シックス（福岡・マンション）友の会　掲示板

誰でも見る掲示板に、相談するのはマンションの価値を下げるものです
すばらしい物件をお持ちですから、大事にしましょう
年金・プラス・マンション収入ですから、すばらしいことです
皆様、業者の方は業者の方なのです、自分で考えないと、業者さんの思う壺です
そこの所を考えれば、お分かりの事かと思います

このスレも閑古鳥が鳴いております。

皆さん、如何お過ごしですか？
私は、この３月で長く住んで頂きました居住者様が退室されました。
この居住者様には１０年近く住んで頂き、誠に感謝しております。
この場を借りて、お礼申し上げます。

幸いな事に家賃は大幅に下がりましたが、次の居住者様が間髪入れず決まり、
ホットしております。
家賃が下がった事に伴い、２回目の繰り上げを返済を行う予定です。
それでもまだまだ残債有りです。
でも、どうにか始末に手の届くところまで来ましたので、後は地道に
繰り上げを実行し、目途の立った段階で早めの売却を考えております。
思えば、１５年近く掛かっても繰り上げ無しではまだ３分の１程度しか
元本が返済されていません。繰り上げで、やっと元本が４割程になりました。
１戸だけだったのも、不幸中の幸いでした。
無駄な金を使い悔しい限りですが踏み倒す訳にもいかず、考えを割り切って
対処する事としました。
長いオーナーですが、ローンは長期戦となるので、出来るだけ繰り上げ等で
対処される事をお伝えします。
特に繰り上げをするなら、残高が大きい内が効果的です。今思えば、
早いうちから対処しておけば良かったと思っています。
（ただ、家のローン、子供の学費等有り、どこまで対処出来たか分かりませんが）
また、まだ高い家賃で入居者様がついている内が良いと思います。
元本減らない、家賃下がるでは、本当に二重苦です。
早めにローンの目途さえつけば、それなりの値段で売却も可能と思います。

シックスの件は、シックスとローン会社と安値で中古を手に入れた業者さんを
喜ばしただけだったと思います。
せめて、ローン会社に多額の利子をなるべく払わない様にするのが、せめてもの
抵抗でしょうか。

皆さん、先は長いけど頑張りましょう。

破たん時は、頻繁に来ていましたが、久しぶりに立ち寄りました。
あの頃の苦しかった日々が、思い出されます。

お尋ねしたいのですが、みなさん「空室時の対応に不信感」と書いておられますが、具体的にどういう事でしょうか？
「空室なのに、なかなか決まらない」「広告費を払っているのに、動いてくれない」というような事ですが？
よろしかったら教えてください。
今のところ、２室とも賃貸中ですが、必ず「空室」の日は来ますから、ぜひ想定して事前に対応を考えておきたいのです。
また、リフォームを賃貸会社に任せなかった方がおられましたら、そのお話もお聞きしたいです。

・・・・もう誰も見ていないかもしれませんが。

ちなみに、広告料は、管理会社には入りません
入居者を決めた仲介業者に入ります。

まずは、周辺の物件の相場をご自分で調べましょう。
かなりの件数がヒットするでしょう。

そこで、それよりも1000〜2000円下げて募集しては、いかがでしょう？

リフォームに関しては、管理会社に任せたほうが無難です

不備があった場合が面倒なので…

90,000円でリフォームする会社もあるようですが、
そんなに、かかるはずありません。
入居者の故意・過失なら話は、別ですが…

マンション投資で成功してハッピーリタイア生活を！

といった意味不明な広告・書籍が現在も蔓延している。
なぜか不動産投資は融資もつきやすく、たいしたサラリーマンでもない人もに購入意欲を抱かせてしまう。
この複雑な見せ方や感じ方が、フィナンシャルインテリジェンスの乏しい平均的なサラリーマンにはひびいいてしまうようですね。

大型のワンルーム一棟を所有して年収1000万円という人が負債を1億円背負ってデフォルトしていることはよくあることです。
　　資産＝負債+資本

なんですが、この資産と資本は、時価ですから変動しますし、不動産という流動性の乏しい
加えてワンルームであれば、良くて鑑定評価の7割程度で見ることです。

そうすればほとんどの人が借金返済までずっと債務超過であることがわかると思います。

不動産が値上がる、もしくは安く買うかで投資の成果は決まります。値上がることはまず無いので
安く買えなければ将来は厳しいでしょう。

もうじき安い１Ｒに入居する人はもうその賃料を支払うことが出来なくなるのです。
ワンランク下の部屋もごまんとありますから、値下げは必至。

そういえばフィナンシャルインテリジェンスの足りなさそうな若いにいちゃんが電話で営業してきますよね
あんな無知なやつらにだまされるなんて、さびしいですよね。

結論：1.儲かる話は他人にはしない。　2.金は借りるな　　3.底値を拾え。そのための貯金を背よ

1990年頃に市内でマンション投資を始めました。深い谷を経て2005年頃にすべて売却しました。
現在の相場状況を聞くと我ながら自慢できるとりひきだったかなあと思うことがあります。

地価、不動産価格とはその取引に銀行融資がどのくらいつくかの話です。
これからの世の中を想像してみると、わずかの幅での上げ下げは新築などで見られるとしても
トレンドとしての下降線はほぼ確実。

何といいましても一時期の供給が過剰であること。
最新物件との質の差が大きすぎること。
人口減少、価格競争が急であること。などから

過去の資産で再生する可能性は厳しいのかなあと感じています。

競売で捌かれるものの値段がすべてを物語っています。

つまり、持ってる不動産は早く手放せと言う事ね！
二束三文で！

株でも不動産でも損切りのうまさが重要ですね。

でもさすがにこの底値では流血が大きすぎる。

福岡のワンルーム投資は絶望的。福岡では分譲中古をファミリー向けに賃貸するほうがいいんじゃないかな。

元社長は、新会社の社長になり、もう次の物件を建てようとしてるんですね。
以前より大規模に。
こんなことが許される世の中って、理不尽ですね。

新しい年がはじまりました
少しでも早く、状況が改善されることを願っています

不動産市況はリーマンショック以前とまでは言わないが
かなり戻ると思います。住宅地でも5-10％くらいは都市部で戻るでしょう。
取引価格は先を争う勢いですでにその近辺で取引される事例が福岡の人気のある地域・物件で見られます。

二極化すると思われ、福岡では供給過剰なワンルームは引き続き二束三文の評価が続くと思われます。

シックスのピュアドームと他のワンルームを20年所有してました。
今年に入り2件とも処分して身軽になりました。
老朽化すると立替えや修繕の不安も出てきます。
損は覚悟の上です。でも子供にこの物件を引き継がせるわけには
いかないと思ってました。
2件まとめて購入してくれた業者に感謝です。
信頼おけるところに相談されるといいですよ。

>213さん

損切で大変だったとは思いますが、縁が切れて羨ましい限りです。
私も早く縁を切りたいものです。
ところで、「信頼できる業者さん」とはヒントだけでも頂けませんか？
私も少し準備を始めたいと思っております。
でも、20年って長かったですね。私も今年で丸16年になります。

お手数ですが、宜しくお願い致します。

お世話になったのは某大手銀行系不動産信託会社です。某大手銀行に昔買ったワンルームが家計を圧迫してる旨を話したところ、よくある話らしく系列の不動産会社を紹介されました。そこで買い手を探していただきました。感謝してもしきれません。
余力がないと処分もおぼつかないです。余力があるうちに不良債権は処分されるといいですよ。
マンション投資家さまがうまくいくように願っております。

>215様

早速の御教示、誠に有難う御座います。

＞余力がないと処分もおぼつかないです。余力があるうちに不良債権は処分されるといいですよ。

そうですよね。余力がないと、にっちもさっちも行きませんものね。
私も頑張って、早めの処分を考えます。

＞マンション投資家さまがうまくいくように願っております。

重ね重ね、有難う御座います。
私も、早めに「さようなら」が言えるよう頑張ります。

有難う御座いました。

ここの元社長が、破産後に別会社を作り、久留米にマンション建設中という噂を聞きましたが、本当でしょうか？

築10年以内で少し場所のいい物件なら外国人投資家が分譲価格以上で買っています。
ファミリー向けです。

具体的に地域や物件を提示してください。

「外国人が…」
とか言うのは投資詐欺の常套句なので、それを聞くだけで眉唾です。

もう、誰も見ていないと思います。
217です。

19年掛かりましたが、やっと手放す事が出来ました。
途中でローンの繰り上げをしたお陰で、ほぼ残債で売却出来ました。
買主様を探してくれた不動産屋さんに心から感謝です。
19年間で入居者様は3人で、有りがたい事に皆さん長く入居して頂きました。

余力のあるうちに処分出来た事は、幸運でした。
皆様も、早くさようならが言えます様に、心から祈っております。

長い間心の支えなった、掲示板でした。

有難う御座いました。

もうだれも読んでいないでしょうが、記念書き込みします。本日２室目の売却が完了。購入から９年、シックス破綻から８年と長い時間かかりましたが、やっとピュアドームと縁が切れました。感無量です。途中繰り上げ返済もせず、購入価格の８％程度の自己負担で処分することができたことはラッキーだったと思います。入居者の方や仲介業者に感謝の気持ちでいっぱいです。現在低金利でもあり、そこそこの家賃収入（５万以上）があれば生活への影響は少ないと思います（ジャックスローンの利用が前提ですが）。
先日管理会社から、管理組合総会招集の案内が来ました。そこには大規模修繕のシミュレーション表が添付してあり、今の修繕積立金では賄えないことが歴然と出ています。もっとも修繕の受注はその管理会社かその息が掛かった業者がやるのでしょうから、笑うしかありませんが。皆様へも色んな業者から電話なり、メールなりで「売却」の誘いの案内が来ていると思います。私の経験から言えば、確かにこの不動産業界はあまり信頼のおける業者が少ないですが、中にはとても真摯で信用できる業者がいます。適切な家賃収入があれば意外な高額で売却が可能です。じっくり話を聞いても損はありません。ただし大手の業者さんは「運用利回り」のみを基準でしか査定しません。そんな人達と話しても時間の無駄です。いい出会いがあることをご祈念します。長文失礼しました。

なにか聞きたいことないです？
今ならなんでも話します

今シックスというのを初めて知ったのですが、要するに高めの家賃保証して、実際はもっと安い賃貸料しかないのに
最初だけ配当というか補償家賃を入れて自転車操業して計画倒産という詐欺ですか？ピュアドームというのはユニカの物件ですよね。それが関与したということは結局ユニカの残党が会社設立して一儲けしたということですか？

計画倒産は、ないよ
家主への家賃送金
銀行の借入
他の業者
への支払いの為に家賃保証を設定して
販売の繰り返し
マンションが売れなくなると支払いができなくなる
それで倒産した

これか、、、

http://www.data-max.co.jp/2009/01/post_4355.html

自分は、元オーナーです。2年前に持ち出しはありましたが、処分出来ました。
ところで、元社長を含めた元社員の方のその後は、どうなのでしょう。また、同じ様な仕事を続けている？
当方、福岡から離れた所に住んでいるので良く分からないのですが、オーナーさん達はどうにか上手く対処できたのでしょうか？お仲間さんが、気になります。

まず、社長や専務は、福岡で不動産をしています。
倒産してすぐは、博多区で、不動産をしていましたが、今は移転しています。
元従業員ですが、営業はまた別の会社で営業をしてる人が多いでしょう。
事業譲渡した会社には、元シックスの従業員はもういません。

状況の説明、有難うございます。役員を含めた元従業員の方は、中々この業界から離れられないのですね。
やっぱり、この手の仕事は美味しいのですね。
持ち出し等、処理に痛い目に遭いましたが、確定申告など勉強になった部分もありました。
高い勉強代でしたが。
美味しく見える話に乗ったお仲間さんが、早めに処理が終わる様願っております。

今シェアハウスの件で、スルガ銀行に金融庁の緊急検査等のニュースが。ピュアドームも結構スルガ銀行からの借り入れした人多いのでは？

シックスからマンションを購入し今回売却することとなりました。当初より入居者が変わってないようで、敷金で軽いトラブルになってます。今更がっかりですが、新しい購入者(法人)に敷金(19万)を渡さなければならないとのこと？そもそも預かってないのですが、どうなるのでしょうか？同じ経験の方や敷金でトラブルになった方はいますか？よろしくお願いします。

元従業員ですが、購入した時期によって変わりますが、ローンや管理費等を保証する手出しなしって契約であれば、敷金をもらおうと思うのは甘いでしょう。
手出しなしではない通常の契約なら、購入した翌月くらいに◯十万が入金なってるでしょう。
計算式もあるはずてすよ