。

>>248

たぶんボケてるんだと思いますが
大阪のホテルとか旅館は稼働率90パーセントくらいで、
政府が推進してる特区民泊の対象は戸建てと賃貸マンションです。
分譲マンションの管理組合が規約を改正して
阻止しようとらしてるのはヤミ民泊で
政府とは関係ありません。