マンションは絶対に今が買い時PART８

今後１０年間は時間が経てば経つほど買い時じゃなくなるね。

何故なら値段が上がり続けるから。

>301
バブルのときにあなたと同じ事言ってる人がいましたよ

＞３０２

以前のバブルと現在のバブルは質と枠組みが全然異質。
同じ認識しかないあなたはＸだね。

30年の賃貸と所有の支出額を比べて賃貸有利という馬鹿がいる。なんで馬鹿かというと、
賃貸は支出額全てが経費だが、後者には投資要素が含まれている。
そして、その投資要素が株の投資より有利（30年投資であれば）であること。
つまり、相場上昇であれば総取りであるに比べ、相場下落の場合に下落部分が
住居支出（経費）と相殺できること。購入者にとって有利なレバレッジが働くことだよ。
要するに、買わない人間はアンポンタン。
買う場合の利益の多寡は以下要素で左右される。
１．その時点でベストの物件を購入する。
２．相場が下落傾向に向いたら、即座に売却して、時間差で乗り換える。
底値を待つのは単なるチキン。ゲームに参加しておいて、底値と思ったら
もう一つ買い増しするのが有資格者でしょうね。
更には坪単価の、安い物件や相場の平均値的物件には手を出さないこと。
坪単価の平均値の1.5-2.0倍の物件市場で物件を吟味して買った人間で
損した人間はいない。平均値物件ではどんなに物件吟味しても
利益はゴミ。湾岸物件はそういう意味で毒にも薬にもならない。
あの地域の相場が上がっても、無尽蔵に近隣新規物件が作れるので
大幅な上昇はありえない。
不動産は希少性にのみ暴騰が生じるので、あの広大な湾岸ベルト
に希少価値が生じるはずがない。
だからデベは広大な湾岸ベルトで平均値物件を無尽蔵に投入する
底引き網作戦に出ているんだよ。多摩ニュータウンだっけ、あれが
今どうなっているかを、湾岸物件を買おうとする人は調べたほうが
良いね。
それでも、郊外物件の安物拾うよりはリスク少ないでしょうが。
坪単価の高い物件といっても、高輪ザレジデンスを掴まされた人と
汐留の中古を買った人のどちらが笑うかが演習問題。

304は、不動産と株を同一視しているからかなり変態だね。
おうちは株みたいにいくつも買えません。投資で評価できる部分と出来ない部分もありますよ。
304のようなエコノミックアニマルにはわからない文化の問題ですね

>304
「相場の平均値」「坪単価の平均値の１．５−２．０倍の物件市場」の
「平均値」の意味がよくわからないんですが。
何を持ってして「平均値」というのでしょうか。

305の坊や、それじゃあ文化を語ってみな。

３０７のおやじ、理解できない奴には何語っても無駄。

そう。何も語っていない307が一番ダメ夫ちゃん。

ちなみに極めて私的な考え方では、
買い時が否かは、どちらかというと全体の経済的要因よりも個人の家庭的要因がずっと大きい。

308の坊や、坊やの土俵でディベートしてあげるから
早く文化を語ってみなよ。
投資で評価できない部分が坊やの言う文化なんだろう。
逃げちゃあダメだよ。
自説が語れないなら、早くアルバイト先に行って
皿洗いかお店の掃除でもしたら。

３０５と３０８は違うよ（オレは３０８だけど）
傍で見ていて３０７の方がおバ・カそうだったから
ちょっとレスってみました
バイなら

>>310
あなたはそんな学生さんにムキになって恥かしくないですか？
いい大人なのであれば、まずは自説を理解して貰えるよう
噛み砕いた表現にするなり、別の言い方をするべきでしょう。
（理解している方にしか出来ないことなので、是非お願いします）

ひょっとして、この時間だともうアルバイト中ですか？

＞３１０

「坊や・・・」「・・・みなよ」等々は典型的な
知的水準の低い人が好んで使う使い方ですね。
小さな脳みそで精一杯のはったりをかまし威圧的に出る。

底が知れるぜ！

＞３０４

３０６ですが、仮に「平均値」の意味が、都心なら都心のマンション全体の平均単価ということを
意味するのであれば、３０４が言っているのは、
「都心のなかでもできるだけ坪単価が高い物件を選ぶべき。
それ以外は、投資対象としても非常に劣るものなので、購入しても意味がない」
ということでしょうか。

そうだとすると、都心の平均単価の１．５−２倍ということは、
普通の家族が住めるような広さを考えれば、
１億以上、ゆずって７０００−８０００万円以上の
物件でなければ、購入する意味がないということになりますよね。

つまり、それくらいの価格のマンションを購入する経済力がない層にとっては、
投資対象としても価値がないマンションを購入するよりは、
賃貸のほうが有利ということになりませんか？

（３０４の言っていることが良い悪いとか言っているのではなくて、
単純に発言内容のロジックを確認したいだけですので、あしからず。）

別に罵りあいを見たくて来てる訳じゃないんですけど…。
経験なり知識によって正しい結論にたどり着けるなら、
年齢も現在の職業・収入も関係ないです。
304さんの話には興味深いものがありますが、私もちょっと疑問。
湾岸物件は毒にも薬にもならないと言われた直後、なぜ多摩ニュータウンと比較するんでしょう？
多摩ニュータウンは現状、よくないですよね？
私なりに理由を考えてみると、
まず、ベッドタウンなのに都心から遠すぎること。そして、産業がなく、定住志向が強いために老人ばかりの町になってしまったことでしょうか。横浜・鎌倉は都心から遠くても売れるというのは、そこが「都市」だからですね。
さて、そんな遠くにベッドタウンを造らなくてすむようになった理由は簡単。
企業のリストラや、住居自体の高層化・集約化で、都心近くの土地が供給されたからです。
湾岸物件はまさにそれですね。そうなると、多摩ニュータウンの論は成り立たないのでは？
私なりに考えるのは、むしろ郊外物件にミニ多摩ニュータウン予備軍がいっぱい隠れてるんじゃないかと。

まあ、私も湾岸＊＊＊＊ではないんですがね。
湾岸物件の場合も、都心から遠くなればなるほど(もちろん駅からの距離も考慮）ダメでしょう。

315です。補足。
湾岸物件を都心からの距離、鉄道利便性で評価するということは
すなわち、「無尽蔵」とすべきではないということです。
港南の都心寄り物件と、品川以西の物件が同じだとか、
佃と豊洲が同じだとは言えませんよね…。

私も３１５さんの分析に賛成です。

稀少性という点で、湾岸は今後この地域に多くのマンションが建設されれば
湾岸地域内での稀少性はなくなりますが、
都心全体、あるいは、都心と郊外を含んだ東京圏で見ると
まだ、稀少性は残りますよね。

一方、多摩ニュータウンそのほかの近郊のニュータウンは
ニュータウン内はもとより、東京圏全体を見ても
稀少性、資産価値はかなり乏しいように思います。

株式の論理でマンションを語るのはやっぱり無理じゃないですかね…。
賃貸に関していえば、会社がどのぐらい家賃補助してくれるかってのも考えるべきでしょう。
早い時点で買ってしまうと、修繕積み立てはぐんぐん上がるし、
老後のことも考えたら、リタイヤ直前に築浅中古を即金で買うのが最強。

ま、「不動産王に俺はなる」ぐらいのヨタ話ですな。

＞３１５

ニュータウンは喧伝されているように、必ずしも老人だけの街ではありません。
マンションの価格が大きく下がったために、その価格帯の購入を希望する
（その価格帯しか買えない）若年層もかなり入ってきています。一方、高齢層は都心回帰でニュータウンを
去っていくものもかなりあります。

つまり、住民の層が、かつてのニュータウンを支えていた層から
大きく変わってきているというところが、
ニュータウンの魅力をなくしている理由のひとつだと思います。

多摩ニュータウンを擁護するわけではないけど、
数十年後に、スクラップになってからは再生の時期がくると思います。
ハッキリとカテゴリー別けした秩序ある開発コンセプトが前提ですが。

315です。
多摩ニュータウンについては私も勉強不足で少し筆が走りすぎた感があり、失礼しました。
実際、新築物件もそこそこ出てきていますし、そこに住みたいという人がいるというのは、
地域の発展の鍵ですよね。
将来の再開発がうまくいき、イメージ戦略さえ誤らなければ、
今の時点で買っておいてよかったということになるかもしれない、
そうあって欲しいと思います。

304です。
マンションを購入する層の主体は、住んでいるうちに物件の価値が上昇することを
望んでいる。だから相場が底値の時期は何時かの予想屋をしているのがこのスレの主題。
だけど、住居費と投資要素を分けて考えると、底値を待つことが（投資要素という意味で）
賢明か否かが見えてくる。

投資要素（投資する価値）を盛り込めない物件が、304で言った坪単価平均値物件。
この場合は住居費を賃貸費で支出するか、或いは、購入資金の金利見合いとして
支出するかの判断。当然、個々の家庭事情（可処分所得と求める生活様式の
コンビネーション）により賃貸の方が良いというケースも多く出よう。

マンション購入に投資要素を盛り込もうとすると、住居費のみでは賄えないのが
経済原理。そこで選択肢となるのが、坪単価は高いが狭い物件に住んで投資要素
を楽しむoption。或いは、無理なローンを組んでスペースと投資要素を両立させる
option。前者は投資としては失敗しても、狭さを我慢するという個人の努力で吸収
できるが、後者はローン破綻に繋がるリスクが内在する。

商売でやっているデベさん達ですから、坪単価には根拠があります。坪200万円台の
物件の周辺立地条件ビル内の立地条件には投資要素を含む物件は無い。
つまりは住居費見合いの物件。坪400万円台以上の物件には、経済の動きにより
幅は出ようが投資効果は期待できる。
300万円台の物件はグレイ・ゾーンで、物件次第。
投資は利益を生む為のものであって、金を掴んだ人間の殆どは利益生むと
確信できる投資しかしていない。

だから、投資要素を伴う物件を購入するのであれば、相場全体の上下なんて
関係ない。相場が下がれば一旦売却して、時間差を設けて底値買いを
すればよい。

その続きは３０４を読んでください。湾岸物件でさえ投資要素が低いのに、
これから出そうな郊外物件の殆どは危ないよ。郊外だったら戸建。
マンションなんて交通利便性が最低条件。

5000万円の物件しか買えない人は、最大でも５０M2台のスペースで我慢できるか
どうかを考えるべきですね。投資効果も楽しみたいなら。
我々は素人なんだがら、安いもの買って儲けようなんて考えること無理ですよ。
時計でも、ロレックス程度なら多少のリセール・バリューが有っても、
カシオの時計じゃあ無理でしょう。どんだけ値引きしてもらったとしても。

ずいぶん長くなりましたが、今日は利益確定売りが出来たお祝いなんで
皆さんも祝ってください。

ちょっとスレ違いですが、湾岸はどうなるのでしょうね。
今まで売りに出た案件で打ち止めであれば、戸数が多くとも
今後の値上がりが見込めますが、デベさんは後続案件を
いくつでも打てますから。
最近の案件で、即日完売に近い状況のようで、デベが値付け
後悔しているというレスありましたが、そうでしょうか。
まだまだ後続案件押し込めるとニンマリしているのでしょうね。
ということは、何時までたっても上がらない。

まとまったマンション用地はほとんどない様子です。
大規模は打ち止めです。
小規模なら５年先くらいなら買収もできるかもしれません。

>304さん
儲かったんですな、おめでとうございます。

いや、面白いですな。
投資効果を楽しむという、かなり限定的な内容についてのご高説だったわけですね。
単純に「賃貸は、投資にならなくて楽しめないから、つまらない」
と言っていただけば皆さんスルーしたんでしょうが、
突っ込みどころ満載の分析を付けてくれたおかげで楽しめました。

そして
305さんにも拍手。

>323

316あたりにも関連するけど、これから出てくると思われる地域もないわけではありません。
しかし、都心により近く、鉄道利便性があり、かつまとまった土地というのは希少ですね。
今出てる地域よりやはり少しずつ落ちますから、欲しいなら待たないほうがいいと思います。

湾岸物件の比較スレもご参考に。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38955/

虎ノ門タワーレジデンスの抽選で最終１期５戸が２０倍、
最終2期５戸の抽選が３１倍と加熱。
１００ｍ２で１億４０００万の最安値物件が一番人気。
高輪ザレジデンスは売れ残り。
外れ組は森ビル系の赤坂のタワー物件に向かうのでしょうか。

その年まで、教養を身につけられなかった君に乾杯。
住宅に限らず建築物にはね、文化的価値があるから、投資効果尺度では、測れない部分があるの。
投資の勝った負けたしか能のない君にはわからないことをついてしまったね。
すまなかったよ。

そもそも

今ごろ都心物件を買おうとしてる人って相当鈍いよ

住むために満足できるマンションが見つかったら、それは買い。
大きく妥協しなければならないようなら、それは買い時ではない。

インフレを恐れて妥協するくらいなら、
インフレに対して効果的な対策をすればいいのであって、
駆け込みで納得してない物件を買うのは愚かだと言うこと。
不動産なんて、ましてそこに自分が住むとしたら、
換金性から言っても流動性から言っても最低の投資手法なんですから。

個別物件のスレッド見ればよくわかる。
明らかに欠点があるの分ってて、妥協したり、欠点を見ないようにしたり、
メリットだけを見るようにして自分をごまかしたり。
あげくはデメリットの指摘に逆上したり・・・

こういう買い方してると必ず後で後悔しますよって事。

よく数年前までが買い時だったとか言ってるけど、
その当時ちゃんと株などに投資してれば、
手堅くやってても資金は倍近くに増えてるはずですからね。
今だって良い物件買えるはずなんですよ。

それじゃあ何買うの？

>323
東京湾岸はこれから向こう30年程度かけて大規模な再開発が進みます。
いまある工場が老朽化し、順次操業を停止します。本来であれば同じ
場所に工場を建て替えるのですが、法律で規制されているため湾岸エリア
に新たに工場を建設できません。

これらの跡地を住・商業、学術エリアとして再開発します。
その第一歩が横浜のコットンハーバーです。首相官邸のHPでもアナウンス
されている通り、国家プロジェクトとして推進されます。
（安田、浅野の旧財閥の方々が政財界でいまだに影響力を持っているから
だそうです。）

京浜工業地帯を走る貨物線を再整備して旅客線化する計画もあります。
（横浜市、川崎市のHPを見てください。）

※安田、浅野財閥は明治のころから東京湾の埋め立て事業を行ってきた
財閥です。

来週から株は上がりますか？
本当にバブルの再燃になるのですか？

マンションの話で東京湾岸って、川崎まで入るの？？

将来の湾岸比較スレは、横浜から千葉までの広大なエリアを対象とするんだ…。
分科会でもおかなきゃ（ｗ

５〜３年前にもう既に買っているということです

あげ

>337
川向こうから千葉方面は湾岸エリアとは言わないでしょう。

>340
337です。
「川向こう」の川って隅田川？荒川？江戸川？
横浜方面はどこまでが湾岸エリア?

個人的には、天王州から東雲ぐらいまでのイメージ、そこから外は「海辺の郊外」だったんですがね。

あげときます。
おやすみなさい。

個人的には、天王洲から浦安くらいまでかな。幕張や横浜は別ってかんじ

別に株に興味はないのだが・・・
何故株とマンションを一緒に考えるのかな？
マンション買いと思っているんだから
別に株のこと語らんでも、買わせておけばよいのでは？
で、買った当人が満足していればいいのでは

株は単なるゼニ転がしの材料でしかないですからね。
304サンも悪い人ではなさそうですが(性格以外は分からない（ｗ）、
とにかく今住んでる場所を離れたくなかったためにマンションを買ってしまった私には
一生理解できない世界...。

MAPでみてると、有明とか青海あたりが大きく出っ張りすぎて
港南から豊洲あたりまでは湾岸って感じがしませんな。
10年もしたら、湾岸の定義が変わってるかも。

量的緩和が解除されそうな雰囲気なってきましたね。
低金利のうちに買うか、もっとお金をためてから買うか、迷うところです。

急げ。

金利が上がった分の売価調整は期待できないのでしょうか

先のことはなんとも言えないけど
デベが現時点で「近い将来金利が上がってもその分お安く売る」なんてことは
まず言わないでしょう。
「相場そのものが上がってますからねえ」と論点をすりかえて終わり。