住友信託銀行について語りましょう（その３）

もうすぐ固定期間が満了する者です。
プランを切り替えなければならないのですが，その件でご存知の方は教えてください（担当者に聞けばいい話なんですが，これから実行される皆様のお役に立てるかもと思いまして・・・）。
ローンの一部を全期間一律０．９％優遇で借りてます。
変動に切り替えても，この優遇の適用はあるんでしょうか？
基本的に，この分は，短期間で切り替えていこうと思っていたのですが，短期固定2年よりも，変動のほうが金利安いですよね。
変動で優遇が受けられるなら，そういう選択肢もありかなと思いまして。

たけーよ
なに上げまくってんだよ
8月実行の俺のみにもなれ
この馬鹿銀行

見通しがアマちゃんだったわけで、
銀行のせいにしてはいけません。

見通しとかカンケーねーんだよ、バカが。
8月実行は決まってたんだからよ。
まったくこれだからおめーはいつまでたっても・・・

１５年、２０年固定だと
ここより三菱東京の方が得なのかな？

>8月実行は決まってたんだからよ。
決まってんじゃなくて、決めちゃったんだよね。
８月上旬実行だったら、ちょっと早めて７月実行するとか、
８月下旬実行だったら、ちょっと遅らせて９月実行するとか、
あらかじめ申込時確定金利をキープしておくとか、
いろいろ考えるんですけどね。

＞713様

私、無知なもので教えて下さい。
物件引渡し日より前に、ローン実行することができるんですか？
私はてっきり引渡し後でないといけないと思っておりました。

提携ローンは引渡しと同時ですよね。
提携でなければ前倒しとか可能ということですか？

提携でも、そうでなくても二重売買防止の観点から、融資実行と引渡しは必ず同時に行われます。ただ、中古の場合、売主の引越の都合などが引渡しを遅らせるの原因になっている場合などは、交渉によって、最初に融資実行=引渡し（=所有権移転）を行ってから、買主了解の下、売主が買主から鍵を借りる形で引越をするなど臨機応変に対応が可能です。（仲介不動産屋は嫌がりますが…）

>>714

所詮１ヶ月の金利差なんて目くそ鼻くそ
それより
＞あらかじめ申込時確定金利をキープしておくとか、
に反応すべき。

貴方の作戦が甘すぎたと言うこと。

>714、715さんへ
713ですが、
物件引渡し日より前にローン実行できるなんて書いていません。

「引渡し」の定義が曖昧なのですが、

■「引渡し」＝「抵当権設定（所有権移転）」ならば、
非提携ローンの基本は実行と抵当権設定が同日実施
デベと銀行の信頼関係にもよりますが、
デベが銀行のローン実行（振込み）の確認後、
その日のうちに抵当権を設定しに法務局に行きます。
提携ローンの場合は、その前後関係がある程度融通がききます。

３流デベと都市銀行：抵当権設定後、ローン実行
１流デベと地方信金：ローン実行後、抵当権設定
いずれにしても、同日に実施されますよ。

私の場合は、住友不動産と住友信託でしたが、
ローン実行後、抵当権設定でした。

■「引渡し」＝「鍵の引渡し」ならば、
ローン実行（＝所有権移転）後ならば、いつでもＯＫ

713で、ローン実行を早めるとか遅らすと書いているのは、
ローン実行だけでなく、引渡し（所有権移転も鍵も）も
いっしょにが前提です。（当然、デベの対応範囲内で）


>717さん
あなたの言うとおりです。

>>717

5000万ローンの6月実行を逃しましたが、この7月みたいに25bpsくらいあがると100-200万ほど総支払いが増えるわけですから、「目くそ鼻くそ」ではないでしょう…。威勢のいいのもいいですが、下品な言い回しはみっともないですよ。

＞719さん
大きな獲物を逃してしまいましたね。
お気の毒様でした。
金利上昇時期なのだから、申込時確定金利という保険を
掛けておかなければいけなかったですね。
で、７月実行したのですか？
反動で８月は金利下がっているかもよ。

>>720さん

申込時確定金利ってそんなにたくさん選択肢ってありましたっけ？探そうとしたのですが、営業域外の信金だったり、地銀・第2地銀の支店だったりほとんどなくないですか？

実際問題、売買契約で決済期限が切られるケースもありますし、相手のある話なのですから買主の都合だけで実行をズルズルと伸ばすことができるものではないのですよ。

35年払いで総支払額が100-200万違うのは誤差の範囲じゃないのか？

総支払額なんて、繰上げ返済とかいろいろな要因が他にもあることだし。

717様

714です。
所詮１ヶ月の金利差なんて目くそ鼻くそ・・・全くその通りです。
私はローン実行がまだまだ先ですので、
八十二銀行で申込み時の金利で申込む予定です。
（今月は、当初10年固定は2.2％でした。）

718様
ご説明ありがとうございます。
よく分かりました。

三菱UFJ信託の20年固定、金利が低くて注目していたんだけど、
↓ココにも書いてあるとおり、フラット35にも負けてますね。
http://jphome.exblog.jp/5799306/
住友信託の30年固定も大幅に引き上げられたし、信託銀行は住宅
ローンに力を入れるのをやめたのでしょうか。

ソニーが先だしじゃんけんしてるのに相場観の読めない人が金利決めてるだけでしょ。住宅ローンでは＊＊＊ですよ。三菱、住友並の金利ではわざわざここでローン組む意味ないですしね。

まぁ金利が上がって悔しいのはわかりますが、銀行さんも慈善事業じゃないですし、しかも住信は公的資金は完済して、法人税も納めている唯一の大手行ですからあんまり文句は言えませんよ。
個人的には、自動返済と自由返済がある点、三菱、住友よりも意味があると思います。

銀行も慈善事業ではないことはわかってますが血税投入したわけだから銀行員にボーナス減らしてＣＳ改善とはいかないんでしょうかね。
大手銀の中ではマシな方だと思ってましたが他と遜色ないようであれば顧客は利用しやすい銀行を選択すると思います。
自動返済、自由返済については手数料を払えば他行だってできるのですから意味がないですよ。
ソニー、新生についてはその点格安ですし、ＳＢについては３５年でも金利は得でしょ。