管理会社のあくどい手口（2）

>1536
以下の書き込みに完全同意です。

>消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。サラ金は業界自体が壊滅しました。インターネットの台頭でデパートは衰退の一途。しかしそれまで何もしないでは待っているというのも疑問を感じます。何かできそうなことがあったらここで意見交換したいものです。

>そういうものだ、それで文句も言わないマンションもあるじゃないか、こんな物言いは、管理会社の自分都合の言い分に過ぎないと思いますね。

問題ありの物件に住みながら組織的に「封じ込め」をされ、しばらく平穏な生活を送っていると、マンションに見る「人間の集団（コミュニティー）」の恐ろしさを考えさせられます。確かにあった「あれ（総攻撃、管理組合運営の権謀術数）」はいったい何だったのか、と。

不自然さは大規模修繕工事に毎回同じ会社が選ばれ続けている点に現れています。管理会社は大手でやはりずっと同じ企業なのですがマンションの内政（住民の顔と名前等）には大して興味もないらしく（それでも管理組合の真の支配者だけには優遇しているところから、極めて要領よく遠隔的にコントロールしている）、現場は工事業者（「管理組合運営コンサルタント」を標榜する建築士）の管轄のはずです。業務の割り振り、利益の山分けはマンションの一部住民と談合済みということでしょう。

その他の大勢の住民（＝管理組合員）たちにこれを崩したり改めたりする気配はありません。「当事者がこんな態度なのにそれを自分らにどうしろというのだ」が、外部機関の基本的返答でした。しかし、よく見ると、住民に改革の余地は与えられていませんし、脅しなんかも行われていて、拒否できないように規約その他も仕組まれています。外部機関の対応は先読みされていて、結局は気付いて改革しようとした者だけが浮く（誰の協力も得られない）という事態になってしまいます。

日本国憲法でもマンションの管理規約でもどちらでも同じような現象が起きていて、肝心の当事者（前者なら国民、後者なら組合員）たちが「遵守しようという気持ちを捨てている」ように私には見えます。守る気がないのに、守っているように装う演技にかけては一流で、そこにプロの業者のアドバイスが見事に効果を発揮しているようです（マンション管理の委託料はその対価）。これは、平然と法規を破る丸見えのワルよりもタチが悪い。理事会も毎月あって、理事長もいて、監事もいる、総会も毎年やっていますが、過去１０年以上の自主管理期間の会計疑惑などは未解決で、未解決なのに解決済みといわんばかりの組合運営ができています。こうすることで「すべて丸く収まる」と知っているかのような２００人。

冒頭の引用文のような、しっかりした見方ができないと、集団の和（同調圧力）に屈してしまいます。屈してしまえば平穏で心地よいですが、管理会社も工事業者もずっと同じメンツで変わっていないのですから、自分だけを守ったと「保身」と言われてもしょうがありません。・・なんという世界！

裁判未満の小さなお話、ご報告：
数週間ぶり、久々にちょっとした活動をしました。
月１回貼り出される理事会広報紙のコピーを近くのコンビニでとってくることです。

８年前に理事長になった私の提案で、それまで総会議案書以外の広報がゼロだった理事会活動の管理組合員への新たな報告のため、初会議での承認を経て広報貼り出しを始めました。しかし、早くも２回目から８年後の現在に至るまでずっと、管理員が基本的には管理会社の都合によって「理事会の立場で」作成し掲示する文書（Ａ３のビッグサイズ）になっています。数年前に「会議で決めた事項を書いてくれ」と意見した人がいたようですが、今やそんな声も聞こえなくなりました。

・・・ということで、私にとっては「理事会＆管理業者」の見解が載る基本資料なので、毎回コピーして保存してきましたが、最近はこれをしたからといって何らかの価値があるとも思えず、最近の掲載内容を見ても将来の使い道があるとも感じられず、「もうやめようか」という気分でした。理事会は早期（掲示開始１年以内の時期）に「掲示物に触れている者を見たら管理事務所へ連絡願う」との警察的呼びかけをしていたので、しょうもないことですが私はコピーをわざわざ深夜に行なってきました。

>1536 さんの「サラ金」業界の例えを読み直したことが私に再び元気をくれました。全然崩れないお城を前にして、あるいはその内部にいて静観モードに入りかけていた人間が少しの気力を出して些細なコピーをとってきたことになるのですが、夜のコンビニでコピーしながら「自分はまだ理事会＆管理業者に呑（の）まれていないんだ」という感覚を得ることができましたヨ。

月１回の広報紙は、少ない労力で効果的にマンション全体を管理できる手段として使われ続けており、私が最初に企図した「隠しだてしない理事会の活動報告」とはかけ離れた道具にされています。

香港には教わりましたね
黙っていてはダメで、声を上げないと日本のマンション管理も良くならないのでしょう

うちの管理組合は「反感」によって運営されている感じです。失礼な言い方になりますが、声を上げるといっても平均かそれ以下の頭脳の組合員たちに気に入られなければまったくうまくいきません。誰にでも発言の権利があると頭では分かっていてもそれは内容次第で、いざそれを目の当たりにすると心情的には一切受け入れられないといった水準です。こうした組合員たちが管理会社を断固支持しています。

理事会や総会以外のルートや手段で発言したら「卑怯です。公の場で発言したらどうですか」と匿名のメモを付けられて、返却の投函をされました。公の場で発言せずに批判や問題提起する奴＝悪人という、短絡的で単純な決めつけです。理事会や総会の場で発言してみたところでどうにもならず、場合によっては意地悪くも提起内容と真逆の決定さえされるから、仕方なく別の機会を利用して声を上げてみたのです。返却の投函は、こういう事情も組合内のメカニズムも心得ている者が指示、あるいは実行した行為のはずです。

「プイプイ星人」と私は呼んでいるのですが、自分たちの気に入らない私の姿を目にすると顔を９０度横に向ける住人がけっこういます。管理会社陣営に片足を突っ込んでいるタイプの管理士や住人のアドバイスは結局、このプイプイ星人たちに妥協して賛同してもらうか、プイプイ星人以外の組合員の中に仲間を作って対抗せよ、というものばかりです。悪質な各マンションで声を上げるほどの者たちが、この程度の解決策を思いついていないわけがありません。前段落の「公の場」と同じで、そんなこと（仲間作り）はまったくうまくいかないから別の手を使っているということなのですが、こうなるとなぜかアドバイザーたちも引きません。理事会、総会、仲間作り、これら以外は認めないという姿勢で応対されますね。

①香港や韓国では、老若男女がどっと街頭に出てくる感じでしょう。
　あれは「納得いかない」という意思が参加者の共通点のはずです。

②私のマンションではどっと出てきて、初めて反抗した理事長を封じ込めた。
　これは「あんたに納得いかない」という意思が行動になったものでしょう。

①と②では、参加した主権者たちの立ち位置に基本的な違いがありそうです。

②の主権者（住民≒管理組合員）たちは、与党（管理会社等の大口契約業者、
従来の理事会）を支えて守るための行動を今でも続けています。何から、誰か
ら守っているのかというと、理事長だった私に対する防衛ということでしょう。

このように、主権者多数がオール与党化することで生きのびようとする物件も
あるということです。私は「攻撃者、破壊者」に位置付けられているわけです。

a.１年ごととはいえ、すべて自動更新状態だった組合の大口契約の点検見直し
b.特定の大規模修繕業者１社が毎年コンサル料を取りながら２０年超の居座り
c.そうした契約先の変更が決まらぬよう理事会を準備し出席もする常駐管理員
d.表向きは修繕のため、実は管理員の護衛部隊として機能していた専門委員会
e.これらの行きつく先として、組合の通帳を始めとする会計書類の閲覧・調査

以上のどれか１項目だけでもその必要を発言したら、「攻撃者、破壊者」です。
私は理事長だったからなおさらで、就任から半年で辞任勧告を決議されました。
誰も味方してくれず、波状攻撃に１人で耐える体力もなく、勧告に従いました。

>1545 は抽象的でわかりにくいかもしれませんが、①と②の違いは「街頭に出てきた参加者」たちの警察との関係（①は対立・敵対、②は仲間・友好・連携）にはっきり現れていると思われます。具体的事例を１つ挙げておきます。

約８年前の平日（１１月１７日）の午後、当マンションで起きたことです。
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68301848.html

私的解釈になりますが、上記の件は「物的証拠を求めて管理事務所に行くと、管理組合員（住民）の多数と警察が出て来て、結局は肝心の資料を見ることができないまま排除、帰宅させられてしまう」という、一部のマンションの隠れた管理システムを示しているものと考えられます。これを管理業者流に言い換えれば「理事会・総会ルートを通さずして直に管理事務所に閲覧や調査に来た場合、（最後は警察を呼んでまでして）反乱住民の目的を阻むのは当然だ」となるはずです。

管理業者の色に染まったマンションの管理組合においては、上記ほどに、異常なまでに「理事会・総会」という制度・機関が絶対的な「善」なのです。それ以外の手を使おうとする住人に対しては、例えそれが管理組合員（当マンションの場合は理事長）であっても「悪」とされ、管理会社（当マンションの場合は管理員）と警察が連携して退治してみせます。「理事会・総会」が本当に善ならこの防御体制もあってよいのかもしれませんが、もし悪だったらどうなりますか？という話なのです。

それ（管理組合や契約業者の善悪）を客観的に判定・判別できる書類等を求めていくら行動しても、「理事会・総会」に理解も支持もされないので成功しません。こっけいにも、近隣の大規模団地の管理組合では、組合員が事務所に行けば事前申請なくとも「これですね。はい、どうぞ」で応対してくれるとか。民間企業の管理物件との差でしょうか？

あれから８年、いまだに何の監査も調査もされず、輪番制の理事会と何でも承認の総会が回を重ねて３回目の大規模修繕工事を初回・第２回と同じ業者のままで迎えつつあります。私が静かにしていたら限りなく平和なマンションにしか見えないでしょう。

民事不介入が警察の基本です。　手をだすと公務執行妨害でつかまり逆効果です。

各マンションの管理組合員による個別の報告、特にひどいお話ほど貴重だと思いはするのですが、こうした掲示板で投稿された途端に「法の番人」みたいな別の投稿者がすぐ現れて、冷めた反応、冷ます対応がよくありますね。この手の現象はマンション管理そのものとそっくりに思われます。

威張れることではありませんが、私のマンションには管理組合員に法律の専門家はいません。もちろん、管理規約も細則もあります。例えば「領収書とか組合の通帳を見たいのだけど」、「私への役員報酬が遅れた件でちょっと説明してほしい」といった要求や質問は、きちんと使われる前提で納付した管理費や修繕積立金なのだから、開示や説明はすぐできるはずだしそうじゃないといかんでしょうと常識的に思うから実行したまでで、別に法律がどうのこうのという意識は特にありません。実際は、関連法規や規約・細則が後から付いてくる形でたいてい組合員による質問・要望の法的根拠が見付かるのですが。

上流の物件でもなければたいていこんな感じの組合運営かと想像します。

加えて、今のところ、私のマンションでは裁判を起こす個人はいません。しかし、上記の質問や要求にきちんと対応してもらえない状態が続くことと同じ原因でもあるのか、組合のお金の問題に関係する人ほど「裁判」と「警察」を持ち出して脅してきます。両方とも「法律の番人」的な機関ですね。この瞬間から管理組合は急に法律を味方にしてみせることにやっきになりました。理事会として弁護士相談に行き、『法律相談結果概要』のペーパーをこしらえ、質問と要求をした組合員の手にわざわざそれが渡るように仕向け、「あの家を退去させる方法はありますか？」「現状程度では難しい」といったやりとりを読ませて脅すなんてまだ序の口。脅しに屈しなければ、黙らせるための伝家の宝刀が次々と抜かれ、襲いかかってきます。

中級以下のほとんどのマンションにとって、警察と裁判所が管理組合において果たす機能はきっと以上のようなものでしょう。ワルの正当化（被害者化）と脅しに持ち出されるだけで良識派の住民は恐怖し委縮、逆にワルたちは守られたと心強く居座ることができます。匿名投稿掲示板でも恐らく同じことが起きているという印象です。

>1274 に書かれた管理の手口は現在もなお続いています。
とても長～い文ですが、まずゆっくり熟読してほしい。

その後に、下記のアニメ版『トム・ソーヤーの冒険』（第３８～４０話）を
観賞してみてください。上記の投稿１２７４の真意が伝わることと思います。

・第３８話「おそろしい出来事」

悪質なマンション管理を疑似体験できる本の紹介：

『きつねのライネケ』（岩波少年文庫）
https://www.iwanami.co.jp/book/b269619.html

マンションがまだ世の中に存在していない時代のヨーロッパのお話
ですが、当事者たちがプロのどんな「話術」に苦しんでいるのかが、
読めば肌で分かってくるでしょう。心構えもできてよいのでは。

※品切れ中なので、古書か図書館でどうぞ。

管理会社を始めとする業者の意向を全部受け入れて「総会」も「理事会」もこなしていく管理組合のマンションに住んでいます。何年もの間、業者に逆らった運営を見たことがありません。２００戸以上の規模でよくこんな統率がとれるものだと悪い意味で感心しています。

どんなあくどい手口が繰り返し使われてきたかというと、基本は定期総会で一切言及しなかった（秘密の）計画を、期中に突然発表し、翌年の定期総会までの間に完遂してしまうのです。これをやられると完遂された事業は「既成事実」となって、なぜか組合はもともと逆らったことのない人たちの集まりであるため、「可決」「承認」となるのです。善人よりも悪人が住みついた原因はこれでしょう。

総会で（活動報告議案として）承認された以上、前の年の総会で認められた事業計画の中に一切入っていなくても、実現してしまうのです。「こんなやり方、おかしいでしょ！」と言う人は私以外いません。組合は全員が大人しいわけではなく、業者のこのやり方に味方する強いグループが形成されています。この集団にたてつくには勇気が要ります。

管理組合として管理会社の意向を何でも承認していくので、１人で逆らっていると「共同の利益に反する」と決議されたりして厄介な抗争に巻き込まれます。しかも、軽率にも、いろんな公的機関が多数決（小学校的民主主義）の観点から１人の主張をよく聞くことなく組合の意思決定に軍配を上げてしまうので、そのせいで孤立しないように気を付けて行動する（≒黙って従っておく）人が増加したはずです。

こんな管理組合の会計は、表向きはきちんと処理されて見えますが、その実態となるとまったく不明なのです。探ろうとすれば会社にも組合にも敵視され、村八分です。

管理組合の活動を目を凝らしてよーく見てみると、すべてが「管理会社による自作自演」になってしまっていることがわかります。毎月の理事会や、かつて専門委員会と呼ばれていた大規模修繕とか規約細則改正のためのチームに、１回の例外もなく「社員」が同席しているのです。

そういう会合以外に、まるで組合員たちを第一に考えてあげているかのごとくにしばしば「説明会」が催されるのですが、これも実は「組合員、住民らの議論の場ではない」という点に企業的な偽装民主主義が表れていると思います。あくまで会社に好都合なイベントなのです。議事録も広報（掲示物など）も会社製の素案がそのまま無批判に承認されて成立しているだけ。

理事・監事を未経験者の順番持ち回り、いわゆる輪番制で就けているような「無気力マンション」の管理組合だから、上記のように会社に牛耳られ放題になってしまう面が確かにあります。業者ぬきで組合員たちだけの話し合いの機会を設ける、こう書くとキレイですが、現実には業者の手下になった住人たちも入り込んで邪魔をするので、実際にそういう自由な場の確保は至難の技になります。

しかし、それでも、何年後になるかわかりませんが、民意を上げるそうした回路が悪質な業者を遠ざけることになるだろうと見ています。現在は、残念ながら、組合内（つまりマンション内）の言論は「必ず理事会を通して認められなければ無効で有害である」という運営になっています。憲法違反、憲法的諸価値に反するマンション管理だと考えられますが、裁判所に訴えようとする人が誰もいない管理組合だとそんな事態も普通の日常で、みんな慣れてしまっているようです。

>>1551
今の若い人たちはアホではないので、今後そういった業者は淘汰されていく。
そして、理事会で無理を通していた人たちは、老後同じマンションで後ろ指さされながら生きていくのかな。ぞっとするね。

マンションをいくつも持っているが、ここに書かれてるようなひどい管理会社は一部である。
「マンションは管理を買え」とはよくいったもの、マンション購入時には管理会社もしっかりチェックしよう。

>>1536
>>消費者を無視する業界にはいずれつけが回ると思います。
そうなることを願っているが、非法人の管理組合は、人格なき社団ならぬ、人格なき愚民集団。

最悪の管理会社は都合の悪い組合員を個人情報を利用して勤務先等に圧力をかけて排除する。このような管理会社も現存することを区分所有者は考慮しておくべきでしょう。

>>1556
私は非居住(賃貸)。賃貸人が不在の時、入居者がいるように装い勤務先(圧力団体)の住所、電話番号を届けたことがある。管理会社はビビッていた。そのようにするのもいいですよ。
管理会社は所詮ごみ屋上がりですから。

住宅が一戸建てでなく共有持分財という代物に取って代わり、国と建設、不動産、金融などの経済界に、住まうという基本的生存権の部分をうまく利用され、保有コストを担う奴隷生活にはめられていく。
　管理組合という空想的主体を描き出し、あたかも住民自らが主体的に自分たちの財産を所有し管理しているという架空のシステムが押し付けられている。理事長や理事と一般住民という階級構造によって、組合内部の対立が基本となっていて、管理会社は見えざる神の手のようにそれらを動かす。管理士制度という屋上屋を重ねるおそまつな制度対応は、業界と制度設計官庁が、行政官の退職後の仕事として編み出したもので、住民の立場ではない。
https://policy-practice.com/db/4_111.pdf

>>管理士制度
公務員退職による特例制度の税理士、司法書士、行政書士の資格制度は、字の書けない、読めない時代の資格制度。いまだにそのような制度が継続していることがおかしい。
管理会社にもマン管士にも騙されないようにしなくては。

悪徳管理会社の管理の悪さは目に余るものがあります。実は日本で一番評判の良い管理会社との評判の管理会社です。
表と裏は実務経験者でないとペーパーテストだけで名ばかりのマンション管理士には手に負えないでしょう。