住友信託銀行について語りましょう（その４）

>>50
　それが面倒なので自動振込み設定がいいですよ。
住信SBIに一旦給与を振り込んで、払いたい分だけ自動的に住友信託に振り込ませるように
できます。
　それなら、ネットで設定できますよ。毎月自動ですので、忘れる事もありませんし。

質問です。
住信で借りようと思い、仮審査を通したとき（１０月）が、１．５％優遇で、金利２.８７５％だったのですが、デベ提携が今は１．６％と聞き、デベに本審査前に１．６％で話せるか聞いたところ、１．６％の話は聞いてないし、１．５％で仮審査訪　通しているから、今更無理との事。
本契約もしてないのに、無理って事はあるんでしょうか？疑問です・・・。ご存知の方いたら、教えてください。

>>51
おおー！！まさにそれです！
前スレで話題になっていたゆうちょ銀行からの「ゆうゆうぱっく」では
窓口での金額変更しかできないので、どうしたものかと頭を悩ませていたんですが
住信ＳＢＩネット銀行では手数料無料でネットで振込の設定が出来るようですね。
（今、血眼になってサイトを見ています）

住信ＳＢＩはローンの第２候補で仮審査までは受けているんですが、
気持ちは住友信託に固まっていますので、ローンは自動返済のある住友信託、
メインバンクを振込等の使い勝手のいい住信ＳＢＩに切り替えようかな〜。

あと、私勘違いしていたんですが
年末調整用の、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は、
１０，１１，１２月の３か月分を予定通り返済した残高になるんですね。
>>37の
＞当然、銀行から送られてくる年末の残高予定と、１１月１２月に自動返済で繰上を行った
＞実際の年末の残高とは金額が異なってきます。
は、
「当然、銀行から送られてくる年末の残高予定と、１０月１１月１２月に自動返済で繰上を行った
　実際の年末の残高とは金額が異なってきます。」
に、この場を借りて訂正します。ありがとうございました。

>>53さん
横から失礼します。
10月に借入れして、みなさんのご質問・回答を参考にさせてもらっていました。

53さんの質問にたいへん興味があったのですが、
＞年末調整用の、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は、
＞１０，１１，１２月の３か月分を予定通り返済した残高になるんですね。

と言うとは、10〜12月までをいつも通り自動返済で繰上していれば、
年末調整は特に何も気にしなくていい、と言うことでしょうか？
いつも通り返済＝実際の年末の残高になると思うのですが・・・。
そうでなければ、他の方のお話どおり、10〜12月は残高を減らして、
自動返済されないようにしなくてはいけないんですかね・・・。
それって結構面倒ですよね。苦笑

営業さんに一度聞いてみようかなぁ。

>>54
＞と言うとは、10〜12月までをいつも通り自動返済で繰上していれば、
＞年末調整は特に何も気にしなくていい、と言うことでしょうか？

・・・まったくの逆です。
自動返済は、あくまで繰上返済です。
予定どおりの返済とは、自動返済の繰上金額を含まない金額のことです。

http://www.sumitomotrust.co.jp/news/081208.html

つまり、自動返済による繰上返済を１０月〜１２月までの間にしてしまうと、
残高等証明書の金額より多く返済していることになります。
ローンの残高が実際より少ないのにもかかわらず、年末調整に残高等証明書を添付すると
こんだけローンの残高が多くありますよと税務署に虚偽の申請をしたこととなるため
再度、銀行から残高等証明書を発行してもらって修正申告が必要になるんです。

>>55さん
54です。
なるほど！ありがとうございます！
「予定通り」の意味を勘違いしておりました。
あ〜、良かった、ご指摘ありがとうございます。

そうすると、やはり10月〜12月までは自動返済できないように
した方が良さそうですね。
来年、忘れないようにしなくては・・・。

この辺の調整をネットでできるようになれば、かなり便利になりますねぇ。

>>52さん

契約をしていなければ大丈夫だと思いますよ。
デベはあてにならないので！？
直接銀行の担当者に、物件名を伝えて聞いてみましょう。

>>57さん

ありがとうございます。
それにしても、全期優遇（デベ提携）で１・６％は本当ですか？
住信HPにはさすがに書かれませので？
当初優遇の１・６％ではないですよね？

>>58さん

57です。
当初だけではありません。
全期間1.6%優遇です。
他の銀行で優遇1.6%は、千葉銀でも聞いたことがあります。

ただし、物件の評価によって優遇幅は微妙に変わってくることもあると思いますので、
（つまるところ、物件の担保価値が高ければ優遇され易いし、低ければ優遇幅も下がる、）
ここで聞いても意味がないですから、
繰り返しとなりますが、物件名と審査申請者名（つまりあなたの名前）を
出して、銀行担当者（分からなければ誰が担当なのか聞けばよろしい）へ
確認されるのが一番確実かと。

なお、各銀行のHPに、個別物件毎のデベ優遇金利が書かれることは一切ありません。
また、優遇金利は契約するまでは通常確定しませんから（契約条件にもよりますが）、
今後変動する可能性がないわけではないです。


優遇後の変動金利が1.075%となりますから、これが底の金利ですね。
さらに住宅ローン減税も適用となれば（住宅ローン減税分を-1.0%と考えれば）、
金利がほとんどないレベルになりますね。

政策金利また０．２引き下げられましたが、全期間１．６％優遇の方は優遇後の金利は０．８７５になるんですか？

三井住友銀行が店頭金利を０．２％先立って引き下げました。
変動金利１％切る人が出てくると思いますが実行される金利が１％切る場合住宅ローン控除は適用されないと聞いた事があります。詳しい方いらっしゃいませんでしょうか？
自分は住友信託ですが下がれば１％切る為気になってます。
よろしくお願いします。

>>63さん
金融機関からの借り入れの場合は大丈夫ですよ。すみしん担当者とネットで確認したことがあります。

みかげさんの「高機能住宅ローンシミュレーション」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29998/
でプランを立ててみようとしたんですが、
すみしんの繰り上げ返済(自由返済)の期間短縮は
・期間短縮(軽減)
・期間短縮(繰越)
・期間短縮(切上)
のうちどれにあたるかご存知の方いらっしゃいますか？
パンフには書かれていないようなので。

三井住友が１月１３日から変動金利を２．４７５％に下げますね。
すみしんも２月あたりから追随するでしょうね。

>>65 さん

わたしも個々の銀行の詳細を知りたいと思っているのですが，
ネットとかでは掲載されていなくてわかりません．

ただ，期間短縮（繰越）は，剰余額を次回の繰上まで繰り越して
しまうので，これではないはずです．
（任意の金額で受け付けている時点で，繰越はないです）

実際に契約してシミュレーションできる状態であれば，
1ヶ月分の元金に満たない金額（例えば1万円とか）を
繰上返済したときに，期間が短縮されるかされないかで
判断が付きます．

期間が短縮される場合は切上，期間が短縮されない場合は
軽減と同様になります．


もしどちらかわかったら，是非教えてください．

初めて住宅ローンが引き落とされました。
　やっぱり初回は緊張しますねー。でも、これから自動返済ができるようになりますね。
最初はワクワクですねー（後から苦になるんでしょうけど。（笑）

変動一本で実行予定です。
１月は金利下がらないそうで残念ですが、
次の魅力で住信で決めようとしています。
★変動金利水準
★優遇金利水準(デベ提携通期▲1.6%)
★自動返済
★自由返済
★保証料返済の手数料無料
★給与振込不要
★公共料金引落不要
★ゆうちょATM無料
★コンビニATM無料
住信SBI銀行を給与振込口座にして毎月自動振込(無料)で
せっせせっせと繰上返済に努力していきます。

68さん
デベ経由の仮審査はしましたが、自分で他の銀行を考えていた為全く
勉強していないのですが・・・
★保証料返済の手数料無料
について、教えてください。
住友信託はネットの繰上返済なら、銀行の繰上手数料だけではなく、
保証会社の繰上手数料も無料（つまり、手数料は全くかからない）
ということでしょうか？

デベに年明けに聞こうと思ってたら丁度書き込みがあったもので、便
乗させてもらおうと思い、質問させていただきました。
よろしくお願いします。

>>69です
>>70さんへ
★保証料返済の手数料無料について
　→住友信託はネットの繰上返済なら、銀行の繰上手数料だけではなく、
　　保証会社の事務取扱手数料も無料ですよ。

71さん
早速のご回答ありがとうございました！
２月実行なんですけど、変動が０．８７５％になるようなら
こちらの銀行も考えてみようかなと思った次第です。
ありがとうございました。

＞住信SBI銀行を給与振込口座にして毎月自動振込(無料)で
せっせせっせと繰上返済に努力していきます。

なぜ、住信SBI銀行を給与振込口座にするんでしょうか？
振り込み手数料の観点では、住信でも他銀行への振込みは５件まで無料なので条件同じだと思うんですが、何か他にメリットあるんでしょうか？

>>73さんへ。>>69です。
住信SBI銀行は月３件まで毎月無料で自動振込ができます。
つまりネットで設定さえすれば毎月の振込手続きが
不要なのがメリットと考えています。
ローン口座を生活口座とわけて専用口座にするのが私の要件なので
これにより毎月の自動返済を定額でしていけることになります。
振込手数料は、住信では100万以上の資産残高がある場合が
他銀行への振込みは５件まで無料になります。

自動返済で数万円程度の繰上返済を繰り返した場合、各回の戻し保証料は
実際、どの程度になるのでしょうか？
全く無い（も同然）と考えておいた方が良いのでしょうか？
経験者の方、教えてください。

自由返済で1万円を、契約から20日程度で繰上返済してみましたが
それで150円くらいです
保証料が2%程度の支払いでしたから、満額2%、時間がたつに連れ減るので
初年度はともかくそれ以降だと、ないと思った方がよさそうです。

>76さん
早速ありがとうございました！

住友信託の長期固定にしました（変動と最後まで悩みましたが）

借入総額が住宅価格の80％以内だと2.3%優遇の2.55%（30年）と
1月の金利が魅力的だったので、これにしました。

1月の金利がちょい下がってたので、2月の金利がドキドキです

繰上返済した時に戻って来る保証料は、どのように算出されているのでしょうか？

78さん
2.65の間違いでは?2.55は20年ですよ。

サイト見ると1月2.55%でしたよ。３０年で。
頭金２割以上入れたってことですよね
保証金考えるとなんでSBIじゃない？のか疑問ですが
いろいろあるんでしょうねー

78さん

-2.3％優遇ですか?いいですね。-2.2％優遇かと勘違いしちゃいました。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/loan/house/kinri.html#first

デベの提携銀行として住信（長期固定優遇タイプ20年−2.3優遇で1月は2・45）にお願いする予定です。

積極的に繰り上げ返済をしたいと考えており、住友信託ダイレクトへの加入があれば、ネット手数料は無料とのこと。

そこで質問なのですが、いつの時点で住友信託ダイレクトへの加入が必要なのでしょうか？
「リレープランフレックスのお借り入れで、ダイレクト代表普通預金口座とご返済用口座が一致しているご契約に限ります」
と記載があり、このままだと返済用口座として普通預金口座が開設されてしまい、ネット手数料が無料にならないのでは…？と危惧しております。

またリレープランフレックスのパンフレットには、変動プラン・上限プラン・固定プランと記載がありますが、長期固定優遇タイプは記載がありません。長期固定優遇タイプはリレープランフレックスではないのでしょうか？

もしおわかりになる方がいらっしゃいましたらご教授下さい。
よろしくお願いいたします。

返済用の普通預金口座を開設する時に、その口座をダイレクトの代表口座としてダイレクトの申込みをすればいいです。
すでに普通預金口座があるなら、その口座で返済口座とダイレクトの申込みをすればよし。

長期固定って「リレー」しないから長期固定じゃないんですか。

84さん・85さん

ありがとうございました。
直接問い合わせます。

いよいよ実行です。気合い入れて返済していきます。No.3からみて勉強してきました。ありがとうございました。

来月２日から変動金利ー０．２％みたいですね。

↑　本当ですか？どこの情報でしょう？

変動が2.475％になったら、６月から(優遇適用後)1%切ってしまうんですね。
ここまで下がるなら実行が2月からが良かったなぁと思ってしまう。（笑

変動２，６７５が２，４７５になるみたいです。
先日相談会で担当の方が言ってましたよ。

>変動が2.475％になったら、６月から(優遇適用後)1%切ってしまうんですね。

6月からってどこから出てきたんでしょうか？
単純に2月から実行の人が6月まで（4月適用金利は7月から実行なので）1%切るって話でしょ？

私もそうですが、既に実行済みの人は4月に2.475になればその後半年間は同条件になれますがね。

＞「全期間優遇タイプ」「当初期間の優遇幅が大きいタイプ」および「長期固定タイプ」の間のお＞切替はできません。

ＨＰの上記記載の意味がわからないのですが、どなたか解説お願いします…

>>92
　すでに実行している方は４月の時点の金利を６月の返済から適用されるって話でしょ。
だから、４月から新利率が適用されるわけじゃない。
なので、６〜１２月が新利率適用期間。

>>93
たとえば10年の「長期固定」を選んだ場合、10年間は金利タイプの変更ができないってこと。
「全期間」なら全期間できないし、「当初期間の優遇幅が大きいタイプ」も２年とか５年とか、
それぞれ選択した期間中は、ほかの金利タイプに変えることができない。
つまり、金利タイプの変更ができるのは
　●変動金利の人ならいつでも可
　●一定期間の固定を選んだ人は、その固定期間が終わってから
ということになる。
私は全額変動で組んだのでいつでも変更できるが、ちょこちょこ金利タイプを変更したいなら
ソニーや住信SBIのほうがいいんじゃない？

あまり理解できていないのですが、1月実行の1.6%優遇の変動の1.075%の通知が届きました。
この場合1-6月は1.075%で6月から0.875%ということで間違いないのでしょうか？2月から0.875にはなりませんよね？

>>96
　なりません。
1月で決定した利率が４月になって初めて見直されて新利率になります。よって、6月返済日翌日
から新利率で計算されます。返済額は変わらず元金の返済が多くなるはずです。
(うわさの利息になれば・・・）

>>95

ありがとうございます！
「間の」っていうのは「期間の」という意味だったのですね。
日本語は難しい〜


ところで９５さんの変動タイプは「全期間優遇タイプ」ですか？
色々調べて変動のこのタイプが一番有力です。。

変動金利で適用利率が変更になった場合、毎月の支払額が直ちに
変わるような契約もできるのでしょうか？
５年間支払額は変わらないというのではなく。

>>99
　他銀行も大抵年２回見直ですし、住宅ローンの仕組みから元本の金額が減っても支払い額が
変わらないので無理でしょうね。
　住友信託の場合は、自動返済があるので「直ちに」と言うわけではないのですが支払い額が
多少変わりますけど、繰上げしている場合ですからねぇ…
　あれば面白いと思うんですけど、利率上がって返せなくなる人もいそうですからね。