理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！

侍くん815はスルーか。

質問です。
うちの理事会は組合員への広報に絶対理事長の問い合わせ先を書かず、管理会社の窓口連絡先を書きます。
以前聞いたら「いちいち組合員に対応するのは煩わしい」が理由です。
こんな理事長には辞任要求書を組合員の連名で突きつけた方がよいですか？

それは対人折衝能力のない理事長だろう。
組合員に怯えて恐れてる証拠だ。
辞任に追い込んだらいい。
組合員に総会で選任されていることを忘れてる。

管理会社に丸投げしてるから、組合員に聞かれてもまともに答えられらいから逃げてるのですね。

>833
組合員が連絡を取るのは理事会でいいでしょう。
理事長個人の連絡先や電話番号は、普通書かないでしょう。

>>833
スレ主ですが、
いかにもなご質問ですね。
逆にあなたの思惑をストレートに仰った方がスムーズだと思いますよ。
理事長の携帯や家に押しかけワンワン言いたいけど出来ないのが
腹立たしいのですよね？

遠回しなそういう聞き方は非常に気持ち悪いと感じる方が大半です。

＞組合員が連絡を取るのは理事会でいいでしょう。

理事会って会議でしょ？そもそも会議に連絡先なんてあるのですか？
代表の連絡先は理事長の連絡先になりますよ。
私のところは、広報は全て代表者の理事長の連絡先を明記しています。
大きいマンションなら管理組合事務所と専用電話があります。
普段は理事の誰かが常駐していますが、不在のときや夜間は理事長に転送されます。

＞理事長の携帯や家に押しかけワンワン言いたいけど出来ないのが腹立たしいのですよね？

そんなことないと思うよ。理事長の部屋番号は公知だから押しかけるのはいつでもできる。
だけど、それだと迷惑だろうから電話やメールでやるのだと思う。
だから携帯やメアドを公開しない理事長は夜討ち朝駆けの突撃を覚悟しないとダメだろう。

理事長は滞納組合員の債権回収には、文書・内容証明郵便・電話・メール・個別訪問等ありとあらゆる方法で組合員に突撃してるよ。
だから逆の場合も正だと思う。

>例えば>>828なんか意味がよくわかんないですよね。

知識に乏しい人には当然わかんないよ。

＞以前聞いたら「いちいち組合員に対応するのは煩わしい」が理由です。
当然、年一回総会で対応すれば十分。
＞こんな理事長には辞任要求書を組合員の連名で突きつけた方がよいですか？
規約を読みなさい、20％以上は集めないと効果ないよ。

組合員からの苦情は、管理員を通すのがいいよ。
どこもそうしてるでしょう。
それと、ご意見箱等があるでしよう。
それに投函してあるのをみて理事が検討するんだよね。
匿名だったら、無視とかね。

管理会社業務って委託契約書見れば「住民の窓口」になってますね。

そもそも管理会社経由で折り返し連絡を待つこともせず、
理事長の自宅の電話番号を教えてもらえないだけで辞任要求って、
どこから見てもいわゆるモンスターってやつですよね。

理事長も結果的にはそんなのに教えなくて正解だったと思いますよ。

次の質問に行きましょう。

管理組合組織の代表だろ？何故隠れて逃げ惑うのか？
組合員も管理会社に言うべきことと理事長に直接言うべきことの分別はある。

＞組合員からの苦情は、管理員を通すのがいいよ。
＞どこもそうしてるでしょう。

これが一概にいいとはいえない。
管理委託業務の業務チェックは誰がどのように行ってるのか？
管理会社の月次報告だけ聞いて納得しているのか？
管理会社の業務の質をチェックするのは住民組合員だろう。
管理会社は自分達に不利な報告はしないよ。
従って、そう言うことを言う理事長は失格だ。

うちは建築瑕疵を住民が見つけて理事長に通報したよ。
その住民は管理会社に何回も言ってるのに、調査もせずに理事会にも報告してなかった。
だからその住民は理事長に直接報告し、理事長が動かして建築瑕疵と断定させた。
売主はしぶしぶ補修工事を行った。
なぜ管理会社は動かなかったのか？
それは売主系列の管理会社だから。売主の瑕疵を積極的に売主に言うわけない。

皆さんの話を聞いてるといっつも戦争してるような
物騒な雰囲気ですね。

質の悪い管理会社に質の悪い売主、
自分のことしか考えない荒れ狂う住民たちに、
恐れおののき機能不全を起こす管理組合。

うちは平和な高級マンションですが、
皆さんのような人がいないマンションで
ホントに良かったです。

>>846
多くの管理組合は、管理委託費は口座振替で毎月自動引き落としになっている。
これをある理事が「業務の質をチェックする必要があるから、毎月検収後払いに変更したい」と提案したところ、管理会社はもちろん、留任理事連中、さらに管理会社に手なずけられている理事長までが猛反対して理事会で否決された。
毎月の業務を検収して委託管理費を支払うことが否決される世界であった。
マンション管理業界は検収払いが通用しない甘ったれた業界なのである。

>849

毎回その検収とやらは、君がするのかね？

どう言う着目点で行うのかな。できたら、披露してくれないか。

849さん
検収って過去に問題あったんですか？
そしてそれらを誰が検収するのですか？
後じゃまずいんですか？

そしてあなたは誰と何の目的で戦ってるのですか？

検収って契約項目の業務の報告と実地検分だろ？
それをするのが理事の仕事だと思うが。
マンション管理適正化法第77条の月次事務報告義務と連動させての検収だよ。
実社会では年間委託契約結んでも、自動引き落としなどありえない。
毎月請求書払いが当たり前。「やった仕事に対する対価の支払い」
企業なら公認会計士から指摘されるはず。
管理組合は家計簿会計だから管理業界になめられてるね。

そうだね。管理組合は「お金の入りと出だけの収支会計」。
固定資産台帳すらない管理組合が大半。まさに家計簿そのもの。

「検収する」は管理会社に緊張感を持たせて質の高い業務を遂行させる手段になるよ。
一度契約したら2年間黙っててもお金が入る業務なら、普通は手を抜き始める。
手尾抜くというよりも、一定額だから利益を絞りだすためにコストダウンするのが企業。

>852

>検収って契約項目の業務の報告と実地検分だろ？

実地検分てどういう風にやるつもりなの？

?が付いているから自信が無いのかな・・・。

手尾抜く→手を抜く

>854

それで、その手抜きって例えば？

それで、何に答えてほしいんだ？

管理会社って、管理組合からの毎月の委託費入金に対する業務実績と請求書のエビデンスがないんだ。
公認会計士から何も指導されないんだ。請求書がないのに入金されるなんて、まず会計士から利益供与を疑われるよ。
公共料金の自動引き落とし見てもわかる。必ず明細くるからね。

今は国の指導で支払代行方式をなくすように法改正もされてきて、直接支払方式に多くの管理組合が切り替わってる。
ならば尚更管理組合は会計をしっかりしないとだめ。

>860

なになにエビテンが食いたいのか(笑)

業務実績ってどういう形で示してほしいわけ？

皆さんこんばんは、スレ主です。
今年もあっという間に年の瀬ですね。
ところで年末年始は皆さんどのように過ごされますか？
私はハワイでの年越しが恒例なのですが、今年もそうです。

いっそ買っちゃおうかなとか思って冗談半分で見てたら
価格的には都内っぽい相場感ですね。

国が違いますけどあれら管理会社とか理事会とかどうなってんでしょうね。

>864

ハワイじゃないけど同じ様なものかも。

http://living.aozorany.com/guide/keywords.php

この板で理事長に直接文句を言いたいなんて言う人は審査で落とされたりして(笑)

契約には厳しいんじゃない。日本と違って契約書に無いことなんかやらせようとすればキッパリ断られそう。そこは、人の子だから人によっては融通を利かすかもしれないけど管理会社は敵だと思っている輩には厳しいかも。

>>865
スレ主です。
参考になりました、どうも。

そのサイトにもあるけどアメリカの住宅ローンって日本の感覚で見ると
何かの間違いじゃないかと思うぐらい高く(感じる)感じますよね。
日本だと支援機構の全期間固定でも1.8ぐらいですもんね。
なんたってベースとなる長期金利が0.7前後ですし。

そういやカルフォルニアとかはそうなんですが、
ハワイはノンリコース州じゃないんですよね。

どっちにしても精々タイムシェアかな。

建物よりも土地の方がいいのでは？

＞私はハワイでの年越しが恒例なのですが、今年もそうです。

日比谷公園はハワイにはないよ。

理事長だったら住んでるマンション以外に不動産の一つや二つ持ってたら強力だね。
ハワイやグゥアムにリゾートマンション持ちたいね。

海外のマンションだったら遠すぎて管理できない。
国内のリゾート地に買った方がいいと思うよ。
あるいは収益用に都内にワンルームとか。

新たに不動産買う金持ってる理事長なんているのか？
ローン完済も出来てないのに無理だろう。

夢ばっかり語ってないで、現実を語れよ。
初夢を見るのはもっと先のことだよ。

億ション以外のマンションなんて貧乏人しか買わないよ。バカ。

マンションに住んでて別に土地とか賃貸マンション持ってる理事長っているの？

いるわけないだろう。いるとすればマスかき理事長だろうが。年金でローンを払っているのよ。差し押さえの恐怖に脅えて理事長しているのさ。管理費等も延滞していて管理会社に口止めしているのが現実でしょ。理事会で未納者の実名は伏せて他の理事に悟られない様にしている。これも個人情報を盾に公表しない。自分を守る為に理事長を引き受けている現実がある。

スレ主ですが、
うちは色々不動産は持ってるのですが(いずれも小規模で借入は0)、
一番面倒くさくないのが貸し駐車場ですね。

借地借家法絡まないので立ち退きさせるにしても楽だし、
売るにしても更地みたいなもんで売りやすいし、
何より初期投資が少ない。(儲けも少ないけど)

>>876
じ、ジ、地主ですか？すごい！
全部で何平米（何坪）くらいもってるのですか？

僕は、２万㎡以上あるけど、田畑だから。
自分で家を作る分には、自由に作れるけど、売れないのでね。
街の中心部の近くにあるんだけど、市街化調整区域だし。
それに山は４町歩以上はあるけど、これはあまり価値はない。

>>877
スレ主です。
土地は合計1.600平米ぐらいですね。
もっとも中心部ですが都内でも都心でもないので
時価総額は精々6億円ぐらいですね。

>>878
農地は欲しいけど農民じゃないから買受的確証明がとれない。
>>879
坪120万以上の土地なら立派なもの。うち田舎だから宅地でも坪30万くらいが実勢価格。

宅地は借家経営の収益目的、道路は通行支配権確立、山林は水源涵養機能維持。
総計1.2ha（12,000㎡）以上、3,700坪くらい。

ハイハイ、たぶちゃん(881)の自慢が始まっちゃったから本題に戻ろうね。

>881

土地取引の話はみらい平巣のスレでやってくれ。

土地に話振ったのはスレ主では？

たぶちゃんとか言う奴の事を持ち出すな、阿呆。

だれそれ？

土地取引の話はここでするといいよ。

センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part14】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/

881とは違った角度の同じ場所の画像も見られるかもね(笑)

過去スレを漁るとこのスレにある書き込みと同じ内容が見つかるかもね。

>>886
かなりハイレベルなスレみたい。

>887

そうか(笑)

まあ、理事長の対人折衝力には関係ないことだよ。

>>886
他の掲示板と違い画像をふんだんに使ってビジュアルだね。
住民の民度が高そうだから、かなり進んだ取り組みをしてる管理組合だろうな。

>>889
かなり進んでるみたい。
住民が作ったマンション概要ホームページがあるよ。
http://century660.sakura.ne.jp

889と890は、自作自演。誰とは言わんが（笑）

だれそれ？

886=887=888=889=890=891で自作自演。

>893

ばれたか(笑)

まあ、理事長の対人折衝力には関係ないことだよ。

スレ主です。
少し流れ違ってきてますが何だろうと思って一気に検討スレ・住民スレ
見てみました。大規模特有の問題点・難しさも多数出てくるので
大規模物件住まいの理事には参考になるかもしませんね。

因みに私は基本的に好みは小規模〜中規模の物件ですが。

俺は、問題児のいる管理組合は大変だなってのが感想。

ああ言う困った人住民を理事長にさせない様に頑張る住民がいないと悲惨だ。

だれそれ？

>>896
心中お察し申し上げます。
スレ主さまのマンションも大変なんですね。

そういう理事長は住民が訴訟を起こして訴えるしかないだろう。

訴訟の請求事項はなに？組合費の横領？

>897

誰か知りたければ897のリンク先にあるメアドにメールしてみればいいんじゃない(笑)

897にリンク先ないよ(笑)

あとは埋め立てだけになったみたい。

ああいう住民スレ見る度に思うけど、
言い合ってる人らは自分のマンションの問題点を指摘したり
文句言ったりして楽しいのかもしれないけど、他の大半の住民は
静かに穏やかに暮らしたいだろうしネットで内情を色々言わないでほしいな
と思ってるんじゃないかな。

890の間違いだ。

対人折衝能力がないから君は掲示板にへばりついて見てるのでしょ？

はい、そうでつ。

対人折衝能力が無いから住民板で必死に理事会批判とか繰り広げるんじゃないの。

対管理組合の立場で必死に批判してヒーローにでもなった気でいるんじゃないのかな。マンション名を使ったホームページを勝手に立ち上げたり変な景品色々作って。静かに暮らしたい住民なんか全く眼中に無いところも対人折衝能力のかけらも無い証拠だろう。

>>904
理事会がチェックしてみてればいいのでは？

>>908
なら理事会として正式に抗議したら？
ただし、区部所有者の権利と所有権について十分法律の勉強してからにした方がいい。
マンションは外壁のタイル1枚、敷地の砂利の石ころ1つにも区分所有者の持分権があるよ。

理事会で正式に管理組合として組合員を相手取って訴訟起こした方がいい。
この場合、組合員だけでなく饅頭の製造会社も被告にした方がいい。

対人折衝能力のいろはの「い」は
相手の立場に立って考える力だよね。
何たって対人折衝能力なんだし。

ですからいくら住民板でも内情や批判を延々と
繰り広げてる人は、それらをネットで言われた人の
ダメージ、それらを見た穏やかに暮らしたい住民、
そういう人たちの気持ちまで理解が及ばないんだろうね。

よそのマンションのことだから言う筋合いないかもだけど。

そうなると、うかつにマンション名書けなくなるな。
住所に勝手に書いた！といわれてしまう。

そうそう、臭いものには蓋をすべきだ。真実は隠蔽するに限る。

饅頭食って食中毒でもしたの？それなら不法行為責任は問えるかも。

オレの持分のある外壁タイル教えてくれ。

>910

そこが、あのマンション理事会の懐の深さなんじゃないのか。

同じ土俵でレベルを合わせてもしょうがないだろ。910そんなことも分からんのか。

>マンションは外壁のタイル1枚、敷地の砂利の石ころ1つにも区分所有者の持分権があるよ。

なら、自分の持分の範囲だけにしておけ。巻き添えを食っている他人のことも考えられないからそういう寝ぼけたことを言うんだろうな。

巻き添え食ってない、おれは饅頭は食ってないから。

>>917
アホか？
理事会で承認して掲示板に貼り紙許可しておいて何言ってんの？
その貼り紙見てオレは申し込んだんだよ、寝ぼけんなよ！

>919

なに言ってんのとか言われてもなあ。

みらい平の住民て他の発言者も同じ住民だと思っているのかな？

もしかして、自分で自分に申し込みしたとか(笑)
自分が当人じゃない振りするの好きだからあり得るね。

一概には言えないけど
理事会の運営のしやすさだと
金の掛かる共用施設が最小限な
一定以上のグレードな人々が集う
お互い顔を見合わせて話し合える
小中規模物件ですね。

ベクトルが変な方を向いている住人が混ざらなければだあ規模もスケールメリットがあっていいんだけどね。

グレードは規模にかかわらず重要だね。彼の方みたいな変人相手じゃ理事長の対人折衝力が発揮できないもんな。

詳しいことは知らないが、大体こんなところだろう。

住民がマンション名入りの饅頭を企画して食品会社に発注した。
それを住民に頒布するに当たり、掲示板にチラシを掲示する必要があった。
そこで住民は理事会に饅頭とチラシを持ち込んで許可を求めた。
理事会は食べてみて美味しかったので「マンションに対する愛着心を高揚させるグッドアイデア」と判断し、頒布とチラシ掲示を許可した。
ところが、それに対して饅頭嫌いの一部住民が、理事会が許可したことに反感を持って反発し、気が弱くて直接言えないものだから理事会をネットで糾弾し始めた。

反発する住民は対抗して饅頭以外のグッズを企画すればいいのでは？例えばマンション文鎮とか。
饅頭は食べたらなくなるけど、文鎮なら形として残る。
自分では何も手を動かさず、ネットでネチネチ書き込んでる人間は気味悪いね。

何も仕事をせず管理会社に操られている留任理事が支配するアホ理事会では無理だと思う。
アイデアさえ湧かないし、例え理事からアイデアが湧いても「管理会社の言う通り、理事は仕事してはならない」の不文律があるから、理事会でアイデアを叩き潰すだろう。

>>920
許可した理事会に文句言ったら？

掲示板って共用部分だよ。区分所有者に持分権があるよ。
区分所有者でもない管理会社のリフォーム案内なんか理事会は平気で掲示してる。
この間、理事会に対して「管理会社の営業貼り紙は禁止すること！」ときつく通告した。

掲示板の掲載基準に組合員の「営利行為禁止」があるけど、書くなら「営利行為」ではなく「経済活動」と書くべきだと思うよ。
例えば。NPO法人の団体に所属する住民（組合員）が団体の寄付を募る貼り紙をしたとする。
団体は非営利だから「営利行為」なら掲示ＯＫになるが、「経済活動」ならＮＧになる。
なぜなら、ＮＰＯにとって寄付は事業資金集めの「経済活動」だから。
これは営利団体の経済活動と何ら変わらない金集めである。

よく住民が自宅で開催する「英会話教室生徒募集」の貼り紙申請をしたら不許可にする場合が多い。
教材費は生徒負担だから「営利行為」に当たるからとの理由。
でもこれが本当に営利行為なのか疑問の余地がある。商売としてやってるのではないから非営利だろう。
管理会社が自社のリフォーム案内を掲示するのは完全に営利行為に当たるけど。営利企業だから。

個人が専有部分を事務所にして個人事業をやってても密告が無ければ分らないから見逃されている。

聖書研究会が会合のため集会室を申し込んだら「宗教活動」を理由に断るのですか？