ザ・パークハウス 桜坂サンリヤン［旧：桜坂3丁目計画(仮)］ってどうですか？

>>250
メジャー7とか7社_会とかの大企業の看板で物件の出来を判断する時代ではなくなった。
それを一番分かっていないのが、当の会社の関係者だということです。

大企業がこれですから、日本は立ち直れません。

http://www.data-max.co.jp/280128_dm1701/
地下鉄沿線されたらより高くなるんやろか

新築6000万円、中古3800万円とか囃しているだけ。住戸のタイプや床面積すらない。
酷い提灯記事です。業界誌の実態が透けて見えました。
買えなければ「人生頂き」に遭わずに済むと理解すればよいのでは。

>>253
笑

桜坂に求められる物件は年収3～4千万の中産階級をターゲットにした全戸億ション。
億ションにふさわしい風格ある物件で、今回の半端な物件ではない。戸数が多く価値が維持できないから。
ただ、今は日本の中産階級がやせ細っているから、購入者は主に外国人になるね。

例えば1億円として、家賃収入は3百万円程度だから3%の利回りになるだろう。
問題は物件価格を維持できるかどうか。300戸もあったら値崩れするリスクが大きい、となる。

＞＞２５５、２５６
難しくて何言ってっかよくわかんねーけど、
売れ残りそう、価格交渉できそう、って印象だな。

戸数多いことと、外国人投資家が多そうだから、将来の管理体制が不安

>>253
新築6000万円と中古3800万円の差額2200万円に驚くのは私だけでしょうか。
新築購入しても一旦中古扱いになれば、2200万円はどこに消えるのか。
こんな習慣を放置しているなんて、まさに「人生頂き」ですね。

>>259
年数にもよるけどまぁそんなもんよ

>>260
「そんなもんよ」の背景。
家を消費財に変えた三位（国・不動産・金融）一体構造　by日経ビジネスNo.1829
あと国民の意識ね。

標高80mで風にあおられて外階段で動けなくなるのは怖い。
子供だったら飛ばされるかも。管理はどうするのかな？

このマンションの施工業者は横浜傾斜マンションを建設したあの有名な三井住友建設であり、次に傾斜マンションを造らないという保証はない。今回の桜坂のマンションは傾斜地に、くい打ちなしで建設される。というか、そこに建物を載せられる。地盤調査の詳細を公に供覧すべきであろう。三井住友建設は今までに多くの欠陥マンションを手がけて来た。建築後、マンションの価値低下は否めないと思われる。マンションがどの建築業者により建てられたかの出自を問われると、間違いなく負の要素となり得るだろう。マンションの前には緑地が広がるが、そこから飛来するカラス対策をしていると言う。対策をしているという事は、カラスの集団から襲撃される可能性があるとの裏付けであろう。大きな規模の造成であり、周辺環境の破壊も視野に入れての建設なのであろうか。マンション業者には、単に造って売るという商売では済まされない責任がある。マンションは普通の商品と違い、造って売ればそれで終わりではなく、買った消費者は投機目的は別として、マンションに死ぬまで住む覚悟で買うという事を認識してマンション開発を行って欲しい。通常の商品ではなく、極めて公共性の高い建物であるという認識が、マンション業者の求められていると考えられる。

年明けからすでに杭の件とか誰も言わなくなったでしょ
それが日本という国です。怖かったら自分で家建てるのが一番。
是非あなたみたいな考え方する人にマンション業者になってほしいですね。

>264 怖かったら自分で家建てるのが一番。

そうしたいところですが、建築士しかできないことになているのです。
任せるしかない。だから、専門家の責任が重い。杭の偽装は切腹ものです。

>>262
標高80mで外廊下なのだが恐ろしい？
下を見ない方がいいよね。そんな問題ではないか。

>>266
外廊下とは、暴風雨や台風の時に困るのでは？公園になる部分の傾斜地の土砂が上から下に流れたり、南向きの低層階は、湿気に悩まされることはないでしょうか。

ここは注目度ナンバーワンですね。

外国人投資家が購入しそうなマンションNo1

管理がごちゃついてもめそうなマンションNo1

いまどき超高層マンションで外廊下とか、福岡市民を馬鹿にしているとしか思えない。やはり外国人向けか。

法的には地下5階地上18階となってますが、実質23階の外廊下はなかなかの眺望でしょうね。
まさに、頂。

韓半島まで見えますよ。
しかし風で飛べば「人生頂き」。洒落にならない。
誰がOKしたのかな。

斜面の土砂が流れて下水道管を塞いだ模様。
斜面ある限り何度でも起こる。城南線を掘り返すこと再三。
工事費は市民税から出ているの？

価格出てるね。思ってたより安いよね？

平均＠240切るくらいなら西新の三菱やダックスと比べて安い。
福岡もいよいよ80㎡5,000万円時代突入やね。

ほんと、思ったよりはやすいけど
300戸ある大規模マンションなら、客寄せに下は安い価格にできるようにうまいこと調整できるからねえ
魅せ方よねー

世界大恐慌が懸念される昨今ですよ？

その割りにはマンション価格の高騰が止まりませんね。
たった1年前の相場よりさらに上がってますよ。

やはり、117㎡の部屋は億近くしますね。
今の相場からみれば安い方なんでしょうね。
8千万程度と踏んでいた自分の認識が甘かったです・・・

感覚的にどこのマンションも値段が高い気がするので、本来はマンション派ですが
戸建も視野にいれて再検討中です。

郊外ならば、7千万程度の予算でそこそこ満足のいくものが建てられる”はず”ですし。
いや、土地代2千万はやはり厳しいですかね・・・

ネタニヤッフ

イスラエルの首相ではありません。
ネタを読んでにやにやしたこと。wwと書くことも。

>>278
そりゃあ、西新の一等地と比較してもねえ。
こちらは、所詮七隈線沿線ですし。
買い物も不便。

建物は森に抱かれるように建ってこそ良さが引き立つのに、この物件は上層階が森の上に突き出て、いたずら坊主が背比べしているようで落ち着かない。キャッチコピー「森を抱く」はこの物件をズバリ表現していて傲慢な印象を与える。残念。

４ＬＤＫ希望でしたが、価格が高くて、あきらめました。

中古なら空き家はたくさんありますよ。
買い割れ（販売経費OFF）してお値段も手頃ですし、急斜面も回避できます。

>>287
中央区の人気地区の中古は供給不足です。

価格みたけど、価格帯にかなり開きあるから、収入層がばらつきそう
また投資外国人の購入も多そう
福岡の300戸を超えるマンションはやたらもめてる（アイランドタワーの三本のやつ、千早の二本タワー、モントーレの志免のやつetc）
ここもやばそうと思い、検討やめました

もめてるって管理組合？
どんなことでもめるの？

今夜も城南線の六本松方面は片側一車線です。気をつけて通って下さい。
先日のわずかな雨で造成急斜面の土砂が流され下水管が狭窄したか知らないが、
照明もせずひっそりと工事中。

パーティールームは残るとして、
スタディライブラリとラウンジ、バーベキュースペース、コンシェルジュは管理費削減のため10年以内に取りやめの予感。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26235/

コンシェルジュサービスってどうなんだろう？使うのかなあ？

使わないと思います。今，ほとんどの事はネットで調べることができ自分で調達が可能だし。使うのはネットができない高齢者だけでは・・　管理費にはねあがるなら，全く必要ないのでは。

>>104
貴重なお知らせありがとうございます。実は娘夫婦が購入を検討していて…。カラスのことまで気が回りませんでした。ネットを張らなければならないくらい、被害がありますか？周辺の治安はどうでしょうか？マミーズ以外に買い物できる店はありますか？質問ばかりですみません。

「新鮮食品館 薬院バリュー」
「西友サニー警固店」
共に徒歩１０分です。
「ボンラパス薬院店」まで車で３分です。
治安は通り沿いなので問題ないです。

>>295
最上階には電気を流す対策をするそうです。カラスがいると、ハトが少なくなるとのこと。マミーズは閉店予定です。

>>289
外国人は、排除しているようです。

マミーズ、閉店予定なんですか？

ネガティヴなコメントが多いが、価格帯が広いマンションなので、低価格帯は、賃貸に出しても十分元取れます。中、高価格帯は、中古、賃貸市場では赤出るかも。一生住み続けるなら良いのでは？
三つの棟で構成されます。入口に近い、東向きの棟、次に続く西向きの棟、一番奥の南向きの棟です。南向き>西向き>東向きの価格帯です。
南向きは、目の前が南公園で、カラス、虫の被害は危惧されます。また斜面が目の前に広がるので、南側低層階は日当たり厳しいかも。ただ、値段は高い。最上階は9000万円以上。駐車場が自走式で75%確保です。それなりに、人気になると思いますよ。

>>299
定期借地権が切れるらしい。地主売却する意向らしいです。

23階なのか18階なのかよく分かりませんがどちらなんでしょうか？
1F～23Fまであるということでよろしいでしょうか？

敷地が広くかつ高低差があります。
城南線側が23階、南公園側が18階ということです。

標高で考える方が分かりやすい。
標高約12mの城南線に面して標高約84mのマンションが建つ。
建物高さは約72mで階数は23階相当。敷地の高低差を約15m5階分と見て城南線側は地下5階地上18階となっている。
ちなみに南公園の標高は約60m。上層部では遠望が期待できる反面、公園側からの眺望が損なわれる。
自らブランドを損ねる結果となっているわけだ。

国土地理院発行の地図には南公園展望台と表記されています。
展望が損なわれるようなことを誰がどういうルールに基づいて許可したのでしょうね。

>>296
徒歩で買い物した帰りは荷物を持って坂を上ることになりますが、健康によいので気にしないでね。

>>302
傾斜地に立つので、建築基準法上では、地下がありますが、実際には地下はありません。北側斜面に立つので、南向き住戸は案外少なくて、価格高めです。

急斜面の超高層マンションは全国で問題になっているよ。

地下室マンション
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E4%B8%8B%E5%AE%A4%E3%83%9E%E3%...

今の法規制の枠内で建築していれば、本物件は問題ないのでは？将来の評価はわかりませんが。

>>309
関西関東の問題の起きた自治体では条令を作り地下階の多いマンションを制限したが、
九州では福岡をはじめ今のところ大丈夫。地盤面の高さを好きにできる。ただ、これからは・・・。

購入した後に福岡市で同様の条令が作られれば既存不適格物件になる。
資産価値にケチがつくし、周辺の住民の理解が得られなければ維持管理が困難になる。
懸念される事態だから販売業者に10年間の買い戻し特約を提案してみたい心境。

http://www.chunichi.co.jp/article/front/list/CK2016032502000067.html

建設会社の手抜き工事を見抜けない施工主(三菱)と、杭下請けの不正を見抜けない建設会社(三井住友)、最強の組合せ。

>>312
本物件とは事業主（三菱地所）も施工会社（安藤ハザマ）も異なるし、急斜面もありません。
参考にならないです。

>>313

愛知の手抜き物件と、この桜坂物件は、同じ三菱地所じゃないんでしょうか？それとも、桜坂は三菱と西鉄の共同だから異なると言う意味？

るさんくはニッポでは？

ル・サンク小石川後楽園の売主はNIPPOです。三菱地所レジデンスは販売代理をしてるだけ。

Fridayデジタルによると
（解決金は）NIPPOさんと地所レジで折半するんじゃないかな・・。
http://friday.kodansha.ne.jp/archives/68411/

まだ２ＬＤＫ残ってますか？価格を教えてください。

かりに条例が変わったとしても、変わる以前に申請した建設計画まで遡ってNGになることあるんでしょうか？完成してからの検査でその時の条例に合致しないとNGになるんじゃたまったもんじゃないからないかな？
しかし、最新の条例に合致していない建物に住むというストレスはぬぐいされないかも。

建て直しの時に問題になるだけだから、あまり気にしなくて良いと思う。
子や孫に残したいなら問題かも。　

残したいと思わなくても３世代くらい残っちゃいます。でなければ資産とは言えません。
急傾斜面とはいえ敷地は半永久的に残らないと資産にならないです。
当たりまえ過ぎてごめんなさい。

代金西方沖地震を経験した。袈五段祖の件で専門家の意見を聞きたい。

中央区の西方沖地震についての、動画等で投稿願います。参考にしたいです。

熊本の地震が気になります。ここって，けご断層は大丈夫なのでしょうか？　断層の近くなら最悪です。

警固断層は、高宮通り、大正通りから地下鉄赤坂駅方面へ走っています。
地震の際には、断層東側（天神、大名、今泉）の揺れが大きいと想定されています。
ここは強固な岩盤があり中央区の中でも安全な地域です。

参考：福岡市中央区揺れやすさマップ
http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/9090/1/tyuuouku.pdf

そうなんですね。それならちょっと安心して検討できますね。　近くに毎日の買い物のお店がもう少しあればいいのですが・・　（スーパーのお魚とかあまり美味しくなさそうですものね・・）

断層以前に急傾斜地なんだから安心とかあり得ないでしょ
普通の地震でも危険にしか見えない

西新２丁目や大濠も存外不便なんだけどね。
ここは少し足を延ばせば天神に行け、かつ緑も残っているというメリットはあるな。

>>330
マミーなくなるんだっけ？

前の書き込み見る限り、なくなるらしいです。
マンションギャラリー行けば、正確な情報わかるかな？

マミーズさんがあったとしても行く⁇いつ行っても閑散としたスーパーのイメージがありますが。宅配業者さんも入るみたいだしそんなに心配しなくても…？少し離れますが、六本松跡地にスーパー入りますよね？

城南線、桜坂界隈って、結構マンションたってますが、ほんとスーパーないですよね。あっても、閉店間近なマミーズだけ。
みなさん、どうやってるんでしょうか？
生活感を感じさせない街がウリなんでしょうか？

想定入所者年収は1200万円から2000万円。それ以上は他の物件を当たってください。

えっ！？
年収その半分以下で、契約した私はどうしたら、、、

>>337
根拠は？知りたいです！

ただのジョークでしょう。

近所に住んでいます

子供達の小中学校時代のお友達の
習い事、進学先、車、お洋服、持ち物、お家など見ていると
1200~2000万もあながち、間違っていないかも、、、
という気になります

うちはそんなにないですけどね〜

モデルルーム 見に行きましたけど、
お部屋がオプションだらけで原形とどめていませんね。
一見お安い感じだけど、オプション込みだとかなりお高いかも。。

このマンション、三菱系ですよね。

三菱自動車の不祥事を見ていると
三菱系の企業自体、信用していいか不安になります。

>>336
全く同じ感想です。生協やネットショッピングを利用されてるのでしょうか？それともデパ地下でお買い物？

私が聞いたお話だとお買い物はタクシーで行かれる方も多いとか。。

タクシー呼ぶためにコンシェルジュ用意してます。
もしかして、タクシー待機スペースに常時待機してたり？

近所に住んでいますが
買い物はこの辺りだけでは、済みません

私は2週に１回くらい、郊外のスーパーに車で行って
マミーズ、サニーを補助的に使ってます。
あと、セブンイレブンも牛乳買ったりに利用してます。
また、はなみずき通りに、個人商店の八百屋や魚屋もあり、
結構利用しています
近所にドラッグストアがないので、車で出かけた時
もしくは仕事がえりに寄ったりしています。
近所で車持ちの人はみんなそんな感じです

年配のかたは生協を利用されてますね〜
タクシーではないですが、天神に行った時に買い物したりもしますね

慣れれば特に不自由はありませんが
一つのとこで買い物を済ませたい人、お子さんが小さくて動きにくい人には
大変かもしれません

いつ頃閉店するのですか？