管理会社のあくどい手口（2）

>1476 匿名さん
言い切ってしまうのは危険ですし、その必要もないと私は思います。たった１人で組合相手に裁判を起こしたらなぜか管理会社が契約非更新を通知して去った事例もあるそうなので。今のところ、分譲マンションの管理の最大の障壁は「多数決」なのだろうと思います。理事会や総会の多数派の意思が強力極まりないといった状況に良心的業者も良識的組合員も苦しみ続けていますが、正論も数には勝てないと観念するか、苦しみながらも暗中模索を続けるか、の差は大きいです。前者は５年前に私が投稿し始めた時に社員らしき人に書かれたアドバイスと同じです。

>他社を選びようがない手順とはどういう意味でしょうか？総会では出席者に発言権すら与えられないのでしょうか？それとも発言しても黙殺されるのでしょうか？

いわゆる口封じ、硬く言えば言論弾圧のやり方として大きく２つに大別できそうです。第一は、書かれた言葉や話された内容について圧迫を加える「制裁」「報復」型。これはイメージしやすいと思います（私が長々と論じてきた「組合による刑事告訴請求」はその最たるものでしょう）。第二は、「情報統制」型です。本当に口封じしたければ、何も教えない何も知らせないならどんな秀才でもモノが言えません。私が強調している特に悪質な言論弾圧はこちらです。他の管理会社も同じ手口を使うのか、あるいは当マンションの実質顧問の設計コンサルタント（建築士）だけの得意技なのか、不明な点はまだいっぱいあるのですが。>1475 の事例ならば、「理事に専門委員も兼ねてもらう」というコンサルの新方針が「いつ、どこで決まったのか？」の観点で見ていくと、少なくとも「理事会できちんと決めていない」という運営のひどさがあらわになるでしょう。議事録に「引き続き理事会で検討していくこととした。」と書いておいて１ヶ月後の総会で新方針発表でしたから、総会前日の（翌日に備えた打ち合わせ的な）理事会しか決議の機会がないことになります。今後回覧で届く議事録に「新方針を承諾した。」とか記されていても、委任状も議決権行使書もそんな展開とは無縁の総会議案書に基づいて提出済みなんですよね。あまりにもルーズで、別面から見れば悪質極まる計算高い組合運営だと私は思いますが、肝心の大半の組合員は例え真相をすべて知らせても「同社でいい」「同社がいい」という態度を続けます。昨年の定期総会では理事長でもない専門委員が私だけを対象に「刑事告訴の結果報告書の閲覧を禁じる」と皆の前で言い放ちましたが、議事録を通読してもどこにもその旨を決めたという記述がありません。放言した去年の総会を以って了承され、専門委員の思い通りの運営が実現されています（当該の総会議事録には記述あり）。

恐らく「他社を選ばせない」「選びようがない」ように客である管理組合をコントロールして契約の継続を図ることは上記の業者たちには当たり前のビジネスでしょう。他方、契約継続を望む勢力として管理組合の内部に特定業者を断固支持する住人もセットになって（特にトラブルが起きた各マンションには）存在しているはずです。私のところの設計コンサルについていえば、初回の大規模修繕を受注（経緯不明。きっと管理会社の紹介）して以降、１期も途切れることなく次の３回目大規模修繕もやる運びになっています。やり方は、前の工事が終わるとすぐ次の工事に備える調査を理事会から依頼されたり、組合運営面での顧問として毎期契約が更新されるのです。「委託業務の内容が管理会社とダブるのでは？」「他社と比較して選ぶべきだ」という声が組合員からあがると、次期契約料を値下げしたりしています（値下げ分は大規模修繕を受注すれば簡単に取り返せるはずですから、組合はバカにされている）。理事、監事、専門委員の選任の段階で同社との契約に明確に反対している人は除外されている模様です。これが「輪番制」、順番くじ引きを採用しているマンションの秘密の実態のひとつでしょう。想像ですが、特に初期の段階では特定組合員たちにエサが与えられたのかもしれません。というのも、「今後、専門委員は就任にあたって金品をもらわない旨の誓約書にサインすべき」という私の提案は規約細則等の全面改正時（２年前）にもそれまでと同様に否定されましたから（逆に私が「書かない、配らない」との誓約書にサインして出すよう専門委員と警察署に迫られた）。

理事会や総会での管理組合員「多数」の意思決定がもつ【詐欺的側面】：

例えば管理規約の会計帳簿閲覧条項なら、

第００条　理事長は会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿およびその他の帳票類を作成・保管し、組合員の請求があったときは、これを閲覧させなければならない。【但し、理事会または総会の運営次第ではこの限りではない。】

あるいは、管理規約の冒頭か末尾において、

総則　【以下（または以上）の各条文の定めについては、管理組合の運営結果によってはその通りに施行されない場合があるものとする。】

【　】は私が書いた文であって、各物件の規約等には書かれていないと思います。「だったら当初からそう書いとけよ！」と、実際に購入して長年住んで理事長にもなって異議申し立てしてつくづくそう感じました。これからマンションの一室を買う人は【　】の”隠れ条項”を心得た上で決断しましょう。笑

日頃から模範的な善良なる一区分所有者として行動し、必要に応じ、時として適切な手段や媒体を選んで主義主張していれば自然と支持者は増えていきます。

会社等の組織内でも、仕事が出来てしかも上層部にもハッキリ提言し、部下や社内の弱者にも優しい人は、評価され周囲の協力も得て更に実績をあげ、組織の改革も出来る。

>1474

あの…大丈夫でしょうか？不敬罪なんてどこにも書いてませんが。
日本語としての不敬とは、「不敬」→「礼儀にはずれること」
そのままの意味ですが。どうも特別な感情がおありのようなので言い換えますね。
「不敬」→「失礼」と読み替えてください。（これは貴方だけに言ってますので他の方はそのままお読みください）

あと、私は貴方に話しかけていませんので、わざわざくだらないいちゃもんをつけられて不愉快ですので、通報しますね。

>>1484
従って一部の組合員と共謀すれば半永久的に物件を管理できる。

>>1476
>時間をかけて井戸端会議的にシンパを増やすしかありません。
おめでたいねえ。監視が行き届いた管理というのが理解できないらしい。

>>1482
笑った。典型的な管理会社正当化であり、管理組合への責任転嫁である。
真に受けて自分を責める人がこれ以上生まれないことを祈る。

>1484 >1485 は、管理の実態を茶化すことなく見つめることができ、かつ、書く能力のある人たちの投稿ですね。

>運営に「無関心＆面倒」な多数の組合員を逆手に取って、あぐらをかいてる管理会社が、多いのだと考えます。
同意します。但し、私の住んでいるマンション（２００戸超）では「無関心＆面倒」が装われている、演じられているフシもあります。常人の想像を超えて腐敗したレベルにあるマンションでは、（逆に）見事にきちんとした管理組合運営が遂行されうる原因があるようです。
　分譲マンションのこの段階を想像できるか、ありえることだと思えるかが恐らく重要で、大半の常人のごとく「全体でそんなことはしないだろー」とか「そういう主張をする１人がきっと変人」と決めつけてしまうようですと、管理会社（全部ではない）の本当のあくどさがわかるところまではなかなか到達できないと思われます（そのためか、私に味方し理解する組合員が少数でもいたのは初めの１ヶ月程度）。

>従って一部の組合員と共謀すれば半永久的に物件を管理できる。
同意します。私のところは、この「一部」が肥大化、かなりの多数になっているのだと思います。こうなった原因については、管理組合なのに「企業秘密」みたいなもので特に会計にまつわる手法・手口はたとえ理事長になってもわかりません。上記のように、理事長（任期１年）は中規模マンションの組合として対外的に正しさを装うための「お飾り」的位置付けで規約等も設計され、実権はほとんどありません。
　私の組合の業務委託先である大手管理会社には「組合会計部」という部署があり、多数の管理組合がそこに通帳を預けています。私は私のマンションしか知らないですが、「帳簿・会計関係の書類原本は、住民・組合員ごときに触らせるものか」という会社の無言の意思を感じてきました。これでは、実質、実態において各マンションは分譲と言いながらコンビニチェーン店並みに所有者としての自主性が認められていないことになりえます。実際、今でも組合の予算案は会社から下りてきます。

以上の２つの点から、マンション管理のひどい面に本当に触ったことのある人ほど「恐怖」（映画『ザ・ファーム－法律事務所－』のような）を感じてきたはずです。まだそういう経験はない、今後もないだろうと思える人はある意味で楽天的かつ能天気と言えそうです。最近出たばかりで少し難しい本なのですが『会計と犯罪』（細野祐二著、岩波書店）を読むと、「狂った」と書かれている検察特捜部についての記述から当マンションとの共通点がいくつも見出せて、「そうだ、このレベルの話だ」とゾクっとしました。描かれた日本の刑事司法と同じ根本精神で、少なくとも一部のマンションは管理されている。だからマトモな組合員がいくらか居ても恐くてとても手を上げられない。触らぬ神に祟りなし、で連帯も無理。こんな管理を「問題なし」という一部専門家。そんな物件ほど「管理良好」の高い評価を与える業界。

珍説：ずっと同じ管理会社に任せ続けていると、そのマンションの住民と会社の性格が似てくる。

たとえ話：「おつりはお客さんに返さないといけません」。
おつりネコババをやめる気のない売り子に何回教えてもむなしい。
売り子＝ある種のマンション（関連企業、住民）。

資本関係はとっくに切れているのにあえて言うのですが、管理会社の親会社のさらに親みたいな、グループの持ち株会社（他業界）が公的機関から業務改善命令を「再び」出されました。新聞でも全国紙の社説がそれだけをテーマにして書かれていましたが、どちらも効き目なく「またやる」（３回目）と見ています。遠縁？のマンションに住み続けて管理を受けている経験からくる予測なり。

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

>1488
誠に申し訳ないのですが、恐らく私の頭が悪いのか日本語の読解力がないせいだと思いますが、自分でもびっくりするほどあなたがおっしゃる内容が全く頭に入りません。
いや、単刀直入に言うと、何言ってるか理解できません。

>恐らく私の頭が悪いのか日本語の読解力がないせいだと思いますが

別に謙遜なさる必要はないと思います。各人の関係するマンションのタイプが異なれば、日本語で語られてもアラビア語みたいに聞こえてしまい、全然わからない、理解不能になるのでしょう。経験も知識もある管理会社の上のほうの社員とか不動産会社のマンション担当だと、区分所有者どうしのこうした意思疎通不全、経験等の分かち合い不能を見て安心し失笑さえするのかもしれません。

さて、他業界の業務改善命令といったニュースは新聞でもテレビでも報じられましたから、その予備的知識を前提に社名等の具体性なく書きました。「おつり」は例え話です。別の板でマンション管理士さんが「おつり」と同程度の倫理・法令遵守を説いていたので、規範を説いて知らせる行為は大切だけど、それがマンションで本当に有効に働くかどうかは別次元の話であり、全然有効に働かない当マンションのケースが現にあると言いたいのでした。でもね、残念ながらいくら「現にある」と言っても視野に入らない、目に入れずに他の一般的物件だけを論じる専門家が多いです。

「おつりは客に返さないといけません」にノーと言う人はまず、いないでしょう。ご存じの通り、マンションの管理組合には組合員が毎月納めた金銭を扱う「会計」業務がありますから、「おつり」的モラルの例え話は決してマンションと無縁ではないと思います。明朗会計の方針を否定しない構成員ばかりでありながら、不明朗会計の疑いが払拭されずに「問題なし」として運営できているのが当物件です。オモテとウラの、善と悪の「二面性」を感じさせます。これはマンション内部についての描写ですが、そのまま、管理組合の業務委託先である管理会社や他の専門業者の性格とよく似ているのです。どういう要因や経緯で互いに似てくるのか、あるいは「二面性」の問題を本気で追及しようとすれば、逆に提訴されて警察の捜査や裁判といったイバラの道を歩まされ、その門を無事通過して初めて「追及を始める」資格が与えられる。管理会社に逆らうことをしないマンションの管理組合（両者はまるで運命共同体）における組合員個人の位置付けとは、実はこんな感じでしょう。

多数の投稿を通じ長々と書いてきましたが、現状は「管理会社の変更」「コンサルタントの変更」「会計帳簿閲覧の実現」「会計の外部委託監査」など、すべて「可能性０％」です。組合員個人の決死の問題提起に誰も味方せず、初めの１年以内に「乱」として簡単に平定されてしまいました。会社・業者と組合の連合に警察も味方し、なおかつ外部の非関係者の多くが被害者のＳＯＳ発信を逆に「誹謗中傷」として加害行為と解したり、「意味不明」と言って怪文書呼ばわりして聞く耳を持たない、見て見ぬふりをする反応が頻発しました。発信した組合員個人の力不足、手段の選択の誤り等、いろいろと責められるべき落ち度もあるのでしょう。しかし、それを根拠にＳＯＳや問題提起が無視され理解もされない様子を見て、おもしろがる業者と住民の策士がけっこういますね。

別に悪いことではございません。会社と組合でくっついて一体化し、組合の資金で高価なサービスや工事を買って、最終的には物件の評判も資産価値も上がるという道があり、それが許されているわけですからね。私はただ、会社と一体化していないマンションの管理組合の運営のほうが、買い物としても経済的だし適正化法その他の法律・法規にも合っているでしょうと指摘してきただけなんですが、やはりタブーなんですよ、こういった主張は。特にデベ系のマンションだから、という点もあるでしょうが、それよりも住民・一般の管理組合員まで「反社」の一員になりかねない構図と実態だからじゃないですか。一体化（具体的には理事会・総会での多数決）のウラで、泣き寝入りか売却して去るかしかなかったという無言の元所有者がたくさんいたと思われます。

うちのあくどい管理会社は規約・法律に違反する一部の組合員（賃借人等含む）と共謀して、これ等を指摘し、改善を要求した組合員等を排除しようと画策する。危険です。

あくどい管理会社は管理規約及び管理委託契約書を全て理解したらお金に関する工事等に組合員の関与は利害に反する者として排除している。
ここら辺を実務経験のあるマンション管理士等に資料と時間を与えて精査されるといいと思います。
あちらこちらのスレで管理規約等の設定、変更又は廃止等は管理会社抜きでされるよう忠告の投稿がありますが各管理組合が真剣に取り組んでください。特に管理会社１０９の管理物件の規約にこの傾向があります。

>>1494
それができれば苦労はないですね。
管理会社とマンションは規模が大きければ大きいほど、管理会社となにがしかの繋がりを持った関係者の区分所有者の存在する確率が上がり、積極的に理事会に関与し、定常的に一般の区分所有者より活発に活動、管理会社に利益誘導します。うちは１０９ですが、修繕委員が定常的に理事会に出席し、理事と同レベルで発言し１０９に利益誘導しています。その時はおかしいと思いましたけどね。
その修繕委員はその何年か前に理事長をしていました。またかつて理事長をしていた今は役員でもなんでもない人間も含め裏（理事会外）でグループを形成し１０９ともつながっているみたいです。敵は管理会社だけじゃないんですよ。また現理事にもそれが疑われる人間がいます。おそらく無駄な出費超割高な工事、大規模修繕の談合、こういったものが「スムーズ」に決まって来たと思われます。もしかしたら最大の敵は、一般区分所有者の無関心かもしれません。

そうです。一般組合員の無関心です。この無関心な組合員にどうしたら関心を持ってもらうかでしょうね。

>>1496 匿名さん
無関心の方々や、自分達には実害が及ぶことは無いと考える自己正当性傾向がある人は、より深刻な事態に陥ったら、そこでようやく気づきますよ。
まあ気づいた時には、もう手遅れ、あとの祭り。

point of no return ＝ 帰還不能地点 をとうに過ぎてしまっていますから。
管理のせいで住環境が悪化して、修繕計画も頓挫し資産価値も下り続ける。
そのまま住み続けるしかない！

だれか強力な改善者が現れない限り>>1497さんの仰るとおりでしょう。
私のマンションはそんな組合員が現れて理事長になり管理会社１０９と共謀する理事等と戦いながら６年間でかなり改善しましたが、

この悪徳理事と１０９の連携には勝てずに解任させられました。当時よりは相当改善はされましたが少しずつマンションは荒れてきています。

荒れる原因は主に入居届け、内装工事申請等の管理人による窓口チェックが甘い事です。

>>1498
だれか強力な改善者が現れない限りとおっしゃいますけど、>>1497さんは、強力な改善者が現れたけれども最後は抗し切れなかったという話ですよ。要するに孤立無縁となり結局力尽きた、ということですね。
ちょっと規模の大きいマンションでは、必ず管理会社の関係者が居ます。取引先の業者、親会社や子会社の社員、資本関係のある会社の社員、それらの家族や子弟。総会で付託事項として理事会に一任されたことは、理事会でどうとでも操れます。彼らにしてみれば工事への超割高な発注や無駄な支出（管理会社から見れば受注）が目的の大半です。相見積もりを取ってみると他業者の1.5倍～2倍の価格のマンション管理会社への発注が次々と決まって行きます。相見積もりはそういうメンバーが潰したり、管理会社に再度のチャンスを与えるみたいに誘導します。価格を知らせてから見積もりを出させるって信義にもとる行為なんですが、お構いなしです。そして理事会の議事録も管理会社が作成し結託理事長や無関心理事が機械的にハンコをついています。経緯は一切残りません。最後に、どこどこ社にいくらで発注することとなりました、と議事録に残しそれで終わりです。
営利企業内なら完全に背任行為なのですが、マンションでは当たり前に行われているということです。