駐車場収入は管理費から別口座へしたほうがいいの？

>40
つまりしっかりしていない管理組合だったら管理会社の思うつぼになるということですよね

通帳管理の話は関係あるんだよ。
どうしてかというと、「管理費通帳」と「修繕積立金通帳」で通帳管理方法を変えている
マンションが少なくないからだ。自分のところもそうだが。

自分のところに関しては「管理費通帳」は利便性重視で管理会社一任。
理事長が印鑑なんて言うけど、いちいち請求が来る度に
印鑑を押すなんて面倒なことをやっておれるかっていうの。
そんな面倒なことをやらなくてもいいために管理会社に金を払っているんだから
そんなことをするようじゃ本末転倒。
どうせ管理費通帳は仮になくなっても常時入っている金は
（１戸当たりにすれば）大した金額じゃないだろ。

しかし、「修繕積立金通帳」は別だよ。
この通帳はセキュリティー重視に徹すべきで、
修繕積立金通帳は理事長管理（印鑑は別の役員保管）。

>>46>>36

う〜ん。面白い解釈をする人だね。

管理会社の思うつぼと考える人は、次には「理事会」次には「管理組合」の思うつぼ
と考えそうだね。

緊急避難的支出は別としても、殆どの管理会社は事前に手順に則って支出するんじゃ
ないかなぁ。誤解をあたえるような言動はしない方がいいよ。
また、何で駐車場使用料が管理費収入に入金されただけで「管理会社の思うつぼ」
という解釈になるのか疑問だ。
もう被害者意識は止めにして、主体的な言動が必要な時代だと思うよ。

>43
それでは43さんにききますが
標準管理規約で修繕積立金に入れるのが望ましいとされているにもかかわらず
なぜ管理会社は管理費に入れようとするんですか。

ちなみに管理会社が使い込みをするなんて誰も言ってませんよ
その方が管理会社にとって都合がよいと言っているだけです。

>>44は　>>36であると理解して良いのかな。

「思うつぼ」という言葉と「都合が良い」という言葉とは受けるイメージが随分違いますねぇ。

　　確かに駐車場使用料を修繕積立金収入のみに入れるのは望ましいことです。

しかしながら、それができる組合は良いでしょうが、できない組合があるのも事実です。
どうしても駐車場使用料収入を一般会計に組み入れないと日々の管理組合運営業務が
立ち行かない組合もあると思います。

もし、今現在の管理費だけで管理組合運営業務を実行するとして・・・・・・・

①サービス低下につながる事（例えば日勤管理員が隔日勤務になる等）
　を総会で承認されるか。
②サービスの低下がいやなら管理費を増額するか。
③現管理費で今まで通りのサービスをしてくれるよう現管理会社と交渉するか。
④現管理費で今まで通りのサービスをしてくれる新管理会社を見つけるか。

が考えられます。
　だから、「管理会社の思うつぼ」だとか「管理会社にとって都合がよい」等と
言わないで、駐車場使用料を修繕積立金に組み入れられるような組合は、どんどん総会で
決議したら良いと思いますよ。

私達が契約主なのですから管理会社を主体と考えるのではなく、管理組合に都合の良い
ように管理会社に協力して貰おうじゃないですか。

>45
44(=36)です。
基本的にご理解いただいているようですね。
ただ、修繕積み立てに入れた場合には当然管理費は値上げしなきゃ無理ですよ。
修繕積み立ての方をその分下げるか、それともそのままの額を維持する（実質値上げ）かが
問題だと思います。

まあ、標準管理規約に、「修繕積立金に入れるのが望ましい」とまでは
書いてないんだが。以下の文章をどう解釈するかは解釈次第という気がする。

標準管理規約
第２９条　駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料
（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充て
るほか、修繕積立金として積み立てる。

コメント
第29条関係
機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要する
ことから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。

>>46

う〜ん。　　そういう事か？

「管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる」というのは、
かなり譲歩した表現と考えた方がいいと思います。
標準管理規約を作るときには住友不動産の偉い人もメンバーに入っていますからね。
これは双方の立場を考慮したぎりぎりの表現です。
事実上「望ましい」と読む取るべきだと思いますよ。

というか上記標準管理規約２９条は、
駐車場使用料は、管理費と修繕積立金の双方に充てなさい、
という条文だろ。
管理費のみに充てなさいという条文でもなければ
修繕積立金のみに充てなさいという条文でもない。

また、上記２９条付帯コメントは、機械式駐車場の場合には
管理費にも修繕積立金にも属さない第３の財布を作ってもよろしいということ。

文章は明確で、他の解釈の余地はない。

管理費というか、メンテナンス費という意味だけどね。

『修繕積み立てに入れた場合には当然管理費は値上げしなきゃ無理』
ここがみそ。
駐車場収入を管理費に入れておけばパイは広がり各戸の管理費支払い額も
減るので今の管理費が高いか否かを検証することなく個々の内訳や実際の
2次請け業者の価格帯を把握することなく管理会社に十分な利益をもたらす
ことが出来るのです。こんな簡単な仕組みを
『管理費を見直し削減しなければ』ではなく『管理費を値上げしなければ』
で片付けてしまわれていてみなさん本当にいいのでしょうか？

52さんのおっしゃるとおりだと思います。

管理費から駐車場使用料を抜くことによって、管理費の高さが露呈されることになりますからね。
管理会社は困ると思いますよ。

知り合いのマンションでは、駐車場の稼働率の８０％を将来の修繕費として管理費会計→積立金会計に繰り入れしているそうです。
残り２０％を日常維持費に当てることで駐車場を利用している方もしていない方も満足できるいい案だと思いますよ。これは某大手管理会社からの提案だそうです。
それよりも、修繕費用がかかるといいますが、修繕費用を算出する機械式駐車場メーカーは、自分とこの機械を入れ替えられることはほぼ無理だと分かっているので法外な修繕費を提示してくるのではないでしょうか？
管理会社よりもメーカーに問題があるんではないでしょうか？

結論はどうなんでしょう

機械駐車場使用料を管理費に入れているところは、管理費が異常に安いはずです。
そうでなければ、管理会社に管理費をぼったくられている可能性が高い。
駐車場使用料を修繕積立金に組入れ、修繕積立金の値下げと管理費の値上げを行います。
その際、管理委託費をはじめとした諸々の管理費の値下げ交渉を行うべきだと思います。
また、毎月の修繕積立金の値下げは安易に行わず、
修繕積み立て一時金を徴収している場合には、まずこれを廃止した方がいいでしょう。

機械式駐車場の入替えは２０〜２５年と聞きました。
それ以前にパレットやモーターも変える必要があるのでしょうか？

駐車場使用料の基本的な考え方
http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_10.html