【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて（フェーズ２）

２ゲット

１２月分、ドキドキです。

で、１２月の実行金利は？

＞４
そんなことは始めから分かってること。
いまさら何を・・・・

住信のローンを申込み審査中の者です。
３０年固定と２年固定を併用で申込みしております。
質問は実行までに金額の割合を変更したりする事は可能なのか、
また借り入れの金額を減らしたり出来るのかです。
基本的なことかも知れませんが教えて下さい。

各行とも（ソニー除く）１１月の金利を据え置く模様です。

＞０９さん
今日、住信に行ってきました。
審査後でも総額が変わらなければ、比率の変更はできるそうです。

私も同じく、30年と短期（2〜5年）を組み合わせるつもりでいます。
どんな比率がいいんでしょうかね。

11です。
すみません。
文字化けしてました。

正しくは、３０年固定と、2年から5年固定の組み合わせです。

＞１１さん、ありがとうございます。小力です。
私は３０年固定と２年固定で申込みをしました。
比率は何がいいのか分かりませんが３：２くらいで申し込みました。
比率変更は可能との事ですので実行までまた考えてみようと思います。
あと総額の減額は可能なのでしょうか。

>>05
自動返済で返済額が減った分も毎月繰上げ返済したらどうなりますか？
返済額を一定にすれば年間の返済額は減らないので、期間短縮と同じ効果になるような気がしますが。。。
誰か教えてください。

>15
その通りです。
年１回１００万円繰上返済するなら、
毎月8.3万円繰上返済する方がお得です。
さんざん議論されているので皆さん理解されているものと思いますが。

>13
だから、始めから分かっていることだといってるだろ。
ほんと、○○○悪い・・・

>>16さん

すみません。勉強不足の為、確認させて下さい。
１２００万円を３０年固定（１２月は保証料外枠で２．６８＋０．２＝２．８８％）で、
毎月約５万円の返済ですが、５年おきに１００万円自由返済するよりも、毎月６万７千円
（５万＋１００万÷１２ヶ月×５年）を口座に入れて自動返済した方が、お得ということですか？
回答よろしくお願いしますm(__)m

12月も30年固定は利率据え置きだそうです。
ソニー銀行さんのように下がりませんでしたね。
住信さんのほうが元から低いですが。

>19
そのとおりです。
五年間での総支払額と
五年間経過時点での残元金を
比較してみてください。

>18
その前提で合ってます。
ポイントは、一年間で支払う金額を同じにして計算することです。
自由返済の方は単純なのでいいのですが、
自動返済の方は返済額が軽減される分を繰上返済に上乗せする工夫が必要です。
この点を理解されていない方が多いようです。

>21
総利息額の呪縛にとりつかれてますね。
元金を減らすことの方が重要ですよ。

23さんに同意です。

そうですよね。
毎月の支払額が５万円の人が、毎月３万円ずつ貯めて３年おきに１０８万円自由返済するよりも、
毎月８万円ずつ自由返済にする方がお得です。

【重要】なのは、「毎月の支払額 ＋ 毎月の貯蓄予定３万円」ではなく、常に「毎月８万円」に
することです。

分かりますか？

すみません... 訂正です。

23さんに同意です。

そうですよね。
毎月の支払額が５万円の人が、毎月３万円ずつ貯めて３年おきに１０８万円自由返済するよりも、
毎月８万円ずつ“自動返済”にする方がお得です。

【重要】なのは、「毎月の支払額 ＋ 毎月の貯蓄予定３万円」ではなく、常に「毎月８万円」に
することです。

分かりますか？

↑意味わからん(-_-;
「貯蓄予定」じゃなく「繰上返済」なら
わかるんだけど。。。

１２月出ましたね。
ざっと見たところ、１１月と変わりなし。。。。

他に期待しよ、話にならん

>23
私もあなたに同意です。
この仕組みをわかっておられない方が多いようですね。
毎月の支払額＋毎月繰り上げ分あわせて20万と指定しておけば、
返済額が月ごとに下がっていっても、毎月繰り上げ分の金額があがっていくので自動返済のほうが効率が良いことになります。
たとえば、1月＝97000（毎月支払い分）+103000（自動繰上げ分）
とすると、2月は毎月支払い分が減るので
2月=96500（毎月支払い分）+103500（自動繰上げ分）
のようになり、自動繰上げがどんどん増えていき元金もへっていきます。。
私は、それにひかれて住信にしました。

ただ、この設定にするには、口座のお金を毎月気に留めておかないとうまくいきません。
例えば、口座に必ず残す最低残金は20万とし、毎月、そこの口座に20万入金するという作業が必要となり、
自動返済の最高金額を20万と設定する
というように。

このようなメンテナンスができない人は、はっきりいってこの自動返済の恩恵は受けられません。

毎月の自動返済額のみを”固定”にするのでは確かに、
毎月の支払額が減っていってしまうので、効率は低くなります。

でもね。それこそがこの自動返済のいい意味でも悪い意味でもミソなわけよ。

いい意味では、あなたの言うとおり。でも悪い意味というか、毎月２０万も確実に返せるなら
単純に借入れ期間を短くしたらいいだけ。例えば手取り３０万の人は２０万も返せないでしょう？

でも自由返済をいい意味で捉えてしまう人は３０年間借入れで３０年間２０万を返済に充てようとする。
そうすると総返済額がガクッとへるからコレはすばらしいシステムだとのってしまうわけ。

まぁ、毎年繰り上げ返済１００万するんだ。なんて言ってる人も同じ系統やとは思うけどね。
机上の計算を実生活に持っていくことをちゃんと念頭においた方がいいってことやね。

期間短縮だろうが返済額軽減だろうが、繰上げ返済は余剰金であり、それをありきで考えた返済計画は
必ず挫折するよ。

そういう意味では、貯蓄型のスターローンのシステムはいいんだけど、いかんせん金利が高い。
せめて上乗せがなければいいんだけどね。

話を戻せば住信のメリットは自動返済の「自動」っていうシステム。メンテナンス云々じゃない。
余剰金を余剰金として返済できる形がメリットなんだよ。

それは、住信申し込んだ人は納得済でしょう。
もちろん、私たちも夫だけで住信で単独ローン組んで基本的には夫のみで返済できる額です。
でも妻も正社員でそこそこ収入あるので、毎月自動返済しながらも貯蓄できます。

まぁ31さんのいうとおり、いくら余剰金があっても計画がくるってくるという可能性は否めませんが、
無理ない範囲で自動返済。あとは、自由返済をもちろん組み合わせていきますよ。

あ、もちろん、単独名義なので、お金の流れはきちんと夫一人の口座から出るようにするつもりではいます。

>>34
０．２％は、保証料分なので、もちろん保証料一括より保証料が高額になる可能性はありますが、
必ずしもデメリットとは言えないと思います。
０．２％上乗せしても、他行と比較して金利が割高になるわけでもないですし。

ここって自営業者に冷たいよね！

繰上げを全くしないなら、保証料上乗せは損だけど
繰上げをガンガンやる予定なら、保証料上乗せは全く問題なし

＞37
ためになるレスをありがとうございます。
以下異論というか人生観の違いみたいな話になっちゃいますが、、、

＞つまり毎月１０万円払える人が、毎月自動返済を使うためには毎月最低１１万円を用意してないと
＞いけないのです。

自動返済は「毎月」使う必要はないですよね。
余裕がある月に余裕分だけ繰り上げればいい、そんな考え方の人、言い換えれば将来の収入見通しの
予測に自信を持ちきれない人にこそ向いているシステムだと思います。

＞保証料上乗せはデメリット＝銀行にとってのメリットです。
＞だから自動返済の条件なんですよ。
＞既にこの件はこのスレ＆前スレで結論が出ているように思います

保証料上乗せにすると、確かに一括払いより１.5倍くらい多く払わなくてはならないけど、
ローン長期間にわたって払うのだから、現在価値に割り戻せばそれほど差はなくなりますよ。
それに、繰上返済手数料がゼロになるというメリットは大きい。
何度も繰上する人なら十分ペイします。前スレでもそういう意見の人が多かったのでは？

＞しかし、住信のローンは「保証料」「自動返済」で議論が絶えませんね。

まったくおっしゃるとおりですね(笑）
一つには住信が十分にこのシステムのメリットデメリットを説明していないことが問題なのでしょう。
だから僕らがこんなに一生懸命議論している訳で。
あと、自動返済は毎月の支払義務額？を下げておけるという点で、経済的価値に換算できない安心感を
感じる人がいる、ということもあるのでは？

37さんのレスを読んでいて感じるのは、あなたには自動返済も自由返済も必要ないんだろうな、ということです。
理知的で冷静に返済計画を立てて実行できる方なのでしょうから、変に自由度が高いシステムは不要でしょう。
逆にあなたほどの判断力がない僕にとっては、自分の将来見通しの不確実性をうまくカバーしてくれる自動返済の
メリット（毎月の支払義務額を低く抑え繰上額をコントロールできる）が得難いメリットに感じられるのです。

＞４１さん

まったくその通りですね。そのフレキシブルさこそが最大のメリットだと思います。
私の場合、保証料内枠と外枠で８万程度の差がありますが、少なからず繰り上げ返済
していく事と考えると、その差は殆ど無くなりますから。
３７さんのように繰り上げ返済をせず、ジャストで組めればなにも問題ないんでしょ
うけど、普通のサラリーマンには難しいです...

21000 円じゃないよ、それプラス約 5000 円の事務手数料が保証会社に支払いが必要
もちろん 0.2% 上乗せの場合は必要なし
そこそこの回数の自由返済を考えているなら、0.2% 上乗せでも前払いとの差はそんなにでてこないよ

自動返済使うならローン期間は最長の３５年にしとくべきだね。
だって幾らでも上乗せはできるんだから、万が一に備えて返済義務額は下げておいた方がいいよ。
火災保険料を３５年分最初に払うのがなんだけどね。

保証料込の場合で、自動返済でまとまった金額を支払うと
保証料は戻ってこないのでしょうか？
戻ってこないなら、＋0.2にしようかな・・・

悩んでます。。。

A　3300　2500（30年固定）＋800（2年固定）保証料込
B 3250 2500 (30年固定）＋750（2年固定）保証料外
※AB共に、長期は元利・短期は元金で組みます。

繰り上げ返済はまめに行うつもりです。予定では、20〜22年の間に完済したいと思っています。
皆さんなら、どちらを選びますか？また、他にいい方法があればアドバイスをいただけると嬉しいです。
悩み過ぎて疲れてきました。。。

私の書き方が悪かったです！！お許しください・・・。
Aは保証料支払い有り、Bは保証料支払い無しです。

＞53
長期へのシフト費用はいかがお考えですか？

住友信託でローンを組まれた（組む予定）方に伺いたいのですが、火災保険はどうされましたか？
こちらの銀行は、ローン年数分の火災保険に加入しなければいけないのでしょうか？
5年等の短期でもOKですか？

うちは、物件が住友の物件だったので、共用部と同じいずみ保険にしました
三井住友海上で、その物件ごとにカスタマイズされているものです。

すみしんは、たしかどんな火災保険でも良かったはずです。
なにもなければ、たぶんすみしんは三井住友海上をすすめるのでは？

三井住友海上って高そうなイメージが。どうでした？

高くなかったですよ

火災に抵当をつけないので、住信としては保険は関係ないと言われました。
とはいっても火災保険をつけないのは怖いので、初期費用のない我が家は年払いも考えました。
でも、結局保証料や抵当権設定登記費用をたして、総支払額を出すと繰り上げなしでいくとほぼ同額でした。

>>結局保証料や抵当権設定登記費用をたして、総支払額を出すと繰り上げなしでいくとほぼ同額でした。

素人質問ですみません。これはどういう意味でしょうか。

＞55
＞あっ！もしかして54さんは、「長期へのシフト」を「長期固定金利に借り替える」
と思われたのでは？

ピンポン！大正解です。ご説明、よくわかりました。ありがとうございました。

６１です。
勝手に自分の中で納得して書いてしまいました。すみません。
フラットの金利２．７２％と比較して書きました。
フラットにするか住信にするかゆれているところです。

福井総裁の発言が気になる今日このごろ・・・
来年の１月実行。さて、どう動く金利。

ローン二本立てにすると司法書士報酬も2倍になるのでしょうか？

住信でローン二本立てにしました。司法書士の手数料は2口分です。このあたり、三井住友でしたら
一本で済むようでした。事務手数料も三井住友なら1口ですので、合わせると3〜４万円三井住友の方
が得です。保証料も三井住友の方が安いので、いろいろと計算しましたが、総額ではやはり金利の
低い住信、と決めました。

提携ローンなんですが、2本にすると手数料と印紙は余分に費用がかかると言われました。
1本でもですが、司法書士の手数料なんて全く聞いてないです。どうなんでしょうか・・・

>69
融資断られたんで悔しいんですけど、自分が店で聞いた情報を。

保証取扱手数料→同日の融資ならば二本目は半額
司法書士報酬→司法書士による（二本分の人もいれば、二本目は安くする人もいる）
印紙代→分け方による（1千万以上は2万円、1千万以下は1万円）

参考にして下さい。

月曜日に契約予定なんですが・・・
収入印紙を持参するように言われました。
これって、銀行で用意してくれないのかなぁ。
別にいいんだけど、わざわざ買っていくのメンドウだなぁ。

ソニー銀行、長期はあげてきましたね・・・
http://moneykit.net/visitor/rate/index.html
住友信託の来月実行です、さてどうなることやら・・・

今週にも住信さんに仮審査を出しなおす予定です。

たのんます！通してください！我が家の命運がかかってます故・・・

長期金利は、景気回復の兆しを受けて、上昇圧力が出てきてますね。
小泉政権と日銀で綱引きですが、なんとかもう少し低金利が続いてほしいですが。
住信の1月金利はいつ発表ですかね。

一般向けは銀行最終営業日でしょう。
担当者に確認すれば、教えてくれると思いますよ。

>>74
融資審査ごときに不安を感ずるような者は借金までして高額な
ものを買うべきではない。
身の丈に合致した生活をしなさい。

本審査の結果がやっとでました3週間かかりましたよ。
1月の金利は28日か29日頃教えられると思います
とのことでした。
微増でも上昇はまぬがれないかなぁ〜と考えてます。

固定期間終了後に、再度固定で設定する場合の手数料は５２５０円のみなのでしょうか？

>78
そう？上昇しないで据え置きの可能性も多少あると思うよ。
本格上昇が３月になるか、４月になるかって話が必要になるけどね。。

こちらで借り換えを検討してましたが、現在借りている銀行で５年以上支払い経過してないとダメなんですね…これって常識なんでしょうか。残念。。

3月実行です。勘弁してください・・・神様！！

>82
私は4年10ヶ月ですが、無事審査通りましたよ。
ちなみに住宅金融公庫からですが。
ちなみに申し込みから本審査完了迄は16日でした。
最初は1.5ヶ月かかると聞いてたので、やめようと思っていたけど・・

1月は２、３年の短期は据え置きのようですが、３０年が０．０５上がって
２．７３％になるようです。。1月実行の方残念でした。

２．７３くらいなら全然ＯＫだよ。
おらは３月で２．９０まで織り込んでいるから、それ以下ならなんの問題もねぇ〜っす。

＞85さんへ
　うちは、20年で考えているのですが、30年同様に0.05％（2.63％→2.68％）
上がったのでしょうか？ご存知でしたら、教えて下さい。

85です。自分が2年と30年で組んでいたので
それしか聞いていませんでした。ごめんなさい。もう確定しているので
直接確認された方が良いと思いますよ。ただ、長期は上がっていると
思います。

＞85さんへ
　お返事ありがとうございます。
そうですね、直接聞いてみたいと思います。
他行との差がなくなっていく傾向にあるのでしょうか・・・。

恐ろしや・・・他行の合併記念キャンペーンに期待しようかなぁ＠3月実行

あらら、2.73ですか。
住信は利率だけが魅力だったのに。
本審査完了済みなのに。

三井住友に行くか。
一から出直しか。。。

ちなみに、1月は他行も同じぐらい上げていると言っていました。

＞93さんへ
　87です。ご丁寧に、住信に聞いていただいたのでしょうか？ありがとう
ございました。
　うちは、３月実行で住信しか考えていなかったので、他行に仮審査も
申請していません。確かに他行と比べても３月ごろまでは低いと思いますが、
1月金利が出揃ったところで、三井住友あたりとまた比較したいと思います。

１月の貸し出し金利を上げた理由として、０金利解除が最短で２月になるとの思惑があるからです。
１０年国債は下を向いているのに、日銀が物価上昇を理由に解除解除と騒いでいるので、
２月〜４月で解除される思惑が、現在の市場関係者の認識です。

１０年国債だけで判断すれば、１月は本来据え置きのはずだったのですが。。。
これから２月以降の方も０．０５ずつ上昇していくことは、念頭にいれられた方が良いと思いますよ。

ゼロ金利解除の思惑を持っている以上、仕方ないですね。
上げ幅が0.05とまだ小幅ならいいのですが。
3月実行なので。

１月の金利聞きました。３０年と２０年は０．０５ずつ上がるとのこと。
それ以外は聞いてないから知らない。

どなたか教えてください。
このキャンペーンの金利優遇の利用条件として住信VISAゴールドカード会員の方と書いていますが、
このローン申し込みのときにだけ、ゴールドカード会員となって、融資実行後しばらくして会員を解約すると、
金利優遇となならないのでしょうか？

>>98
いけるで

三井住友が2.8か。
電話で2.75（提携2.72）で1月も行くと言われて
ノコノコ行っちまった。

無駄な時間を。。。

>100
提携2.72って何？
１１月の話じゃないの。

>>98
うちはカードのカの字も話しに出てません。
作らなくても大丈夫ですよ

>102さん
それって以前から住友信託と取引をされていたからですよね

>101
いや、11月の話ではない。

>103さん
102ではありませんが、うちも融資の条件にゴールドカード契約必要ありませんでしたよ。
(ちなみにこれまで住信と取引はなく、今回の申し込みが初めてです)

借入条件(デベ提携、金額、勤務先、勤務年数等)によるんじゃないでしょうかね。

それにしても、各行とも1月微増のようで、3月実行予定の我が家はドキドキです。

唐突ですが、他行で審査が通らなかったけど、住信で審査が通った方いらっしゃいますか？
自分は３月新居に入居予定なのですが、りそなＯＫ、三井住友ＮＧでした。
過去ログ（他スレ？）で三井住友ＯＫ、住信ＮＧの方がいらっしゃったので、住信は特別
審査が厳しいのかと思いまして・・・。

>106
三井住友ＯＫで住信ＮＧって多分私のことだと思います。
住信は17年度分の源泉で出しなおし中です。

細部の話になりますけど、住信と三井住友で貸出金利が同じなら三井住友を選択します。
（保証料が若干住信が高めですからね）

＞107さん
106です。実際金利が若干低いので、住信の方がいいのですが・・・。
自分も17年度分の源泉で三井住友再チャレンジと住信の審査を受けようと思います。
三菱の35年とUFJの30年がなくなった今、フラット以外の長期固定の選択肢って、実質
この二行しかないような・・・。あとは中央労金とかですかね？うーん、利率が…。

>108
三菱ＵＦＪスレによると継続みたいですよ。35年固定。

一月が２．７３％と書かれているレスがあり、私も１月２日に
住信のＨＰを見たときは２．７３％だったと思うのですが・・・。
（１月１日は２３時まで工事中になっていたので確認せず）
今日見ると２．６８％なんです。（１月３日現在）
変更した？？それとも私の見間違い？？

住信　30年は、2.73%、20年で２．６８％で掲載されていますよ。

＞１１１さん
ありがとうございます。
やっぱり上がっていますね。うちは３月実行なのでドキドキしています。
３％までは見ているので・・・大丈夫かな？？

うーん。30年固定2.73%ですか。
１０月に購入を決めて３月に融資実行で、三井住友 or 東三UFJ or 住信で迷ってます。
10月のときは三井住友&東三が2.72%で住信が2.58%だったんで、絶対に住信と決めてたんですが、１月は三井住友&東三が2.8%で住信が2.73%なので、確実に差が縮まってます。
給与口座のことやATM、各種手数料を考えると個人的に東三が便利なので、３月はどうなんるんじゃー。って感じです。
なんか住信のUP率が高すぎますね。金利低くしすぎた調整なんでしょうか・・・

我が家も住信でお願いする予定です（3月実行）
今月末に金消会なので、間もなく決断しなくてはいけません。
三菱UFJの合併キャンペーンを密かに期待していましたが、それも見事に砕け・・・
あぁ、本当に住信にしていいものなのか。

>114
隠れでキャンペーンは継続中らしいですよ。
金利は住信の方が低いですけどね。

2.58って一体何だったんだろうって気分ですよね（苦笑

>116
まぁ早い話、三菱への嫌がらせですからね。。。経済的な理由ではなく、政治的な理由ですよね。

発表当月に利用できるのはごく僅かな人たち、でも与えるインパクトは絶大
翌月からは他行と若干の金利差、あんまりメリットないですよね

ここまで金利差が縮小すると住信のメリット無いですよね
三井住友に変更しようかと夫婦で相談してます
近所に支店もあるし　金利以外のメリットがあるんですよ
ただ三井住友だと非提携なので、書類とか面倒なんですよね
困った。。。

>>119
我が家と全く同じです。提携だと楽なんですよねぇ

ちくしょー金利さがれー

提携だと楽だけど、デベに手数料を払うんだよね？

>>122
数万払いますよ。でも、自分で色々手配することを考えたら
大した金額ではないかと。

２月実行・・まだ富国生命にかえられるか・・・

ローン 1 回目の支払い金額って、ローン回数で割り切れない金額の上乗せ
があるようで、１万５千円ほど高いんですが（それも利子分）

例えば、

1 回目の支払額 --- 115000 円 （利子 75000 円、元本 40000 円）
2 回目の支払額 --- 100000 円 （利子 60000 円、元本 40000 円）

という場合に、自由返済で 40000 円繰上げしたら 1 回目分の
75000 円の利子がなくなるってことでいいんでしょうか？

今は自由返済無料キャンペーン中だから、40000 円でも繰上げ
しよう（実際には数十万になると思いますが）と思っているの
ですが、正しいでしょうか？
と

利子は元金残高に対するものなので、4万円繰り上げ返済したところで
その利子がなくなるわけがありません

ああ、書き忘れました。期間短縮型での返済で、ってことです。

既に話題になっていたら申し訳ないのですが、
グッド住宅ローンのフラット35と、住友信託の30年固定で迷っています。
書き込みを見ると、住信の30年ものがだいぶ評価がよいように見受けられます。

金利や、初期の諸経費などを比べるとグッドのフラット35のほうが安いように感じています。
フラット35から住信にしようと思われた方の決め手はどのようなところなのでしょうか？
10年とかとの組み合わせ利用にめりっとがあるということなのでしょうか？
ご意見お願いします。

最近西日本の某ろうきんさんで実行した者です。金利上昇中の住信さんよりろうきんさんにしてよかったです。
固定特約のものでも長期短期の２本立て（手数料１本分）いけましたし、団信・火災共済つき。
審査も極あまーく、金利は住信さんより微妙に低かったです。
唯一欠点をあげるのであれば繰上げ返済手数料が高いことくらいでしょうか。
ま、将来的に安く（できれば無料）なってくれれば嬉しいですね。
キャンペーン期間中は金利変更の予定もないそうなので一度ろうきんさんに相談してみるのも吉かと・・・

住友信託銀行は、物件価格5000万、頭金300万のときに、
4,700万のローン(物件価格の約95%)を組むことは可能でしょうか？
審査は限りなく厳しいでしょうか？
年収や職業等に依存するところもあるかと思いますが、よろしくお願いします。

>>130
勤務先や年収や年齢でぜんぜん違うので、その辺の情報がないと何とも言えないと思いますよ。
うちは金額は満額で通りましたが、期間が希望の35年から30年へ短縮の条件がつきました。

>130
うちも131さんと同様、金額は満額（4500万）でしたが、期間を35年から30年への短縮条件がつきました。
ちなみに私の年齢は37歳です。

4250万、35年満額通りましたよ。条件なしで。年齢は31歳です。

4300万を35年で満額通りました。条件なしです。年齢は26です。

となると、やっぱり計算上66−67歳くらいで打ち止めしてるってことですかね。
まぁ返す方としても実際の返済は定年前には終えていたいですけどね。
あとは、私の場合は頭金は１割以上入れてます。ご参考まで。

うちはもしも繰り上げ返済しなかったら70歳になりますよ。

12月に実行した者です。
住信の融資条件にある「クレジットカード契約」も「３０万以上の定期など」も実施していません。
前レスでも「何もしていない」人が結構多かったようですが、その後どうでしょうか？
住信からフォローとか来ましたか？

>128さん

思うにやはり、「グッド」は団信生命保険料がネックなんじゃないですかね？
借入額100万円×2,810円（でしたっけ？）を毎年払わなくてはいけないのは結構重いですよ。

私の場合、借り入れ額3,600万円ですから初年度101,160円の保険料になってしまい、
現時点では金利差が-0.4％以上ないとグッドでは損するとの結論でした。
勿論、繰上げ返済はするつもりですが、
それにしたって返済100万円当たり年間2,810円の軽減では・・・って感じです。
（つまり、私の場合たいして繰上げ返済の余裕は無いということです。）

この考え方って間違ってますかね？？
どなたか御教示ください（＾＾；）

うちもその考え方でフラットやめました。
初期費用も結構かかりますからね。

うちもフラットやめましたー
うちの場合、さらに夫婦合算なのでデュエットで算出。

3350万借り入れで初年度14万ですー

でも、このことってあんまり、ローンのページに書いていないのでなんで？？？と思っています。
それどころか、「公庫の団信は一般より安いので96%が加入している」とか。。。
プロが見ると違うのでしょうかね・・・・？

フラットやめてる人が多いですね。グッド方式でなければ初期費用はむしろ少ないぐらいだし、
住信では自由返済の繰上げ手数料がどうも気になります。
最初からけっこうぎりぎりの支払い額でローンを組めば、繰り上げもそれほど多くないのでしょうが、
ある程度余裕をみると結構繰り上げの回数も多くなってくるのではないでしょうか？

うちは自由返済と自動返済を併用してバンバン繰り上げ返済します。
住信は繰り上げ返済手数料が一切かからないのが魅力ですよね。

>>143
自由返済はキャンペーン終了後は手数料取られるんじゃない？

フラットだとつなぎ融資も必要だし、銀行と併用だと手数料も別途かかるでしょ。
諸費用だけで見たら３０万くらい変わっちゃった。

ところで住信で仮審査おりてるんですけど、本審査で返済年数３０年⇒３５年って具合に年数変更って出来ますか？
担当者に聞けばいいのだろうけど、１度変更しているのでこれ以上印象悪くしたくないので質問させて下さい。

>>145
結構な額かどうかは考え方次第では？
もっと高い手数料を取る銀行もありますし。

146さん、すいません教えて下さい。なんでフラットだとつなぎ融資が必要なんでしょうか？
手数料別途と言っても、住信の繰上げ手数料の1回分ほどでは？
返済年数を長くするのはOKだと思いますが、間違ってたらごめんなさい。

>ところで住信で仮審査おりてるんですけど、本審査で返済年数３０年⇒３５年って具合に
>年数変更って出来ますか
断られることはないと思う。
但し、仮審査のやりなおし位の期間がかかると思われます。
団信は問題ないでしょうが、ＮＧになる可能性も０ではないかと。
こればっかりは、住信が決めることなので・・

予審で蹴られそう・・・　泣
530万の収入で3300の借入なんだけど・・・　返済率32%でなんとか通るかと思ったのに！
三井住友では3400でOKもらっているので、もうそっちに決めないとだめかなぁ・・・

>>146
うちも本審査申し込むときに返済期間を5年延ばしました。
定年前に返済できるし問題なかったですよ。

住信と三菱と三井の中で保証料が一番安い銀行はどれでしょうか？

住信は高目ですよね。

例えば3000万借入・金利３％として、

①30年固定(\126,481/月)⇒返済額軽減型繰上げ(自動返済により手数料無料)⇒35年固定並みの返済額へ
②35年固定(\115,455/月)⇒期間短縮型繰上げ(自由返済以降手数料別途必要)⇒30年で完済するため５年短期へ

どっちがお得でしょうか？またどちらが無理ないと思いますか？

なんにも計算してませんが、②がお得ではないかと思います。

やっぱりそうですよね・・・。

２／２７実行なのですが、明日、本審査用の書類を郵送するつもりです。
間に合いますよね？

158さん、間に合うと思います。
私、1.21実行、本審査の申し込み12.26でOKでましたので。

SBIと住信　住宅ローンなど　業務提携へ！！
強力タッグになること望みます！

160 今更何ですか？
どうせ住信でフラット扱うぐらいでしょう。

フラットなら住信・松下ファイナンスで参入しているはずなんですけどね。
住信は何を考えているのでしょうか？

住信はネット経由の申込みだと、金利を割り引くキャンペーンを始めるのだと思いますよ。
たしかそんな報道があったような気がします。

159さん、ちょっと安心しました。
速達で出してみました。

フラットみたいに住信ローンも「繰り上げ返済手数料無料！」なんてなればいいのにな。
ないか・・・

30年固定1600万円、5年固定500万円（ただし両方とも35年契約）はどうでしょう。
繰上は5年固定の方を優先的にすれば金利上昇リスクを回避できると思います。
6年目からは1600万円分の返済だけになりますので更に繰上を進めて
20年で返済。
2年固定だと金利上昇リスクが怖いですね（＾＾；

>166
年収５５０万に対して、借入２１００万ですから、まず全額短期固定はありえません。
167さんのご提案の様に、一定部分についてのみとなります。
お子さんをつくらない予定ですから、年２００万は返済にまわせるでしょう。
（奥様が年１００万、パートで稼ぐことにします。）
そうなれば、２０年返済に出来ますから借入金利も低く抑えることが出来ますよ。
最長で２９年返済計画を立てるようにして下さい。

金利は１８年度から上がりますから・・・その点も考慮に入れてくださいね。

年200万繰上げが可能なら、

3年固定（０．９５％）2100万円、30年　→　住宅ローン減税で実質金利ほとんどなし
　毎月約67000円返済ボーナス無し　繰上げ毎年200万

3年経過後残金1300万円
残融資期間18年、10年固定（店頭金利5％（高めの予想？）−優遇0.8％＝4.2％）に借り換え
これで繰上げ毎年200万もしとけば、3＋10年で返済できるじゃないか？

もうちょっと考えてみたよ

奥さんの言うように、年110万余裕資金が出るとして、3年後に一気に330万繰上げするとして、

3年固定（0.95％）2100万円、30年　→
毎月約67000円返済、ボーナス無し、3年後の1月一気に繰上げ330万

3年経過後残金約1600万円
残融資期間22年、10年固定（店頭金利5％（高めの予想？）−優遇0.8％＝4.2％）に変更
毎月約92000円返済、ボーナス無し、毎年110万繰上げ返済

3＋10年で完済

利息計　約400万　ローン減税120万円

これならどう？

＞＞167のシムでも
利息420万、ローン減税116万なんで安全を期すなら＞＞１６７だな。この方法が使えるなら。

3年後の10年固定店頭金利が5％以下なら、当初3年固定の方が有利。

2年固定ならどうなるやろ？

166です。
皆さん、たくさんご意見下さってありがとうございます。

主人と今晩参考にさせてもらいながら議論したいと思います。。
結論でたらまた報告します。
また良い考えありましたら教えてくださいませ。
まずは取り急ぎ。。。

3月実行なんですが、金利の上昇はどれくらいでしょうか？同じく3月実行の方いますか?

3月実行で、住信にするかどうかで迷っています。

>173さん
私もデベ提携で、住信で３月実行予定です(ただし、２月の他銀行の金利、キャンペーンを確認したあとで最終決定することを伝えており、住信の担当の方も「それで構いません」と言ってくれています)

ここのところ長期金利(10年国債)が若干低めに推移していましたので、２月はちょっと下がるような気がしています。
そして、ここ何ヶ月かは1ヶ月毎に上がって下がっているような感じだと思いますので、それを考えると３月は再度微増で１月ど同水準くらいではないかなぁ...(希望的観測)。

一応、実行時金利は3%で試算していますので(30年固定)、3%を超える可能性は低いかなぁと勝手に思っています(＆思いたいです)。

あの、３４００万の借り入れなんですが、保証料外枠と内枠との0.2の金利差が
どのくらいか計算したところ、総返済額でみるとわずか10万ほどでした。
だったら0.2上乗せでその分頭金も増やせていいかなと思ったんですが、
私の計算がおかしいんでしょうか？
ちなみに35年ローンで2.68と2.70の比較でシミュレーションしました。

>176
保証料の上乗せ金利が「0.02」になっているからですよ。
2.68と、2.88で検討してください。

・・そうですね、ケアレスミスでした(^^;
計算しなおしたら160万ほどの差額が出ました。
ご指摘ありがとうございます。

>178
そうなんですよね。。。だから大抵の方は保証料を一括前払いが良いと思いますよ〜。

>175さん

わたしも3月実行ですが、その金利については175さんと
「激しく」同じ予想をしています。
が、
天佑かと思われた「LDショック」でも思ったほど長期金利が低下しないので、
今週もし長期金利が急騰するような事になると、
残念ながら2月も実行金利が上昇するかもしれませんね。
くれぐれもこれ以上景気が上振れしないことを祈る毎日です（笑）

私の場合3月実行が
2.73〜2.80%くらいなら御の字です。
それ以上だと使い勝手を考えて三井住友も再検討・・・（略

株式市場ですが、１月末から２月上旬まで調整局面になりそうです。
しかし債権も１．４％を底に買い進む局面にはならないようです。

ですから、２月は良くて微減、現状維持で御の字だと認識して下さい。
問題は３月の方です。３月は０金利解除はされないことがほぼ確定していますが、
１８年度は解除されることが決まっていますから、先を見越して金利上昇に転じ始める可能性もあります。
現状より０．０５〜０．１５上がることを視野に入れなければなりません。

多くの方が言われるように、３％は覚悟しておく必要があるでしょう。
私の予想は３月で２．９％です。過去の実績（０５’１１）から三井住友さんがフライングで上げて来る予感があります。

2月の実行金利は下がるでしょ。
明確に前月月中平均の金利が下がっているから。
１８１さんはいろいろ書いていますが、どこからの
知識ですか。

「債券」を「債権」と書いているところこをみると
あまりわかったいないように見受けられますが。

変換ミスですから、気になさらないで下さい。

>>182
「分かってないように」を「わかったないように」と書く人も同類だ。
別に>>181じゃないけど誤変換なんて普通にあるのに
そこ突っ込むのはナンセンス。改めてご自分で分かったことでしょう。

私も間違えていましたね。すみません。

だけど債権と書く人が、この掲示板にずいぶん前から書き込んでいたので、
大変気になっていました。

>181さんへ
はじめまして。
私も３月実行ですので、金利情勢をいろいろ推理してみていますが、
２月は現状維持かもしくは微減だと思います。ただ３月は２．８０くらいを
見込んでいます。毎月中旬ごろにソニー銀行さんの金利発表でだいだいの目安
ができるのではないかと思っています・・・いかがでしょうか？
また、２６００万円を３０年固定１本（３５年）か短期と組合せか悩んでいます。
その点につきまして皆様のご意見をいただけますでしょうか？

＞187さん
年収にもよりますが、2,600万円程度の借り入れで済むなら
短期を噛ませるというリスクも取りやすいのでは？
私の場合3,600万円の借り入れなので、
短期固定（600万円）35年借入と30年固定35年借入（3,000万円）を併用した場合、どちらを優先して繰上げ返済すべきか
迷うところです。（ある意味ギャンブル？）
30年固定を切り上げて、速く固定圏内に滑り込むべきか、
上昇リスクを考えて短期固定（変動）35年借入から片付けていくべきか・・・

結局考えるのもメンドくさいので、
30年固定35年借入一本で行くつもりです（笑）

私も３月実行のものです。
やはり金利は、２月のものよりかは多少なりとも上昇する傾向にありそうですね？
１８７さんのように２．８前後にならないかなぁと思っています。
それ以上だと三井住友や三菱東京と同じになってしまう。
後は、使い勝手がいい都市銀行の勝利になってしまうよー
がんばってくれ住信---------!!!!!!!!!!

住友信託で契約された方にご質問。
火災保険はどうされましたか？
住友信託が扱ってる三井住友海上の保険に入りました？

他の保険会社と比較した方がいいのかどうかわからなくて…

＞１９２
ネットで見積もれるサイトがあるのですか？
教えてください。

>194
ありがとうございます。さっそく依頼を出してみました。
金融機関から紹介される火災保険と比較してみたいと思います。

私が昨日営業さんと話た様子だと、やっぱり2月はそのままか微増。
3月は＋0.5〜1のようです。
あくまでも予想ですが。
急激に上がる事は無いでしょうとのことなので、3月までは3％超はなさそうですね。

>196さん

>私が昨日営業さんと話た様子だと、やっぱり2月はそのままか微増。

工エエェェ（´д｀）ェェエエ工工

長期金利（国債10年もの）は
12月より明らかに低いレンジで推移しているのに、2月は下がらないどころか微増ですか？
しかも3月は＋0.5って・・・
余裕で3％超えてるじゃないですかっっ！！
（+0.05％の間違いですよね？ｗ）

結局今までの魅力的な金利は、
実行件数の多い3月に向けた「見せ球」だったってことでしょうかね？
こうなるとやっぱ、最寄駅に支店もあって使い勝手のいいＭＳに変えようかな〜

もっともＭＳも同じように金利を上げてくるかもしれませんけど・・・

店舗に電話してみましたが、今日はまだ２月金利決まってないと言われました。
ドキドキします。

>私が昨日営業さんと話た様子だと、やっぱり2月はそのままか微増。
>3月は＋0.5〜1のようです。
>あくまでも予想ですが。
>急激に上がる事は無いでしょうとのことなので、3月までは3％超はなさそうですね。

1月時点が、2.73ですよ。2月がそのままであっても3月があなたの言うような予想では
197さんが言っているように3％を超えていますよね？誤字ですか？それとも？
いきなりコンマ５もあがるのかな？そんなことしたらまた４月実行有利やね？
毎年３月は上がるのはわかっているけど・・・
さぁどうなる３月は？皆さんいかかですか？

どー考えても 196 の文章は +0.05〜0.1 の間違いでしょ。
金利が他行と大して変わらないんだったら、住信のメリット全く無いな。