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3100万円を35年で借り入れするんですが、2年固定で全期1%優遇でつないでいこうと
思ってますが、長期固定の方がいいでしょうか?
年収は540万です。
何か意見願います。
[スレ作成日時]2005-09-14 22:49:00
3100万円を35年で借り入れするんですが、2年固定で全期1%優遇でつないでいこうと
思ってますが、長期固定の方がいいでしょうか?
年収は540万です。
何か意見願います。
[スレ作成日時]2005-09-14 22:49:00
436・438・439さんが仰っているシミュレーションはネットでやってみたのですがイマイチ使い方が
分からなかったのでデベにお願いして出してもらってみますね。
>439さん
わざわざシミュレーションしてみてくださったのですね。
ありがとうございます。
>441さん
もちろんそうだと思います。
>変動金利が今契約の短期固定金利よりも上がっていた場合、新しい短期固定の金利はさらに上にな
っているのでは?
その時の短期金利が4.28%(公庫申し込み金利+短期固定の優遇1%)を超える時が来るのかという
疑問だったんです。
こんなに皆さんにお答え頂けると思いませんでした。
長期と短期両方のご意見が伺えるのはとてもありがたいです。
銀行のキャンペーンは縮小方向にあるようで11月までもつのかどうか分からなくなってきましたしフ
ラットや公庫は団信保険料が別払いなのであまり魅力を感じなくなってきていたのも迷いだした原因
の一つです。
単純に金利だけを見るのではなく、色々考慮した上でよく検討しないといけませんね。
まずはデベにシミュレーションを出してもらいたいと思います。
>>431
>これは銀行側にメリットが大きいからとみた方がいいのでしょうか?
短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
長期の金利変動のリスクを多少金利を上乗せして銀行がとるのと、
借り手にリスクを負ってもらうのではどちらがいいか、
貸す側の立場になって考えればすぐわかるでしょ。
金利が上昇した場合、長期だと銀行は利益が減るが、短期なら確実に利益を付加できる。
借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
リスクは借り手がどうぞ負ってくださいということです。
>短期の方が貸す側にとってリスクが小さいってこと。
んなこたーない
現に10年前に短期で借りて繰り上げ数回している人は得しているわけだし。
短期なら確実に利益を付加出来るって・・・(笑)
銀行にとっては金利が上がらない場合もリスクになるわけだし。
確か(違ったらごめん)5,6年前ITバブルとか言われた時代に0金利解除したよね一度。
その間(まさに今みたいな感じ)金利上昇がささやかれ、憶測が飛び現に多少上昇はあったわけだ。
日銀は景気回復傾向と判断したわけだけど結局間違いで再び0金利突入。結局バブル崩壊後10年
何も変わっていない。
今回もよっぽど自信が無いと0金利は解除しないだろうなぁ。むしろするくらいなら本当に
景気好転なんだから多少金利上昇があってもそれは庶民にとって良いことだと思うよ。
こうかくと5年前とは状況が違うとかいう人いるけど同じ状況なんてあり得ないわけで。
それを言ったら過去の金利動向も何もかも参考には出来ないわな。
仮に今回の景気回復が本物でも世界的に何か起こり、(テロとか原油高騰がいい例)それが
足引っ張るかもしれないし。
財政赤字も大いに関係あるでしょう。だから小泉さんもあんなにけん制した発言するんでしょ。
どっかのスレで国の借金は国がお札刷れば返せるって本気で書いてる人いたけど
ここはそんな事本気で考えてる人程度の集まりですか?(ちょっと呆れた)
まああとはご自分の判断で好きなほうを借りればいいだけで。
本当は現実問題として長期物を売り出すだけのノウハウを都市銀行が
本当に持っているのかどうか。
高等数学の出来る人材が大手都市銀行にほとんどいないというのが実情。
長期運用メインの生保にはたくさんそういう人材がいるんだけど。
>>445
貴方は443氏と同一人物ですか?(生保勤務?)
余計な心配はしなくても良いですよ!
貴方の『銀行の利益確定』の考え方自体が間違っていますから!
長期物売り出して、利益確定をさせるのに『高等数学は不要』です。
算数が出来れば大丈夫ですから。
私に言わせれば、『住宅ローンに進出してきた生保さんが、長期固定物
の対応で高等数学を駆使したにも拘らず、経済という生き物が計算通り
の活動を示してくれず大損失を被る』可能性の方が高く、心配です。
結局短期派の人は『生命保険に入らなかったけど健康だったから1000万得した』って感じの人なので
しょうか。この辺がリスクに対する人それぞれの考え方ってやつですかね。
>447
同意。
どっかのスレで、誰かが自動車保険に例えてたけど、結局そういうこと。
要は、リスクとコストに対する個々の考え方の違い。
・コスト高を覚悟でリスクを回避したい人 → 長期固定で
・リスクを甘受してでもコストを減らしたい人 → 優遇付きの短期で
これでいいんじゃない?
結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。
しかし長期を選んだ人は金利上昇のリスクを回避できる。
人によってはこれは非常にでかい。繰上げしとけばその差
は縮まるし。
>結局、最終的にコスト面で得をするのは短期固定の人だろう。
これを認めることが大事
近い将来金利上昇が起こり、リスクとコストの両面で長期固定派が
優位に立つ。 なんてこと考えちゃダメー
銀行がフラットをあまり勧めず、短期固定を売りたがるのは当たり前ですよ。
フラットはいうなれば自社商品じゃないですからね。もしあなたがホンダでも
トヨタでもどこでもいいですが販売店の営業やってて会社の方針でアメリカの
メーカーの車も一緒に売らなきゃいけなくなったとしたら自社の商品とどっちを
売りたいと思います?まして、どこもほぼ横ばいのフラットとキャンペーン等で
販促掛けてる短期物と。決して将来金利が上がるの確実だから短期売ったほうが
儲かるなんて理由ではないと思いますよ。むしろどの銀行も客取りで必死なわけで。
おそらく末端の銀行営業員はそんな社の利益云々より自分の成績UPに必死なのでは?
>借り手が破綻しても競売すれば損はしない。
実際住宅ローン組んでる人の多くが短期固定。
少子化等考えるとこれからの住宅市場は縮小傾向。
そんな中、金利急上昇で破綻者続出したら競売で
損しない訳ないだろうな。むしろ競売で精算すると
赤字続出で大損するので出せないんじゃねぇ?
まーこれを俗に「不良債権」と呼ぶらしいが。
そーするとまた国が公的資金投入するわけか?
日本の指導者は無能集団ですか?
すいません質問です
たとえば3年固定で当初借りてその後3年後にフラットに変えることはできるのでしょうか?
>453
その通りですね。
景気が良くないまま急激な金利上昇が起これば破綻して
ローンを払えない人続出でしょうからかなりの競売物件が出る事になる。
でも金利が上昇しているのだから買える人自体が少なくなって
来るんでしょうね。皆さんも住宅購入を検討する際は売出価格ではなく
月々の返済額から考えますでしょ?
そうすると高金利時代に住宅を購入出来る人は限られて来ますので
需要自体が少なくなりますから当然値段も下がりますよね。
バブル期ほどでは無いにしても地価はさらに暴落するかもしれませんね。
景気が上昇して金利も上昇しているなら給料も上昇している訳ですから
破綻する人もそんなにいないでしょうし。
2年後に金利UPしていた場合、
変動金利への移行又は再短期固定後の毎月の返済額が今より上がって、
残金での生活が苦しくなることが問題ですよね。
毎年のローン返済額は、年収の30%までとか言われていますが、
この場合の年収は税込み年収で、
実際には税引き後の手取り年収からローンを払っています。
税込み年収が同じでも、諸税負担が増えて手取り年収が減ると、
残金での生活が苦しくなるのは同じだと思います。
2年後には、金利UPと諸税負担UPのダブルパンチに見舞われるおそれがあるのではないでしょう
か?
繰上げ返済ができるような、毎年の返済額に余裕を持っていないと危険ですね。
>459
だからここの短期派は短期で組んでギリギリの人はいないので
改めてそんな事言われても・・・スレ初めから読んで来て下さい。
最低フラットとの差額分を繰り上げ返済して行かなければ
リスクを承知で短期を選んだ意味が無いと思いますが。
たしかフラットは頭金が2割以上ないと使えないんだよね。
手数料も含めてローンを組むという人も結構いるみたいだから、
組みたくても組めない人がいるんじゃないの。
なぜ、破綻するって煽るんですか?
結局、金利がどれだけ上昇するかで、短期固定と長期固定のどちらが徳かは変わってくるんでしょ?
多少、金利が上昇したって破綻なんかしないけど、ある一定の線を越えて金利が上昇すれば、
短期固定の方が損する事は明らか。
定期預金も上がり始めましたか・・・・
はやく定期預金金利が3%くらいにならないかなぁ
住宅ローンの超長期金利を上回る位のね・・・
2〜3年後、変動金利が5%になる頃は、
一年固定1%とかのギリギリでローンを組んでいた人が大量に破綻して、
競売にかけられる物件がたくさん出てきそうですよね。
でも、そういう人が手放すマンションって結局は郊外の貧乏マンションだったりするので、
競売にかけても、その時点のそういう物件の価値ってすごく下がっているでしょうから、
実際は競売にすらならず、たんに銀行の不良資産になるだけのような気も……。
マンション購入にむけて昨日から検討し始めたんだけど、
何で短期なのかが解からん、だれか簡単に説明してくれ。
一晩考えても当初の返済額が少ないぐらいしかないような気がするんですが・・
>何で短期なのかが解からん、
こういうコメントが出る状況ですね。1年前だと、なんで短期の低金利を試さないのか!という意見が
多かったよ。日銀の政策変化の影響は大きいね。
◇みずほ、三井住友も定期金利引き上げ
みずほ銀行と三井住友銀行は、22日から定期預金の金利を引き上げる。
定期預金の金利の引き上げは、みずほが04年6月以来1年9カ月ぶり、三井住友が00年8月以来
5年7カ月ぶり。
三菱東京UFJ銀行は20日から引き上げており、他の銀行にも引き上げが広がりそうだ。
日本銀行が量的緩和政策を終え、市場で長期金利が上昇していることを受けた動きだ。
3行とも普通預金は年利0.001%で据え置く。
みずほは1年以上の定期預金を対象に、商品に応じて年0.03%〜0.3%幅(税引き前)引き
上げる。
スーパー定期(300万円未満)の1年物は年利0.03%から0.06%に、1000万円以上の
大口定期10年物は
0.25%から0.55%になる。
三井住友も1年以上の定期預金を対象に、商品に応じて年0.02%〜0.3%幅(税引き前)引
き上げる。
また、住友信託銀行が20日から1年以上の定期預金の金利を引き上げたほか、
中央三井信託銀行や三菱UFJ信託銀行、東京、神奈川で展開する城南信用金庫も22日から引き上
げに踏み切る。
>何で短期なのかが解からん、
ただ15年返済くらいで組んで、実際は繰り上げ等でその半分くらいの期間で返済する予定なら、
短期もありなのでは。
あるいは、数年後には確実に遺産が入るとか。
他には、2億の物件を、頭金19000万くらい入れて、
残りの1000万をなんとなく35年ローンにする人とか。
私にはどれも関係ないですけど。
ようするに、
短期:すぐ返せるお金持ちもしくはチャレンジャー
長期:普通の人
っていうか手持ちのお金が少ない状態で、
損するリスクよりも得するメリットをなぜ取るのかが解からん。
しかし、フラット35等の超長期の金利1年上がってそうだし、
マンション買うの辞めようかな・・・・
デベロッパーの人もなんか調子のいい事しか言わんし。
あー1年ぐらい前から検討しとけばよかった。
>>473
その気持ち痛いほどわかるよ。1年後の融資実行時のフラットの金利がいくらになるか読めないから予
算が立たないということでしょう。そう思う人は多いと思うから、マンションの売上げはブレーキが
かかると思う。少なくとも販売価格は頭打ちになると思う。
>>473さま
返済計画に余裕があるなら、とりあえず公庫などの申し込み時に金利が確定する
ローンで上限を抑えつつ金利動向を伺うという手もあるかと。
ただ、公庫は3月申込み分が既に3.41%で、4月はさらに上がりそうなのが難点ですが。
やっぱりマンションも二極化するのかな?
高い金利でも支払いが安くすむ安マンション
高い金利でもびくともしない人向けの高級マンション
普通の人がちょっと良質なマンションを買える時期は
すぎつつあるのかなーなんか損した気分だな
>474〜476さん
昨日から勉強したけど、3月のフラット35は大手都銀で大体2.8〜2.9%
かたや、申し込み時とはいえ公庫は3.4%すでに35年返済で考えると1万ぐらい
多く払うんですよね?
長期国債利回りと連動してるみたいだから、
4月はもっと上がると考えるのが普通ですよね?
(2月のグラフの位置と3月のグラフの位置がぜんぜん違うし・・)
1日考えただけでも、なんか昨日のデベロッパーの前向きすぎる考えが
ペテン師に思えてきた。
(販売する側だからしょうがないのだろうけど・・)
もっと、質のよいマンションでしっかりとした説明(金融情勢含む)を
してくれるところを探してみよう。
>>478さま
長期国債の金利は、毎日元気に高値更新してますので、4月の公庫金利も
相当上がりそうですよね・・・。
http://www.dreamvisor.com/paratto_chart.cgi
(スレ違い、失礼します。)
申し込み時紺利確定するところは公庫以外にもあるんじゃない?
あちこちあたってみる価値あるよ
JAは6ヶ月以内に実行しないといけないところが多いけど
>>479さま
毎月の返済額の差額は、借入額によるかと思いますが・・・。
公庫は団信が別なので、団信分を0.2%と考えると、今の時点で銀行の超長期
より0.7〜0.8%高いという計算になるのでしょうか。
公庫は、あくまでも上限を抑える保険的なものと考えていますが、
今から新築を購入するのであれば、公庫金利を選択することになっても
大丈夫な程度の資金計画でないと、厳しいのではないかと思います。
かく言う私は、12月の公庫を押さえつつ、2年後の融資実行を待つ身です。
デベ提携メガバンクの通期1%優遇も押さえているので、短期にするか長期
にするかは、もうしばらく様子見してから決めようと思っています。
>>481さま
自分で探してみたのですが、都内・2年後という条件で、申し込み時金利で
融資してくれる金融機関は見つかりませんでした。
お心当たりがありましたら、教えていただけるとうれしいです。
2年後でしたか・・・
すみませんバンザイです
>482さん
申し訳ない説明不足で、3000万を35年でという条件だとしてです。
短期のスレにくれば何かしら短期のメリットを教えてくれると
思ったのですが・・・・
なかなか発言がないようで・・・
>>485さま
スレ違い、失礼しました。
短期のメリットは、ここや類似スレで語りつくされている感もあるのですが、
個人的には、こんなところだと思っています。
・当初の金利が低い
・金利が上がらなければ、長期よりずっとお得
・金利が上がっても、また下がれば、トータルで長期よりお得になるかも
・今なら、通期1.0%優遇などの金利優遇効果で、損益分岐点の金利が少し高くなっている
後は、今後の金利動向をどう予想するかと、このメリットに対してどの程度のリスクを
取れるかで、短期を選ぶか長期を選ぶかが分かれてくる、というところでしょうか。
超長期固定のリスク
→短期の金利が上がらなければ、損した気分を味わう
短期固定のリスク
→金利の上昇度合いによって、支払い不能になる可能性がある。
短期に賭けて・・・・ビクビクしながら最後に笑うかor泣くか?
長期に賭けて・・・・適当に流すか(淡々と返すか)?
まあ・・・お好きなほうに。
私は長期を進めるけど、短期に賭けたい人は反論するだろうし、長期の人は賛同するだろうし、
所詮、お互い(短期、長期)意見の統合はない。まあ、あたりまえだけど。
だから最後はあなたがどちらに賭けるかです。
この時期だからこそ、あえて短期派です。短期派の妄想を聞いてください。
金利を設定する銀行側の立場になって考えます。
短期ローン金利は、短期プライムレートに直結していて、各銀行には関係な
決定してるともいえると思います。
それに対して、長期は各銀行が借り入れ期間の金利の変動を予測した結果が反
映しています。つまり、長期は最終的に銀行が確実に損しないと思われるよう
な金利設定になっています。逆に言えば、借り入れした側が確実に損すると予
測できるようような金利設定になっています。
ということで、ある意味逆説的ですが、銀行の予測力を信じる限り短期で借り
る方が、確実に特になると言えます。
ただ、短期の場合の金利変動のリスクです。これは、多くの、短期派の思って
いるリスクよりも大きいです。私がシミュレーションしたところによると、金
利変動を、
* 現行 1.2%
* 2年後 2.08%
* 4年後 6.08%
で考えると(これはバブル直前の金利変動を今の金利に当てはめました)、
2年固定20年払いで、4年後の金利上昇時には、支払額が一時的に1.5倍に
なってしまいます。
ただし、総支払額は(銀行の予測が当たっている限り)、それほど変わらな
いことになります。
ということで、私の言いたいことは、短期固定は、
* 長期と比べて、(銀行の長期予測があたれば) 確実に支払額で得する。
* ただし、その金利リスクは、思った以上に大きい。
ということで、そのリスクを回避できるかどうかってことで、選べば良
いのではないかと思います。486さんの言っていることと、かなり近い
ですが、銀行予測を信じるかどうかが違っているところです。
>>489
うん妄想だね。
ここの板の長期派の人は誰もトータルで長期が短期より
支払いが少なくて得だなどとは言ってない。
金利が数年後に6%になるってことは、まだ元本が結構残ってる時期だろ。
それがたとえ一年なり二年のことでまた金利が下がったとしても、
返済額が増えてしまって収支が赤字になるリスクを心配してあげてるんだよ。
貯蓄がなくて金利の高い消費者ローン等を組んだら本末転倒だろ。
ローン返済中も貯蓄があって、いざというとき補填が利く人なら
長短どっちでも好きなほう選べば良い。
妄想だけに、突っ込みどころ満載ですが・・・
短期にしても、全期間優遇▲1%があればいいんですけど
それがないとおそらく悲惨なことになりますね
ここのスレに来ている人たちには関係ないんでしょうけど
地方レベルでは全期間優遇なんてないのがザラですから。
そういう人たちが、ココのスレで勇気付けられて
全期間優遇のない短期に走らないといいなぁ、と。
こんな人もいるんだということで聞き流してください。
28歳妻、夫婦子なし、世帯年収は2馬力で650万。
昨年6月に物件を3500万で購入。
10年働いて貯めた自己資金1700万円出して、1800万円のローンをフラット35(2.35%)で
組みました。
当時、施工会社はまだフラット35の取り扱いを行ったことがなかったのですが、私自身勉強し、営業の方
にも理解してもらい、フラット35にできました。
聞くところによると、その後、フラット35にしたいというお客さんが増え始め、よい経験となったそうで
す。
今年1月に100万を返済額軽減型で繰り上げ返済済み。
現在の返済額は5万8千円程度。家を購入する前の家賃とほぼ同額です。
6月にも100万円を繰り上げ返済する見込みです。
現在の家族構成・収支のバランスが、ローン完済までずっと続くという考えに基づく返済計画は危険に思え
ます。
何らかの出来事が発生し、支出が増えたとき、収入も上がっているとは限りません。
住宅ローンは、人生の選択肢の中のひとつに過ぎません。子供の将来・親や自分たちの老後など、避けて通
れない出来事を迎えたときに、金利情勢に左右されず、固定された返済額でやりくりすることができるよう
に、フラット35を選択しました。
実行時の金利は、最安ではありませんでしたが、現在のようにあがる前だったのは幸いでした。
私の職場は出産しても継続して働ける職場ではありますが、子供が生まれ、育休をフルに利用した場合、世
帯所得が半分になる時期があります。最悪、子育ての都合で、私は退職するかもしれません。
子供が生まれれば、当然お金がかかります。場合によっては塾へ通わせたり、お稽古をさせたりする可能性
もあります。
また、夫婦双方の両親も、いつ具合が悪くなるかわかりません。
30余年後には自分自身も退職しているでしょう。
その前に、病気になって退職しているかもしれません。
私の場合、金利が維持されるか・上がるかということよりも、得するか損するかということよりも、自分と
家族・親族のライフプランを立て、自分の人生で起こりうる出来事を想定した結果、なるべくリスクを減らそ
うと思いました。
10・20・30年後の、ご自身・ご家族・ご両親の年齢を書いてみると、ライフプランの見通しを立てや
すくなると思います。
スレ違いなうえ、変な改行になってしまってすみませんでした。
>490
たしかに、おっしゃるとおりです。
私のシミュレーションでも、4年後に金利が6.08%になったときには、支払額が
1.5倍にはね上がります。ですので、月々15万づつ払っているとすると、22.5万
になります。
短期で借りようとする人は、数年後に金利が6とか8%になっても確実に払えるか
どうかを確認した方がよいでしょうね。
たとえ固定長期の借入をしても、普通は契約書で「金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、適用金利が見直される場合があります。」って謳われてますよね。
上のレスのように6〜8%とかになって、逆ザヤが発生してしまうほど金利が上昇した場合って、「適用金利が見直される場合」になるんでしょうか?
そもそもどの程度の金融情勢が該当するんでしょう・・・、
過去に実例があった事があるのかな・・・
ご存じの方いらっしゃいませんか?
>>495
そのことについて銀行の担当の方に聞いたことがあります。
担当の方はその一文のことを知らなくて、大変驚かれてました。
「絶対にない」とは立場上、断言できないが
銀行は自分たちが損をしないようにキャンペーンを組むので
実際に行われる可能性は限りなく低いとのこと。
まぁ、金利が上がってきたら、超長期のような商品はなくなるだろうし
住宅ローン全体からみれば、超長期を組んだ人はごくわずかなのでは?
>495
おそらく、それに該当するときって
国が借金返すためにスーパーインフレしちゃった時とかですかね
もしくは戦争とか・・・
まぁ、まずありえないでしょう
もしそうなっても、元本は微々たるものになっているので大丈夫!
戦争になったらそれどころではない
スレ違いっていうか、脱線レスで申し訳ないんだけど・・・
>現在の返済額は5万8千円程度。家を購入する前の家賃とほぼ同額です。
うらやますぃー。。。
うちの辺りだと単身限定のボロアパートでも探すの大変ってかんじの価格です。
2DK、40m2、築28年、家賃13万円(管理込)+駐車場3万2千円から
2LDK、70m2、新築、ローン+管理・修繕・駐車場+税金分で13万円に来週引っ越
します〜w
本日長期金利+0.082の1.79…
みんな大丈夫か?なんか今日は早く帰って眠りたい。
短期固定+変動金利優遇+返済期間最大の組み合わせは、
ご自分の今の年収で最大多く借りるための選択だと思います。
住宅販売会社が収入の少ない人にも買えるようにする方法でしょう?
始めから無理をしているのですから、金利上昇局面では
ある程度の人が大丈夫でなくなるのはしょうがないと思います。
この一年でためた120万が、ここ数ヶ月の金利UPに飲み込まれてしまいました。なんだかギャンブルみたいで疲れます。
でも、貯めておいてよかったと思うけど。
一年前に契約寸前まで話をしていたとき、月々の支払額に問題は無かったのですが、やっぱりもうちょっと貯めてからと止めた経緯があったもので…
いずれは購入する予定ですので、頭金を貯めても貯めても金利で消されそうです。
あぁ、そういうことだったんですね。
月並みで申し訳ないのですが、不動産も縁のものです。
1年前のはご縁がなかったんですよ。
それに現金さえあれば、またいい物件と出会った時にいつでも購入できます。
今まで以上の物件にめぐり合えるといいですね!
高金利時代に契約した個人年金の場合で考えると、
実際に逆ザヤに苦しんだので予定利率の変更を行ったり、
支給年数を短縮するなどしてますね・・・
まあ年金と違って住宅ローンの場合は影響が大きいし、
信用問題になるのでなかなか利率変更できないでしょうが、
ハイパーインフレの場合は確実に実行されるでしょうね。
>>508
民間銀行の超長期固定は(フラットもそうですが)、債権化されてるので、
「逆ザヤ」になることはないです。ご安心ください。
債権を購入した投資家にしても、資産の一部を3%位で長期安定運用できる
ので、別にリスクを負っているわけでもありません。
それにしても、みなさん本当に「ハイパーインフレ」とか「国家財政破綻」
とかの話題が好きですねぇ。ノストラダムスの大予言とかも好きでしたか?
正直言って好きでした(笑)。
ただ、明治以来これほど長く戦争と無縁だった期間はないので
(1945年から60年間)、そろそろ起きてもおかしくはない……。
うんうん。
いつテポドン飛んでくるかわかんないしね。
大地震に遭うのとどっちが可能性高いかなあ?
2013年に地球が滅びるって説もありましたよね
あれ、何だったかなぁ
>> 511
たぶん地震。
30年以内の東南海地震の発生確率は60%。50年以内だと90%。
南海地震はそれより10%程度低いけど、それでも十分高い。
http://www.j-shis.bosai.go.jp/
海沿いの物件を買う人は、耐震にくわえて津波のことも調べた方がよいと思う。
私の周りは「2年固定で全期1%優遇」で住宅ローンを利用している人が多いです。銀行の職域営業がすぐ来てくれるし、銀行員がそ営業トークとして推奨しやすいから?ですかね。長期が得かもしれないと感じたのはSBIの金利を見てからですが、住友信託の当初の低金利を見て短期も捨てがたいとも感じていましたが、結局は自分で決めるものだと皆様から学びました。
参考ですが、住宅ローン審査で返済比率を見るときの適用金利(シュミレーション入力時)は金融機関ごとに違うようです。一部の銀行は高く、借入可能額も抑えられてしまいます→この辺が銀行の当面想定内の金利上昇では?また、本人の返せる範囲借入額かと思いました。
私は去年の9月実行で都銀から2年固定1%、全期間優遇1%で3000万円25年返済、
元金均等で借りました。
ですが、昨今の金利の上がり方から借り換えしようと思っています。
手数料他、諸経費のことを考えると勿体ないですが、保険に入ったと
思って我慢します。
変えようと思った理由は?
短期金利上昇で払いきれないと思った? それとも?
私は今年5月実行で3年固定0.8%、全期間優遇1%で3500万借ります。
515さんは借り換えを検討されてるのですね。
私も516さんと同じく515さんの考えが気になりますね。
私は少し先ですが、来年2月実行で、515さんと同じように2年固定?%、全期間優遇1%で
3500万の借入を計画中です。
金利の動向は大変気になるところですが、515さんの条件ならば、もうしばらく様子を見ても
よいのでは、と思いますが、いかがでしょうか。
意外と意外と、少なくとも3〜5年は、大幅な金利の上昇はないかも、と私は想像しています。
海外からの影響を受けて、金利は上がらざるをえない。これからは、金利が高い国にお金は流れる。そうでなくても、今の低金利でアメリカに吸い取られているのだから。これからの金利は、国内の景気だけでは、決まらないよ。
この板をずっと読んできて思ったことですが、短期固定をつなげていこうと
おっしゃる方たちは男性が多いのかなーと思います。
既出ですが、ローン返済額が不確定で何年かに1度値上げがあり、しかもその金額が
わからないとなると、やりくりしにくいし、ライフプランも立てにくいことは
周知の事実ですよね。
家計を預かる身の主婦としては、
「子どもの入学とローン更新の時期が重なったら?」
と思うと、とてもじゃないけど短期では組めません。
※もちろん共働きで(一馬力でも)家計に余裕があるというのなら、気にならないでしょう
からスルーしてください。
短期固定派のみなさん
●奥様(または旦那様)は短期固定を理解、納得していますか?
友人(主婦)に自分が組んでいる住宅ローンのことを知らない人が多いので、
聞いてみたいと思って質問させていただきました。
たしかに自分のローンがどんなのか知らない人っていますね。
それはそれで、契約時に勉強しなくても借りられて
返せてるならいいんじゃないでしょうか。
私ならとても理解できないですけど。
安心分が金利に上乗せされてると考え、
金利も昔に比べ低いですから長期固定もいいと思います。
短期固定はある意味ギャンブルですね。たしかに余裕がないと怖いです。
質問の答えについては、
夫婦で理解、検討したの結果、我が家は短期と長期固定ミックスです。
(保険と恩恵の分散です)
自分の借りているローンを知らない旦那さんや奥さんはもう問題外。
それで生活が苦しくなっても自業自得でしょう。
(そんな人が多いとは思いたくないですが。。)
短期の借入れは返済が不確定だとのことですが、返済口座に
返済額以上のきまった額を毎月落としていけばいいだけの話では?
安定とついでに貯蓄ができるので一石二鳥でしょう。
もちろん長期より不確定要素はありますが、その代わりに低金利の
代価を受け取っていると思います。
何を優先して考えるかでそれぞれ答えが変わるんでしょうね。
521さんのように夫婦で納得して納得のいくローンを借りるのが理想ですよね。
522さん
>自分の借りているローンを知らない旦那さんや奥さんはもう問題外。
>(そんな人が多いとは思いたくないですが。。)
私が住んでいるところは注文住宅の人が多いです。
そうすると、仕様だとか何かとかで奥さんが頭がいっぱいで、
「ローンは旦那さんに任せた!」という方が結構いらっしゃるのです。
あと、数字が苦手だから…という理由の方も。
それが多数派かどうかはわかりませんが、
「うちのローンは確か短期だった。来年金利が上がるってこと?」
という話をよく耳にするのです。
ここはすごく参考になりますね。
私自身はあと2年で固定期間が終了するためやはり不安になり除いてみたのですが・・・
長期派と短期派のかたそれぞれに判断いただきたいのですが、
現在ローン残高1900万、年100万のペースで繰り上げしています。
期間は26年です。
2年後金利が5%になってもきついけど破綻するほどではありませんが7%になるときびしいです。
そこで質問なのですが、今から全期間固定に借り替えするのと、2年後短期固定で契約するのとどちらがいいとおもいますか?
もうひとつ。ちょっとスレ違いかもしれませんが・・・この先繰り上げ返済をするなら期間短縮と返済軽減とどちらが破綻リスクを減らす事ができるでしょうか?
ご意見を聞かせてください。
>>524
2年固定でいいんじゃないの?
100万ペースで繰り上げが今後もできるなら。
繰り上げ返済は、返済軽減のほうが破産リスク減らせるに決まってます。
期間を減らすことは簡単でも増やすのは難しいですしね。
>>525
524です。
レスありがとうございます。
繰上げはあと7年くらいは今のペースでできそうです。
2人とも病などで倒れなければですが・・・
返済軽減に関してはばかな質問してしまいました。
月の支払いが減った方がリスクは少ないですね
返済の負担は、年齢・収入(安定・不安定も含めて)で違うと思いますので、
何とも言えませんが、平均的サラリーマン30代or40代で
ローン以外にそれだけ毎年繰上げ返済できて1900万なら心配する必要ないと思いますが・・・
繰上げ繰上げに必死で、日々の生活がつまらないものになっても意味がないと我が家は思っています。
完済予定年齢にもよりますが、完済ばかりを目標にせず、
期間はそのまま保って貯金を増やし、生活に余裕をもたせる方がいいですね。
余ったら返すくらいがいいと思います。やっぱりいざという時現金は大事だし必要です。
それでも余ったら、一気に返せばいいんじゃないでしょうか・・・
たしかに総返済額としてはもったいないですけど。
20台のサラリーマンです。
長期固定と短期固定で悩んでいます。長期は三井かUFJの2.98
短期は、みずほの全期間1%優遇です。
毎年100万づつは繰り上げ返済ができますが、短期でも問題ないでしょうか。
ローン総額は2600万です。
35年で予定しています。
短期のほうは3年固定です。
そうです、キャンペーンの優遇じゃなくて、
独自の優遇です。
年収は450+副業100万です。
これから金利が上昇したとしても、4〜5%くらいまでしか上がらないと思ってませんか?8〜10%くらいまで上がったら、2%優遇だってとても追いつかないですよ。銀行は、1%優遇だって利益が出るんですから、そのあたりのストーリーを考えておかないと危険だと思う。
>>528
なんで、短期はみずほになるの?
短期の繰回しするなら、期間は短く、金利は低い方が良いに
決まっています。
その場合、みずほでも3年固定ではなく、2年固定を選ぶべきだし、
銀行を変えれば、BTMUの1年固定の方が有利ですよ!
1百万円/年の繰上出来るなら、短期選択もありかと思うけど、
532の年収を考慮すれば『15百万円長期固定+10百万円短期』
のミックスが良いんでないかな?
>8〜10%
ありえねぇな!
仮にあっても一瞬。高い金利の間は1年固定とか変動で乗り切り
ある程度低水準に落ち着くまで我慢してまた借りかえれば問題なし。
金利は上下するもの。高いときもあれば低いときもある。
トータルで考えれば長期固定よりも総返済額が低くなる可能性は充分高い。
ただ、高い金利を乗り切れるだけの余裕(貯蓄)が無いなら長期にすべき。
というか、そんなギリギリの人は家を買うべきではない。
8〜10%はオーバーでも5〜6になったって優遇付いてれば3000万借りてたとしてもプラス5,6万だろ?
そのくらいのアップなら許容範囲だろ。
8〜10!?
これからしばらく時間かけては、絶対ないだろうとは否定しませんが、
急にそんなことになったら破綻者続出であることは日銀もわかっているはずです。
ありえません!
8〜10%はまずありえないでしょうね。このごろでこそ上昇局面でフラット35を検討
してる人も多いですが、過去5〜10年は固定金利選択ローンが多数でしょうから、
そんな金利になったら536さんの指摘のように、みんな破綻するでしょう。
だいたい、中小企業がもちませんな。
ということで5%まではあるかもしれません。それでも1%優遇があれば4%。
なんとかなる水準でしょう。なんとかならない方は借り入れを再検討ということで。
結局は貯蓄があれば短期でいいんだよ
>>537
近い将来8〜10%になるかもしれないと想定して
フラットなどにした人たちが中小企業に勤めてたら
本末転倒だな(笑
金利上昇リスクをなくす為にフラットにしたのに自分の
勤めてる会社がもたなかったって・・・
でも実際そんな状況になって破綻者続出、中小企業倒産続出
ってな事になったらおそらく銀行も破綻する所続出になるだろうね。
また公的資金投入でしょうか?
案外それの繰り返しだったりして!?
以前銀行担当者に長期短期の割合聞いたら8割が
短期だって言ってた。
てことはマンションに住む住人の8割が短期
って事なので破綻者続出したらマンション自体
8割が空き家になる可能性が。
同じ時期に建ったマンション全てが同じ状況に
なるだろうからそんなにすぐに新しい入居者
が入るとは思えない。そうなると管理費修繕費
が集まらない状況になるから破綻しなかった
住人もやばいのでは?
どうなんでしょう?