管理会社のあくどい手口（2）

↓ 以前、１度は紹介させていただいたブログ「芦田の毎日」
http://www.ashida.info/blog/2002/03/post_9.html
冒頭に「要するに「管理マネージャー」も住民の一員と思っておいた方がいい」とあります。ページ全文をお読みになれば参考になる箇所もあろうかと思います。

>管理員が何故マンション管理に携わるのか理解できない。

究極の”お任せ管理”とも思えますし、逆に、”お任せしないと攻撃される管理”でもありました。

以下は、>1395 さんと同じ感覚で「管理員が管理組合の王様みたいになっているのは異常だ」と具体的事例を交えて指摘する文書を作り、配布した組合員１名（＝私）を告訴すると言って組合を統率した理事長（当時）のマンション観についてです。皆さん、長文ですが参考にして下さい。

彼は、刑事告訴請求のための臨時総会（名誉毀損容疑）で「以前の管理状態に戻すために」こうするのだと説明し、議事録にその発言を残しています。この「以前の管理状態」とは私が全組合員に緊急メッセージを配って異常を知らせる前の組合運営を指します。つまり、知らせた私の行為やその内容の全否定です。要は、「一般の組合員は毎月２万円を納めて理事会に賛成していればよい。広報は年１回の定期総会議案書だけでいい。何も知らんでいい。組織に機密秘密は当たり前。理事会は、専門委員会と管理会社と設計コンサルタントの３者で決めたことをそのまま決議していればいい。」という状態。

マンション管理の諸業務のうち、会計だけを従来全部委託に近い内容で契約してきた管理会社（大手デベロッパー系）に任せる。管理会社から来ていた住み込み（常駐）の新管理員を組合の雇用に切り替え、「管理員業務委託契約」を特別に結ぶ。管理員の定年はなくなり、恐らく基本給もより高く設定され、その代わりに理事会や総会などのマネジメント（例：会議資料の編集や取捨選択）もやる。この管理体制下では、管理会社から担当社員（フロント）が会議同席のために足を運ぶこともない。

他方、大規模修繕を主とする工事系は特定の設計コンサル１社が独占。初めての大規模修繕を契機に当マンションに入って来て、組合員数名による「専門委員会」を導入。同時期に組合員６名からなる「自主管理移行プロジェクトチーム」が結成され、業務委託契約・規約細則などの法的見直し（組合の大改造）を上記管理員が会社雇用だった着任２～３年の間に遂行した。

組合と管理会社の間における会計業務委託は、通帳は会社で印鑑は組合、と分けて保管されたようだ。が、組合雇用に移行した管理員が「小口現金会計」をやることを認め、その口座の管理（カード・通帳・印鑑）を任せていたと思われる。組合内のマニュアル本（新任の役員のために管理員自身が作成）では、管理員が起案する「振込依頼票」に会計担当理事と理事長が承認印を押す手続きが記されていた。この依頼票が管理会社に送られて、当該の金額で「小口現金会計」の口座に入金される仕組み。

たまたま理事長になった私が問題視するまでの十数年間、この管理員と専門委員会が組合の実質的「常任理事会」（クロウト集団）になっており、規約上の理事会は他のマンションと同じ「任期２年、毎期半数入れ替え」のシロウト集団だった。専門委員会が午前中に先議した内容を夜の理事会が追認する運営が常態化していた。よって、「自主管理」を名乗るくせに、各種の業務委託先が見直されることのない運営（ ← このために管理員が理事会を牛耳ってきたはず）がずっと継続していた。そんな”お飾り”的理事会なのに、大規模修繕の発注や施工の時期だけは専門委員が委員会を離れて理事長に就いた。私を告訴するぞと組合を動かした住民はその代表格で、彼は、私から見て「ミスター大規模修繕」である。

以上の点に気付き、まずは理事会で話題に出し、管理員と専門委員と副理事長らによる反撃をくらった後は他の組合員たちに知らせ、それでも改まる気配なしで逆に会社と組合が結束を固めたので外に知らせてみたのが私ということです。半年で理事会に「理事長辞任勧告」を出され、葬られました。その上で十数年間のインチキ自主管理は終了し、現在の部分委託に移行（管理会社とコンサルはそのまま！）されました。ちなみに、私に対する組合の告訴は失敗に終わっていますが、反省の兆しは全然ありません。

>>1395
付託された理事会が管理をする能力がないから、
管理会社に委託するのでしょう。
無能な理事会が機能しないから管理会社雇用の
管理員が幅を利かすのでしょう。
委託契約書の業務内容を検証しましょう。

「管理員」という意味がよくわからん。「管理会社」、「管理会社の社員である管理人」、言委託された「マンソン管理士」といろいろあるが、どの意味でしょうか。ご教示くだされ。

　先ほどの「管理員」についての質問は、１３９５さんに対するものでしたわい。ひとこと添えるのを忘れておった。

>>1398
お宅のマンションの管理委託契約書をまず理解しなさい。
色々必要ない業務内容が盛りだくさんです。業務内容が
全て遂行されているでしょうか、？
解らなければマンション管理士の資格保有している、
フロント、管理員経験者の門をたたきましょう。

>1398 職人さん

テレビドラマ、映画などで出てくるアパートやマンションの「管理人」さんという通称を堅く表現すれば正式名称「管理員」さんになり、かつて看護「婦」を看護「師」に変えてその社会的評価を（医師のように）高めようとしたのと同様に、れっきとした専門職的な響きが生まれるのではないですか。契約書や求人などで使用されているのは後者ですね。

分譲マンションの大半は管理員を置くが、「住み込み（常駐）」である場合と「通い（通勤）」と、さらに数日に１度の「巡回」のみといった勤務形態があると思います。誰が給与を払うかという点で、管理会社に雇われてあくまで会社のお金で支給されるなら「管理会社雇用の管理員」、管理組合と契約を交わして給与も組合費から出されるなら「管理組合雇用の管理員」と分けて言えるのだと考えています。組合雇用は少数派でしょう。

構内の巡回や清掃が業務という固定観念的イメージが世間的にはあると思いますが、管理組合の理事会運営を中心としたサポートを始めとして「干渉」「支配」まで実はやっているという話は、住民や管理士の個人の報告としてチラホラ目や耳に入ってきます。マスコミに教えてもこの観点では書かないし、管理会社サイドでは干渉・支配の目的で管理員を標的のマンション（の管理組合）に送り込むことが売り上げの重要な手段となっている可能性が高いと思われます。業界では常識なのに、世間はまったく知らずに無警戒。

当マンションでいえば、管理員のいる管理事務所は組合員だけでなく自治会その他の住人や、外部の不動産屋なども訪問し、情報や資料、かつては加えて現金が集まるので、管理員１人に放任しておくと仲間を内外に作られてとんでもない王様になるという危険。

２日ほど前に「日産ゴーン氏解任、賛成９９．８％」の新聞記事を目にしました。今月８日の臨時株主総会の結果として日産が発表したとのこと。

この高い数字、当マンションの管理組合の総会と近いです。横浜の傾斜マンションの建て直しもほぼ１００％の賛成だったと記憶しています。

分譲マンションのオーナー（区分所有者）は管理組合員として購入物件の資産価値が高まることに賛成するのが基本的態度でしょう。企業の株主も株価の値上がりや時価総額上昇を期待するという点で、マンションと株式会社には共通点が多いと見ています。

トップを失脚させる方法も日程もはっきり言って「同じ」です。当組合では、会計監査の必要を言い出した理事長の私に辞任勧告を出し（１１月）、翌年１月上旬に辞表を得ると同月末に管理員引退、直後の理事会（２月）が「今後も従来の管理会社を委託先とする」と決議し、臨時総会（３月）で承認（居住する組合員数を分母にすれば、委任状＋賛成の議決権行使書＋出席者の賛成で９７％）され、２ヶ月後の定期総会（５月）も同じようにうまく行って「新管理体制」に移行しました。８年前のことです。

日産も、１１月にゴーンを逮捕してもらい、前述の臨時株主総会（４月）でほぼ全員が賛成し、２ヶ月後に定時株主総会がある（６月）という運びです。政府（特に捜査機関）等の全面的支援も似ています。逮捕当初は推定無罪の国際的世論もありましたが、会社の首脳部がフランスやオランダに行くと現在のようにその火はほぼ消えてしまいました。当管理組合も、私が全戸配布で緊急メッセージを届けたら１割程度の反応（好意的返事）があったものの、管理員の背後に管理会社がいるとわかるとすぐ消えて、今と同じオール与党（＝理事会、管理会社支持）になりました。

問題は、気に入らないトップを排除することと組織的課題を避けることとが混同されている（ ← 特に報道）という共通点。日産でいえばゴーンの頭の中にあった「ルノーとの統合的プラン」、当マンションでいえば私だけが主張する「会計の再チェック（帳簿閲覧、委託監査）」。これらのアイデアが組織存続の唯一の正解だったとしたら、気に入らないトップを排除した後にアイデアは肯定して実現すべきでしょう。しかし、両組織とも人とアイデアを同じと見て正解まで否定してしまった恐れがあります。ゴーンの贅沢な生活、不正な資金流用といったコンプライアンス違反（疑い）と、私の内外への文書配布による名誉毀損容疑（結果：不起訴）は、失脚させるには打ってつけの「事件」として内外の目に映りますし、首脳部がそれを使うことで関係者のほぼ１００％も賛成で追従してくれます。しかし、こういう対処法で今後の存続と繁栄がうまく実現できるかとなると、排除したトップの頭の中にあったアイデアを否定したら失敗する可能性が高まると思います。日産ら３社は「合議制」を選択してゴーンのプランを確かに否定しています。

区分所有者、マンションの住民は、リゾート型・投資型の物件でもない「住居」に関して、企業の株主みたいな”値上がり至上主義”的な選択をするものでしょうか。大手デベ物件とはいえ、築４０年のありふれたマンションに住む周りの組合員を見ても、「ほぼ１００％」がなぜ毎回の総会で実現するのか、そこまでお任せなのか、私には理解できかねます。この高い数字の裏に管理会社のあくどい手口はまったくないと言えるのでしょうか。７対３とか、４対６とかに割れなさすぎて不思議。「一枚岩になる」はどこでも同じですか。

企業（の株主）もマンション（の管理組合員）も高値のためなら「組織・集団の犠牲者」が生まれてもいい、あるいは大して考えずに首脳部に任せる人間ばかりなのかな。・・・長々とお読みいただき、有難うございました。

１４００ですが、＞＞1401さんに全面的に同意します。
管理会社に全てを管理委託するのは反対でも賛成でもありません。
しかし、組合が主導して管理会社のノウハウを活用するレベルに
役員の知識を向上させることは急務でしょう。
それを怠ると悪徳組合員が役員に誕生して管理会社と共謀する。

１４０１さん、回答ありがとうございやした。ワシの感覚では、「管理人」「管理員」で悪知恵を働かせ悪さをするのはあまりいないのではないか、と思いやす。むしろ本部で「フロント」と呼ばれる統括者が、いろいろ本部と組んで悪さをするのではないか、という気がします。いずれにしても相手はプロ、こっちはアマですから、目を光らせていなければ、気が付いた時には、とんでもないことになっている可能性はありやすな。

物件個別の事情を申しますと、計１５年間いた「管理員」さん（始めの３年：管理会社が雇用、４年目～：管理組合で雇用）の経歴（学歴・職歴・年齢）を理事長として確かめることは結局できませんでした。私の要請から１ヶ月後には、他の理事・監事が管理員を守る姿勢で統一されました。孤立して浮いた理事長に理事会・専門委員会・管理員を上回る力はありません。理事長が独断でも善行をできないように法的設計がされていましたし、組合全体の非協力は当時も今も効果絶大。まるでスポーツ観戦のように「理事長 VS. 管理員」を眺めて、理事長の敗色濃厚と見るや組合全体の非協力は１００％に近くなりました。この対決の構図自体が普通ならありえないはずですが、管理員＋会計（＝業務として会計にタッチする管理員）の仕組みのせいで理事長とやり合える実力を付けていたわけです。誰がこうした設計に関与したのか。管理会社＋設計コンサル＋専門委員＋管理員でしょう。

つまり、「管理会社のフロント出身」の管理員だったのではないか、とか、「警察出身」の管理員だったのでは、とかの疑問点は、組合雇用の管理員の履歴書を理事長の私が見ることができなかったため、今も不明のままなのです。マンションとしては永久に不明にしておくつもりでしょう。当時の会計も含めて闇のままにしておきながら「何の問題もないのだ」の態度を内外で貫く、二面性ありのこういうやり方が「区分所有者の共同の利益」（区分所有法第６条）にもかなうという運営哲学。これが当マンションの背骨にあると言えます。逆に言えば、闇を探る私のような組合員は区分所有法に違反するとして告訴運動の標的にされました。法的には無茶苦茶な立論ですが、組合全体で押せば刑事裁判の入口付近まで行けてしまいます。具体的には、臨時総会において１８２名（うち委任状１０１）で私の文書配布行為を「犯罪」と認定した告訴請求議案は、検察によって否定され棄却されました。居住する組合員の９７％で選んだ解答が不正解だったようなものです。

以上の経緯から、不起訴になるのが分かっていて仕組んだ言論弾圧だったのではないかと私は疑っています（法律のシロウトの私には不起訴になる確信がありませんでしたから、警察署での取調べ段階での刑事の断筆要請の誘いに乗るか拒むかで何度も悩まされた）。黙らせる努力を組合として何年もやってきたが、こいつは文書配布をやめない。この１人が黙れば済む話だから、面倒くさいけれど本署の刑事による捜査・取調べという関門をくぐらせればさすがに「検察による起訴（有罪判決率ほぼ１００％）」を恐れて黙るだろう。そのために取調べの途中で「もう配りません。謝ります。」と一筆書かせて署名もさせ、それを理事会に渡そう。組合と警察によるこの誘惑に私は最後まで乗りませんでした。分譲マンションの管理、ここまでやるかという感じです。

>1402 の長文は、共感を覚えたり反感を抱いたり読む気も起きないでも全然構いません。人それぞれの感想を胸の内に持っていて下さればと思って書いてみました。ただし、購入物件（マンションの一室）を有価証券に見立ててその価格変動を気にするという観点は、実際には幅をきかせている思考法なのに、管理士等の論述にあまり出てこないように思えます。なぜか。これも具体例で記しますと、８年前、私が初めて敷地外の数戸にトラブルの概略を紹介する文書を投函してすぐ、「一住民より」と（恐らく管理員が）書いた封書が私あてに配達されました。脅迫文の主旨は「貴殿のせいで物件の評判が落ち、売買価格が５０万～１００万円値下がりした。これに総戸数を掛けて１～２億円の賠償ができるか。よく考えて行動したらどうか。」というものでした。マンションと有価証券はこうした点でも似ていて、あくどい管理（特に口封じ）に応用されてきたと思います。された側（シロウト）は書くけれど、した側（クロウト）は黙っている。毎度のパターンでしょう。

１４０２さん。ワシが思うに、賛同者がいないとこの種の活動は厳しく辛い。１から１００まで管理組合の不合理を追及するのではなく、賛同者が得られる範囲で活動の的を絞ったらどうかのう。例えば、誰もが賛同できる「明らかな法令違反」等に対して管理組合に改善を申し入れるとか・・・。

法令違反なら、訴訟起こしたらいい。

私も、１４０６職人さんの「賛同者がいないと～」と同じ見解です。明らかに法に抵触するだろうと思える行為（例：管理会社が無断で理事長印を作って使用）でも、組合員個人の申し出では立件されない「何か」がマンション管理にはあるようです。その「何か」は恐らく「賛同者」なのだろうと私も経験から察していました。

私の感覚では、規約細則等に記された定め（業務執行の手続き）なんかは飾りにすぎないものです。「お任せ」が横行するマンションだと手続き無視で業務が遂行されてしまい、違反を指摘する組合員でも現れたら事後的に書類等を作成して「違法であったものを合法に」してしまいます。理事長だった私への報酬６万円が不渡りかつ無連絡だった件では、管理員＋管理会社＋会計担当理事などが事後的合法化（当初から送金しようと試みていたという物語に変える）に関与したと思われます。そして、この物語に承認のお墨付きを与えるのが理事会であり総会なのですから、当事者としてはどこを追及したらいいかと悩み、考えさせられてしまう仕組み（カラクリ）があるようなものです。

あと、抽象的ですが「語りの空間」の問題があると感じます。

「腰の据わった賛同者」は始めから皆無でした。なので、起きた問題Ａを１人で書く（記述する）ことは自由だろうと続けてきました。この種の空間（まさに１４０６さんを始めとする数名と私の言葉のやりとり）が、各マンション内、それから分譲マンション界に確保され機能している状態は極めて重要だと思います。

が、語り（記述）は自由と言っても、「問題Ａ」に対する「解答Ａ’」を示して「これをやらないお前が悪い」との流れになりがちです。解答を求めない、「問題Ａ」のひたすらの記述を阻む専門家ばかりという印象を持ちます。自動車などと同じ、マンション界も第一に産業だからなのでしょうか。購入者の福利といったものは産業繁栄の次という位置付けで、シロウトだが主役に違いない区分所有者・管理組合員どうしの言論空間に正解を示して方向付け（指導）を行う専門家がとても多い。結果、住民だけで試行錯誤する余裕、自由さがマンションから失われます。

各専門家は良いことをしているという意識なのか、自分たちは業界に奉仕しているだけかもしれないとは考えていない感じです。あるいは、じゅうぶん分かっていて業界の存続と繁栄のための”トラブルの交通整理”役を進んでやっているのかもしれません。

当マンションでは、組合員・住民どうしの自由な語り合いができません。必ず業者が同席します（ ← 管理会社のあくどい手口）し、話し合いの名のもとに９９対１みたいな結論ありきの一方的説得が集会所で展開されるだけです。何につけても「自由にやってみる」のに必要な経験がそもそも欠けているのか。それとも隠し事のせいか。その両方か。

１４０８さん。１４０６の職人じゃが、裁判所はとにかく忙しくて、「管理組合の一部の
愚痴の類」の訴訟は、迷惑千万だということではないかのう。ちなみに、先日ある裁判で
興味のある判決が出たと聞いた。それは「巨額（数千万単位）の使い込みをした会計担当理事の監理を怠った理事長、監査役に対する損害賠償請求訴訟」で、判決は両名に損害賠償を命じたものの、請求額を９０％減額したのじゃ。理由は、両者の報酬が少なかったことと、組合員が長期に渡り理事会の監視を怠ったことのようじゃ。つまり、「自業自得」ということなのかもしれない。訴訟は組合員一人でも可能だが、裁判所が真剣になるには、やはり多くの賛同者が必要となるのではないかのう。

取調官（刑事）の語りは「マンションの管理組合なんてみんな本業の仕事の片手間にやるくらいのものなんだから、会計だ、監査だなどと言って厳格さを要求するな」。これもプロとワル住民にとってはシールド（防御の盾）になる、しかも巷間に行き渡っている言い訳（正当化）の論法でしょう。警察は管理会社（か、その駒たる理事長）の論を丸呑みしたはずです。裁判でこの論法の化けの皮をはがそうという人がいて、実際にその意にかなった判決が出るのは結構なことだと思います。

築４０年。問題の管理員が君臨していた間に良識派の多くは引っ越し、本当にもうほとんど残っていません。私への賛同者が心の中では数名はいても、態度・行動で示す者は「いない」と見ています。支配層の気に食わない選択をした場合の不利益（特に報復）が大きすぎるのです。勤め人にとって月給が命綱であるように、住民・管理組合員にとって住居は失うと困ります。それ（住まい）が人質にとられているようなマンションなのです。「分譲」とは名ばかり。なので心ある数名でも反旗を翻す行動に出るのは容易ではないでしょう。

この大手デベロッパー系の管理会社との契約を絶やさず続けてきている当管理組合を見ていると、まるで鎌倉時代の「御恩と奉公」の関係です。建物、組合、住民までもが、売り主の大手デベのために存在しているというだけであって、その奉公を続けている限りで快適な居住空間が保障（御恩）されます。大半の者はこんな視点など持ち合わせずに現状維持の慣性にどっぷり浸って疑いもなく暮らしているようですが、プロとワル住民首脳部は必ず意識しているとは思います。

順番で役職が回って来る現役の勤め人の中に、時たま、特に理事長としての就任を拒む者がいるようです。理事会を動かす側は「そんな理由での辞退は認められない。業務を続けてもらう。」と議事録に書いて１名には理事長とは違う役に残らせました（強制労働？）。他の１名は売却して引っ越しました。ともに私には何も言ってこないので真相はわかりません。その期は理事会の出席者もやっとこさ過半数という水準まで落ちましたが、今期は裏でメンバーを固めたのか、欠席者はほぼゼロに近い運営ができています。

この程度の消極的抵抗？と言いますか、ちょっとした「忌避」（プロや旧来の住民幹部がしてきたことに関わりたくない、巻き込まれたくない感情）が起きるくらいがせいぜいの、当物件の実力なのだろうと思います。私のような記述型の住民１名さえいないマンションもきっと多いでしょう。記述（紙の頒布）に対して刑事告訴ですごんでくるくらいですから「言論」はご法度。それでも伝えているのだから、それを受けた改善くらいは各自でやれよと思います。

当方だけではないと思うのですが、最近「参考になる！」をクリックしても機能しないような。。。数週間前に、住んでるマンションで完全孤立の自分の投稿に「参考！」のクリックをしてくれる人がどこかにいてくれて助かったと書き込んだら、お優しい皆さんは「５」も「６」も「参考！」ボタンを押してくれましたね。

そうしたら、その後、物件別個別掲示板にアンチ「私」の覆面野郎が「ネットでは気にかけている人は数人は居るようだし」だって。おほほほほ。

職人さん、結構いいこと言ってます！

２日前の火曜の午後、ＴＢＳの『ゴゴスマ』とかいう番組を偶然見ました。不動産特集で「戸建てかマンションか、マンションなら新築か中古か」。１時間は超えていたか。

不動産専門の評論家を含む出演者たちのコメントを基準にしたら、私なんか見事に迷惑住民のトラブルメーカーにされるだろうなあ、と思いながら。当マンションの管理組合員の大半も今回のコメンテーターたちと同じ視点で似た思考でしょう。理事長として会議を主宰した時とか、毎年の総会、最近では組合契約の保険の説明会に出たりすると肌で感じます。

不動産の「市場」そのものでしょう、この傾向なり風潮は。２００余名の組合員集団に対し個人で奮闘努力することはこの市場に抗うに等しく、私は今まで数回入院しましたよ。過酷。同じマンションで面識あり住人もいたのですが、退院後に発行した私の文書の封筒に「入れないで下さい」と書いて戻してきました。それまで何年もそういった個人的行動はとらずにきた方ですから、もちろん、当マンションの自治会あたりが指令元でしょう。大手デベの物件だけど築４０年でこういう住民団ができています。

管理会社とそれにくっついているコバンザメ的な設計コンサルを相手にしたくても、他の組合員たちが理事会を中心にハードルとなってビクともしません。業者的には、「分譲マンションを管理する」とはこういう仕組み（民業協力体制）を埋め込んでおくということなのでしょう。

番組では「駅近の徒歩１０分以内で中古（特に２００２～０４年頃の新築）マンション」がお勧めのようでした。契約前に住宅診断士に依頼し助言を受けよ、とも。

想像できる当マンション住民の裏側での会話：

元入院患者「病院でヤツを見ましたよ」
ボス住民「そうか。なら、今度文書が配られた時に『もう入れないで
　　　　　下さい』と封筒の表側に書いて戻しておいてくれますか。
　　　　　以前、×号棟の○○さんもやってくれたから。」
元入院患者「わかりました！　必ずやっておきます！」

【教訓】大手デベ物件の住民といっても、同じ人間である。

戻された別の封筒（宛名部分は切り取られていた）の画像を
インターネットに載せたら、この手は使われなくなりました。