ヒルトングランドバケーションクラブ リセール購入者

ハワイ島のキングズランドはどう思われますか？
1br で2万ポイントのものを購入しますが、基本ワイキキに行くためクラブ予約をする予定です。
９月のシルバーウィークはクラブ予約でも早めに予約すれば取れますかね？

>>292 マンション検討中さん

9月のシルバーウィークは、比較的予約が容易な印象です。
ワイキキは、年末年始、お盆休み、夏休み期間中、GWを除き、９か月前にクラブ予約をすれば、グランドワイキキアン、グランドアイランダーであれば、比較的問題なく予約できる印象です。

予約が難しい部屋は、人気順で、ラグーンPH、ラグーンOF、カリアStudio、ラグーンPH階Studio、カリア１BR　OV、ラグーン２BR　OV、ラグーン１BR　OV、ラグーンStudio　という感じです。
眺望が良く、必要ポイント数が少ない部屋から埋まっていくようです。

キングスランド、１BR　20160ポイント、ハワイ物件の中では管理費/ポイント効率が良い方だと思います。年間５％前後の管理値上がりの複利計算で、将来自分が許容できる管理費と思えれば、悪くないと思います。

私も、GWとGIの１BR　20,160ポイントをリセールで所有、クラブ予約で主にラグーンタワーを繁忙期に利用していますが、今まで、管理費に対する対価としての宿泊には大変満足しています。
ただ、今からリセール購入すると考えた場合、クラブ予約が目的であれば、管理費の値上がりがハワイに比べ圧倒的に低い　ラスベガスのブルバードのプラチナ物件　一択ですね。
くじら倶楽部さんに管理費効率、将来価値の観点からアドバイスしてもらっては如何ですか？

>>289 匿名さん

ウィンダムも無償返却を受け付けていると聞いたことがあります。
最悪は無償でもいいから権利放棄して、管理費支払いを免れることができれば、
もう少し、気楽にリーセル購入できるのですが、HGVCは残念ながら受け付けてくれません。

然しなgら、何万ドルもする区分所有権を売りつけて、しっかり管理費を回収しておいて、最後は無償返却で回収、その物件をまた、何万ドルもする価格で、新しい顧客に再販するタイムシェ業界って凄いですね。
まさに、打出の小槌！

業界の不透明性が話題となりますが、透明になってしまうと成立しないビジネスなんでしょうね。

>>291 like taravelさん

権利譲渡手数料の名目で、不動産取引免許無しで実質仲介を行うブローカーさん、法的には限りなく黒に近いグレーゾーンですね。
ただ、こういう業者さんがいないと、無償でも手放すことができないオーナーにとってはありがたい存在ですね。

無償譲渡による名義変手数料一千数百ドルを直接エスクロー会社へ支払えば、売り手も買い手も本来、他の手数料は発生しないのですが。知人に譲渡できれば一番です。

>>279 山ちゃん

一覧表は、こちらになります。
https://d1m2ucn09z2f8d.cloudfront.net/static/documents/2e00f99a-e14d-4...

この他に、2024年5月より提携開始したグレート・ウルフ・ロッジ（全米22箇所、うち3カ所は現在準備中となっています）が利用出来る様になりました。必要ポイント数は混雑状況により変動となっていましたが、確認した感じでは、かなり高め(7泊で時期により15,000～60,000ポイント程度)の設定なので、長期の宿泊には向いていません。
https://www.greatwolf.com/

>>283

>年間管理費負担が、同等クラスホテル7泊の費用を上回る可能性が見えてきた。

管理自体はホテルでも必要ですから、ホテルの宿泊費も上がるのでは？
実際、オアフ島のホテルはかなり値上がりしています。

円安の影響は大だと思いますが、見方を変えると割合が高い日本人オーナーが利用しない（できない）状況というのは、日本人がよく利用する盆正月やGW、夏休み期間中の予約が取りやすいというメリットもあると思います。

>>295 匿名さん

無償譲渡を真剣に考えている者です。

>権利譲渡手数料の名目で、不動産取引免許無しで実質仲介を行うブローカーさん、>法的には限りなく黒に近いグレーゾーンですね。

上記についてですが、黒に近いということは、米国では法に抵触する可能性がある？のでしょうか。

日本では「その権利自体の取引価格が0であれば贈与となり、売買には当たらないので不動産業の免許は不要」との認識でおります。
その上で報酬を得る分には問題ないかと。
日本ではこの前提で「0円不動産・物件」などの情報サイトがすでに機能しています。

米国の不動産法がどのような扱いになるのかは全く分からない素人で申し訳ございません。

>>298 匿名さん

物件価格が、1円以上であれば黒でしょうが、日本と同等の理解で問題ないと思います。
手数料の取り方が、仲介となると黒となるので、
コンサルティングフィーという名目としているのだと思います。
検察が立件に走ろうとした場合、仲介ではなく、コンサルティング手数料として、
金額が妥当かどうかが、争点となりそうですね。

違法性が立件されたとしても、影響が及ぶのは、仲介者となるので、
購入者は問題ないかと思われます。

因みに米国では、贈与税は贈与される者で無く、贈与する側に課税されるようです。

>>297 匿名さん

確かに、ホテル料金の値上がりも凄まじいですね。
ただ、事実として、5年前と比べると、タイムシェアの管理費とホテル料金を比較した時のお得感という点では、既にかなり下がってしまった感は否めません。

基本的な違いは、将来ホテル料金が高すぎると思ったら、ランクを下げるとか、ハワイ旅行自体を諦めるという選択肢がありますが、
タイムシェアの場合は、納得いこうがいくまいが、毎年の管理費の支払いからは逃れられないということでしょうか。
使おうが使うまいが発生する管理費を許容できるかどうか、熟考要です。

円安がとまりませんが、今のところ、日本人が利用する盆正月やGW、夏休み期間中の予約が取りやすくなったという事実は認められません。
既存オーナーは、ポイントを消化すべく、必死に予約している印象です。

>>299 職人さん

解説ありがとうございます。

>因みに米国では、贈与税は贈与される者で無く、贈与する側に課税されるようです。
そうですか、これは知りませんでした。

私の場合、現時点でリセール市場で$500でも売れなさそうなので、恐らく米国の贈与税課税基準額？にはほど遠いと思うので、贈与税は不要と考えておりますが、贈与する側に贈与税の負担があるとは、米国のタイムシェアの処分ってホント最悪ですね。

いろいろ調べれば調べるほど、米国のタイムシェアの処分は、例え0であってもややこしい手続きが多くて気が狂いそうです!!

>>301 匿名さん

過去の事例から、ワイキキのプラチナ物件に限り、HGVCの再販部が買い取る場合もあるようです。
あくまで彼らの販売用物件の在庫状況次第で、円安がここまで進んでしまった今、どうなのかはわかりませんが、く??らさんは、HGVCの再販部とコネクションがあるので、一度聞いてみては如何でしょうか。
又、英語の壁はありますが、Redweekの無償譲渡掲示板を利用、譲り受け希望者が現れれば、1,500ドル程度のエスクロー費用のみで譲渡出来るのでは無いかと思います。

ディズニーのようにリセールの価値が担保されているケースを除き、タイムシェアの出口は本当に大変です。うまく処分できると良いですね。

>>302 周辺住民さん

>又、英語の壁はありますが、Redweekの無償譲渡掲示板を利用、譲り受け希望者が現れれば、1,500ドル程度のエスクロー費用のみで譲渡出来るのでは無いかと思います。

情報ありがとうございます。

管理費の高いハワイ物件なので、アメリカ人への譲渡は難しいと思いますが、試してみたます。

>>294 匿名さん

>業界の不透明性が話題となりますが、透明になってしまうと成立しないビジネスなんでしょうね。

ホントその通りですね。

説明会ではイメージ映像とセールストークだけで商談が進み、自分の担当者は紙ベースの資料提示も少なくそれを持ち帰ることもさせなかったと記憶しています。

それどころか、この権利を買うことによりできる基本的な利用方法（例えばプラチナとゴールドのシーズン区分があること）すら、説明がありませんでした。
今思えば、詳しく説明してしまうと売れない商品だからなのか？という懐疑心があります。

むしろ、く××さんのようなリセール業者の方がサイトなどを通じてHGVの商品を詳しく説明してくれています。

残念です。

>>302 周辺住民さん

2018年にHGVCに買い取りしてもらった経験がありますので、参考情報としてお知らせします。
正確に言いますと、HGVCによる買い取りではなく特例措置としての「契約取消による一部返金」になるのですが、売買にはあたらないため、売買手数料や源泉所得税などは発生せず、HGVCから提示された金額(当時のリセール価格の最安値程度)が全額振り込まれる形になります。こちらの仲介はタイムシェアハワイで行っていますので、タイムシェアハワイに相談いただければと思います。タイムシェアハワイに売り出しのリスティングを掲載する条件でHGVCより買い取り募集があった際に案内して貰える形でした。当時の返却受付期間は1週間程度とかなり限定されていました。
なお、タイムシェアハワイも現在は売却受付は中止している様です。
　https://www.timeshare-hi.com/stop-listing.shtml

>>305 匿名さん

情報提供ありがとうございます。

円安の影響でハワイ物件販売先のお得意様である日本人がハワイへの興味が薄れているので、ハワイ物件の在庫を積極的にHGVCが持とうとはしないでしょうね。

あと、ハイアット裏の新規プロジェクトの販売が始まることを考えると、在庫確保を目的とした「契約取消による一部返金」の措置なんて当分ないでしょうね。

>>306 匿名さん

クラブ予約手数料について教えてください。
２つの物件、例えばハワイ島3泊、ワイキキ４泊と予約をする場合、手数料は２回かかりますか？

>>307 名無しさん
2回かかります。
同じタワー内でも、別の部屋を予約すればその都度予約手数料はかかります。

>>308 マンション掲示板さん
お返事遅れてすみません。確認ありがとうございました！
ちなみにまだ、私自身で空きがみられない状況なのですが、今年のシルバーウィーク18-21日はワイキキでは満室でしょうか

>>309
9/18-9/21ですか？
この書き込みをした時点では連続して予約できるところは無く、アイランダーで部屋移動ありならば取れる状態でした。

>>310 匿名さん

9/18-21でした。
確認いただきありがとうございました。