阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

＞294
＞山の上なのに緑の回復が見込めない平均50坪台の区割りになっているのは山手台だけです。

いいえ違います。

標高が山手台北部と大して変わらない中山五月台にも小さい区割りばかりの街区ありますよ。
７０坪以上の街区と比較しても特に違和感無くそれなりの街並みを形成しています。
付近を車で走行してもパッと見では、おそらく気付かないと思います。
是非一度行かれて下さいな。
「緑の回復が見込めない…」なんてご主張がまったく取り越し苦労だとお考えが変わると思われます。

> No.65 by 匿名さん　2013-04-06 19:14:42
> 山手台北部で50坪台の小さい整形地を大量に供給し出してから、中山台の宅地や
> 古家付土地は坪30万前後じゃないと売却できなくなっているからな。
> https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=030&nc...
>
> 宝塚市内の山の中腹のバス便エリア全体で住宅余りが年々進行しており、行政が
> ニュータウン再生や山の上の市街化区域の縮小（逆線引き）に取り組む必要があ
> る時代に、逆に市街地を拡大して焼き直しの劣化コピーみたいな土地を新規に大
> 量にばらまいているんだから、確実に需給環境悪化して全体に悪影響が出ている
> のも当然。

ですから、今の時代に山を削るからには、当時のニュータウンの焼き直しや劣化版ではない
バッティングもしない、旧ニュータウンの代替わりを阻害しない開発が求められているのです。

まともな開発例
http://smiletouch.ur-net.go.jp/kakuchi/hyogo/teraike/sentaku/1/index3....

>>701
中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。

長尾山系ではありませんが、甲山-六甲山系の西宮市や芦屋市の山麓住宅街は
緑地の回復や保全に配慮して、標高150m以上のエリアは全て平均100坪以上の
区割りにして山並み景観のグリーンベルト保全に配慮していますね。
茨木高槻箕面池田川西宝塚と続く北摂-長尾山系の標高100～200mエリアも
乱開発山手台北部以外の分譲地は全て平均65坪以上になっていますね。
大阪平野に面した山肌の標高200m超えるエリアで、緑被率の回復が見込めない
平均50坪台で景観破壊コンクリむきだし乱開発1000区画規模の分譲地なんて
今までにただの一例も存在しませんよ。

茨木の山手台はまともだな。
ちゃんと山を切り開いた山腹部である事を考慮して平均65～70坪になっている。
もっともこれが本来は当たり前なのだが。
ちなみに茨木の山手台は、大阪都心（大阪駅、梅田駅）からの距離は宝塚の山手台と
全く同じ（17～18km）、公共交通機関の合計所要時間も全く同じ。

http://www2.kanden-fudosan.co.jp/residence/project/data/kodate/sunytow...

＞標高が山手台北部と大して変わらない中山五月台にも小さい区割りばかりの街区ありますよ。

無いですよ。

中山五月台１丁目　最南部の邸宅エリアは１２０坪以上　一般街区は平均７５坪

中山五月台２～４丁目　平均６５坪

ビューノ、家が既に2軒以上並んで建っているあたりを眺めたら、隣との建物間の空間が
平均3～4mは離れている美しい街並みの東3丁目に対して、比較にならないほど建物同士が
接近して建て込んでいるね。ゆったりとした綺麗な街並みとは懸け離れている。
土地が狭いと外壁後退1mぎりぎりで建てざるをえない家が多くなりこういう事になる。
もちろん建物の左右には植樹不可能。狭い間口に駐車場も2台確保するような立地だから
グリーンベルトも狭くシンボルツリー程度の緑化しかできず、緑豊かな区画が連なる
街並みにはなりようがない。山の上にあるまじき区割り。

＞303
＞中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、
＞コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
＞乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。

あなたが知らないだけです。
中山五月台には５０坪程度の区画が数百区画あります。


http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=...宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て

もちろん、これ１軒だけじゃないですよ。
この周辺はこのような小さい区画ばかりで分譲された街区です。

>>308
平均と個別の宅地を比較する意味はありませんよ。
中山台は平均65坪ですから、50坪台の土地を例示する意味は全くありません。

山手台北部の問題点は、平均が山の上にあるまじき50坪かつかつで景観無視したコンクリむき出しになっている点です。

平均が65坪以上で、ちゃんと石を使ったり化粧擁壁で景観に配慮しているのならば、50坪台の土地があっても（一方で平均65坪以上にする為には80坪以上の土地も必要になる）何も問題はありません。

＞303
＞中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、
＞コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
＞乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。



あなたが知らないだけです。

中山五月台には５０坪程度の区画が数百区画あります。



http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=...宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て

もちろん、これ１軒だけじゃないですよ。

この周辺はこのような小さい区画ばかりで分譲された街区です。

落ち着いて美しい街並みですね。

宝塚市の一種低層（平均標高は100m前後）の平均が70坪台。

山の上で50坪はどう見ても乱開発。

山手台の平均は６３坪。

＞中山五月台には５０坪程度の区画が数百区画あります。

中山桜台や中山五月台の標高１５０ｍ以上エリアは、平均で７０坪前後の土地も
５０坪台の土地以上に数百区画以上あるから全体として平均６５坪以上になっているのです。
また殆ど全ては石を使って配慮しており、景観を悪化させるコンクリむき出しではありません。

今開発されている山手台北部は、「平均」が50坪台の乱開発になっているから問題なのです。

しかも、いくらでも60～80坪の土地や家が市内にあまっていて２５００万前後で購入できる時代に
５０坪乱開発の分譲地を２７００万で売る為に。

中山台や逆瀬台やゆずり葉台は、標高の高い（平均２００ｍ前後）山の上のエリアだけで算出しても７０坪以上あります。

山の上なのに緑貧しい平均５０坪台、しかもコンクリむきだしになっている大規模開発地など、存在しません。

http://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19

ttp://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19

中山五月台の区割り。
山手台北部とは比較にならないほど大きいですし、緑豊かである事が航空写真で一目瞭然ですね。

山手台北部なんてニュータウンは存在しません。

山手台も小さな区画以上に大きな区画があるから平均６３坪を維持しているのです。

中山台にも数百単位で小さい区画がある。

山手台にも数百区画で小さい区画がある。

どちらも他に大きな区画があることで、

それなりの平均値を保っている。

関西一円どころか山手台の目と鼻の先に50坪台ばかりの数百区画があるとはねw
ま、こんな具合だから探せば幾らでもあるんだろうなァ…
わざわざ誰も探したりしないだけで（笑）

そもそも注文住宅を建てる為の用地が不足していない（どころかこれから余りまくる）どころか昭和に開発された良好な宅地がいくらでも余っている今、大阪平野に面した貴重な標高２００～３００ｍの山並みの中腹以上エリアを数十ヘクタール規模で削っているのは、山手台北部だけ。

これだけでもかなりとんでもない話だが、それが景観や環境や山並みとの調和（宅地部分の緑の回復）にじゅうぶん配慮して７０～１００坪以上とかになっているのならともかく、今までに例が無い平均５０坪台のコンクリむきだしというとんでもない一世代限り使い捨て売り逃げの乱開発仕様になっているのだから、擁護しようがないわな。

今より地価水準が倍以上高く、まだ土地が余っているとはいえなかった十数年前ですら、より標高の低いエリア（標高８０～１５０ｍ）でも平均７０坪で石張りや電柱埋設など景観や緑の回復に配慮したまともな開発をしていたのだから、言い訳できない。

山手台は50坪ではありません、

平均63坪あります。

http://goo.gl/ANq38
中山五月台の区割り。
山手台北部より一目瞭然に大きいですし、宅地が緑豊か（宅地の緑で覆われている
植樹面積がゆうに20%を超えている）である事が航空写真で明らかですね。

そもそも山手台は、単なる土地供給ではなく家が不足していない時代に山の上を
削るからには、どこよりも景観と環境に配慮してゆとりある世代をこえて受け継がれる
街をつくるといってたのですから、昭和の宅地が不足していた時代に問題を解消する為に
社会的大義名分をもって開発されたニュータウンと比較することもおかしな話なのですけど、
それらの昭和のニュータウンよりも乱開発になっているのですから醜いですよね。

>>631
山手台の標高200m以上のエリアは、平均63坪もありませんし、景観を汚すコンクリートむきだし（バスが通る大通りや準幹線道路のみ石貼りでごまかし）のコストダウン造成になっていますよ。

現実に今分譲されているエリアは、平均63坪も無いでしょう？　他所は、標高の高いエリアほど景観や山並みや緑に配慮して土地が大きくなっていて、標高の高いエリアだけで平均出しても65坪以上になっているのに、乱開発を正当化する為に南部を平均に参入するのはおかしな話でしょう。

今、開発、分譲されている山手台北部は、平均180㎡台のコンクリむきだし宅地で、平均63坪とはかけ離れていますよ。

いい加減に平均63坪とか嘘をつくのはやめたらいかかがですか。いくらでも市内のバス便エリアに65～70坪の宅地が余りまくっている時代に、新たに山を削って50坪台のコンクリ剥き出しにしているのが、現在の山手台北部の開発です。

>>322さん

３丁目をしっかりご覧下さい。

中山五月台３丁目には５０坪クラスの小さい区割りで販売された宅地が２００区画程度あるのです。

ご存じなかったでしょう？

標高が山手台の上の方と大して変わらない山の上に小さい宅地がまとまって存在するということです。

緑あふれた落ち着いた街並みとなり６０～７０坪クラスの街区と見た感じ分からないでしょう？

５０坪あればそれなりに落ち着くものなのですよ。

ですから山手台もそんなに心配されることないと思います。

山手台北部北部って
山手台自体が十分北部だが？
誰がそんな事、現実社会で言っている？

山手台北部なんてニュータウンないよ。
自分がたまたま広い区画ばかりのとこ住んでるからって
同じ山手台の後から売り出してる狭い区画のとこだけを批判するのはどうかなぁ。
中山台の上のほうにも狭い区画ばっかりのとこあるわけだし
他もそうでしょ。
そら大規模なニュータウンだったら場所と時期によって色々あって当然。

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=...宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て


何度も申しますがこのような小さめのお宅が２００軒ほど建ち並ぶ分譲街区が

山手台のすぐお隣に現にあるのです。

その時点で「論理破綻」です（失礼）

皆さんそれなりに外構もされて中山台の他の街区とそんなに見劣りしないでしょ？

山手台も年月が経つとそれなりに緑に囲まれ落ち着いた街並みになることでしょう。

確かに航空写真でよく見比べたら中山五月台3丁目はひと区画が小さいね！

なんか原発作るのに良さそうな山奥だな

原発って水際に多いって知ってた？原発よりペット墓苑かな。

他に例が無いほどひどい乱開発

（大阪平野から丸見えの大阪平野に面した標高200m以上の山の上を数十ヘクタール規模で大規模に削ってじゅうぶんな緑の回復が見込めない平均50坪台で景観に無配慮なコンクリむき出しのかつかつ区割りにする開発、しかも土地や家がまったく不足していない家余りの時代）

を擁護する為に、まともに開発された山手台南部を平均に算入してごまかすのはいただけませんねぇ。

山手台北部の開発動向の話題で、ちゃんと景観や緑の回復に配慮して開発された南部を持ち出すのは本末転倒です。

大阪平野にもろに面した山のてっぺんで、平均50坪台×数百区画規模のコンクリ打ちっぱなし擁壁のひどい大規模乱開発なんて山手台北部以外には『一箇所も』存在しませんよ。しかもいくらでも60～80坪の良好な宅地が、同一圏の山手に沢山余っていて山を自然破壊して削る必要が無い時代にです。

中山五月台は７０坪以上の整形地も多く平均は６５坪あるし、ちゃんと石を使っている。
それに中山五月台（１～４丁目）は平均標高１９０ｍ前後（標高１５０ｍ～２２０ｍ）で、今山を削っている山手台北部のビューノやクレアス（標高２３０～２５０ｍ前後）とはまったく海抜が異なる。山手台北部のほうが遥かにより景観配慮が必要となる山の上。

山手台北部と比較対象になるのは、同じ標高２３０～２５０ｍの中山桜台２～４丁目（平均７５坪）やゆずり葉台（平均１５０坪）あたり。

そもそも中山台は、山を削るニュータウンが必要とされた宅地不足の時代で社会的正当性があった開発であって、同じ基準で比較するのもおかしな話。

家があまっている時代に山の上を破壊して開発するからには、昭和のニュータウンをはるかに越える景観配慮や環境配慮が必要になるのは当たり前なのに、逆に小さくしてコストダウンしているのだからどんだけモラル崩壊してい理念もへったくれもないんだよって話になるわけで。

嘘がばれたから、必死で都合の良い条件を後出しで付け加えているだけだね。

＞宝塚市内どころか大阪平野に面した全ての山腹の
＞大規模開発（１００区画以上）を端から端まで探しても…



大阪平野全体どころか山手台から直線キョリで、

たった数百ｍしか離れていない五月台３丁目に

コンクリむきだし５０坪が２００区画以上もあったなんて笑えますね

これを論理破綻と言うのです（笑）

334

コンクリート剥き出しと言いますか、中山五月台3の小さい区画の販売街区は高低差が少ないので、よう壁自体が少なかったです。よう壁自体はコンクリート剥き出しでしたけど。
ただし何ら意匠されず分譲され各々の施主さんの意向に委ねられていたのにも関わらず、30年以上経った現在、皆さんそれなりにタイル張りや吹き付け等をされて、それなりにキレイな街並みになっております。
ですから、山手台もそんなに心配されなくとも大丈夫だと思いますよ。

平均６５～７０坪クラスの住宅街より大幅に間口の狭い５０坪台の区割りで
道路側に駐車場並列２台とったら、ほとんど緑化などできず建物も建て込み
緑豊かな良好な街並みにはなりようがないですね。
しかも圧迫感があり景観に悪影響丸出しのコンクリむき出しで。

標準で駐車スペース２台確保するなら、昭和のニュータウンより平均で
１５㎡程度上乗せしないと、緑の量が同等の豊かな街並みにはならない。

そもそも山手台は、単に宅地を供給することを目的として開発された場所ではなく

景観影響が大きい山の上を削るからには、どこよりも美しく世代をこえて愛される
素晴らしい街をつくって地域に資するという理念を訴えていた場所。

山手台南部
http://farm8.static.flickr.com/7230/7145466505_b19e8ca0dd_o.jpg

山手台北部
http://farm8.static.flickr.com/7274/6999372876_ddfc557527_o.jpg

緑化の質も、敷地のゆとりや建物間の距離も景観への配慮も雲泥の差があります。

北部の乱開発を擁護する為に、セットで一括りにして
『北部はコストダウンや小さい敷地でも、南部はまともな開発なので全体としては水準に達している』
などと言い張る主張にはあまりにも無理がある事が明白ですね。

他の住宅街は、山の上にいくほど大きくなっています。
より山並みや自然環境との調和や景観配慮が求められるので当たり前ですね。
山手台は、上のほうに行くほど逆に手抜きの乱開発になっているのだから批判されるのでしょうね。

山手台って山本の裏山と言われるだけあって市街地からは見えにくい、ましてや北部となるとなおさら目立たない。

>乱開発になっているのだから批判されるので しょうね。


いいえ。批判なんてされていませんよ。
兵庫県議会でも、
宝塚市議会でも、
山手台が乱開発だなんて
議事に上ったことすらありませんし、
今だかつてマスコミに取り上げられたこともありません。
何より住民間でそんな話し聞いたことすらないです。
ネットでいくら検索してもヒットするのは何年たってもこの掲示板だけですからね。
残念ながら。

批判してるのはたった一人だけ。
焼き直し、焼き直しと批判する割には自分の書き込みが1番の焼き直し（コピー）。
一箇所も存在しません！というのも嘘とバレ、もはや八方塞がり。
もう、素直に白旗上げるべきだと思うが。

関わりたくないんだよあそこの住民とは

>335

つまり、樹木を満足に植えられない小さい区画割りや、よう壁の仕上げの良し悪しは、そうでないところと比べて、新築から数十年後により悲惨な状態に必ずしもなるわけではなく、そこに住む人次第ということですね。

いくら分譲当初が立派であっても、立地に魅力がなければ、子供が成長してもより便利な所に出ていき、自身も高齢で身体が不自由になればより暮らしやすい所へ出て行かざるを得ない。
不便であるために空き家への若い世代の入居もままならず、こうして徐々に活気が失われているのが現在の宝塚のオールドニュータウンであり、山手台も同じ道を、南も北も関係なく辿って行くのだろう。

どっかの半島の話みたいな感じですかね。

343さん
仰るとおりです。

何より、ここで山手台北部批判を執拗に繰り返している本人自身がすぐお隣りの中山台に大量の小さい区画があることに全く気付かないまま（外構擁壁を綺麗に仕上げ、緑もじゅうぶすん回復しているため気付かなかった）
あろうことか「大阪平野を見渡してもそんな住宅地あるはずがない…」などと言ってしまってることで証明されています。
皮肉なことに本人自ら今まで言って来たことが荒唐無稽であることを立証してしまったのです。

山手台や中山台のことチョー詳しいですからねぇ。

なのに中山五月台に４０～５０坪台の区画が大量にあることに全く気付かないとは…

４０～５０坪でも住む人次第では美しい街並みを形成し修景されるという事です。

なによりの証明ですね。

中山台には40坪台の区画が200区画以上あることが良くわかりました。

何か今まで必死で一つもないと騒ぎ立てていたのが残念です。
しかも山手台の平均は63坪ならば何を批判していたのか、支離滅裂ですね。
論理が破綻しています。

今後も宝塚ってどんどん価値が下がって行く一方だって事では意見が一致しそうで嬉しいよ

＞山手台や中山台のことチョー詳しいですからねぇ。

＞なのに中山五月台に４０～５０坪台の区画が大量にあることに全く気付かないとは…

＞４０～５０坪でも住む人次第では美しい街並みを形成し修景されるという事です。

＞なによりの証明ですね。


そうですね。
中山五月台の４０、５０坪の宅地群は庭々の植栽が立派に生育し６０坪以上の街区と見分けがつかないほど周囲の街並みに違和感なく溶け込んでいるから、この近辺に異常に詳しい批判者本人でさえも気付かなかったという事ですね。
さすがにご本人もこれで納得されたことでしょう。

住む人次第では70坪あっても下品な町になるという事でしょう

先週末雨の日、帰宅ラッシュ時ののJR中山寺ロータリーは酷かった。
送迎のマイカーが殺到してクラクションの嵐。
こういうところでもニュータウン住民の自己中ぶり&品のなさはよくわかる。

駅から歩いて帰れる所に住めばいいのにね

はい論破ってかくのよくみるけど、全然論理的でないし、何だか哀れ。

いや、さんざん批判してた環境がすぐ側にあった事に気付いていなかった批判者の方が哀れだよ。

山手台からの夜景をバックにした、サ●トリーの新ＣＭが楽しみですね！

山手台の隣、中山五月台のｸﾘｰﾆﾝｸﾞ店とｹｰｷ屋の近くに、ガラの悪すぎる人間達が居るが、あれは何？

中山五月台にそんなんおる？

と言うことは住民層などとは関係無く50坪くらいあれば中山五月台3丁目のように、周囲の65坪と遜色無い美しい街並みが形成 されると言うことですね。

皆さん外構も植栽も立派にされていますしね。

ここで延々コンクリむき出し50坪などと批 判されていた方もまったく気づかかったくらいですからねぇ。

山手台北部もまったく何の心配も無いと言う ことです。

良かったですね。

＞361
おるよー

髪染めてノーヘル二人乗りやら何やらが、沢山自動販売機の前に夕方になると集まってる。

ｿﾛｿﾛやばいんじゃないかと思うんだけど、警察に言うたらいいの？

北公園のﾄﾝﾈﾙにも、下品な落書きがいっぱいある。

住民なのかよそ者か知らないが、治安が悪くなってきた。

夜は怖いよ。下手に恋人と夜景見に来ない方がいいよ。

今売出し中の東5丁目を検討して現地見学する人は、当然北公園にも行くよね。

阪急さん、あの鬱蒼と茂った草と、下品な落書きあのままにしておくの？

新築戸建てを購入出来るような裕福層は、あれ見たら山手台を選択外にするんだろうな。

阪急さん、消したほうがいいと思うよ。

桜台７も夜中ホテル泊まる金がないカップルが車揺すって大変だったよね
金持ち多かったから一時自衛で遮断機つけてたでしょ
山手台も一流の人が住んでるらしいからみんなで対策立てたらいいよ

桜台の遮断機は金持ち区画だけを対象に作られてたね。

北公園は行き止まり住宅じゃなく、むしろ公園だから、遮断機よりは交番の方が効果ありそうだね。

山の上なのに環境との共生をまるっきし無視した区画になってますね。

住宅があまりまくっている今のご時勢に、山の上を破壊して50坪台の開発が正当化できるわけがない。

50坪あれば中山五月台3丁目のように、いずれ周囲の65坪と遜色無い美しい街並みが形成されますねぇ。

>>370
マジレスすると50坪ではどう逆立ちしても何年経ようが65～70坪と同じような緑の回復やゆとりある美しい街並みにはなりませんよ。

平均的な土地の間口、一般的な注文住宅を建てた後の建物間のゆとり、植樹可能なスペースがまるで異なりますからね。

http://farm8.static.flickr.com/7088/7188995048_eeef69cb34_o.jpg
これが
http://farm6.static.flickr.com/5193/6999387634_c4394e544f_o.jpg

になりえないのは就学前の園児でも分かる事です。

50坪で平均的な65～70坪の街と同じ水準のゆとりある緑豊かな街並みにするには

・駐車場を1台にして道路面に対しての緑化可能なスペースを大きくとる
・建ぺい率/容積率を30～40%/60～80%にして建物間のゆとりを得る
・分譲事業者が全ての家を計算して建てて建物の規模を抑えてじゅうぶんに緑化する

などきわめて特殊な条件を全て満たす場合のみ。

そもそも中山台じたいが相当に異質で非常識な乱開発でしょ。
大阪平野に面する景観上重要で保全対象の北摂長尾山系の
山並み（グリーンベルト）を標高200～380mまで削って
高層マンションや密集戸建て街にしている所なんて
宝塚を除いて他市には皆無でしょ。
一箇所も無い。
無理矢理に中山台を正当化すると、住宅難で都心部に勤める
サラリーマン層の注文住宅用地や住宅が不足していた
あの当時だからこそ許された乱開発ニュータウンとも言える。
今は全く逆で大阪圏全体で家や良好な注文住宅用地が既に
余りまくっていて、これから少子高齢化で更に余るのだから
どうにか擁護する余地があった中山台とも情勢が全く異なる。
隣だからといって、中山台を引き合いにだして擁護するのは
本質的にズレてる。

↑中山台（の例外的に土地が小さい一部分）を引き合いにだして
今の山手台北部乱開発(山の上削って50坪台コンクリ剥き出し)を擁護するのは

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=...宝塚市中山五月台３丁目

これは５０坪にも満たない戸建てが数百区画も建ち並ぶ中山五月台３丁目の一画です。

ご入居から３０年以上経ち、別になーんの問題もない閑静な街並みに育ってますよね？

山手台・中山台に異様に詳しい批判者さんでさえも長年気づかなかったんでしょ？

６０～７０坪あると思ってたんでしょ？

指摘されてもなかなか認めないくらいにね。

要するに批判者さん自身が証明したのですよ。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 将 来 じ ゅ う ぶ ん 修 景 さ れ る 」ってことを。


皮肉なことに。



http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=...宝塚市中山五月台３丁目

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=102118R&intSerial=...宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て


こちらは五月台３丁目でも比較的広め。

それでも５３坪。

灘区から西宮市あたりも標高300メートル級の住宅地が普通にありますよね。

東京から来て兵庫県民は山の上が好きなんだなと思いましたよ。

実際眺望を体験して納得はしましたが。

こんどは中山台の50坪は駐車スペースが1台だから緑が確保できてて、
2台分ある山手台は緑が確保できない、
とか言い出しそう（笑）

378駐車場１台と２台の差はせいぜい５坪ですからねェ～

確かにいくらでも注文住宅を建てる為の良好な宅地が同一圏に余っていて安く入手できるこのご時勢に
わざわざ山の上を新規に破壊して単なる使い捨てコストダウン分譲地をつくる正当性は皆無ですね。
それどころか社会にも景観にも環境にも悪影響が大きすぎます。

並列に駐車場2台とったら道路に面した間口が約3m余分に失われる。
この3mは景観に与える影響はひじょうに大きい。

間口12.5m程度の50坪台後半の宅地で駐車場の間口に幅6m、玄関のアプローチに幅2mほどとられたら、道路に面した植樹スペースなど雀の涙ほどしか無し。

これが駐車場1台であれば、間口の60%以上の幅を生垣や高木植樹で緑化が可能となり、緑視率を大きく高める事が出来る。

駐車場2台でも1台でも5坪しか変わらないから大差無しというのは、現実を知らないど素人の意見という事が分かる。

どんだけ破綻した詭弁を振りかざしても、50坪台の区割りで70坪と
同様の良好な環境や景観が得られるわけないですからねぇ。
かろうじて平均200㎡（約60坪）ある西4丁目南部ですら、まともに理念を
守って開発された東3丁目（平均70坪）と比べて、景観（街並み）も空間的な
ゆとりも緑化水準も雲泥の差があるのは、実際に現地を歩けば一目瞭然ですょ。

>>377
灘区（渦森台や鶴甲など）や東灘区は大阪平野に面していません。

大阪平野に面した（大阪平野のどこからでも丸見えの）芦屋市や西宮市の標高150m以上のエリアは、
平均100坪以上の第三種風致地区になっていて、じゅうぶんに緑の回復や景観に配慮され
乱開発と正反対のまともな開発になっています。

大阪平野に直に面している山並みの標高200m以上のエリアを1000区画単位の密集住宅街や
高層大規模マンションにしているような乱開発都市は宝塚市だけです。

やっぱり（笑）
最初そんなこと言ってなかったよね？
なにがなんでも批判しようと
次から次からハードル上げてるけど
誰も信用せんよ(*_*)

＞381
やっぱり（笑）
最初そんなこと言ってなかったよね？
なにがなんでも批判しようと
次から次からハードル上げてるけど
誰も信用せんよ(*_*)

神戸は平地部分が極端に狭いので、住宅難の人口激増期に灘区や東灘区の山の上を削らざるを得なかったのはある程度仕方無い面もあるわな。

平地がたっぷりあって山の上まで削る必要などないのに北摂山系でも六甲山系でもあんな山の上（標高200～300m後半）まで単なるニュータウン開発で削ってるの宝塚のみ。

池田も箕面も茨木も高槻もせいぜい最高で標高150～200m程度まで（尚且つ標高高い山麓部は平均で65坪超の区割り）。

ただ、宝塚が乱開発都市であるのは疑いようがない事実であっても、昭和40～50年代に開発されたニュータウンは標高200m超えるようなエリアは、平均65～150坪の区割りで擁壁も石を使い緑の回復や景観に配慮して一定の良心は見られる。

住宅が全く不足していないどころか大量に余っている時代に、新たに大阪平野に面した山を削り標高250m以上エリアを大規模（数百区画以上）の50坪台のまとまった緑の回復が見込めない乱開発分譲地にする開発は、まさに前代未聞で他に例が無い。

382 どうして中山五月台の大量50坪区画は気づかなかったの？

指摘してもその存在すら否定していましたよね？

ま、確かに正当性も大義も全く無い手抜きコストダウン使い捨ての乱開発だわな。
今の山手台ニュータウン開発は誰がどうみても。
擁護している愉快犯も、そんな事は本当は理解して煽っているだけ。

貴重な山の緑をあんな山の上まで削って50坪台のコンクリうちっぱなし街にする行為を
日本中がお手本とする理念だの世代をこえて受け継がれるだのいっているのは醜いにもほどがある。

中山五月台3丁目は、中山台の中では中心部に近く、バス便の利便性が高く
スーパーや金融機関（銀行、ATM、郵便局）や生活施設に急坂や階段を使わずとも
徒歩数分でフラットアクセスできる立地から例外的に少し区割りが小さめに
なっているだけでしょう。

中山五月台3丁目と山手台東5丁目（通称ビューノ、クレアス）を比較するのは
そもそも不適切ですね。

中山五月台3丁目は標高180m前後と、より景観配慮が求められる山の上を
削っている山手台東5丁目（通称ビューノ、クレアス）の標高220～260mより
遥かに海抜が低いです。

山手台東5丁目と比較するなら、同じ標高220～260mの中山桜台2～4丁目（平均70坪）や
ゆずり葉台（平均150坪）あたり。

答えになってないよ、

どうして気づかなかったの？

って聞いてるんだけど？

中山五月台は1～2丁目には大きい土地が多いので、街として生活道路レベルでつながっていて一体となっている中山五月台1～4丁目のブロック全体としては平均65坪前後になっていますね。

一方で、現在開発されている山手台北部は山手台西南部（東1～2丁目、西1～2丁目）とは全くつながっておらず、距離も大きく離れていて標高も全く違うエリアなので、手抜きの乱開発である北部を無理矢理擁護する為に、まともに開発された山手台南部を平均に算入して平均坪数を大きく見せかけようとする行為は全くナンセンスですね。

中山五月台は50坪台の土地もありますが、現在開発されている山手台東5丁目と異なり60～70坪台の土地が主流で、平均は50坪台ではありません。
擁壁も石を使った勾配擁壁で景観に馴染むよう配慮してあり、圧迫感のある高い垂直コンクリートむきだし擁壁はありません。

中山台NT（中山台、中山桜台、中山五月台）で垂直コンクリートむきだし擁壁で分譲されたのは、中山台NT全体面積の3%にも満たない中山五月台5丁目だけです。
しかもなんらかの申し合わせ（仕上げ義務）があったようで、殆どの区画で施主が表面仕上げを施しています。
http://goo.gl/maps/7zWiw

大阪平野に面した標高200m以上のエリアで、数百区画規模の大規模開発で高さ数メートルのコンクリ剥き出し擁壁が何百区画も仕上げの義務も無く放置されている無秩序な景観破壊分譲地など、山手台北部以外に存在しませんね。

山手台北部（東4～5丁目）と同一標高の宝塚市内エリア。

http://goo.gl/maps/J3r4F
http://goo.gl/maps/D8i8Q
http://goo.gl/maps/qII6F

ビューノとは比較にならないほど区割りが大きく緑豊かで景観に配慮していますね。

50坪台の区割りではどうあがいてもこのような緑の回復や緑豊かな街並みにはなりません。

核心だから答えれないんですわ。

だってこの人語れば語るほど中山台に詳しいいことは分かりますよね。

だったらそんなに詳しいのにどうして狭小区画が大量にあることに気付かなかったのかってこと。

この疑問に真摯に答えない限りいくら頑張っても説得力ありませんね。

だって本人が証明しちゃったんですからね。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 貴 方 で さ え 気 づ か な い ほ ど 修 景 さ れ ま す 」


ってこと。

都合の悪いことは答えないんですかぁ？

390さん

核心だから答えれないんですわ。

だってこの人語れば語るほど中山台に詳しいいことは分かりますよね。

だったらそんなに詳しいのにどうして狭小区画が大量にあることに気付かなかったのかってこと。

この疑問に真摯に答えない限りいくら頑張っても説得力ありませんね。

だって本人が証明しちゃったんですからね。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 貴 方 で さ え 気 づ か な い ほ ど 修 景 さ れ ま す 」


ってこと。

>>387
中山五月台（1～4丁目）は50坪ではありません。
50坪台の区画もありますが、平均で65坪ぐらいあり尚且つ大半の区画が駐車スペース並列2台ではないので道路に面してじゅうぶんな生垣や庭木を施して建物が覆われ緑豊かになっているのです。またほぼ全ての擁壁は自然石（間地石）で景観に配慮しています。

「殆どが50坪台で平均も50坪台（60坪超えているのは法面含む土地ぐらい）」で、殆どの区画が道路に面して駐車スペース並列2台とり大通り沿いだけ石貼りで誤魔化している山手台ビューノとはぜんぜん違います。

山手台東の北部（東４～５丁目）も、ちゃんと東３丁目のように全区画の高い擁壁を御影石（もしくは化粧擁壁）で修景して、


　「　平　均　が　６５　～　７０　坪　の　区　割　り　」


であるのならば、年月を経て緑豊かな環境の回復と美しい街並みが見込めるまともな開発になります。


しかし東５丁目のビューノのように平均が５０坪台（１８０㎡台）、大通り沿い以外は高い擁壁もコンクリートむきだし（２０１２年に策定された宝塚市景観計画では高さ２ｍ以上の仕上げ無し擁壁は禁止になったので既存不適格）で尚且つ仕上げ規定無し、土地小さく間口も狭いのに駐車スペース並列２台確保（緑の回復を絶望的に妨げる）しているから乱開発なのです。

平均５０坪台で平均７０坪と変わらない緑豊かで美しい街並みになるってのはどう見ても無理があるわなｗ

西４丁目やビューノがこれから十数年経った所で、山手台西２丁目や東２丁目みたいな緑豊かで美しい街並みになるわけがないのはサルでも分かる。

>>393
これは一目瞭然で分かりやすいリンクですね。

今より相対的な地価水準が高く、住宅不足の時代ですら標高220～250mの
山の上は緑の回復を考慮して広めの区割りで開発されたということですね。