マンションは絶対に今が買い時PART８

免震構造は超高層にはむかないとも聞きますね。。。
制振か？やっぱ、今後は。

241さん
247さん
参考になりました。

液状化についての話など、一番心配していた所でもあります。
水抜きとは、マンション建てる所が行うのですか？
それとも埋立地を売った自治体が行うのですか？

マンションの周りはひどい状況で、マンション敷地内は大丈夫とのことですが
もし駄目なマンションは倒れる恐れがあるということなのでしょうか？
となると、周りのマンションの状況も確認してから買ったほうがよいのでしょうか？

疑問ばかりですいませんが、教えていただければ幸いです。

どこの地震だったか忘れましたが
地中に打ち込まれたマンションの杭が液状化現象
の影響で折れ曲がっていたことがあります。
また免震構造は縦揺れには弱いとかいろいろ問題はあります。
でもね心配したって切りがないでしょう。
関東に直下型大地震が着たら都市が壊滅状態になるわけですから。

>249さん
低層階は２階の例、中層階は１５〜２０階辺り、高層階は３０階以上を想定して、
理事会で現場を見廻った時の様子を思い出して書きました。
中層階の被害が大きいと書きましたが、ただ、これは中層階が悪いと言うわけではなく、
ここがＳ字の揺れをしっかり耐えたから上の階もが助かったのです。
中層階の被害を見れば、その建物の余裕度が解るのではと過言したい位です。
むしろ揺れそのものは、一番低かったかも知れない。
(理由：戸境壁などの被害は、柱と柱に挟まれた壁が各柱の揺れの差で圧縮されたりして
　　　　外れる為で、単純に揺れ幅だけでは無い為です)
>250さん
確かに当時の建物では、ただの耐震構造ですので、今の免震や制震では異なると思います。
ただ、免震や制震でも、弱いながらもその上の建物は耐震構造であるので、
やはり似た傾向になるのではと想定しています。
>252さん
因みに、当時のうちのマンションは、自治体(神戸市)が水抜きを行い、他の行っていない
土地より高くディベロッパーに売っていました。ただ、神戸の様に自治体が作った島で
なければ、ディベロッパーが行わないといけないかもしれませんね。

また、水抜き工事をしていても、超高層に関しては、うちのマンションでは、
直径２ｍ以上で深さが５０ｍの杭が入っていました。(海の底の支持層まで)
特に神戸は六甲山系の影響で急激に深くなって行くので
超高層は島の中でも陸に近い側に集中していました。(それでも50m必要だった)
基礎や、構造はかなり頑丈に設計されたため、おかげで命は助かりはしましたが、
購入費用の大半が建物代で土地費用はわずかで、負担が大変でした。

また、７階建程度の建物では、水抜きを信用して、基礎が比較的浅いため、
一部で傾き(但し建築基準範囲内です)が生じた建物も有ったらしいです。
(その建物の住人より聞いた話で、バルコニーで隣の建物とで位置の差が生じたらしい)

ご参考までに、基礎の深さの面では、むしろ
基礎の浅い陸地の側の超高層の方が色々と構造的な被害が多かった記憶があります。
個別名では言えないので、公共の建物で例えると、神戸市役所のＳ構造の超高層建物では、
上層階で傾き(但し建築基準範囲内です)が生じていました。(今でもそのままです)

すみません。また寝れなくなりそうなので、今日もこの辺で失礼させて頂きます。

247さん
再び貴重なお話をきかせていただいてありがとうございました。

そのお話をうかがいながら思い出しましたが、
今住んでいるマンションは、高層ではなく中層程度で、築年数がたったところですが
以前から住んでいる方に聞いたのですが、阪神の震災のあと
住民が仰天してすぐ専門家を呼び診断してもらって、耐震工事を行ったそうです。

その時補強したのは、真ん中程度の階で、共有部分のみならず
実際に住んでいる部屋の中の柱も含めたおおがかりな補強工事を行ったと聞きました。
きっと、２４７さんのおっしゃるように、その部分が、Ｓ字のゆれとなった時に
一番負荷がかかるところだったのでしょうね。

神戸でこれだけたくさんの実例があるのに、その情報やデータが
東京のマンション購買者にほとんど伝わっていないのは不思議。
大きな情報ギャップがありますね。

豊洲とかどこかのマンションは７０メートルも杭をうつらしいけど
だから安全だ、というのではなくて、そんな軟弱地盤だから
地震の時はそんな高層マンションはすぐ倒れる、という話が
このスレでもどこでも繰り返し出てくる。

そういう話をする当人は悪意に基づいているのかもしれないが
そんな話が何度も出てくる背景には、十分な情報がいきわたっていないために生じる
漠然とした不安が存在すると思う。

それを考えると、十分地震対策をしている軟弱地盤の高層マンションは
消費者の不安を反映して強気な値づけができない分だけ
情報ギャップがない購入者にとっては、お買い得ということになるんだろうか。

超高層と地盤については、あまり深刻に考えるのもどうかと思いますね。
ゆれの周期によってもどのぐらいの階の振幅が大きくなるかは違うし、神戸のデータは所詮神戸のデータ。

ＷＣＴ、復活しましたね。
売れ残りが増えてないかなんていう書き込みもあるみたいですが、
都心近くの物件はＣＭＴ、ＴＴＴみたいな値段でなくても勝負できるってことを証明しつつあるわけで
（もちろん、少数の例外はあります。郊外で勝負してればよかったのにと思う会社も…）、
今後物件が出てきにくくなることを考えれば、今は買い時のような気がします。

都心で土地が入手しにくくなって来ると郊外に出て行くのは当然…。

いまならまだ値上がり前に間に合う土地は結構あると思いますね。
既にバブルになってる土地でも、例えば新浦安みたいなところだったら広いマンションで
永住できるから、値下がりしたとしても悪くないでしょう…。

神戸のデータは本当に参考になるな。
だって、マンション関連業者が発信したわけではない、
利害関係で歪んでいない数少ないデータの一つだからね。

そんなこんなで、２５８さんの言うように、近年の都心の大規模物件は買いというのに賛成です。
都心賛美者ではないけど、今後もし地価が下落したとしても
都心は交通至便という便利性だけは常に残るから
必ず買いたいという人は現れる。価格が下がったとしても、
潜在的な購入希望者が常にあり、厚い売買市場が存在するというのは、購入者としては大きなプラス。

郊外でも、一部の人気地域はそういう市場が存在するけど、
それ以外の半端なところは、過去10数年のような地価下落の局面でそうであったように
売却しようと思ったときに、限られた購入希望者しかおらず、
大幅に価格を下げざるをえない。

ところで、新浦安は、２５８さんの言うようにいい地域だと思うが、
今すでにその人気が新築物件の価格に織り込まれて、かなり上昇している。
もし、新浦安で買うとしたら、新築プレミアムがない分安くなっている
築浅のマンションかな。

世論調査：団塊世代は田舎暮らし望む気持ち強く　内閣府
http://www.mainichi-msn.co.jp/today/news/20060219k0000m040031000c.html

財務省の委託研究：団塊世代は退職後も大都市圏にとどまる可能性が高い
http://www.mof.go.jp/jouhou/soken/kenkyu/zk068_2.pdf

どっちやねん。

>262
田舎暮らしがしたいと口では言っているけど、
実際に考えてみるとやっぱり田舎になんか住みたくないって結論に達するってことです。
ということで、都心マンションは今後も価値を持ち続けるというのが結論。
(燃料投下完了）

あ〜あ、なんか買いそびれたアンポンタンな悲鳴がきこえてきそう。今後は郊外物件が買い時ですね。

うーん、そうは言っても、郊外は都心よりも二極化傾向が強そう。
場所を間違えないようにしないと、悲惨な結果になりそう。

アンポンタンは伏字にならないのですね（ｗ
２年前が本当の買い時だったというのは認めるとして、
都心物件もまだチャンスはあるでしょう。
個人的には、晴海に期待。

郊外は…買い替えしないつもりなら悪くはないと思います。

地震がくるかもしれんから都心のマンションなんて買わないほうがいいぞ。と思わないと
やってられないよ。暴落スレが出ていたとき買っとけばなぁ〜。俺はアンポンタンだ。

金利上がる前に買っとけ

本当に「もしも」の時にはそうそう復興できるもんじゃありません。
交通の要衝や、県庁所在地の中心区は別として、中途半端な郊外なんていくらでも代わりがあるんですから、
後回しにされてスラム化するのがオチ。

お〜い。まだマンション買わないほうがいいというアンポンタンなひと助言お願いします。
おれは買いそびれてどうしようか迷っている。暴落はしないのでしょうか？
暴落期待して待っているんだけれど、ぜんぜんこない。待ってればくるんですよね。暴落。
やけになってます。

購入前提で迷っているなら
夢のような暴落を待つより、今買える物件をさっさと物色したほうが賢いと思うけど。（もちろん不良物件は除く）

「買わない方がいい」なんて平気で言ってもいい人は
「いつでもどこでも買おうと思えば何でも買えるけど」という人に限るということを知るべきです。

>267
晴海の再開発への関心は高いですよね。
もうデベロッパーは決定していたのでしょうか。
地価の動向に加えて、マンション販売時の金利や資材価格の状況が気にかかるところです。

>272
もう下がらんから今買えや

このタイトル名『マンションは絶対に今が買い時』うまいなと
と思うけど、これっていつ見ても『今』っていうのも・・・・・。
マンションは何年何月が買い時に変えないといつまでたっても
議論が終わらない。

そこが狙いかと。。。永続スレ。

マンションの営業マンと一緒ですね。
「＊＊だから、マンションは絶対に今が買い時ですよ、奥さん！」
＊＊の部分は、その時々で臨機応変に。

マンションの営業のために使われていたとしても、いいんじゃないでしょうか。
買いたい人はいつの時代でもいます。
読んだ人がうまく利用すれば、永続する価値もあります。
ただ単純に信じてはだまされるかもしれないから、
自分の価値基準を検証する場として利用させてもらってます。

で・・今は買い？

都内、立地条件に優れた物件は減ってくるでしょう。

で・・買いです！

完全に私は買い時を失いました。お金がある人はいいでしょうがもう私の稼ぎでは都心は無理です。
残念ですが一生不満足な賃貸です。
だれだ？待ってれば安くなるなんてアンポンタンなこと言った奴。

新築だけではなく、築浅の中古にも目をむけてみたら。

今再開発・高層マンションブームで関心がそっちにいっているけど
きちんとしたデベロッパーによる仕様がよく管理状況の良い中古マンションを
こまめに探していけば、買主の都合等で割安で買えることも
時々あるよ。

超都心に4000万の物件買えたよ。
ローンは半分だけど。

283
お前みたいな無知な奴が・・・

>283 すべて現金であろうとローンを組もうと、Huserリスクの度合いは変わらないと思うけど。

>284 どのあたり？　新築？

>>281
そんなに「買える度=100」が「0（もしくはマイナス）」になるほど爆激に上がった？
どういう資金計画立てたんですか？

>だれだ？待ってれば安くなるなんてアンポンタンなこと言った奴。

誰が言ったのか、今となってはわからないような風説を信じたおまいがアンポンタン。

287
無責任な犯人はこの人みたいです。だってムキになって反応しているから。

いつでも買い時といえば買い時だけど、
都心物件が減って中堅デベが郊外に軸足を移し始めた時点で、バブルは始まってると思ったほうが…。
新築でも中古でも（ここは新築マンション掲示板だが）できるだけ都心近くを。
たぶんまだ間に合います。

無責任な犯人？なにそれ

>286
ケープタワーです。狭い部屋ですけど。
10年未満で売却を考えてます。
損はしないでしょうか？

責任感に満ちた犯人呼んでこい

コロシなら承るぞ

>291

以下は、あくまでも個人的な見解ですので、そのつもりでどうぞ。

１０年後に今より高い価格で売れるかどうかは、わかりませんが、
これから１０年のうちに、複数回、その機会が訪れるでしょう。
それぞれ、１年から長くて３年くらい、その期間が続きます。

経済は、現在みなが思っている以上に足腰がしっかりして底堅く
これから５年間は、上昇基調でしょう。
ただし、日銀の金融引き締めは必至、その他、インフレ等のネガティブ
要因のため、一直線に上昇はせず、一つずつ、消化しながら
若干ぎくしゃくしながらも、成長を続けます。
５年後以降は、不確定要因が多くて現在のところ予想は不可能。

株価は、年内には２万円をつけるでしょうが、その後、一旦大きく
下落、そして、再び上昇するでしょう。
ただし、経済の動きよりも、その変動幅は大きく
もっとぎくしゃくしながらの上昇となるでしょう。
また、大きく伸びる会社と淘汰される会社に二極分化し、
大きく利益を上げる投資家による盛大なパーティと、失敗した投資家の屍が累々とする風景を
同時に見ることになるでしょう。

地価は、経済と株価の動向にそう形で上昇するでしょう。
これも、経済、株式市場と同様に、
都心と郊外の格差、都心の中での上昇する地域とそれ以外の地域
郊外の中での違いと、ありとあらゆるところで、上昇局面に
のる地域とそうでない地域に分かれるでしょう。

ケープは、前者。リスクは、今までの暴落主義者が唱える
大地震による首都崩壊でしょう。

個人的には、エリア次第で買いと思いますが、
こんな本書いてる人もいます。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4871772551/qid=1140791125/sr=...

確実に来るリスクがあります。サラリーマンなら定率減税縮小等による負担増です。
連合のＨＰにどのくらいの負担増になるか計算するＨＰがあります。
http://www.jtuc-rengo.or.jp/kurashi/zei/daizouzei/keisan.html
私は約３０万／年の負担増になるみたいです。

金はあるけどイマイチ気に入ったマンションが見つからない人は、
物価に敏感な金融商品に替えておきましょう。

インフレリスクの回避と、焦ってろくでもない物件を掴まされるリスクの回避。
せっかくのお金ですから、納得できる形で使いましょう。

297みたいにマンションを金儲けの為に買う人はもういないと思うが
別にマンションはマンションで買って、投資は投資で考えればいいんじゃねえの

298氏に同意。
マンションは50年もたったら建替えなきゃならない、しかも土地の持分がわずか。
投資に見合うリターンを求めるのは難しいですわな。
それより、短い人生、自分で住んで楽しみましょうや。

都心３区＋Xの湾岸物件なら手が届く今、
買っておかなかったら、私がローンを組めるうちには
もう次の買い時は来ないと思い、買っちゃいました。
田舎の一戸建てに引っ込むのはいつでもできますしね。

>298
別に金儲けのためにマンションを買うわけではないけど、
購入したマンションの価値が大幅に下がったバブル期購入組の
悲惨さを見ると、マンションの価格動向には敏感にならざるをえない。

個人的には、都心の地価は昨年、１昨年あたりで底を打ったと
思っているし、２９９の選択は大正解だと思うが、
その反面、ｍ２９７の言うように、ひどい物件をつかまない
よう、十分気をつけないと。