ザ・パークハウス 桜坂サンリヤン［旧：桜坂3丁目計画(仮)］ってどうですか？

空港線と七隈線が優劣ないはさすがに言い過ぎかな。

確かに空港線の利便性は素晴らしいと思います。ただし、桜坂の場合、城南線を走るバスの多さでカバーできると思ったりもします。
あとは、例え空港線でも徒歩15分だったりした場合どうなんでしょう？
言うほど、優劣あります？

>>1663 匿名さん
空港線でもどこの駅かってのは重要ですね。良いのは赤坂～藤崎だね。
それ以外は七隈線とあまり変わらないですね。

ここのサンリヤンと、近くに立つもう一つのサンリヤン、どっちが資産価値が高いかな？

ここっていつから販売開始になりましたっけ？
２年くらい前に頻繁に広告を見かけたような気もするが、記憶が曖昧

人生の頂へっていうフレーズはインパクトがある

薬院に住んでたけど、薬院は天神にも博多にも行きやすくて西鉄も使えるから超便利だったな〜。空港までもタクシーでぴゅーっと。
ただ人が多くて歩道が狭いとこ多いからチャリが不便。飲食店の匂いや夜中もうるさい。薬院六つ角の煙はほんと勘弁。
平尾も住んだけど救急車やパトカーがハンパない。日赤・済生会・百年橋通りめがけてサイレンの嵐。
天神や博多までバス使うけど、渋滞がハンパない。タクシーなら10分のとこが30分くらいかかるのがもうウンザリ。タクシー利用が便利。

総じて、地下鉄は渋滞ないし、バス使わずに天神博多まですぐ着いて、気が向けば天神まで歩ける距離で、空港までもタクシーで片道2000円程度の便利さがあって、街の雰囲気もちょうどいい感じで桜坂っていい感じやなと思ってるけど。

>>1667 匿名さん

平尾や薬院ってそんなに酷いんですか？？
知りませんでした

薬院から天神まで徒歩圏内だけど、さすがに桜坂は日常使いはできないね。
浄水でぎりぎり徒歩圏内。確かに薬院六角周辺は都会すぎるが2丁目の中に入れば静かだよ。

大規模マンションのデメリットってありますか？

共用部が広く、多くて、維持管理費が余計にかかる(戸数が多い分、頭割りで負担は安くなるが)
一番は、管理組合運営が大変です。

>>1670 匿名さん

売却の際に、別の部屋も同時期に売りに出される場合があるので、そうなれば買い手が着きにくいことかな。。

>>37 匿名さん

ここは地盤が強固らしいので、問題ないかと

>>37
土砂災害特別警戒区域の崖を造成して杭を打たずにマンションを乗せています。心配いりません。

>>1670 匿名さん

> 大規模マンションのデメリット

デベに確認したところ、ここは敷地が広いので戸数が多くても固定資産と都市計画税が高めだそうです。70平米強で当初は減税で年20万、その後は24万です。地価に連動するのでこれ以上上がらないで欲しいです。

え？？？建ぺい率容積率を余らせて作ったのかな？？？
でなければ土地が広いから高くなるのはオカシイような？？？
贅沢な共用施設が広いならその分の税金か建物評価が高くつくとかじゃないのかな？？？
余らせたなら物凄い良心的ですよ！
かなり見直します！

ちなみに本当に20万かかるなら六年目以降は普通もっと上昇しないかな？？

きのうCMみました　残りどれくらいですか

>>1674

それ、本当ですか？

ホームページに載っていますが、ここは地表近くに固い支持層があるので、建物の底部をコンクリートで固めて直接地盤を支える工法となっています。（直接基礎と呼ばれます）
つまり下に柔らかい地層がないので、固い支持層まで届かせる「杭」を打つ必要がないということです。

>>1679

1674さんは、土砂災害特別警戒区域だと書かれてますが、これについては事実なんですか？
事実ではないのですか？
土砂災害特別警戒区域ということが本当なら、考え直さないといけないので。

そんな重要なことなら匿名掲示板で聞くなとは言いませんが同時に自分で調べないと後悔しますよ

>>1680 匿名さん
土砂災害特別警戒区域ですが物件の工事を行うことで対策をして区域を解除するという事です。
ですから、現在は当然レッドゾーンとなります。ネットでも確認できます。
レッドゾーン上には、基本的に建物を建てることはできませんから。

地盤はベタ基礎できるくらい固いのに現状は危険区域で、
杭もなしで工事で解除できるんですね
なんだか混乱してきませんか(笑)

ここはあとどれ位の戸数が残っているかご存知の方いらっしゃいますか？

ご存じの方ではないですが、公式サイトの「間取り」は毎週更新され、プランの数も価格の幅も少なくなってきているようですね。

固定資産税が減免20万、減免後24万だと、土地分が16万、建物分が8万ってことになるが、本当にそんなバランスなのか？

>>1683 匿名さん
ここの平尾のpdfみればほんとかどうかわかるじゃん？
また、買うときに重説で必ず説明すると思うけど。
http://www.city.fukuoka.lg.jp/shimin/bousai/shisei/doshasaigaihazardma...

せっかくなので土砂災害特別警戒区域と場所の比較。
既に販売は進んでいるから、購入者には重説でこういう地域であること、レッドゾーンが含まれていても、地所としては工事するから大丈夫ということをきちんと説明しているはずだよ。

>>1683 匿名さん
因みに警戒区域の判断は地盤強度の考慮はなく傾斜角によって決まってます。

近年の自然災害を受け慌てて策定したため、傾斜角による判断のみで
詳細な強度などの検証がなされてないというのが現状のようです。

また、建設地の地盤が強固でも隣接などが崖で敷地に土砂が流れ込んでくるような
地形であれば、その建設地は特別警戒区域となります。

ですから、今回の敷地自体が強固という事ですので
おそらく南側の土砂を大規模な擁壁か建物本体で受け止める
設計とし特別警戒区域を解除する計画と考えられます。

夏の夜は光に虫が集まって大変そう。

埋立地より1000倍ましですよ。

土砂災害特別警戒区域って、新規住居(マンション、戸建)建築はダメってことなんですか？危険だよってことだけなんですか？

ダメでも、解除基準を満たす土地改良がされてるか、またはする前提により新規住居建築OKになるっていうこと。

1690 匿名さん
今は、走光性のある虫が集まらない照明器具が、普及していますよ。

虫が来て大変なら、それを採用すればよいでしょう。
ガソリンスタンドやＣＶＳ等と同様に、既にこの物件にも採用されているのかも。

なかなかいい勝負ですね
ここの賛成×反対論争は

走光性のある虫が集まりにくい照明はあるけど、全く集まらない照明はないね。
夏の夜、南側のベランダに光が漏れると虫が集まるだろうね、それを狙って蜘蛛も集まるね。

LEDは紫外線を出さないので虫が集まらないと聞いたことがあります。

LEDでも虫は普通に寄ってくるよ。

虫、鳥、臭、鳴、崩のデメリットより、森の眺望が勝る。

南側の虫問題かなり心配。カラス問題も。
マンションの屋上に止まらないように電流が流れるやつ設置するって言ってたけど、住民のベランダは個人での対策になるん？
カーテン開けたら虫と蜘蛛とカラスがいたらギョッとするわー
西側ってどうなんやろ

土砂災害警戒区域が解除されても、雨対策は管理組合の重要課題になると思います。

>>1689 検討板ユーザーさん

土砂を建物本体で受け止めて対策って凄い話。でも大規模な擁護碧っぽいのは見られないのでそうなるわけか。下の階の人はそういう説明を受けてるのかな

>>1698 匿名さん

>虫、鳥、臭、鳴、崩のデメリットより、森の眺望が勝る。
いやいや崩が勝るでしょ

>>1702 匿名さん

鋭いっ

この立地ですと動物園の臭いが一番、気になるはずです。
私自身、過去に動物園まで300m程度のところで住んだ経験がありますが風向きによってはかなりきつかったです。

動物園臭については、今さらなんで過去書き込み参照ください

ここは３棟のマンションがつながって物件を構成しています。
値段的には城南線側のE棟、真ん中のW棟、一番公園側のS棟で構成されています。
値段設定はE≦W≦Sになっていますが、利便性は逆になっています。
日本人の南向き信仰は根強いですね。これだけの大規模マンションになると駅まで３分ですが、
エントランスからの距離があるS棟は、建物を出るのに３分はかかりそうですね。
エレベーターの乗り換えが必要ですし。
また、虫や、鳥の影響は概ねS棟に関してのものでしょうね。
更に、崖が話題になっていますが、まさに崖を受け止める形でたつのがS棟になっています。

余談ですが、第１期と比べ現状の４期は５％程度価格設定が上がっていますね。

完成までに１年あるのにもうすぐ完売しそうですね。

>>1707 匿名さん

もうすぐ完売しそうなのにバンバンCM打ちますか？

あと何戸残ってるんだろう？

残り90戸切ってるくらいと
わりと最近聞きました

えーまだそんなに残ってるの？
人気ないのかな？
うーむ

崖上で外廊下で柵の手すりだから強風が怖いかな。240戸売れたのはすごい。

残り40くらいらしいです

ん？
どっちが本当？
90戸残ってるとしても、あと1年あるし、まだ焦ってないのかな

このまま行けば、売れ残りは確実です。完成後も棟内モデルルームで販売を続け、さらには値下げして、最後は投げ売り状態になり、完成1年後くらいに、ようやく売り切るパターンでしょう。

地場ならまだしも、大手はそう簡単に下げないんじゃない？

六本松との比較になるが、城南線側に桜坂エリアに貢献する魅力がないとだめですよ。今どき300戸超の分譲マンションだけとか、知恵のないのが明々白々。

妥当な販売ペースだと思いますが

六本松再開発地区の奥に作っている戸数の少ないマンションもまだ完売していませんし

>>1718
大通りから1km近く奥まった敷地も異なる物件とは比べられない。確かに敷地条件は崖でない向こうの方が良いが。

>>1719 匿名さん
大通りから奥まっていることも、騒音面から言うと敷地条件に加えて優位なのではないでしょうか？

本当に90も残ってるならですよ
月割りで８部屋くらいずつ売れないと完売しないんでしょ？
そんな売れるほどの掘り出し物件ではないし
大手は売れ残り1年では投げ売りはしないけど
たぶん既に水面下での微妙なサービスはしてるはずですよ
最初期の好きなだけ選べた時期との差額と考えれば
極々普通の事でしょう

下層階を買った人は＊＊＊ですね。

購入者です。

ずいぶん前に見に行き、妻も気に入りその場でほぼ即決で買いました。

しかし最近このサイトを知りものすごーく不安になってます。

悪臭は動物園近いから何となく覚悟してたけど、土砂災害は不安です。

今さら担当に聞けないし、他の購入者さん販売会社から土砂災害について

何か大丈夫ですよ的な説明ありましたか？

え、、、こわっ！！

ということは南向きがやばいと、、、、、

桜坂で実際に土砂災害が起きたことはありますか？
万一土砂が流れても森林公園が緩衝する気がします。
匂いは南公園の樹木が幾分か吸収してくれそうです。

当マンション建設工事による、土地造成により、土砂災害危険指定区域から外れていますので、御安心ください。そもそも、南公園の山は、当マンションに土砂が押し寄せてくるほどの標高がありますか？

動物園のにおいは全くしません。土砂災害もまずは心配ありません。
カラスと虫は覚悟してください。カラスのねぐらです。

標高は基準であって、問題ないとは言いきれないですよね。
今後、地震等があった場合の永続的な安心感を得るには、
厳しい感じがします。

ということで我が家は検討から外しました。

なんか前の書き込みで詳しそうな人がマンション自体が土砂崩れした場合の防波堤になるので適用除外になるのでは？的な不安な事を書いてましたね

心配なら、現地の裏に行って確認してみてください。マンションに押し寄せるほどの土砂の量があるでしょうか？安佐南区とはロケーションが全く違います。

数百年に一度の大地震が起きた時、１００％安全な新築マンションが福岡にあるのか？という問いに対しては、正直わかりません。ただ、警固断層、液状化、浸水、土砂災害、等々、福岡エリアであれば何かしらのリスクがあると思います。ただ、それらのリスクは保険でカバーできますし、私は過度にリスクを評価しなくても良いのではないかと思っています。

>>1725 匿名さん

サーパス桜坂建設中に、ここで実際に土砂崩れが発生しています
最近は想定外の大雨が多いので心配です

え

ダメじゃん！

>>1733 マンション検討中さん
だから、造成して、指定区域から外れるということを説明受けましたよ。

土地造成はあくまで敷地内の話。
当マンションの上から土砂災害が発生する可能性は大いにある。

集中豪雨で敷地外で土砂災害が発生し、敷地内に土砂がなだれ込んで来るリスクはゼロとは言えません。ただし、マンション建物まで被害が及ぶほどの土砂ボリュームが南公園の低い山にあるとは、到底思えません。警固断層の上のマンションより、よっぼど安心だと思いますが。

↑その通り！
ここって定期的にネガキャンマニアが現れるね

あー警固断層とかのリスクと比較しての話なの？
それなら原因となるものが実在してるからどっちも恐いってのが本音じゃないですかね
てっきりあの斜面でどんな造成してるのかって話かと

>>1738 匿名さん
てっきり、このマンションが購入に値するかどうかのリスクの検証かと思ってました。強固な地盤の直接工法が、(他の市内物件より)地震リスクが低いと思って買う人もいれば、斜面の土砂災害リスクが気になって見送る人もいる、それぞれの判断で良いんじゃないでしょいか。

現地知っていれば、マンション用地より高い場所の斜面僅かなことわかると思うけどな。。。
ハザードマップ上の指定区域は、マンション造成により消滅する。

崩壊はしないでしょうね。
北側道路から見ましたが、頑丈な擁壁が出来ていました。
住居としては違和感はありましたが、どう感じるかは人それぞれですかね。

地下5階マンションに見合った高い擁壁です。戸数を稼ぐためですから我慢しましょう。

昔は見学したんですけど、庭がいいですね〜でも入り口から自宅までは遠いです...そして北側の部屋が暗い、料金もぜんぜん安くない。残念ですけど他の新築マンションを買いました(๑>◡<๑)

他物件を買ってもココを覗いてしまう。書き込みまで、、、
未練があるんですね。
気持ち、よーくわかりますよ。

北側の部屋が暗い？
ここに住んだことあるの？
一般的にってこと？北側に部屋があるマンションはいっぱいあるけど。
なにがいいたいの？

おまけに料金ってどういう意味？　ここの販売価格のこと？　金額はすべて料金って言う人？

南向き、東向きで悩んでいます、、
高い買い物なので色々悩んでしまって、、
皆さんの決めた理由教えていただけますでしょうか

東向きは正午過ぎたら日が当たらないよ。南向きは朝から夕まで安定して日差しが入る。
生活スタイル次第かな。

うちは朝はパンを口にくわえてバスを追っかけるタイプだから、朝よりも夕方重視。
東より西が好き。金銭に余裕があり長く住むなら少々高くても南向きが無難。家具を買いそろえるのは我慢。

中国の不動産バブルが終わる間際、外国人からの引き合いが期待できそう。賃貸需要に不安はあるがリスクは外国人が取ってくれる。転勤族の仮住まいの街となり地域コミュニティーはすたれる。福博財界のクオリティはその程度のもの。ただ、外国人の目は厳しいから中長期的には都市間の競争に負けるだろう。中長期のビジョンがないのがイタい。

>>1750
ええっ？中国人？
それは嫌だなあ。

ここはタワーマンションの分類でしょうか？
洗濯物が強風のため外に干せないとかあるのでしょうか

六本木のMJRなどに比べると、外国人の割合は少ない、投資物件としての購入は少ないとのことでした。

六本松です。
失礼いたしました。

値下げ交渉有効ですかね？

ここで訊いている時点で、交渉能力及びセンス無し。って事でしょう。
便乗して交渉する購入意向者を少なからず増やし、あなたの競合が増える可能性が高まる訳ですから。
まずは、明日 交渉してみたら。

六本松は賑わっています。まちの魅力は地主の姿勢次第ですし、マンションの資産価値にも良い。こちらの大型マンションが地域に貢献しないとすれば桜坂の将来はないですね。

最近　ここのCMよくみますね

>>1758　それが何か？　完売していないから当たり前では？

ここかMJR桜坂レジデンスどちらがよいでしょうか

ザ・パークハウス桜坂サンリヤンか、MJR桜坂レジデンスか。
MJRの人気も気がかりですが、むしろ322戸のこちらの販売推移（人気次第）も気になりますね。

確かに 迷うかも とは思いますが、物件のコンセプトが全く異なりますから、
何を優先するかによってで、むしろ判断し易いかもですね。
暮している様子を、いい事も逆の事もあれこれ想起してみれば。

いずれを選ぶとしても、眺望と防音とを考慮して最上階入居をお勧めします。

どの間取りも所謂ようかん型で、中央を貫くように廊下が配置されていますね。
元気なお子さんを含む様々なファミリーが入居するでしょうから、
上階の足音が響く可能性もリスクとして考慮されたほうが良いかと。
又、リセール時にも、販売機会拡大の利点があると思います（最上階を忌避する方は極々少数）。

まあ、他スレを見ても意外な事に下階から響くケースもあるようなので、
こればかりはギャンブルですかね。