はじめまして。皆様のお知恵をお貸し下さい。
住宅ローンの借り換えをする予定です。
今まで夫婦で別々に同額のローンを組んでおり、登記も2分の1づつでした。
しかし、連帯債務にしても住宅ローン控除が受けられると知り、今回は連帯債務で1本のローンにしてはどうかと考えています。
（その方が手数料なども安くて済むようですし）
この場合控除の金額は登記上の所有割合と同じになるのでしょうか？
それと、そもそも、別々にローンを組んだ場合と連帯債務にした場合のメリット・デメリットってどうなのでしょうか？
[スレ作成日時]2005-01-28 00:10:00
マルチポストはまずいですよ。削除依頼してください。
出た！マルチポスト忠告屋。
ほとんど病気だな。
マルチポストでないことが判明しても謝罪したことは一度もないし。
>>1
>この場合控除の金額は登記上の所有割合と同じになるのでしょうか？
その通り。
メリット・デメリットはどうだろ？私の場合は買い替え前の物件が
連帯債務一本で買い替え後の物件がローン２本。
どちらも銀行に推奨されるままに従った。
連帯債務だと主の契約者が＊＊ば全てチャラだが
ローン２本だと主の契約者も２本だから片方が死んでも片方は
チャラにならない。ローン２本のほうが銀行にとっては有利かな？
>>01
＜住宅ローン控除の対象金額の求め方＞
物件価格 × 持分割合 ＝ Ａ金額
∑ （年末債務残高 × ローンの返済負担割合） ＝ Ｂ金額（「各ローンの自分名義の合計」の意味）
法令上の最大ローン金額と、Ａ・Ｂを比較し、一番少ない金額が対象になります。
これを元に判断してください。
借入の年度に摘要された税制が、そのまま摘要されます。
＜借換する場合の住宅ローン控除計算＞
まず、借換だということを認めてもらう必要があります。これが大前提です。
これがＯＫになった後の注意点ですが、諸経費分を含めて借換後が多くなっても、ローン控除は増えません。
次のようになります。（一人ずつ、個別に計算します。）
債務残高２５００万円で購入当時の物件持分金額は３０００万円のＡさんと、債務残高２０００万円で購入当時の持分金額が２５００万円のＢさん（Ａさんと一緒に同一物件に債務を持った人）が、借換をします。
諸経費を込みで新たに５０００万円のローンを組み、債務負担割合をＡさん５対Ｂさん４とする。（借換前と同一比率が妥当）
借換後の最初の年の年末債務残高が４９５０万円だとする。
Ａさんの債務残高は４９５０万円 × ５／９ ＝ ２７５０万円
Ｂさんの債務残高は４９５０万円 × ４／９ ＝ ２２００万円
このような残高証明が来ます。
実際には、
Ａさんの税法上の債務残高は、２５００万円 ／ （５０００万円 × ５／９） × ２７５０万円 ＝ ２４７５万円
式の「× ２７５０万円」より前は、按分率と言って値は０．９。債務が増えてもローン控除を増やさないための補正計算なのです。
同様にＢさんの税法上の債務残高は、２０００万円 ／ （５０００万円 × ４／９） × ２２００万円 ＝ １９８０万円
このように計算します。
手数料や保証料、団信などはそれぞれ考える必要があります。連帯債務を使う場合、主債務者ばかりではなく連帯債務者にどのようなことが必要かは、自分で考えてください。
>>01
逆に借換後の方が債務が少ない場合（個々人単位での少ないで全体ではありません）は、按分率が１を超えてしまうのですが、そういう場合は１が按分率です。
債務割合を変更したような場合にこのようなことが起きます。片方は補正の減額で、片方は少なければそのままという訳。
下手に債務割合を変更すると、今度は贈与税が口を空けて待っています。結婚２０年以上の夫婦なら、それでも奥の手が使えますが。
どっちでもいいんでないか？
東京都江東区南砂３-11-118他 |
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1億500万円台～1億5000万円台（予定） |
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2LDK～3LDK |
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60.32m2～73.72m2 |
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総戸数 396戸 |
東京都世田谷区松原１-18-11（住居表示） |
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9690万円～1億4890万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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46.93m2～70.29m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都大田区東嶺町135-10 |
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9998万円～1億998万円 |
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1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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60.73m2～70.01m2 |
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総戸数 52戸 |
東京都目黒区柿の木坂2丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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70.68m²～94.03m² |
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総戸数 19戸 |
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
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7,880万円～8,980万円 |
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2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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61.45m²～70.05m² |
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総戸数 6戸 |
東京都練馬区上石神井１-345-3他 |
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6500万円台～9300万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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53.5m2～67.35m2 |
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総戸数 46戸 |
東京都板橋区徳丸３-117-2 |
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5900万円台～1億4200万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～4LDK+S（納戸）(1LDK+S～4LDK+ハナレ(納戸)) |
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42.3m2～95.97m2 |
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総戸数 33戸 |
東京都杉並区阿佐谷北４-216-23および同番2 |
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8900万円台～1億2500万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.24m2～67.94m2 |
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総戸数 19戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億1200万円台～1億6000万円台※権利金含む（予定） |
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2LDK～3LDK |
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59.9m2～73.4m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
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未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16m²～140.00m² |
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総戸数 43戸 |
東京都港区港南四丁目 |
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1億3,590万円～1億9,800万円 |
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2LDK～4LDK |
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58.59m²～80.68m² |
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総戸数 233戸 |
東京都港区港南４-29-5 |
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9470万円～1億3610万円（前払い賃料3724万5441円、建物価格5745万4559円～前払い賃料4707万7251円、建物価格8902万2749円） |
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2LDK～3LDK |
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61.67m2～80.1m2 |
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総戸数 216戸 |
東京都練馬区中村南２-7-15 |
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8480万円～1億2890万円 |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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65.99m2～84.93m2 |
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総戸数 124戸 |
