野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

　管理組合の理事長に就く直前の２０１１年４月、私に「もともと野村が
送り込んできたこの管理員との契約は、一度見直すべき」と思わせる
出来事がありました。当宅の上階からの騒音です。

　１年以上前から昼夜を問わず悪天候でも布団を１枚（幕として？）
干し続けていた上階宅（賃貸）は、４月半ばから連日連夜、何かの作
業を想像させる機械音や水流音を発します。管理人に対処を訴えま
したが「見とく、言っとく、調べとく」で何もせず、放置されました。

　４月２８日夜７時半、音に耐えかねた私は、照明が点灯している上
階宅を直接訪ね、「ごめんくださーい」とゆっくり３回言いました。誰も
出てきませんでしたが、家に戻るとすぐ管理人から「布団片付けるっ
て言ってるから」と変な電話がありました（この時間帯に管理人へ電
話しても出ないし、逆に管理人からの電話もまずない。直接訪問され
て驚いた上階宅が居留守を使いつつ管理人に電話したか？ 上階宅
と管理人の間のホットラインが疑われる）。

　管理員としての資質が疑われるような不可解な発言を何度も耳にし
ました。「最上階の音が一階まで響くのがこのマンションの欠点なんだ
よなあ」と誰に告げるでもない、わざとらしい呟（つぶや）き。立入りを提
案するといつも「警察行為はできない」。文書でも「当マンションは分譲
だから立入り等はしません。業界の慣例です」（管理員業務委託契約
違反）。「賃貸物件は不動産屋さんにすべて任せているから、管理員は
関与しない。業界の常識」とも。他方、当宅上階の賃貸宅以外のほぼ
すべての家を音の発生源として無理に疑っていました。

　賃貸宅を徹底的に擁護する管理人の偏った態度に、管理人＆不動
産屋＆賃貸人＆オーナー（区分所有者）からなる「賃貸ビジネス（サイ
ドビジネス）」の存在が見え隠れします。音を出す賃貸宅 VS 分譲宅
のトラブルは当宅以前にも起きていて、その際も管理人が分譲の被害
者宅を風説で孤立させていました。年末に、私が理事長辞任勧告決議
の有無を確かめるべく理事会のボイスレコーダー（会議録音）を聴いた
ときも、理事長代行（副理事長）は当宅のことを「聞こえない音を聞こえ
るという異常家族」と言っていました。

　仕方なく、私は他市在住のオーナーに電話や書簡で知らせました。所
有者には「賃貸者の迷惑行為に対し、規約を遵守させる義務がある」か
らです。が、すぐに管理人に連絡したのか、オーナーは以後ずっと管理
人任せの態度をとり、理事長になった私への返答もなく情報を遮断して
きました。それでも最後の電話で「管理人さんは『全部見たけど音源は
なかった』と言っている」と答えたため、管理人のウソが発覚しました。

　この賃貸宅を扱った仲介の不動産業者は、当マンションの周辺ではな
く、管理人の自宅のごく近くにあります。この不動産屋は上階宅の転居
予定を１ヶ月前（５月）に知り、管理人に伝えていました（事後の私の調
査で白状）。その管理人が私に上宅の引っ越し日を知らせたのは、なん
と、当日の搬出作業の終盤に発信されたメールによってでした（ ①私は、
この日時に合わせて民生委員と老人会長に１駅離れたところの喫茶店
に呼び出され、搬出の観察を阻まれた。管理人はこの２名には情報を与
えていた ②新理事長として管理員雇用に触れた役員会の翌日［６月１２
日］夜９時、音源調査の名目で管理人と専門委員が当宅に乗り込んでき
たが、管理人は上階宅の転出予定を承知の上で脅しが目的の無意味な
調査を仕掛けた）。さらにこの不動産屋は、上宅転居後の１２月に突然「
今日から上階でリフォーム工事を行う」と電話で伝えてきました（延期して
もらった。管理人が指図した嫌がらせか）。

　発生から約２ヶ月後の６月２８日、急に上階宅は引っ越しました。すると
以前の静寂が戻り、やはり音源は上宅にあったとわかりました。７月の会
議で専門委員は「一件落着」と言い、本件にフタをしようとしました。そうい
えば、当時の管理事務所の壁には「招き猫」が２枚貼ってありました。どう
してマンションの管理員が商売繁盛を願うのか、不思議です。

（１３年１月末、不動産屋とオーナーはともにこの物件を手放し、売却した）

事実は小説より奇なり。
半沢直樹のマンション版だ。がんばれ。。

　２０１１年６月１２日（日）夜９時、当宅の電話が鳴りました。受話器をとると、
管理人が「騒音問題の調査にうかがいたい」。私は風呂から上がったばかり
でもあり、「今からですか？　遅いですねえ！ 全員、寝巻姿なんですが・・」。
管理人は「５分後に行くから」。

　玄関を開けると、男が入ってきました。管理人ではなく、３名の専門委員で
す。「音源テストを行う」と告げて「上階宅にも同時に４人入ってますから！」
と大声。当宅と上階宅に入った専門委員たちが互いに携帯電話で話しなが
ら「換気扇のスイッチ入れて！」「テーブル動かして！」「灰皿置いてみて！」。
私たちには「この音か！」「違いますか！」。調査方法に対する疑問や不満
をいくら伝えても、また「上にも同時に入ってますから！」。

　嵐のような状態がしばらく続いた後、専門委員が「上の家に入って音源を
捜してみますか」と誘ってきました。行ってみると、管理人と専門委員２名と
副理事長が上階宅の父子とともにいました。１０分ほどいろいろ見ましたが
音源らしき物は見つかりませんでした。異常に段ボールが多く、調べる気も 途中で失せました。管理人はマッサージチェアを触りながら、「これかな？」
と呟（つぶや）いていました。専門委員たちは当宅の玄関前で「もう文句言う
なよ！」と言いました。罠を仕掛けられたと思いました。

＊　＊　＊

　この前日（６月１１日）には、管理組合の理事長に就いて初めての役員会
がありました。そこで私が平均的な週の勤務実態を表にして提出するよう
管理人に要請（委託業務見直しと効率化が目的）したため、後日、彼は６月
１１日（土）～１７日（金）の勤務実績を分刻みで書いたものを出してきました
（この表により「音源調査」が実行される直前の１２日（日）の動きが判明）。

［６月］
　・ １１日（土）　専門委員会の会議（午前）で理事長の私が改革案を提示。
　　　　　　　　　（私「専門委員というからには各自が担当分野を持つべき」
　　　　　　　　　　／専門委員「プレッシャーがかかって仕事ができない」）
　　　　　　　　　 また、冒頭で管理員の雇用契約にも言及。会議終了後、在
　　　　　　　　　 任２０年の専門委員と管理人が残って話をしていた。

　　　　　　　　　　夜の理事会では、私が話している最中に管理人が一片の
　　　　　　　　　 メモ「音のトラブル／理事長が当事者につき、専門委員４名
　　　　　　　　　 に副理事長さんの５名＋管理人で動きましょうか」を渡した。
　　　　　　　　　 私は返答しなかったが、このメモと同じ主旨の記述が議事録
　　　　　　　　　 に載ったとき、理事長が議事録の承認印を押せばそのままメ
　　　　　　　　　 モのチームも承認扱いかと気付いた（管理人のテクニック）。

　・ １２日（日）　午前１０時～１１時　「騒音トラブル会議」と称し、管理人＋専
　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　門委員５名＋副理事長が集会所で会合　
　　　　　　　　　 午後７時～８時　 　同じメンバーで再び「騒音トラブル会議」
　　　　　　　　★ 午後８時～８時４５分 　上階宅だけにヒアリング　
　　　　　　　　　 午後９時～１０時 　　上階宅と当宅に入って「音源調査」
　　　　　　　　　 午後１０時～１１時 当宅が集会所に行き調査に抗議。何を言
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　っても聞く耳を持たない専門委員の態度から
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「上階宅に音源なし」の結論は決まっていた
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　と知る（★の事前ヒアリングで連携可能）。

　・ １３日（月）　地元警察署に相談と訴えに行く。が、「管理人から電話があっ
　　　　　　　　　 たとき、（調査を）断ればよかったじゃないか！」と警察。

　・ １４日（火）　事務所で管理人に「理事長の私が頼んでいない専門委員の
　　　　　　　　　 日曜の調査は無効」と宣言。管理人「専門委員さんに言っとく」

　・ ２６日（日）　上階宅の父親が当宅に「引っ越します」と告げに来る。私のこ
　　　　　　　　　 とを「マンションのトップ」と表現（そう知らされ退去を考えたか）。
　　　　　　　　　「あんな調査、無駄」とも言った（感情の表れか）。

　・ ２８日（火）　上階宅が転居

［７月］
　・　９日（土）　上階宅の転出により７月の専門委員会が非を認めるかと期待
　　　　　　　　　したが、管理員雇用問題の件で４時間の「吊るし上げ」を受けた。
　　　　　　　　　その席でコンサルタント（特定業者）は当方提案の苦情処理対応
　　　　　　　　　のマニュアル化を「そんなの必要ない」と一蹴。

　この６日後、私は全管理組合員あてに文書（ No348 に全文を紹介）を配布し、
マンションの実態を知らせます。この管理員の手腕は、野村の管理が総合的か
つ間接的であることを示しているように思います。　

　管理人がどんな根回しをしたのか分かりませんが、
理事長に就いたばかりの私が真っ当な異論を唱え
始めたと見るや、会議という会議は多勢に無勢で四
面楚歌・・・。で、私は２０１１年７月１５日、初めて全
管理組合員に「手紙」を発行し、話を役員から一般
の組合員に下ろします（同月２７日には具体的な改
善案を「手紙」第２弾として配布）。

　この動きに対して管理人が策動、同年８月６日に
臨時理事会が設定された経緯は先にお知らせしま
した（ No311 ）。下記は、その臨時理事会の結果
を受け、早くも翌７日に全戸配布された「連判状」の
文面です。
（文中、野村理事長とは私。固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

組合員各位殿　　　　　　　　　　　　　　　　　２０１１年８月７日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理事会一同

先日、各戸に配布された理事長名義の文書について


残暑の候、組合員の皆様には益々ご清栄の事とお慶び申
し上げます。下記内容を理事会の総意としてご連絡致しま
すので、確認よろしくお願い致します。

先日、野村理事長名義で一部を除いたほとんどの世帯に
配布されました、

１．「当マンション管理人氏について」2011.7.9
２．「管理組合支配の構図」2011.7.15
３．「理事長からの重要メッセージ」2011.7.15
４．「管理組合運営の刷新（案）」2011.7.26
５．「お願い」2011.7.27
６．「管理組合運営刷新の訴え」2011.7.27

上記１～６の文書は理事会で承認された文書ではなく、理
事長個人の見解によるものです。

また、１０世帯程度に配布された、

７．「勧告」2011.7.25
８．「皆様へのお願い」2011.7.31

上記７～８も同様に理事会で承認された文書ではなく、理事
長個人の見解によるものです。

文書に記載された内容等については、後日理事会で審議、
検討し、善処して参ります。　　　　　　　　　以　上

理事長　野村太郎　㊞　　総務理事　㊞（作成）
理事１　㊞　　　　　　　　 　副理事長　㊞　
理事２　㊞　　　　　　　　 　理事３　　㊞
理事４　㊞　　　　　　　　　 理事５　　㊞
理事６　㊞　　　　　　　　　 理事７　　㊞
理事８　㊞　　　　　　　

＊　＊　＊　＊　＊

上記文書のポイントは、責められている理事長の
私も署名と捺印をしている点です。配布後すぐに
「これでは法廷で不利になる」と電話をくれた組合
員がいました。彼は数年前の理事で、質問が多い
からと在任中に管理人や理事長（後の専門委員
で自治会長）、副理事長（後の専門委員で現理事
）から口封じを屈辱的文書でやられた人です。

　私は「理事長だから理事長と名乗ったまでで、個
人の見解というのもその通りだから署名捺印した」
と説明しました。「理事会が認めていない文書で『
理事長』と名乗るな」というのが連判状の主旨でし
ょうから、私は８月８日に出した第３弾の手紙（臨
時理事会報告）から「理事長」の肩書を省き、以後
も執筆を続けました。

　ビビって文書の配布をやめれば管理員（と野村）
の「思う壺」です。予断なく合理的に考え、切り抜け
ることができた例です。

　管理組合の理事長だった私に対する「辞任勧告」が
２０１１年１１月２３日（と１２月１０日）に発せられたこと
は、 No346 で詳しくお伝えしました。

　それでも辞表を出さない私に、理事会の２人は次の
文書をよこします。
（文中の野村理事長とは私。固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

野村理事長殿

　「来期以降の管理体制における理事会の方向性について」


現在、理事会では来期以降は２代目管理員と「管理員業務
委託契約」を結ばない方向で検討を進めております。

　これを実現する為には現状の住込／直接雇用方式の管
理体制では、信用できる新管理員の選定方法や業務の引
継ぎ等で時間がかかり来期契約に間に合わないと判断し、
管理会社への委託を基本とした新管理体制を急ピッチで検
討中です。（管理会社とは１年契約にし、いつでも見直しが
可能な状態にします）

　また、２代目管理員本人からも「すぐにでも辞めたい」との
申し出を受けておりますが、新管理体制の準備と住民から
総会で承認を得るまでお待ちいただいているのが現状です。

　目標では、１月中に候補管理会社４社の中からベストの１
社を絞ったうえで２月中に住民説明会等を行い、問題がなけ
ればその管理会社と仮契約もしくは内定を通知するとともに、
理事会による「契約更新をしない」との決議と２代目管理員
への通知（申し出期限は３／３０まで）を行い、５月の総会で
の新管理体制承認、６月末までの移行を目指しております。
（金額については現行体制よりも安くするよう管理会社と調
整中です）

　最終決定は新管理会社との仮契約もしくは内定後となりま
すが、「来期以降契約更新しない」との方向性は次回の理事
会で明確にし、「ニュース」等で住民にお知らせする予定です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

平成２３年１２月１３日　　　副理事長（理事長代行）　㊞　
　　　　　　　　　　　　　　　　総務理事　　㊞　（作成）

＊　＊　＊　＊　＊

　「押してダメなら引いてみろ」で、辞表を出してもらう
ための甘い誘いがいくつも記されています（これを管
理人が書いたと思えるかは読者次第。年明け早々に
私が辞表と理事長印を提出すると、一味は元の攻撃
的態度に戻った）。

　ここで、上記の文面とその後の経過を比較します。
①管理会社と１年契約、いつでも見直し可能 → ２代
目管理員との契約１３年が示したように、私のところ
では「１年契約」は「永年契約」を意味する（支配者が
変更を許さない）。
②住民から総会で承認、２月中に住民説明会 → こ
の管理員の辞職と私の辞任が総会の議題になるこ
とはなかった（規約違反）。理事会（＆野村）は当初
から住民による審判を受ける気などない。
③現行体制よりも安くするよう調整中 → （２代目管
理員の年間給与）４５６万円＋（同管理員時代の野
村への委託料）２３４万円＝（ここでいう「現行体制」
の費用）６９０万円。（２代目退職後の「新管理体制」
の費用）６２２万円。確かに安くなっているが、そもそ
も２代目管理員の高過ぎた給与が正常化したための
減額と見ることもできる（安くというが、組合員の納付
金額が減らないのでは私には魅力なしで、誘惑にす
らならない）。

　方向という言葉に「性」を加え、よりあいまいに書い
ていることからも、上記の文書が辞表欲しさの「ひっ
かけ」だとわかります（１月２８日、理事会はまた野村
と契約すると決定）。首尾よく野村につなぐことができ
れば、会計その他の問題で防御が可能と見ているの
でしょう（「新管理員の選定方法」とあるが、これは次
の３代目管理員を組合に選ばせず、管理会社（野村）
がよこす方式に戻すという宣言。やはり、野村にとっ
ては管理員こそがマンション支配の要か）。

　２０１２年１月６日、私は辞表と理事長印を提出します。
以下は、ひそかに管理員が辞職し転居した同月末の翌
日、２月１日の午後になってから理事会が全戸に配布し
た文書です。
（固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

組合員・住民各位　　　　　　　　　　　　　２０１２年１月３１日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理事会一同

　　　　　　　　　　　重要なお知らせ


新春の候、組合員、住民の皆様におかれましては益々ご
清栄の事とお慶び申し上げます。このたび、当マンション
の管理体制に変更がありましたのでご報告致します。

当マンションの管理運営に関しビラや手紙が多数配布さ
れ、管理員業務形態を通勤に変更した件は以前にもお
知らせしました。更にこのたび近隣にある管理員の自宅
周辺にも同様の手紙が配布される事態となりました。
この行為により管理員及び奥様が体調を崩され、３ヶ月
の通院加療が必要と診断されました。また、お二人以外
に同居中のご家族にもご迷惑をおかけしている状況です。

この状況について１月１７日に管理員より電話にて報告
があり、合わせて辞任要請がありました。２３日に面談し
確認しましたが、１月２４日付で管理員より１月末での「
雇用契約解消願い」が提出されました。
この件について１月２８日に開催した臨時理事会で審議
した結果、契約期間は６月末まで残っているものの、これ
まで管理組合として有効な対応策を打てなかった点や管
理員が置かれている状況を考え、「契約解消願い」を受
諾する事と致しました。

２月１日以降の管理体制ですが、３日まではシルバー人
材センターより管理員代行が派遣され、２月６日～３月
３１日は野村リビングサポート（管理会社）より臨時管理
員が派遣されます。緊急対応については「野村すまいる
センター」にて休日、夜間とも受付致します。

組合員、住民の皆様にはこのような事態を招いた事を深
くお詫びするとともに、しばらくの間ご不便をおかけする
事について何卒ご了承頂けますようお願い致します。
管理組合理事会は、皆様の生活をよりよいものにすべく
活動して参りますので今後ともご協力よろしくお願い致し
ます。

＊　＊　＊　＊　＊

　あたかも「被害者」であるかのような文面ですが、辞職
翌日（２月１日）の発表なのに日付は１月３１日と記され、
本当は「加害者」として逃げざるを得なかった状況が見
えています。

　揺るぎない事実として ①管理員の月給は「通勤では
３０万円」と理事会で決議（１１年１２月の議事録） →
１２月・１月ともに３８万円支給　②管理員の体調不良
→ 退職後も専門委員会に出席（１２年２月の議事録）
などが挙げられます。

　管理員の自宅は、うわさの地区名だけを頼りに何日
も足を運び、自力で探し出しました（１２年１月）。見つ
かるはずがないとタカをくくっていた管理員は、年末、
仲間の総務理事に次のように書かせていました。

＊　＊　＊

　私の知る限り、履歴書はまだもらっていないと思いま
す。個人的には、管理人さんの住所を知られて、自宅
周辺にビラをまかれる事を心配しています。お知りに
なりたいのは年齢だけでしょうか？
（１１年１２月３０日／私への文書）

　２０１２年１月末、管理人は約１６年住んでいた
マンションを挨拶もなく去りました。管理組合会計
の外部監査を求める理事長は自分より先に辞め
させておく、という条件がクリアできたからでしょう。

　理事会は、臨時総会を３月１８日に設定します。
議案は、規約に則れば人事案件でなければなら
ないはずが、そうなりませんでした。なぜか？　理
事会は事態をどのように見ているのか？　まず当
時の議案書（臨時総会資料）を引用し、再び野村
と契約すると決めた理事会による説明を示します。
（固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

　　　　　　　　議案「管理委託業務の変更に関する件」


　
　当マンションの管理組合運営は、１３年前より、管理会社への全部
委託の管理体制から会計業務のみを委託する方法に変更して参り
ました。この管理体制は１３年前に行なった運営状況の分析や管理
費低減プランの採用によって、事務管理業務を含めた管理員業務（
組合作成の仕様書に基づく）、清掃業務、各種設備保守義務などの
委託業務を組合から直接発注することで年間３３３万円の費用の削
減を行うことが出来ました。しかしながら、この１３年間に社会環境も
大きく変化し、昨年の定期総会でも更なる管理費低減の要望が多く
寄せられていました。本来、運営状況を見ながら毎年もしくは数年に
一度は管理体制の見直しを行うべきところ、現在まで検討されなかっ
た事を反省するとともに、今後は見直し体制の整備も行なって参りま
す。

　このような背景から、今期理事会では議案「契約等の見直し」の中
で管理体制の見直しを検討する予定でしたが、昨年７月以降、様々
な手紙や中傷ビラが団地内や外部にまで配布や掲示される事件が
起き、管理員より今期限りで退職したいとの申し出がありました。そ
のため理事会では昨年の９月から専門委員会と一体で管理委託業
務の見直しを最優先課題として着手し、来期からの新管理体制移行
を目指しておりましたが、今年の１月に中傷ビラが管理員の自宅付
近にまで撒かれるなどエスカレートした為、心労により体調を崩され、
今年６月に予定していた退職時期が更に早まり、１月末をもって退職
されることとなりました。

　このような状況を受け、理事会では早急に新管理体制を実現すべく、
管理員業務を含めた全てを住民分担する管理体制から管理会社への
全部委託の管理体制まで、幅広く管理業務の委託先、委託方法につ
いて検討を重ねて参りました。

　新管理体制の検討を進める中で、現行の管理員業務の委託方法の
継続も審議しましたが、新規での直接雇用は管理組合のリスクが高く、
時間的な猶予もない為、現行体制の継続は困難と判断し、管理会社へ
の委託を中心とした方式にて金額や内容の分析を行うこととしました。

　長年、業務委託してきました野村リビングサポート以外に、業界でも
評判の高いマンション管理会社４社を選定し、５社にて見積りやプレゼ
ンテーション、ヒアリング等を行い、比較検討いたしました。

　その結果、理事会では、常駐管理体制を通勤管理体制に変更するな
ど、下記の表Ａ／Ｂの通り管理委託業務の変更と野村リビングサポート
を委託先とすることを提案いたします。組合員の皆様におかれましては、
管理費の低減も含めた新たな管理体制についてご理解を賜り、ご承認
いただけますようお願い申し上げます。

＊　＊　＊　＊　＊

　何が書かれていないか、も大事です（例：会計に
触れていない）。次に、もうひとつの業者による説
明も参照しましょう。下記は、この臨時総会の直後
に開かれたとされる懇談会でのコンサルタント（特
定業者）の挨拶を議事録から転載したものです。

＊　＊　＊

　１４年前から前管理員を中心とした自主管理を行なってきましたが、
今回、そのシステムの終わりを迎える事となりました。我々は１３年前
より、前管理員からの相談、業者発注等、サポートを続けてきました
が、今回の管理会社への委託に伴い、我々の業務は必要な業務を
行うのが仕事の原則であるので、管理会社がコンサルティングを含め
全ての業務に対応できるなら我々は必要ないと思うので、今後の業
務、契約継続については理事会と協議しており、５月に契約も終了す
るので、今度の定期総会では報告と来期の方針を示せると思う。

＊　＊　＊

　このコンサルタントと野村は、現在も私のところ
との契約を続けています（２社とも理事会に毎回
出席）。先日、現理事長率いる管理規約改正小
委員会は、改正案の作成をこのコンサルタントが
紹介したマンション管理士に任せると発表しまし
た。今期予算では規約改正に３０万円も計上され
ていたのですが、その理由が見えてきました。

いいかげん、自分でＨＰでも作って、やってくれない？

　来たる５月の総会で承認される見込みの
「会計閲覧細則」で、閲覧を希望する管理
組合員が署名・捺印しなければならない「
誓約書」の文面は以下の通り。

＊　＊　＊　＊　＊

書類・資料の閲覧に当たっての誓約書
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成　　年　月　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　号棟　　　室　氏名　　　　㊞
　　　
下記４項目を順守の上、閲覧いたします。

１．管理組合員は、資料を閲覧できますが、破損等の恐れ
　　のある書類・資料については、複写機を使用したコピー
　　はできません。但し、デジタルカメラ・ＩＣレコーダー・手書
　　き等による複写は可能です。

２．閲覧者は、この閲覧にて知り得た個人情報は個人情報
　　の保護に関する法律に基づき、第三者に開示もしくは漏
　　洩しないものとします。

３．閲覧者は、閲覧にて知り得た情報を組合員以外および
　　管理組合外部に開示もしくは漏洩しないものとします。
　　但し、公の法的機関等に訴え出る場合はこの限りでは
　　ないものとします。

４．管理組合は原本を保全する義務があります。閲覧者が
　　閲覧を終わるまで、理事または管理人が閲覧者に付き
　　添うものとします。

＊　＊　＊　＊　＊

お金を使う執行部（理事会）や管理会社に
守秘義務があるという話なら分かりますが、
毎月の管理費・修繕積立金をきちんと払っ
ている組合員に誓約書まで出させる案は
理解できません。

　第３項に「公の法的機関等」とありますが、
私立の機関や私人に話したり相談したりし
てはいけないのでしょうか。マンションの管
理組合には、住民の意思疎通や言論、表
現まで規制できる権限があるのですか（特
に私のところの理事会と管理会社［野村］）。

　もちろん、そんなものはないでしょう。お金
を出した人が自分の納めたお金の使途を見
るのに、義務やら誓約やらの制限を課される
のだとすれば、それを課してくる側に不都合
があるのです。

　私のところの会計資料閲覧の誓約書（ No359 に
掲載）では、第３項で「公の法的機関等」に訴え出る
行為は例外的に許されています。その意図として可
能性があるのは、①この行為まで禁じると人権侵害
と非難される　②訴えられても構わないよう事前工作
した　③法的機関等なら理事会や管理会社に不利な
扱いをしないという安心感がある　の３点だと思いま
す。

　実際、３年前から「公の法的機関等」に足を運んで
きた私は、「野村」「理事会」「総会」の信用が絶大で
あることを経験から学んでいます。以下に、私が訴
え出た主な機関とその対応を列記します。

＊　＊　＊　＊　＊

・地元警察署　①犯罪が疑われる騒音で管理員が被害者家族を
　　　黙らせる行動をとった旨を相談しても「管理人がいるだろ」　
　　　②住民２名が管理員の履歴書を求めた際パトカー３台が来
　　　た件で抗議に行くと「あれでよい。何もなければ帰るから」
　　　③その数日後、警官２名が住民宅のポストに「午前４時にパ
　　　トロールした」と通知するビラを投函（同時刻は管理組合の
　　　異常を全戸に知らせる「手紙」の配布時刻）

・本部警察署　給料の支給遅延を管理員らにやられた元理事長
　　　は、昨年１月、刑事３名と会って「手紙」や手持ちの会計資料
　　　を提供。明白な文書偽造（押印相違）を指摘するも「この程度
　　　では・・・」と取り合わず。

・地方検察庁　「手紙」すべてと会計資料等が提出されたが、「犯
　　　罪が特定できない」と返却。但し、すべてコピーをとって保管
　　　する旨が併記されていた。

・地元税務署　元理事長から管理員らの不正経理疑惑に関する
　　　資料が提供された。他の住民も具体的な疑いを通報したが、
　　　「民事はねえ・・・」と署員。

・国土交通省マンション政策室　「手紙」すべてと会計資料等を提
　　　出。昨年４月の「手紙」（「緊急報告／会計資料閲覧の要求
　　　は、無視されました」）を読み、「詳しい事情が聴きたい」と元
　　　理事長に連絡。聴取は翌々日に実現。だが結局「個別の対
　　　応はしません」。

・新聞社　「手紙」を各社に毎回送付するも動きなし。パトカー入
　　　場を朝日新聞地元支局にすぐ伝えたが、「逮捕者が出たら
　　　教えて下さい」（管理人ではなく、彼の履歴書を求めた住民
　　　のほうが捕まりそうだったのだが）

・地元１１地区自治会協議会　管理員逃亡後、体制維持のため
　　　就任した当マンション自治会長（大工事担当の専門委員や
　　　理事長を歴任）のみに説明させた。

・人権相談（地元自治体）　騒音加害者を守る管理人の異常を
　　　説明したら「サイドビジネスですね」と的確な論評。話を聞
　　　いてくれるだけ。

・人権相談（法務局）　運よく大規模マンションの理事経験者が
　　　担当、良質な助言をくれた。が、短期で交替する規則らし
　　　く、２ヶ月後に再訪すると職員が「マンションの中のことま
　　　では知らん」。

＊　＊　＊　＊　＊

簡易裁判所については No306 に略述しました。
調停終了の数月後、「まだ帳簿を見せてもらえな
い」と言いに行きましたが、「その件はもう終わり
です」と職員。

　「公の法的機関等」では、野村は無敵のように
思われます。

　私のところの元管理員（１９９６年～２０１２年／住込み）
については、損害保険の疑惑もあります。

　彼が野村の社員として着任して間もない時期、当宅の
上階で漏水が発生しました。発生当日、管理員は「保険
がきくから大丈夫」と言っていましたが、翌日になると一
転し「保険はおりない」。私が応対に出たら再び「保険が
きくと思う」。

　管理人が「保険適用外」と住民に言っておいて、保険会
社には「適用」と伝えればどうなるか？　彼の在任中の保
険適用事例を一覧にして管理組合員に公開するよう複数
の住民が求めていますが、理事会の応答はありません。

＊　＊　＊

　この管理員が去ってから１年になる昨年の春、上述の
保険会社が私のところの組合との契約更新を断ってき
ました。複数年契約はもちろん、「１年掛け捨て」でもダ
メだというのです。

　理事会は管理会社（野村）を通して同社に理由を尋ね
たものの、「社内コンプライアンスの関係で書面での回
答はしません。必要なら理事会に出向いて説明します」
（保険会社）とのことでした。

　結局、現在は別の保険会社と契約していますが、更新
を固辞されたことの真相について理事会ではなく野村が
聞いて知っている可能性があります。理事など、大いに
野村に協力する住民でも知らされない、管理会社のみ
が知るトップシークレットもありそうです。

　ここで、私のところ（野村に管理委託）の最近の動向を記述します。

１．来たる５月に任期（２年）を終える理事６名のうち、４名が専門委員
　　会に入るということです。この４名は、理事長だった私と管理員が
　　辞めた後の定期総会から理事会に入り、管理人が去った後の「防
　　御」を買って出た人たちです（役員人事は総会での承認が必要で
　　すが、私のところの組合は歯止めをかけたことがありません）。

２．先月（３月）３０日に５５回目となる全管理組合員への「手紙」を発行
　　しました。前述の管理員の次に来た３代目管理人も組合の活動に
　　干渉し過ぎるので、それを戒める内容です。すると翌日３１日の夜
　　７時前、３代目が当宅の玄関ドアを断続的に１０分にわたって強く
　　ノックし続けました。それも「何々の件で来ましたあ！」と大声を出し
　　ながらです（用があるならメモを投じるよう貼ってある）。
　　　２代目で大問題が起きているのに、野村は同じような管理員を３代
　　目としてよこしました。

３．「議事録の閲覧にあたって守秘義務を課しているが、理事会は規約
　　上の根拠を示すべき」と実名で要望書を出した組合員がいました（
　　No330 の後半で紹介）。
　　　理事長と副理事長からの提案で、今年２月、彼は三者面談に臨ん
　　だようです。それが、上記２．と同じ３月３１日（「手紙」配布の翌日）、
　　当宅の留守電にメッセージ「話がありますので、ちょっと電話くれます
　　か」を入れてきました。これは、私が電話に出ないことを知っている一
　　味が新しい仲間にかけさせる電話の典型で、私に「こいつはオレたち
　　の手下になったぞ」と知らせるものです（例： No316 の医師の母）。
　　　今や私はマンション内に仲間が欲しいと思わないのでどうということ
　　はありませんが、それにしても、私のところではいまだに理事会の方
　　針（＝野村の意向）に異を唱える者を見つけては「話し合い」をやって
　　取り込んでいくという手が使われています。時代錯誤のやり方だと思
　　います。

４．年度末にマンション自治会のほうで引退や辞任が相次ぎました。私を
　　喫茶店に誘い出した民生委員（在任３０年超）、臨時理事会に乱入し
　　た元自治会長（その後は青少年健全育成の役に就いていた）、管理
　　組合理事長や専門委員を歴任し２代目管理員なき後に就任した自治
　　会長などが退きました。
　　　管理人の親衛隊と化していた老人会も同時期に活動停止となり、も
　　うすぐ４年目に入る当方の自主的な「報道」がようやく功を奏し始めた
　　のかもしれません。

　私のところ（野村に管理委託）の理事会は、
元理事長の私が発行した文書を「ビラ」（ No
356 で紹介した２代目管理員逃亡後の「重
要なお知らせ」）、「中傷ビラ」（ No357 に掲
載した臨時総会議案書）と名付け、やり玉に
挙げています。

　ですが、実は私にも「ビラ」が投函されること
がよくあり、頻度は落ちていますが今も続いて
います。以下、実例を解説を付して掲げます（
誰が書いたかの想像は読者に任せます）。

＊　＊　＊

オマヲ[エ]ノムラ　今のソウドウ、オマエガ一連[番]に悪い、
前の営[管]理人さんは、良くしてくれた

バカヤロウ　オマエガ、こんなことを、ひきおと[こ]したんだぞ、
くそやろう

＊　＊　＊

【解説】　２０１２年４月１８日朝、当宅の集合
ポストで発見。文中の「ノムラ」の部分に私の
苗字が入る。[　]は私の推定による正しい文
字。筆者は正体を特定されないよう低能を装
ったか。翌月１０日に入手する議事録で初め
て知るのだが、ちょうどこの時期に専門委員
会が崩れて６名中５名が辞めている。

＊　＊　＊

管理組合員に告ぐ

２０１２年４月１０日　野村太郎理事長の息子が別紙ビラをばら
まくのを目撃しました。そのビラをあるお宅から回収させていた
だきました。卑劣な行為を親子でやっています。疑問があったら
管理組合の内部で議論し検証すべきを自ら放棄し駄々っ子のよ
うに俺の言うことを聞かないから、オレ理事長辞めた。と役職辞
任しておいて役員報酬は請求する厚かましさ。住民はこんな人
を許さない。数々の名誉棄損、業務妨害等々で訴える行動を起
こしましょう。

＊　＊　＊
【解説】　２０１２年５月１０日、３代目管理員から
手渡された議事録にひそかに添付されていた（
議事録以外は請求していないので翌日返却）。
文中の「野村太郎」の部分に私の氏名が入る。
　「組合内部で議論すべき」との主張は No336
の脅迫文と同じ。私は辞任勧告を受けて理事長
を辞めたが、８月半ばまで業務をこなしたのに１
２月になっても報酬支給の知らせがないため規
約に則って督促したまでで、文句を言われる筋
合いはない。１１年秋からろくに巡回もせず、住
込みから通勤に変えたら勝手に休んで月給を８
万円も余計に取った管理員と同類にしないで欲
しい（給与支給遅延の経緯は No305 参照）。

　２０１１年１１月２３日に開かれた理事会は、理事長の私への
通知もなく、本人欠席のまま「理事長辞任勧告」を郵送すると
決めました。勧告状が当宅に届く２６日までの３日間、管理人
と理事会がじっとすることはなく、２６日の配達と開封が最大の
効果を発揮するよう策動しました。

　それが、以下に掲げる資料「当マンションを中傷する『はり札
』等についてのお知らせ」です。管理人さんを守ろうと、理事会、
自治会、老人会などが次々と圧迫を加えてくる中、マンション内
外の方に一連の非道を知ってもらおうと、当宅は文書を出しまし
た。理事会はそれを集成し、２３日の秘密会議を終えると、翌日
の昼に賃貸を含む全居住者にこの資料を配布します。住民の
私に対する印象を悪くして辞任勧告に値する人物と思わせると
同時に、勧告が効くよう私の動揺もねらったと思われます。

　野村のマンションで標的にされた者が「報道」をやるとどうなる
か、また、当方が「非道」と感じた事件について理事会がどう弁
解しているか、味わってみて下さい。
（固有名詞はぼかした。参考のため、各件の概略が記された本
板での場所を「 → No123 」のように加筆した）

＊　＊　＊　＊　＊

組合員・住民各位　　　　　　　　　　　　　　　２０１１年１１月２３日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 マンション管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理事一同
　　当マンションを中傷する「はり札」等についてのお知らせ

深秋の候、組合員の皆様におかれましては益々ご清栄の事と
お慶び申し上げます。最近、当マンションの敷地内にとどまらず
外部にまで当マンションを中傷するビラが貼り出される事件が
多数発生しております。この行為は「軽犯罪法第一条第一項第
三十三号」に抵触する犯罪行為であり、この件について管理組
合として、すでに地元警察署に相談中です。組合員、住民の皆
様におかれましてはこの件を周知していただくとともに、このよう
な「張り紙、札」及び「設置している人物」を目撃された際には管
理事務所または管理組合理事まで連絡をお願い致します。

　また、下記２、３についても差出人不明にて送付されている当
マンションを中傷する手紙です。内容の周知、及び関連する情
報をお持ちの方は情報提供をよろしくお願い致します。

内容について

・管理人との契約はＨ11.06.29 に締結。「契約の更新」につい
ては第１４条の規定により更新されています。　【 → No348 】

・Ｈ23.06 の夜９時頃の騒音問題音源調査の件は騒音問題当
　事者の承諾を得てから伺いました。【 → No351 / No353 】

・Ｈ23.07 の専門委員会の件は通常どおり行なわれ「吊し上げ
　」の事実はありません。（議事録、ボイスレコーダーにて状況確
　認可能です）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【 → No315 】

・Ｈ23.08.06 自治会役員による管理組合理事会議場への乱入、
　議事妨害を強行されたとの件は、理事長名の数々の手紙を読
　んで、管理組合理事会の運営を心配された自治会役員が集会
　場入り口で傍聴の申し出をされただけです。（議事録、ボイスレ
　コーダーにて状況確認可能です）　　　　　　　　　【 → No311 】

※ 個人及び関係者をこのような方法で攻撃する事は許されるも
　 のではありません。当マンション管理組合理事会は皆様の生
　　活をより良いものにすべく活動して参りますので今後ともよろ
　　しくお願い致します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

＊　＊　＊　＊　＊

上記「内容について」の第一項に「第１４条の規定」とありますが、
調べたら第「４１」条の間違いとわかりました。しかも、条文は「組
合は、前条に定める業務の一部を第三者に委託し、又は請負わ
せることができる」で、契約更新の手続きと何ら関係ありません。
法律らしく書けば住民が信じるだろうと考えたようです。

管理会社の変更を考えている近所のマンション住民です。
近くのマンションが野村リビングサポートの管理会社なのですが、評判がよいので、野村のほうがよいような気がしています。

そこで質問なのですが、うちのマンションの管理会社と比べると、管理費と修繕積立金は、野村と同じくらいの金額なのですが、駐車場使用料は、毎月、野村管理のマンションのほうが１.５倍～１.８倍位高いのです。

なので、毎月かかる費用は、野村の（管理の）マンションのほうが、１、５～１.８倍位高いのです。

うちのマンションの管理規約では、駐車場使用料は、全額１００％、修繕積立金として積み立てることができ、１５年目や２０年目に来る大規模修繕のときに、駐車場の修繕費用として使うことができます。（実際には駐車場の点検などの経費に少しかかるので１００％積み立てられてはいませんが）

そして、駐車場使用料を修繕金として積み立てることで、やっと一般の普通の近所のマンションと、同じくらいの修繕積立金になるくらいの金額なんです。つまり近所のマンションと比べても、今のうちのマンションは毎月かかる金額は同じくらいか、少し安い位だと思います。

でも近くの野村の（管理の）マンションは、私達の今のマンションで月々かかる費用と比べると、１、５倍くらい高くかかっています（毎月かかる費用とは：管理費プラス修繕積立金プラス駐車場使用料）野村のほうが高いんです。

ただ、駐車場使用料は、修繕積立金に１００％積み立てられるとしたら、住民のために返ってくるお金ですし、修繕金は余裕をもって積み立てておいたほうがよいとも思うので、よいのかもしれないのですが（管理会社にかかる管理費は、同じ位ですので）

知りたいのは、野村リビングサポートの場合、駐車場使用料は、１００％修繕積立金に積み立てられることになっているのでしょうか。それとも、そのうちの何割かを、管理費として、管理会社のほうへゆくというような形になっているのでしょうか？

それとも「そうしたことは、マンションごとに、管理規約が違うから、違うよ？」ってことでしょうか？（･･）？？

よくわからないので、教えてください(_ _)

ちなみに、近所の（野村管理の）マンションと、私達のマンションとで、近くの一般の（私営の）駐車場を借りるとすると（つまりマンション敷地外の一般駐車場を借りると）同じくらいの金額です。

つまり、私達のマンション敷地内の駐車場使用料は、地域の一般の駐車場よりも安いのです。だから月々かかる費用全額は今まで安い感じだったのですが、管理会社にかかる管理費は、同じくらいなので、管理会社に払っている費用は毎月同じくらいでした。

普通どのマンションでも、駐車場使用料は、１００％修繕積立金として積み立てられる管理規約になっているものでしょうか。それとも一部かもしくは全部を管理会社が管理費として使えるような管理規約にしているマンションもあるのでしょうか。

先ごろ、私達のマンションの管理費を値上げしようという動きがあります。でも、今の管理会社が提供する経費などの見積もりを、直接近所の会社などから取ると、植栽剪定や水質調査などの費用は、５倍～１６倍も高く請求してきて驚きます。

（野村管理の）マンションとうちのマンションとで管理会社にかかる管理費は同じ位です。違うのは駐車場料金です。

ですので、駐車場使用料が今までと同じ位で、管理費が同じ位なら、月々かかる費用は今までと同じ位で済みます。

気になるのは、（野村管理の）マンションが、駐車場使用料を修繕積立金として積み立てているのか、管理会社が管理費として使っているのか、どちらなのかということなのですが、わかる方いたら教えてください

>>366　訂正
（誤）　今の管理会社が提供する経費などの見積もりを、直接近所の会社などから取ると、植栽剪定や水質調査などの費用は、５倍～１６倍も高く請求してきて驚きます。

（正）今の管理会社が提示する経費などの見積もり金額を、直接近所の会社などから取った見積もり金額と比べると、植栽剪定や水質調査などの費用に５倍～１６倍も高く請求されているので驚きます。

>>ビギナーさん

現在、このスレは特定の方が自分の不平不満を
延々と一方的に書き連ねるだけになっているので
（ちょっとさかのぼって読んでみればわかると思います）
管理費とか駐車場使用料などのことを聞きたければ
他の適当なスレで質問した方がいいですよ。

「駐車場使用料を修繕積立金として積み立てているのか、
　管理会社が管理費として使っているのか、
　どちらなのかということなのですが」

管理組合によって違いますよ。
マンションの管理内容を最終的に決めるのは
管理会社では無く、管理組合です。

>>368
ありがとうございました。

>管理組合によって違いますよ。
やっぱりそうですかね。管理費として使用しているなら実質の管理費はどのくらいになるのか･・そうしたことはわからないのですよね。どこに聞けばよいのかもわからないですし

会社に直接聞けばわかるかもしれませんが…あ、それだと見積もりを出してみないとわかりません、となるかな…管理組合の理事長さんからの依頼でしたら金額を出せますが、とか。

こちらの会社の管理費は、一般的に他社と比べて高いほうでしょうか。やっぱり。その辺りがよくわかりません。

マンション管理会社の管理費のランキングなどはないでしょうか

検索してみたのですがよくわかりませんでした。マンション管理会社の管理費というのは、各マンションの管理組合によって、違うのでしょうか。

たとえば、同じ地域で、同じような物価（地価？）であれば、同じくらいの管理費ということになるのでしょうか。それとも、そのマンションとかわす委託業務の内容によって千差万別の管理費になるのでしょうか。

すると、他のマンションでは、同じ野村の管理でも高い管理費で、別のマンションでは、野村の管理でもそれより安い管理費であるということは起こりえることでしょうか。知らないことばかりで…

　来月（５月）開催予定の組合の定期総会を前に、
以下の文面が理事会より掲示されました。

＊　＊　＊　＊　＊

前回の総会で皆様から要望のありました、会計支出の明細公開について、
会計監査が終了次第、平成２５年度の会計台帳、領収書、管理組合管理
費口座銀行通帳を管理事務所にて約１ヶ月、自由閲覧いたします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（４月２９日）

＊　＊　＊　＊　＊

ここでいう「会計監査」は内部監査のことで、総会
直前の３０分で監事役の住民が済ませる儀式の
ことです。本板での当方の記述をきちんとお読み
になった方は更にもうひとつのインチキにお気付
きになるはずですが、その解は最下段に記してお
きますので最後にお確かめ下さい。

　私は毎月の理事会をすべて傍聴していますが、
上記の自由閲覧を決議した場面を目にしていませ
ん。住民の理事会とは違うところでの決定が理事
会議事録に載ったり、掲示で一方的に発表される
ことが野村管理の私のところではよくあります。

＞＞＞＞＞

289さん

裁判（係争）中でお忙しいことと存じます。今後、もし
一段落し時間がお取りになれるようでしたら、何らか
の形でお会いしましょう。私は６月以後に間ができそ
うですが、遠近不問で出張も構いません。

皆さん

本板での私の記述を「他の管理組合での事例研究」
として生かしたい方は、僭越ながら、 No302 以降を
印刷して熟読なさることをお勧めします。パソコン等の
スクリーン（画面）だけでお読みになっても貴組合との
精密な比較は落ち着いて出来ないと思います。

　　※　【本項冒頭の解／掲示のインチキとは】
　　　　平成２５（２０１３）年度の会計では、疑惑の２代目
　　　　管理員（１９９９～２０１２年）の会計が含まれない

>>369-370です。名前欄、ビギナーさんでした。>>365の者です。。
それから、日付を見たら、同じ日にお返事頂いていました。見てくれている人がいないと思って一旦離れてまた戻ってこようと思って離れてしまっていました。すみません。お返事ありがとうございました。

>>370
管理費で、どんな費用をまかなっているのかを考えれば
「管理費というのは、各マンションの管理組合によって、違うのでしょうか」
という質問の答えは、おわかりになるかと思いますが。

ビギナーさん

この問題は他の方が指摘したように管理会社の問題ではなく区分所有者が決めることです。
マンション管理センターなどにも相談して見て下さい。

駐車場収入を管理費に充当する組合は一般的だと思います。
駐車場料金の設定は
周辺相場基準、
駐車設備の修繕、更新費用充当相当基準があると思いますが収入が多い方を採用している組合が多いと思います。
前者の場合は管理費に余裕が出るというメリット(一般的に管理費徴収が減らせる)が生じる筈です。

我々の場合は駐車場収入が多額でありこの収入を修繕積立金に毎年繰り入れています。
毎月徴収すべき修繕積立金が1戸当たり年額5万円安くなって居ることになります。
組合財産としては一見差がないように見えますが意味合いは違います。
駐車場利用者の私は修繕積立金への繰越相当する額を管理費から減額すべきと思っています。
専門家である管理会社が提案しないのは何故か。

ビギナーさんの質問とは無関係の方向にゆきますが管理会社を変えたいとのお気持ちがあるようなので管理会社の問題に触れます。

修繕積立金に関心があるのは管理会社と仲介業者です。
修繕積立金が多い組合は管理会社にとって大変魅力的です。
何故なら管理会社は修繕工事の受注を期待しそこに大きな利益を見込んでいるからです。
組合員は管理費に収支に関心を持っても修繕積立金には無関心です。資金不足になって始めて騒ぎます。

修繕工事が提案された時、その必要性や工事仕様、金額を評価出来る組合(理事会)は少ないでしょう。
マンション管理士などに相談しないかぎり管理会社若しくは管理会社が紹介する工事業者に発注することになります。
小工事もドル箱ですが大きな金額となる長期修繕工事の受注は千載一遇のチャンスと管理会社は狙っています。
管理会社は工事を受注出来なくてもいろいろな形で見返りが期待出来ます(その仕組みは勉強して下さい)。
組合の財政状況を管理会社が把握して居るのですからそれに合わせて見積もりを提出します。
理事会は意味のない質疑を経て発注を議決します。
工事内容と金額の妥当性は組合員が検証しないまま時が過ぎます。
判断能力のない老人は振り込め詐欺に会っても被害にあった事さえ気付かず死んで行きます。
死んだ親の貯金通帳を見た時の相続人の驚く姿を想像して下さい。

私はこれを意識していたので理事会は徹底して相見積もりを取りました。
管理会社が作った予算の半分以下で修繕することが出来ました。

失礼ながら、あなたの相談レベルを見る限りあなたの理事会、組合が野村に管理を依頼したらどうなるか。
組合財産は合法的に消え去ると思います。

しつこく投稿している自称野村さんはその一例を力説しているのだと私は読み取りました。
一寸表現はどきついですが一連の投稿内容は私どもと極めて類似したケースだからです。

隠れた事例を紹介することは社会的にも意味があると思います。

ベテランの管理人が理事会運営に入り込めば理事会(無知な理事ばかりの集団と仮定)なんてどうにでも操作出来ます。
議事録も操作出来ます。
理事会の意見対立を利用して組合内部に管理会社親衛隊を作ってしまうことは良くあるそうです。

それに気づいた者が是正を図ろうとすれば、彼に圧力をかけたりする者が現れます。
このような環境になると立ち上がった者は孤立し一人相撲となり悪者にされてしまいます。ーーーNo336はその好例です。

こうなると管理会社変更すらできなくなり管理会社の思う壺です。
投稿者の野村さんはそれが言いたいのだと思います。

企業は弁護士を動員することが出来ますから違法すれすれで利益を得ようとします。
野村リビのコンプライアンスなんて飾りに過ぎ無いと思います。
刑事犯罪すら正当化してしまいます。

管理会社を変えようと立ち上がった理事長が合人社から訴えられた合人社裁判は参考になります。
合人社と戦い被告(被告の勝)となった理事長さんに敬服です。ーーー>管理会社に警鐘を鳴らしたのですから。

野村リビを使いこなすには理事会や組合員に高度なレベルが求められると思います。
我々はマンション管理士を使いましたが何の役にも立ちませんでした。

大手だから心配無いと思ったらおおきな間違いですよとマンション管理センターに言われた言葉を体感している一人です。

　374さんには極めて的確に代弁していただきました。
　私が付言できる点があるとすれば、『マンション管理　
大損のからくり』（講談社）もお読みになるとよいという
ことです。先月末までの投稿で過去３年間の主な出来
事を記述し終えましたので、当方が本板に登場する回
数は今後かなり減るでしょうが、同書で私のところの現
象を位置づけたりすれば、いくつかの貴重な教訓を引
き出せると思います。

　私の投稿に理事会等から発行された文書の引用が
多いのは、当方に対する理事や管理人らの不満を知
っていただくためです。資料をなるべくそのまま提示す
ることで、知識と経験を有する374さんのような方が見
れば、「当事者の私より深く」読み取ることができるはず
なのです。

　私のところは、同書第６章で著者が推奨したコミュニ
ティー（マンション住民の大多数は、あまりものは言わ
ないけれど良識をもったサイレント・マジョリティー）が
変な方向で完成の域に達したケースと言える気がしま
す（同書 P.218～219 を読んだ後に本板の No342
を参照すれば、私のところの管理人が何に力を注いで
きたか察しがつくでしょう）。

　総会をやれば９７％の住民組合員が「野村しかない」
となるので頑丈に見えますが、先述の No371 で紹介
した掲示では他に、来年の理事長（つまり次期副理事
長）にまた専門委員会出身者が就く予定とあり、「たら
い回し」もここまで露骨になるともう内外の支持が衰え、
野村＋コンサル＋理事会の連合の先細りは必至です。

　私は、多少遠くの未来になったとしても、374さんの
ような方ともお会いできる日が来ればと願っています。

475さん
一連の投稿お疲れ様。
大損のからくりはわたしも愛読していますし理事会に3冊寄付もしました。
私に敵対していて理事長は投げ捨ててしまいましたが(笑)。
理事長は合意形成の手腕も必要ですが知識もない理事長が出現すると悲惨です。
私は著者とも交流をしています。
この本はコンサルタントの目で見たものですが私は理事長から見た管理会社のからくりがあると良いがと思っています。
貴方が出版されたらどうですか。

お住まいがどこか判りませんがRJC48で検索しそこに入会するのが早いともいます。
このグループは理事長経験者が中心ですから入会は可能と思います。
ここで野村研究などのスレッドを立ち上げて下さい。

他の方もここで会いましょう。

　No374 の記述は高度な内容で全体的に永久保存の
価値があり、特に修繕積立金に関する部分は出色です。

　私のところで進行中の大規模修繕工事（２億５千万円）
も、ゾッとするほどその指摘と符合しています。

　No315 （の第５段落）で言及しましたが、今回で３度目
となる私のところの大規模修繕の特徴は、先の１月の臨
時総会で施工会社と監理会社を決め、次の５月の定期
総会までに戸別調査で個人負担額を決定、５月の総会
の承認を経て工事開始に至るという順序にあります。１
月の臨時総会の結果はほぼ理事会の期待通りで、５月
でまだ定期総会が開かれていない現在、戸別調査後の
個人負担額の提示を各戸が待っているという状態です。

　個人負担額が高くなければ総会ですんなり承認なので
しょうが、想定外の高額負担だとさすがに騒ぎになる可能
性があります。仮に５月の総会で不承認を選んでも、１月
に契約を承認しているため、違約金が発生して修繕積立
金の大部をごっそり持っていかれます。私は１月の総会の
前、「負担額がこれから決まるような工事の契約を認めて
はダメ」と全戸に文書でアピールしましたが、ほぼ誰も聞く
耳を持ちませんでした。

　大半の組合員は工事に無関心か、「（管理会社の）野村
も（コンサルタントの）特定業者もよくやってくれている」と
評価しているようです。しかし、年末に私が傍聴した理事
会ではある理事が「特定業者の提案書の数値だけ変えて
野村の提案書を作り、それも出しといて」と発言していまし
た。競争があったと見せるためです。しかも当時、理事会
はこの件に関し「現在は相見積もり中であり、内定は年明
けの予定」などと掲示していました。これについても私は「
裏では特定業者で決まっている」と書いて知らせましたが、
組合員は無反応でした。

　No374 には「管理会社は工事を受注できなくてもいろ
いろな形で見返りを期待できる」旨の指摘がありますが、
実際、私のところで「あえて野村が参加して負け、おなじ
みの特定業者が勝つ」ことが年末年始に起きています。

　最後に、この茶番／出来レースが理事会発行の資料（
１月の臨時総会資料）でどのように説明されているか、下
に掲げますので参考にして下さい。
（固有名詞はぼかした）

＊　＊　＊　＊　＊

採決の結果、６対４で、施工監理会社を置くことが議決された。
次に、基本設計と実施設計を委託した特定業者から工事監理
業務見積要領書と金額抜き見積もり内訳依頼書を提示してい
ただき、特定業者と野村リビングサポートと相見積もりをとるこ
とが決定しました。

平成２６年１月１２日に上記２社の１次見積もりを入手し、２社に
対してヒアリング（プレゼンテーションと質疑応答）を実施した。
ヒアリングの席上、特定業者の見積もりは社内工数を値引くこ
とで５２７万４千円 → ４９９万円、野村リビングの見積もりは端
数を値引くことで５０１万１２００円 → ４９６万８千円となった。

ヒアリング後に開かれた理事会で、契約金額の比較では不確定
要素もあるので、２社に有意差がないという判断になった。今回
の大規模改修工事が過去の大規模改修と異なる点は、施工業
者が６日間とはいえ各個人の専有部に立ち入り、共有部縦管を
含めた工事を行なうので、当マンションの建物を熟知し、管理組
合・各組合員の要望をきちんと受け止めて対応してくれるのはど
ちらかという視点で、最終的に採決を取った。１０対０で特定業者
に監理業務委託契約を締結することが内定した。

＊　＊　＊　＊　＊

「よく知ってくれている」が選定の理由ということは、私の
ところでは管理会社だけでなく工事業者の変更も不可能
に近いということです。

野村を調査中さんのマンションはご臨終です。

私が理事のとき組合や野村に苦情、提案を出す方が何人がいました。
最近見かけませんので引越ししたのでしょう。
私も売却を決意し仲介業に相談したら管理不満で売却した人が多いと聞き驚きました。
問題意識のある方は野村のマンションに住めないのかも。

　374さん、買い換え検討中さん

　お二人とも当方があえて書かなかったところまで
的確に指摘して下さいました。これは決してお世辞
ではなく、行間まで正確に読み取っていらっしゃる
ことになり、私はその知性に敬服しています。
　もしお二人のような方が私のところの住民でいら
したら、様々な現象も適切に解釈してくれただろう
に、と想像します。


　●買い換え検討中さん

　「死亡宣告」をいただき、ありがとうございました。
これでやっと成仏できます・・・というのは冗談です
が、貴殿に記していただいたことにはとても重要な
観点が２つあると思います。

１．私のところでは、当方以外の大半の住民に「死」
　　の自覚がありません。不要不急の工事のための
　　総会が１月にありましたが、老人会の親分は「工
　　事もできなければ風評でマンションの価値が下が
　　る」と言いました。他のマンションのように自分の
　　ところもまだ生きている、と考えているのです。

　　だまされやすいという共通点から、管理組合を高
　　齢者の集団になぞらえて説明いただいたことがあ
　　りましたが、私のところで「老人会」が管理員の味
　　方になって活発に動いた事実がその説明の正しさ
　　を示していると思います。

２．修繕積立金の話に関係しますが、問題意識のある
　　人だけでなく、問題意識のない人も野村のマンショ
　　ンには住めなくなる、という認識は大切かと思いま
　　す。

　　管理会社やコンサルタントは、マンションの建設か
　　ら死までの５０～６０年で、いつ、どんな工事をやる
　　か計画を立て、それを適用してきます。私のところ
　　のコンサルは、３回目の大規模修繕がまだ施工さ
　　れていないのに、先月の理事会で早くも「次は借金
　　してでもやる」と４回目の大規模修繕について言及
　　しました。コンサルとは１年契約なのに、です。

　　本当の死は「建替え」という気がします。住民が勉
　　強して自衛しないとそこに向かって工事を繰り返し、
　　積立金をしゃぶり尽くされる恐れがあります。建替
　　えになれば、問題意識のない人でも「買うか、去る
　　か」の選択を強いられる危険が出てくるでしょう。

　３年前に管理組合の異状を全戸に知らせて以降、転
出した組合員の数はあまり多くないです。というのも、
私が気付いたときはもう手遅れだったようで、知識と経
験を有する賢人の大半が去った後でした。逆に、管理
人と懇意だった一味は誰一人として去ることなく、団結
して居座っています。留まるほうが両得だと知っている
ようです。


　●374さん

　いろいろと提案いただき、感謝いたします。実は１年ほ
ど前に「出版」に向けて編集者と作業に取りかかったの
ですが、内部の動向を追って内外に伝えたり外部機関
を訪れたりで、同時進行を中止した経緯があります。し
たがって、貴殿が「出版」の言葉をお書きになったのを
見たとき、「以心伝心とはこのことだ」と痛快でした。調
査・捜査で全貌が見えてきたら、再挑戦したいです（運
が良ければ皆さんと）。

　貴組合の理事長が本を「投げ捨て」たという事実を知
り、「野蛮」の語を想起しました。マンション管理組合に
は巨額の資金が集まり、管理会社に対する社会の管理
能力も低い現状から、少し気を抜くと会計が原因になっ
て個人が否定されやすい土壌ができると思います。集団
（多数）で個人（少数）をやっつける野蛮さと、知的なもの
を軽視する人物の台頭は、ともに会計と無縁ではないは
ずです。

私も野村を調査中さん

ご無沙汰しております。
こちらでは、１年間違法行為や嫌がらせを繰り返して何とか野村リビングサポートに
復活をさせようと画策していた一部住民の悪巧みを何とか阻止し、
別管理会社にする事ができそうなので、ほっと一息ついています。
しかし違法住民に対する裁判は継続中です。
今後は、野村に対する損害賠償請求を進めていく予定です。

是非お会いしたいです。こちらは大阪在住です。
それから７月末までは何かとバタバタしており、
８月以降でお願いしたいと考えております。
お互い諦めずに、コツコツ頑張りましょう。

そうですか、成果着々で結構ですね。
私のところは不適正理事会運営で１億円もの金が失われました。
この問題をほじくった私は理事にさせてもらえませんでした。
ぼちぼちその実態を披露します。

http://rjc48.com/
理事長勉強会にご参加を。
ここではメアドも開示出来るし大勢を前にプレゼンもできる。
結構レベルが高い理事が多いようだし積極的参加型メンバーが歓迎されます。

現在１００人を超すメンバーが積極的に意見交換している。
有名なマンション管理士もいるし。


私も管理会社研究会または野村リビ研究会を発足させたいと思っています。
管理会社やマン管士で苦しんでいるひとの情報を集め問題事例集を作ろうと思っています。
もちろん管理会社は開示します。

大阪でもどこへでも出かけてゆきますよ。

現在の管理会社が野村リビングサポートです。
一言で言えば何を管理をしているのか分かりません。
マンションの管理費とは何に使っているのか不透明です。

エレベーターなど必要の無い一階店舗ですが、毎月管理費を払わされています。
まだ掃除など外観が綺麗にしてくれてるなど、努力の跡が見れれば文句は言いません。
外装清掃や耐震工事などもしない、雪が積もっても何もしない、エントランスはゴミが溜まり放題
確認を何度か電話しているのですが『確認します、やります』の一点張り

あまりにも何もしないのでクレームの電話を入れた所、『そんなことは言っていません』
やるって言いましたよね？『言った言わないの話になるのでまた確認します』

話になりません。不動産の実態はこんなものです。
契約の時だけニコニコ判子を押したら偉そうにふんぞり返る商売なのでしょうか

私の所も同じです。
スマイルサポーターがどんな教育を受けて居るのか聞いてみて下さい。

382さん

にこにこしてハンコを押す。後はシーラない。
不動産購入者の不満が後を絶たない背景です。

不動産業とはそんなものだとテレビで有名なマンション管理士が言ってましたよ。
不動産営業は売ってナンボ、売上額報酬制度社会だからしかたないとも。まあ、すべての営業マンがそうだと言わないが。
重要事項説明さえ法に違反していなければ不動産会社/営業の責任は問われない。
重要事項説明の内容は概要だけだから実際は何の役にも立たない。
大手不動産の営業も来年会社にいるかわからない。
会社に責任を問うても退職してしまったのでといえば購入者はあきらめる。

コンプライアンスやISOの品質保証認証なんてお飾りなのがこの業界だと思う。
デベ系から流れる政治資金について私は知らないがどこかおかしい業界。


マンション管理に関する契約は要事項説明書面に記載されている。
読んでびっくり、中身は何もない。
区分所有者の組合員にはほとんど何も知らされていないのです。
だから管理会社が理事長や理事会を丸め込んでしまえば何でもできる。
無関心組合員がおおければ管理会社の横暴、理事会の不正すら問題視されない。
うちにもたくさんの事例がある。
問題視した奴は村八分にされてしまう。
これを訴えているのが、野村LSを調査中の方だと私は理解しています。
野村に限らず管理会社への不満はこういう板でどんどん紹介すべと思う。
それが管理会社の利益でもあると思う。

ところで、１階居住者だからエレベータ管理費用を負担したくないというご気持ちはわかります。
しかし、これはやむを得ないのです。
エレベーターや廊下、避難階段、庭、ロビー等組合員の誰でも使える共有場所の保全管理費用は組合員全員で負担しなければならないのです。
確か高裁だったと思うが判例があり現在はこれが定着していると思います。
駐車場を使用するものは限定されているため利用者が負担することになります。受益者負担の原則です。

除雪を誰が行うかは契約によると思いますがそこまで明記している契約書はないでしょうね。
私なら共有部分の清掃（不要なものを撤去）と解釈し管理会社（清掃会社）に作業を要求します。
この場合、２つのケースが考えられます。
１．管理会社が正当な理由で拒否してきたら別費用にして作業させる（値上げが納得出来ないなら自分たちで撤去する）。
２。回答がなければ債務不履行（契約で定めた業務を行わない）として解約に向かう。
債務不履行の積み上げは管理会社変更要求へと拡大してゆきます。

　289さん、住まいに詳しい人さん

　今夏以降、ついにお会いできそうですね。当方は
神奈川です。私も諦めません。今後ともよろしくお
願いします。

全然不満はないです。

管理費の内情も知らずに怒り狂う人間の対応で社会的にどれだけのロスがあるか考えた方が良いですね

訴えるべきは管理組合です
エレベーターの点検費用を払いたく無ければ管理組合に向かって払わないと言えばいいです
屋上防水も１階には関係無いのだから払わなければ良いのです
ポンプ自体もポンプの電気代も１階には関係無いのだから払わなければ良いのです
階段の修繕も関係ないのだから払わなければ良いのです
清掃員には自分の店の前だけ清掃させて他はやらせなければ良いだけです

大多数の所有者から引っ越せ、売れ、と言われて終わるだけになるでしょうね


外装清掃をする、耐震改修をする　なんてのはまさに管理組合がやろうと言えば終わるだけの話ですね
たぶん資金的な問題だったりするのでしょうが、口を出せば良いのでは無いのでしょうか？
自分がいかに何も理解していないかを他の居住者から教えてもらえると思いますよ


雪の対応は管理業務には含まれていない　やりたければ自分がやるものです
生活している人がいなければ建物には一切関係が無い　管理会社が管理しているのは建物と清掃です
清掃ではないのだから自分がやればいいでしょう
電力会社に家電が壊れたから直せ　と言っているのと同レベルです

不透明なのは自分が学ばないからでしょうね
一般会計の会計報告を読みこめば終わります

愚か者の対応のために時間を使った分、他の居住者が迷惑をしています

386さん

不満ないというのですから皆様に誇れることですよね。

立派なマンションマネジャーか管理組合なのだと思います。
是非マンションマネジャー、マンション名を教えてください。
私共のマンションマネジャーをこの方に代えるよう東京本店長と交渉します。
如何したら不満がなくなるのか貴方の管理組合に教えてもらいたいです。

マンション名の公表はマンション価値の向上にもなりますよ。

野村の関係者の嘘情報なら開示できませんがね。

板をご覧の皆様
野村に満足している方、不満な方、具体的な情報をご提供ください。
出来ればマンション名、無理なら市、区を教えてください。
私のマンションは不思議なマンションと言われています。東京港区です。

第三者が活かせるよう良い情報も悪い情報も開示しましょう。

　388さんの提言の主旨に賛同します。私のところは
神奈川県厚木市です。

　私のところの２代目管理員（１９９６～２０１２）は野
村のＯＢではないかとお尋ねいただいたことがあり
ましたが、こんなエピソードがありましたのでこの機
会に紹介します。

　１９９９年の自主管理移行について、この管理人は
「会計業務だけ引き受けてくれる管理会社がなかっ
たところを、自分がたまたま（本社の）廊下で野村リ
ビングの社長に会い、『野村の名前を使っているの
だから引き受けてやれ』って言ってくれて実現したん
だよ」と、私が理事長になる前（つまり副理事長時代
の１年間）の役員会でよく自慢話をしていました。

　この発言をどう読むか。私は、かなりのランクのＯ
Ｂと見るのが自然だろうと考えています。　　

３８７さん
この人の論理はなんか変。

３８９　野村を調査中さん
それが事実であるか野村の所管営業所所長と本社関社長あてに彼の在籍確認をすることをお勧めします。
貴マンションの実害（あなたの推測で良い）を伝えておけばその管理人は消えるかも。
個人情報を盾に教えないと思いますがそれはそれで次のステップに使えると思います。

野村社員やOBに会って、電話して聞いてみるのもよいかも。私に教えてくれればフロントマン等に聞いてみます。
会計や総務の社員などは案外教えるかも。
在籍を聞き出す方法はいくらでもあります。こうなると記者や探偵ものですし時間と工夫が必要ですがね。


注）
野村にはコンプライアンスの概念がないと思います。ISO認証なんてどこへやら。
東京本店は私の理事長印を偽造し、個人情報を取得（２度目は私の警告後）し、個人情報の紛失（可能性大）があったのでこれは犯罪だと私は指摘しました。
本店長やフロントマンはこれを犯罪と認識していませんしフロントマン代行は出るところに出ますよと反論してきました。
野村の自主報告を期待しますがそれがなければ後日詳しくご報告します。


貴方のマンションは管理人の問題と理事会を支配している専門員の問題と二つあると思います。
専門委員会は理事会の諮問機関の筈ですから専門員が理事会運営を支配し組合に損害を与えた事実があるなら証拠として押さえましょう。
彼らを成敗するための訴訟も視野に入れておくべきです。
専門員は管理人が消えればおとなしくなるかもしれません。そんなことを期待します。

私も野村親衛隊？の排除に取り掛かりました。


私は厚木（高速道路利用やゴルフ）によくゆきますのでお会いしましょう。
私の携帯はAUです。

３９０　住まいに詳しい人さん

　貴殿には頼もしいアドバイスをいただきました。
感謝申し上げます。

①元管理員の在籍確認について

　私が理事長で管理人の態度に困り果てていた
２０１１年１１月、当時は彼の在籍確認が主題では
なかったのですが、貴殿のような「直に野村に事
情を話してみては」という提言を横浜の法務局の
人権委員からいただきました。彼は大規模団地で
理事の経験がある人でした。

　後日、管轄の営業所を訪ねて管理員のひどさを
伝えました。野村の担当者は「うちは会計だけです
から」「あなたの組合は自主管理ですから」と答え
るばかりでした（当時は組合が管理人を雇用してい
たから、管理会社はそう言い逃れできる）。しかし、
その後すぐ私への「理事長辞任勧告」が出されます。
この管理人を「消す」前に、公認会計士による会計
監査を求める私を理事長の座から引きずりおろして
おく必要があったのでしょう。

　つまり、貴殿がおっしゃる通り、実害を営業所に伝
えたことで管理人は消えたのです（２０１２年１月）。
ただ、住民多数も管理会社もこの管理員を見捨てた
のではなく、安全に引退させてあげたのです（高齢の
ため、当マンションで退職＝マンション管理業界から
引退）。お会いしたときに、彼のことをお伝えします。

②当組合のメカニズム

　ご指摘の通り、当マンションの悩みの種は現在も管
理人と専門委員です。が、それでもまだ一部にすぎま
せん。他に、管理会社（野村）とコンサルタント（特定業
者）が居座っています。

　これらの力関係を推定しますと、１位は野村、２位は
コンサルタント、３位に専門委員が来るのでしょう。コン
サルは野村のマンションで商売させてもらっていると考
えているはずなので２位です。

　専門委員の力の源泉は、管理員というより野村だと
思います。私を攻撃し続けた２代目管理員は２０１２年
１月末に去りましたが、専門委員たちは現在も理事や
監事、あるいは無役のままで組合の中枢を占めること
ができているからです。彼らは状況に合わせて管理員
を組合で雇ったり、野村の雇用で送り込んでもらったり
しているようです。

　２０１１年８月～１２年２月、「合同会議」と称して専門
委員が理事会に参加することがよくありましたが、議事
録は別々で開催場所と日時を照らし合わせて初めて「
なんだ、一緒にやってるじゃないか」とわかりました。専
門委員による理事会の乗っ取りを見えにくくする手法と
思われます。

　理事長の私が虎の尾を踏んだ（＝組合の禁忌に触れ
た）とすれば、それは、管理員雇用契約に代表される「
大口契約」の見直しに着手しようとしたからです。１年契
約なのに誰も見直すことができないように管理規約と細
則が仕組んであり、その結果どれも超長期の契約になっ
て主従関係が逆転（契約先の業者に組合が支配される）
しているのです。

　それで、契約先の業者を変えようとする住民組合員は
村八分になるという愚かな事態が起きるのでしょう。建
築後まだ間もないような若い管理組合には、業者との契
約年数の制限と、住民の役職就任年数の制限が最良の
予防手段のひとつだと力説したいです。

③訴訟について

　２８９さんの近況や貴殿のアドバイスから、司法につい
ての考えを改めようと思っています。お会いしたときに、
いろいろとお話をうかがいたいです（私の携帯はドコモで
すが、どのようなステップでこういう板から実際に会うとこ
ろまで進めるのか、わかりません。現状では７月以降でタ
イミングが合えば、と思います）。

④理事長印の偽造について

　このお話には特に驚きました。話のスケールは貴殿のと
ころより小さくなりますが、私のところでは理事長辞任／管
理員逃亡後初の臨時総会（２０１２年３月）でこんなことがあ
りました。

　管理人や専門委員のひどさが明らかになった後の初めて
の総会なのに委任状（＝理事会への無条件賛成票）がこん
なにも多いのか、と不審に思い、提出された委任状を閲覧し
に事務所へ行きました。すると新管理人は「（着任したばかり
で）どこにあるのかわからないから、後日連絡します」。２日
後に電話があって行くと、同管理人は「本当に本人が書いた
のか知りませんが」とぼそっと言いました（真偽不明）。

今回は以上です。温かい助言をありがとうございました。

苦情を出すと管理組合を洗脳丸め込んでクレーマー扱いされるようです

　野村に管理を委託している私のところでは、規約に定め
のある「会計閲覧」が今月下旬の定期総会を機に初めて
実行されようとしています。

　本板の No371 で引用した当マンションでの掲示と、そ
れと同じ主旨の総会議案書の一文（ともに理事会が発表）
を下に記します。

＊　＊　＊　＊
【掲示】
①前回の総会で皆様から要望のありました、会計支出の明細公開
　について、会計監査が終了次第、平成２５年度の会計台帳、領収
　書、管理組合管理費口座銀行通帳を管理事務所にて約１ヶ月、自
　由閲覧いたします。（ No371 再掲）

【議案書】
②今回より、議案書配布と同時に１か月の間、管理事務所において、
　監査の終わった平成２５年度の会計帳簿（複製本）の自由閲覧を行
　ないます。
＊　＊　＊　＊

これらをどこまで疑い深く読めるかで野村への耐性が測定
できます。
　まず、①の冒頭「前回の総会で皆様から要望のありました」
は限りなくウソに近い。会計の公開に触れた者は私のみで、
閲覧の要望も私が総会以前から手紙や役員への文書で何
度も意思表示し、申し入れてきたことです。
　次に、①だけ読んだときに「原本かどうかわからない」と勘
付いた人は偉大です。②で最も大事な点は「複製本」という
限定が付いたことです。

　私は、自分が理事長だったときの役員報酬支給遅延の件
で、野村の会計処理の特徴を知りました。No317 の表3 を
参照してほしいのですが、

１．会計書類の原本を野村に送付し、そのコピーをマンションの管理
　　事務所が保管
２．組合から管理会社へ送付された振込依頼書で、管理人印の位置
　　や角度が原本とコピーで相違

上の１．は、原本をマンションの事務所に保管し、複製を野村
に送るほうがよい。下の２．では、「複製、場合によっては原本
も手を加えてよい」という感覚が垣間見えます。

　本項冒頭の①や②の「自由閲覧」をそのまま信用するようで
はいけません。複製しか見せないのなら明らかにおかしいです
し、「すべての会計書類を見せる」と明記しない姿勢にも裏があ
ると見るべきです。特定資料群を省いた上での「自由閲覧」とい
う可能性はあります。

　摘要（内訳）欄の数字を足しても費目の数字にならないという
ひどい会計報告を是正させる目的で、昨年５月、私は知人が住
むマンション（兵庫県西宮市／他社が管理）の科目別明細書を
コピーし、全組合員に配布しました（固有名詞は黒塗り）。すると、
すぐに野村も毎月の会計報告で類似の明細書を付けてくるよう
になりました。

＞＞＞＞

３９２さん

　貴殿の指摘は『マンション管理　大損のからくり』（講談社）の P.２２０ の
記述との関連もあり、正しいと思います。但し、私のところで起きている住
民の反応を「洗脳」だけで説明するのは無理でしょう。
　今月９日未明に５８回目となる手紙を組合員に配りました。計８ページで
有益な情報が満載のはずですが、住民の反応は皆無です。貴殿を含め、
この板や外部では反応があるのに、当マンション内部では「ゼロ」。かなり
不自然です。

　マンションの暗部を白日のもとにさらす者が活動すればするほど大多数
の住民に忌み嫌われる、という歯車はあるのでしょう。しかし、９７％が「被
雇用者の管理人は雇用主の理事長に履歴書を見せなくてよい」、「組合の
会計も見なくてよい」という判断を続けている現状は、あまりにも不自然。
先述の人権委員は「何かの力が働いたか」、近隣の管理員は「豊か（管理
費の行方が気にならないほど住民に経済力がある）なんですかねえ」と不
思議がっていました。

　恐らく、289さんや住まいに詳しい人さんのところとは異なり、私のところ
で管理会社変更は可能性がなく、もし変更したら「革命」と思われるほどで
す。マンション名にすでに「野村」と入っているから他の管理会社に替える
なんて考えられない、という住民の思考はありえます。ただ、私が３年前に
管理人だけを問題にしていたとき、専門委員たちは「管理委託先が野村で
あり続けるように」と必死に動きました。管理会社の変更は委員らにとって
致命傷で、絶体絶命になるということでしょう。だが、なぜ他の組合員のほ
とんどすべてが専門委員や野村に従い続けるのか、よくわかりません。「
洗脳」以外の理由では「恐怖」「事なかれ」もありえると思いますが、全住民
をコントロールする手法なんてあるのでしょうか？　野村をめぐる最大の謎
のひとつです。

　住まいに詳しい人さんに「この人の論理はなんか変」と
感想を書かれてしまった３８７さんの記述ですが、野村独
特の自主管理に苦しんできた私には少しなじみがありま
す。（以下、３８７さんは感情を害されるかもしれませんが、
管理会社と理事会の関係は運営に悩む組合員たちの永
遠のテーマと考えられるので、あえて書きます）

　「責任転嫁」の語を想起できれば解読できるのではない
でしょうか。「管理費の内情も知らずに」と書かれています
が、実際の管理会社はまず内情を知らせません。この責
任転嫁の論理は終盤でも使われ、「不透明なのは自分が
学ばないから」と組合員のせいにしています。

　「一般会計の会計報告を読みこめば終わります」とも述
べていますが、私のところ（コープ野村厚木愛甲）の昨年
の決算では、

【 支出の部 】
管理委託料　　￥7,110,651　①
摘要（内訳）：
　　　 野村ＬＳ　￥6,226,596
　　　　コンサル ￥　606,375

とだけ書かれていて、
摘要の合計額 ￥6,832,971　②
を算出しても①の数字に届きません。誰でも「①と②の差
額は何か」と疑問に思うわけで、会計報告をいくら読み込
んでみても説明を聞かない限りわかるはずがありません。
こうなると管理会社ではなく「管理組合の理事会に聞け」
とでもいうのでしょう、だから（ No387 の）２行目に「訴え
るべきは管理組合です」と責任転嫁の一文が明記されて
いるのです。

　「怒り狂う人間の対応で社会的にどれだけのロスがある
か」という冒頭の文句も責任転嫁です。ロス（損出）で苦し
い思いをしてきたのは「怒り狂う人間」のほうです。「怒り狂
う人間」たちがどれだけの時間と労力を管理会社（及びそ
れとくっついた違法住民）への対応に割いてきたことか。

　不正がどうして悪いのかがわからないからあのような一文
が書けるのでしょう。不正はそれを疑い、調べ、摘発し、裁
判等を通して是正するまでにものすごいロス（損出）を社会
に与えます。しかも、それは何かを作り出すといった生産的
なものではなく、それ（不正）さえなければ他のことに時間も
労力も使えたはずの非生産的な行為なのです（そもそも野
村が送り込んだ管理員による不正な運営に私が気付いて
から、もう丸３年です）。

　「管理会社が管理しているのは建物と清掃」などという記
述もウソで、私のところでは社員が理事会にも総会にも出
てきます。私のところで自主管理が仕組まれたのは、こうい
う批判が出たときに「住民の理事会が許している」と言い返
して責任を組合だけに負わせる魂胆からでしょう。 No327
（匿名さん）の書き込みを下に掲げておきますので、再読し
てみて下さい。

＊　＊　＊
自主管理はやっぱり危険ですね
その責任を住民で何とかしなくてはならない苦労
お察しいたします
管理会社に何とかさせたいですね
＊　＊　＊

仕組んだ自主管理の後始末も管理会社に依頼させること
ができたら、管理会社は増益でしょう。仕組まれた自主管
理の責任は、仕組んだ者が負うべきです。

元々自主管理なのだから、野村がわからなければ管理組合に聞かざるを得ませんよ
きちんと説明させるならもっと高い金を払って全部委託しましょう
それが高いから、自分たちでその説明責任を負うかわりに、部分委託をしています
自分たちで説明をする必要がありますので、会計担当理事にまずは聞きましょう
会計担当理事の責任か、野村の責任なのか、白黒はっきりさせれば良いです
白黒はっきりさせたくないのであれば、それが管理組合としての結論でしょうね

安い金でコンサル料金などという名目でお金を払っているのは
理事会・総会運営のためのサポートとしてでしょう
必要が無ければ契約を切れば良いです

周辺住人が自主性無く、自分個人が野村とぶつかり続けている雰囲気なのであれば
周辺住人にとって、あなたは揉め事（時間のロス）を作るだけの存在です
集合体での意思決定が無いのに、１人で何かを言っていても仕方がありません

まずは自分の管理組合での議論をまとめた方が良いです
責任転嫁などと言う前に、自分を自分で理解しましょう

何でも他人のせいにしたいのかもしれませんが、
自分の責任は今まで一切無かったか？
の反省が必要です
そこから考え始め、考えさせなければ何も始まりません


結局のところ管理組合に自主性が無いから助けてあげているにも関わらず
儲かってもいないマンションの１名から筋違いの文句を受け
解約したくても住民の合意も取れないから解約もできません
きちんとしたいのなら、自分で自分たちをまとめましょう
他人のせいにしながらも自分がまとめ上げるという雰囲気がありません
逆に、責任転嫁をしているのはあなたではないでしょうか？

３９５さん

返事をいただき、感謝申し上げます。もし貴殿が当マンションの居住者だったら、
私のごとく総スカンにあう危険があると想像します。理由は簡単で、たとえ反論
であっても当方の記述に反応すれば議論が「前管理人時代の会計の全面公開」
へと進んでいくからです。

　通常、自己の見解に「少なくとも一理ある」と思う人は、黙りません。だが私のと
ころでは、昨年３月の当方主催「自主アンケート」で反対意見も募集したのに、賛
成意見４通が返ってきただけで反論はゼロでした。つまり、沈黙の住民たちは自
分たちの選択に関し「一理もない」と承知した上で回答を控えた恐れがあります。
そうなら悪質な確信的無回答ということになり、反論を書くような貴殿なら当マン
ションでは「余計な反応をするな」と煙たがられた可能性が高い。実際、私は貴殿
の返事を機に、より深い考察ができたと思うので喜んでいます。

①　当方の責任について

　自分の論述が独善に陥らないようにすべく、私は対立する理事会や管理員が発
した文書も本板で引用しています（例： No346 ）。屋上屋を重ねることになります
が、３年前、理事長だった当方が決別宣言を出して初めて欠席した理事会（２０１１
年８月２７日）での会計理事による私への批判を紹介します。「無責任な発言、職
務不履行。数ヶ月様子を見て改善なければ臨時総会を開くべき」（議事録）。この
ひと月前に同理事は「言う通りに押印しないと管理人が怒るんです」と電話で私に
救いを求めてきました。こういう態度の変化はどこから来るのか？　一緒に考えま
しょう。

②　組合の意思決定と会計

　貴殿は「契約を切れば良い」とおっしゃるが、実際にはそんなことできません。ご
指摘の通り、「周辺住人」（他の組合員）が継続を望むからです。
　私は、ここに貴殿の思考の弱点があると思う。それは、管理会社への無邪気な
信頼です（その証拠に貴殿の記述には管理会社への批判がない）。「集合体での
意思決定」を反論の根拠にしていらっしゃるが、私はそこに長年の不正会計の影
響があるのではと疑っているのです。

　『マンション管理　大損のからくり』（講談社）のＰ．２１８に「コミュニティを育てるア
イデア」として「管理費と修繕積立金の一部を『コミュニティ活動費』とした」事例が
載っています。初めてこの部分を読んだとき、私は「やはりマンション管理のプロ
は集団の育成を重視するのか」と自己の感触との一致に驚きました。
　もちろん、著者は明朗会計を謳っているのであって、コミュニティの形成を公明
正大な経理でやることの意義を説いています。しかし、私のところでは依然として
前管理員時代の会計が開示されず、貴殿のいう「集合体」や「周辺住人」が管理
会社や管理人に都合がよいように不明朗な経理で醸成された疑惑が残っている
のです。

③　通帳の開示

　会計報告を精読しても不明な点は、昨年の定期総会で会計理事に尋ねました。
同理事は助けを求めてキョロキョロしていました。こういう事態の根本原因は、野
村に預けた当組合の通帳が開示されないことにあると私は見ます。今年初めて「
自由閲覧」などと言っています（ No393 ）が、平成２５年度の１年限定で前管理
人が辞めた後の会計帳簿です。「やはり見せられないのか」が大方の意見でしょ
う。平成２４年度までの会計が公開されないことと貴殿の記述「周辺住人が自主
性無く」の間には何らかのつながりがありそうなのです。

④　自主管理

　「建築当初から野村の直接管理」（ No308 ）、「会計は建築当初から今に至る
までずっと野村の管理」（ No313 ）と先に紹介していますので、貴殿の「元々自
主管理なのだから」は少し軽率な記述です。
　それはさておき、私のところの１９９９～２０１２年の管理体制は「これは本当に
自主管理なのか」と疑われてよいものでしょう。支配者のごとく君臨した管理員は、
そもそも９６年に野村の雇用で来ました。９９年から組合の雇用になったのに、彼
の年齢や経歴を知る住民はいませんでした。自主管理下の理事長で、管理員の
経歴も知らないのでは、私は雇用主として責任が持てませんでした。知らないまま
雇えば不正の片棒を担ぐ恐れもありました（当方の辞任は、ブログ『芦田の毎日』
で芦田宏直氏が不正回避という同じ理由で解任を受け入れた経緯とよく似ている）。
　通帳非開示の件と同じく、「見せない」「知らせない」で組合の責任ばかりを問う態
度はやはり責任転嫁ではないでしょうか。

⑤　自由

　他人の思考や判断を自分の意のままにしようという気が私にはないので、貴殿の
「自分がまとめ上げるという雰囲気がありません」との批判は歓迎です（もともと理
事長として管理員雇用契約更新の可否を理事会で意見集約する立場にいたのだ
が、妨害され降ろされた）。私にできることは「どうか私の文章を読んで参考にして
下さい」と願うことだけで、９７％の組合員がこのまま舵を切らずに野村を選び続け
るならそれで構いません。でも、ただでさえ孤立している１名を叩くようでは野村に
自由はないなあと思うのです。吊るし上げまで受けた私ですから、「まとめ上げる」
なんて聞くとぞっとします。

⑥　質問

　貴殿の記述「解約したくても住民の合意も取れないから解約できません」（ No395
下から４行目 ）の主語は「管理会社が」でよいですか？　私は組合と管理会社の委
託契約は一方に更新拒否の意思があれば切れると考えていましたが、貴殿の記述
は「管理会社が更新拒否を望んでも組合が継続を欲すれば解約できない」と読めま
す。私のこの読み方は正しいですか？

　以上です。返答ならびに長文をお読みいただき、ありがとうございました。

今回は大規模修繕工事がテーマです。

　私のところで今月末の定期総会後に施工が予定されている
「給排水管更新工事」（２億５千万円）ですが、ひどい変更が行
なわれていたことが判明しました。

　私は本板 No377 で「今回で３回目となる大規模修繕の特徴
は、先の１月の臨時総会で施工会社と監理会社を決め、次の５
月の定期総会までに戸別調査で個人負担額を決定、５月の総
会の承認を経て工事開始に至るという順序にあります。１月の
臨時総会の結果はほぼ理事会の期待通りで、５月でまだ定期
総会が開かれていない現在、戸別調査後の個人負担額の提示
を各戸が待っているという状態です」と記述しました。

　ところが、先日配布された定期総会の議案書（総会資料）をみ
ると、この工事に関し「本総会では、全戸調査結果と専有部復旧
工事の各種プランの標準工事との差額費用について説明致しま
す。その後、別途戸別に、個人負担額について、説明を致します」
と書いてあり、１月の臨時総会を開く前提だった「個人負担額提
示後の５月総会での承認」が消えてしまいました。これでは総会
の後日に個人負担額が示され、なし崩し的に工事が始まってい
くことになります。

　管理会社やコンサル、理事会、専門委員らにとって関門となる
総会ならば巧妙に逃げる、当マンションではおなじみの手法です。
策略に気付いて声を上げる住民は、私以外にいない模様です。

＞＞＞＞＞

No395 の記述について、前回の投稿後に気付いたことが更に２点ありますので、
ここに追記しておきます。

１．「きちんと説明させるならもっと高い金を払って全部委託しましょう」（２行目）は本当か？

　「現状の７００万円ではダメで１,０００万円払ってくれるなら説明してあげる」と言わん
ばかりの提言ですが、可能性の高い次の展開として「では１,０００万円の全部委託契
約を結びます」と応じたもののまた十分な説明をしてくれない。そのとき不満を言って
も遅く、今度は「１,５００万円クラスの全部委託なら説明します」と誘われる。気がつく
と管理組合の財布はスッカラカン・・・。
　住まいに詳しい人さんが No384 で警鐘を鳴らしたように、契約内容を載せた重要
事項説明書のあいまいさはこんなやり方で商売に利用される恐れがあります。皆さん、
くれぐれも気をつけましょう。

２．「集合体での意思決定が無いのに、１人で何かを言っていても仕方がありません」
　（３段落目末尾）は本当か？

　マンションに限らず、集合体にとって前例のない新鮮な意見は「１人」の発言から始
まるものです。この１人の考えが１週間後に１０人の共感を呼び、半年後に１００人の
賛同を得て「集合体の意思決定」とやらに影響を及ぼす可能性もあるのですから、「
１人で何かを言っていても仕方がありません」などということは決してないです。
　この部分は「管理会社は『組合』の要望なら聞くが、『組合員』の意見までは知らん」
と読むことができ、「村八分を肯定している」と非難されても仕方のない記述です。同
様に、マンションという集合体で何か異質なことを言ったりやったりすると「他の居住
者」（例： No387 ）がやたらと引き合いに出され、「迷惑」という言葉を浴びせられる
ことがよくあります。これも集団で個人を封じる常套手段で私には耳にタコ、「迷惑と
いうなら、私が組合員として納めた管理費その他の使途を確認できないことこそ大
迷惑」と言い返すようにしています。

>396,397様

ご意見をいただきありがとうございます。
無礼ながらもご意見を賜りありがとうございます。

野村もここを見ていると思いますが書きます

管理会社はわからいことを、わからないと言えない立場にあります
通帳の問題は恐らく作っていなかった、あっても記帳していなかった等の理由と思われます
それでも出す方法はあるのですが、たぶん担当も上司もその上司もその方法を知らないのでしょう

分譲時から任されていたにも関わらず、過去を知らないとなったら居住者はどう思うでしょうか？
野村と名のつくから　ではなく、野村が今までを知っているから任せておけば安心なのです
知らないことを調べもしない、調べる能力も無い、では解約になります
だから、わからないことをわからないとは言えません


管理会社にとって、居住者がまとまっていないのは好都合です
貴殿が理事会と対立すればするほど、理事会は管理会社を頼ります
対立構造を続けさせておいた方が、野村は存在することができます
貴殿が行なっている理事会への対立は管理会社にとっては好都合です
今のところ管理会社・管理人・理事会　敵が３種になっています
１つに絞りましょう　お金を出させるなら管理会社だけを叩くべきです
過去の理事会は許しましょう　管理人も代わったのであれば許しましょう
協働して管理会社を叩くのが、管理会社にとっては一番の脅威です


解約できないのは双方です
野村も社会的な立場があるわけで、管理費の徴収すらもできなくなるわけですから
いきなり解約しては社会問題になります
また、別の管理会社を用意するほど馬鹿げているわけでもないでしょう
理事会・管理人とともに、貴殿という恰好の共通の敵を作り上げればいいだけですから

理事会にとっては迷惑で、管理会社にとっては迷惑ですが好都合です
仲間を作らなければ１が１０にも、１００にもなりません
ずっと１人で共通の敵でいてください　と思われているのではないでしょうか

理事会というわけでもなく、他の居住者は、正当に自己の責任が無く生活を続けたいだけです
共同体なのですから、村八分は当たり前です
理事会はそれを行なっても別に問題はありません

管理会社はうまく理事会を利用しながらはぐらかして、対立構造を継続させているだけです

真摯で無い対応を管理会社が行うのは私も許せないと思いますが
今のままですと、恐らく何もなりません
４名の方々、それぞれ意見は違うと思いますが
まずは１＋１から始めていただくと良いと思います

３９８様

丁寧な解説を有難うございました。多量に書かせてしまい、「無礼」も合わせて
お詫びします。申し訳ありませんでした。

　確かに、「今までを知っているから任せておけば安心」はよく耳にします。管
理会社（野村）についてではなく、当マンションの工事を１５年以上ほぼ独占し
ているコンサルが理事会から委託の決定を受ける際に必ず聞く言葉です（野
村に関してはそういう理由づけも不要なほど契約永続が当然と思われている）。

　「理事会は管理会社を頼る」も的中です。最近は総会の委任状や出欠票の
催促も（２年前は理事長名だったが）管理員が直接やるようになっています。
理事会から任されてのことでしょう。昨日も「票を早く提出するように」と事務所
から当宅に電話がありました。

　「解約」ですが、私は「野村は契約を死守したいと望んでいる」との前提で考
えていました。当マンションがドル箱だからというのではなく、過去の不都合が
ある場合に管理会社の変更をやられると商売に支障が出るのでは、と推測し
たからです（そういう事情はありえるでしょうか？）。　・・・貴殿の名文句「解約
したくても～」（ No395 ）は、私のところの住民が読んだらかなりのショックで
しょう（笑）

　そもそも私に効かない「村八分」の是非は貴殿と論争しようとは思いません
（貴殿はそういう水準を超えている）。３年前に（前）管理人の対応のおかしさ
を指摘してから、急に嘘つきばかりと会うようになりました。私はそれまでダマ
シや脅しと縁のない人生でしたので、嫌がらせ住民には今でも「またやってる
な」くらいにしか思わず、憐（あわ）れんでいます。

　そこでお伺いしたいことがあります。圧倒的孤立の当方に見せつけるかのよ
うに、いまだに住民が１人で理事会幹部と面会し（理事会へのそれまでの）批
判的態度を変え、攻撃の矢を当方に放ってくる現象が後を絶ちません。逆方
向の転換（＝当方への支持に移る）は一切ありません。管理会社や管理人、
一部住民が心得ているような面会での独特の手法があるのでしょうか？　私
も本当にいろいろやられてきましたが、あのように信条まで捨てることはあり
ませんでした。

　最後に、戦略的助言を有難うございました。私には勝とうという気もあまりな
いですし、当マンションの「４名」も誰だか不明なので貴殿のいう「何にもならな
い」状態がかなり続くと予想しています。貴殿の指南ですら非現実的と思える
ほど住民の結束は固く、同時にまた不可解な集団なのです。（どなたでも分譲
マンションのこういう状態に心当たりがありましたら助言等ください）

３９８様には丁寧な回答に重ねて御礼申し上げます。

管理会社は死守なんてしていてはコストが多くなります
何もしないで継続する事が最善です

何かを言ってくる居住者の内容はよくわからないのですが
推測としては過去に貴殿が取り決めた(かもしれない)
事についての批判を理事会が貴殿に投げているのでは？
間違いでも多人数が正論だと思っている事は信じやすくなります 宗教も団体でやりますが
わからないことは反省すらもできないのでそのような方々に聞きたほうが良いです
おそらくは過去の何らかの問題でしょう

現状ですと行政関連に一つづつ物事を頼んだ方が良さそうですね まとめていうと理解できなくなります
会計処理に関して様々な機関に訴えて、親会社とか親会社のごとく親会社とかに言うのが良さそうですね
金融がメインの方々が会計で信頼を失ってはいけないでしょう