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物件比較中さん
[更新日時] 2022-02-16 10:37:22
パレストリッツガーデン百道について語りましょう。
公式URL:http://www.dax-jp.com/mansion/p_ritzgarden/index.html
所在地:福岡県福岡市早良区西新7-801-39(地番)
交通:地下鉄空港線「藤崎」駅より徒歩9分
西鉄バス「博物館南口」バス停より徒歩6分
西鉄バス「防塁前」バス停より徒歩7分
売主:株式会社ダックス
施工:株式会社川口建設
管理会社:株式会社ダックス
【物件情報の一部を追加しました 2015.12.18 管理担当】
[スレ作成日時] 2015-12-04 13:54:49
物件概要
所在地
福岡県福岡市早良区西新7丁目801-39(地番)、福岡県福岡市早良区西新7丁目8-11(住居表示)
交通
福岡市地下鉄空港線 「藤崎」駅 徒歩9分 「博物館南口」バス停から 徒歩6分(西鉄バス)
種別
新築マンション
総戸数
91戸
そのほかの情報
構造、建物階数:地上10階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2017年05月竣工済み 入居可能時期:即入居可
会社情報
売主・販売代理
[売主・事業主]株式会社ダックス
施工会社
株式会社川口建設
管理会社
株式会社ダックス
分譲時 価格一覧表(新築)
» サンプル
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
¥1,100(税込)
欠品中
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こちら を参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パレスト・リッツガーデン百道口コミ掲示板・評判
2297
匿名さん
2018/03/11 18:50:52
2298
匿名さん
2018/03/12 08:06:54
>>2296 マンコミュファンさん
>この物件が売れないと・・・
当物件の居住者や、当該企業の物件検討者及び管理物件の居住者を、徒に不安にさせる投稿は控えましょうよ。
そもそも、電力会社と不動産企業の経営を並列で論じたり、金融機関の責任云々など噴飯ものです。
削除されなかったのが不思議。
2299
マンコミュファンさん
2018/03/12 09:15:54
>>2298 匿名さん
不安にさせるも何も、これまでバブル時はこういう物件は少なからず有りますよ。
仮に会社が潰れても購入者の生活が奪われる訳でもなく
負債整理で見合った価格で販売されるでしょうし喜ぶ人もいるでしょう。
それだけ計画性が低い事業を行なっているという事ですよ。
電力会社と中小の不動産企業が同じマンション分譲を行う訳ですから
当然購入者は同列で検討しますよね。リスクも含め。
また、それらを含め承認した金融機関の責任は当然問われるでしょう。
あなたの意見、噴飯ものですね。
2300
名無しさん
2018/03/12 09:17:08
>>2298 匿名さん
西新衰退の元凶なんていうのはあり得ないですよねえ
そんなに一目置いてらしたんですか?へえー
事実でないことを書くのはやめましょう。
2301
匿名さん
2018/03/12 20:36:29
>>2300 名無しさん
西新は人気低迷は分かるけど確かにこの物件が元凶かどうかは分からないよね。
2302
マンコミュファンさん
2018/03/12 22:51:31
>>2301 匿名さん
折角良い場所なのに、このマンションが売れないが為に、西新=不人気というイメージになってる。
積水、三菱辺りが手掛けたら完売してたと思うと残念だと思う。
この地域を選ぶ客層は、少なからずブランドは意識して購入すると思いますけどね。
価格には安心を買うという意味でデベのブランド料も乗ってると思ってるから。
2303
匿名さん
2018/03/13 07:43:11
2304
匿名さん
2018/03/13 21:56:09
>>2302 マンコミュファンさん>安心を買うという意味でデベのブランド料も乗ってると思ってる 積水、三菱辺りが手掛けたら完売してたと思う理由を教えてほしい。 安心なデベって具体的にどこですか?積水・三菱ですか? デベのブランド料は販売価格の何%くらいまでだったら受入れますか? 安心の度合いを100点満点で評価したら、 このデベは、何点なのですか? 積水と三菱は、何点ですか?
2305
マンションほすいいい
2018/03/14 00:16:17
>>2290
モノの価格の費用分解がご理解出来ていれば、値引き可能な領域がどの程度が限界なのか分かるでしょう。
なんか、わかった風にかっこよく言ってますが、一番わかってないのはアナタのようです。
なぜならダックスさんと交渉して500万円の値引きを提案していただきましたので。
500万円じゃ納得いかなかったので購入しませんでしたが。
2306
マンコミュファンさん
2018/03/14 01:12:01
>>2304 匿名さん
点数で表現するのは難しいですが、ここは校区からして子供をトップ校に通わせたい親が住みたいわけでしょ?
だから手掛ける会社に対しても規模や実績を求めるのでは、デベは大手財閥系、ゼネコンもスーパー少なくとも準大手みたいな。
そういったところは品質、商品管理や基準もしっかりしてるので価格なりの価値がある。
妥協点が多少あったとしても、ここは一つも該当しないのでは?
2307
匿名さん
2018/03/14 11:42:22
>>2305 マンションほすいいいさん
それって、冷やかしで交渉したよっていうことを言いたいの?
それとも、
自身の交渉力では希望値引き額を引き出せなかった。
つまり、一見自慢話のようにも読みとれるが、
自身の読みが甘かったよって言う所謂、敗北宣言ですか?
2308
匿名さん
2018/03/14 13:41:12
>>2305 マンションほすいいい
勇んで突入したのだが、
敵の防御ラインを越える事もなく、
前線を更に押し出す力もなく
あえなく撤退し、ほぼ自爆の状態かあ。
「500万値引き」は過去の投稿や市況で想定の範囲内。
あらためて、投稿するまでも無いでしょ。
ダックス天晴れと、喝采をおくりたいね!
多々ある開発案件の、地方都市の一物件の動静には、左右されないですね。
企業の中枢でビジネス遂行に関わった方々ならば理解出来る事でしょうね。
2309
匿名さん
2018/03/14 18:35:17
2310
マンション比較中さん
2018/03/15 06:45:46
西新エリアだけど博物館寄りの立地だからそこは好きなんですよね
価格帯については百道あたりのと同等でそこまで高いようには感じないです
ただどうしても商店街のイメージが強すぎて田舎風というか、そんなイメージはこびりつてます
六本松を中心にしてマンションが多く建って、新築賃貸も3LDKだと15万以上の物件ばかり
別府六本松のマンションが第一候補ですが、そこよりも西新の方が安いんで…。
単身者と家族でマンションに求めるものが違うと思うので、価格は特に不当とは思ってないです
内廊下マンションがあんまりないので、リッツガーデン百道には心擽られます
桜坂のMJR よりはこっちの方が環境もお値段も優しいですよ
数十年福岡市に住んでいて、西新の発展も衰退も見て来て思うのは、箱物はたくさん建ったけど中身がない、でしょうか。
分譲マンション全般に言えることですが、大手の物件でも小規模のところでも、間取りが似たようなのばかりなので、環境や立地と価格以外で検討出来る要素ってあまりない気がします。
賃貸のデザイナーズの方がしっかりしたのが多くて、家賃20万ならそっちでいいやとも思ってしまいますね
2311
マンション検討中さん
2018/03/15 12:23:36
売れ残ったマンションを、全て納得づくで安く買って終の住処にする、と言うのはありでしょうか?人気物件や大手デベでないことが要因で、何か問題が起こったりするのでしょうか?もし本当に安くなるのなら真剣に検討しようと考えてますが、これだけ皆様の話題に上がるからには何かババが隠れているのかなと不安になりますね。
2312
匿名さん
2018/03/15 18:56:14
>>2311 マンション検討中さん>人気物件や大手デベでないことが要因で、何か問題が起こったりするのでしょうか? (中略)これだけ皆様の話題に上がるからには何かババが隠れているのかなと不安になりますね。 Japan as Number One(1979年著)はもう過去の価値観。 「日本企業は優秀、その製造物は世界的レベルで高品質で信頼出来る」なんて、誰も思わない。 最近、相次いで露呈した大手企業の品質毀損事件も、多くの方は予想していた事でしょう。 自身が大手に勤務していたら、想像出来る現象です(トクサイの常態化、下請け酷使など)。 大手或は中小だろうが、工法や工程・材質には致命的な欠陥の原因になるような差は無い。 むしろ、大手には過負荷状態となって人的・物的問題が深刻化している企業が多い。 大手の優秀な社員は誤魔化すスキルも、伝統的に継承し磨きもかかって非常に高いからね。 一方、中小は丁寧に仕事を進め実績を上げる事に邁進しているようです。 しかし、シェアや株価が上昇してくると、大手と同じ轍を踏む事もあります。 これも成長企業に勤務経験がある方ならば、思い当たる事があるでしょうね。
2313
マンコミュファンさん
2018/03/15 19:27:15
2314
匿名さん
2018/03/17 19:24:07
ババしかないと思っているのに、この板にいるのは暇人か他の業者としか思えないのだが、、、
2315
匿名さん
2018/03/17 21:21:50
>>2314 匿名さん そだね~。 多くは、資産と時間を持て余す暇人だろうね。
2316
名無しさん
2018/03/30 17:48:31
>>2306 マンコミュファンさん
大手だからって、建築現場にくるのは下請けだからね
大手神話に騙されるのも考えもの
よくよく確認したいところだね
2317
検討板ユーザーさん
2018/03/31 00:30:51
>>2316 名無しさん
仮に下請けが入っても、作る基準が違うし仕上がりが違う。
大手は品質管理が厳しいけど良い業者が付いてくる。
アフターケアを考えても大手が安心。
販売状況を見ると皆分かってるんだなと思う。
2318
匿名さん
2018/03/31 07:39:44
>>2317 検討板ユーザーさん 客観的に、「大手だから品質及び事後対応においても安心」という論理は成立しにくいのでは。 業種を問わず、企業の生産管理・品質管理の良否は、 大手 とか 準大手 や 中小 とかの資本規模に無関係だと思う。 トクサイの常態化や隠蔽改ざんも元請けや下請けでも、どの企業も一定程度は行っている。 企業ポリシーにも格差があるし、統計学的検証でも歩留まりを無くすことは不可能。 報道で取りあげられるのは、問題事象の程度と規模によるが大手か多いだけのこと。
2319
マンコミュファン
2018/04/01 00:21:51
>>2318 匿名さん
杭のミスの事件も、大手だから建て替えも可能な訳で
例えばココだったら対応不可能でしょ。
特にこの場所で買う客層は、その付加価値を大事にするし
この結果が答えでは?
2320
評判気になるさん
2018/04/10 07:36:08
もうすぐ完成1年で残り20戸ですか 西新という人気エリアなのに なかなか厳しそうですね
2321
匿名さん
2018/04/10 09:10:46
ここはブリリアの販売が始まるまでに何とかしないと厳しいな
2322
匿名さん
2018/04/10 10:15:42
2323
匿名さん
2018/04/10 10:43:25
>>2322 匿名さん ご参考までに。交渉下手の失敗の実例です(ご本人談なので、実話でしょう)。>>2305 マンションほすいいい
2324
匿名さん
2018/04/10 13:07:42
>2319
大手はニュースで取り上げられるので目立ちますが、小物は取り上げられないだけです。
2325
マンション検討中さん
2018/04/22 07:20:15
スーパーやコンビニが近くにない、藤崎駅のホームまで約15分もかかる、道が入り組んでて狭い、夜道が暗過ぎて物騒…などの立地条件もさることながら、お風呂の造りがかなりチープでB級賃貸レベルということもあり、私は購入をやめました。お風呂場のタオルかけとかプラスチックですよ。
たしかに周辺物件に比べれば安い物件で、一見魅力的であるかのような営業をしてきますが、いいものが安く売られている、というよりも、本来的にはもっと安くあるべきものが少し高く売られているという表現が正しいかもしれません。
とはいえ、周辺物件よりは安いからお得に見えているだけです。
今後購入を検討される方のご参考になればと思い、コメントさせていただきました。
2326
匿名さん
2018/04/22 08:02:01
2327
匿名さん
2018/04/22 08:10:55
「お風呂場のタオルかけとかプラスチック」製なのは、至極当然の事。 エビデンスに基づいた高次元の合理的な発想の産物です。 つまり、防錆・防菌・滅菌・防臭効果、同時にタオルの菌繁殖の低減や劣化防止が期待出来る。 加えて、必要充分な強度・低コストでデザイン加工が可などなど。 樹脂製品にも種類が豊富にありますが、上記の機能は担保されて設計されています。 上記の機能を考慮すると、プラスティック(樹脂)の代替え品は、 純金製か木製で漆加工のタオル掛けしかありませんよ。 検証の為に、試しに木製や真鍮製のタオル掛けを使用してごらんなさい。 タオル掛けで懸垂運動でも為さるのなら、ご指摘ごもっともですが・・・。
2328
匿名さん
2018/04/22 08:46:08
風呂場のタオルかけって、浴室内の濡れるとこ?それともドア外側?
いずれにしても、なぜにステンレスでなく、真鍮や木製を引っ張り出す?
トータルで樹脂がいいとしても、見た目がチープなのは事実ですね。
そんなことより、ここの浴室は壁がホーローなので、コストかけてるなぁって印象です。
2329
マンション検討中さん
2018/04/22 09:10:51
樹脂にそんな効果があったとは知りませんでした。ありがとうございます、勉強になりました。まぁ、懸垂運動のくだりはいらなかったですけどね…。
さすが百道中学区の掲示板に現れる方は、違いますね。博識でとても人格者でいらっしゃる。
2330
匿名さん
2018/04/22 11:34:49
>>2328 匿名さん>真鍮や木製を引っ張り出す? 高級志向ならお分かりかと思いますが・・・。 国内外のリゾートや都市部のホテル、プレミアムな旅館の内装品や備品類には、 樹脂製品やステンレスをもあまり見ませんが、真鍮製品や漆仕上げの内装品はあります。 又、注文住宅の場合では、樹脂製品の多用を嫌う場合もあり、タオル掛け・クロゼット内のコートや帽子類のハンガー・一部のドアノブに真鍮や漆仕上げの木製品が使われていますよ。私の実家の話ですが。
2333
匿名さん
2018/04/22 14:16:54
>本来的にはもっと安くあるべきものが少し高く売られているという表現が正しいかもしれません。 なんだその言い分は。
2343
匿名さん
2018/04/22 23:09:50
[No.2331から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当
2344
匿名さん
2018/06/13 00:53:55
2345
匿名さん
2018/06/13 06:55:43
2346
マンコミュファンさん
2018/07/01 00:06:45
完売してやっかみも言えなくなったから、スレの人気はなくなる事は多いけど、
5分の1も売れ残ってる状況で、コメントすら書かれないのは、ある意味凄い。
売り側も諦め、買い手も存在すらしない状態でしょうね。
ゴーストマンション一直線かな。
2347
eマンションさん
2018/07/01 17:05:57
百道はゴースト化、西新はここや2丁目より5丁目に人気が移った。
2348
マンション検討中さん
2018/07/04 14:19:37
色んな業者見てきたけど、やっぱり大手と零細じゃ品質管理やリテラシーなどなど全然違いますよ。販売側も施工会社も同じ。
ダックスはお金かかるようなトラブル起きた時に対応してくれるのかな。施工会社に責任負わせようとしたとしてもね。
何十年も住むのに、会社が存続しているのか疑わしい会社の物件を定価でなんて買えない。
マンションは他はもうやってないみたいだし、建売?を数軒取り扱ってるくらいでしょ。
2349
匿名さん
2018/07/05 07:53:37
企業の規模に関係無く、品質不正や問題の隠蔽は程度の差はあれ、一定数は必ずあります。
企業の実績や製品は、様々な人間が関わる組織活動の結果ですからね。
大手が中小に比べてより安心とは限らない。
MSに様々な人間が暮らすように、企業の中にもいろんな人間が居ますよね。
潜在している問題や管理会社の不正に気付かない住民ばかりが居住するMS、問題を解決出来ない
理事会が放置されているMSは、知らず知らずに深刻な状態に陥りますね。
2350
口コミ知りたいさん
2018/07/05 12:57:44
>>2349 匿名さん
何かあった時に、対応するべき会社が無くなってたら困りませんか?
2351
匿名
2018/07/05 16:40:56
>>2350 口コミ知りたいさん
困るもなにも、最終的に契約書に署名・押印するのは自分でしょ。
自己責任ですよ。
それでも、瑕疵責任を負うべき竣工後10年(確か、そうですよね)の対応さえ全うしてくれればいいんじゃないの?
そもそも、そんな怪しいデベの物件は買ったことが無いです。
そんな物件を選ばないように、日頃から気をつけることが大事ですね。
但し、事業主の系列の管理会社の中には、非常に低レベルの会社が在ることを、不運にも現在進行形で体験中です。
通常総会の議事録配布に40日も要した。
しかも、誤字や要点の脱落が目立つお粗末なもの。
2352
匿名さん
2018/07/07 04:58:36
>通常総会の議事録配布に40日も要した。
管理会社によって異なるのでしょうが、
通常は、総会・理事会の議事録は、10日以内には配布完了するでしょう。
開催後、翌々日には録音データのテープ起こしを終え、役員数名の署名押印を行うだけですから。
企業内の会議の議事録でも、1週間以内には社内関係者に配信なり共有完了するでしょう。
2353
口コミ知りたいさん
2018/07/07 09:11:55
>>2351 匿名さん
怪しいデベから買うと、そう言う管理になるんでしょうね。
見送った方が良さそうですね。
2354
匿名さん
2018/07/07 12:39:32
>>2351 匿名
>但し、事業主の系列の管理会社の中には、非常に低レベルの会社が在ることを、不運にも現在進行形で体験中です。
2351本人ですが、このコメントはこの物件に関するものではありません。
デベ及び管理会社のイニシャルはS。
管理業務の杜撰さ・数々の不適切な対応は、過去に経験した事が無いものです。
2355
匿名さん
2018/07/07 22:26:33
もうすぐシーサイドももちの花火大会ですね
このマンションからも見えるでしょうか
見たことないですが、圧巻の大花火ショーらしいです
2356
マンション検討中さん
2018/08/19 18:42:07
あと何戸売れ残ってるんですかね。いつになったら完売御礼の日が来るやら…
2357
マンション検討中さん
2018/08/19 21:50:49
まだ、売れ残ってんの!?ここ買った人は後悔してるだろな〜
まぁ、今の相場と比べたら安いから、値引き次第では狙い目かも。
まずは3割引からスタートね。
2358
マンション検討中さん
2018/08/22 17:24:27
2359
通りがかりさん
2018/08/25 18:50:52
>>2358 マンション検討中さん
三割引いてくれたら買います❣️
2360
匿名さん
2018/08/25 19:27:07
>>2359 通りがかりさん
そのくらいじゃなきゃ手が届かないんだろ?
無理しないほうがいいよ。
2361
マンション検討中さん
2018/08/26 00:46:50
2362
匿名さん
2018/08/28 10:39:37
2363
福岡ツー
2018/08/29 18:49:00
西新、百道(ももち)あたりの億ションは1985~2000位まで盛況だったねぇ。
それから価値評価額が急落しトラブルも多かったような。
それから少し持ち直したがどうだろう、引き続き価値評価額低迷中でしょう。
自分が買うとしたら4000万まででしょう。(30パー引き、可能なら半額)
東区、南区とかいけば新築で4000万出せば凄い物件が手に入るからね。
2364
匿名さん
2018/09/03 06:54:08
まだ完売してなかったのか
もう販売開始して3年近く経つんじゃないの
投稿数は断トツなのに
大変そうだな
2365
匿名さん
2018/09/03 07:20:11
2366
匿名さん
2018/09/12 01:04:05
今になって見てみたら、確かに安いね。
ここ2、3年の価格上昇がよくわかる。
2367
匿名さん
2018/10/04 02:43:49
>>2366 匿名さん
今になっても、高いて事でしょう!
だって、これだけの「中古、在庫物件」記憶にない。
強気の発言しといて、何とも解決策ない業者、先が不安すぎ。
2368
匿名さん
2018/10/04 13:12:48
2369
匿名さん
2018/10/04 13:14:46
ここは別に悪くないと思う。西新の人気が低下しているのが原因。
2370
通りがかりさん
2018/10/04 14:53:26
売れてるところは売れてるからなあ
個人的にはなんで売れんのか????
2371
マンション検討中さん
2018/10/04 19:45:22
2372
匿名さん
2018/10/05 20:53:38
>>2368 よく知ってるつもりですが?
あらゆる事案を総合の上、先をよみ、「売り切ってなんぼ!」でしよう。
無論、「それがすべて!」なんても思ってもいませんが。
言葉足らずですみませでした。
2373
匿名さん
2018/10/06 09:44:36
資産と負債がほぼ同じくらいある企業です。
赤字確定してまでは値引しないと思われる
一般的にデベは2割の利益を乗っけて販売するので1割引までが基本
残り9部屋で最安6700万であれば6000万までが限度でしょう
これだけ出せれば広さは96もいらない人であればパークハウス百道か福岡タワーズも買える
2374
マンション検討中さん
2018/10/06 12:45:37
2375
通りがかりさん
2018/10/06 12:54:12
2376
匿名さん
2018/10/06 14:20:28
決算1月企業なので、値引したら即買います交渉は12月中に一旦ローン審査を済ませておいて、この値段になれば買える人であることアピールで勝負をかけるべし
ぶっちゃけ90㎡は広すぎなんだよね
子供最低2人はいないと持て余す
80㎡で5200万だったら検討してた
リセール時に広くて総額で高く見えてしまう部屋は売りづらい
新築でも残ったのは広い部屋ばかり
2377
匿名さん
2018/10/06 16:11:03
>>2375 通りがかりさん
犬や猫の飼育頭数に制限とかありますか?
1匹までとか、2匹までとか。
2378
通りがかりさん
2018/10/06 17:16:44
大きさとか頭数に制限はありますよ。正確なことは販売会社に聞いてください。
2379
マンション検討中さん
2018/10/06 20:29:19
人気の学校区
ファミリー世帯4人〜5人を想定した間取りなんだろう
駐車場も贅沢に平置きを戸数より多く用意
駐車場減らして部屋数稼いで一戸辺りの単価を下げれば結果は変わったかも
7000万前後払えて車も二台持ちできる家庭が福岡にどれだけいるかです
2380
マンション掲示板さん
2018/10/06 21:02:01
2381
マンション投資家さん
2018/10/07 00:34:22
>リセール時に広くて総額で高く見えてしまう部屋は売りづらい
新築でも残ったのは広い部屋ばかり
逆ですよ。広い部屋のほうが売りやすい。
皆グレードアップしたいですから。
今後老夫婦が増えるとかわるかわかりませんけど。
2382
マンション投資家さん
2018/10/07 00:41:14
特に駅近の広い部屋はリセールバリュー抜群です。そもそも利便性が良い場所で広い部屋はありませんから。リノベーションして暮らせばなんの問題もないし満足度高いはずです。
私も今住んでいるほぼ新築を賃貸に出して駅近の広い中古を探していますがまずありません。
売るときには築25年過ぎたら圧倒的に広い部屋が有利です。
2383
通りがかりさん
2018/10/07 06:36:09
>>2381 マンション投資家さん
確かに子供が巣立って老夫婦が増えれることが予測されるなかで年金カット、増税社会で資金的余裕も広さもいらなくなるので間口が広いのは70㎡〜80㎡の3Lかな
実際ここもその間取りから売り切れたのが一つの答え
2384
通りがかりさん
2018/10/07 06:43:23
最寄り駅に徒歩9分、11分が駅近に該当するのでしょうか?
今から25年後は高齢化社会が更に促進してます
駅徒歩5分ニーズは更に高まってると思います
駅徒歩で12分と同じく離れてるタワーズは商業施設にヤフオクドームと若い世帯受けする要素があり、むしろファミリーはそっちに広い部屋を求めるかもしれません
駅近のブリリアは手が届かない、西新の他駅近は部屋が狭めが多く、駅近で広い部屋は希少でしょう
しかし、ここが駅近でないのも事実です
新築にこだわりなければ中古でしたら広くて駅近を探せます
2385
匿名さん
2018/10/08 03:18:02
ここまで売れ残ったら何年か先に中古で売ろうとしても、なんか大変そうな気がしますね。
中古なら広い部屋の方が売りやすいとは思いますが、問題は買ったときの価格とのバランス
でしょうね。
さすがに大損して売る人は滅多にいないと思いますけどね^^
2386
マンション投資家さん
2018/10/08 03:21:09
>>2384
すいません。書き方が悪かったですね。
2381は広いほうが売りやすいというこのマンションについての意見であり
2382はこのマンションじゃなくてもっと一般的な条件に付いての説明です。
ここが駅近と言うわけではありません。
駅近とは鉄道に5分以内。できれば3分以内が理想ですね。
2387
匿名さん
2018/10/08 13:25:19
>>2386 マンション投資家さん
詳しそうなので、例えば駅徒歩3分の中古で狙い目マンションを1つ挙げるとしたらどこでしょうか?
売り出し価格とそれから10年後の相場予測で下落率が1番低い物件が理想です
どんなに良い物件でも相場より高値掴みではリセール時に損しますので
2388
匿名さん
2018/10/08 13:31:31
投資家さんはここの90㎡超の部屋が幾らなら買いますか?
賃貸運用してからま25年後売却の流れで利益を上げるという仮定の話になります。
利益が500万なのか1000万かで目標値で変わりますが、投資家が考える合格ラインでも好きな評価方法にて参考までにお願いします。
2389
マンション投資家さん
2018/10/09 00:08:56
>2387 匿名さん
今だったら、あまりないですね。少し前なら千早、香椎、箱崎、吉塚、呉服町、姪浜。
自分が住まないのが前提です。すべて3000万円以下。月賃貸15万円以上の物件です。
と、言うのは東区が一番値上がりが遅かったからです。
逆に一番早く値下がりするリスクもありますが、インカムゲイン(賃貸料)の利回りが良い。
千早の物件は1000万程度値上がりしていますし利回りも物凄く良いです。
逆に自分が住んでも良いなと思った物件は、薬院大通り、城西、六本松、赤坂、姪浜の別の物件。姪浜以外は新築ですが。
過去10年くらいで値下がりの少ないのは千早、薬院大通り、西新等です。
利回りも良いです。
(特に利回りが良いのは東区と南区です。南区は古い建物が多いのでちょっと新しいと有利。)
ただ、西新はここ3年で急に新築が高くなったので利回りの悪化が著しいです。
西新買うなら今じゃないでしょう。
2390
マンション投資家さん
2018/10/09 00:28:57
>2388
と、言うわけで私なら買いません。今は子供の教育も考える必要がないのでなおさら。
西新はそういう意味では無駄なプレミアが乗っているので。
自分が思うに広い部屋はインカムゲインは少ないがリセールバリューは25年後もそれなりにある。ただ、共益費や修繕積立金が高い場合はその限りではありません。
大濠アドレスの物件が10年ほど前に中古で売り出されましたが、
バブルの頃の物件で、物は凄く良かったのですが130m2くらいで4800万円でした。
リーマンショック後で冷え込んでいた時期ですね。
今となっては1億近くしそうですが、共益費と修繕積立金で月5万円。
駐車場も入れると月7万円くらい必要で、しばらく買い手がありませんでした。
2391
匿名さん
2018/10/09 22:54:18
>>2389 マンション投資家さん
解説ありがとうございます
今の市況では時既に遅し、美味しい条件の新築はないという事ですね
5年前にM J R六本松買った人はホクホクですよね
あの頃は駅前なのに安かった
2392
マンション投資家さん
2018/10/10 01:34:58
私の現時点での唯一のお薦めはGM浄水ガーテンシティでしたが完売しましたね。
完売する前に薦めると業者と思われるので完売するまで伏せていました。
2393
匿名さん
2018/10/10 20:32:46
>>2392 マンション投資家さん
完売する前に薦めると業者と思われるなら、完売した後に薦めるのはどういう立場なのでしょうか?
中古での売却を狙っているとか?
2394
マンション投資家さん
2018/10/10 20:40:28
近所を買いましたけど当面売る気はありません。
単にこの場所物凄く気に入っているだけです。
福岡市以外の人にその良さを知ってもらいたい。
それだけです。
マンションはあちこち持っているのでここだけを推す理由がありません。
そのなかで特に気に入っているというだけです。
2395
匿名さん
2018/10/10 22:15:19
>>2394 マンション投資家さん
グランドパレス浄水通りは売れ残ってますが、ここの評価はいかがでしょうか?
2Lで101㎡で不思議な間取りです
2396
マンション投資家さん
2018/10/11 04:11:42
スレチですね。
行けばわかります。グランパレスも悪くはないけど、ラブホと揶揄される外観は好みがわかれるでしょう。私はバルコニーで朝食をとるのでそもそも眼中にありません。敷地いっぱいに建っているし、すぐ目の前には贅沢な敷地を使ったGMが聳え立ちます。ネット頼りじゃなくてもっと足を使うべきだし、もっと情報を収集すべき。
今の低金利は長く続きません。福岡市は毎年人口が12000人増えていますが、マンション供給戸数も4000戸~5000戸あると思います。ほとんどがファミリー向けです。
やがてだぶつくでしょう。そのときに最初に値下がりするのは郊外です。
今は中心部が高くて買えないと郊外で妥協するのは間違いなくババをつかみます。
坪単価も10年前は140万くらいだったのが今や西新のタワーは300万~800万らしいですね。
坪250万以上は高いと思います。
パレストに関して言えば値引きが前提になると思います。
坪220万以下に収まれば許容できるかな。
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