2006年3月実行の方

私も同じ２月引渡し契約済みです。

日経の記事みましたが、やっぱり３％いくんですかね。。。
２．７％くらいでとどまって欲しいけれど。

予想では３％にもなるですか？やだなぁ

私も３月実行です。
予想としてはフラットは、住宅公庫の直接融資が2006年度で原則廃止されるためそれまでは大幅な上げ傾向にはならないと読んでいます。
また、モーゲージバンカーの増加傾向も加味し、現状維持若しくは下げ傾向は当面続くのではないかとみています。
住宅ローンは銀行にとっては優良商品なので、もしかしたら三井住友のような３５年全期間長期固定商品が他の銀行からも出てくるかもしれません。
そうなると、来年３月くらいには今よりも選択肢が広がっていているかもしれません。
私の個人的な見解で、期待をもたせてしまうかもしれませんが３月実行はある意味「良い時期」なような気がします。
あくまで予想です。予想。その時は、その時の選択肢しかないのですから３月実行の者同士祈りましょう。
ちなみに私は、フラット、銀行ともに審査は既に通っておりますので動向を観察しながら時期をみて申し込みです。

そうですね、
長プラはやはりあがっていっていますが、それよりも現在の低金利は貸し手の競争によって
維持されている面が強いと思うので、このまま行けば漁夫の利がとれるかもしれません。
０４さんも書いていらっしゃるように、この秋以降の銀行商品、対フラットタイプの有利なものが
出てくるのではないかと私も実は楽しみにしています。
（その視点からは東三・UFJの合併が来年に延びたのはなんとなく残念。）
とはいえライフプランは３％を超えを加味して立てざるを得ないですね。
2.7％ぐらいでおさまればラッキー！ていうのが精神的にいい感じです。

ちなみに０４さんの融資申込みはご自分手配ですか、それともデベ経由？
最終何月ごろ決定される予定です？
うちは先に書きましたように11月に決定を、と言われているのがちょっと嫌なところです。
でもつなぎ融資が全く発生しないのが大メリット。

スレ主さんへ04です。
私は融資申込みは自分で行なおうと思っておりますが、もしデベ提携の銀行が良い商品を出してきたらお願いをするかもしれません。
いずれにしても、動向をうかがいながらってとこです。私はデベから「○○さんならどこでも借してくれますのでいつでも結構ですよ。」といわれていまして逆に不安です。
とりあえず２月位にアクションをおこそうかな？と考えております。ちなみに「つなぎ有り」です。
ＰＳ、私も「対フラットタイプの有利なものが
出てくるのではないかと私も実は楽しみにしています。」同感です。

０４さん、早速お返事ありがとうございます。
２月まで状況を見られるとかなりいいですね。
うちの場合、フラット＋財形でつなぎを使うと２０〜３０万程かかる感じだったので、
多少低金利のところを選んでもメリットがなくなってしまい、デベにお願いすることを
選びました。
まぁ、０４さんとは逆の立場で、おもしろい商品が出てくればデベの方をキャンセルして
自分で動くことにします。
いろいろ情報をとって見逃さないようにしないと〜♪

はじめまして、私も来年３月引渡しマンションを購入しましたが、やはり３月実行となると３％の大台？に乗るのでしょうか？
2.7％前後〜3％未満で決着してほしいと願っております。デベには年末までに資金計画を確定させて下さいと言われているので、
2月までゆっくりとフラットかＳＭＢＣの超長固定か見れないかもしれません。他にいい商品がありましたら紹介願います。
m(--)m

０８さん、はじめまして。
＞他にいい商品がありましたら紹介願います。m(--)m
ええ、お互いに情報収集＆交換していきましょう。

数ヶ月前まで私はローンのことなどなにも知らなかったのですが、こちらの掲示板を日々
読むうちに最低必要レベルぐらいの知識はついてきたみたいです。
ですからこのページを作ってくださった管理人さんには心から感謝しています。
先は長いですがよいスレになれば、と思います。

スレ主さん、はじめまして。このようなスレが立つのを楽しみにしてました。
私も来年３月実行です。一応、フラット利用を基本に考えています。

>ライフプランは３％を超えを加味して立てざるを得ないですね。
>2.7％ぐらいでおさまればラッキー！

私なんかもっともっと臆病ですので、3.3％くらいでライフプランを立ててます。
ほんと、いまの2.6くらいで借りられる方々は、うらやましいです。
これから半年間、心臓に悪いですね…。
ここにいる皆さま、一緒に上がらないことを祈りましょう！

レスつけとかないと、このスレが見当たらなくなってしまいそうなので・・・。
先は長いですからね！同じ実行月同士、３月まで情報交換いたしましょう！
ちなみに私の契約したマンションの概要でも書いておきますね。
場所：神奈川県湘南方面
間取：３ＬＤＫ
専有：７５㎡
階　：１階（南東角部屋　専用庭３６㎡）
価格：３３００万円
購入動機：現在、夫婦と子供１人。今年もう１人増えるので現在の賃貸では狭いかな？っと思ったので・・・。
機械式駐車場は気に入りませんが、後は今のところ希望に合った物件です。
まだ先ですが（３月１８日が予定）内覧会とか楽しみです。
このスレに集まる皆さんはどんなマンションですか？

>11
それをやるとスレの収集つかなくなるよ。
有益な情報も関係無い書き込みに埋まるし。

>デベからは11月に資金計画を決定して欲しい(その後は変更不可)

なんで、デベの言うことを聞いているんだか・・・
２月の何日に引き渡しなんだかわかりませんが、
少なくとも、１月の金利動向までは見て判断したらいいんじゃないですか？

２月引渡しで、１１月に決めろなんていうのは
デベの勝手な都合に過ぎません。
（入居者数が多いからぎりぎりになると面倒だとか、その程度）

２月の後半引渡しだったら、
それこそ、２月の金利を見てから決めたらいかがですか？

13さんの主張は正論ですよ。わかります。でもスレ主さんは07で、

>うちの場合、フラット＋財形でつなぎを使うと２０〜３０万程かかる感じだったので、
>多少低金利のところを選んでもメリットがなくなってしまい、デベにお願いすることを
>選びました。

とも書いていらっしゃいますからね。
このことも念頭において書き込みをしたほうが、話が前に進むような気がします。

１０さん、こんにちは！よろしくお願いします。
3.3％、う〜ん、今は多めにみておいて困ることはないですね。

１１さん、ご心配ありがとうございました。
確かに早めに立ててしまったスレですが、例えばフラットの優良住宅優遇当初５年間0.3％は
今月で申込〆切りですし、申込時でフィックスできる公庫や財形の金利は来年の３月より今の
方が安いように思うので、タイミングとしては決して早すぎないかな、と。
のんびりいきましょう。

１３さん、１４さん、
なるほど、デベの言っていることってその程度の重さなんですね。
デベのスケジュールに沿わず２月金利をみてから決定することメリットデメリット、
盆明けにでも確認してきます。
ご教授、感謝感謝 (^-^)

スレ主さんこんにちは。10（＝14）です。
私も来年３月実行ですが、すでに
フラット(2800)＋デベ提携の銀行ローン(700)の組合せで心を決めてます。
なので「直前まで様子見」はしません。いろいろ理由がありますが。

参考までに私の友人の話をします。
その友人は13さんに近い意見でして、私とは意見が合わず、議論もしばしば…(笑)。
その友人は、フラットやデベ提携のローンなどには目もくれず、
物件引渡しの直前まで、自分で銀行を渡り歩きローンを組んでました。
その理由を聞いてみると
①ローンを借りるのは物件の買主本人であって、デベに口を挟まれる理由はない。
②なんでデベに「ローン斡旋手数料」など支払う理由があるのか？もったいない。
③デベ提携よりも有利な条件を、自分の交渉で引き出せばよい。
④長期固定なんてローンは大嫌いだ。なぜいまの低金利を活かさないのだ？

ということで、彼の言うことも一概に鵜呑みにはできませんが、当たっている部分はあります。
そういう考え方もあるということで、書き込みをしてみました。

１６さんへ
>フラット(2800)＋デベ提携の銀行ローン(700)の組合せで心を決めてます。

なぜその組み合わせにしたのでしょうか？
どうかご教授下さい。
私の場合は、2600万円の組み合わせを金利の予想を2.7〜3.0%のフラット
もしくは超長固定と提携ローン３年や５年固定でシュミレーションしています。
よろしくお願いします。

１６じゃないが、3500 をフラット2000、銀行1500で決めました

17さんへ。
いやいや、あんまり他の人に言えるような立派な理由じゃないですよ…。
頭金が少し足りないので、フラットだけでは借入れ総額3500を賄うことができず、
どうしても銀行ローンその他との組合せに頼らざるを得ないんです…。

ちなみに物件総額が4000なので、フラットは８割の3200まで借りることができますが、
フラットを上限の3200まで借りると、初年度の団信特約料がなんと９万円！
しかし、銀行ローンの割合を高めると、今度は保証料の負担が重くなりますよね。
仮に3500を全額銀行ローンならば、保証料が（前払いで）70万円を超えてしまい、
そんな金が払えるくらいなら、頭金をもっと増やすわい！　…ということです。
もちろん保証料前払いなしの金利0.2％上乗せタイプも検討しました。しかし、
その0.2％を仮に35年間払い続けると、なんと前払いの２倍以上も負担するハメになることがわかりました。

よって、①フラットの団信特約料はちょっとでもケチりたい、
②銀行ローンの保証料は抑えたい、かつ、将来の金利変動リスクはなるだけ回避したい、
③欲をいえば、三十ウン年間の支払総額も出来るだけ抑えたいと言う
３つのメチャクチャなワガママをもとにシミュレーションを繰り返した結果、
自分の感覚にフィットしたのが、フラット2800＋銀行700ということです。
銀行ローンは３年固定にするか、１０年上限金利設定型にするか、まだ迷ってますし、
返済中に余裕資金ができたら（できたらいいなぁ…。）、
フラット・銀行のどちらから繰上返済するかは、そのときの両者の金利次第と思ってます。
でもこれはあくまで私の感覚。考え方は人それぞれだと思ってますし、
前述のとおり、私の友人からは全く理解されていません（笑）

追伸
私の場合は借入総額が3500と、自分にとっては大きく、
どんなに返済を頑張っても結局30年近くは掛かってしまうと思われ、
金利変動のリスクが怖くて、長期固定の割合を高めました。
逆に、借入総額が小さく月々の返済に余裕があり、繰上返済がどんどん出来る方は、
短期固定の低金利で借りるのがセオリーと言われてますよね。
繰上返済が首尾よくいけば、最初に払った保証料も返ってきますよ。

＞１９さん
私も１９さんと同じ考えで、フラット２２００＋銀行４００で組む予定です。
銀行は変動か３年固定かで迷っています。頭金が少ないため、フラットですべて組めず銀行に２００くらい
残りますが、１９さんと同じ理由で、フラットをやや減らしました。私も会社の周りの方からは、全く理解
されていませんが。。
銀行ローン、もう少し増やしても平気ですかね？？

条件なにも書いてないから分からんが、400 ぐらいじゃ、
諸手数料を考えると低金利のメリットがほとんどないだろ

＞２１　フラット（グッドローン）２．３１％＋中央三井信託０．９５％で３５年です。
　　　　計算上は、すべてフラットで組むよりつきの支払いは１万円近く下がります。

21=23さん、念のため。
>頭金が少ないため、フラットですべて組めず
とお書きですが、グッドローンは同じフラットでも融資手数料がかなり掛かるのはご存じですか？
フラット２２００ですと４６万円近く必要ですが…。
ご存じでしたら「釈迦に説法」でして、大変失礼なことを申し上げてすみません。
逆にいえば、「融資手数料がもったいない」からフラットの割合を低くする…
という考え方もありますよね。

＞２４さん　アドバイスありがとうございます。
１９さんと同じく、①フラットの団信特約料はちょっとでもケチりたい、
②銀行ローンの保証料は抑えたい、かつ、将来の金利変動リスクはなるだけ回避したい、
③欲をいえば、三十ウン年間の支払総額も出来るだけ抑えたいと言う３つのわがままがあり、
迷っているところです。

フラットを選ぶ人の理由の一つに「保証料が不要」ってのがありますが、
グッドローンのフラットの場合、融資手数料がべらぼうに高いので、結局のところ
銀行ローンの保証料とほぼ同じの負担感になってしまい、敬遠する人が多いと聞きます。
とはいえ、グッドローンの金利はご存じのとおりの低さで、それが３５年固定ですから
最初に手数料を頑張って払ってでも選ぶという人が、かなりいるようですね。

グッドローンのフラット＋銀行ローンの組合せの場合、
最初に支払う融資手数料or保証料という要素からだけいえば
両者をどのような割合にしても、ほぼ変わらないですね。
変わってくる要素は、やはりフラットの団信特約料と、銀行ローンの将来の金利変動リスクですね。
この２つを見ながら、自分にフィットする割合をお決めになるといいと思います。
団信特約料は、元本が減ればそれだけ年々安くなっていく…というのもミソですよね。

基本的かもしませんが教えてください。
皆さん（スレ主さんも）、2月末引渡しで、なぜ３月実行なのでしょうか？
２月末引渡しの場合は２月末までに支払わなければならないので２月実行なのでは？

>27さん。
たとえば私の場合、３月末引渡しなので・・・、ありゃりゃ、
実は４月実行になってしまうのか！！！
（これはイカン！　このスレの対象外であることにいま気付いてしまった！！！）
さて、気を取り直して・・・、フラットを選ぶとこういうことが起きます。

フラットの場合、実行日が限られてます。詳しくは各金融機関の案内でお調べ下さい。
仮に２月２８日引渡しで、２月２８日がフラット実行日でない場合、
次の３月●日が、フラット実行日になります。
当然引渡し日には融資が実行されないと困るので、ここで出てくるのが「つなぎ融資」です。
デベ及び銀行に確認しましたが、私の場合、つなぎ融資に係る費用は約１０万円だそうです。

フラットの実行日は、各月の１日〜２５日の中から、各金融機関が指定する日ですね。
月末に引渡しの場合、必然的に翌月実行になってしまい、
つなぎ融資の対象になりますね。

＞29　＞29
なるほど。私もフラットが第一希望（つなぎ要）なので、３月実行者です。宜しくお願いします。

でも第二希望の銀行ローンにした場合は、２月実行のスレに行けばよいんですね。
ありがとうございました。

９月の実行金利が各銀行から出始めましたね。やはり上傾向にあるようですね。
しかし色々と調べてみましたが、あと７ヶ月の間に急激に金利が上昇することはなさそうです。（推測）
大きな動きは平成１８年度中ごろと思われます。３月実行の皆様まだ望みはありそうですよ！
けれども、その後の傾向を考えると長期固定で低金利のうちに組むのがやはり得策のような気がします。

フラット、上がりましたね〜。毎月この時期に一喜一憂するのも心臓に悪いですね。
フラットが上がれば、フラットに対抗して出している
銀行ローンの長期固定モノも、つられて上がってくるでしょうね・・・。

>色々と調べてみましたが、あと７ヶ月の間に急激に金利が上昇することはなさそうです。（推測）

どういう推測なのか気休めに（失礼m（_ _）m）御教示ください。

ここのところ長期金利（国債10年もの）が下落傾向のようですね。
http://markets.nikkei.co.jp/kawase/kinri.cfm?id=ds0imb0402&date=20...

とはいえ、
いろいろな経済指標が景気回復を示している昨今、
この下落傾向が長続きするとも思えず・・・。

不謹慎ですが、理想的な展開としては、

原油価格の高止まり＆ハリケーン被害拡大を嫌気して米株下落
↓
釣られて日経平均が下落
↓
債券価格上昇（利率低下）
↓
ローン実行者ウマー！　ヽ(゜д゜)ノ

・・・でも、こうなっても来年3月までは持ちそうも無いですな。

私は5月に契約し2月引渡しですが・・
9月の金利が2.8になっているのを見て驚いてここにたどり着きました。。
原油の値上がりがいい方向に動けばいいのですが。。
本当心臓に悪いですね。

私はフラット切り替えは見送る事にほぼ固まりました。

２月の押さえで、公庫2.85−3.25％　公庫財形1.48％が確定しています。

公庫分をフラットへと考えていたのですが、公庫財形が契約の時点ではフラット併用を認めていないようなので、
最近の金利上昇を考えると・・・このままが良いのかなと考えている所です。

財形は最近併用認められるようになったと聞きましたが・・・
公庫とフラット両方申し込んでおくのも可能らしいですよ。

＞３６
そうなんですよね。最近なったんです。

公庫のHPには適用前の契約では併用出来ないみたいに書いてあるんですよね。

発売中の日経トレンディ[10月1日号]
P66「家づくり／ローン編−主要用品をシミュレーションで比較」
参照あれ。　ソニ銀万歳！？

私もフラットと銀行ローンの組み合わせで考えているのですが、グッドローンでフラットを借りて、
残りをどこで借りるか検討中なのですが、大手都市銀に相談に行くと「出来ません」の返事ばかり。
どこに行けば貸して貰えるんでしょうか？

３９さん
フラットと都銀商品を組み合わせるには、その都銀のフラットと組み合わせる必要があるのですよ。

OK　Ａ都銀のフラット＋Ａ都銀のキャンペーン商品
NG　ＳＢＩフラット＋Ａ都銀のキャンペーン商品

39さんの仰るとおりです。
どうしてもグッドローンでいきたいなら、借入はグッドローン１本でいきましょう。

誤「39さんの仰るとおり」
正「40さんの仰るとおり」
すみません。

>>39
中央三井信託銀行が、ＳＢＩフラットとの組み合わせがＯＫと
他のスレに書いてあったので、問い合わせてはどうでしょうか？
私も、来年利用したいので、できれば、どうなったか教えて欲しいです。

>>39
デベ提携ローンだからできるのか分かりませんが、以下２つの組合せができると
デベ営業から聞いています。一度確認されてみては如何でしょうか？
①グッドローン＋中央三井信託銀行
②グッドローン＋りそな銀行（埼玉りそな銀行）

みずほもグッドと組み合わせで来ますよ。

グッドと組み合わせるときって、優遇金利 or キャンペーン金利は使えるんですか？

>>46
デベ提携ローンでは、優遇金利 or キャンペーン金利出来ましたよ。
個人申込みの場合は、分かりません。（私は個人申込みしていないので）
デベ提携ローン又は申込み銀行によって異なると思うので、
ご自身で問合せた方が良いと思いますよ。

フラットとソニー銀行は組み合わせられますか？

>48
だからー！購入者によって、申込み方法も異なり、購入物件も異なる。
>フラットとソニー銀行は組み合わせられますか？
等の質問は、44=47さんの言う通り、デベ営業又は銀行に問合せるのが
あなたにとって、一番正確な情報になると思いますよ。

うちも3月実行予定、HM営業さんには11月にはローン決定してくださいと
言われています。
先の金利が読めないですし、数ヶ月前ではどこにするか決めかねます・・・。
7月ごろ某掲示板で「SMBC2.65％（だったかな？)間に合った！」
とか書き込んでたので、「なんでこんな実行直前に本審査できるんだろう、
もしかして申込み時の金利適用するの？」って勘違いしかけましたよ、、、
ただいま、地銀とフラット仮審査通ってますが
SMBCのキャンペーンがその頃まで続いているのかが気になってます。