知識のない理事長にはマンション管理業者を監視する能力はない（元祖）

最近スレ主でもない者がタイトルを変えて似非スレッドを立ちあげているので敢えて元祖と付け加えた。スレ主。

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管理会社を「監視」すると「制御」するとは全く違う。
理事長に管理会社を制御する権限も義務もないし、管理委託契約は委任契約であるから理事長は契約を適正に履行しているかを監視する権限がありその義務もある。

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輪番制の結果、知識のない理事は勿論、理事長にまで及んでいる。
その為に1,2年の任期を管理会社にまかっせきりとなり、
管理会社は自分主導で作った予算の限度まで安々と消化できることになる。

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理事長たらんとする者が心得るべき組合の業務内容と知識。
(業務)
第32条 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等(以下本条及び第48条にお いて「組合管理部分」という。)の保安、保全、保守、清掃、消毒及び ごみ処理
二 組合管理部分の修繕
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務 五 適正化法第103条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
九 敷地及び共用部分等の変更及び運営
十 修繕積立金の運用
十一 官公署、町内会等との渉外業務
十二 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
十三 防災に関する業務
十四 広報及び連絡業務
十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
十六 管理組合の消滅時における残余財産の清算
十七 その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
(業務の委託等)
第33条 管理組合は、前条に定める業務の全部又は一部を、マンション管理業者(適正化法第2条第八号の「マンション管理業者」をいう。)等第 三者に委託し、又は請け負わせて執行することができる。

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マン管センターQ&Aのコピペ

理事長職務の権利と義務
　
QUESTION :
　理事長の法的な権利義務について教えてください。
　
ANSWER :
　理事長は管理組合を代表する者であり、規約において区分所有法（以下「法」と呼ぶ）上の「管理者」とする旨定めているのが通常です。したがって、理事長は法第１章第４節「管理者」の規定の適用を受けることになります。
　管理者と区分所有者との関係は、法および規約で定めるほかは、民法の委任の関係として処理されます。また対外的には、区分所有者を代理する権限を有し、対外的関係において法律行為をするときは、区分所有者の代理人としてこれを行い、その法律効果は、区分所有者の全員に帰属します。
　
［解説］
１．職務上の権限について

共用部分、敷地、付属施設の保存行為を行う権限を有します。保存行為とは日常の軽微な修繕、施設の点検等共有財産の現状を維持するために必要な行為をいいます。
管理組合の集会の決議を実行し、規約で管理者の職務権限に属するとされている事項を実施しなければなりません。
損害保険契約に基づく保険金額並びに共有部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による変還金の請求および受領につき区分所有者を代理する権限を有します。（法第26条第２項）
規約または集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために裁判の原告または被告になることができます（法第26条第４項）
集会の招集権を有します。なお少なくとも毎年１回は集会を招集する義務があります。（法第34条第１項、第２項）
規約に特別の定めがあるときは、管理者は共用部分を所有することができます（法第27条）。これを管理所有と呼びますが、所有権を実質的に管理者に移転するのではなく、管理の便宜上対外的な関係において管理者の所有とするもので一種の信託的な所有権の移転と言えます。したがって実際に所有権の登記がされるわけではありません。
　
２．職務上の義務について
集会において毎年１回一定時期に、その事務に関する報告をしなければなりません。（法第43条）
規約、議事録、書面決議の書面を保管し、利害関係人から請求があった場合は閲覧させなければなりません（法第33条第１項、第２項、第42条第３項、第45条第２項）
管理者は民法の委任の規定により、その事務を処理するにつき善良な管理者の注意義務を負い、その義務を怠って区分所有者に損害を与えたときは、これを賠償する責任を負うほか、事務の処理に当たって受け取った金銭その他の物を区分所有者に引き渡す義務等を負います。
　

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管理組合の業務とこれを推進すべき理事会の長、議長たる理事長になるには知識が必要と共に理事長、管理者、総会議長として管理組合から委任され、自らも受任する責任体制が必要で、これが選任に輪番制なる強制押し付けの制度を採用した場合は委任関係は成立していない町内会の役員の如く無責任の当番に過ぎなくなる。

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理事長が毎月管理会社をチェックすべき項目は収支報告書、滞納者報告書である。
特に収支報告の出金、入金の証憑、通帳、
管理費等の金融機関の収納、未納報告に基づく滞納金、それに対応する遅延損害金、
督促状況を示す滞納者報告書などである。

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管理組合会計の特有原則
１．収入及び支出は総会(集会)で決議された収支予算書に従って行われる 必要があり、特に、支出については予算内にとどめることが重要である。ただし、支出 が予算を上回る場合には、管理規約で定めた予備費の流用や臨時総会(臨時集会)によ る決議などによって、予算と支出の整合性を保つ必要がある。
２．日常の維持管理に要す る会計(管理費会計または一般会計)と大規模な修繕工事費に備えるため会計(修繕積 立金会計または特別会計)は、区分して経理する必要がある。
また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。

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