【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて（フェーズ２）

>19
そのとおりです。
五年間での総支払額と
五年間経過時点での残元金を
比較してみてください。

>18
その前提で合ってます。
ポイントは、一年間で支払う金額を同じにして計算することです。
自由返済の方は単純なのでいいのですが、
自動返済の方は返済額が軽減される分を繰上返済に上乗せする工夫が必要です。
この点を理解されていない方が多いようです。

>21
総利息額の呪縛にとりつかれてますね。
元金を減らすことの方が重要ですよ。

23さんに同意です。

そうですよね。
毎月の支払額が５万円の人が、毎月３万円ずつ貯めて３年おきに１０８万円自由返済するよりも、
毎月８万円ずつ自由返済にする方がお得です。

【重要】なのは、「毎月の支払額 ＋ 毎月の貯蓄予定３万円」ではなく、常に「毎月８万円」に
することです。

分かりますか？

すみません... 訂正です。

23さんに同意です。

そうですよね。
毎月の支払額が５万円の人が、毎月３万円ずつ貯めて３年おきに１０８万円自由返済するよりも、
毎月８万円ずつ“自動返済”にする方がお得です。

【重要】なのは、「毎月の支払額 ＋ 毎月の貯蓄予定３万円」ではなく、常に「毎月８万円」に
することです。

分かりますか？

↑意味わからん(-_-;
「貯蓄予定」じゃなく「繰上返済」なら
わかるんだけど。。。

１２月出ましたね。
ざっと見たところ、１１月と変わりなし。。。。

他に期待しよ、話にならん

>23
私もあなたに同意です。
この仕組みをわかっておられない方が多いようですね。
毎月の支払額＋毎月繰り上げ分あわせて20万と指定しておけば、
返済額が月ごとに下がっていっても、毎月繰り上げ分の金額があがっていくので自動返済のほうが効率が良いことになります。
たとえば、1月＝97000（毎月支払い分）+103000（自動繰上げ分）
とすると、2月は毎月支払い分が減るので
2月=96500（毎月支払い分）+103500（自動繰上げ分）
のようになり、自動繰上げがどんどん増えていき元金もへっていきます。。
私は、それにひかれて住信にしました。

ただ、この設定にするには、口座のお金を毎月気に留めておかないとうまくいきません。
例えば、口座に必ず残す最低残金は20万とし、毎月、そこの口座に20万入金するという作業が必要となり、
自動返済の最高金額を20万と設定する
というように。

このようなメンテナンスができない人は、はっきりいってこの自動返済の恩恵は受けられません。

毎月の自動返済額のみを”固定”にするのでは確かに、
毎月の支払額が減っていってしまうので、効率は低くなります。

でもね。それこそがこの自動返済のいい意味でも悪い意味でもミソなわけよ。

いい意味では、あなたの言うとおり。でも悪い意味というか、毎月２０万も確実に返せるなら
単純に借入れ期間を短くしたらいいだけ。例えば手取り３０万の人は２０万も返せないでしょう？

でも自由返済をいい意味で捉えてしまう人は３０年間借入れで３０年間２０万を返済に充てようとする。
そうすると総返済額がガクッとへるからコレはすばらしいシステムだとのってしまうわけ。

まぁ、毎年繰り上げ返済１００万するんだ。なんて言ってる人も同じ系統やとは思うけどね。
机上の計算を実生活に持っていくことをちゃんと念頭においた方がいいってことやね。

期間短縮だろうが返済額軽減だろうが、繰上げ返済は余剰金であり、それをありきで考えた返済計画は
必ず挫折するよ。

そういう意味では、貯蓄型のスターローンのシステムはいいんだけど、いかんせん金利が高い。
せめて上乗せがなければいいんだけどね。

話を戻せば住信のメリットは自動返済の「自動」っていうシステム。メンテナンス云々じゃない。
余剰金を余剰金として返済できる形がメリットなんだよ。

それは、住信申し込んだ人は納得済でしょう。
もちろん、私たちも夫だけで住信で単独ローン組んで基本的には夫のみで返済できる額です。
でも妻も正社員でそこそこ収入あるので、毎月自動返済しながらも貯蓄できます。

まぁ31さんのいうとおり、いくら余剰金があっても計画がくるってくるという可能性は否めませんが、
無理ない範囲で自動返済。あとは、自由返済をもちろん組み合わせていきますよ。

あ、もちろん、単独名義なので、お金の流れはきちんと夫一人の口座から出るようにするつもりではいます。

>>34
０．２％は、保証料分なので、もちろん保証料一括より保証料が高額になる可能性はありますが、
必ずしもデメリットとは言えないと思います。
０．２％上乗せしても、他行と比較して金利が割高になるわけでもないですし。

ここって自営業者に冷たいよね！

繰上げを全くしないなら、保証料上乗せは損だけど
繰上げをガンガンやる予定なら、保証料上乗せは全く問題なし

＞37
ためになるレスをありがとうございます。
以下異論というか人生観の違いみたいな話になっちゃいますが、、、

＞つまり毎月１０万円払える人が、毎月自動返済を使うためには毎月最低１１万円を用意してないと
＞いけないのです。

自動返済は「毎月」使う必要はないですよね。
余裕がある月に余裕分だけ繰り上げればいい、そんな考え方の人、言い換えれば将来の収入見通しの
予測に自信を持ちきれない人にこそ向いているシステムだと思います。

＞保証料上乗せはデメリット＝銀行にとってのメリットです。
＞だから自動返済の条件なんですよ。
＞既にこの件はこのスレ＆前スレで結論が出ているように思います

保証料上乗せにすると、確かに一括払いより１.5倍くらい多く払わなくてはならないけど、
ローン長期間にわたって払うのだから、現在価値に割り戻せばそれほど差はなくなりますよ。
それに、繰上返済手数料がゼロになるというメリットは大きい。
何度も繰上する人なら十分ペイします。前スレでもそういう意見の人が多かったのでは？

＞しかし、住信のローンは「保証料」「自動返済」で議論が絶えませんね。

まったくおっしゃるとおりですね(笑）
一つには住信が十分にこのシステムのメリットデメリットを説明していないことが問題なのでしょう。
だから僕らがこんなに一生懸命議論している訳で。
あと、自動返済は毎月の支払義務額？を下げておけるという点で、経済的価値に換算できない安心感を
感じる人がいる、ということもあるのでは？

37さんのレスを読んでいて感じるのは、あなたには自動返済も自由返済も必要ないんだろうな、ということです。
理知的で冷静に返済計画を立てて実行できる方なのでしょうから、変に自由度が高いシステムは不要でしょう。
逆にあなたほどの判断力がない僕にとっては、自分の将来見通しの不確実性をうまくカバーしてくれる自動返済の
メリット（毎月の支払義務額を低く抑え繰上額をコントロールできる）が得難いメリットに感じられるのです。

＞４１さん

まったくその通りですね。そのフレキシブルさこそが最大のメリットだと思います。
私の場合、保証料内枠と外枠で８万程度の差がありますが、少なからず繰り上げ返済
していく事と考えると、その差は殆ど無くなりますから。
３７さんのように繰り上げ返済をせず、ジャストで組めればなにも問題ないんでしょ
うけど、普通のサラリーマンには難しいです...

21000 円じゃないよ、それプラス約 5000 円の事務手数料が保証会社に支払いが必要
もちろん 0.2% 上乗せの場合は必要なし
そこそこの回数の自由返済を考えているなら、0.2% 上乗せでも前払いとの差はそんなにでてこないよ

自動返済使うならローン期間は最長の３５年にしとくべきだね。
だって幾らでも上乗せはできるんだから、万が一に備えて返済義務額は下げておいた方がいいよ。
火災保険料を３５年分最初に払うのがなんだけどね。

保証料込の場合で、自動返済でまとまった金額を支払うと
保証料は戻ってこないのでしょうか？
戻ってこないなら、＋0.2にしようかな・・・

悩んでます。。。

A　3300　2500（30年固定）＋800（2年固定）保証料込
B 3250 2500 (30年固定）＋750（2年固定）保証料外
※AB共に、長期は元利・短期は元金で組みます。

繰り上げ返済はまめに行うつもりです。予定では、20〜22年の間に完済したいと思っています。
皆さんなら、どちらを選びますか？また、他にいい方法があればアドバイスをいただけると嬉しいです。
悩み過ぎて疲れてきました。。。

私の書き方が悪かったです！！お許しください・・・。
Aは保証料支払い有り、Bは保証料支払い無しです。

＞53
長期へのシフト費用はいかがお考えですか？

住友信託でローンを組まれた（組む予定）方に伺いたいのですが、火災保険はどうされましたか？
こちらの銀行は、ローン年数分の火災保険に加入しなければいけないのでしょうか？
5年等の短期でもOKですか？

うちは、物件が住友の物件だったので、共用部と同じいずみ保険にしました
三井住友海上で、その物件ごとにカスタマイズされているものです。

すみしんは、たしかどんな火災保険でも良かったはずです。
なにもなければ、たぶんすみしんは三井住友海上をすすめるのでは？

三井住友海上って高そうなイメージが。どうでした？

高くなかったですよ

火災に抵当をつけないので、住信としては保険は関係ないと言われました。
とはいっても火災保険をつけないのは怖いので、初期費用のない我が家は年払いも考えました。
でも、結局保証料や抵当権設定登記費用をたして、総支払額を出すと繰り上げなしでいくとほぼ同額でした。

>>結局保証料や抵当権設定登記費用をたして、総支払額を出すと繰り上げなしでいくとほぼ同額でした。

素人質問ですみません。これはどういう意味でしょうか。

＞55
＞あっ！もしかして54さんは、「長期へのシフト」を「長期固定金利に借り替える」
と思われたのでは？

ピンポン！大正解です。ご説明、よくわかりました。ありがとうございました。

６１です。
勝手に自分の中で納得して書いてしまいました。すみません。
フラットの金利２．７２％と比較して書きました。
フラットにするか住信にするかゆれているところです。

福井総裁の発言が気になる今日このごろ・・・
来年の１月実行。さて、どう動く金利。

ローン二本立てにすると司法書士報酬も2倍になるのでしょうか？

住信でローン二本立てにしました。司法書士の手数料は2口分です。このあたり、三井住友でしたら
一本で済むようでした。事務手数料も三井住友なら1口ですので、合わせると3〜４万円三井住友の方
が得です。保証料も三井住友の方が安いので、いろいろと計算しましたが、総額ではやはり金利の
低い住信、と決めました。

提携ローンなんですが、2本にすると手数料と印紙は余分に費用がかかると言われました。
1本でもですが、司法書士の手数料なんて全く聞いてないです。どうなんでしょうか・・・

>69
融資断られたんで悔しいんですけど、自分が店で聞いた情報を。

保証取扱手数料→同日の融資ならば二本目は半額
司法書士報酬→司法書士による（二本分の人もいれば、二本目は安くする人もいる）
印紙代→分け方による（1千万以上は2万円、1千万以下は1万円）

参考にして下さい。