理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！

組合運営は所有権者の財産を守る為だから厳しい法的規制を掛けるべし、規約は有って無い様で形骸化している。

>596
理事会が５名でできるとかいってるけど、監事が１名いるので
執行をしていくのは、４名ということだね。
４名では、決議をとる場合は４分の３以上が必要ということになるね。
それとも監事も決議に加われるのかな？
５名では輪番制は絶対できない組合だね。
たった５名では人材が偏りすぎるから。
多分小規模マンションでの発想だろうが。

>>602
別に小規模とは限ってないと思う。
輪番ではやる気の無い人、無能な人が理事になり、組合員の共同の利益を害する危険性があるので、全員立候補が基本だと思う。
プロ意識のある有能な人が管理組合の運営をした方がいい。
ただし5人以上だから、期によって10人でもいいし20人でもいい。

＞プロ意識のある有能な人が管理組合の運営をした方がいい。
そういう住民は稀だと思う。
過去に別のマンションで理事経験したくらいが精一杯だろう。
管理会社の担当を越えるだけの知識と技術のある住民なんて、そういない。

>管理会社の担当を越えるだけの知識と技術のある住民なんて、そういない。
ここには結構いるかもね

現役の理事長が書いてるのだろう。

実践してなきゃ書けないと思う。

理事会に丸め込まれてる監事は書いてないと思う。
管理規約読んでない監事に業務監査などできるわけがない。

監事は簿記も出来ないと、お金の不正を見つけるんだから
監事は悪知恵はたらく理事長より頭良くないとつとまらないね。

簿記の必要はない。固定資産を計上しないから家計簿レベル。
頭の良し悪しではなく、管理規約を暗記してるかどうか。

対人折衝能力がない人は住民対応が下手なんだから、
せめて管理規約でも暗記して皆さんの辞書としてでも
存在感を出す方法もありますよってことだね。

施設の使用細則違反の総会議案を理事会が上程し、総会で可決された。
しかし当時の監事は使用細則違反をまったくとがめず、定型の監査報告書を総会議案書に入れてるだけだった。

総会で可決されたってことは
監事もそうだけど
理事含めた住民が誰も気付かないってことだから
そういうマンションクオリティってことでしょうね。

対人折衝能力の無い副理事長が書いてるよね。辞書としても役に立たないかな。

＞＞施設の使用細則違反の総会議案を理事会が上程し、総会で可決された。
問題無いです。使用細則＝総会決議（普通決議）なので
あとの総会決議で使用細則の変更をしたとみなして問題なし。

>612

>施設の使用細則違反の総会議案を理事会が上程し、総会で可決された。

これって、施設使用細則を変更しただけだろ。
例えば飲酒禁止を飲酒可にしたとか。

612の理解力の問題じゃねえの。

>>615
どうせ総会決議取るならなぜ細則を変更をしないのですか？
細則の原本が直っていない限り、細則が優先されると思います。

↑ちがいますよ。
＞＞６１７
標準管理規約では「使用細則」の遵守義務は明文での規定がありません。
「使用細則」は総会決議で決めるものだから、「総会の決議」の遵守義務として効力があるんですよ。
以前の「総会の決議」で決めた使用細則と
あとの「総会の決議」で決めた議案が相反する場合は
あとの議案の決議が当然に有効。

最近、規約の全面改訂したので、ここらへんは弁護士さんとも相談しております。
なんで「使用細則」の遵守義務が書いてないのかって話ね。

標準管理規約
（規約及び総会の決議の遵守義務）
第３条区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会
の決議を誠実に遵守しなければならない。

うちの管理規約では、標準管理規約の欠点を補完しています。
（規約だけではなく、同附属規定を追記）
・区分所有者・占有者の管理規約・同附属規定の遵守義務
・施設使用に関する附属規定の制定
マンションによって管理規約が異なりますから、一概には言えないでしょう。

総会の決議の遵守義務はないんですか？

まあ、管理規約、使用細則の遵守義務としたほうがすっきりするのは確かです。
「総会の決議の遵守義務」なんていいだすと、
総会議事録を全部読まないとほんとのところがわからないって話になるので。

>>620
正確に記します。
「規約、附属規定及び総会決議」です。
従って、もし附属規定と総会決議が相反する内容なら、組合員は混乱することになります。
その責任は理事長にとってもらいます。同時に監事にも。
たとえばの例です。
使用細則「集会場は飲食禁止、喫煙禁止とする。」
総会決議「集会場は飲食・喫煙は可とする。」
これだと組合員はどちらを遵守すればよいのか？
この矛盾を指摘せず「問題なし」の監査報告書を出す監事は無能の典型です。

>>621
もし理事会が「集会場は飲食・喫煙は可とする。」 の総会議案上程を決議しようとしたなら、監事はすかさず「使用細則変更議案に変更すべき」と理事会を指導すべきですね。
それをしない無能監事がいる限り、理事会はやりたい放題です。
それでもいいかもよ。管理規約や附属規定を「有名無実」化して無法地帯にするのも。

>>622
細則変更の条文作成の手間を省いたのだろう。
それを指摘しない管理会社も怠慢だな。

訴訟になった場合、使用細則と総会決議、どちらが優先度が高いのですか？

たぶん、「使用細則と総会決議が異なっているにも関わらず整合をとろうとしなかった役員の誠実義務違反」で管理組合が提訴されるだろう。
ただ提訴する前に、理事長に対して文書で抗議し回答を引き出す必要がある。
理事長が整合をとらなかった場合は提訴できる。

なぜ、君らはすぐ訴訟がどうのこうのと言うのだ。
対人折衝能力が低いと会話や調整が不得意なので
一々法廷で判断を仰がないとどうもならないのか？

「細則を修正出来ていませんでしたので次回は細則を修正します。」
でいいだろ。

>>626に同じ意見だな。
なんですぐ話が訴訟 になるのかわけわからん。
そもそも総会決議した時点で細則の変更が前提にあったと見なしてマズイのかね？
そうでないなら総会決議した意味がなくなる。

そもそも理事会とは素人住民の中から代表者を皆の総意で選任し、
そして皆さんために少しでもマンション生活が快適になるために、
または資産の価値の維持及び維持管理がスムーズにいくように
全体の管理をお願いする性質のものでしょう。

理事会がミスをしたのはその通りだけど一位悪意もないのに
提訴してたら誰もやらんでしょうが。
第一被害はどう算定すんの。

そもそも論で言えば君らの任命責任だろ。

役員に緊張感を持たせて真剣に仕事をさせるためには、常に組合員からの訴訟リスクを持たせた方がいい。
損害賠償額はいくらでもいいだろう。タバコ1箱分とか。
うちは最近、管理組合業務の不法行為を理由に組合員から損害賠償請求の提訴された。
まさかと組合員がかくり組合訴えるの？と思ったが、本当に組合員は提訴して来た。
来年は法定闘争に入る。勝訴は間違いないが。

>>629
プロ市民が住民として住んでるマンションだと何かと大変ですね。
また訴訟の結果を教えて下さいね。

ああ、いつもの人か。
マンション内で訴訟沙汰が起きた時点で資産価値下落だな。

629は自分には対人折衝能力は無いと公言している様なものだな。

692みたいな勘違いした対人折衝能力の無い住民の居るマンションは資産価値の低下を招くよ。

実際ありえる話ですね。
雨の日にエントランスホールの床が雨に濡れてて女児が滑って転んで顔に怪我を負った。
大事に至らなかったが顔に傷が残った。治療費は請求があれば共用部分の施設賠償保険で賄える。
ところが親は黙っていない。「女の顔に傷が残った！将来どうしてくれるんだー！」
管理組合と管理会社は業務上過失で不法行為責任を問われ組合員に提訴された。
床が雨に濡れてるにも関わらず足拭きマットを敷くことを怠ったからと。

やっぱりいつもの人ですね。
その話はわかったから「訴訟」以外の対人折衝能力に絡んだ
話題をお願いします。

不法行為よりも厄介なのは「無過失責任」を問われたとき。
これが一番難しい。

難しくないです。
訴訟方面の話題ににしれっと軌道修正するのも
ご遠慮下さいね。

629の件は管理会社も併せて提訴された。
この件以来、管理会社は独自判断を極力避け、全て理事長の指示を仰がない限り対応できなくなった。
なぜなら、独自判断をしてミスったら、管理会社単独で組合員に提訴される可能性が高いから。
従って、本件は管理組合として訴訟に勝訴して、「管理組合を訴えても負ける」ということを組合員に知らしめる必要がある。

詳しいことはわかりませんが、組合員に訴訟おこされたのは理事長の組合員に対する対人折衝能力の問題だったのでは？
普通、組合員から管理組合が訴えられることは滅多にありませんよ。理事長が組合費を横領したとかがなければ。

理事長含め理事会の対人折衝能力の低さと、
そのマンションの住民層の低さが起因しているのでしょうね。

この板の別スレにあるが南紀白浜のプレジデント椿という高層のリゾートマンション。マンション内のゴタゴタで資産価値下落が激しい。
70平米で300万円位だ。勿論、安いのはゴタゴタだけのせいではないだろうが一因なのは間違いない。

南紀白浜のプレジデントの方、ここでは問題解決できませんよ。
相談する相手は弁護士でしょう。
ここにレスする暇あったら法律事務所へ行かれてみて下さい。

別に内紛があるからと言って資産価値は下落しないでしょう。
資産価値は、土地の地価と建物の老朽度と生活利便性で決まるよ。
築36年の駅遠のリゾマン、安くて当たり前。

>>638
おそらく理事長の対人折衝能力が低くて組合員とこじれたから訴えられたのだと思う。
理事長が管理会社と一緒に折衝したのか？こういう場合は管理会社が間を取り持つのが普通だけど。
理事会と組合員が対立してると管理会社はビジネス上は好ましくない。今後の委託契約の絡みもあるから。

管理組合訴えたら、管理組合は全組合員に訴えられたことを通知しなければならないね。
そうすると訴えた組合員が誰かわかってしまう。みな近づかなくなる。
なんかあって訴えられたら困るから。

他の住民が引くかどうかは、訴える内容次第だろ。

訴訟になった時点で理事長は落第だろう。折衝能力が問題だと思う。

理事長は辞職したほうがいい。
対人折衝能力ないなら平理事に戻るか理事も辞任しろ。

ついでに区分所有者の地位も返上した方がいい。

管理規約にわざわざ「理事長は監事を兼任できない」と書いてるところがある。
笑ってしまった。

理事長や理事会の能力以前に相手の組合員が＊＊というパターンもある。そう言う人種に折衝能力は無力だ。

差し詰めここでは訴訟が大好きな君たちが、これに当てはまると考えて差し支えないだろう。

理事長に問題があると決め付けている君。特に君は、その傾向が強いと言っても間違いではないと断言できる。

対人折衝能力が高ければ、
そういうマンションをネットワークを通じた情報を
利用し購入を回避しうることも可能。

また、対人折衝能力が高い人は総じて年収も高く、
比較的まともな人がいるマンションを購入出来る。

対人折衝能力が高い人は舐められないように
普段から不断の研鑽をしているため、
クレーマーとしても訴えても逆に提訴されそうで
歯止めが掛かる。

また、全ての事柄に理論武装を怠らないため、
相手が訴える気をそがれる話術を持ち合わせている。

横領防止のためには理事長の年収は１０００万以上が条件。

理事長は住宅ローンも完済してないとだめだろう。

国会議員みたいに資産公開したら？

652、653のマンションには、理事長資格者が居なくなってしまうんじゃ無いのか（笑）

それらの条件を満たしてもする奴はする。

ここの板は折衝能力を語るスレだから横領は別スレでやってくれ。

確かによそでやってくれ。
つまらないし。

総会でもそうだけど実現性の低い話題を意気揚々と
語る住民ってどこにでもいるわな。

総会は基本的には組合員のガス抜きでいい。
議案が全て賛成可決されるなら、言いたいこと言わせとけ。

＞知識だけ豊富でも対応が役所の窓口みたいな人も多いですね。
＞規約ではこうだからしか言わない。

対住民（組合員・占有者）に対してはそれでいいと思う。
執行部に横槍を入れさせないためには、火の粉は払う必要がある。

>>657
あなたの言うとおりかもしれんな。
確かに元来の目的は議案を通すことだもんな。

その通り。
総会は懇親会ではない。
あらかじめ決められた議案の議決を採る場だ。

総会は、規模の大きいマンションでは1割程度の組合員しか当日出席しない。
残りは委任状と議決権行使書だ。だから総会前に議案の可決・否決は既に見通せる。
だから当日は可決することは既に確認済みだから、理事会は低姿勢に出て組合員の日ごろの鬱憤を晴らさせる。

うちのマンションでは、総会当日に議案の瑕疵が組合員の指摘で露呈して、その組合員から議案の撤回を要求されたが、理事会は「議案として総会に上程した以上は可決か否決を決めなければならない。従って議案の撤回や保留はできない」と言って強行採決しました。管理規約にはそんなこと書いてません。理事会はデタラメ行ったのでしょうか？

本当に瑕疵なのかどうかは全員で判断することで、
あなただけ瑕疵だと思いこんでいるだけかもよ。
よくあることです。

そもそも理事長が瑕疵だと認識しているなら、
参加者全員に反対の意思をお願いした上で、
多くの委任状を背負った理事長も反対すれば否決出来るのでは？

>>662
議案の瑕疵を理由に決議を無効にすればいいですよ。
５分の１以上の組合員で決議を無効として廃案とする決議が目的の臨時総会開催請求を行いましょう。

>>662
具体的にどのような瑕疵があったのですか？
参考にしたいので書ける範囲で教えて下さい。

一般会計から修繕積立金会計への無用な資金繰り入れ議案。
長期修繕計画の見直しを一切してないのに、直近の修繕工事費をデタラメ金額で膨らませ、資金移動が必要だとのこと。
完全に管理会社に手玉にとられた議案だった。

それだけじゃ瑕疵なのか想像でデタラメなのか
誰も証明のしようがないのでは？

見直し前の長期修繕計画書があれば判明するのでは？

証拠を突きつけない理事会は認めないと思う。

長期修繕計画はあくまでただの契約だからな。
いずれにしてもその程度の推察なのか想像なのか
知らないけどそれじゃパンチが弱すぎる。

むしろそれで総会でわあわあ言う様は他住民
にはただのモンスタークレーマーに映ったこと
間違いなしだし、オレもその場にいたらそう思う
と思うわ。

契約じゃなくて計画だった

初期計画の工事金額との乖離を理事長と管理会社に詰問したが、双方とも答えられなかった。
議案として総会に上程していながら何故答えられないのか？そこが根本的な問題だろう。
デタラメだから答えられるわけがない。

修繕積み立て金口座は総会決議を経ないと取り崩し出来ないから管理費口座は少なめで修繕積み立て金口座に随時移すのは会計上好ましいと思う。

次回な値上げを緩和させるためだろ。
なにも騒ぐようなことじゃない。

瑕疵とか言う方がどうかしている。揚げ足を取るためだけの意見だろ。

揚げ足をとると言うか、「管理会社に好き放題させてる理事長への戒め」だろう。
それと同時に「住民を甘くみるな！誤魔化せないぞ！」の警告だと思う。

「デタラメ」「陰謀」「妨害」「横領」「不正」「結託」
これらのワードが出て来た場合はかなりの確立で本人がただのクレーマーだな。
このスレ見てたらわかるけど。

と675でたぶちゃんが申しております。

662の「その住民」と言うのも自分のこと。自作自演とも言うかな。

>>675
パーフォーマンスとしては総会でやるのが最高ですね。
これが「劇場型総会」の典型です。
出席してる住民は目が醒めます。面白いから次回も総会出ようと。
こうやって組合員の総会出席率を高めていくのです。
本来は理事会がやるべきことですが。
組合員の啓蒙啓発の一環でしょう。

実は他の組合員は「気持ち悪い」と見ていることが多いかと。
個人的な恨みか知らないけど、昔の長期修繕計画と金額が違うだけで
野次る総会屋を。

何か出来ることがあれば協力しますというスタンスならわかるが、
上がってきた議案の揚げ足を取るだけなら典型的なただの野党。

なぜ金額が違うのですか？

「管理会社の言う通りでいい」から「管理会社の言う通りでなければならない」と舵を切って来た留任理事が支配する執行部の体質を変革するのだろう。そのためには荒療治が必要かも知れない。

>>681
それは理事が働かず楽したいからだと思います。
それだったら初めから理事にならなければいいだけですが。

そう思う。

対人折衝能力？
スレ主さん、なんか言ったれ。

理事長は対人折衝を避けて管理会社に丸投げするもの。
だから組合員からの問い合わせに関しても理事長の連絡先は一切伏せてフロント（管理会社）を窓口にしてる。
２年前に、理事長と直接コンタクトを取ろうとしてフロントと大喧嘩になった。
フロント曰く「理事長の連絡先は個人情報のため組合員といえども開示できません。」と言いやがった。
こんなこと言うから組合員と喧嘩になる。組織の長の連絡先をなぜ隠すのか？

それはあなたがモンスタークレーマーだからでは？
フロントを通じて連絡先と要件を伝えて折り返しを
待つのが常識であり、フロントと連絡先云々で
大喧嘩するようなダメ住民のしょうもない問合せ
に一日中忙殺されるのは理事長も勘弁でしょ。

滞納督促も管理会社任せで理事長は一切督促の表にでない。督促文書に名前だけ書かれてるだけ。
だから組合員になめられて長期滞納が後を絶たない。理事長が直接訪問なりして借金取りしないとだめ。
ただこのときに対人折衝能力がなければ、滞納住民に怒鳴られて理事長は撃退されてしまう。
それに懲りて理事長は滞納督促を管理会社に丸投げすることになる。

>>686
提案書を「理事長に直接渡して説明の必要があるから連絡して欲しい」と依頼した。
ところが2ヵ月経っても無しのつぶて。挙句の果てに議事録で理事会決議で却下と書いてあった。
その後調査した結果、管理会社が理事長に渡さず握りつぶし、議事録を作文していたことが判明。

理事長が連絡先を秘匿して組合員から逃げてることが問題だろう。
普通は組合員に配布する議事録に問合せ先としてメアドか携帯番号を書いている。
そこのマンションはそれすらせずに理事長が逃げまくってるのだろう。

＞従来続いてた留任制の廃止
■引継ぎのためと言うなら、引継ぎは文書が基本で新旧役員間で個別打ち合わせにより引き継ぐ。なぜ引継ぎに１年もかけるのか？一般社会常識を逸脱している。
■引き続き組合員のために管理組合業務を執行したいという強い志があるのなら、なぜ正々堂々と立候補しないのか？立候補できない理由は一体何なのか？
■もしそうでないなら、留任する理由は一体何なのか？暇人の時間つぶしのためか？それなら無用の長物、粗大ゴミ、次期理事会の足手まといになるだけだ。

と言えば、誰も留任制廃止に意義を唱えられなくなる。

クレーマーを怖がって逃げ回る理事長には辞任要求書を出したほうがいい。
俺は特定の理事2名と監事1名に管理規約違反を理由に辞任要求を理事長宛に出したことある。

組合員から正式に辞任要求出されたら、辞任する大義名分が出来るので即辞表出して理事会とおさらば出来るからいいね。

＞一日中忙殺されるのは理事長も勘弁でしょ。
それが嫌なら理事長辞めれは？代わりはいくらでもいるよ。

ここ見てるとローコストマンションは
ホントに大変なんだなあと実感するわ。

権利ばっかり主張するおかしな住民ばっかりで。

ローコストとかハイコストとかは関係ないね。
組合員を蔑ろにし組合員の共同の利益を害する理事会の専横を糾弾するだけだよ。

結局、理事長に対人折衝能力がないから組合員から逃げまくるのでしょ？
理事長にその能力があれば、「いつでもかかって来いよ、相手したる！」だと思うよ。

管理規約集で住民の頬を張り飛ばすくらいの剛腕じゃないと理事長は務まらないでしょう。

さて、理事長の対人折衝能力を試す問題を一つ。

最近、NTTは従来のVDSL方式をフェードアウトさせ光配線方式に切り替える経営方針を出しため、多くの分譲・賃貸マンションに対して光配線方式への変更を強力に推し進めている。
当マンションでは、専有部分のインターネット接続は電話線（共用設備）利用のVDSL方式は配線の物理的な変更を伴わないため、弱電盤室にNTTが回線装置を設置することを過去に総会で決議した。

ところが最近、ある組合員から光ケーブルを専有部まで敷設する工事願いがNTTと連名で管理組合に対して申請された。申請書にはNTT作成の分厚い技術資料が添付されていた。専門知識がないと読みこなせない内容であった。

さて、理事長はこの組合員に対していかなる折衝をするのか？工事許可をするのかしないのか？
おそらく、申請した組合員は許可されることを前提に申請して来たはず。
もし理事長が不許可を通知するものなら一悶着は必至である。
理事長の独断ではなく、理事会決議を採ってもかまわない。
あるいは対人折衝を避けて管理会社にぶん投げる手もあるが。

この問題は、今後多くのマンションで発生する。

難しすぎる。管理会社に丸投げキボンヌ。

>>698
それ対人折衝能力云々じゃなくてIT関連知識の質問でしょう。
単純にマンション内にネット関係詳しい人募って第三者委員会立ち上げて
理事会に答申してもらって判断するか、専門家に説明会とかで話して
もらってアンケートして決めるしか普通の理事長には出来ないのでは？