マンション管理士に質問しよう！ Part2

https://kotoyumin.com/platon-apologia-30
読んだことがありません、

>3995
あんたはここのスレにくるなといっただろう。
訳の分らないことばかりいってスレを荒らすだけだから。
規約の全面改正をしたこともない者がいい加減なことを
書き込むなよ。

>4001さん
私は経済学部出身だったのですが、卒論のテーマはサルトルの
実存主義を英語でまとめ提出しました。

規約の全面改正のやり方の提案なのに、３９９６みたいなのが
書き込んでくるからね。
それは別のスレでやっているもんだろう。そっちにいきなよ。
ここにはあなたの期待するマンション管理士はいないんですよ。
名前とか登録番号を貼り付けて書き込む者はいないよ。

３９９６は、規約の全面改正とその後の経緯を投稿したのでしょう。都合が悪いですか。

>4005
私はあなたの書き込みに対しては真面目に相談に乗っていました。
他スレでもあなたのことが心配でいろいろ調べて一生懸命書き込みを
していたんですが、あなたはマン管士なら名前と登録番号を貼り付けて
から書き込めというスタンスでした。
別にお金をもらって書き込んでいる訳でもないし、マン管士といって
書き込んでいる訳でもないのになぜそこまで資格に拘るのかが理解
できません。
有資格者なら全て正しいことをいう訳ではありませんよ。間違っていたり
勘違いであったり、個人の見解で違う主張をすることもあります。
裁判がその典型です。検事と弁護士は完全に意見は対立します。追求する
側と弁護する側ですから当然です。
訴えてやるという法律相談のテレビ見たことあるでしょう。同じ問題でも
弁護士によって有罪であったり無罪であったりするんですよ。
あなたの質問にはこたえるつもりはありませんので、あなたが問題提起を
しているスレに帰ってください。

４００６さん誤解をしているようですが、私は資格のことなど一度も投稿していません。
匿名ですが、信用して下さい。資格はもっていた方が良いとは思います。

４００６さん、４００７です、管理士名と登録番号を貼り付けろ等の投稿はしておりませんし、
返答もしておりません。こんな失礼な投稿に対しては無視しております。信用して下さい。

住宅金融支援機構から融資を受ける場合、１億円の融資であれば１ヶ月の
返済額は、８５万円程度で１０年間で０．８６％と低いようにみえるけど
これに保証料というのがあり、これが１０年間で２．５５％になっており
合計では、３．４１％となっている。
１億の融資であれば１０年間で３４０万円の利息ということになるんですね。
１０年間で３．４％の金利ですから低いといえば低いですね。

しかし、１００戸のマンションが１億の融資を受ければ、１０年返済では
１戸当り８，６００円の修繕積立金の値上げをしなければならなくなる。
一気に８，６００円の大幅値上げは難しいですね。

クーデターですね。？

やはりこつこつがいい

日頃の日常管理を充実して、無駄使いを防止する。

過去、現在の修繕を記録しておく。修繕計画を、短期、中期、長期の計画書を作成しておく。

記録をとることは非常に大切です。管理会社任せにせず、理事が現場を歩いて記録しておく。

修繕計画はどうしてつくるんですか。

１級建築士と相談しながらつくっていけばいい。
周期もグレードとかも話し合いで決めていく。

一級建築士がマンション管理士であればその建築士が望ましい。
マンション管理士でなければ、マンション管理士を建築士に付
けるとよい。

とりあえず、組合員の中から、お願い公募、をしてみて下さい。

役員により、とりあえず、建物の修繕項目と、設備の種類の項目を取り出して記録する。

それを基に役員で項目を調査し減らしたり、追加して記録をより正しいものに進化させる。

この出来上がった記録票を修繕周期、耐用年数、に短期、中期、長期、金額、を各項目別
に工事専門家に相談しエクセルに入力する。

各マンションごとのオリジナルな修繕記録と修繕計画書ができます。

中古マンションの売り主の瑕疵担保責任についてお尋ねいたします。

宅建業者にマンションの媒介を依頼しましたら中古マンションでも
引き渡し後３ヶ月は売主は瑕疵を担保しなければならないと説明を
受けました

本当でしょうか。？

引渡し後、物件状況報告書に記載のなかった欠陥が見つかった場合、「瑕疵担保責任」といって売主はその欠陥を修復する義務があると定められています。これは故意・過失に問わず実行しなくてはならないものなので、無事売却できてほっと一息ついているところに瑕疵が見つかったと報告が入り、慌ててしまう方もいらっしゃるようです。瑕疵担保責任における欠陥にあたる部分とは、建物がきちんと生活できる状態になっていないという点。雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障がこれにあたります。売主が住んでいる時には欠陥はなくても、引渡し後３ヶ月以内にいずれかの瑕疵が見つかったときは対応しなくてはなりません。ただしこれらは専有部分に対してのみが対象で、共有部分で見つかった不具合については責任を負う必要はありません。

それは、民法ですか、それとも特別法等の何条でしょうか。教えて下さい。

不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」があります。「買取」の場合は買主が不動産会社なので、売主は瑕疵担保責任を負わなくていいことになります。リフォームや修繕をせずに現状のままで売却できるので、古いマンションを売却する方や、すぐにでも売却したいという方に向いています。

民法上、売買契約の売主は、隠れた瑕疵の損害賠償責任を負い、瑕疵のために契約の目的を達成できないときは、買主に契約の解除権が生じます。
　この売主の損害賠償責任と買主の解除権については、原則として、法の定めと異なる特約が可能です（民法570条本文、566条1項）。
　しかし不動産の売買に関しては、宅建業法、商法、消費者契約法が、民法の原則に変更を加えています。これらの法律に基づき、売主が、宅建業者であるか、商法上の商人であるか、消費者契約法上の事業者であるかにより、それぞれ瑕疵担保責任に関する法的な制約が異なってきますので、以下に概要を整理します（なおこれら3つの概念は、宅建業者は商人に含まれ、商人は事業者に含まれるという関係（宅建業者＜商人＜事業者、という関係）に立ちます）。

１．売主が宅建業者の場合
(1)買主が宅建業者ではないとき
　宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に定める責任と比べて買主に不利な特約を締結することができません（宅建業法40条1項）。これに違反する特約は無効です（同条2項）。
(2)買主も宅建業者であるとき
宅建業者同士の売買契約には、宅建業法40条1項の適用はありません（同法78条）。売主が瑕疵担保責任を負わないこととする特約も可能です。
(3)買主が商人であるとき
　商人間の売買に関しては、買主が目的物を受け取りたるときは遅滞なくこれを検査しなければならず、瑕疵を発見しながら直ちに通知をしないときは、損害賠償等の請求をすることができなくなるとして、買主に検査・通知の義務が定められています（商法526条）。宅建業者は商人であり、不動産の売買についても商法の定めが適用になりますので、特約がない限り、買主には商法の検査・通知の義務があります（東京地裁平成4年10月28日判決）。
２．売主が宅建業者以外の事業者である場合
(1)買主が事業者であるとき
　事業者には、株式会社のように商人である場合と営利を目的としないNPO法人のように商人ではない場合とがありますが、売主と買主がいずれも商人のときは、商人間の売買ですから、特約がない限り、商法526条による検査・通知義務があります。
　売主が宅建業者でなく、宅建業法の制約は受けないところから、瑕疵担保責任に関する特約は自由です。
(2)買主が消費者であるとき
　売主が事業者、買主が消費者なので、消費者契約法の適用があります。
　消費者契約法は、消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する特約を無効としており、原則的に瑕疵担保責任の全部を免除することはできません（消費者契約法8条1項5号）。ただし例外的に、瑕疵のない物をもってこれに代える責任又は瑕疵を修補する責任を負うこととされている場合等には、損害賠償を免除する特約も効力が認められます（同条2項）。すなわち特約により、瑕疵修補義務等を定めておけば、損害賠償義務を免除することが可能となるわけです。
　また同法には「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」との定めもあります（同法10条）。責任の全部免除するのではなく、一部免除の場合であっても消費者の利益を一方的に害するものとして無効とされる場合もあることになります。
３．売主が事業者でない場合
　売主の責任は、民法の原則に従います。瑕疵担保責任を制限する特約を定めることもできます。ただし、売主が消費者、買主が事業者の場合には、買主の側が事業者であることに基づく消費者契約法の適用があることにも留意が必要です。

では、個人間の売買は、中古の場合は瑕疵担保責任は負わない旨を契約書に特約として明記すれば
瑕疵担保責任は負わなくて良いと解釈すればよろしいでしょうか。？

それでいいと思います。

有難う御座います。仲介は財閥系の宅建業者に３ヶ月の瑕疵担保の売主責任を負わない売買なら
契約しても良いとの条件を買主に承諾してもらい無事契約致しました。

良かったですね。おやすみなさい。

みなさんのマンションでは、修繕積立金はどのように
決められていますか。
①長期修繕計画に基づいて、３０年間の工事費総額から１戸当り月の
　修繕積立金の額が決められている。
②分譲時の計画どおり、段階的に値上げをしていっている。
③ただ何となくこれぐらいでいいのかなということで決めてある。
④マンション総体の平米数で積立金の平均を取って決めている。
⑤その他

理事会は毎月やっていますか。
そのときの議題は誰がきめていますか。
補修工事や住民からの要望、苦情だけでは理事会の時間がもちません。
どうしたらいいでしょうか。
何かいいアイディア等があれば教えてください。

管理士の先生方にお伺いいたします。
空駐車場区画をバイク置場に変更したいのですが、共用部分の重大変更か、軽微変更か、
の判断をお願い致します。

民法第２５１条（共有物の変更）　　
　　　各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることはできない。

民法第２５２条（共有物の管理）
　　　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き各共有者の持分の価格に従い、その
　　過半数で決する。但し、保存行為は各共有者がすることができる。

区分所有法第１７条１項（共用部分の変更）
　　　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有
　　者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。但し、この区分所有者
　　の定数は規約にて過半数まで減ずることができる。

　　２．前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、
　　その専有部分の所有者の承認を得なければならない。

区分所有法第１８条
　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて集会の決議で決する。但し、保存
　　行為は各共有者がすることができる。
　　２．前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

標準管理規約
　　第４９条？（総会の会議及び議事）
　　　　２．総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合は否決とする。
　　　　３．次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項に拘わらず組合員総数の４分の３
　　　　　　以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
　　　　　二．敷地及び共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

　※区分所有法は、共用部分の管理を①変更（法１７条１項）、②狭義の管理（法１８条１項）、③
　　保存行為（法１８条１項但し書き）の３つに分け規定する。

　　①の変更とは、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴うもの
　　②の変更とは、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）
　　　　　軽微変更は、法１７条１項の規定によって法１８条の適用をうけ、②の狭義の管理に包含
　　　　されます。
　　③の保存行為とは、共用部分を維持する行為、共用部分の滅失、半損を防止して現状の維持
　　　を図る行為であるが、区分所有法上集会の決議を要せず、各区分所有者でなしうる行為で
　　　あることから、緊急を要するか又は比較的軽度の維持行為であると解されています。

※バイクと乗用車という同じ範疇のものなのと、現在空き駐車場となっているので、軽微
　変更でいいのではと私は思います。

４０３２さん、私もこの件は普通決議で良いと思いましたが、理事長に問い合わせた結果、
管理会社のアドバイスで否決となったそうです。重大か軽微変更かの判断は組合員に拠っ
たら微妙です。

>4033さん
特別決議は共用部分の重大変更の場合という観点からしますと、
普通決議がベストだとは思いますが、目的が違うということだから
敢えて特別決議という考えをされたのかもしれませんね。
うちの場合でしたら当然普通決議としますけどね。

駐車場区画は住民の員数より多いので、余り気味です。バイクや自転車の利用者は、
駐輪場に登録さえすれば何処へでも駐輪できます。
ここ数年でバイク置場が不足して一時バイクの駐輪は使用禁止にした程でした。
管理会社や管理員にしてみればバイクの不法駐輪が減るので可決した方がよいとは
思いますが、否決にした理由は不法駐輪がばれる組合役員関係のクレームがあった
と聞いております。
この組合員がいる限り管理会社は言いなりにならざるを得ない事情があるようです。
困ったものです。夜になるとあちらこちらにバイクの不法駐輪だらけです。

不法駐輪に対しては住民が立ち上がらなくてはだめでしょう。
放置することは絶対にやってはだめですね。
そういうことを認めれば悪い方向に連鎖反応をおこします。
皆さんで知恵をだしあって解決していくべきです。

タワーマンションには１０億以上の物件もあります。
そのマンションではエレベーターも一般の住民用とは違います。
そんなマンションには住みたくないですね。

人間の心理をついて商業主義でしょう。需要が多いのは避けられない。見晴らしは良いです。
６０階の最上階からエレベーターで１階への時間はどれ位掛りますか。
私は以前２１階の最上階に住んでいて、エレベーターの待ち時間と途中停止で苦労しました。
現在は３階のマンションに買い替えました。エレベーターが途中停止しているとき等は階段
を利用します。楽です。

見晴らしがいいのは上層階だけですよ。
特に１０階以下の住民がタワーマンションに住んでいると
いってもねえ。
みじめな思いをするだけですよ。
私は現在１７階の最上階で東南の角部屋に住んでいますが
全て同等扱いです。
エレベーターも駐車場も、駐輪場も。
管理費等は専有部分の床面積比ですから、階数には関係ありません。

韓国のマンションでは、高層階の住民と低層階の住民のつきあいは
ないんですよね。
子供にも低層階の子供とは遊ぶなというのが一般的だそうです。
韓国に転勤でいっている親戚の者がいってるので本当でしょう。
マンションを借りているんですが、１，０００万円以上の権利金
みたいなのが必要とのことでした。出るときには返してもらえる
とのことだそうです。
日本でも同じなんでしょうね。１０億以上の部屋にすんでいる子供が
低層階の子供と付き合うのは親がみとめないでしょう。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6262523

購入予定です。

私のマンションはバイク等の駐輪場は各々ありますが、バイク置場は誰でも置けますが、
置き場所の取り合いです。

以前は自転車、バイクの後ろに部屋番号を書いており不法駐輪の部屋番号や登録してい
ないバイク等が一目で判明する事ができましたが、

最近はシールに部屋番号なしでの駐輪になりました。不法駐輪か、登録されているか、
どの部屋の住民が不法駐輪しているかが解らなくなっています。

以前より益々マンションの雰囲気が悪くなっております。４０３６さんの仰る通りで
す。困りました。

最上階を買うんですか。８億円だそうですね。
安いのは５，０００万円前後だから、格差社会が生じますね。
最上階に住むあなたは、管理費や修繕積立金なんて屁のような
ものですよね。
あなたは皆さん方の羨望の的になりますよ。
子供も鼻高々でお父さんを尊敬しますよ。

>4042さん
理事を代えるか自分が理事になった時に改革すべきです。
後は総会で問題提案すべきです。
理事会に問題提起してはどうなんですか？
不法駐車している者に罰金を課すとか。
使用料を支払っているバイクにはシールを貼るとかもあります。
シールのないバイクは撤去します。

過去は部屋番号の記した登録シールを貼っていた。不法駐輪車は撤去してよいので管理人が
撤去した。

その犯人が女組合員で理事長とその男の同居人の自治会長とその娘の三者が管理会社１０９
に圧力をかけて管理人に嫌がらせをした。

その後駐輪場の登録シールから部屋番号を記載しないようになった。管理会社１０９の管理
姿勢です。

管理人は、この組合員の女理事長、自治会長の同居人の男と管理会社１０９の支店長Y村に食
いついて命令に従わなかった。

不思議なマンションってあるんですね。
通常のマンションでは考えられないことが。
タワマンションとか大規模マンションならそういうことも起こらない
でしょうが。
やはりマンションを購入するときには大規模マンションにすべきです。
小規模マンションは付き合いがあまりないからいいとかいって購入する者
もいたが実際は逆なんですよね。

５００戸の大型ですが。

上位合格者が投稿してくれなくなった。嘆かわしいことだ。

４０４５みたいなマンションで小規模ならすぐ問題になります。
大型マンションなら目立ちにくいでしょう。

4045さんの登場人物と理由と管理会社は「たのしい作話」じゃないかと感じます。

そう思うのは貴方の勝手です。マンション管理は表面だけでは理解できません。
一応信じて頂けないとは思いますが事実です。
貴方が管理会社１０９の関係者であれば４０５０みたいな返答は理解できます。

５００戸の大規模マンションであれば、管理会社はマンションの理事には
従順じゃないの？
全て理事の意向なんだろうね。
やはり理事に立候補なりして改革をしなければならないね。

正確には５１２戸です。いいご意見ありがとうございます。

４０５２さんはよく事情をご存知ですね。このマンションは大変です。
私では務まらないでしょう。

施設利用に、区分所有者部屋番号＝駐輪場シールは、新築時からあったのでしょうか？
駅が近いマンションには時間の経過とともに出てくる問題なので、対応策（管理員に撤去させる。）でそのシールの徹底は、臨時総会で要承認と思えるのですが、、、
それを止めるのは、管理会社と理事会の話し合いではなく、議案と議決が必要と思うのですが、、、

要するにまず取り組まなければならないことは、細則の作成です。
この細則に細かい事項を規定しておかなければ問題解決になりません。
それができるかどうかは分りませんが、それをやらなければ解決
しないのではないでしょうか。
仲間の輪を広げ急がずに改革目指していってください。

４０５０は失礼ではないか、お前は管理会社１０９の関係者に認定する。
作り話ではない。Ｎ野、Ｈ口、Ｓ村、Ｍ藤、のいずれかである。証拠。

４０５５さん、５１２戸のマンションです。築２５年です。

分譲当時は駐輪場は２段ラック式、自転車とバイク置場は同じ場所、シールは貼っていなかったのと
区画も線引きが無く雑然と置かれた状態でした。

築７年目に管理員交代時に、管理員より不法駐輪が２００台位放置しているとの報告を理事会が受け
た。

その後３年後に、さび付いて使い物にならないラックを撤去して平地に整備して登録シールに部屋番
号を付して駐輪するようにした、

ゴミ置場が広いので片方をバイク置場に変更を総会案で普通決議で可決して線引きはしたが区画番号
は付さなかった。

その後１１年後今から３年前に理事会の承認なしに理事長単独で登録シールを部屋番号なしの登録シ
シールに変更した。

本年総会案で、空き駐車場をバイク置場として区画番号を付して変更する案は共用部分の重大変更と
して否決された。

駐輪場及びバイク置場使用細則はありますが、曖昧なもので作成者の知力の低さを感じさせる、

※議案書と議事録を比較して投稿しました。区画番号を付して登録するとどうも都合の悪い組合員が
　見えてきます。役員は知っていると思います。

理事長は以前の理事長とは違います、本年も交代しております。

この悪い女理事長の後の男理事長は少し足りない。次の女理事長はトラブルを嫌う人間で真面目、で
私も相談は受けたがこのマンションの管理については度量が少ない。

理事は順番制です。立候補は禁止です。

東急の管理会社社員は、この掲示板で、投稿はしないと思いますよ。
又、その犯人？や親族の当該住民もこれ見て投稿はしないと思いますよ。

この問題は、まずは、理事会や管理会社支店長名に住民連名で意見書、（ポストに怪文書は不可）
その後の完全決着は、議長を立て、議案として、部屋番号と自転車の整合シール貼付再開、区分所有者で臨時総会招集が必要ではと思います。
1/5署名取る場面では、口で反対していた住民の正体が見えますし、議長さんは誰かが立たねばなりません。
しかし、用件が揃えば、管理会社は段取りを取らねばなりません。（議長が段取りを要求します。）
これが住民に問うという事ではないでしょうか？

自転車やバイクの登録シールには部屋番号とかは必要ないと思います。
シールは色を年度ごとに分けていれば駐輪場の使用料を納付しているか
否かが分かると思います。
そして、その年度の色以外の自転車等があればいつ処分しますとの警告を
掲示板に告知すればいいのではと思います。
それから自転車の放置はどこのマンションでも必ず発生します。
うちの場合は半年ごとにシールのついていない自転車の整理をしまして、
業者に引き取ってもらっています。
自転車は古くなったり、子供が別居とかしたり、転勤とかがあればそのまま
放置される可能性があります。
この数は毎年かなりの数が発生します。うちの場合は３５０戸程度ですが、
毎年４０～５０台の放置自転車が出てきます。

放置自転車を処分する際は警察に盗難届が出てないかのチェックは
してもらっています。
シールのカラーは使用料の納付の有無だけでなく、当マンションの住民
のものであるとの確認をするためのものです。
シールには年度も必要ありません。年度があると毎年無駄が生じますので。
色を５種類もあればそれを使いまわしていけばいいと思います。
シールにマンション名も不要でしょう。何かマークでもいいと思います。

駅に近い物件や敷地が大きい物件は、経年と共に起きる常習部外者と放置の問題で、管理員も部外者との選別、私有地であるから放置するなと言う為に、この規則が必要です。（なんでだ！と逆切ギレされますから。）
イタチごっこである事は判りながらも放置すればドンドン劣化しますから、住民の費用（撤去代と管理員さんの手間）でやらねばなりません。チェーン付の常習には困りました、、、


新築当時は当該住民は想定できなかった（ヒモ付き管理は経験で想定済みですが、当初余計な事はしません）事ですが、これは議案議決による規則と思います。このシールなり、撤去なりの規則を管理会社と一部の権力？住民が、総会も経ずに住民に規則を無くす事はちょっと、、、考えられないのです。

＞４０６２さん
お宅のマンションでは自転車の使用料はとっていないのですか？
年間３００円でも５００円でもいいから徴収をしてシールを
自転車に貼付するようにすればいいでしょう。
それがついていないのは部外者ということになります。
そのついていないものを半年間隔ぐらいで撤去すればいいでしょう。

４０５９さん東急の管理会社の関係者ですか。東急とは一言も言っていませんが、

４０６２さん。大型マンションは特に考えられないことが起こるんですよ。実務を積まないと、
理解出来ませんでしょ。知り合いに大型マンションの管理人に気楽に聞いてごらんなさい。

４０６０さん、自転車使用料は1ヶ月３００円で５００台で月約１５万円、年間１８０万の
収入が見込めます。その他、バイク置場使用料は月１０００円から２０００円で５０台位
駐輪しております。

>4065
シールはついているんでしょう？
それがついていれば部外者かどうかはすぐ分りますよね。
後は部外者や住民の放置自転車等でしょうから、それを１ヶ所に
集めて、告示を行うと共に、警察に盗難届はでているかどうかの
確認をして、業者にもっていってもらったらどうですか。
その費用は自転車の処分を任せるという条件にすれば無償でもって
いってくれますよ。自転車屋さんと交渉すればいいでしょう。
その放置自転車等の整理は管理員さんと理事会でやらなければなら
ないでしょうね。
うちの場合は、放置自転車は鎖でつないで１ヶ所に集めています。

>4065さん
大型マンションの管理員さんに聞いてもどうしようもないでしょう。
基本的なことは大規模だろうと小規模だろうと、又駐車台数の多い
ところ、少ないところやり方は同じですよ。
ちゃんと細則に決められていればその通りするだけです。
そしてそれを管理していくのは理事会です。
その取り決めが明確でないからトラブルが発生しているのでしょう。
細則の明確化しかありません。誰がやるかが問題ですが。

シールを貼っていない自転車を鎖につないでロックして警察に届けて確認を依頼した。

ところが役員本人とその取り巻きが自分の自転車を鎖につないだとクレームで大騒動
になった。

全員登録してシールに部屋番号を管理人に記入させて貼らせた。

後日組合員向けにこの件を文書で説明したら、理事会から呼び出しを受けたので組合
員として規約違反を役員がする事は言語道断として保存行為を説明した。

その後自治会長、理事数名、監事が辞任して、数名が管理会社の関係不動産屋媒介で
売却等をして退去した。

大型マンションは私の経験では犯罪は外部よりも内部が多いのではないかと思う。

>4068さん
大型マンションだろうが小規模マンションだろうが、犯罪は外部より内部の方が多い
のは当たり前のことですよ。
シールを貼っていない自転車はいつまでに貼ってください。シールの貼ってない
自転車については、盗難届の確認後業者に処分してもらいますという告知が足りな
かったんだと思います。
シールに部屋番号を書く必要があるんですか？色とかで識別するだけでいいと
思うんですが。
それから保存行為の使い方が間違っていますよ。保存行為とは、共用部分を維持
する行為、現状の維持を図る行為です。これについては集会の決議は必要とせず
各区分所有者でなしうる行為ですが、緊急を要するか又は比較的軽度の維持行為
であると解されています。

現細則内においての具体的運用方法の活用で足りない問題点を議案化（可決後の通達方法含め）して、可決をしたい。と言うお話ではなく、住んでいる大規模？マンションの一部役員が管理会社が結託している様に見受けられるので、大変に不愉快な思いをしているとおっしゃりたいのではと思います。

４０６９さんの手続きは行っております。それでも規約や細則を守らなかったのですが。
マンション管理士試験の模範回答です。有難う。

>4071さん
規約や細則を順守しないのにほったらかしにしたり、理事会が
無視たりするマンションは限界マンションの一歩手前。

４０６９さん、そうじゃないよ、自治会長や理事長をしておれば住民は何も注意しきれないと、
高をくぐっていたのですよ、それにお灸をすえただけ、管理会社１０９は共謀していると思わ
れても言い訳は出来ないでしょう。

４０６９さんの考えは皆さん皆致しておりますが、それで解決できない時はこういう手もあ
ります。

今はこの連中は静かですよ、真面な役員が管理するようになり、現役員の言葉を借りれば扱
いやすいらしいです。

限界マンションはコンセント等のショウトで火災事故、専有部分の給排水管の劣化による漏水。
どこかの専有部分の一ヶ所でもこの事故が起こると他の部屋内も同じような事故が続く。
その事故等の処理は専有部分の責任として管理会社が間には入って処理する。が組合には報告
去れない。
組合加入の保険を使っても報告されないし、収支報告にも記載がない。気が付いたときは保険
会社も加入を渋り出し、よくて保険料の値上げ、若しくは加入お断りである。

こうなる自体は大半のマンションにおこりうるのであり、目安は買い替えの時期ですよのサイン。

お尋ねします、専有部分の電気、通信の配線の更新はしなければいけないのでしょうか。
配線の劣化による事故等は考えられるのでしょうか。教えて下さい。

>4047さん
漏水事故があり組合の保険をつかったのに組合に連絡がないということは
ないでしょう。
しかし、築年数が経過したマンションは保険会社も契約したがりません。
いままでは築２０年以上経過したマンションの新規契約はしない保険会社
が大手にもありました。
しかし、行政の介入で新規契約もしなければならなくなったのですが、
そのかわり保険額が築２０年で２倍前後の大幅値上げとなっています。
三井住友、東海上、損保ジャパンの大手も全てそうです。
経年劣化は間違いなくいずれやってきます。そのための対応がされて
いるかどうかが限界マンションの分岐点となります。
特に専有部分の配管の更新工事をどうするかがポイントとなるでしょう。

組合加入の個人賠償特約付く賠償保険について勉強して下さい。

管理組合が加入している総合保険には個賠はついていますよ。
但し専有部分の配管、配線はそれによる下階の損害賠償は適用されますが、
原因元の損害は特約を結んでいない限り適用外です。
自動車保険と同じです。対人、対物、同乗者までです。自分の車の補償に
ついては別途特約を結ばなければなりません。

４０７８さん、そんなことは理解しています。

１、漏水事故による被害者に対する補償を組合の個人賠償責任特約を利用して加害者との示談に
　　基づき被害者に支払った保険金の金額を収支報告されていませんでした。

２、一組合員により組合加入の保険を利用して補償金を支払ったならば当然に組合の収支報告で
　　会計報告するべきではないかとの意見でした。

３、過去に置いて相当の保険金が支払われて、保険会社から値上げの要求が出てからの問題提起
　　でした。１の件について。

４、共用部分に保険を利用して保険金の授受については組合で会計報告はされております。

５、勿論個人加入している保険を利用する場合は組合に報告する必要はありません。

>4079さん
いくら組合の個賠で保険の適用をうけたとしても、管理組合が
建替えてしはらっている場合は収支報告書に記載されますが、
管理組合の会計に全く関係のない保険の支払いについては
収支報告書に記載する方がおかしいでしょう。
当然共用部分の場合は収支報告書に記載はされます。保険の適用が
あるなしに拘わらず修復工事は先に行いますからね。工事費と保険の
金額が違うこともありますし。
ただ、収支報告書とは別に管理組合の保険で損害賠償をした
金額とかの記録は必要です。
漏水でも同じ内容の水漏れが連続して発生すると保険会社は
支払いを拒否することもありますから。

管理組合の保険を使用した場合、共用部分、専有部分（組合の個賠利用）の保険金は管理組合の
収納口座に振り込まれます。４０８０さんのご意見を伺いたいです。収支報告はしなくてもいい
んでしょうか。？

>4081さん
会計というものは実際に出入がなければ記載するのは無理があります。
収支報告書に個人に保険が振り込まれたものまで記載することはないでしょう。
組合の保険を使っても、住民はしりあいの業者等に工事を依頼する場合も
ありますからね。その金額がいくらかは分りません。分かっているのは
保険金の額だけです。士場合によっては工事をしないかもしれません。
当然共用部分であれば、一応業者に支払って、後から保険が適用されれば
出入を書き込みますけどね。
漏水の場合それが共用部分か専有部分かの調査をしますが、その費用は
管理組合が負担しますが、後から保険で返ってきます。これは収支報告書に
記載されます。損害保険金の収入欄に。そして支出欄には修繕費等の費目で
書き込まれます。
収支報告書に記載するのは、収入と支出がその会計を通るものでないと
意味がありません。

だから、組合加入の保険で支払われる保険金は管理組合の収納口座に振り込まれなけれならな
いから、支払われた保険金も組合の口座を通っているので組合の収支の報告の対象になるので
しょう。

ということは、支出先は個人に支払うという会計報告が
必要ですよね。
そうでないと収支報告書とはいえませんので。
一般の全国のマンションの収支報告書はそうはなっていません。
管理会社の収納口座は管理組合とは関係ありません。
私も漏水とかで保険の適用は今まで数多くやってきましたが、
専有部分への損害賠償金への支払いはどうなっているのか分かりません。
収支報告書には記載されていませんし、直接被害者に支払われているものと
思っていましたから。
工事業者も個人が自由に選択できますから。
これは保険の代理店とか保険に詳しい方の助言が必要ですね。

管理組合加入の保険の保険金の授受は管理組合と保険会社の取引であって
管理会社や個人は関係ありません。

ところで専有部分への損害賠償保険金は収支報告書に
計上するんですか？

管理組合の加入している個人賠償特約を使った場合は収支の報告をしなければならない。
していない管理組合はその原因を調べてみてください。

財産の分別管理でロ方式（旧収納代行方式）を採用しているマンションは
収納口座は管理会社名義のものです。
保険金は管理組合、管理会社、被害者のどこに振り込まれるのでしょうか。

日産火災が提供している「ドクター保険」について取り組まれている
マンションはありますか。
情報を提供してください。

住民の自治会長（大規模マンションならでは）と理事長が、身内が置いたシール無し自転車を管理員に注意されたので、109と共謀し、細則を変更し、他の住民に権力を誇示したが、現在はお灸？をすえられて細則が復活し、
本当に良かったですね。

保険料が大幅に値上がりするのは築１５年以上のマンションだから
今はそこまで考えなくていい。

マンションも理事会のガバナンスが求められています。
基本は規約と細則に則って管理していくことです。

築１５年以上のマンションは全国に数多くあるんだが、ドクター保険に
関心を示さないということは、ここには理事は殆どいないのかな。
築１５年以上のマンションでは保険料が１．５倍以上の大幅値上げに
なっているからね。

保険に関心がないというより、全て管理会社におんぶにだっこ
だから知識や情報もないのでしょうね。
しかし、せめて理事長ぐらいはマンション管理を管理会社に
まかせっきりにしたらだめだと思うこと。

保険の問題は管理会社、悪い役員、の着服又は横領をしても解りにくいて推測できる
皆さんまず、理解しやすい共用部分の保険について学びましょう。

マンションで理事長が保険の着服はできないでしょう。

自治会と理事会の役員会を一緒にしているとこある？

４０９６さんは組合運営の実務経験がないですね。

理事長の経験はありますよ。
その中で保険金の着服はどうやったらできるのか不思議に思えるんですよ。
保険金を振り込むのに保険会社が個人宛ということはないでしょうし。

>4097

常時いっしょの会合ではないですが、毎年、役員選出の時期だけ
管理組合の理事会に自治会の人たちも同席します。
選出が済むと、表面上、またお互い別々に活動します。

両組織の基本理念は管理会社の方針に沿った運営をしていくこと（笑）

管理組合と自治会は互いに連携し、一体化していると言ってよい。
”車の両輪”の関係です。

>4100さん
そういうマンションは自治会への加入率が高いんでしょうね。
自治会への加入率が半分以下のマンションでは考えられない
でしょうが。

その通り、加入率は高いと思うね。
でも、おそらく新聞購読率は低い。

「資産価値」と「管理会社」を否定することはタブー。
一丸となることが快感のようで、したがって、監事はお飾り。

うちは１００％に近い。管理会社１０９が管理費等と一緒に組合員の口座から自動的に振替える。
収支には報告されていません。組合理事は自治会の役員（任期なし）のコントロールに有る。

自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをするのに
収支報告書には記載されていないのですか？
一緒に口座引き落としをするのだから一端同じ口座に振り込まれる
のではないですか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614233/

パート３が削除されている。どういう事でしょうか。？

４１０４さんの仰る通りです。管理組合の過去の議案書をひも解いていました。
極論をいえば、自治会費と町内会費が別項目で収支報告されていました。

それぞれ支払先は自治会と町内会、別々に支払われたように報告されています。

その後組合員の普通預金から管理費等と町内会費とを合計した金額を振り替えて
いて、収支には報告されていませんでした。

当マンションの規約では、管理費等＝管理費、修繕積立金、施設使用料となって
織ります

施設使用料＝サウナ室、ゴルフレンジ、プール。アスレチック、各使用料。等

※町内会費、自治会費は、管理費等含まれるようには規約に規定されておりません。

1,000レスになったらスレ主に成りすまして別スレを立てていた者が
いたけどそれはできなくなったんだね。
繋がりがなくなるので別スレにする理由がわからなかったんだけど
それができなくなったので安心だね。

自治会と町内会も理解できないね。

ああ、そういう事ですか。４１０７さんありがとう。

４１０８さん、自治会と町内会が別組織で会費は町内会と自治会への支払いとなっていました。
真面であれば、収支に報告しても問題はないのに途中から収支報告がありません。

私の感じでは管理会社の担当が知識不足でその時々の理事の発言に惑わされて変更に次ぐ変更
が行われてきたと推測されます。

分譲当時の規約の承認による販売で町内会費の組合負担は居住していなくても口座から自動振
替が規定されていました。

※施設使用料に駐車場料を加えておいてください。

今春引渡しの新築分譲に居住しています。
管理会社フロントが、理事会（第一回）にて館内/外での自販機の設置を提案しました。
具体的な需要予測もコスト見積もりも示されないまま、住民アンケートを実施する事が第三回の理事会で決定しました。

周辺にコンビニも有り又、敷地内に自販機を設置しているマンションが複数あるのに、なぜそんな提案をするのでしょう？
業者からマージン支給があるのでしょうが、そのまま提案を受けている理事会もどうかと思う。

>4111 特命さん
これから先も何十年にわたってそういう類の「提案」と「住民アンケート」が続くでしょう。
築４０年近い私の物件でもまだ、インターネットの設備がどうの、契約がどうの、とやっている。

歯止めをかける方法は、管理士の先生、並びに経験者の方がお答え下さい。

権力分立のコンセプトを大事にしているマンションがうらやましい。

理事会が執行だけでなく、司法（裁判）も立法（規約や細則等の変更）も
兼ねているのが、管理会社お任せ型のうちのマンション。

管理組合がおかしくなったら自治会がけん制し修正、ということもなく、
発覚しないよう互いに一致団結。

組合幹部の夫人が自治会役員に就いた時には、加入率１００％に近づいた。

鉄則は秘密主義。資産価値のためだからと会計すら秘密。ほぼ全員が賛同。

世の中にはこういうのを素晴らしいと思う人のほうが多い？

>4111
コカコーラの会社がやっている慈善事業でしょう。
自販機の設置に関しては、設置料、電気料金とかも全てコカコーラ負担。
おまけに災害のために1戸当たり数本の水の備蓄をしてくれるのでしょう。
災害時にはその自販機に入っている飲料水も全て使っていいというものですよね。
マンションに収入もありますが、不要といえば通常の自販機より安く提供
してくれます。
それを導入するのにリベートとかはありませんよ。慈善事業ですからね。

この慈善事業は売り上げは期待していません。
マンション内に設置して外部の者には買えないように
しても構いません。

4111 です。
情報提供ありがとうございます。感謝致します。
過去、数回住み替えましたがコカ社の慈善事業の件は初耳で驚きです。

ただ、慈善事業とは言え、視覚/印象/物理的に訴求度を高めて、潜在的な使用者掘り起こしを狙っているのでしょうね。
競争激化の中で、ブランド浸透度を高める為には、手段選ばずなのですね。

電気料金は業者負担だとしても、自販機の必要性を感じない住民にとっては、
異物であり、目にするのも不快です。
空き缶に便乗してごみ投棄が発生するのは、何とかして避けたいものですね。

又、エントランス等に設置したら、自販機の放熱で館内の冷暖房効果も少なからず低下しますね。
振り返れば、もう20年以上、自販機は使用していないですね。

当マンションの規約に理事の役職は理事の互選によるとなっております。
一理事に理事会の招集通知がなされないで理事会を開催した。

その理事会で理事長、副理事長、書記、会計、等の役職が決定され総会
に提案され可決した。

この一理事はこの総会の招集権者である理事長は理事の互選で選任され
ていないので無効であるとの申請がなされた。

これは有効でしょうか、無効でしょうか。？

>>4117 匿名さん
招集通知に欠陥がある理事会決議は無効です。
ただし、それを立証し主張して認めてもらう必要があります

４１１８さん、立証して認めてもらえない時はどうすればいいでしょうか。？

国内で、唯一、最終的な判断ができるのは、裁判所だけです。

４１２０さん、この問題について、訴えるには時効が有るのでしょうか。？

輪番制の理事は仕方なくやるとしても理事長までは
やる者はすくないでしょう。
特に仕事をしている者にとっては理事長は絶対やりたくない。
それが一般のマンションです。

>4121 　　　
原告本人の訴えの利益と関係してくるのでは。単なる理事会決議無効確認だけでは、訴えの利益を主張するのが難しい。

成程、分譲マンションの管理はこんな重要な問題でも放置するしかなければ規約
や、法令は有名無実化して意味がないですよね。

理事の互選で理事長を選任するのに、一部理事に理事会の招集の連絡をしないで、
理事長を選任したのは互選ではないのではないでしょうか。？。

総会招集権は理事長に有るので、理事の互選で選任されなかった理事長が総会を
招集したことになります。、

この総会を無効にできないのであれば、それが通用するとなると規約や法令は有
って無いようなものになりませんでしょうか？

ここら辺は分譲マンションの管理の根本に触れるような気がします。ここら辺を
規約や法令で強制力を持たせると相当な効力が出ると思いますが。？

区分所有法が、時代にあわなくなっているのは、国交省を含め、マンションに関係する人ならば、誰でもわかっていることです。しかし、所管庁には、他にも明治時代の法律等、時代遅れの法律をいっぱい抱えているので、おかまいなし。この国は、法治国家ではなくて、放置国家です。

>一理事に理事会の招集通知がなされないで理事会を開催した。
理事会が成立したのなら、一理事への召集通知無しは理事会決議に影響を与えることはない。

>その理事会で理事長、副理事長、書記、会計、等の役職が決定され総会 に提案され可決した。
>この一理事はこの総会の招集権者である理事長は理事の互選で選任されていないので無効であるとの申請がなされた。
役職が理事の互選（理事会決定）で行われている。有効である。

>原告本人の訴えの利益と関係してくるのでは。単なる理事会決議無効確認だけでは、訴えの利益を主張するのが難しい。
決議無効は法令違反or管理規約違反or公序良俗違反の場合に裁判で無効にされる。本件は何れにも該当しない。

４１２６さんの意見が支配的であるなら分譲マンションに住むにはそれを承知して住む事です。

理事会の役員が理事の互選で選ばれたんだから
それは有効ですよ。
ただ理事会の招集通知が全員に届かなかっただけでしょう。

最近の標準管理規約は互選という表現ではないと思うけど。
前は理事長を理事の互選で選ぶと書いてあったから、理事選出の総会のあとにそこにいるひとだけであみだくじやらじゃんけんできめていたが、今の標準管理規約は理事会で選ぶように書いてあるから定足数を満たして過半数で決議しないとダメ。

もともと互選って書いてあったのは理事会を開かなくてもいいって意味だったはずだが、それだと議事録も残らないし、理事長選任は無効で、その理事長が招集した総会も無効だとかいうひとが出てきたから、標準管理規約を変えたんだろうね。

最新の標準管理規約でも理事長等は理事の互選となっています。
第３５条
　３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。

４１１７のケースは、序の口と思われる。
理事長の正統性（引継ぎの正当性）を偽ったり無視したりのマンションを、
現場での経験を有する管理士なら、他にも知っているはず。

私のところでは、管理組合の運営のやり方に納得いかなかった理事長が
「決別宣言」を配布して以後、連続の欠席。副理事長を「理事長代行」
にして、次の定期総会までの１０ヶ月を運営しました。その定期総会が
来ると、「理事長代行」の人が正式な理事長となりました。

マンコミュの他の板でこの経緯を書いたら、「理事長でない人が招集する
理事会を、『理事会』と言えるのか」と論評してくれる人もいました。
マンション内では組合員１名が「『理事長代行』なんて管理規約にない役
職名だ。あれでは（副理事長による）理事会、管理組合の乗っ取りだ」と
匿名で指摘しました。

それでも組合員全体は問題視することなく、以後６年、現在に至るまで
組合は正統な組織として内外ともに認められているのが実情です。
上記「決別宣言」を出した理事長とは私なのですが、組合（の理事長）は
３年前、私を被疑者として告訴状を作成し、警察に提出、受理され、最近
取調べを経て送検までされております。起訴（裁判）はまだです。

（副理事長）
第３９条　副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その
　　　　　職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う。

>>4131
>最新の標準管理規約でも理事長等は理事の互選となっています。

＜最新バージョン＞
マンション標準管理規約（単棟型）（最終改正　平成29年8月29日国土動指第27号、国住マ第33号）

第３５条（役員）
第３項　理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。

>4134さん
２ヶ月ちょっと前に変更になったんですね。
情報ありがとうございました。

４１１７ですが、４１３２さん、貴重なご意見ありがとうございます。
貴方は、勇気あるマンション管理士です。自分に不利な、警察が受理して、
観察に送検された事をここに投稿する事はしないでしょう。今後のマンシ
ョンの管理を身を持って証明しようとしているのでしょう。共に考えまし
ょう。

勇気あるマンション管理士の意見を聴かせてください。

>>4135
> ２ヶ月ちょっと前に変更になったんですね。

２０１６年３月の改正において、既に変更されている。

>4132
あなたは理事長に推薦されて引き受けたのでしょう。
それを僅か２ヶ月で放棄して理事会に出席しないで次期理事会で副理事長が
理事長に選任されたということですよね。
理事長が招集しない理事会は無効といってもあなたは自ら理事長の職務は
放棄していますよね。
何故裁判にまで発展しているのかは分かりませんが、理事長の時に改革が
できないんであれば、理事長を離れたら余計何もできませんよ。
現在は理事会やマンションの管理は建前上でもうまくいっているのでしょう。
それをよしと認めざるをえませんね。

小規模マンションでは管理会社が理事長とかをお願いしている
マンションもあるからね。

名誉棄損で警察が被害届を受理しないでしょう。マンション管理士さんの意見を聴きたい。？

４１３３に挙げられた条文を根拠として、理事長だった私は、
管理員の味方ばかりする副理事長の規約違反を指摘したのです。
「副理事長は、理事長を補佐し」に反している、と。

４１３３に挙げられた条文を使って、私ではない組合員１名が、
嵐がほぼ過ぎ去った後の時期に、しかも匿名で指摘したのです。
「副理事長に代ったのなら、どんな『事故』があったのか、
　少なくとも報告するべきだ」

こういう法的な指摘を１人、２人でしてみたところで、
その他の組合員（特に監事）が問題視しなければ、
マンション内における法の拘束力なんて無いも同然なのです。

４１３８に書かれた見解は、副理事長の名で管理員が執筆し、
現在も主流派となっているグループの公式解釈と同内容です。

「決別宣言」は職務放棄ではないのですよ。
管理人を中心にして運営される管理組合の数々の問題点が
是正されたら、私は職務に戻ります。という内容です。
なぜそうしなければならなかったか、は、
マンション管理の反社会的側面を知っている人ならわかる。

>名誉棄損で警察が被害届を受理しないでしょう。
被害届ではなく刑事告訴状ですが、警察は受理しました。

警察は刑事告訴状なるものは受理しないでしょう。告訴状は裁判所しか受理しないでしょう。？
刑事告訴状なるものじゃなく、告発状ではないですか。？

>4142
あなたのいっていることはここのスレでの解決は無理ですよ。
「法テラス」というところを検索して弁護士に相談してください。
ある程度までは無料で相談に乗ってくれますよ。

解決を望んでの投稿ではありません。
４１１７で提起された「有効、無効」に関連してのレポートです。
私は、後ろめたいことをしてきたマンションの管理組合は、
理事長の正統性（引継ぎの正当性）を維持できない局面を
どこかの時点で迎えざるをえなくなる、と思っています。
真に正統な理事長にあばかれては困るから、が原因かな。

「告訴状」と臨時総会議案書や理事会議事録にも記されているし、
取調べにおいても刑事諸君は「告訴状」と言いました。
４１４４は、釈迦に説法。

４１４２さんは解決する為の投稿じゃないと思います。悪い管理会社や一部の組合員及び役員の
悪事を説明しているのです。組合内部では住民の無知識を利用して悪事が行われている事を告発
しているのです。

管理組合内部の悪事は法律ではほとんど解決しない事を知っての投稿だと思います。マンション
の組合員が平和に住めるにはどうすればいいのかを考える問題を一部公表しているのでしょう。

組合内部の悪事に対して管理会社等に対する罰則規定がない法律が多いので確信的犯罪がはびこ
り易いのが分譲マンションの欠点です。

これ等と戦えるマンション管理士が登場してくればその組織に入り活躍したいものです。

刑事告訴のシステムには独特の点が多々ありますから、巻き込まれたことの
ない方が間違った指摘をしてしまっても仕方がありません。

最近では日本相撲協会の貴乃花親方の行動が参考事例のひとつでしょう。
「日馬富士は引退する必要などなかった」との発言が無邪気に報じられて
いますが、横綱に引導をわたす魂胆で被害届が出された可能性もあります。

周防正行監督の映画『それでも、ボクはやってない』は必見ですし、
江川詔子、村木厚子著『私は負けない』は必読です。

マンション管理会社は、負の側面を見抜き、表現する区分所有者を、
組合を指南して前科者にしてしまうことがある。ということです。

４１４６は、満点。

>4147
他レスで問題にしているものをここで取り上げて両天秤に
かけるやり方はきたないですよ。
あなたが問題提起したスレでやってください。

いいえ、ここはマンション管理士に質問しようのスレです。マンション管理士は
マンションの中で何が行われているかの情報を知らないと組合員の相談には乗れません。

４１４７さんかその犠牲になろうとしています。
これからは茨の冠を自ら被る覚悟をしているのでしょう。

これから築古のマンションが増え、大規模修繕、大型設備の交換、専有部分の管理の手薄さで
住民間のトラブル、手に負えなくなったマンションのスラム化、それ等に伴う建替えの問題等
に、一部組合員、管理会社、地域の政治家の行動等は、必然的に利権に集る蟻のような動きが
予想される。

マンション管理士はこれ等の改善策を真面目な組合員と共に考える為の知識です。

４１４８さんのような排他的管理士は利権に絡まるシロアリマンション管理士である。

現在マンション管理士の業務についてのアンケート調査依頼がマンション管理センター
からきている方もおられると思います。
その中で、マンション管理士の資格制度・試験・法定講習についての見解を問う質問
（１００字以内）がありますが、みなさんどう思われていますか。

皆さん法定受講票は届きましたでしょうか。

調査依頼がきているのは、事前にマン管の有資格者に対してマンション管理センターが
調査依頼に協力をしてもらえるかどうかのアンケートを取り、その中で協力する旨の
返事をした者だけに送られてきているものです。
有資格者であれば、全員に協力依頼の打診はあったと思いますよ。

法定講習は５年に一度です。
その対象者には全員間違いなく送付されてきます。
送付されないのであれば問い合わせてください。

４１５２さん、マンション管理センターの調査依頼に協力しなかった者には、
法定講習受講票を送付しないとは、いつ、適正化法が改正されたのでしょうか。？

４１５２さん、あなたはマンション管理士ではありませんね。ここはマンション管理士に
知識を確認するスレです。匿名ですから仕方ないですよね。今後気を付けましょう。

>4155
私はマンション管理士とはいっていませんよ。
マンション管理士なら当然きているだろうことを書き込んだだけです。
あなたは4147さんに答えていますけど、マンション管理士なんですか？
違うんだったら問題提起や質問とかに答えてはいけないんではないですか。
あなたの発想でいけば、質問とかに対しては誰も答えられませんよ。
いくら匿名でもアウトです。私はマン管士といってないで匿名で書き込んでも
質問に答えるのはマン管士なので名前と登録番号を貼り付けてから
書き込めというんですからね。今後気を付けてください。
あなたの書き込めるのは、あなたの質問だけです。それ以外は一切書き込みは
しないでくださいね。答えるのはマン管士だけなんでしょう。
あなた以外の方の質問には皆さん答えますよ。名前とか貼り付ける必要は
ないのですからね。

>4154さん
どこをどう読めば、調査依頼に協力しなければ
法定講習受講票を送付しないと書いてありますか？
調査依頼書の送付をしますけど協力して頂ける方のみに
送りますといっているだけでしょう。
私はそのアンケートに協力しませんといえば送付しないだけです。

マンション管理センターの調査依頼に協力しなかったからと言って、
法定講習受講申し込みをしたマンション管理士さんには、必ず法定
受講票は送られてきます。

平成２９年、マンション管理士、法定講習のご案内の５頁の
（３）受講申し込みの受け付けについて、の
１、受講申込みの受付期間を御読み下さい。

>4158さん
４１５４の単なる勘違い、読み違いですよ。
ただ、４１５４への質問に答えるのはマン管士じゃないとだめだそうですよ。
名前と登録番号を添付しないと答えてはダメだそうですから。
当然答えるのは全てマン管士ということになりますので。
だから、あなたに対する感謝とかの書き込みもやらない、できない筈ですよ。
４１５４に対する書き込みはしないことです。他所のスレで相手にされないから
ここに同じ問題提起をしていますからね。

>4154
４１５０、４１５８の書き込みをみればマンション管理士であると
判断できますが、マンション管理士登録番号と名前を貼りつけなければ
匿名では書き込めない内容ですか？

４１５１を御読み下さい。４１５２以降は４１５１に対する回答になっていますか。？
４１５３さん、と、４１５８さんの投稿は回答になっていますが。？

>4161
4153と4158は質問に答えているんでしょう。
だったら答えるのはマン管士限定でなければならないんでしょう。
名前と登録番号を貼り付けて。
それにね、そういうことをいうんであればあなたも匿名ではなく
ＨＮぐらいで質問とかしなさいよ。
スレ主旨も読むように以前もいいましたよね。

投稿文で本物かそうでないかは理解できますので、名前と登録番号は貼り付ける必要はありません。

４１６３さんはそれでいいんでしょうが、絶対答える者はマンション管理士限定で
名前と登録番号を貼り付けてからでないと答えたらダメという変わり者がいるもの
ですからね。匿名掲示板の意味が分かってないんでしょうね。

自由民主党に掛け合って、匿名掲示板禁止法を制定してもらいましょう。？

>4165
4161以外の質問だったら別に名乗らなくてもいいよ。

誰もマン管士とか建築士とかいって答える者はいないんだけどね。
スレタイがマンション管理士に質問しようになっているからだろうが
スレ主旨まで読んでいないんだろうね。
質問に答えているんなら感謝でもすればいいんだろうが、やはり
変っているんだろう。
そんな者に対して真面目に答える訳はないしね。
だから自分で問題提起したスレに帰ればいいんだけど、それはしない。
両天秤にかけているだけでは皆に相手にされないよ。

マンションの管理の問題は住んでいる者にとっては常識の問題である。
順番で組合役員になったら建物や設備の補修や更新時期をネット等で
調査して理事同志で雑談程度の打ち合わせをすれば済む事です。

それを管理会社に命じて見積もり等を作成させ、役員は役員で各自知
り合いの工事業者に見積もりを依頼すれば良い。

工事の更新時期は長期修繕計画が作成されていれば、それに基づいて
その時の理事会で検討すればいいんだけど、その判断材料がないと
中々その時の理事会では動けない。
だからしっかりした長期修繕計画を建築士と一緒にどこかの時点で
検討して作成すべきです。
その建築士はマンションの設計監理の経験のある積算に強い建築士を
選ぶべきです。
そして理事会はそれをみて次年度の工事の計画を検討すればいいんです。
いくらの工事費になるかは、同じ条件で相見積を取ります。
同じ条件での相見積は取れないでしょうから、まず１社に見積もりを
提出してもらい、後はその数字部分だけを隠して同じ条件で相見積を
提出してもらえばいいでしょう。

そんな面倒なことする管理組合なんてひと握りだよ。
大規模修繕も含めてメンテナンスは管理会社に任せるのが安心で楽。
瑕疵やアフターメンテも、後々誰が理事になっても問題ないしね。
物事知ったふりして設計監理方式で大規模修繕されると他の所有者が迷惑するんだよ。
費用が高いなりに便利、責任施工での工事も楽だよね。

責任施工方式、所謂随意契約による業者選定による工事だよね。
予算だけをしめして後はその範囲で好きなように工事をしてくれと
１社に丸投げするやり方で小規模マンションではこの方法が多い。
何故１社に丸投げをしなければならないかというと、相見積が
取れないからです。
相見積を取るとなると同じ条件で取らないと比較のしようがない
ですからね。
要綱書等の作成と金抜き計算での共通仕様書等の作成は素人では
つくれませんので。
だから設計コンサルタントを雇うお金のない小規模マンションは
丸投げ方式しか採用できないということ。
管理会社丸投げも同じこと。親会社の建設会社に丸投げするだけのこと。
これがいいといっているのは実態を知らないからですよ。
知識がないということは大きな損をするということが分からない。

各種メンテナンスも管理会社に任せると楽だといっているが、
例えば雑排水管の高圧洗浄やエレベーターの点検、消防点検は
管理会社に頼まなくても直接業者と契約すればいいだけのこと。
その時期がきたら管理会社なり業者が動いてくれますよ。
それだけのこと。簡単ですよ。それで経費が大幅に削減できる。
簡単なことだけど、管理会社におんぶにだっこのマンションや
小規模マンションではそれができない、できにくい。

大規模修繕は、工事金額が大きいので注意しすぎて難しく考えがちである。

本当は工事項目は、外壁塗装、屋上防水、角部屋のバルコニー・各住戸のベランダ・
共用廊下の防水シートの貼り替え、その他少々である。

私のマンションは通常のファミリータイプのマンションで、上記工事金額が一組合員
の修繕積立金は７０万円前後で完成した。

管理組合有志が集い、管理会社抜きで一部上場のゼネコン数社を指名して入札させた。

その中の一社を選定して責任施行方式で工事を完了した。

管理会社に工事をさせていたら一組合員当たり１１０万円位の修繕費の負担になると
ころでした。

面倒なんだよ、たとえ３００戸超のマンションでも知ったかぶりで大規模修繕やられると迷惑。
大規模修繕工事が安上がりにできても誰も感謝はしない、簡単で便利が無視されてるから。
安心や便利も金で買う時代、安くて不便な管理方法は管理組合という団体には迷惑なんだよ。
信頼できる施工会社や管理会社と付き合うのが賢いマンションライフ。
超高級分譲マンションは管理は業者に丸投げ、管理費月額数十万で便利を買ってる訳な。

ついでだけど、大手の管理会社なら設計管理方式で管理会社に設計監理してもらうのも手だよ。
採用する工事施工会社の半数は管理会社に任せる感じなら、多少は安くなるし区分所有者も安心。
その時の組合役員が大規模修繕に関わっても、いついなくなるかもわからないし信用できない。
高齢の役員なら亡くなることも普通でしょうに。

億万長者のマンションはそれなりの管理でいいんじゃないですか。

うちは一般的なフアミリータイプのマンションですから、ボラれると、
個人の負担感が大きいのです。

経験上管理会社は組合員の無知に乗じて工事金額を相当上乗せしています。
金額が大きいから、工事がそれだけ質が良いとは思いません。

一部上場の建設会社で管理会社抜きの責任施行方式で１０年を過ぎても定
期的にマンションを訪問してチェックしてくれております。

>4175
設計監理方式がまったく理解できてない者の書き込みだね。
施工会社と設計監理業者は全く別の会社でなければ意味がないよ。
信頼できる管理会社や施工会社とつきあうのが賢いマンションライフ？
ゼネコン系の管理会社に設計監理を委託すればどうやって手抜きとかを
指摘するのかな。
それから設計コンサルタントへの報酬はうちの場合は、１年間の施工期間
も含め約１年半の仕事として工事費の3.5%だった。そんなに高い金額では
ないと思うけどね。当然この中には、長期修繕計画の洗い直し費用も
含まれているよ。
それからあなたのとこの大規模修繕工事では修繕専門委員会も設置されない
ようだね。簡単で便利がベストだといっているが住民全員が工事に取り組む
んではないんだよね。意識の高い委員へのなり手も普通のマンションなら
いるんではないですか。
何も工事費の総額を下げるために取り組むんではありませんよ。自分の
マンションの積立金のレベルにあわせてそれなりのグレードとかも考慮
してお金を有効に使うためにやるんです。

>4173さん
大規模修繕工事の内容としてはだいたいそんなとこが一般的ですね。
後は改良工事とかグレードアップを図る工事をするかどうかですね。
例えばベランダに裸足でいけるようにするとか。
責任施工方式でやられたのことですが、見積金額はどのように判断
されたのですか。
開放廊下のシートの張り替え１つにしても、材料により値段が大きく
ちがってきます。
同じ条件（平米数、使用材料）でなければ価格の比較はできませんからね。
工事個所はかなりの数があり、それぞれの平米数や使用材料等を算出するのは
素人ではできませんからね。
１回目とか２回目までの工事金額は、１００戸程度のマンションであれば
１戸当り８０万円~９０円あれば設計監理方式でも十分できます。
但し、３回目ともなると大型設備の更新工事が始まりますので、かなりの
工事費が必要となります。

↓ 最良のレス。まさに「地に足のついた議論」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/res/263/

　※設計・監理者の役割 大まかな内容です。

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。
　工事管理契約書
　　　説明会で具体的な管理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
工程説明会への出席・・・毎週
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

竣工検査 　　　　元請会社、設計監理士、専門委員、理事、管理会社が参加します。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。

大規模修繕工事となるとがなぜか活気を取り戻すものがいるが

うざい気もするが何回も書き込まれるうちに知らず知らずのうちに

勉強させられているような気がする。

笑っちゃうけどそれはいえる

好きにすれば

設計監理業者の役割が書き込んであるけど
住民ではできないようである。
しかしお金がないから頼まない。
管理会社丸投げでいい。

丸投げはいかんばいっ。

大規模修繕工事の発注方法など瑣末な話である。

瑣末とはまた珍しい言葉を使う方ですね。
大規模修繕工事の発注の仕方が簡単とはどういう発注をしているんですか。
取るに足らない問題でもないでしょう。
丸投げ方式というか随意契約で管理会社とかにおんぶにだっこだったら
瑣末なことでしょうがね。

人生は１００年時代。
ということはマンションも１００年時代ということ。

ん！？
丈夫で長持ちである事は魅力ですね。人も住まいも。価格は据え置きを希望します。

ラインエックスを使用したマンションが誕生していませんか。？

オリンピック終わったらマンションは価値無くなる。
丈夫に作る必要はない、１０年弱での住み替えが常識。
安物マンションは貧乏さんが終の棲家にするだけだよ。
そのようなマンションがスラム化する。

スパルタンエックスを使用したマンションが誕生しているのですか。？

>4191
私も１０年ごとにマンションを買い替えたい。
しかし、５，０００万円を借りた場合、１０年ローンはきつい。
売却すれば価格は下がっているから又借り入れをしなければならない。
子供の教育費もかかるしね。
それを繰り返していくうちに定年となれば年金生活となる。
それでも１０年ごとに買い替えをするにはかなりの蓄えが必要。
４１９１さんがうらやましい。
ところで１０年で買い替えられたマンションはどうするの？
買い替えるということは、その物件を買う者がいるということ。

>4191
おたく今何年目？
１０年弱で買い替えるとはすごい。
定年後に終の棲家にならないように祈る。

ラインエックスは米軍で開発された最強の塗料ともいわれていますが、
自動車産業には使用されていますが、マンションの外壁は殆どがタイル仕様
のため仕様していません。
鉄部塗装には使えるでしょうが、分譲時での使用は今のところありません。
後は価格と耐久性の兼ね合いでしょうがペンディングというところでしょう。

床面に使用しているビルもあるみたいです。
しかしまだほんの一部だけの世界です。

費用対効果の観点とマンション活用の実績不足。
大規模修繕工事で計画的に塗装とかをしているマンションにとって
メリットがあるのか？

マン管取り立ての頃ここのスレに参加してたんだけど、その頃の議論は
何だったんだろう。
前期高齢管理士さん、管理侍さん、管理士Ａさん、匿・名さん、暇入さん等
懐かしい名前が最近は殆ど登場しなくなりましたが、皆さんお変わりなく
お元気ですか。
その節はいろいろと勉強させられました。ありがとうございました。

マン管取り立ての頃は自己研鑽の場としてマンコミュに参加してました。
ここに書き込みをする時は一生懸命調べたりしたものです。
それでも跳ね返されそれを繰り返すうちに次第と問題点等が理解できる
ようになりました。
マン管だろうと知らないことはたくさんあります。マンション管理に関する
事項は数多くありますから。
それに得手不得手もありますしね。
マン管の有資格者で取って間もない方はここで問題提起等をして自己研鑽
していかれたらいかがですか。
誰かもいっていましたが、刀は磨かないと光りませんし切れません。

マン管が世間ではあまり役に立たない資格という事が理解できましたか。
せいぜいボランティアでご自分の住むマンション管理に役立ててください。

>4200さん
当然うちのマンションのためにと取った資格ですからね。
規約改正、長期修繕計画の洗い直し、大規模修繕工事の進め方、理事会・総会の
進め方等いろいろ役にたちましたよ。
資格を取らなかったらマンション管理が全く分りませんでしたからね。
お蔭で相見積の取り方等シビアにすることができています。
資格を取ってよかったと思っていますよ。

＞＞4191 匿名さん
＞＞オリンピック終わったらマンションは価値無くなる。

マンションの価値が無くなるという事は、日本経済が終わるという事を意味します。
10年弱で住み替える事も、不可能になりますよ。そもそも、論理破綻です。
あなたの暮らす高級マンションさえも、スラム物件と同等の価値に暴落します。

>>4201
そんな事は資格など無くてもできますよ、資格を取る努力で知識が増えたという事です。
管業と宅建も試験内容はさほど変わりませんし一部免除のはずですから挑戦してはいかがかな。
こちらはほぼ純粋に職業に関わる資格ですから合格率は低くはありませんが、管理士資格
のようにアマチュアの受験は少ないと思いますよ。FPもあるとナイス。

>>4202
その方ではありませんが、今現在でも供給過多状態ですからね、住宅自体が余るの。
２０２０年には築３０年越えのマンションが４割を超えるという国の報告もありますし。
そのころには団塊の世代が順に亡くなられる時期でもあり世帯数自体が減るのでしょう。
バブルを覚えているのなら早めの逃げ売りが賢い。いらないものは安くても買わないでしょう。

２０２０年から葬儀屋の株でも買っとくか
そのころに一番忙しくなる業種だろ

>4203
資格を取って開業しようという気はありませんよ。
あくまでマンションのためにとった資格ですから。
それにそんなにたいして勉強もしていませんしね。
管業は試験だけは受けて合格証書だけはありますが
登録はしていません。ただ受けただけですから。
それにマン管も次の講習はパスします。
返納もしません。面倒くさいから。もう必要ありませんから。

区分所有者は管理組合の理事の順番がきたときはマンション管理士、宅地建物取引主任士、会計、
ビル管理士、法律等及び経営の勉強をしておくと便利です。財産を守って下さい。

ただ本を読むだけではなかなか頭に入らないよ。
目的意識をもってこそ知識が身に付くものだよ。
マン管の試験を受ければいいんですよ。
合格できなくても実力は身に付きますよ。

うちの理事長などは自分のマンションの規約ばっかり読んでいると、マンション管理士の
試験問題とは少々異なるとしてなかなか受からないが、名理事長ではある。

マンション管理士の勉強をするとマンション管理士に合格しただけでは分譲マ
ンションの管理の知識は残念ながら不足であることにきずきます。

しかし、悪徳業者の罠かどうかには何とはなしにきずきだすので役に立ちます。

災いを避けてマンションライフを楽しむ事にもたけてきます。いずれにしても
損はしません。

私は一戸建てが良いと思っておりましたが、マンション管理士の勉強をして住
んでみると一戸建てには住みたくなくなりました。

資格は取っただけではそんなに役に立ちませんよ。
それはどの資格も同じことです。医者も弁護士も。
資格を取ってからの自己研鑽が必要なのです。
資格がなければ自己研鑽もしないでしょう。
そこが有資格者と非資格者の違いです。

大規模修繕工事で、その期の理事長が、悪質コンサル（ＮＰＯ法人）に取り込まれ大規模修繕工事今期着工で議決を取らされる。（※）
劣化診断から基本設計（数量表特記も住民は貸出不可）で、初回で修繕費残金全額使用で世帯＠200万円。
悪質コンサルが4社選定で、現説はコンサルと業者だけで、金入数量表を配布し、結果は横並び談合で綺麗に
＠戸200万～220万円？！
流石に素人修繕委員長がこれは変だと反対。すると理事長が彼を罷免し、委員会解散。
翌日全ポスト「修繕委員会が解散し、やむなく理事会が引き継ぎます」とお知らせ配布・・・レアケース。

その後、悪質コンサルが大規模修繕広報をポスト配布。
「このマンションは＠200万円最低掛かり、足りない場合には、借入と一時金も検討します※2。
4社から2社が選ばれ、〇月〇日の2社説明会実施、住民は参加可能で、質問意見は不可です。」と配布がされた。

それまで何も公開されていない為、初めて一般住民は、その金額と業者を知り、意見不可の説明会の後に議決が取られる事態を知る。事態を重く見た住民達に頼まれた建築士住民と現役不動産勤務住民が動き出す。
①初回で200万は高すぎる。直近承認大規模修繕計画では、＠100万予定で、そもそも6階建で世帯は100未満。
集会場も無く、施設は管理棟とゴミ置き場だけ。広い中庭はあるが、植栽は見積加算一切無し。四方道路で
仮設が高すぎる。
②二人連名で住民貸出不可の基本設計一式を規約で借出し精査する。
③何も知らなかった住民達にこの説明を始める。
④悪質コンサルの指示で理事会お知らせで、住民達の中傷を記載・・レアケースです。
⑤臨時総会招集の署名完了し、提出で上記説明会は中止。
⑥3週間後、二人が議長にて、修繕積立金残額ゼロの工事中止と悪質コンサルの解約を2議案で臨時総会開催。
⑦席上、このまま＠200万使い切れば、長期修繕計画では、工事15年後に1.5倍が今回即！修繕費は三倍
見積は談合で、同じ仕様書と数量表で＠150万は切れる。そもそも高い材料（メーカー特記）と全部工事フォーマットが使用され、劣化診断との整合性が無い。借入は論外で初回の住庫の最大融資は、戸＠150万まで。
このコンサルはキックバック詐欺だから解雇。
⑧質疑応答で老人理事長は、議長二人が、新しい営繕会社から金を貰うつもりだ！と叫び
議長は、理事長がこの悪質コンサルの思い通り動いても、奴らはアナタに一銭も払わないし、お金を貰えない事は住民はの周知の事実です。（住民は爆笑）
⑨二議案共圧倒的多数で可決。

と、、実話を記載しましたが、具体的に理事会と住民達を動かし、臨時総会招集し、その後議事録に署名し、
乗り切ると、資格が無くてもプロになります。又、そのマンションの住民達の正体もシッカリと確認できます。

※．この議決が無効では？もありますが、元請の見込が消えた通常管理会社はダンマリでそのまま進みました。
この議決が直近の大規模修繕計画より優先？らしいです。この無効を言っても何も変わりませんでした。
※2．見積書備考にやたらと、実数清算が有。施工者と監理者でドンドン追加可能の契約。

一言、お宅のマンションの状況を推測すると、大規模修繕工事費は、
組合員一名に割り当てると８０万円/１戸でできると推測します。

それ以上だと着服の為の上乗せ部分と思われる。２００万でも工事
内容は同じでしょう。

情報不足、説明会での質問不可、委員会の解散等不可解な点はあります。
しかしＮＰＯにコンサルを依頼し、劣化診断を行い、元請会社選定について
４社を数量調査票を基に共通仕様書（金抜き計算書）で相見積を取った。
ここまでは基本から外れてはいません。諮問委員会の解散にしても、諮問とは
有識者等の意見を聞くためのものですので、理事会が必要なしと思えば解散
しても問題はありません。
只、コンサルタントの選定の仕方、元請会社の選定の仕方がまずかったですね。
設計監理方式を採用される場合、設計監理会社と元請会社は元々水と油の関係
です。手抜き等のチェックを指摘していくのがコンサルタントですから。
その業者選定をＮＰＯの会員の中から４社選定すること自体馴れ合いが発生
します。ただＮＰＯ法人は非営利事業が基本ですし、営利事業を行うとしても
個人にその利益を還元することはできません。
文面からは工事費がいくら高いとかの判断はできません。工事個所や材料の
グレードが分かりませんので。
実費精算は設計段階で施工すべき数量が確定できない工事項目については実費
清算でというのはどこでもやっています。
結論ですが、１回目の大規模修繕工事の金額ですが、工事費は小規模であれば
あるほど１戸当たりの金額は多くなります。
通常の工事であれば、１戸当り８０万円から１２０万円程度ではないかと思います。
長期修繕計画はあくまで計画であって、その通りには行われません。理事会が
いつやるかの判断はします。勿論総会決議も必要ですが。
工事費についても、計画分はあくまで予定価格でありその工事費は余裕をもって
組んであります。
悪徳ＮＰＯとか悪徳理事長とかの判断はできませんが工事費が高すぎますので
疑惑をもたれても仕方ないでしょうね。

マンション修繕も世間の経済活動、誰かが儲けるのが当たり前。
素人がケチるとろくな事にはならない、安物買いの銭失い。
皆さんそれぞれ社会で銭儲けしているのならわかるだろ、素人は所詮シロウト。
金払って良いもの買えよ。

大規模修繕工事の進め方の基本を勉強することが大切です。
それと長期修繕計画で大規模修繕工事の予定期間に該当する
理事長については、ある程度の工事や規約等に長けた方が
理事長になることが必要でしょう。

技術的には素人であっても大規模修繕工事の進め方にあたって
何を知り何をやらなければならないかはちょっと調べれば分かります。
それをやる人材、時間等がなく丸投げをしなければならないとなると
いろんな問題が発生してきます。
工事のとっかかりを業者に直接相談するのではなく、その業者をどう
やって選定するかがポイントとなります。
その業者選定にあたっては、建設新聞等で公募をすればいいでしょう。
勿論無料で掲載できます。
その条件としては、過去５年間でマンションの設計コンサルタントの
実績の経験の有無を掲げればいいでしょう。
そして応募してきたコンサルタントを説明会を実施して専門委員会で
選定すればいいと思います。
後はコンサルタントが要綱書等を作成して元請会社に同じ条件で相見積
を取ってくれます。
その元請会社も当然公募すればいいでしょう。
そしてでてきた業者を専門委員会で説明会を開催して判断すればいいのです。
何をやらなければならないかをしれば工事の進め方、業者選定の仕方等は
簡単にできますよ。

悪質NPOが、建設新聞で代理公募しました。
15社応募後、表が来て、代表※から「皆さんの為に当方で良い営繕4業者を選んでおきました！他は断りました！」。現説は、役員は勿論、住民立会はゼロで、金（入り）基本設計を配布。（元請が無くなり、傍観者フロントマンのみ立会。）その基本設計自体が戸200万（60～80世帯）で4社アイミツ金額は、綺麗に＠200万～220万

4社＋1社（コンサル）を表にすると、金額は大幅に違うが、直接工事比率（％）は全て横並び、しかし、共通一般仮設工事費＋諸経費を加算すると
5社ほぼ同額。

※この代表は、建築士、マン菅、施工管理技士、宅建すらも所持はありません。
※実数清算例は、ほぼ総タイル張りの補修率見込が0.2％（2％じゃないですよ）でそれは手の届く範囲ハンマーと目視の代表に依る劣化診断。その目視が外れれば実数（4丁タイル材料費900円/枚）清算で、その判断は
選ばれし施工業者とコンサル（監）理。

うちの管理組合はマンション管理士等による運営であった。２５年間、分譲時の修繕積立基金はなし。
管理費８０円/㎡、修繕積立金８０円/㎡、合計管理費等１６０円/㎡で２５年間代わりません。

施設使用料（駐車場使用料、自転車・バイク置場使用料、その他使用料）は管理費より収入が多くて
修繕積立金会計へ計上しております。

２８０戸の平均的なフアミリー型マンションです。２回目の修繕費を費やしても、まだ十分ゆとりが
あります。

管理は優秀な理事長と数名の優秀な理事でしたので管理会社は命令に従っておりました。理事長が交
代しましたので体制は変わりましたが、

予算書を閲覧すると無駄使いや着服の気配を感じます。

>4218さん
出てきた業者選定が１５社あったのを４社に絞ったのは説明会での
時間がかかりすぎるからでしょう。
しかしこの時点で入札額は取れないとおもいますけどね。
まず応募業者を４社に選定するのは入札額の安い業者を選定します。
しかしその役割を担っているのは管理組合でなければなりません。
金額だけを書き込まれていますが、高い安いとかいう以前の問題解決が
されていません。
何故そういう相見積金額が出てきたのかということです。
それができない相見積の取り方がされていなかったからでしょう。
前にも書きましたが、コンサルタントの選定の仕方、元請会社選定の
方法が間違っていたというか丸投げだったからですよ。
折角建物診断をして概算費用や数量調査票も作成したのに、何故元請会社の
入札額がそんなに違うのかの検証もされていません。
やはり原因は知識不足による丸投げがその要因でしょう。
不正とかもあったのかもしれませんが、それは私には分りません。

>4129さん
修繕積立金の額は少ないのですが、これは駐車場等の使用料が多いから
それでも成り立っているのだとは思います。
現在のマンション管理センターの望まれる修繕積立金の額は１戸当り月
１７，５００円程度としています。
２回目までは１戸当り１００万円程度の額で工事はできますが、それ以降
の工事には、大型設備分が含まれてくるからです。
エレベーター、高置水槽、消防設備、玄関扉、サッシ、給排水管、縦樋等
２回目までの大規模修繕工事には含まれていませんので。
しかし、３回目の大規模修繕工事の前後には大型設備の更新工事も含まれて
きますので、そのために修繕積立金が大幅に必要となるのです。
この積立金の額も早く対応すれば少なくて済みますが、その時期が遅れれば
送れるほど積立金の額は大きくなってきます。
長期修繕計画に基づく資金計画表の作成をしてみてください。
築４０年前後までの工事の全てを網羅して総工事費から１戸当り月の必要
修繕積立金の額を算出してみてください。

マンション管理センターは分譲時からの長期修繕計画表は３０年としています。
しかし、その間には大型設備分は含まれていません。
その２回目までの試算としての積立金の適正額とかが掲載されていますが、
問題は大型設備分の工事をどうするかが問題とされるようになりました。

修繕積立金の適正額にしろ、長期修繕計画の作成にしろ、
大規模修繕工事の進め方にしろやはり住民の知識や情報が
要求されます。
それができるマンションにしなければ不正や工事費がぼられたり
します。
皆さん勉強していきましょう。

３０年とか？　いつまで住んでんだよ、早めに住替えないと身動き取れなくなる
３５年ローンでしかマンション買えない人はスラムまでマンションと心中な

理事や役員は順番のマンションがほとんどなのに
いちいち面倒な修繕方法取るのは無意味
ほかの役員や理事もそうだが所有者にも迷惑だ
管理会社に任せるか施工会社一社に任せるのが便利で安心
費用かかるのは当然で仕方のないこと
手間かけて安く済ませるのが良いわけではない

暇老人が考えるのだろうが、あんたも長くは生きられない
ジコマンでマンション管理に口出すなや

>4225さん
設計監理方式がお金がかかるということはありませんよ。
設計コンサルタントに支払う報酬はうちの場合は工事総額の僅か
３．５％でしたから。
それぐらいの金額は工事費総額からすればたいした金額ではないでしょう。
輪番制の理事では当り外れもあるから、継続性も考慮して専門委員会を
設置するんではないですか。
それに設計監理方式は別に安くするためにその方式を採用するのでは
ありませんよ。
限られた資金をいかに有効に活用するかにあるのです。
あなたは面倒くさいから丸投げでいいといっていますが、それではダメ
という者もいますよ。あなたは参加する必要もありませんし又参加しないでしょう。
大幅な修繕積立金の値上げがあっても何も言わず受け入れますか。
例えば１万円の値上げをしますといわれたら賛成ですか。

>4225
あなたはマンションに住んだこともない、資格のない管理会社の
フロントではないですか？多分当りでしょうね。

理事長ですが何か？

おっと、理事長と言ってもジャンケンで負けて理事長就任だが、どうかしたか？
修繕は金掛かっても管理会社か施工会社に頼むのが手間がないんだよ
安くても工事ごとに見積もり取ったり面倒なことは迷惑なんだよ
暇な年寄りがやるのはかまわないが、あとの役員がかわいそうだしな

暇老人の暇つぶしでマンション管理や修繕されると迷惑なのは総会での合意

マンションの修繕は車の修理やメンテナンスと同じで
全部ディーラーに頼めば楽で補償やアフターも一括ですむ。
安くやるなら自動車修理工場、板金塗装工場、電装設備工場
タイヤショップなど多数の取引が必用、設計管理方式のようなもんだろ。

マンションもどこか一社に頼むのがカネはかかるが安心で楽。
家の修繕を自分の思うままにしたいなら一戸建てに住めよ。

本当に賢い人たちは、この掲示板への投稿は控えようと思って見ているはず。
それでも思い直して、その鋭い知性と感性を披露してほしい。

だから書いていますがな、管理は楽に快適に暮らせるのが良いマンション。
誰が管理組合役員になっても運営に支障がないように対処していくのが良いマンション。
安く上げようとして、面倒なことをする管理組合や役員が喜ばれると思いあがっているのは
自己中でしかなく団塊世代以降の高齢者によくみられる行動。

続きです。
直近の長期修繕計画（もともと高めで計算）付近なら、元請で良かったと思います。
現状と今後を住民に説明し分かったのですが、住民お馴染みの大手日常管理は、他者皿（竹）管では、伝達お手伝いの範囲協力で、基本設計（悪質コンサル）と施工管理（チャンプ営繕会社）と監理（悪質コンサル）は別契約ですらもほとんどの住民が、理解してませんでした。（一回目でカラで、修繕三倍はバクっ！！）

竣工後、クレーム・アフターの持って行き先（期も変わり）も日常＝監理＝施工管理が楽ですから
元請で冠代含めた大幅にボラれない修繕計画内の金額で理事会が交渉ができず、当初ええ話し吹き込まれた役員が、このコンサル引っ張って来て業務委託した顛末がこれです。
そもそも元請なら、談合もありませんし、その金額に不服なら、見積を精査し元請と交渉すれば良かった話です。
定期的に作成承認の長期修繕計画と大幅乖離の竣工後、三倍の修繕積立金も、元請なら出来ません。

暇で何ら知識も無い知ったかぶり老人達が悪質コンサルにヨイショされ、まるでワン・オーナになった錯覚して、極力住民に開示しない理事会承認と最小の議決方法で進めさせられた結果これでした。

修繕は管理会社か施工会社に任せて安心ってことよ。
あっちやこっちや不具合出てからあとの役員が大迷惑。
管理会社に任せておけば長い付き合いで信頼第一。手配も簡単。

>4234
なんとまあ力のない理事長さんですね。
やる気も知識も何もない、会社ではどんな仕事をしているのかな？
単に言われた仕事を嫌々やっているとしか思えない言動だね。
書き込みの内容に知性も全く感じられない。

理事長になんの力が要りますのぉ？　順番とジャンケンなのに
みんなが楽に快適に暮らせればそれが良い管理
安上がりな修繕なんて誰も求めてはいないんだよ
そんなのは貧乏なマンションだけ

>4236
不思議に思うのはあなたには失礼ですが、知識もやる気もない者が
ここのスレにきて何をしようとしているかが分からないことです。
単なる暇潰しにしては時間がもったいないような気もするし。
本を読むとかしたらどうですか。
今話題の人生１００年時代でも読んだらいいんだけど、無理かな？

>4236
それにね、マンションの管理は工事とかだけではないからね。
理事長だったら人格とか常識も必要だと思うけどね。
あなたのマンションのレベルが簡単に推測されますよ。

>4233さん
元請は建設会社で工事総体を請け負う業者のことです。
そして工事はそれぞれの工事を孫請けやひ孫請け業者が行います。
あなたのいっているのは随意契約のことで、はじめから業者を
１社に絞って設計や監理等全てを元請会社に任せる方式のことです。
当然相見積とかは取りません。同じ条件での相見積が作成できま
せんので業者を信頼するしかありません。
元請業者が手抜き等のチェックを厳しくやれるかどうかは分りません。
この方法が工事費が安いとか高いとかの判断は難しいですね。
どの材料をどれぐらい使ったのかとかは分かりませんので。
要するにこの予算内で工事をしてください、後は任せますという
やり方ですね。
元請会社は設計監理方式だろうと随意契約だろうとどちらも信頼は
おけると思います。一般的には。

概ね以下の3形式で、大規模修繕工事施工中の現場を外部から見ればわかります。

①現在の管理費徴収（以下日常管理会社）が、大規模修繕工事も請負うのを元請。
例：独立系なら日本ハウズイングが請負施工の下請会社名は表に出ず。全て日本ハウズイングが表。
管理組合と日常管理契約と別に、設計施工監理契約をしますので契約は、日本ハウズイング一社で2件
当然、相見積は有りません。

②管理会社は日常管理のまま、コンサル（特に資格は不要で建築士事務所・ＮＰＯ法人）が
業務委託契約締結し、その成果物はａ劣化診断ｂ基本設計（特記数量）ｃ業者選定。
管理組合は日常管理の他にコンサル業務委託契約と選定された営繕会社と施工契約で、3社三件です。
・・・・設計監理方式（皿管）と言います。
（因みにコンサルは（監）理のみで施工業者には一切、責任は負いません。
公募で相見積します。ｃが成果物だからです。

③管理会社は日常管理で、施工会社が設計も管理も請け負う。
管理組合は日常管理と営繕会社（設計施工監理）と締結で2社2件。
・・・・責任施工方式（竹管）と言います。

追記：
②③共日常管理の重説は、大規模修繕工事は別途と記載されてますが、人的（伝達）掃除（増えますから）については、大手管理会社なら協力をするが一般的です。
①②③とも施工の直接工事は下請だろうと、孫請けだろうと、工事の名義は、管理組合と締結した会社です。
尚、③については、営繕会社ＨＰを見れば、下請け専門のみもあります。

大規模修繕工事は主に外壁工事で建物の耐久性を高めるのが主目的ですので、工事金額は確かに
高額である。しかし、良く考えてごらんなさい、修繕項目は意外と単純な工事です。

管理会社や設計監理業者や施工業者と、管理組合の間に色々な利益集団が絡み、それぞれが利益
を得ている。

その利益は我々組合員の管理費等であります。それらを節約する為に、管理組合と施工業者によ
る責任施行方式の方が解り易く安くで良い工事が出来ると思います。

複雑に考える事によって中間マージンの搾取が行われております。気を付けて下さい。因みに私
のマンションは５００戸を超えるごく普通のファミリータイプのマンションでこの方式で何の問
題もなく工事は完了しました。

メンバーは理事会、住民の有志（居住するマンション管理士、建築士等を含む）

>4241さん
設計監理方式でやったとしても、５００戸のマンションの工事であれば、
１回目の工事としては４億程度だと思います。設計コンサルタントに支払う
報酬は１年ちょっとの工事期間と準備期間を含めて約１年半の期間になり
ますが、その報酬は１，２００万円程度だと思います。
工事期間中は毎日業者への注意事項とかの説明、それから工事については
決められた材料を決められた量使用しているかとかのチェックをします。
又、鉄部塗装ではケレン作業が行われているか、窓枠シーリング材は完全に
取り除いたか等いろいろチェックしてくれます。
工期前には施工会社の相見積を取るための要綱書を作成したり、出てきた
入札額の点検をしたり、それを一覧表にしたりいろいろやってくれます。
会議には全て参加します。
竣工図書のチェック等も行います。それ以外にも数多くの役割があります。
そういったことを考えると１，２００万円はたいした金額ではありませんよ。
それぐらいは共通仕様書で同じ条件で相見積を取れば簡単に出てくる金額です。
管理会社とくにゼネコン系の管理会社は大規模修繕工事をよその業者に取られ
たら切腹ものですから必死ですよ。
よそ者を入れない為に特に設計コンサルタントは是が非でも管理会社が取らな
ければならないので、管理会社主導でやりますね。
中立の設計コンサルタント主導で元請会社の選定が行われますと、同条件の
見積となるのと業者説明会での委員会での評価で決まりますのでそれは避けたい
のが本音です。
設計監理方式でやるとしても、管理会社推薦の建設会社が応募するのは全然
問題はありません。見積金額と評価点が良ければ選定されます。全て公正・公平に
行われますので。

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、外部階段、庇等
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシートの張り替え
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　　　駐車場（アスファルト舗装、白線引き含む）
　　⑧その他
　　　　集会場、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。

修繕は管理会社に任せるのが最善、誰が理事になっても問題が無いからね。
知ったかぶりして設計管理方式とかマンションの程度が知れるよ、他の住人は迷惑なだけ。

>4244
まだそんなこといっているんだね。
知識がない者は黙って立ち去りなさい。
自分たちでは何にもできないからといって自分の主張を
マンション内で知ったかぶりしてもねえ。
面倒くさいというより、知識や情報がないということだろう。
あなたのとこの理事会は毎月やってないでしょう。
総会は全て管理会社任せ。目に見える光景だね。
大規模修繕工事の主な内容を記載したけど、お宅のマンションは
これらを全てはやらずに、部分的にやっている小規模修繕工事の
範疇なんだろうが。
失礼、工事の内容も丸投げだから何にもしらないんだったね。

４２４２、４２４３、そられの問題はすべて一部上場の建設会社が施行してくれました。
役員や有志の組合員を同行して休日等を利用して説明やチェック等をしてくらました。

工事費は全部で管理会社の見積もり（設計監理方式）金５億円に対して３億４千万円で
できました。問題は有りませでした。

管理会社は組合の指示で動くように命令しました。施工業者との直談にするとトラブル
の元ですので管理会社は組合の指示に従わせたわけです。

瑕疵担保は１０年間は保証してくれます。中間業者は入れない方が良いでしょう。

>4246さん
うちの場合も最終的には一番評価点の高かったスーパーゼネコンに
決まりました。
応募業者は、清水建設、大成建設とか地元の大手建設会社でした。
管理会社の推薦業者も当然応募してきました。
最終的には大成建設さんに決まりました。
管理会社は当然管理組合の工事とかには協力します。それが契約ですから。
工事は設計コンサルタントと専門委員が協力して進めていきました。
メンテナンスは当然です。
やはり工事を進めていく中で最も重要なことは、いかに大規模修繕工事の
コンサルタントの経験がある信頼できる業者を選定するかにかかっています。
その選定に関しては、公募してその中から説明会や取組内容とかを具体的に
説明をしてもらい、委員で点数をつけて決めることですね。
設計コンサルタントを管理会社に任せるのは絶対だめですね。管理会社の
奨める建設会社にも応募してもらえばいいんです。その内容がよければ
その会社に決まりますので。それをやると見積額も抑えなければならないので
管理会社主導でやるよりも同条件の工事内容ならかなり価格は安くなりますよ。

大規模マンションなら設計監理方式を採用すれば、４２４６さんの書き込みでも
管理会社の見積もりと３億６，０００万円も安くなっています。
この金額をみれば設計コンサルタントに支払う報酬は微々たるものです。
これが分からない者がいますからね。
管理会社におんぶにだっこのマンションとか知識や情報がなくそんなものだと
思っている者、自分では動きたくないというマンションはそれでいいんでしょうが。

３億６，０００万円ではなく１億６，０００万円安くなっています。
上の金額の訂正です。

工事の進め方としては、①建物診断業者選定、②設計コンサルタントの選定、
③元請会社の選定となります。
①②③は別の業者にすべきです。
特に②と③は絶対切り離すべきです。
大規模マンションなら設計監理方式が絶対安く工事ができますし、建築士が
一生懸命やってくれますので安心です。
問題は小規模マンションでは難しいと思います。
５，０００万円の工事費で設計コンサルタントに５００万円の支払いは
大きすぎます。又、コンサルタントにしても、１年近くその仕事に携わらなく
なりますが、その金額が５００万円では１級建築士も動かないでしょう。
そういったマンションは、管理会社施工方式か随意契約で建設会社を選ぶ
しかないでしょう。

工事をするのは建設会社であるので余計な営利団体は極力排除して責任施行方式を
信用できる大手か若しくは地元大手の建設会社に依頼する方が組合員一人一人の為
になる事は当然の理屈です。

>4251さん
設計監理方式で選定された建設会社も信頼できますよ。
うちの場合は大成建設さんだったけど、信用はあるでしょう。
ただ入札額はスーパーゼネコンでも違います。やはり同条件での
相見積だったんですが、かなりの金額差があります。
信用と価格は別物です。

各社から相見積を取るのは設計監理方式だけではないですよ。

知識のある者がはまりやすい穴。
正解と違うことを言い出した輩を叩きのめす。

知識のない者は上の陥穽にはまりようがない。
これは知識のない者の長所。

悪質なマンション管理の黒幕はたいてい前者。

正解は結果です。理屈はマンション管理士試験の問題集から探して下さい。
参考にはさせてもらいます。

マンション所有者のみんなが安心できて不具合があっても簡単に手配できる
大規模修繕でなくては無意味、費用が安くても面倒なことはやめなさい。
管理や修繕に詳しい所有者ばかりが理事や役員ではないのが常識。

費用が安くても面倒なことはやめなさい。の意味が理解できません。ご説明を、？

施行ごとに業者が別で瑕疵に対する補償も業者各々では

順番制で素人が多い管理組合役員には面倒なんですよ。

設計管理方式は費用も抑えられ良い施工法ではありますが、

管理組合としては費用が増えても安心で簡単な管理会社に任せるか、

責任施工の施工会社一社に任せるのが手間かからないんですよ。

後々のことを考えると補償も一括でそのほうがお得という事。

工事自体が安くできても無意味という事ですよ。

管理会社にしても大規模修繕するまでの期間、長期に付き合っているなら

信頼できるし不具合箇所も把握してくれている。

素人の組合員が出しゃばって合い見積もりだ責任施工の業者探しだと

気持ちはわからんでもないが、ただの暇老人の暇つぶしですよ、迷惑なだけ。

その道の仕事はその道のプロに任せるのが賢い選択、皆さんも他の業種ではプロとして

今まで所得を得てきたのでしょう、仕事してもらうには費用負担は当然なんですよ。

4258訂正
設計管理方式⇒設計監理方式

４２５８の方法は組合費の無駄使いに繋がる。５００戸のマンションで１億６千万円の節約をした。
管理会社任せは危険極まりない。特に大型マンションでは有志を募ればいい人材が集まります。

管理会社が絶対安心・安全と考える管理組合の愚かさ。

管理会社は組合の財産の保全に努めるのが本業務です。その上に組合の工事を請けて代金
を集金する事は利害に関係するから控えるべきである。

貴方のマンションの過去と現在の収支報告書を基に修繕記録を作成してごらんなさい。
同じような工事が時々行われていませんか、
又組合の保険が適用されそうな工事を組合費で支払われていませんか。

管理組合の管理費等を管理会社名の収納口座に預け入れて、
その預金から定額業務委託費を回収して管理組合の収納口座と保管口座に管理会社が
振替えていた時期は不正が行われても闇の中ですが、

収支報告書を過去に坂野以って精査するとだいたいの不正が推測できます。

それ等を監査法人に提出して精査させると不正が証明できるはずです。

>4253さん
>各社から相見積をとるのは設計監理方式だけではないですよ。

相見積をどうやってとるかわかりませんが、同じ修繕個所、同じ平米数、
同じ材料（メーカー・品番）を工事個所ごとに相見積を取らなければ各社
から見積もりが出てきても、どの会社が高いのか安いのかが分らないのでは
ないですか。
この比較表（金抜き計算書）の作成は建築士でないと素人では作れません。
単なる工事個所だけで相見積を取っても意味がないでしょう。

管理会社は自社の都合のいいように組合に隠蔽報告し、不正している。管理会社任せは、組合にとって不利益。

>4258
瑕疵に対する補償については各業者それぞれにする訳ないでしょう。
それは元請会社が工事の責任を全てとるということです。
下請けや孫請け業者は瑕疵に対する補償はしません。
それに、現在の工事では殆ど瑕疵担保保険を付けることを義務づけて
います。当然この保険はマンションは何もしなくていいのです。
業者の倒産とかに対応するものです。
定期点検のメンテナンスについては、年度ごとに契約書を交わします。
当然不具合があれば元請会社が無償でやります。
管理会社はマンションの日常管理をしているから補修個所を良く把握
しているとかいわれて管理会社への誘導をしていますが、大規模修繕
工事は建設ではなく単なる修繕工事ですよ。
それこそそれぞれのプロが簡単にやってくれますよ。修繕工事はその道の
職人にまかせるのです。
管理会社のフロントが自分で工事をする訳でもないしね。管理会社はそれぞれの
工事業者に仕事をやらせるだけで結局はおなじことなんだけど、それが分らない。
安心で簡単なのが管理会社といっているけど、何にもしらない者の浅はかな
考えなんだよね。
管理会社がつれてくる建設会社がいいか、公募して同じ条件で相見積を取り
専門委員が採点をして決めるやり方のどちらがいいかは一目瞭然なんだけど
知識も情報もない者はそれが分らない。
ただ面倒くさいから管理会社に丸投げすればいいの一点張り。
管理会社の不正や工事に対する暴利が今までどれだけ指摘されてきたかも
わかっていないらしい。
こんな知識や見識のない者が理事長をしているマンションの住民はかわいそう
だけど、それすら分からないんだろうね。

大規模修繕工事はマンション管理士の新全国組織に相談するといいでしょう。

管理会社も悪徳だけではありません。
しかしそれをいえば、建設会社も同じことです。
だから不正ができにくい体制を構築することが必要なんです。
業者は公募、見積りは同じ条件で、これが基本なんです。
これが分らない常識はずれの者が理事長をしているともう救い
ようがありません。
管理会社崇拝主義者は世間の常識が理解できないらしい。
うちのマンションに限っては工事費も安く丁寧な工事をして
くれると信じている、ノー天気というか救いようがない。
そこのマンションは５０戸程度の小規模マンションなんでしょうね。
面倒くさいとかいっているけど、大規模なら公募すれば人材は
いっぱいいるでしょうからね。

4266に同じ。

○人社という管理会社が管理委託契約をむすんでいるマンションが大規模修繕工事を
することになった。当然その管理会社系列の建設会社が工事をすることで進めていたが
途中から管理会社の評判を聞き住民から反発が出て設計コンサルタントを公募で選定
することになった。
設計コンサルタントも決まり元請業者の公募になったが、共通仕様書での相見積を
取るということになったら、急にうちはおりますといってきた。
価格的に競争にならないと踏んで投げ出してしまった。
当初の予定工事費と新たに決まった工事費では大幅な差があったという。
最近○人社はそのマンションとの委託契約を破棄しました。工事を任せてくれない
なら委託費の大幅値上げをしますとのことだったので、そのマンションは他の
管理会社に変えました。

管理組合にとって、管理会社任せが一番危険。

自分の無能ぶりを楽がよいとさも組合の為のようにいう。全く組合の為じゃないけど。暇でないと全て自分の都合よく考える。ま、時間があっても有能な理事長にはなれないでしょう。
そのような方が1期でも理事長になると、組合は大迷惑。

自分のマンションが貧乏マンションだってことをきづかないんじゃないの、理事長さん。まず、そこから勉強しないと。でも、会計とかわからないから無理か。

管理会社は、三井、住友、三菱、安田、野村の、財閥系以外は危険である。

私のマンションは４００戸のマンションで２５年になります。
２５年ぶりに総会に於いて財産目録と備品台帳が配布されました。とりあえず、
手元にあります過去の総会の収支報告書と照合しましたら、

収支報告書では組合の備品として購入したパソコンやプリンター等が台帳には
記載がないので追及しております。

理事は順番制で、ほとんど引き継ぎはなく管理会社１０９任せです。

この期の理事長や監事は区分所有権を売却して退去届なしで退去して行方不明
です。

>>4266
大規模修繕の瑕疵担保に対しての補償は、管理会社や施工会社に一括して頼めば
その会社が一括して保証してくれますよ。
しかしながら設計監理方式ですと、その設計監理を請け負った会社が保証などしてくれませんよ。
それぞれのの工事を施工した業者が管理組合に対して補償することになります。
管理組合としては面倒で、将来的には不安な修繕方法でもあるわけです。

高齢ですと理解もできないのですか？

>4276
大規模修繕工事時の瑕疵担保保険は元請会社がやるに決まっているよ。
下請けや孫請け会社ごとに瑕疵担保保険を掛けさせるわけないでしょう。
何のための元請なんですか。元請の意味分かってます？
設計監理会社の意味もわかっていないんだね。設計監理会社は元請会社の
工事に手抜き等のチェックや監視をしていくのがその役目。
管理会社も瑕疵担保責任は負いません。あくまでその補償をするのは
元請会社というのが分らない？
だからあなたみたいに知識も何もない者が理事長になったらそのマンション
は大きな迷惑を被ることになるといっているんだよ。

>大規模修繕工事時の瑕疵担保保険は元請会社がやるに決まっているよ。

元請けってどういう事かな？　アタマ大丈夫か？

大規模修繕を管理会社が請け負ったり施工会社が責任施工方式で行うなら
元請け会社としてすべて補償するが。
設計監理方式に元請け会社など存在しない、おまえアタマ悪すぎだろ。

それとも大規模修繕の施工方式の種類さえ解かっていない無知か？　（笑）

４２７７は管理を知らないので相手をしない事です。
大規模修繕工事の施工方法を理解していない。４２７６さんは正しいです。

>4278
全く知識がないだけでなく品位とか常識ももちあわせていない管理会社絶対
崇拝主義者なんだからね。
知識もないのに知ったかぶりして書き込んでもボロがでるだけだよ。
請負とは契約の一種で民法にも定められており、その行為については下請け等
を使って仕事を完成させてもいいとなっているが、その工事に対する責任は
全て元請会社（建設会社等）が負わなければならないとなっているよ。
設計監理方式に元請などないとかノー天気なことを書き込んでいるけど
恥の上塗りをするだけだよ。
頭悪いといわれたから反論するけど、一応高学歴の大学は卒業しているけどね。
あなたはどのレベルの偏差値の大学を出てるのかな？

>4278
もっと分かりやすく書けば
元請会社は建設会社のこと。下請けや孫請け会社を使ってもいいがその責任は
元請会社が全て負うことに法律的にもなっている。故に下請けが補償することはない。
当然保険に入る必要もないということ。
設計監理業者は設計コンサルタントつまり建築士（設計事務所）のこと。
これならいくらあなたでも理解できるでしょう。

>4278
最初はいろいろ叩かれるがそのたびに一生懸命調べて又投稿し
それでも叩かれて又調べる。
その繰り返しをしていく中で成長していくものだから、頑張りな。

>4278
今気がついたんだけど、お宅のマンションは一般的にいわれている
大規模修繕工事ではなく、屋上防水、外壁補修工事、鉄部塗装とかを
別々に頼んでおり元請会社は存在しないやり方じゃないかな？
管理会社が全て仕切ってやるやり方、所謂管理会社丸投げ方式じゃ
ないかな。小さなマンションではありうることだが。
管理会社はあなたみたいな理事長がいると儲かるよね。
しかしあなたの気持ちもわからないでもないけどね。管理会社に強く
でられないジレンマも小さいマンションではあると思うから。

管理会社に工事を丸投げはできませんね。私のマンションは管理会社に発注した工事は問題だらけで現在は委員会も立ち上げ理事会とともに理事会・委員会主導で対応してます。
管理会社だから安心、責任を持つなんてとんでもない。管理を委託しているから建物を全て把握してるなんて妄想です。毎年の建物点検なんて指摘箇所ほぼ記載してませんし、保証だって全くといって対応しませんでした。
単なる金額を安くするために理事会や委員会が色々しているわけではありません。工事が適正かも大事です。

管理会社は管理委託費だけではなく更に利益を追求しています。
その一番いい方法が工事を増やすことです。
工事を管理会社に丸投げしているマンションはいいかもになって
いるんですが、それに気づかない。
というか管理会社にものが言えないということでしょう。
大規模修繕工事でも、管理会社に丸投げしたのとそうでなく、相見積
を取った中で決まった業者との価格差は当然あります。
管理会社の親会社が相見積に応募してそれを勝ち取ったとしても、競合
のない価格とはかなりの差が生じてきます。
管理会社が安くていい仕事をするというのなら、一般公募制にして同じ
条件で相見積を取り、委員で評価して選出すればいいのですよ。
それだけ自信があるのなら当然管理会社推薦の業者に決まる筈ですから。
それをやるには公平な設計監理業者を公募にして選定することです。

管理委託費と工事費を比較なさい。工事費が管理委託費の何倍になるか。一棟のマンションの35年間の工事費がいくらか。何億かかるか。工事費がいくらかかってもいいなんて、とても言えないはずです。不必要な工事でマンションでしっちゃかめっちゃかになります。仕様だって、同じものがあるとも限らず。美観を損ねて、資産価値も下がります。管理委託費はあまり下げすぎずない方がいい。管理の質が下がりますから。工事の相見積りを取り、不必要な工事をせずに、適正な工事、費用も削減すべきです。もし、同じ費用でも管理会社に発注するなら管理組合で取得した業者の方が質がいい工事できます。管理会社が利益分の違いです。

ちょっと前までは管理会社の業者斡旋料というかバックリベートは
工事費の３０％とか４０％とも言われて云いましたが、さすがに現在は
それでは通用しないでしょうね。
ただ管理会社経由が高いのは事実のようです。
相見積を取る知識がなければ、最初に管理会社に見積もりを取ってもらい
それと同じ工事個所、材料、平米数とかだけ残して理事会で捜した業者に
見積をとればいいでしょう。
それをやっていけば管理会社のだす見積もり額もどんどん安くなっていきますよ。

↑
正論。

投稿する前に4287さんの投稿があった。
4286さん、正論。

４２８７は４２８６に対して、ではどうすればいいのかの指導。

うちは、今管理会社からの見積りは30〜40パーセント利益とってます。管理委託費を下げた為、以前より工事が増え、工事で利益をとろうとしているからです。
結局、管理委託費下げてもだめですね。理事会が相見積りとらないとトータルでは同じです。高額な工事ばかりです。管理委託費下げすぎて、管理も悪くなったし。

おまえら素人は大規模修繕は管理会社に頼むのが最善。
設計監理方式に元請けがあるとかバカ丸出しだろ。
マンションの大規模修繕には大きく分けて三つある。

＊管理会社に一任する丸投げ方式。

＊施工会社に全工事を委託する責任施工方式。

＊設計監理をする会社に管理を依頼し、工事ごとの業者を相見積後選定し
　設計監理者の元で工事施工をする、これが設計監理方式。
　屋上防水の業者、外壁塗装業者、サッシ建具業者、他すべて個々に契約する。

この中では最後の設計監理方式は元請け会社など存在しない。
補償も各業者ごととなる。　

馬鹿な年寄りには呆れるわい。

高齢者のシロウトが設計監理方式が良いなどとのたまうから馬鹿にされるんですよ。

普通に順番で理事や役員が回ってくるマンションなら金がかかっても大規模修繕は

管理会社に丸投げが常識、１～２年で役員が交代するのに面倒な事をする管理組合など無い。

年寄りの暇つぶしで、安上がりだからと面倒な事されると大迷惑なんだよ。

>>4293 匿名さん
まさに管理会社の関係者の意見だね。
このような意見に、区分所有者や役員は、騙されてはいけませんよ。
外部の人で、工事をチェックしないと、工事代金、内容を騙されますよ。
素人の管理組合の人間が、工事内容・代金をチェックしようとしても、プロ相手に対抗できない。

>4292
又学も常識も知識もない者が書き込んでるね。
設計監理方式と元請については教えてやったんだけど理解力、読解力が
ないので糠に釘だね。
そんな書き込み本気でしているとは思えないけど、繰り返し唱えると
本気でそう信じているんだとばかにされるよ。
恥の上塗りになるから書き込むのをやめたらどうなの。
思わず吹き出すような書き込みはしないでね。本気にする者がいたら
困るから。勉強し直し。

>4292
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告の確認。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

分譲マンションの管理の極意、それは、専有部分の設備類を如何に管理するかである。
共用部分にばかり気を取られて専有部分がどうなっているかを理解出来なければ大変
な事になる事を理解していない。

区分所有者の変更、入退去者の変更、駐車場等の契約者の変更等の履歴を組合がどれ
位把握しているかが問題である。

気が付いた時には後の祭りである。管理とは将来のトラブルの予防を予測する能力で
ある。

管理会社丸投げは常識ではないです。
マンションの管理、管理会社による工事の問題がとりざたされる中、常識だなんてあり得ない。

知識がなければ管理会社に丸投げするしかないでしょう。

組合員の中にマンション管理士等がいるならそのものに
マンションの管理のアドバイスを受けることを提案しま
す。

素人、シロウトって、自分のことじゃん。
面倒ってフレーズが好きだね。

大迷惑って、あんた。あんたのせいで管理会社のくいものになるマンションの組合員は大迷惑。
知識や経験を得てから、投稿しなさい。

築２５年３００戸の大型マンションですが、分譲当時は２割の専有部分（６０戸位）が投資型で
賃貸に出しておりました。

現在は賃貸が４分の一位に減少し専有部分を賃貸をやめて売却する組合員が多くなり分譲当時か
らの組合員が２割くらいになりました。

２５年前の分譲価格よりも半額位でしか売れないのですが、それでも区分所有者の変更が盛んで
す。

あるオーナーに聞くと借地借家法の改正で家賃では利益が上がらなく、さらに管理規約等が賃貸
には不利であるとの意見でした。

分譲マンションの一室を投資型として購入して維持していく限界年度が２５年位ではないかと思
うようになりました。

管理会社への丸投げにも「一理ある」のじゃないですか。
社員なら会社及び自分の儲けになるし、住民ならそれが便利なのでしょう。
そういうマンションだって存在していい。
なぜ丸投げ論者をよってたかって否定するのか。

>外部の人で、工事をチェックしないと、工事代金、内容を騙されますよ。
>素人の管理組合の人間が、工事内容・代金をチェックしようとしても、プロ相手に対抗できない。
この書き込みだって商売、ビジネスだろが。

それはさ、暇老人がマンションで活躍して一目置かれたいとか尊敬されたいとか
暇つぶしのエゴができなくなるから管理会社に丸投げを嫌うんだよ
本来は補償もアフターメンテも管理会社に丸投げが楽で安心
設計監理方式はマンション管理組合の役員ごときでは荷が重い

＊大規模修繕工事の一般的な進め方

　　●責任施工方式・設計施工方式とは・・・
施工会社もしくは施工会社に、劣化診断→改修設計→施工まで一任して発注する方式です。
第三者のチェック機能がないために、管理組合自ら、費用・品質が適切かチェックすることになります。管理組合によるチェックが困難な場合は、信頼のおける会社に発注することが望ましいです。全てを管理会社に委託する場合、管理組合の負担が軽減されますが、費用が高額になりがちです。

　　●設計監理方式・工事監理方式とは・・・
設計・工事監理と施工を分離して発注する方式。
管理会社もしくは設計事務所が設計(仕様書作成)・工事監理を行ない、施工会社は施工を請負います。工事内容のチェック(施工監理)が期待できます。
施工会社の選定は設計事務所・管理会社からの紹介や公募による場合が多いですが、両者の 間に談合が生じやすく、最初から施工会社が決まっている形だけの見積もり合せやリベート(バック マージン)の授受が行われているケースもあります。


　　　管理会社を利用するメリット

1.管理組合にとって大規模修繕工事の計画・準備に関する負担が少ない

2.工事完了後の不具合も、管理会社が窓口なので負担が少ない

3.日頃の管理で、馴染みのある担当者のサポートが受けられるため安心感がある

　　　
　　　管理会社を利用する際の懸念

1.管理組合の積立状況を知っている

2.競争原理が働かないので費用が割高、談合を誘導されることもある

3.下請け業者へ丸投げされることがある。馴れ合いの関係で施工チェックが甘い


ド素人が大規模修繕頼むなら管理組合に丸投げが最善

　　　　　大規模修繕の実施方法として、以下の3つの方式があります。

① 管理会社主導方式
•管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式です。
•メリットとして、大半を管理会社に任せるため、管理組合の労務負担が軽減されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
•デメリットとして、管理組合の主体性の低下や大規模修繕への関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加や工事品質の低下などを招く恐れがあります。

② 責任施工監理方式
•施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。
•施工業者を複数リストアップして競争入札により決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。
•メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの労務負担が軽減 されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
•デメリットとして、第三者のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。

③ 設計監理方式
•設計及び工事監理を専門家である設計事務所やコンサルタントに依頼し、工事を施工業者に発注する方式です。
•メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが期待できます。また、不要な工事を抑止することができます。
•デメリットとして、別々に発注するため、費用が割高になる恐れがありますが、競争原理を上手く活用することで、 適正な価格で発注することができます。

>4303
管理会社に丸投げすると高い工事費になるのは間違いないでしょう。
だからそれをちょっと努力すれば（専門委員を公募して同条件での相見積を取る）
それが防げますよということを皆さんもやられたらどうですかということでしょう。
やはり自分たちの財産ですから他人任せにするのではなく、少しは本人も動くのが
当然ではないでしょうか。
専門的なことが分らないのであれば、設計コンサルタントの活用もあるでしょう。
それを理事長が管理会社と仲良く、又は知識もなく管理会社任せにしていると他の
住民が迷惑をしますということでしょう。
理事長に知識がなければ、重要な時期を任されたのですからそれなりの努力は
すべきでしょう。それを管理会社に丸投げするのが一番いい、時間もないしお金
で済む問題といっていますが、お金が問題ないのであれば、管理会社と関係のない
設計コンサルタントを採用すればいいでしょう。
完全に理事長失格のダメ人間ですよね。他の住民のことは考えていない自己中の
人物ですから。

だから無知な年寄りが出しゃばって余計なことをすると
順番制の理事役員が迷惑するんだよ
住人所有者としては管理も修繕も楽で快適に暮らすのが最優先
誰も特別安価に仕上げてくれなんて言っていない、楽するには金もかかる

自分主導で修繕や管理をしたがる高齢者？は、そうすることが良いことだと思い込んでいるよう。
輪番で回ってくる後の理事や役員のことなど関係無しという無神経さ。
管理会社や一社の施工会社に任せれば、アフターも窓口ひとつで誰が理事でもわかりやすいのに。
要するに、年寄りの考える事って自分勝手なんだよね。

>4306さん
あなたの書き込みに対し補足説明をします。
①管理会社に丸投げすると管理組合の負担が軽減できる。１社に全てを依頼する
　ので責任の所在が明確になるということですが、設計監理方式でも責任の所在は
　明確ですよ。
　又、管理会社に任せると何故負担の軽減になるのかが理解できません。他の建設
　会社に決まっても管理会社は協力するように契約で決められているでしょう。
　建物診断時、工事期間中全てにわたって管理会社は会議とかには全て出席します
　ので一緒に検討していけばいいでしょう。

②責任施工方式であって責任施工監理方式ではありません。
　競争入札は行えません。共通仕様書が作成されませんのでどういう見積もりが出
　ようとも比較のしようがありませんので。
　これは随意契約です。

③別々に発注するため費用が割高になる恐れがあるとのことですが、元請会社が
　それぞれ関係のある又は系列の下請け等の業者にそれぞれ発注をします。この
　方法はどのやり方でも同じです。
　当然工事費の支払いは元請会社に一括支払いをします。
　

マンションは快適に楽しく暮らすための物。
変なお爺さんはマンションを管理したり修繕するために
私物化したがるボケ老人？

マンションは管理や修繕が目的じゃないんよ、快適に暮らすのが目的。

修繕や管理は楽じゃないとだめなの、苦労するなら一戸建てに住んでるし。

知ったかぶりでシロウトが設計監理方式でコンサル頼んだり迷惑千万。

普通のマンションは組合役員も１～２年で順番制、余計な事するな、迷惑じゃ。