阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

何回もおんなじこと

もう聞き飽きた。

皆お前に反発してるんだよ。

内容なんて見てないよ。

何度も何度も繰り返し

夜中の２時台に三連投する基　地　外が山手台関係者にいる事を知らしめているのみ。

どうにか乱開発を正当化しようと腐れ業者ががんばっていますね
いくら自演しても業者は業者

>>802
近隣の類似ニュータウンに腐るほど宅地や家があまっている時代に
山の上を50坪密集地にする開発のどこがまともなの？ｗ

だからたいせいでも三和でも阪急でも市役所でも直接言いにいってこいよ。俺の山手台がーって。無関係の人間を業者呼ばわりせずにな。ちきんめが。

まともじゃないお前が書くからまともじゃな
くなるんだよ。

連投しまくりで数年書き込み続けてる
行為がまともじゃない。

同じ内容を何百回も書き込むお前に反発してるんだよ。

何度も言わせんなよ。

いちいち名前変えんなよ。
何人もが書いてますアピールとか
いらんねん。
とっくに一人で確定してるやろ。

807

完全に同意。しかもその腐れ業者連中と同じ業界関係者のくせに自分ちの近所だけこういう事書くのが興ざめ。

自分（807）に同意する腐れ不動産屋809ｗ

下劣宝塚本社仲介業者がずっと大暴れの図の間違いだろ

不動産屋（ミニ開発屋）のおっさんってなんであんなに卑しい顔をしているんだろうね

このスレ見てもわかるように痛い所をつかれるとすぐに論点逸らして発狂して暴れるし

腐れ業者共に勤務先では口銭もらいながら裏で客先の文句をネットで延々言っているモラルもコンプライアンスも欠如した異常者

しかし勤務先に迷惑掛からないのかね。末端過ぎて関係ないのか。会社の管理能力もちょっとおかしいね。何年も放置して。

だから、選挙に出るなり、住民運動するなり市役所に
行くなり。

具体的に規制の強化に動けよ。ミニ戸建てバンバン
増えてるし、平地にコンクリートの塊バンバン建ってんぞ。

早く昔ののどかな里山取り戻すために、アスファルトはがして未舗装道路にするとか、CO2増やす車の製造止めるとか
丁度ダイハツ近くに本社あるから週明けに行って来たら

まぁアンチ（悪徳業者の自演ハゲオヤジ）がどんだけ多数派工作がんばって一人で自演したところで、
全く宅地が不足していない時代に、わざわざ標高200m超える山の上を新規に削って何のとりえもない
５０坪の宅地を供給するためだけに破壊する行為が乱開発なのは覆らないけどね（笑）

どんだけ言い訳しても大阪平野に属する自治体で、海抜200m超の緑豊かな山林削って平均50坪コンクリ
むき出しコストダウン数百区画密集街なんて他に一例も存在しないから（笑）

しょうもない伏字にするぐらいなら書くなよ。勤務先の名刺切って直接文句いって来いよ。

なんだ
擁護派もアンチも
ミニ開発業者がクズだって事では一致してんのか

買い手がいるのだから悪く無いという自己正当化は、典型的な悪徳商法や悪徳業者の論理だね。

それは邸宅街を蝕むミニ開発に限らず、山の上のモラルハザード手抜き売り逃げコストダウン大規模NTも同じ事。

沿線企業（鉄道会社）というのは、範を示すべき最後の砦でもあるからね。

そこがなし崩し的にいい加減な開発でコストダウンや手抜きに走ったら

その界隈（ここの場合は宝塚市）ではもうそれ以上のまともな開発は出てこない。

手抜きやモラル無き開発は伝播する。

なんでもありの地域になって、街（ここの場合は宝塚市）は死んだも同然。

だから名刺切って阪急にそれを言って来いと。
ついでに近鉄も褒めて来いよ。

> by マンコミュファンさん　2013-07-12 01:37:42
>
>
>
>
> >No.674
>
> >by 匿名さん　2013-07-11 23:40:40
>
> >山手台は車3～15分圏にスーパー10軒以上（阪急オアシス、コープ、阪急デパート、成城石井、西友、トーホー、ダイエー、ピーコック、関西スーパー、マンダイ）ありますね。
>
> 条件を同じくしている他の宝塚の既存ニュータウンは、なぜ価値を下げているのか？
> 駅から歩いて帰れない、坂で自転車が使いにくい、結局車ががないと生活が成り立たない、
> といった点が敬遠されているからじゃないのかな。
> そう考えている人にとって、車でないと行けない距離にあるスーパーの数など何の意味も持たない。

悪貨は良貨を駆逐する。
本格的な人口減少社会を迎えるこのご時勢に、宝塚市のバス便ニュータウン・山麓住宅地への転入需要
（注文住宅を建てる為の整形地需要）は確実に一定はあるものの、もう大幅に限られている。
年間需要は、既存のバス便エリア・山麓エリアで既に余り出している土地でまかなえる程度でしかない。

つまりもうかつてのように山を削って何の変哲も無い新品の宅地を供給する必要や社会的な正当性は、
まったく無い時代に入っているのは、論争の余地すら無い当たり前のコンセンサス。。

そういう状況下で、コストダウンや手抜きであっても大量に新品宅地がばらまかれたら、需給が極端に悪化して、
既存ニュータウンの価値が下がるのは当たり前の話。

景観や環境に配慮されてまともに開発された90㎡5000万の低層マンションが築数年経過した時点で、すぐ隣に
効率重視でコストダウンした低価格安売りマンションが90㎡2800万円で大量に新規供給されたら、いくら前者が
何の問題も無いまともなマンションであったとしても、引きずられて中古相場が2800万円を大幅に下回る
水準まで下落するのと同種の話。

景観や環境に配慮されまともに開発された60～80坪の分譲地と、手抜きコストダウンした分譲地55坪が
同じ価格帯だったら、新品を選ぶ（メッキ効果＝新品プレミアム、新参者になりたくない等）消費者心理に
つけこんだ焼畑売り逃げ開発であって、他の近隣地区の暴落を犠牲にした商売。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/80758/res/537
＞No.537 by 匿名さん　2013-07-05 18:07:51
＞現時点では通勤と言う意味ではこの3箇所の中では山手台が一番だけど、今販売
＞中のところ以外に既存のエリアの倍近く販売する予定になっているので、渋滞が
＞酷くなるのは目に見えている。 行政が道路の対策をしない限り、山手台はやめ
＞たほうが良いかも。

だからこそ、山手台は短期決戦（あと数～10年で売り切って完了するような路線）をやめて
20～30年ぐらいかけて地域に根を下ろして腰をすえて分譲する、人口減少社会になっても
通用する（従来のニュータウンとは必ずしもバッティングしない）新たな需要や価値観を
創造して買ってもらう路線にするべきなのです（本来の山手台はそうだった）。

20～30年かけてゆっくり分譲すれば、リタイア時期や世代が分散されますので、通勤時間帯の
渋滞悪化に伴う山手台の価値崩壊は避けられます。

突き詰めれば全ての元凶は、売り急ぐ販売ペースにあります。
団塊死去に伴う超人口減少社会で膨大な郊外の宅地余りが到来するタイムリミットの前に
宝塚市の他の既存ニュータウンの新陳代謝を犠牲にしてでも需要総取りして売り切って逃げて
しまおうという戦略をとっているから、土地を山のてっぺんにあるまじき区割りまで小さくしたり、
景観軽視の造成にコストダウンしたりせざるをえないわけで、年間販売区画数を減らせば、
ハウスメーカーに卸す必要も無くなり、ちゃんと景観や住環境にこだわった街区で平均70坪の
区割りで分譲しても、同じ利益率でさばく事が出来ます。
他のニュータウンを暴落させ迷惑をかける事も無く地域社会に悪影響も与えません。

例えば宅地余り時代になっても、大阪平野一望の南斜面の新規分譲地という条件は他所には
もう残っていませんから、安売りしなくても販売ペースさえ落とせば、いくらでも拘った
街区を分譲できるだけの素地があります。

口先だけの宣伝でなく本当に「日本中がお手本とする美しいまちづくり」に立ち戻ればいいのです。

凄い、執念だね。

ブログでもはじめたら。

近隣暴落への私怨と認めちゃったね。

まだまだ落ちるから
今から買う奴も覚悟すべきだよね

所詮山手台なんて
いくら理想郷に仕立てても
山の上の貧民窟になる運命だって
隣の中山台見りゃ判るだろうに
売る側もクズだけど買う側がそれを上回るマヌケなのは
10年前から判ってた話

買った瞬間に中古になる上物
手許に残るのは坪20万弱でしか評価できない土地だと覚悟して買う必要があるよな
マンションよりマシかも知らんが
個人の価値観までどうこう言うつもりはない

そんなに嫌ならさっさと引っ越して芦屋の六麓荘に住めばいいのに。

中筋から汚くなったハゲ山の上に住んでる奴せせら笑ってるだけだよ

まぁちゃんと理念を守り、景観や環境にもじゅうぶん配慮し、質を重視して

開発されていた従来の山手台をボロカスに貶しつつ、別荘地並の配慮が求められる

山の上（標高２００～３００ｍ）を削っておきながら、そんな場所を



『何の変哲も無いごく普通の昭和ニュータウンの平均すら大幅に下回るコストダウン開発』※

『何の変哲も無いごく普通の昭和ニュータウンの平均すら大幅に下回るコストダウン開発』※

『何の変哲も無いごく普通の昭和ニュータウンの平均すら大幅に下回るコストダウン開発』※



に走っている山手台北部「だけ」は逆に大絶賛、礼賛し、良好な宅地が市内バス便エリアに

どんどん余りだしていることこそが問題になっている時代に、どんどん山削って何の変哲も無い

手抜き新品宅地を供給する為だけに今後も開発するべきだと擁護している時点で

粘着が一般人じゃない＝腐れ業者（不動産屋、建売屋）なのはバレバレですね。

※山の上なのに隣の壁がこんにちわ状態で緑もちょろちょろで回復できない50坪台メイン、将来景観劣悪のコンクリ剥き出し

一般宝塚市民、一般人だったら、既に宅地が余っている人口減少時代にどうしても山削るなら（削らないのが一番だが）、市内の既存のどの山麓部住宅街よりも景観や自然との調和に配慮したゆとりある開発をしないと（既存ニュータウンとバッティングしない）その正当性が無いってのが当たり前の意見。

需要に対して土地が余り既に足りている（これから更に余る）、山削りニュータウン開発の正当性が皆無の時代に、焼き直しどころか劣化版の宅地を自然破壊して大量供給し、新品価値を利用した需要総取り売り逃げ作戦で、自分さえ儲かればいいなど、社会悪以外の何物でも無い。

> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜き仕上
> げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選ぶ。この心理
> 状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先の使い捨て乱開発に走
> るわけです。古いニュータウンより土地を小さくして、なおかつ造成もコストダウンし、
> 検討者が古いニュータウンより新品を選択をするぎりぎりの水準を見計らって坪単価を
> 極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一方で新
> たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してきた市民負担）
> と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、代替わり新陳代謝阻
> 害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大による負担増加）ははかりし
> れず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には成り得ない。

一番だって言う割に、削るなって意見は言わないんですね。
何故なんでしょう？

確かにクズ業者以外のまともな人間が擁護するのはありえんわなｗ

わざわざ山を削る大義が全く無い宅地余りのご時勢に、大阪平野に面した貴重な緑を
山のてっぺんまで破壊して、前代未聞の他に一例も存在しない山の上のコンクリもろだし50坪街。

山潰台。

貴重な景観を削るんだから
まともな開発するんだろうと考えたのが甘かったね
下司は際限なく下司

みんなただ単に君が嫌なんだろう。
で、山手台が叩かれる悪循環。
アンチがどうとか皆が業者に見える精神状態。

ちゃんと主張する者は下司なヒラメ型人間から嫌われる傾向にある事は知ってるよ

ネットの掲示板でちゃんと主張なんて思ってるのは君だけだよ。
だから皆に馬鹿にされるだけだと気付かない。
深海にいるヒラメは君だよ。

他スレでもこの十数年で日本の家の性能レベルがローコストですら飛躍的に上がったという見解を見ましたが、
山手台南部の中古物件流通の苦戦の理由は、その存在の中途半端さにもあるのではないでしょうか。
所謂高級住宅地でもないことには誰も異論はないと思います。
家自体もバブル期の豪邸でもなくリフォームのベースとしても魅力が乏しい、画一的なハウスメーカーの家ばかり。
そのハウスメーカーの家が小振りにせよ綺麗で良くなっていると言えば皆がそちらを選ぶのが自然な流れでしょう。
結果、最低敷地割をクリアーしている開発行為にまで腐れ業者が何だと八つ当たりで誰彼構わずケチをつける始末。
結果的に山手台自体の評判を下げ品位を落としているだけとしか思えません。
北部を腐すことで南部の意義を見出そうとする行為は完全に逆効果で自らの首を絞め続けているだけの愚行でしょう。
そして暴落への私怨から来る我田引水な発言の連発、成り済ましによる連投、ほぼコピペに皆が嫌気を指しています。
行動するなら開発行為の最低敷地面積を条例なりで上げることしか手はありません。
ネットでアンチが何だと何年も吠え続ける情熱をリアルで生かしてはどうですか。
それが出来ないならただの負けイヌの遠吠えで、馬鹿犬が壊れたスピーカーの様に騒音で迷惑をかけているのと同じ。
何かを望むなら成長しましょう。

843
所詮山肌にしがみついた中米の貧民窟モドキの開発行為に
結果的に手を貸した購買者の責任において何らかの善後策を打ち出す必要はあろうかと思いますが
そんなとこ買っちゃうような奴等にはここで吠えるだけじゃ何も変わらないことを知らしめる必要もあるでしょう

ということで
もっともっと今のままじゃ騙されて買った挙句住んでる事自体が恥ずかしいという状況に持って行くべきでしょう

>>837
既に粗造成が進んでいて市街化区域に編入されている状況では、非現実的だからでしょ。
削るのやめて山に戻すのは非現実的ですが、理念にたちかえって今後の街区をまともな開発に修正する事は今からでも出来ますょ。

「わざわざ山を削る大義が全く無い宅地余りのご時勢」に、
「既に粗造成が進んでいて市街化区域に編入されている状況」であるからという理由だけで、
あり余っている住宅地をさらに開発し続けるのは、どの道正当化できないだろうな。例え70坪だろうが100坪だろうが。
やはり森に戻すか、せめて需要のある(良好な立地の物件が乏しい)霊園にでもするのが社会のため。

社会の為なら霊園かゴミ焼却場がイイかもね！！

>848
土地が余っても欲しい土地が無いだけ。要はミスマッチダネ。新車が欲しい人に中古が余ってるからそっちで我慢しろと言うのは違うでしょ(笑)

中古車が余っているから、新車のニーズはあるが、中古車に乗ろうという主張か～
新車の生産をやめて工場を緑化する。理屈はわかるがあんまり主張としては広がりに欠けるな。
ただ、池田のダイハツの工場とか駅に近いから霊園にしたら人気にはなりそうだね。
住宅街の造成と自動車の生産は似てるね。山手台の住宅を車の生産に置き換えると主張の本質が良く見える。

どちらも、ごもっともだが現実的には無理なのも共通点だね。赤い政党の主張みたいだね。
山手台の乱開発、車の生産、使用による環境破壊どちらも、あんまり聞かない主張だね。

世の中（宝塚市周辺）に中古車（中古住宅）が余りまくっているのだから、
これ以上、低価格の新車（NEW山手台）を増産するのはやめて欲しい。
だって私の中古車（OLD山手台）の価値が更に暴落します。
私は新しいもの好きなので当時の新車（OLD山手台）を買いましたが
皆さんは新車（new山手台）を買わず中古車（中山台・逆瀬台等）を買って社会に貢献して下さいね。
どうしても新車を増産するのなら私の中古車（OLD山手台）の価値が下がらないように
高級車（７０坪以上）だけを造って欲しいのです。

知り合いが山手台に引越しこの週末遊びに行って来ました。
２０代後半の夫婦です。
閑静な住宅街で街並み、とてもキレイにでしたよ。

価値がどうとか、って住む人がそれで良ければイイんじゃないんですかね？笑

ココで、山手台を非難している方々って、結局山手台に住めない人（手が出ないくらい高い・ローンが通らない・うらやましい）とかなんじゃないです？

哀れ・・・・


笑

853
山手台は新しいのも古いのも大変お安くなっていますからじゅうぶん買えますよ(*^O^*)
あなたのレベルで考えたらダメですよ（笑）

８５４

すいません、私どもは芦屋の一等地に住んでおりますので、正直山手台より利便性も環境も素晴らしい場所です。

人の住んでる場所を意味もなく、ウンチク並べる低知能な方々の文面にコメントした私がアホでしたわぁ～～♪♪笑

しっつれぇ～しましたぁ★

チャオ～～(*^^*)

　↑

とてもじゃないが「芦屋の一等地」に住む人とは思えない文章ですねぇ～

まぁネット上では何とでも自称できますからねぇ（笑）

山手台を忌み嫌ってるのは
バブル前の70年代から住んでて環境の素晴らしさに愛着があった連中だろなと思うよ

70年代に家買った元商社マンがバブル時の不動産屋に
猿じゃなくて人間に営業させろって切れたのは有名な話

中筋山手ね
あったあった
「今なら1億の物件が8千万でお安く・・」
「キミ年収ナンボや？お徳やったら自分で買ったらええがな、ワシ2000万でも買わんよ」
だろ
昔の商社マンの相場観半端ないよな

不動産屋の若い営業なんて
他に何処も行き場がなくてやってるんだから
その程度だよ

少子高齢化と人口減が進むなかで、どうしても山の上を削って開発をというなら
宅地不足時代に開発された（正当性のある）既存の山手住宅街やニュータウンとは
次元の異なる、山並み・自然環境・景観への配慮や敷地面積のゆとり（＝緑の回復）が
求められるなんて常識だからね。

一般人がまともな開発と正反対の普通のニュータウン以下のコストダウン売り逃げ
乱開発と化した現在の山禿台（北部開発）を擁護する理由は皆無だからね。

理念もモラルも消え失せた現在の山禿台の開発を擁護しているのは業者だけ。

これから人口が減りバス便エリアの宅地もモーレツに余る時代に
貴重な山並みをわざわざ新規に破壊して宅地不足時代に開発された
昭和ニュータウンより山の上なのにギューギュー詰めとか
化粧よう壁すらけちるとか確かにありえないですね。

日本中のお手本どころか、モラルハザード業者の悪徳開発の見本ですね。

他市ならありえないが、山つぶし（使い捨て焼畑開発）が伝統芸の宝塚市役所管轄ならありえる開発。

擁壁ケチるとか(笑)あの石垣擁壁が中古になるとダサくて売れないんだよな。コンクリなら塗り直しで綺麗になるけど。

>>869さん
私もよう壁仕上げは是非とも施主にまかせて欲しいです。
あ、石垣も悪くないけど最近のモダンな住宅にはミスマッチではないでしょうか。
汚れてきたら塗装すればこと足りますし、
なにより最初は物入りなので少し余裕ができたら塗装するなりタイル張るなり考えたいです。

８７４さん

仰る通りです。

コンクリートのほうが後々リメイクしやすいですからね。

古い石垣は壊すしかありません。

古い山手台もその辺が中古市場での低迷理由ではないかな。

>山手台を悲惨な街に貶める為

一目で煽りとわかるコメントに対し、汚い言葉で同じ内容の繰り返し。
ややこしい人間が住んでるなぁと読み手が思えてしまう時点で、山手台のイメージダウンに一役買っているということに、そろそろ気づいた方がいい。

本物の石やタイルを使った仕上げは当たり外れが少ないですが、コンクリート打設時に模様をつける化粧擁壁（化粧型枠）はセンスや質感がピンきりですね。

彩都箕面ガーデンテラスの石に似せた擁壁は安っぽく偽物っぽくて正直かなり微妙でした。茨木市側のガーデンビレッジやまぶきは良かったです。

たしか計画ではあと1000戸くらいですかね？
下の方の石垣みたいなゴツゴツした街並みではなく、
上の方だけでもオープン外構のスタイリッシュな住宅でうめ尽くされたら山手台もステキ なニュータウンに生まれ変われそうですね(*^O^*)

こんな山の上なんだから、いっそ宅地部分は擁壁そのものを無しにして、そのかわり平均100坪～ぐらいにしたらいいんじゃない。

擁壁をつくらなければ擁壁有りの180～200㎡程度の土地と変わらない価格帯で販売できる。

高低差は安息角以下（30°未満）の法面処理にして（擁壁の設置も禁止）、そこに樹木の植樹を義務付ける。

コンクリが醜く汚れる景観悪化も防げるし、将来的に緑豊かで自然と調和した街になる。

擁壁が造成費用の大部分を占めるほど高コストであるからこそ仕上げのコストダウン（それに伴う景観悪化）や区割りの狭小化の問題が発生するわけであって、擁壁そのものをつくらなけば問題解決する。

何やら人の自演には厳しいようだけど、自演に関してはあなたが一番酷いよ。
多分、というより間違いなく当掲示板ワーストだな。

それに、あなたの存在が山手台の評価を下げ続けている点には全く無関心なんだ？
南部の中古が余計に売れなくなるよ。
ヨウヘキヨウヘキ言ってて汚れた石の擁壁にケチ付けられてる姿はもはや滑稽に映るよ。

匿名掲示板の目的を取り違えてるんではないの？
方法論が相当おかしいよ。
阪急に直接言いな。

それに他スレでも同じようなことばかり書いてるけど君が民度を語るなよ。
当掲示板の民度で言えばワーストだよ君。
同じようなことを色んなスレに書かずに阪急に直接言いに行きなさい。
そういうのは単なるマルチ投稿で掲示板マナーとしても著しく低いし
延々と自論一辺倒で自作自演しながら掲示板に巣食うのは大の大人が取るべき行動ではないよ。

882

よう壁なしの50坪ならイイかも！

建物込み3000万円台くらいで分譲できたら

更に若い世代が入居し、

山手台の活性化につながりますねぇ（笑）

阪急さん、今の山手台のスッキリした若々しい街並み気に入ってるので方向性変えないで下さいね。